31기 신도시 특별법 선도지구 재건축 총정리 시간입니다. 1기 신도시 특별법 Chosun 서막이 올랐습니다. 부동산 가격 상승의 서막입니다. 주인공은 1기 신도시 특별법 선도지구 지정입니다. 2024년 5월 22일 국토교통부 발표에 따르면 올해 2만 6천 가구 이상이 선도지구로 지정될 예정입니다. 개별 1기 신도시의 물량은 다음과 같습니다. 분당 8천 가구 일산 6천 가구 평촌 4천 가구 중동 4천 가구 산본 4천 가구 여기에 지자체별로 1 ~ 2개 구역을 추가로 지정할 수 있습니다. 가능 물량은 기준 물량의 50%입니다. 따라서, 분당 4천 가구 일산 3천 가구 평촌 2천 가구 중동 2천 가구 산본 2천 가구 를 추가 선도지구로 지정할 수 있습니다. 일반적인 재건축 세대수는 2000가구 수준입니다. 분당의 경우 작은 구역 2곳을 선도지구로 추가 지정이 가능할 것으로 보입니다. 평촌, 중동, 산본은 2천 가구로 1개 구역이 추가될 것입니다. 추가 물량까지 고려할 경우 재건축 선도지구 물량은 최대 3만 9천 가구입니다. 엄청난 물량이 공급되는 것입니다. 이 물량은 물론 선도지구 물량으로 향후 본격적으로 특별법이 시행된다면 1기 신도시 지역에 천지개벽을 이룰 것입니다. 도시별 선도지구 최대 물량은 다음과 같습니다. 분당 1만 2천 가구 일산 9천 가구 평촌 6천 가구 중동 6천 가구 산본 6천 가구 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 기준 ...
101기 신도시 특별법이 통과되고 월판선이 착공되며 분당 재건축이 점차 힘을 받고 있는 모습입니다. 그러나 비행안전구역이라는 암초도 존재하는 사업인데요. 이번 포스팅은 온라인 부동산 임장 컨설팅을 떠나보겠습니다. 월판선 호재 Chosun 월판선은 경기도 남부지역에서 가장 주목받는 노선입니다. 시흥시 월곶동과 성남시 판교를 연결하는 노선으로 평촌을 경유합니다. 월판선은 사실상 메이저 노선입니다. 판교 테크노밸리는 크게 성공했기 때문입니다. 새로운 업무지구의 성공 여부는 대기업이 얼마나 입주했는지에 달려있습니다. 판교를 비롯한 분당구 일원에는 이름만 들어도 알 수 있는 대기업의 본사가 모여있습니다. 경기도에 이런 곳이 또 있을까요? 앞으로 판교는 경기 남부지역의 중심지로 발전할 것입니다. Chosun 월판선의 설치는 교통의 불모지로 유명한 시흥시의 발전도 어느 정도 끌어낼 수 있습니다. 철도교통에서 소외된 지역에 신규 역사가 생긴다면 수혜를 받게 됩니다. 하지만 가장 큰 수혜가 발생할 지역은 판교입니다. CNBC 과거 서울로 광역철도가 설치되며 경기도의 가치가 재평가 받을 것이라는 전망이 많았습니다. 하지만 대기업 본사가 없는 지역은 베드타운으로 전락했습니다. 일산은 집값까지 오르지 못하는 상황입니다. 평촌, 산본, 중동은 베드타운으로 전락했습니다. 사람들은 서울로 출퇴근을 하며 서울로 이사 가고 싶어 합니다. 버블7으로 불렸지만 그 위상이...
101기 신도시 특별법이 2023년 12월 8일 국회 본회의를 통과했습니다. 분당 아파트 재건축 절차는 빨라질까요? 관련 소식을 알아보겠습니다. 1기 신도시 특별법 Chosun 1기 신도시는 1990년대 200만 호 공급정책과 함께 조성되었습니다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동을 말하는 용어로 쓰이고 있습니다. 초기에는 분당과 일산이 경쟁하며 도시가 팽창했습니다. 그러나 어느 순간 강남 접근성이 좋은 순서로 1기 신도시 서열이 나뉘게 되었습니다. 현재는 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 순서로 서열이 재편되었습니다. 물론 위치만 생각하면 여유로운 일산이 살기는 정말 좋습니다. 의안정보시스템 특별법은 다른 법령에 우선합니다. 이번에 통과된 법안을 살펴보면 기본계획을 국토부가 통제하도록 근거를 만들어 두었습니다. 국토부에서 기본 방침을 만들고 그에 따르는 기본계획 승인을 국토부 또는 국토부 협의를 거친 특별시장이나 도지사가 하도록 위계를 짜 놓은 것이 그 근거입니다. 따라서 앞으로 국토부의 방침이 초기 발표와 얼마나 달라질지 지속적인 확인이 필요합니다. 의안정보시스템 도시정비법의 정비 계획을 의제처리하고 안전진단을 면제하며 도시, 건축 규제를 완화하는 작업이 제대로 반영되는지 확인해야 합니다. 또한 개별 사업 계획 인가와 관리처분계획 인가와 관련된 통합심의를 개최한다고 하는데요. 대규모 주택을 건축할 때 필요한 도시계획, 건축, 경관, ...
81기 신도시 특별법이 지난 2023년 11월 29일 국회 국토위 국토법안소위를 통과했습니다. 기대를 한몸에 받고 있는 분당 재건축인데요. 최근 다소 침체된 분위기가 살아날 수 있을까요? 1기 신도시 특별법 필요한 이유 서울의 봄 영화가 인기입니다. 1979년 12월 12일을 묘사한 영화인데요. 부부의 세계로 유명한 박해준 배우가 연기한 실존 인물은 1988년 대한민국 13대 대통령에 당선되었습니다. 1989년 3저 호황에 따른 집값 상승이 발생했습니다. 이를 막기 위해 200만 호 건설 계획이 발표되었으며 1기 신도시에는 이중 30만 호가 건설되었습니다. 1990년부터 건설된 이 지역은 입주 30년을 넘기기 시작했습니다. 1990년대 전국적으로 200만 호의 아파트가 건설되며 부작용도 생겼습니다. 아파트를 구성하는 주요 재료 중 하나인 콘크리트는 물과 시멘트, 자갈과 모래가 재료입니다. 당시 모래가 부족하고 시간도 없자 염분을 빼지 않은 바닷모래를 그대로 사용해 문제가 되었던 지역입니다. 아파트는 철근콘크리트 구조입니다. 철근과 콘크리트. 재료는 각각의 열팽창률을 갖고 있습니다. 늘어나는 길이가 다르죠. 철근과 콘크리트는 열팽창률이 거의 같습니다. 거의 같은 열팽창률 덕분에 철근 콘크리트 구조를 활용하고 있습니다. 그러나 열팽창률이 똑같지는 않습니다. 수축 팽창 과정에서 철근과 콘크리트는 피로가 누적되고 결국 염해를 입을 수밖에 없습...
101기 신도시 특별법이 2023년 통과를 목표로 달리고 있습니다. 당초 정치권의 대립으로 연내 통과가 어렵다는 관측이었는데요. 이번 입법으로 분당, 일산, 평촌의 재건축이 힘을 받을 예정입니다. 이와 관련하여 특별법 제정이 급물살을 타게 된 배경 등을 알아보겠습니다. 1기 신도시 1기 신도시란 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동을 말합니다. 1990년대 서울 집값이 상승하자 미국처럼 Suburban을 개발해 100만 호를 공급하기 위해 조성된 지역입니다. 서울 구도심과 다르게 정돈된 기반 시설과 다양한 상가 및 업무시설 그리고 관공서가 계획적으로 배치되어 있습니다. 대표 도시인 분당은 한때 천장 아래 분당이라는 수식어로 불릴 만큼 강남 수준의 가치를 보인 적도 있습니다. 노후화 그러나 2010년이 되며 상황이 변했습니다. 도시가 노후화된 것입니다. 최초 착공 당시 너무 많은 건물을 한 번에 시공했습니다. 속도전을 펼치다 보니 품질이 따라오지 못했습니다. 1기 신도시 구축 아파트에 살아보면 어디선가 들려오는 소음에 당황스러울 때가 한두 번이 아닙니다. 층간 소음은 윗집 아랫집 수준을 넘어서는 것이 일반적입니다. 배관을 교체해도 나오는 녹물과 교체해도 좁은 엘리베이터 문제는 2023년 생활 수준과 격차가 큽니다. 저층부의 경우 동파가 아니더라도 역류 현상이 발생합니다. 계단 틈새를 확인해 보면 건물이 제대로 시공된 것인지 의문이 들 정도로 ...
8일산은 한때 분당과 어깨를 나란히 하며 경쟁했습니다. 이곳은 호수 공원과 라페스타를 앞세웠습니다. 그리고 이사를 가니 공기가 너무 좋다는 평가를 이끌어 내기도 했습니다. 하지만 현재 집값은 평가와 다르게 좋지 못한데요. 1기 신도시 특별법을 통한 재건축은 반전을 가져올 수 있을지 알아보겠습니다. 몰락 2000년대 1기 신도시의 위상은 엄청났습니다. 입주가 완료되면서 넓은 공원과 도로 및 각종 사회 인프라는 강남의 이사 수요를 흡수할 정도였습니다. 분당은 강남에서 회사를 다닐 경우 선택하는 경우가 많았습니다. 일산은 자연환경을 좋아하는 사람들이 주로 선택했습니다. 이 지역은 항상 이사를 원하는 순위 1, 2위에 올랐습니다. 그런데 2000년대 이후 우리나라 도시들이 남쪽으로 확장했습니다. 정확하게 말하면 삼성이 수도권 남쪽에 공장을 많이 지었습니다. 수원, 용인, 기흥. 화성. 평택에 이르는 경기남부 실리콘 벨트를 만들어 버렸습니다. 최근 추세는 직주 근접입니다. 그 결과 수도권 집값은 강남과 접근성에 연동됩니다. 분당, 평촌, 산본, 중동 순서로 집값이 결정되었습니다. 일산은 이제 부천만 못한 입지로 평가받고 있습니다. 반등은 가능할까? [1기 신도시 특별법] 1기 신도시 특별법 재건축으로 일산이 반등할 수 있을까요? 용적률 측면에서 잠재력은 충분합니다. 과거 1기 신도시에 위상을 넘겨줄 뻔했던 강남은 재건축을 통해 그 위상을 회복했...
8투자를 할 때에는 항상 1등에 투자해야 합니다. 1기 신도시 특별법을 만들어 분당 등을 재건축하려는 움직임과 신분당선 연장 관련 소식을 알아보겠습니다. 1기 신도시 특별법 이 법의 제정은 올해 8월이 목표였습니다. 그러나 국회 상임위 소위원회조차 통과하지 못하고 있는 상황입니다. 법의 내용 중 핵심은 용적률 특혜입니다. 최초로 조성된 신도시들에 대하여 용적률 특혜를 주어 보다 많은 인구를 수용하려는 정책의 시작입니다. 하지만 문제는 있습니다. 바로 형평성의 문제인데요. 특정지역만 특별법을 통해 용적률을 올려준다는 저항이 발생한 것입니다. 특히 인구가 점차 줄고 있는 부산 등 지방 대도시의 반발이 가장 큰 것으로 조사되고 있습니다. 1기 신도시 특별법으로 수도권 용적률 상승이 발생하면 결국 인구의 수도권 집중 현상은 더욱 심화될 것이 뻔합니다. 인구는 곧 권력이기 때문에 인구가 많은 수도권에 좋은 정책이 쏟아질 것을 우려하는 것입니다. 대장은 분당 재건축 1기 신도시 특별법으로 가장 큰 수혜가 예상되는 지역은 분당입니다. 계획인구가 약 40만 명으로 일산 27만 명, 평촌 16만 명, 산본 16만 명, 중동 16만 명 보다 두 배 이상 큰 규모를 보이고 있습니다. 과거 100만 호 건설 움직임 이전부터 도시가 계획되고 있었기 때문에 다양한 대기업도 함께 입주해 직주 근접이라는 좋은 조건을 갖춘 곳이기도 합니다. 또한 판교 신도시가 같은...
10분당과 평촌을 연결하는 월판선 노선 개통. 1기 신도시 특별법. 이 둘의 공통점은 제대로 진행이 되지 않고 있다는 것입니다. 한때 엄청난 이슈를 몰고 다닌 이 두 개의 사업이 제대로 진행되지 않는 이유가 무엇인지 알아보겠습니다. 월판선 출처: 땅집고 월판선은 인천 송도에서 경기도 시흥, 광명, 안양을 거쳐 경기 성남까지 연결되는 노선입니다. 일자리가 부족하지만 각각 50만 명의 인구가 살고 있는 시흥, 안양에서 일자리가 풍부한 성남을 연결하는 노선이기 때문에 큰 주목을 받았습니다. 현재도 안양 평촌에 거주하는 사람이 성남 판교의 일자리로 출퇴근할 수 있도록 광역버스가 운영 중인데요. 해당 노선의 짧은 배차간격과 교통체증이 합쳐질 때면 기차처럼 느껴질 때가 있을 만큼 수요가 확실합니다. 또한 수도권 제1순환 고속도로의 평촌, 판교 구간은 언제나 막힐 정도로 악명이 높습니다. 만약 월판선이 개통된다면 이런 이동 수요를 어느 정도 흡수할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 이 노선은 지연되고 있습니다. 2018년 국토교통부 자료에 따르면 이 노선의 개통 시점은 2025년이었습니다. 그러나 2022년 기획재정부는 이 노선의 재검토를 지시했습니다. 늘어난 사업비를 문제 삼았습니다. 한국개발연구원은 올해 말 평가 결과 발표를 앞두고 있는데요. 이 결과 이후에도 기획재정부와 국토교통부의 사업비 줄다리기 후 아직 착공되지 않은 구간의 발주를 진행해야...
61기 신도시는 1990년대 100만 호 건설 계획에 따라 조성된 지역입니다. 성남시의 분당, 고양시의 일산, 안양시의 평촌, 군포시의 산본, 부천시의 중동이 대표적입니다. 일반적으로 건축물이 준공된 후 30년이 지나면 재건축 등 대규모 정비 사업을 진행할 수 있습니다. 1990년대부터 순차적으로 준공되어 입주한 1기 신도시도 이제 아파트 리모델링이나 재건축 사업 등 정비를 해야 하는데요. 1기 신도시 특별법으로 불리는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법의 일부 상세한 수치가 일부 공개되어 알아보겠습니다. 리모델링의 법적 근거는? 지금까지 리모델링을 하려면 주택법 제2조 등에 따라 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축만 가능했습니다. 특별법에서는 이를 140% 완화 적용할 수 있는 근거를 제시했는데요. 15%에 140% 완화규정을 적용하면 최대 21%까지 세대수 증가가 가능합니다. 예를 들어 1,000세대가 입주한 단지가 해당 사업을 추진할 경우 기존 150세대를 추가로 늘릴 수 있었습니다. 변경된 규정에서는 210세대를 늘릴 수 있습니다. 몇 세대 증가하지 않는다고 생각하실 수도 있습니다. 증가하는 세대는 고작 60세대이기 때문입니다. 국민 평형인 84제곱미터 기준으로 분양가를 12억 원으로 계산하겠습니다. 60세대가 증가할 경우 매출은 12억 원 X 60세대 = 720억 원이 발생합니다. 1제곱미터당 건축비...
