9안녕하세요. 청무피사입니다. 최근 1주택 실수요자를 중심으로 갈아타기를 시도하시는 분들이 많은데요. 갈아타기에서 가장 중요한 포인트는 바로 양도세 계산입니다. 양도세 비과세 조건이 안되거나 양도세 중과를 맞는 상황인데 급하게 갈아타려다가 자금 부족으로 난처한 상황이 벌어질 수 있기 때문인데요. 그래서 1주택자 갈아타기 실수요자 분들을 위해서 헷갈리는 양도세 계산 방법과 간편한 홈노크 양도세 계산기에 대해서 소개해 드릴게요. 1. 양도세 계산 항목을 알아보자 양도세 계산을 위해서는 아래 6가지를 반드시 알아야 합니다. 그 중에서도 가장 양도세 계산에서 큰 영향을 미치는 항목은 조정 대상 지역 여부와 보유기간입니다. ✅보유 주택수 보유 주택수가 1채라면 2년 거주 시 12억까지 비과세입니다. 취득 당시 비조정지역이라면 2년 보유만 해도 12억까지 비과세입니다. ✅본인 지분율 상속 또는 공동명의인 경우 해당 지분율을 입력하고, 단독명의면 100%라고 생각하면 됩니다. ✅필요 경비 매수, 매도 중개 수수료와 법무 수수료, 구조적 수리 (보일러 교체 등) 비용입니다. 전세 중개 수수료나 소모품 교체 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다. ✅취득가액, 양도가액 취득 당시의 매수 금액과, 양도할 금액입니다. ✅보유 및 거주 기간 취득하고 양도 시까지 보유한 기간과 실제 전입하여 거주한 기간입니다. 2년 이상 보유 또는 거주를 해야 기본세율을 적용 ...
4안녕하세요. 청무피사 입니다. 부동산 양도소득세 비과세 조건에 대해서 얘기해 보려고 합니다. 12억, 1주택, 2년 보유 또는 거주를 핵심 키워드로 알고 있으면 됩니다. 부동산 양도소득세 비과세 조건 ✅보유 주택 1세대 1주택 (2주택 이상인 경우 일시적 2주택, 상속주택 등 예외적 비과세 가능) ✅조정 지역의 경우 2년 거주 ✅비조정지역의 경우 2년 보유 ✅실거래가 12억 초과분은 비과세 제외 일시적 2주택이나, 상속주택 등 예외 적용되는 주택을 제외하고 2주택 이상인 경우에 주택을 양도할 경우 비과세가 적용되지 않습니다. 만약 주택 1채를 매매하여 1세대 1주택이 된 경우에는 나머지 조건을 만족하면 비과세 요건을 갖추게 됩니다. (보유, 거주 기간 리셋되지 않습니다.) 취득 당시 조정 지역의 경우 2년 거주를 해야 하며, 보유 중에 비조정지역이 되었다 하더라도 2년 거주를 해야 비과세로 요건을 갖추게 됩니다. 취득 당시 비지정 지역이었다면, 보유중에 조정 지역이 되었다 하더라도 2년 보유만 하면 비과세 요건을 갖추게 됩니다. 만약 1세대 1주택자가 1주택을 실거래가 12억 이하로 양도를 했다면 전액 비과세 적용받을 수 있는데요. 만약 12억 초과하여 양도할 경우 12억 초과분에 대해서는 양도소득세 비과세가 아닙니다. 비과세면 딱히 양도소득세를 신고 하지는 않아도 됩니다. 12억 초과에 대한 양도소득세 부동산 계산기로 6억 취득, ...
4안녕하세요. 청무피사입니다. 최근 무순위 줍줍 청약이 많이 나오면서, 혹~~~시라도 당첨되면 계약금 밖에 없어서 잔금을 못 치르는 분들을 위해서 계약 후 바로 전매하는 방법!!, 분양권 양도소득세의 세율에 대해서 알아보겠습니다. 1. 분양권 양도소득세율 예전에는 분양권도 주택처럼 2년 이상 보유 시 기본세율을 적용했었는데요. 21년 6월부터 분양권 상태에서 양도하면 양도세율 66%~77%를 적용합니다. 팔지 말라는 소리죠. 그래서 다운계약이 성행하기도 했는데요. 요즘은 분양권 피가 많이 떨어진 상태라 양도차익이 없어서 양도세율 개념이 흐지부지됐는데 다시 부동산 시장이 좋아지면 다운계약이 성행할 것이기 때문에 좀 더 분양권 양도소득세율을 현실적으로 수정될 필요는 있습니다. 어쨌든 24년 5월 기준으로 분양권 양도세율은 1년 미만 : 70 % (지방 소득세 포함 시 77%) 1년 이상 : 60% (지방 소득세 포함 시 66%) 이며 2년 이상 보유해도 등 기존에 팔면 66%입니다. 2. 분양권 양도소득세 계산 힐스테이트 강일의 경우 당첨돼서 4.2억 시세차익이 생긴다면 복비 200만 원 정도에 양도소득세 77%로 세금 3.2억 정도 내고 1억 정도 남겠습니다~ 같이 보면 좋은 글 부동산 양도소득세 자동계산기(아파트 양도소득세 모의계산하기) 안녕하세요. 청무피사입니다. 최근 거래량이 증가하면서 집을 매수 매도하시는 분들이 많은데요. 오늘은...
10안녕하세요. 청무피사입니다. 최근 거래량이 증가하면서 집을 매수 매도하시는 분들이 많은데요. 오늘은 부동산 양도소득세 자동 계산기 사이트를 통해서 아파트 양도소득세 계산하는 방법에 대해서 구체적으로 설명드리도록 하겠습니다. 1. 양도소득세란? 토지, 주택 등을 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 조세입니다. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비, 공제 금액을 제외한 나머지에 대해서 부과됩니다. 예를 들어 아파트를 3억에 사서 5억에 팔았고 필요경비가 3천만 원이 들었다면, 1억 7천만 원의 차익에서 공제금액을 제외하고 양도소득세를 일정 비율로 부과합니다. 소득이 없다면 낼 세금도 없습니다. 2. 양도소득세 계산기 항목 살펴보기 제가 자주 이용하는 양도소득세 계산기 - 부동산 계산기 사이트입니다. 양도소득세 계산기 - 부동산계산기.com 부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액 xn--989a00af8jnslv3dba.com 접속하면 아래와 같은 화면이 떠서 어떻게 넣어야 할지 잘 모르실 텐데요. 아래에서 천천히 살펴보겠습니다. 1. 먼저 양도 물의 형태에 대해서 선택합니다. 일반 아파트면 주택, 조합원 입주권이면 입주권, 분양권이면 분양권을 선택합니다. 2. 주택수를 선택합니다. 양도소득세 중과 대상인지, 비과세 대상인지...
2020년 12월 31일까지 양도시 보유기간 주택 입주권 분양권 1년미만 40% 40% 조정지역 50% 이외 기본세율 1년이상 ~ 2년 미만 기본세율 기본세율 2년 이상 기본세율 기본세율 * 다주택자가 조정지역내 주택 양도시 2주택자는 기본세율에 10% 중과, 3주택자이상은 기본세율에 20% 중과 * 분양권은 조정지역 내의 다른 주택 양도시에 주택 수에 포함되지 않음. 입주권은 포함됨 2021년 1월 1일 이후 양도시 보유기간 주택 입주권 분양권 1년미만 50% 50% 조정지역 50% 이외 기본세율 1년이상 ~ 2년 미만 40% 40% 2년 이상 기본세율 기본세율 * 다주택자가 조정지역내 주택 양도시 2주택자는 기본세율에 10% 중과, 3주택자이상은 기본세율에 20% 중과 * 분양권, 입주권은 조정지역내의 다른 주택 양도시에 주택 수에 포함됨 2021년 6월 2일 이후 양도시 보유기간 주택 입주권 분양권 1년미만 70% 70% 70% 1년이상 ~ 2년 미만 60% 60% 60% 2년 이상 기본세율 기본세율 * 2021년 6월 2일 양도분 부터 주택자가 조정지역내 주택 양도시 2주택자는 기본세율에 20% 중과, 3주택자는 기본세율에 30% 중과 * 분양권, 입주권은 조정지역내의 다른 주택 양도시에 주택 수에 포함됨 양도소득세 기본세율 과세표준구간 세율 누진공제 1200만원 이하 6% - 1200~4600만원 15% 108만원 4600~...
*아래 내용은 기재부 자료를 토대로 작성했습니다~ 1) 3주택 세대가 세번째로 취득한 주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적 2주택 비과세 가능한지? 1) 3주택인 상태에서 가장 최근에 취득한 C주택을 양도세 내고 팔았다. 2) A주택 취득후 2년 보유, A주택 취득후 1년 후에 B 주택 취득했으므로 3) B주택 취득후 3년내에 종전 주택인 A 주택만 팔면 일시적 2주택 비과세 요건을 만족한다. 4) 그런데 C주택을 21년 이후에 양도하면 아래 사항에 걸린다. 5) 일시적 2주택의 경우를 제외하고 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산 7) C주택을 21년 이후에 매도하면 3주택자로 일시적 2주택 대상이 아니므로 C주택을 21년 이전에 처분해야만 8) 일시적 2주택 요건을 만족하여 A주택을 비과세 받을 수 있다. 3주택 절세매물은 20년 말까지 잔금 쳐야하니 10월쯤 나올 수 있겠군. 2) 2주택 보유 세대가 기존 주택을 처분하여 1주택이 된 이후에 신규 주택을 취득할 경우 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는지? 2주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 된 후 다시 “신규주택 취득으로 일시적 2주택” 상태에서 1주택(종전주택) 양도 (제1안) 당해 주택 취득일(’16.9.) (제2안) 직전 주택 양도일(’19.8.)---타당함 위 사례는 아마 1) 2주...
1. 입주권 입주권의 좀 복잡하다. 일단 기본 원칙은 1) A(종전 주택) 취득일 1년 후에 B 입주권 취득 2) A주택 비조정 지역이면 2년 보유, 조정지역이면 2년 거주 3) B 입주권 취득 이후 3년 이내에 A를 양도할 경우 4) 1세대 1주택 비과세 요건을 적용함. 예를 들면 2018.8월 A주택 조정지역 취득 후 거주 -> 2019.9월 B입주권 지역 취득 -> 2021.9월 A 주택 양도시 A주택 비과세 2018.8월 A주택 조정지역 취득 후 보유(2번 만족x) -> 2019.9월 B입주권 지역 취득 -> 2021.9월 A 주택 양도시 A주택 양도세 근데 잘 생각해보면 입주권이라는게 곧 없어질 주택이니까, 당장 B입주권으로 전입하기가 어렵다. 그러면 비과세 받으려고 3년내에 A주택을 팔고 다른 곳에 전세를 살러 가야 되지 않는가? 그럼 일시적 2주택의 특례의 취지에 어긋나는 것 아닌가? 그래서 3년 이내에 못 팔 경우를 위한 특례도 존재한다. 1) A(종전 주택) 취득일 1년 후에 B 입주권 취득 2) B 입주권 취득 이후 3년 이후에 A를 매도할 경우 3) 입주권이 신축으로 완공되고 사용승인일 이후 2년 이내에 세대원 전원이 신축 아파트 입주하고 1년 이상 거주 4) 사용승인일 이후 2년 이내에 A주택 매도시 비과세 아무래도 2주택을 오래가져 갈 수 있다 보니, 부작용이 우려되어 전입조건이 붙어 있다. 2018.8월 A주...
4. 취득당시 A(기존주택) 조정, B(신규주택) 조정 인경우 가장 복잡한 상황이다. B주택의 취득일에 따라서 3번 사항이 변경된다. 1) A주택을 취득하고 1년 이상 지나 B주택을 취득한다. 2) A주택은 양도시점에 2년 이상 거주 할 것 3-1) B주택 취득일로부터 3년 이내 A 주택 매도 (2018.9.13 이전에 B주택 취득한 경우) 3-2) B주택 취득일로부터 2년 이내 A주택 매도 (2019.9.14 ~ 2019.12.16 이전에 B주택 취득한 경우) 3-3) B주택 취득일로부터 1년 이내 A주택 매도 및 1년 내 전입 (2019.12.17 이후에 B주택 취득한 경우 ) 예시) 2017년 8월 A주택 취득 및 거주 -> 2018년 8월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2021년 7월에 A주택 매도(2,3-1번 만족) -> A주택 비과세 2017년 8월 A주택 취득 및 거주 -> 2018년 10월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2021년 7월에 A주택 매도(2번 만족, 3-2번 만족X) -> A주택 일반과세(중과X, B주택 취득 후 3년이내에 매도 했으므로) 2017년 8월 A주택 취득 및 거주 -> 2018년 10월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2022년 7월에 A주택 매도(2번 만족, 3-2번 만족X) -> A주택 일반과세(중과O, B주택 취득후 3년 이후 매도 했으므로) 2017년 8월 A주택 취득 및 거주 -> ...
3) 취득당시 A(기존주택) 조정, B(신규주택) 비조정 인경우 A기존주택이 조정지역이므로 2번 사항이 2년 보유 요건이 아닌 2년 거주로 강화 따라서 기본 원칙은. 1) A주택을 취득하고 1년 이상 지나 B주택을 취득한다. 2) A주택은 양도시점에 2년 이상 거주 할 것 3) B주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 매도 2018년 3월 A주택 취득 -> 2019년 4월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2021년 2월에 A주택 매도(3번 만족) -> A주택 양도소득세 기본세율 (2번만족 X, 단 중과되지 않음) * 거주 조건 채우지 못했으므로 일시적 2주택자 비과세 적용 안됨. 단 3번만 만족하면 중과세는 적용되지 않음. 2018년 3월 A주택 취득 및 거주 -> 2019년 4월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2021년 2월에 A주택 매도(2,3번 만족) -> A주택 비과세 -> 2021년 3월에 B주택 매도 -> B주택 비과세 * 1가구 1주택의 경우 2021년 이후 양도 부터는 1주택이 된 날로부터 보유기간을 인정하지만, 일시적 2주택의 경우 변경 내용을 적용하지 않음. 따라서 최초 B주택 취득일 이후 2년 경과하여 팔 경우 비과세. 4편에서는 A(기존주택) 조정, B(신규주택) 조정 인경우를 알아보겠음. #청무피사 #부린이탈출기 #양도소득세 #양도소득세계산기
2) 취득당시 A(기존주택) 비조정, B(신규주택) 조정 인경우 A 비조정, B 비조정과 마찬가지로 기본 원칙이 적용된다. 일시적 2주택 비과세가 가장 복잡한 경우는 A,B 모두 조정지역내 주택일 경우다. 1) A주택을 취득하고 1년 이상 지나 B주택을 취득한다. 2) A주택은 양도시점에 2년 이상 보유 할 것 3) B주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 매도 A주택 비과세를 받는 방법은 A(기존주택) 비조정, B(신규주택) 비조정과 똑같지만 A주택 매도 이후 B주택의 비과세를 받는 방법이 다를 뿐이다. 취득당시 A(기존주택) 비조정, B(신규주택) 비조정의 경우 아래와 같이 B주택을 2년 보유만하면 비과세를 받았다. 2007년 3월 A주택 취득 -> 2018년 3월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2021년 2월에 A주택 매도(2,3번 만족) -> A주택 비과세 -> 2021년 3월 B주택 매도 -> B주택 비과세! 취득당시 A(기존주택) 비조정, B(신규주택) 조정의 경우 A주택 비과세를 받는 방법은 동일하지만 아래와 같이 B주택에 2년 거주해야 비과세를 받는다. 2007년 3월 A주택 취득 -> 2018년 3월 B주택 취득 (1번 만족) -> 2021년 2월에 A주택 매도(2,3번 만족) -> A주택 비과세 -> 2021년 3월 B주택 매도 -> B주택 양도소득세 기본세율 적용 2007년 3월 A주택 취득 -> 2018년 3월...
서론 일시적 2주택 비과세에 알아볼 필요가 생겼다. 일시적 2주택 비과세 특례는 기존 1주택을 갖고 있는 사람이 추후 거주/상속등의 이유로 일시적인 2주택자가 된 경우 기존 주택에 대해서 비과세를 해주는 특례 규정인데 (위에 해당하지 않으면 1가구 2주택은 비과세 적용하지 않고 양도소득세 적용) 기본적인 적용 원칙은 어렵지 않으나, 조정지역 유무, 82, 913, 1216 규제에 따라서 적용이 달라지고, 규제지역이 추가되면서 정말 여러 케이스가 생겨나고 복잡해진 것이다. 정말 머리가 아프지만 절세를 위해서 반드시 알아야 하므로 여러 케이스들을 적용해보려고 한다. 기본 원칙 A(기존주택), B(신규주택) 이라고 하자. 1) A주택을 취득하고 1년 이상 지나 B주택을 취득한다. 2) A주택은 양도시점에 2년 이상 보유 할 것 3) B주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 매도 * 취득일, 양도시점은 등기접수일, 잔금일 중 빠른 날 * 913 대책 이후 조정대상지역에 A를 보유한 사람이 조정대상지역내 B를 취득할 경우 위의 3번의 사항이 2년 이내 기존 주택 매도로 적용 * 1216 대책 이후 조정대상지역에 보유한 사람이 조정대상지역 신규주택취득의 경우 위의 3번 사항이 기존 주택 처분기간을 1년으로 단축하고 B주택 전입 요건 추가 * 82대책 이후 신규 주택 취득시 조정지역내 1가구 1주택 비과세 요건에 거주요건 2년 추가됨 (기존 보유...