내집마련할 때 써먹을 수 있는
간단하지만 도움되는 공식
집 또는 아파트에서는 거주를 하고 있기 때문에 부동산 투자는 주식투자 또는 비트코인 투자와는 결을 달리한다. 그래서 사람들이 부동산투자 부동산투자하는데, '투자' 를 하는 사람들은 생각보다 별로 안되고 사실 '내집마련' 이라는 표현이 맞다
부동산 '투자' 가 되기 위해서는 적어도 2채 이상 있어야 한다. 그래야 뭘 매도하고 매수하지, 어차피 1채의 아파트만 있고 그곳에 실거주를 하고 있으면 사실상 부동산 투자라고 보기가 쉽지 않다
왜냐하면 내집의 매매가격이 올라서 매도하고 더 좋은 상급지로 이사를 가려고 하면, 이미 상급지는 매매가가 더 상승되어 있기 때문이다
부동산투자 및 내집마련을 할 때 가장 중요한 것 중 하나는 내가 받을 수 있는 대출금, 내가 감당할 수 있는 주택담보대출의 이자 등이다. 왜냐하면 현금박치기로 대출없이 내집마련을 하는 사람은 손에 꼽기 때문이다
아니 정확하게 말하면 60대가 되어서 현금흐름이 말라서 대출이자를 내기 싫은 그런 특별한 상황이 아니라면, 아무리 돈이 많아도 대출을 일으켜서 더 좋은 최상급지의 부동산을 사는 것이 자산형성의 측면에서 거의 무조건 좋다
그만큼 부동산매매에 있어서 최대 주택담보대출금액은 중요한데, 최근에 우연히 '내집마련할 때 써먹을 수 있는 간단하지만 엄청 도움되는 공식' 이라고 돌아다니는 자료가 있어서 가져와봤다
내집마련할 때 써먹을 수 있는 간단한 공식
어차피 대부분의 사람들은 복잡한 것을 싫어한다. 그래서 가르치는 사람 또는 정보를 제공하는 사람의 실력이 좋다는 것은 어려운내용을 얼마나 쉽게 전달하는지에 따라 달려있다
그런관점에서 봤을 때 '내집마련할 대 써먹을 수 있는 간단하지만 엄청 도움되는 공식' 은 직관적으로 어느정도 쓸만하다
물론 구체적인 내용은 각각 개인의 사정에 따라 달라지지만, 큰 그림은 그릴 수 있다는 것이다
부동산 담보대출금
세전 연봉으로 구매할 수 있는 최대치 가격의 주택은?
사회초년생들 중에서도 주변에 대출을 활용할줄 아는 사람이 없는 경우 서울 아파트 10억 11억과 같은 뉴스를 보고 한숨을 푹푹 쉴 수 밖에 없다
사실 월급을 모아서 아파트를 매수하는 것이 거의 불가능해 보이기 때문이다
물론 고액연봉자이면서 연 10%의 수익을 꾸준히 낼 수 있는 사람이라면 조금 다를 수 있지만, 연 10% 수익을 복리로 낸다는게 쉬운 얘기는 아니다
하지만, 아파트 또는 주택을 매매할 때 주택담보대출을 잘 활용하면 대출금의 이자보다 훨씬 큰 수익을 낼 수 있다. 실거주하면서 자산 가격의 상승을 함께 누릴 수 있다
그래서 '내 연봉으로 대출을 얼마나 받을 수 있을까?' 는 무주택자들에게 꽤나 중요한 문제다
위의 공식에 따르면...
최대 아파트 가격 : 연봉의 10배
최대 주택담보대출 : 연봉의 7배
필요한 자본금 : 연봉의 3배
이 대략적인 부동산 대출 공식이 나온 것을 이해하려면 기본적으로 LTV, DSR, DTI의 뜻에 대해서는 알고 있어야 한다. 이 기본적인 용어들에 대해서는 이 글의 뒷부분에서 다룰테니 핵심적인 내용만 먼저 살펴보자
주택담보대출을 받는데에 있어 투기과열, 투기지구, 조정지역, 비규제지역인지에 따라서 대출한도가 달라지며 이 뿐 아니라 무주택자, 1주택자, 다주택자인지에 따라서도 많이 달라진다
또한 주택담보대출을 받을 때 LTV, DSR 한도가 있는데 LTV 최대한도 까지 대출을 받을 수 있다고 생각하지만 DSR 한도에서 막히면 LTV 대출한도 까지 땡겨쓸 수 가 없다
즉, 모든 대출한도 조건을 만족하는 선에서 최대로 대출을 받을 수 있는 것이다
주택담보대출 LTV DTI DSR
은행에서 주택담보대출을 받을 수 있는 한도는 대충 연봉의 7배라고 한다. 하지만 100% 대출을 받아서 자본금 (순자산) 없이 주택을 구입할 수는 없다
LTV, DSR와 같은 규제를 받기 떄문이다
위의 공식을 이해하기 위해 LTV에 대해서만 간단하게 먼저 살펴보자
LTV = [대출 가능 금액/주택 담보물의 가치] * 100%
따라서 예를 들어 비규제지역에 있는 10억짜리 아파트를 무주택자가 구입한다고 했을 때 LTV 70% 선에서 대출이 가능하므로 7억의 대출을 받을 수 있는 것이다
물론 비규제지역이라고 하더라도 1주택자 또는 2주택자라면 LTV 60% 선에서 대출이 가능하므로 6억의 대출만 받을 수 있다
무주택자라고 가정하고 10억짜리 아파트를 매수하려면 7억의 대출을 받아야 하고, 그렇다면 연봉은 1억 정도가 되어야 한다. 그리고 자본금은 나머지 30% 정도인 3억이 있어야 한다
그래서 위의 간단한 공식이 나온 것이다
무주택자인데 연봉이 2억이라면?
최대 아파트 매매가격 : 20억
최대 주택담보대출 금액 : 14억
최소 자본금 : 6억
앞서 살펴봤듯 여러가지 제한이 있고, 가정을 했기 때문에 대출한도에 추가적인 제한을 받는 위치라면 이만큼의 대출금을 받을 수는 없다
하지만, 현재 기준 아파트 매매가격이 20억이라면 서울아파트 중에서도 상급지에 속하는 곳들이기 때문에 실거주하면서 보유한다면 최소한 이자비용 이상의 자산가격 상승은 누리고도 남을 것이다
주택담보대출 상환을 원리금 균등상환, 금리 5%, 40년 만기로 잡았기 때문에 14억의 대출을 받는다면 매달 대출이자로 얼마가 나갈까?
14억의 대출을 받는다고 가정했을 때 월 700만원 정도의 이자가 다달이 나간다. 연봉 2억은 세후 실수령 1100만원 정도 되니, 대출이자를 내면 약 400만원이 남는다
1인가구라면 400만원 중 200만원 정도로 생활이 가능할 것이고, 자녀가 있는 가구라면 생활비가 굉장히 빡빡할거 같긴 하다
하지만, 요즘은 대부분 맞벌이를 하니 그렇다고 가정한다면 사실 감당가능한 선이긴 하다
물론 각종 세금, 관리비 등등 나갈돈이 많기 때문에 여유가 있는 수준은 절대 아니다
원리금균등 상환 계산기
LTV, DTI, DSR 뜻
LTV, DTI, DSR 뜻은 간단하며 계산식으로도 쉽게 이해할 수 있다. 하지만, 예시를 통해 또는 본인의 연봉과 구매하고자 하는 아파트를 기준으로 계산을 해보는 것도 이해하는데 도움이 될 것이다
LTV
= [대출 가능 금액/주택 담보물의 가치] * 100%
DTI
= [주택담보대출 연간 총상환액 + 기타 대출이자] / [연소득] *100%
DSR
= [주택담보대출 연간상환액 + 기타부채 연간 상환액]/ [연소득] *100%
DTI는 소득에서 몇% 를 대출을 갚는지 사용되는지를 따지는 개념이고, DSR은 모든 대출의 상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 개념이다
돈이 많은 부자들은 사실 그냥 좋은 자산을 사면 된다. 수익률이 중요한게 아니고 어차피 수익금이 중요하기 때문에, 굳이 높은 수익률을 무리하게 살필요가 없기 때문이다
하지만, 자본금이 부족하다면 공부를 하거나 대출을 잘 일으켜서 좋은 기회에 자산을 한단계 레벨업해야 한다. 좋은 기회는 저절로 오는게 아니고 평소에 대비를 해야오는 것이다
같은 회사, 같은 직장과 직위에서 근무를 하고 똑같은 연봉을 받더라도 누구는 레버리지를 활용하기 위한 공부를 한다. 그리고 누군가는 받는 월급에서 소비를 먼저 하고 1차적인 욕구를 해결하고 자산에 대한 공부를 한다
아니 자산에 대한 공부도 하지 않는다
당장 1-2년만 놓고 보면 거의 똑같다. 하지만, 10년에 한번쯤은 괜찮은 기회가 온다. 그 한번의 기회로 향후 10년 20년의 삶이 달라진다. 그게 자본주의다
이번 글에서는 내집마련할 때 써먹을 수 있는 간단한 공식 (주택담보대출 LTV DSR DTI 연소득 기준)에 대해 간단하게 알아봤다. 블로그에 연봉 소득 및 자산통계에 관한 글들도 정리해두었다
궁금한 내용이 있다면 아래의 글을 읽어보자
