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법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 임대인이 상가를 1년 6개월간 비우면 임차인은 권리금을 청구할 수 없나요? 오늘은 이해하기 쉽게 각색하여 이야기해 보겠습니다. 큰 꿈을 이루기 위해 상가건물을 임차하여 열심히 영업하는 임차인 A씨. 장사가 잘되어 대출금도 다 갚았습니다. 이제 부모님께 효도하고 자식들에게 최선을 다하는 부모가 될 날이 얼마 남지 않은 것 같아 더욱 열심히 일하고 있습니다. 하지만 모든 일이 원하는 대로 되지는 않습니다. 부모님이 갑자기 병이 생겨 공기 좋은 곳으로 가 요양을 해야 하는 상황에 A씨는 망설임 없이 가게를 정리하기로 마음을 먹습니다. 마침 계약기간 종료일도 다가와 임대인에게 계약종료를 통보한 A씨는 신규임차인과 권리금 계약을 진행하였고, 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 요청하였습니다. 그러나 임대인은 재건축·대수선이 진행될 것을 A씨에게 고지하며 신규임차인과 계약을 거부하였습니다. 이후 부모님을 요양해야 하는 A씨는 부동산에서 퇴거하였고, 임대인은 1년 6개월 이상 부동산을 비워두고 있었습니다. 이때 A씨는 임대인에게 권리금 상당의 손해배상금을 청구할 수 있을까요? 금융본부 이준호 팀장 권리금 회수기회 보호 규정 살펴보기 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 합니다)에서는 제10조의4에서 권리금 회수기회 보호에 대한 규정을 하고 있습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이...

상가 임차인분들 중 상가권리금과 보증금을 혼동하여 알고 계신 분들이 많습니다. 특히 상가권리금과 보증금 둘 다 임대인이 요구하는 경우 더욱 그런데요, 오늘은 상가권리금, 보증금 헷갈리지 않도록 알려드리겠습니다. 상가권리금이란? 상가권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제 1항). 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가 상가권리금 중 '유형'의 경우 시설 권리금이 있고, '무형'의 경우 영업 권리금, 바닥 권리금 등이 있습니다. 시설 권리금은 무엇을 말할까요? 인테리어, 영업을 위한 가전, 가구 등 유체동산 일체를 말합니다. 영업 권리금의 경우 단골손님, 업무 매뉴얼과 시스템 등을 말하며 바닥 권리금은 역세권 등의 지리적 이점을 말합니다. 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가로써 임대인 또는 임차인에게 지급하며, 보증금과 차임에 대한 약정이 담긴 임대차계약서가 아닌 권리금계약서를 통해 별도의 계약이 체결됩니다. 상가권리금 vs 보증금의 구분 임대인이 직접 운영하던 가게를 인수한 경우 ...

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 상가임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 월세 납부의무 (권리금 회수기회 방해) 오늘은 상가임대차계약이 종료된 이후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 임차인은 월세를 납부해야 하는지에 대해 이야기해 보겠습니다. 사례 40살이 되기 전에 강남에 아파트를 자가로 구매하겠다는 목표를 가지고 사업을 시작한 A 씨. A 씨는 평소 요리를 잘한다는 칭찬을 많이 받았었기 때문에 임대인 B 씨와 임대차계약을 체결하고 요식업을 시작하였습니다. 열심히 일하여 수익을 내고 있던 임차인 A 씨는 임대인 B 씨로부터 관할 구청으로부터 주차장법 위반으로 고발을 당해 계약을 갱신할 수 없다는 고지를 받았습니다. 최초 임대차계약 당시 A 씨는 처음 시작하는 사업이다 보니 처음부터 본인이 직접 모든 걸 하기는 어려울 것 같아 어느 정도 시설이 되어 있는 B 씨의 부동산에 대해 계약을 체결하며 B 씨에게 권리금을 지급했었습니다. 또한 A 씨는 B 씨와 계약을 체결할 때 권리금을 회수할 수 있도록 계약기간을 최초 5년으로 요구하였으나 B 씨는 임료 조정 문제로 임대차 기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차 기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 임대차계약을 갱신해 가자고 제의하여 A 씨는 이를 수락했었습니다. 그런데 합의한 계약 종료일이 다가와도 보증금을 지급하겠다는 의사를 표현하지 않는 B 씨. A ...

법무법인 명도 황영해 변호사입니다. 신규 임차인이 되려는 이에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하는지? 재건축 계획이 있는 상가 건물주가 신규 임차 희망자의 임차 기간을 제한한 것과 관련하여 기존 임차인이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해를 이유로 건물주에게 손해배상소송을 제기한 사건에서 항소심 판결을 파기한 최신 대법원 판결이 나와 칼럼을 작성해 봅니다. 대법원 2024다232530 판결 2024년 7월 31일 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 권리금 회수 방해에 해당하지 않으므로 임차인 A 씨가 건물주 B 씨를 상대로 낸 손해배상소송을 원고 일부 승소로 판결한 원심을 이 같은 취지로 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈습니다. A 씨는 2018년 4월 서울 강서구의 한 건물 주인 B 씨와 임대차 계약을 맺고 4년여간 식당을 운영하다가 지난 2022년 8월 새로 임차하려는 C 씨에게 점포 시설 등을 권리금 7,000만 원에 양도하는 계약을 맺었습니다. 그러면서 건물주 B 씨에게 "C 씨와 임대차계약을 새로 체결해 달라"라고 요청했습니다. 그러나 B 씨는 "건물 재건축을 계획하고 있어 앞으로 3년까지만 건물을 임차할 수 있다"라고 고지했습니다. 이에 따라 기존 임차인인 A 씨와 신규 임차 희망자 C 씨 간 권리금 계약이 해제되었습니다. 권리금이란 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 ...

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 철거·재건축 고지의 권리금 회수기회 방해행위 여부 상가건물 임대차보호법 제10조의4 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다 ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 의하면 '임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 가.목은 '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우', 나.목은 '건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우', 다.목은 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'를 열거하고 있습니다. 즉, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 각 목의 어느 하나의 사유로 목적 건물의 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목...

임대인한테 권리금 받을 수 있나요? 상가권리금 소송을 고민하는 임차인분들이 가장 많이 하는 질문입니다. 이 질문에 대해선 '받으실 수 없다'고 답변드립니다. 왜 임대인한테 받을 수 없을까요? 권리금은 무엇을 청구해야 할까요? 오늘은 상가권리금 소송의 정의부터 요건과 절차, 임차인이라면 꼭 알아야 하는 점을 알려드리겠습니다. 권리금소송 뜻 권리금이란? 영업상의 유, 무형적 가치에 대한 금전적 가치를 의미하고, 상가권리금의 종류는 크게 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 구분합니다. 상가권리금의 종류를 약국에 빗대어 설명하자면 약국은 보통 병원이 있는 건물 1층에 위치해 있는 경우가 많습니다. 약국은 처방약에 대해 국민건강보험공단으로부터 수가를 지급받기 때문에 처방 건수가 많을 수록 영업이익이 높게 됩니다. 따라서 처방이 많이 발생하는 병원이 인근에 있다면 그만큼 매출액이 높을 수 밖에 없는데요. 같은 건물내 병원이 입점해 있거나, 병원이 입점 예정이라면 자연스럽게 바닥권리금이 형성됩니다. 바닥권리금은 일명 '자릿세'를 말하는데, 보통 인정받기 어렵지만 위와 같이 특수성이 있는 약국의 경우 바닥권리금이 인정되기도 합니다. 약국에서는 수많은 약들이 상비되어 있는데요, 판매가 가능한 모든 약들은 시설권리금이라고 할 수 있습니다. 만약 약국에 단골손님이 생기면 어떻게 될까요? 약사의 영업에 따라 생겨난 단골 손님들의 가치를 영업권리금이라고...

권리금시장 현황 상가건물임대차보호법(이하 ' 상임법')에서 2015. 5. 13. 권리금보호 조항이 신설된 후 코로나 전까지 일명 '권리금소송'이 호황이었습니다. 상임법상 귀책사유가 없으면 누구나 권리금회수기회를 보장받기 때문에 영업종료와 함께 필수로 하는 소송처럼 성행했습니다. 그러나 현재, 코로나와 코로나 이후 경기 침체로 권리금시장이 주춤하고 있는 것으로 보입니다. 권리금소송 뜻 권리금이란? 권리금이란 임차인과 신규임차인 간의 주고받는 영업재산권 일체를 말합니다. 권리금은 크게 영업권리금(매출, 노하우, 단골손님 등), 시설권리금(시설물), 바닥권리금(지리적 이점)으로 나뉩니다. 권리금소송이란? 권리금소송은 보통 임대인에게 권리금을 받는 소송으로 잘못 알고 계신 경우가 많습니다. 권리금소송은 손해배상청구소송으로 실제 손해가 발생해야 하고, 손해 발생의 책임이 임대인에게 있어야 합니다. 상임법에서는 권리금소송 요건을 특정하고 있고, 요건은 아래와 같습니다. 계약만료 6개월 전부터 만기까지 신규임차인과 권리금 계약을 체결해야 하고, 위 기한 동안 임대인에게 신규임차인을 주선해야 하며, 위 기한 동안 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인과 신규임차인 간의 권리금계약이 파기되어야 합니다. '특정 기간, 신규임차인 주선, 권리금계약 파기' 요건이 하나라도 충족하지 않으면 권리금소송에서 승소하기 어려울 수 있습니다....

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 임대인의 권리금 반환의무의 범위 일반적으로 권리금은 기존 임차인이 영위하거나 운영하던 영업 또는 영업장을 새로운 임차인에게 양도하면서 새로운 임차인으로부터 받게 되는 금전이라고 받아들여지고 있습니다. 임대인과는 아무런 관련이 없는 것으로 받아들여 지고 있는 이런 권리금과 관련하여 일정한 경우 오히려 임대인이 임차인에 대해 권리금 반환의무를 지거나 임대인이 손해배상의 형태로써 기존 임차인에게 배상해야 하는 경우가 있어서 주의를 요합니다. 아래에서는 간단하게 권리금의 개념과 임대인이 권리금 반환의무를 부담하게 되는 경우에 관해 살펴보도록 하겠습니다. 권리금에 관한 상가건물 임대차보호법상(이하 ”상임법“)의 개념 위 상임법 제10조의3 제1항에 규정한 바와 같이, 권리금은 임대인 또는 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말하므로, 권리금이 임대인에게 지급되는 경우에는 임대인에게 권리금 반환의무가 있을 수 있습니다. 어떤 경우에 임대인이 권리금 반환의무를 지며 또 그 반환범위는 어떠한지에 대해 아래 대법원 판례를 통해 그 답을 알아보도록 하겠습니다. 임대인의 권리금 반환의무 범위에 관한 대법원 판례 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, ① 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 <임대인>은 그 권...

상가권리금 소송과 요건 상가권리금이란? 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 이러한 권리금액은 보통 개인 간 협의 및 신규 임차인의 가치 판단에 따라 책정되므로 객관적이라고 할 순 없습니다. 상가권리금 소송 권리금과 관련된 분쟁은 권리금 계약의 당사자가 아닌 임대인에 의하여 권리금 회수기회가 박탈되는 경우에 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 방해하면 손해배상을 하도록 되어있습니다. 권리금 소송의 요건 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였을 것. 임대인의 권리금 회수 방해 행위-상가건물 임대차 보호법 제10조의 4 제1항 각 호에 해당하는 방해 행위가 있는 경우. 권리금 계약의 파기-임대인이 법률상 정당한 사유 없이 방해 행위를 하여 권리금 계약이 파기되거나 체결을 하지 못한 경우. 권리금 소송의 포인트는 귀책사유가 없는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전(2018년 10월 16일 개정)부터 종료일까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였고, 위 과정에서 임대인의 방해행위가 있었는지 여부가 중...

상가권리금 소송이란? 상가권리금은 임차인 간의 주고받는 돈이지만, 만약 일정 기간내 임대인의 방해행위로 인해 권리금을 회수하지 못한 사정이 있다면 회수하지 못한 권리금 상당의 돈을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 바로 권리금소송을 말하는데, 권리금소송은 임대인에게 ‘권리금을 달라’는 소송이 아니라 ‘권리금 상당의 손해를 배상하라’는 내용의 소송입니다. 권리금소송의 요건 권리금소송은 손해가 발생하여야만 청구가 가능한데, 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에서 규정하는 ①일정한 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지)동안 ②임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하여 ③ 임차인과 신규 임차인 간의 권리금계약이 파기되었다면, 임차인은 임대인에게 파기된 권리금 상당의 손해를 청구할 수 있습니다. 권리금소송은 위 ① ~ ③ 요건이 전부 충족해야 소송이 가능하나, 만약 임대인이 임차인의 권리금계약 체결을 의도적으로 방해한다면 권리금계약을 체결하지 않았더라도 소송이 가능합니다. 임대인의 방해행위 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호는 임대인의 정당한 방해행위를 규정하고 있는데, 동법 제10조의4 제1항 제4호는 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 규정하고 있고, 제10조의4(권리금 회수기회 보호 ...

상가권리금, 가장 궁금하신 점을 답변해드립니다 상가권리금이란 무엇인가요? 권리금은 임차인과 신규 임차인 간의 주고받은 돈을 의미합니다. 권리금의 종류는 크게 시설 권리금, 영업 권리금, 바닥 권리금으로 분류하는데, 맛집인 식당을 예로 든다면 맛집으로 유명해져서 찾아오는 단골 손님, 유입 손님들에 대한 가치를 영업 권리금, 멋들어지게 한 인테리어 등을 시설 권리금, 식당이 유동인구가 많은 유명한 상권 내 위치하고 있는 지리적 이점을 바닥 권리금이라고 할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 상가권리금을 임대인에게 요구할 수 있나요? 앞서 설명드렸듯이 상가권리금은 임차인 간의 주고받는 돈이라, 임대인이 임차인에게 상가권리금을 지급할 의무가 전혀 없습니다. 다만, 상가건물임대차보호법에 따른 권리금회수기회를 보호받는 임차인의 경우 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여, 임...

상가권리금 미리 준비하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 유명한 맛집 주인이 맛집을 제3자에게 넘기려고 할 때 요리 노하우부터 단골손님(영업 권리금), 지리적 이점(바닥 권리금), 식당 내 물품(시설 권리금) 등의 가치를 종합적으로 평가할 것이고, 이를 돈으로 환산한 것을 권리금이라고 합니다. 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원으로 보통 개인 간 협의에 따라 금액이 책정됩니다. 2. 권리금소송의 요건 권리금소송이란 임대인의 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기 또는 체결되지 못한 경우 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 재판에서 불리하게 작용 할 가능성이 커 결국 권리금 상당액의 손해를 충당하지 못하는 결과가 나올 수 있습니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결되어야함. * 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수기회 보호 등) (2) 임대인의 방해행위 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호의 해당하는 임대인의 방해 행위가 있는 경우 (3) 권리금 계약의 파기 위 기간 내 임대인이 법률상 정당한 사유 없이 방해 행위를 하여 권리금 계약이 파기된 경우 3. 권리금소송의 준비 권리금소송의 준비는 장사를 그만 둘 의사가 결정되면...

“상가권리금 소송” 알기 쉽게 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2015년 05월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인은 상가권리금 회수기회를 법적으로 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 권리금 조항이 신설되고도, 대법원 판례가 나올 때까지 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 손해배상) 상가권리금 소송에서 임차인이 승소하는 경우가 드물기도 했습니다. 그리고 대법원 판례가 나온 현재까지도 상가권리금소송의 요건을 갖추지 못해 패소하는 경우가 여전히 많습니다. 상가권리금이란 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말합니다. 세부적으로 보면 1. 시설권리금 (영업시설, 비품) 2. 영업권리금 (매출, 노하우 등) 3. 바닥권리금 (상권, 위치에 따른 영업이익) 으로 구분할 수 있습니다. 상가권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하라고 하는 계약을 의미하고 권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약으로 임대인은 상가권리금계약의 당사자가 아닙니다. 따라서 상가권리금과 관련된 분쟁은 권리금계약의 당사자가 아닌 임대인에 의하여 권리금 회수기회가 박탈되는 경우가 생기거나, 임대인이 재건축 등을 이유로 권리금 회수를 방해할 목적이 없었으나, 결과적으로 임차인의 권리금 회수기회가 ...

권리금감정 증거보전신청 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. “임차인은 소송 전 권리금 감정 증거보전신청을 할 수 있습니다” 임대인은 임대차기간이 끝나면 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항 임대인이 ... 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 따라서 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상액은 ‘신규임차인으로부터 받을 권리금’과 ‘권리금 감정액’ 중 낮은 금액을 청구할 수 있습니다. 그렇다면 임차인은 언제 권리금 감정신청서를 법원에 제출하여야 할까요? 임차인은 임대인이 명도소송을 제기하면 명도소송의 반소로 권리금 소송을 제기하면서 권리금 감정신청을 하는데, 명도소송 절차를 지연시키기 위한 방법으로 명도소송이 끝날 무렵에 반소 제기 후 권리금 감정신청을 하기도 합니다. 그런데 법원은 명도소송이 끝날 무렵에 반소 제기하는 것을 좋아하지 않습니다. 나아가 민사소송법 제149조에 의하여 위 절차를 진행하지 않을 수도 있습니다. 민사소송법 제149조 제1항 당사자가 제146조의 규정을 어기어 고의 또는...

1년 6개월 영리목적 미사용에 관한 대법원 판결의 법리 적용 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 1년 6개월 영리목적 미사용에 관한 대법원 2021다272346 판결의 법리가, 사실심 변론종결 시 아직 1년 6개월이 경과하지 않은 경우에도 적용될 수 있는지 여부 에 대해 알아보겠습니다. 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 (이하 “대법원 2021다272346 판결”)은, 임대인이 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 임차인이 주선하는 신규임차인과의 신규임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝힘으로 인해 결국 위 신규임대차계약 체결이 무산된 사안에서, 임대인의 위 행위에는 상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”) 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유(1년 6개월 영리목적 미사용)를 인정한 바 있습니다. 위 사안은 사실심 변론종결 시 이미 재건축·철거가 진행되어 그로 인해 1년 6개월 영리목적 미(未)사용 이라는 결과가 기발생한 경우였습니다. 그렇다면, 임차인의 인도거부 등의 사유로 아직 재건축·철거가 착수되지도 않았고 나아가 손해배상소송의 사실심변론 종결 시까지 (임대차 종료시로부터) 1년 6개월이라는 기간이 경과하지 않은 경우 대법원 2021다272346 판결의 결론이 그대로 적용될 수 있는지 의문이 있을 수 있습니...

권리금 회수기회 방해행위에 따른 손해배상책임의 지연손해금 기산일 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서, 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하였다면 임차인이 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상으로 지급하여야 한다는 것인데요. 이 때에 임대인의 손해배상금에 대한 지연손해금이 언제부터 기산되는지 문제가 될 수 있고, 이와 관련하여 하급심마다 판단을 달리해 왔습니다. 그런데 최근에 대법원에서는 임대차 종료일 다음 날부터 지연손해금을 지급해야 한다고 판시하였습니다. (대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결) 사실관계는 이렇습니다. 상가 임차인이 신규임차인을 구하여 권리금계약을 체결하면서 권리금을 계약금, 중도금...

상가권리금 소송비용을 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 권리금은 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말하며, 시설 권리금 (영업시설, 비품) 영업 권리금 (매출, 거래처, 신용, 영업상의 노하우) 바닥 권리금 (상가건물 위치에 따른 영업상의 이익) 으로 구분합니다. 이러한 권리 금액은 보통 개인 간 협의 및 신규 임차인의 가치 판단에 따라 금액이 책정되므로 객관적이라고 할 순 없습니다. 그렇기에, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송을 진행하면 적정 권리 금액에 대한 감정평가가 필수로 진행되곤 합니다. 2. 권리금소송이란? 임대인의 부당한 임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약이 파기된 경우, 임차인이 파기된 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구하는 것을 말합니다. 그러나, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송은 청구인 또는 피청구인에게 귀책사유가 있거나, 요건이 충족되지 않는다면 소송 자체가 불가능하거나 소송에서 불리하게 작용할 가능성이 크기 때문에 귀책사유의 유무와, 요건의 충족이 필요합니다. 3. 권리금소송 요건 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 가능하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 권리금을 회수하지 못하는 재판 결과가 나올 수 있습니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결된...

[법무법인 명도] 상가권리금 초동대처가 중요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ‘영업시설, 비품(시설 권리금), 매출, 거래처, 신용, 영업상의 노하우(영업 권리금), 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익(바닥 권리금) 등의 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가’를 금액으로 환산한 것을 ‘권리금’이라고 합니다. 권리금은 돈을 줄 사람(신규 임차인)의 가치(위 시설, 영업, 바닥 권리금) 판단에 따라 금액이 책정되므로, 그 금액을 객관적이라고 할 순 없습니다. 그렇기에, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송을 진행하면 적정 권리금액에 대한 감정평가가 필수로 진행되곤 합니다. 권리금에 대한 감정평가가 진행될 경우 감정평가사에 의해 위 가치에 대한 금액이 책정되는데, 그중에서도 가장 많은 비중을 두는 부분이 영업 권리금입니다. 코로나로 인해 자영업자의 영업 규제, 경기 침체가 지속됨에 따라 최근 권리금소송에선 영업 권리금에 대한 입증이 쉽지 않았습니다. 현재 정부 규제가 완화됨에 따라 권리금소송이 본격적으로 활성화될 것으로 예측되는데, 아무래도 코로나로 인한 공백기가 길었기 때문에 권리금소송을 고민 중이시라면, 어느 때보다 철저한 준비가 필요합니다. 권리금소송이란? 임대인의 부당한 임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약이 파기된 경우, 임차인이 파기된 권리금 상당액을 임대인에게 손해...

[법무법인 명도] 상가권리금 꼭 기억해야 할 점. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 유명한 맛집 주인이 상가를 누군가에게 팔려고 할 때 요리 노하우부터 단골손님(영업 권리금), 지리적 이점(바닥 권리금), 식당 내 물품(시설 권리금) 등의 가치를 종합적으로 평가할 것이고, 이를 돈으로 환산한 것을 권리금이라고 합니다. 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원으로 보통 개인 간 협의에 따라 금액이 책정됩니다. 2. 권리금소송 요건 권리금소송이란 손해배상 청구 소송을 말하고, 이는 임대인의 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기되었을 때 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 가능하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 소송 자체가 불가능하거나, 소송에서 불리하게 작용할 가능성이 큽니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결되어야 함 (상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항) (2) 임대인의 방해행위 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호의 해당하는 임대인의 방해 행위가 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행...

[법무법인 명도] 상가권리금 꼭! 확인하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 상가건물임대차보호법상 (이하 ‘상임법’) 권리금 조항이 신설(2015. 5. 13.) 되기 전까지 권리금을 회수하려면 임대인에게 권리금 중 상당액(ex. 바닥권리금)을 지급하기도 하고, 한 푼도 못 건지고 나왔는데 임대인이 같은 업종으로 장사를 하는 경우 등 임대인이 임차인의 권리금을 침탈하는 행위가 비일비재했습니다. 권리금 조항이 신설되고도, 대법원 판례가 나올 때까지 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 손해배상) 권리금 소송에서 임차인이 승소하는 경우가 드물기도 했습니다. 그러나 대법원 판례가 나온 현재까지도 권리금소송의 요건을 갖추지 못해 패소하는 경우가 여전히 많습니다. 1. 권리금이란? 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익 등의 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원을 말합니다. 2. 권리금소송이란? 임대인이 정당한 사유 없이 대항력 있는 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하여 임차인 간의 권리금계약을 파기시킨 경우, 임차인이 권리금 상당액을 임대인에게 청구하는 소송입니다. 하지만 권리금은 개인(임차인-신규 임차인) 간의 거래이므로 법률상 정해진 기한 내 발생한 손해가 아니면 권리금을 임대인에게 청구하...