안녕하세요. 임대 사업하는 경제 인플루언서 한녕입니다. '10년 동안 임차인이 계약갱신권을 행사' 할 수 있도록 하는 법안이 발의되어 논란이 되고 있습니다.
지난해 말 진보당 의원들이 전세계약 갱신권을 무제한으로 쓸 수 있도록 하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의했다가 부정적 여론에 밀려 법안을 자진 철회했는데요.
그 당시 시장의 논리가 받아들여졌다고 생각했었는데, 그때의 퍼포먼스는 절충안을 제시해 갱신권 기한을 4년보다 더 늘릴 수 있는 계기를 만들기 위한 전략이었던거 같습니다.
이번 글에서는 '10년 전세 계약갱신권' 법안이 뭔지 알아보고, 그에 따른 부작용과 임대차 시장에 미치는 영향을 살펴보겠습니다.
주택 임대차 계약갱신청구권 10년 법안 발의
자료 : 2025년 더불어민주당 민생연석회의 20대 민생의제 142p.
더불어민주당이 주택 임차인이 10년까지 집을 점유할 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안을 민생의제로 발의했습니다.
현재 '기본 2년 + 갱신 2년 보장'을 임대차 계약기간을 2년씩 10년을 보장하고, 이후 연장까지 가능하도록 허용하고, 임대료 인상률 상한(5%)을 신규 계약에도 적용한다는 것입니다.
법안 주요 내용
계약갱신청구권 2+2년 → 점유기간 10년 보장 후 단계적 무기계약 전환
전월세 상한제 임대차계약 연장 시 임대료 인상률 상한(5%) →신규 계약 시에도 임대료 인상률 제한 적용
10년 계약갱신권 시행된다면
긍정적 효과
전세금 인상으로 인한 이사를 방지할 수 있어 세입자들의 주거 안정을 보장할 수 있습니다.
현재 2년 혹은 4년 단위로 계약을 갱신해야 하는 건 세입자들에게 불안 요소로 작용하는데, 10년 계약 갱신권이 보장된다면 세입자들은 안정적인 주거 계획을 세울 수 있을 것입니다.
부정적 효과
행정학에서 규제의 역설은, 너무 많은 규제가 오히려 규제의 목적을 달성하지 못하고 반대 효과를 가져오는 현상을 말합니다. 부동산 시장에서 규제의 역설의 대표적인 예시가 바로 임대차 2법입니다.
임대차 2법 시행 당시 세입자들은 환호했지만 결국 전셋값 상승과 그로 인한 집값 폭등으로 내 집 마련은 더욱 어려워졌고, 부동산 가치 상승으로 인한 빈부의 격차는 더욱 커졌으며, 그로 인한 부작용은 여전히 진행 중입니다.
임대차 2법 부작용
임대주택 물량 감소
전세의 월세화
신규 전세가격 급등, 이중가격 형성
전세가격 폭등으로 인한 집값 상승
임대인과 임차인 갈등 심화
전문가들은 10년 이상 세입자의 점유를 보장하게 되면, 2020년 때보다도 전세공급 물량이 급감하고 집값의 변동성도 커질 것을 예상하고 있습니다.
전셋값 폭등을 막기 위해 신규 계약 시에도 전월세 상한제를 적용한다고 하는데, 그로 인해 전세물량은 크게 감소할 것으로 보입니다.
대한민국의 보통의 임대사업자인 저도 2020년 이전에는 10가구 정도를 전세를 놨었는데, 현재는 전부 월세로 전환해서 전세 놓는 주택이 한 개도 없습니다.
전세 계약을 10년 이상 연장하면 10년 치 인상분을 한 번에 받으려는 집주인들이 늘어날 수 있고, 10년간 장기 임대차 계약을 맺으면 임대인이 집수리를 포기해서 주거환경이 악화하는 결과가 발생할 수도 있습니다.
결국 임대차 2법과 같이 예상치 못한 부작용으로 인해 임차인을 보호하기 위한 정책이 도리어 서민들의 피해를 양산하는 ‘규제의 역설’이 될 수 있을 것입니다.
무엇보다도 자본주의 시장경제에서 사유 재산인 주택을 10년 동안 묶어버리는 제도는 부작용이 생길 수밖에 없습니다.
해외 임차인 보장 제도
미국 뉴욕
미국 뉴욕에서는 1947년부터 1974년 사이에 지어진 건물에 대해 임대료를 시가 정한 상한선 이상으로 올리지 못하도록 하고 있습니다.
다만 건물주가 건물을 수리하는 공사를 하면, 이보다 더 높게 임대료를 올릴 수 있지만 비용 상승과 수익 제한에 직면한 많은 건물주가 재임대하기보다 공실로 남겨두는 것을 선택을 하면서 누구도 혜택을 받지 못하는 시스템이 만들어지고 있습니다.
독일
자가보유율이 40%에 불과한 독일은 임대료 통제를 위해 2015년부터 베를린 등 주요 도시에 대해 지역별로 건축 연도, 집의 위치, 면적 등을 고려한 ‘표준 임대료’를 설정, 기준보다 10% 이상 월세를 못 올리도록 규제를 강화했습니다.
이러한 조치는 결국 임대주택 부족으로 이어져 임대료가 오르는 부작용이 발생했고 실시 1년 만에 위헌 결정이 났습니다.
스웨덴
임대주택·세입자의 천국이라 불리는 스웨덴에선 세입자 단체와 주택 임대업자 단체가 마치 노사가 임금협상을 하듯이 물가 상승률을 고려해 매년 임대료 상한을 정합니다.
그래서 건설사와 집주인들은 임대료 통제로 기대수익이 높지 않으니 신규 주택 공급은 물론이고, 주택 수리도 꺼리기 때문에 양질의 임대주택을 찾아보기가 어렵습니다.
그래서 저렴한 임대주택을 들어가려면 10년 가까이 기다려야 하고, 입주 대기 기간은 평균 11년입니다.
스웨덴 출신의 노벨 경제학상 수상자 아사르 린드벡은 “임대료 규제는 폭격을 제외하면 도시를 파괴하는 가장 효과적인 수단”이라며 “가격 통제가 주택 품질을 악화할 수 있다"라고 했습니다.
만약 서민들을 보호하기 위한 정책이라는 이유로 10년 계약갱신권이 시행된다면 도리어 서민들의 피해를 양산하는 ‘규제의 역설’이 반복될 수 있습니다.
부동산은 임대인, 임차인 모두에게 가장 큰 자산이자, 애증과 분노의 대상이기도 합니다.
임대차 시장에서 세입자 권리를 충분히 보호해야 하지만 이러한 과도한 규제는 임대인, 임차인을 갈라치기 하고, 민간주택 임대시장을 위축시킬 뿐입니다.
여전히 임대주택 공급이 부족한 상황에서 규제정책으로 민간 임대시장에 타격을 주기보다는 공공임대 주택을 확충하고, 민간주택 임대사업자를 늘려서 양질의 임대주택을 저렴한 가격으로 공급할 수 있는 방향으로 제도를 개선하는 것이 임대인, 임차인 모두를 위한 정책일 것입니다.
10년 전세 계약갱신권 발의는 규제의 역설 되풀이