부동산 경매 "낙찰 후 갑자기 임차인이 돈을 달래요" (선순위 위장임차인 해결방법)
안녕하세요. 믿고 보는 지혜로입니다:)
부동산시장이 얼어붙을수록 경매에 대한 관심은 늘어납니다.
최근 경매시장에서도 낙찰률과 낙찰가율 모두 하락세가 지속되고 있습니다. 금리인상과 경기불안으로 인해 차갑게 식어버린 부동산시장의 현실을 경매 낙찰률과 낙찰가율이 대변하고 있다고 볼 수 있습니다.
부동산 경매는 자칫 어려워 보이지만, 제대로 공부하면 2~3개월 내에 쉬운 물건은 스스로 처리할 수 있을 만큼 어려운 분야가 아닙니다.
오늘은 임차인이 있는 부동산의 낙찰부터 명도까지의 흐름을 간단히 알아보며, 선순위 위장임차인이 있는 경우 낙찰 이후 진행 과정에 대해 설명해드리겠습니다.
경매물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자는 그 보증금을 전부 인수해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 배당요구를 했더라도 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.
확실한 대항력이 있는 임차인은 법원에서 배당 받을 수도 있고, 낙찰자에게 남은 금액을 받을 수도 있기에 그만큼 위험할 수 있습니다. 실제로 대항력이 없다고 판단했는데 낙찰 후 임차인이 대항력을 주장해 곤경에 빠지는 경우도 간혹 있습니다.
만약 전입일만 빠르고 임차인의 지위를 갖지 못했거나, 임차인이더라도 대출 실행 시 임차인의 지위를 주장하지 않겠다고(무상임차인각서 등) 한 경우에도 서류를 허위로 꾸며 법원에 신고하거나 낙찰자에게 권리를 주장하며 대항하는 일도 있습니다.
낙찰자 입장에서는 이런 물건을 피하는게 좋다고 생각할 수 있습니다. 하지만 반대로 잘만 분석하면 큰 수익을 올릴 수도 있습니다.
물론 초보자가 정확한 물증 없이 심증만으로 이런 물건을 낙찰 받으면 곤경에 빠지게 됩니다. 이런 물건에 도전하려면 무엇보다 이론을 공부하고, 상황에 따른 대처방법을 숙지하고 있어야 합니다. 보다 자세히 알아보겠습니다.
1️⃣ 대항력은 무엇인가요?
주택 임대차보호법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유 로 소유자가 변경되는 경우, 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 됩니다.
만약 배당요구 신청을 하지 않은 경우라고 해도 상황은 마찬가지입니다. (낙찰자가 보증금을 갚지 않고 신청한 인도명령은 무조건 기각됩니다.)
2️⃣ 대항력을 가지려면 어떻게 하나요?
대항력 있는 임차인이 되려면 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 말소기준권리(=최선순위권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 해야 합니다. 주택을 인도받고, 주민등록까지 하면 다음날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다.
다시 말해 임차인은 ①임대차계약을 맺고, ②주택을 인도받고, ③주민등록의 요건을 모두 갖춰야 대항력이 생깁니다. (토지와 건물등기가 따로 되어 있고 저당권 등의 설정일이 다른 경우에는 건물에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단합니다).
3️⃣ 대항력에 대해 더 알아야 할 사항은?
아래 내용을 제대로 숙지하면 실수하지 않고 수익을 올릴 수 있습니다.
① 대항력이 있는 임차인이 낙찰금액에서 배당을 받으려면 법원에서 요구하는 배당요구 종기일까지 배당신청을 해야 합니다.
배당요구 신청을 하지 않았거나 철회한 경우에는 낙찰자에게 변제를 요구할 수도 있습니다.
*배당요구 종기일 : 경매가 개시되면 법원에서 임차인에게 ‘경매절차에서 배당을 받으려면 권리신고를 하라’는 최고통지를 합니다. 여기에는 매각기일 전까지 배당요구가 가능한 날자가 적혀 있습니다.
② 임차인이 본래 대항력이 있다고 하더라도 전입 후 건물에 근저당 등 기타 권리들이 발생할 수 있습니다. 이후 임차인의 보증금이 증액됐다면 이 부분은 대항력이 없어서 낙찰자가 추가로 인수하지 않습니다.
③ 다가구주택이나 단독주택의 경우 건물 호수가 다르더라도 지번만 제대로 기재되어 있으면 대항력이 발생합니다. 임대인이 편의상 구분해놓은 호수까지 임차인이 의무로 기재할 필요는 없는 것입니다. (다가구, 단독주택)
④ 집합건물, 즉 빌라, 연립주택, 오피스텔의 경우 현황에는 1동, 2동 또는 101호, 201호로 되어 있으나, 건축물대장과 등기부등본상의 기재가 현황과 다른 경우 임차인은 대항력을 인정받을 수 없습니다. 만약 임차인이 잘못 기재된 사실을 알고 주소를 정정해 전입신고를 수
정한 경우에는 수정한 날 이후 대항력이 생깁니다. (특수주소변경)
⑤ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 인정받을 수 있습니다.
만약 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경됐다면, 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음날부터 효력이 생깁니다. <2013년 8월 13일 신설>
⑥ 전 소유자가 임차인인 경우 제3자에게 소유권 이전 등기가 된 다음날부터 대항력이 생깁니다.(전 소유주가 임차인이 된 경우)
⑦ 대출받을 당시 전입된 채무자나 그 외 친인척들이 무상임차인각서나 임차인의 권리 일체를 주장하지 않겠다는 각서를 작성해 은행에 제출한 경우 실제 임대차가 있는 임차인일지라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.(무상임차인각서)
⑧ 임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입 일자는 늦지만 다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입되어 있다면 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력을 인정받을 수 있습니다. (세대합가)
⑨ 임차인이 미등기건물을 임차한 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. (미준공된 건물의 경우)
⑩ 대항력이 있는 임차인이 법원에서 일부만을 배당받고 계속해서 사용·수익했을 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해 낙찰자에게 부당이득반환의무가 있습니다. (부당이득)
⑪ 주택임대차보호법의 적용대상인 주거용 건물에 대하여 주거용인지 아닌지는 건물의 현황, 용도 등에 비추어 일상생활을 영위할 수 있느냐에 따라 실질적으로 판단해야지 등기부나 건축물관리대장 등의 공부상 표시에 의해 형식적으로 판단하지 않습니다. (대판 1995. 3. 10,94다52522)
⑫ 경매절차에서 배당받지 못하거나, 전액배당을 받지 못한 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 변제했다 하더라도 낙찰자는 전 소유주를 상대로 변제해준 금액에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없습니다. (낙찰자는 전 소유주에 대한 구상권 및 부당이득청구 불가)
그러나 대항력 있는 임차인에게 갚아준 금액은 취득 당시의 필요비용으로 인정됩니다.
4️⃣ 낙찰 후 선순위 위장임차인이 있다면?
① 증거자료 수집 : 은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등을 수집해야 합니다.
② 소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상 : 낙찰자에게 요구하는 이사비가 많지 않을 경우 적정 이사비를 지급하고 마무리하는 것이 좋습니다. 그러나 그 금액이 상당할 경우 민사소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소 할 수도 있습니다.
③ 인도명령신청 : 위 ①번의 증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서를 꼼꼼하게 작성하여 법원에 제출하면 인도명령결정을 받을 수 있습니다. 이후 강제집행절차를 이행할 수도 있습니다.
개인적으로 이러한 사건을 해결할 때 내용증명, 명도소송, 형사고발을 사용하여 점유자를 굴복시키고 적정 이사비를 지급하여 마무리해왔습니다.
④ 명도소송 : 소송절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에 관한 영수증 그리고 은행거래명세를 요구합니다.
임대차계약서상에 임차인과 임대인 쌍방계약이 아닌 공인중개사의 직인이 있다면, 그 중개업자를 증인 신청하여 심문절차를 거치면 법원에서 빠르게 판단할 수 있습니다.
되도록 점유자와 원만하게 풀어내는 것이 좋습니다. 모든 사항을 법적으로 해결하려 하기보다는 적정한 선에서 타협하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
위 내용은 송사무장의 부동산 경매의 기술을 참고해 작성했습니다.
- 송사무장의 부동산 경매의 기술
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출판 지혜로
발매 2017.04.25.
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