조정대상지역 1가구 1주택 비과세 거주 요건을 충족하지 못한 경우 양도소득세 (아파트 양도소득세 비과세 면제조건)

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2024. 2. 14. 19:33

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1세대 1주택 12억 미만 주택을 양도한 A씨의 양도소득금액은?

A씨는 서울 마포구의 아파트를 다음과 같이 양도했다. A씨는 1세대 1주택자이다. A씨는 2023년1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는다고 생각했다. 그래서 A씨가 거주하지도 않은 아파트를 양도하고 나서 비과세되는 줄 알고 양도소득세 신고도 하지 않았다.

출처: 국세청

- 양도일자: 2023.7.6

- 취득일자: 2018.4.1

- 보유기간: 5년

- 양도금액: 11억

- 취득금액: 7억

- 필요경비: 없음

과연 A씨의 생각대로 양도소득세가 비과세될까?

구분

양도가액 11억일 경우

양도소득세(지방소득세 포함)

양도가액 13억일 경우

양도소득세(지방소득세 포함)

비과세 될 경우

없음

5,055,346원

과세될 경우

128,766,000원

208,791,000원

양도소득세를 계산하기 위해서 고양이가 개발한 시뮬레이션 프로그램에 입력을 했다.

고양이 시뮬레이션 엑셀 프로그램은 부자: 부동산.세무카페에서 이용할 수 있다.

https://cafe.naver.com/richestatetax

시뮬레이션결과 비과세일 경우 양도가액에 따른 양도소득세는 다음과 같다.

시뮬레이션결과 과세일 경우 양도가액에 따른 양도소득세는 다음과 같다.

1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 2년 이상 보유하여야 한다, 그리고 취득 당시 조정대상지역내 주택은 2년 이상 반드시 거주해야 한다. 따라서 2023.7.6 서울시 마포구가 조정대상지역에서 해제된 상태라도 2018.4.1 취득 당시 마포구가 조정대상지역이었다.

그러므로 취득 당시 조정지역내 주택은 양도 당시 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 그런데 A씨의 경우는 양도소득세가 비과세되지 않고 과세되기 때문에 128,766,000원의 양도소득세(지방소득세 포함)를 신고 및 납부하여야 한다. 신고하지 않았으므로 가산세도 당연히 납부하여야 한다.

조정대상지역 지정절차는 무엇일까?

주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)에 따르면 국토교통부장관은 (1) 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역과 (2) 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

특히 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.

2023.1.5 현재 조정대상지역 및 투기과열지구는?

강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 4개지역만 해당한다. 효력은 2023.1.5일 0시부터 발생했다.

조정대상지역지정이 양도소득세의 거주요건에 미치는 영향은?

(1) 취득당시 조정대상지역이나 양도당시 비조정대상지역이 된 경우 거주요건

취득당시 조정대상지역이었으나 양도당시 비조정대상지역이 된 경우에는 반드시 2년의 거주요건을 충족해야 비과세를 적용 받을 수 있다.

(2) 취득당시 비조정대상지역이나 양도당시 조정대상지역이 된 경우 거주요건

취득당시 비조정대상지역이었으나 양도당시 조정대상지역이 된 경우에는 2년의 거주요건을 충족하지 못해도 비과세를 적용 받을 수 있다.

조정대상지역이 다주택자의 중과세에 미치는 영향은?

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 중과세 한다. 단, 2022.5.10 ~2025.5.9사이에 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하더라도 중과세를 적용하지 않는다.

조정대상지역이 다주택자의 장기보유특별공제에 미치는 영향은?

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 단, 2022.5.10~2025.5.9사이에 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 중과세를 적용하지 않으므로 보유기간에 따른 2%의 장기보유특별공제율이 적용된다. 그러나 거주기간에 따른 장기보유특별공제율은 적용하지 않는다.

국세청이 발표한 지역별 조정대상지역 지정일과 해제일은?

다음과 같다. 예를 들면 과천시와 하남시는 2017.8.3 조정대상지역으로 지정되었고 2023.1.5 해제되었다.

고양이는 자료의 정확성과 완전성을 보증하지 않습니다. 야옹!