세입자내보내기, 현명한 해결 방법 부동산을 소유하고 임대를 내주는 것은 안정적인 고정 수익을 창출하는 좋은 수단입니다. 하지만 임대 사업도 때론 예상치 못한 상황으로 막대한 피해를 입을 수 있는 문제가 발생할 수 있고 해결하는 데 있어 어려움을 겪는 부분도 있을 것입니다. 그중에서도 가장 난감한 것이 세입자를 내보내야 하는 상황일 것입니다. 오늘은 세입자를 내보내는 효율적인 방법에 대해 알려드리겠습니다. 세입자내보내기, 언제 필요한가? 세입자를 내보내기 위해선 언제 내보낼 수 있는지를 먼저 알아야 합니다. 임대차계약은 임대인과 임차인의 약속이기에, 약속을 지키지 않았을 때 세입자를 내보낼 수 있죠. 대표적으로 다음과 같은 상황에서 세입자를 내보낼 수 있습니다. ① 월세 미납 주거용 건물의 경우 2개월, 상가용 건물의 경우 3개월의 임대료를 미납한다면 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보하고 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다. ② 임대차계약 위반 세입자가 임대차계약서 상 명시된 조건을 위반할 경우, 특히 부동산에서 불법적인 사업을 운영하거나 부동산을 훼손하는 행위 등이 발생하게 되면 임대인은 이에 따른 법적 조치를 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다. ③ 무단 전대 세입자가 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 무단으로 재임대를 내주었을 때 해당 계약은 전대차계약이 되고, 임대인은 세입자에게 무단 전대로 인한 계약해지 ...

세입자 내보내기, 명도소송절차가 궁금합니다. 월세 밀리는 세입자, 이웃과 갖은 분쟁이 있는 세입자 때문에 난처한 상황에 계신 임대인분들이 많습니다. 월세를 밀려 보증금까지도 모두 까먹은 세입자가 버티기까지 한다면 임대인은 어떻게 해야 할지 막막하실 텐데요. 오늘은 월세 밀리는 세입자 내보내기, 계약해지부터 명도소송, 강제집행 절차와 비용까지 하나하나 살펴보겠습니다. 세입자 내보내기 절차 진행과정 세입자 내보내기 과정은 아래와 같이 진행됩니다. 월세를 많이 밀린 세입자의 경우 소송진행중 자진해서 퇴거하는 경우가 많습니다. 계약해지 의사표시 ▶ 부동산이전금지가처분 ▶ 명도소송 ▶ 강제집행 세입자내보내기 ① 임대차계약 해지 의사표시 월세 밀리는 세입자를 대상으로 임대차 계약해지 의사를 통보해야 합니다. 주택의 경우 2개월치의 월세가 밀리는 경우(민간임대사업자는 연속해서 3개월 밀린 경우), 상가의 경우 월세 3개월치의 월세가 밀리는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차계약서에 계약해지에 관한 특약사항이 있다면 그 특약에 따르기도 합니다. 다만 임대차보호법에 위반되는 특약은 강행규정위반으로 인정되지 않는 경우도 있으니 전문가의 도움을 받아 확인해 보셔야 합니다. 의사표시는 세입자에게 도달하여야 효력이 발생합니다. 쉽게 말씀드리면 임대인이 카카오톡으로 임대차 계약 해지 통보를 했으나 세입자가 읽지 않았다면 해지통보가 도달되지...

임대 놓는 게 너무 힘들어요 월세를 안 내거나 밀리는 세입자, 월세는 꼬박 내는데 이웃과 잦은 분쟁을 일으키는 세입자 때문에 골치 아프신 임대인분들이 정말 많습니다. 월세 낼 돈은 없다면서 당장 나가지도 않는다는 임차인은 어떻게 해야 할까요? 오늘은 세입자를 내보내는 절차와 방법, 임대인이라면 꼭 알아야 하는 점을 알려드리겠습니다. 세입자내보내기 절차와 방법 절차 세입자내보내기 절차는 아래와 같은 순서로 진행됩니다. 아래 절차는 세입자가 강제집행할 때까지 나가지 않을 경우 진행되는 정식 절차입니다. 의사 표시 → 부동산점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 의사표시 - 내 집에서 나가! 가장 먼저 해야 하는 절차는 "내 집에서 나가!"라는 의사를 전달하는 것입니다. 의사표시의 방법은 문자메시지, 카카오톡, 내용증명, 통화(녹음 필수) 등 편하신 방법으로 하시면 되는데, 꼭 세입자에게 전달이 되어야 하므로 평소 임차인과 연락했던 방식으로 하시는 게 좋습니다. 또한 무작정 나가라고만 하는 게 아니라 "왜 나가야 하는지"에 대한 사유를 얘기해야 합니다. 계약이라는 것은 당사자(임대인-세입자)중 일방이 일방적으로 변경할 수 없고, 이를 변경하기 위해선 법에서 정하는 '해지 또는 갱신거절' 등의 근거가 필요합니다. 예를 들어 월세를 2개월 연체한 상태라면 민법 제640조에 근거하여 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 건물 기타 공작물의 임대...

SIX(6) 프리미엄 명도서비스(실시간내사건보기 I 72시간내 서면접수 I 일일 사건관리 등)로 빠르게 세입자를 내보내드립니다. 변호사, 판사가 명도소송을 의뢰하는 로펌, 법무법인 명도입니다. 세입자내보내기 위해 명도소송을 진행해야 할지, 언제 해야 하는지 고민이시라면 본 포스팅을 꼼꼼히 읽어보시면 됩니다. 세입자내보내기 방법 첫 번째, 세입자 의사 확인하기 명도소송은 꼭 임대차계약이 종료해야 할 수 있는 것은 아닙니다. 임대차계약이 종료할 예정임에도 세입자가 계속 살겠다며 안 나간다고 하거나, 아무런 답변을 하지 않아 나갈지 안 나갈지 예상이 안되는 경우, 안 나갈게 예상이 되는 경우라면 계약이 종료되지 않았더라도 미리 명도소송을 할 수 있습니다. 따라서, 세입자에게 계약 갱신, 종료 등의 의사를 확인해야 합니다. 의사 확인 방법 세입자와 평소 연락한 방법으로 의사를 확인하시면 됩니다. 다만, 명도소송을 염두에 두고 기록에 남는 방법으로 하셔야 합니다. 보통 내용증명을 많이 발송하는데, 우편을 받지 않으면 의미가 없기 때문에 문자, 전화(녹음 필요), 카카오톡 등 다양한 방법으로 소통하시면 됩니다. 두 번째, 계약관계 정리하기 세입자의 확실하거나(명시적), 불확실한(묵시적) 의사를 확인하셨다면, 임대차계약을 정리해야 합니다. 세입자와의 임대차계약의 ① 갱신을 거절하거나, ② 계약을 해지할 수 있는데, 임대차계약 만료 2개월 전까지 ...

부동산에서 퇴거하지 않고 있는 세입자를 내보내기 위해서는 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송은 ‘상대방’을 정확히 특정해서 제기하여야 하며, 계약갱신 거절 또는 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 경우 소송 요건이 충족되어 소제기가 가능합니다. 본론으로 들어가서, 많은 분들이 명도소송을 준비하시면서 비용이 얼마나 들어가는지 궁금해 하시는데요. 그렇다면 명도소송시 발생하는 비용들은 어떤 것이 있는지 설명 드리겠습니다. 변호사 수임료 법무법인 명도는 2013년부터 수임료정찰제를 운용하고 있습니다. 법원실비(본안) 법원에 소장을 접수할 때 인지대와 송달료를 납부하여야 하는데, 일반적으로 30평형 아파트에 대한 명도소송을 진행할 경우 인지대 및 송달료를 합하여 약 20만 원 ~ 30만 원이 발생합니다. 법원실비(신청) 명도소송을 제기할 때는 반드시 부동산점유이전금지가처분을 동시에 진행해야 합니다. 소송 진행 도중 임차인이 무단으로 타인에게 목적물을 전대하거나 제3자에게 점유를 이전해버릴 수 있기 때문입니다. 이런 경우에는 명도소송을 처음부터 다시 제기해야 합니다. 따라서 이러한 불상사를 방지하기 위해 점유이전금지가처분신청을 병행하는데 이 때는 약 5만원 ~ 10만원의 법원실비가 발생합니다. 명도소송의 성공은 조속한 초동대처와 명확한 소송방향의 설정이 좌우합니다. 따라서 명도소송을 준비하실 때는 반드시 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습...

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 임대인이 상가를 1년 6개월간 비우면 임차인은 권리금을 청구할 수 없나요? 오늘은 이해하기 쉽게 각색하여 이야기해 보겠습니다. 큰 꿈을 이루기 위해 상가건물을 임차하여 열심히 영업하는 임차인 A씨. 장사가 잘되어 대출금도 다 갚았습니다. 이제 부모님께 효도하고 자식들에게 최선을 다하는 부모가 될 날이 얼마 남지 않은 것 같아 더욱 열심히 일하고 있습니다. 하지만 모든 일이 원하는 대로 되지는 않습니다. 부모님이 갑자기 병이 생겨 공기 좋은 곳으로 가 요양을 해야 하는 상황에 A씨는 망설임 없이 가게를 정리하기로 마음을 먹습니다. 마침 계약기간 종료일도 다가와 임대인에게 계약종료를 통보한 A씨는 신규임차인과 권리금 계약을 진행하였고, 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 요청하였습니다. 그러나 임대인은 재건축·대수선이 진행될 것을 A씨에게 고지하며 신규임차인과 계약을 거부하였습니다. 이후 부모님을 요양해야 하는 A씨는 부동산에서 퇴거하였고, 임대인은 1년 6개월 이상 부동산을 비워두고 있었습니다. 이때 A씨는 임대인에게 권리금 상당의 손해배상금을 청구할 수 있을까요? 금융본부 이준호 팀장 권리금 회수기회 보호 규정 살펴보기 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 합니다)에서는 제10조의4에서 권리금 회수기회 보호에 대한 규정을 하고 있습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이...

상가 임차인분들 중 상가권리금과 보증금을 혼동하여 알고 계신 분들이 많습니다. 특히 상가권리금과 보증금 둘 다 임대인이 요구하는 경우 더욱 그런데요, 오늘은 상가권리금, 보증금 헷갈리지 않도록 알려드리겠습니다. 상가권리금이란? 상가권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제 1항). 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가 상가권리금 중 '유형'의 경우 시설 권리금이 있고, '무형'의 경우 영업 권리금, 바닥 권리금 등이 있습니다. 시설 권리금은 무엇을 말할까요? 인테리어, 영업을 위한 가전, 가구 등 유체동산 일체를 말합니다. 영업 권리금의 경우 단골손님, 업무 매뉴얼과 시스템 등을 말하며 바닥 권리금은 역세권 등의 지리적 이점을 말합니다. 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가로써 임대인 또는 임차인에게 지급하며, 보증금과 차임에 대한 약정이 담긴 임대차계약서가 아닌 권리금계약서를 통해 별도의 계약이 체결됩니다. 상가권리금 vs 보증금의 구분 임대인이 직접 운영하던 가게를 인수한 경우 ...

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 상가임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 월세 납부의무 (권리금 회수기회 방해) 오늘은 상가임대차계약이 종료된 이후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 임차인은 월세를 납부해야 하는지에 대해 이야기해 보겠습니다. 사례 40살이 되기 전에 강남에 아파트를 자가로 구매하겠다는 목표를 가지고 사업을 시작한 A 씨. A 씨는 평소 요리를 잘한다는 칭찬을 많이 받았었기 때문에 임대인 B 씨와 임대차계약을 체결하고 요식업을 시작하였습니다. 열심히 일하여 수익을 내고 있던 임차인 A 씨는 임대인 B 씨로부터 관할 구청으로부터 주차장법 위반으로 고발을 당해 계약을 갱신할 수 없다는 고지를 받았습니다. 최초 임대차계약 당시 A 씨는 처음 시작하는 사업이다 보니 처음부터 본인이 직접 모든 걸 하기는 어려울 것 같아 어느 정도 시설이 되어 있는 B 씨의 부동산에 대해 계약을 체결하며 B 씨에게 권리금을 지급했었습니다. 또한 A 씨는 B 씨와 계약을 체결할 때 권리금을 회수할 수 있도록 계약기간을 최초 5년으로 요구하였으나 B 씨는 임료 조정 문제로 임대차 기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차 기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 임대차계약을 갱신해 가자고 제의하여 A 씨는 이를 수락했었습니다. 그런데 합의한 계약 종료일이 다가와도 보증금을 지급하겠다는 의사를 표현하지 않는 B 씨. A ...

법무법인 명도 황영해 변호사입니다. 신규 임차인이 되려는 이에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하는지? 재건축 계획이 있는 상가 건물주가 신규 임차 희망자의 임차 기간을 제한한 것과 관련하여 기존 임차인이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해를 이유로 건물주에게 손해배상소송을 제기한 사건에서 항소심 판결을 파기한 최신 대법원 판결이 나와 칼럼을 작성해 봅니다. 대법원 2024다232530 판결 2024년 7월 31일 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 권리금 회수 방해에 해당하지 않으므로 임차인 A 씨가 건물주 B 씨를 상대로 낸 손해배상소송을 원고 일부 승소로 판결한 원심을 이 같은 취지로 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈습니다. A 씨는 2018년 4월 서울 강서구의 한 건물 주인 B 씨와 임대차 계약을 맺고 4년여간 식당을 운영하다가 지난 2022년 8월 새로 임차하려는 C 씨에게 점포 시설 등을 권리금 7,000만 원에 양도하는 계약을 맺었습니다. 그러면서 건물주 B 씨에게 "C 씨와 임대차계약을 새로 체결해 달라"라고 요청했습니다. 그러나 B 씨는 "건물 재건축을 계획하고 있어 앞으로 3년까지만 건물을 임차할 수 있다"라고 고지했습니다. 이에 따라 기존 임차인인 A 씨와 신규 임차 희망자 C 씨 간 권리금 계약이 해제되었습니다. 권리금이란 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 ...

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 철거·재건축 고지의 권리금 회수기회 방해행위 여부 상가건물 임대차보호법 제10조의4 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다 ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 의하면 '임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 가.목은 '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우', 나.목은 '건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우', 다.목은 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'를 열거하고 있습니다. 즉, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 각 목의 어느 하나의 사유로 목적 건물의 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목...

명도소송비용 누가 부담하나요? 월세를 밀리는 임차인 상대로 임대인은 어떻게 대응해야 하는지, 소송하면 승소할 수 있는지, 비용은 얼마나 드는지, 밀린 월세를 받을 수 있는지 등 막막하고 골치 아프실 텐데요. 오늘은 임대인이 알아두셔야 할 명도소송비용을 알려드리겠습니다. 명도소송이란? 우선 명도소송이란 임대인과 임차인 간 임대차계약의 해지 또는 만료가 되면 임차인은 임대인에게 부동산을 인도할 의무가 있음에도 이를 임대인에게 인도하지 않았을 경우, 임대인이 임차인으로부터 임대차계약을 체결한 부동산을 인도받기 위하여 임차인 또는 무단점유자를 대상으로 법원을 통해 소를 제기하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 부동산을 실제로 사용하는 사람에게 "당신은 권한이 없으니 내 건물에서 나가주세요"라고 법적으로 요구하는 소송입니다. 명도소송은 차임 연체, 기간 만료, 무단 전대, 부동산 훼손, 부동산 내에서의 불법행위 등 여러 가지 사유가 있을 수 있습니다. 명도소송비용의 종류 명도소송을 염두에 두신다면 우선 소송비용이 궁금하실 텐데요. 명도소송비용은 명도소송을 진행하는 데 발생하는 모든 비용을 말합니다. 명도소송비용은 크게 3가지로 나뉩니다. 법원실비 인지대, 송달료 등 인지대는 법원수수료로, 명도소송은 소송가액을 기준으로 책정됩니다. 명도소송의 소송가액은 '부동산가액'이고, 부동산가액은 토지개별공시지가, 면적, 건물용도, 용도, 사용승인일(건물) 등의...

명도소송비용 구체적으로 알려드립니다. 임차인이 월세를 밀리고 있어요. 이제 보증금도 얼마 안 남았습니다. 어떻게 대응해야 할까요? 임대인은 월세를 밀리는 임차인 상대로 명도소송을 준비하셔야 합니다. 명도소송을 진행 시 구체적으로 비용이 얼마나 드는지 궁금하실 텐데요. 오늘은 명도소송비용에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다. 명도소송 기간 명도소송은 일반적으로 6개월 이상 소요됩니다. 상대방의 대응 여부에 따라 1년 이상이 소요될 수도 있습니다. 명도소송 비용 명도소송비용은 흔히 알고 계시는 변호사 비용뿐만 아니라 법원 실비(인지대, 송달료)와 집행 비용이 들어갑니다. 각각의 비용들을 구체적으로 살펴보기 앞서 명도소송을 진행하기 앞서 '부동산점유이전금지가처분' 신청을 미리 신청하게 됩니다. 부동산점유이전금지가처분신청은 왜 해야 하나요? 바로 명도소송을 진행하지 않고 부동산점유이전금지가처분 신청을 진행하는 이유는 임차인이 임차주택을 제3자에게 점유를 이전하기 못하게 하기 위함입니다. 6개월 간 시간과 비용을 써가며 명도소송에 승소했지만 막상 강제집행을 하려고 가보면 임차인이 아닌 다른 사람(제3자)이 점유하고 있다면 임차인 상대로 받은 판결문은 소용이 없게 됩니다. 다시 그 제3자를 상대로 명도소송을 진행해야 하기 때문입니다. 부동산점유이전금지가처분 신청비용과 소요기간은 얼마나 될까요? 부동산점유이전금지가처분 비용과 기간 부동산점유이전금지가...

임대인이라면 꼭 알아야 할 명도소송 절차, 비용, 기간 총정리 임차인이 월세를 내지 않거나 밀린 월세가 보증금을 초과했거나 계약기간이 만료되었는데도 부동산을 비워주지 않는다면 임대인 입장에선 답답할 수 밖에 없습니다. 만약 계약 해지통보 후 인도요청을 했는데, 어차피 소송하면 시간끌고 더 오래 버틸 수 있는데 법대로 하세요. 더 살다가 나갈거니 알아서 하세요. 임차인이 위와 같은 태도로 나온다면 어떻게 대처해야 할까요? 명도소송의 핵심, 신속정확! 명도소송은 가능한 빠르게 진행되어야 합니다. 그 이유는 명도소송의 사유가 발생한 경우 계약관계에서 가장 중요한 신뢰관계가 깨진 상태에서 임대인에겐 이미 손해가 발생했기 때문입니다. 명도소송은 차임연체, 기간만료, 무단전대, 부동산훼손, 부동산 내에서의 불법행위 등 여러 가지 사유가 있을 수 있는데 여기서 무슨 쟁점인지를 정확히 파악하고 핵심만을 주장한다면, 비교적 빠르게 소송을 끝낼 수 있습니다. 계약해지 사유 중 주거 임대차계약의 경우 2개월, 상가임대차계약의 경우 3개월 분의 차임을 미납한다면 임대인은 계약해지를 통보하고 계약을 해지할 수 있는데, 이 때 해지의 의사표시가 임차인에게 도달되어야 계약 해지의 효력이 발생합니다. 간혹 계약 해지통보는 내용증명으로 해야한다고 생각하시는데, 의사표시는 '도달'하는 것이 중요하기 때문에 평소 임대인과 자주 소통하던 방식(카카오톡 또는 문자메시지 ...

SIX(6) 프리미엄 명도서비스 (실시간내사건보기 I 72시간내 서면접수 I 일일 사건관리 등)로 빠르게 명도해드립니다. 변호사, 판사가 명도소송을 의뢰하는 로펌, 법무법인 명도입니다. SIX(6) 프리미엄 명도서비스(실시간내사건보기 I 72시간내 서면접수 I 일일 사건관리 등)로 빠르게 세입자를 내보내드립니다. 변호사, 판사가 명도소송을 의뢰하는 로펌, 법무법인 명도입니다. 명도소송비용, 전부 다 받을 수 있나요? 월세를 밀리는 임차인, 밀린 월세가 보증금을 초과한 임차인. 이런 임차인을 상대로 명도소송을 준비중이라면 비용이 고민될 수 밖에 없습니다. 실제 상담을 하다보면 의뢰인들께서 가장 궁금해하시는 부분이 명도소송비용입니다. 오늘은 이러한 고민을 조금이나마 해결해드리고자 명도소송비용에 대해 자세히 알려드리겠습니다. 명도소송비용 절차 명도소송은 크게 세가지 절차로 진행됩니다. 부동산점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 부동산점유이전금지가처분 부동산점유이전금지가처분은 명도소송의 선행 절차입니다. 위 가처분은 집행관이 부동산에 방문해 고시문을 부착하고 오는 절차인데, 명도소송 전 임차인에게 '소송 끝날 때까지 다른 사람을 들이지 마!'라고 알리는 절차라고 생각하시면 쉽습니다. 법무법인 명도는 점유이전금지가처분을 필수 절차로 안내드리고 있습니다. 그 이유는 명도소송의 종국적인 목적은 실제 부동산을 인도받는 것인데, 소송에서 이기더...

명도소송 뜻 · 절차 · 비용 명도소송이란? 권원없이 타인의 토지, 건물 등을 점유하고 있는 자를 대상으로 토지와 건물 등의 인도를 청구하는 소송을 말합니다. 예를 들어 임대차계약이 종료되었는데 임차인이 집을 비워주지 않는다면 이때 명도소송을 진행하게 됩니다. 그 외에도 제3자가 불법으로 점유하는 경우 또는 임대인의 동의없이 전대차계약을 체결한 경우 등의 명도소송을 진행하는 다양한 사례가 있습니다. 명도소송절차 부동산점유이전금지가처분 ▶ 명도소송 ▶ 강제집행 부동산점유이전금지가처분없이 바로 명도소송을 시작했다가 나중에 점유자가 변경되어 명도소송 판결을 받아도 판결문이 소용없게 되는 경우가 있습니다. 이 경우 다시 그 변경된 점유자에 대해 명도소송을 제기해야 합니다. 사전에 이런 불상사를 막기 위해 명도소송 진행 전 반드시 부동산점유이전금지가처분을 진행해서 점유자를 특정한 후 명도소송에 임하셔야 합니다. 명도소송 왜? 내 집인데 내 마음대로 돌려받지 못하냐?며 억울하신 임대인(소유자)도 있으실 텐데요. 앞서 설명드렸듯이 임차인(점유자)이 부동산 인도를 하지 않을 때 소유자가 부동산을 인도받기 위한 적법절차입니다. 강제집행 판결이 확정됐다면 본격적으로 부동산을 인도받아야 합니다. 임차인(점유자)이 자진해서 집을 비워주면 좋겠지만 판결이 나왔음에도 이사가지 않은 경우가 있습니다. 이때 '강제집행'이라는 절차를 밟아야 합니다. 강제집행은 인...

전세보증금반환 소송절차가 궁금합니다. 전 세계적으로 유일하게 우리나라에만 있는 독특한 주택 임대차 제도가 있습니다. 바로 ‘전세’라는 제도입니다. 전세란? 임차인이 임대인에게 주택 가격의 일부를 보증금으로 맡기고 임대인의 집을 임차하여 거주한 뒤 임대차계약이 종료되면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형으로, 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화됩니다. 전세의 장점은 무주택인 임차인이 부동산 매매에 비해 상대적으로 적은 금액으로 부동산을 임대하여 거주하며 목돈을 만들어 내집마련을 할 수 있어 우리나라 국민 대다수가 전세라는 제도를 이용하여 주거생활을 이어가고 있습니다. 하지만 임차인이 임대인에게 임대차계약에 대한 계약해지 통보를 하고 임대차계약이 정상적으로 종료되어 이사 갈 집에 계약금까지 지급해 놓은 상태에서 어렵게 모은 전세자금을 임대인으로부터 돌려받지 못한다면 임차인은 좌절할 수밖에 없을 것입니다. 어떻게 하면 전세보증금을 반환받을 수 있을까요? 전세보증금 지급명령 신청 지급명령은 지급받을 보증금에 대해 법원에 지급받을 금액과 사유를 소명하여 결정을 받는 절차로 일반적인 소송절차에 비해 비교적 간단하게 진행됩니다. 다만 지급명령은 확정적인 금액을 청구해야 하므로 이사를 나가지 않은 상태에서 보증금반환만 청구하게 된다면 동시이행항변권이 존재하는 임대인은 이에 대해 이의를 할 수밖에 없습니다. 만약 임대인이 지급명령 결정문을 송...

전세보증금반환소송, 임차인의 효과적인 대응방법 요즘 기사에서 전세사기, 역전세, 깡통전세 등 많이 들어보셨을 텐데요. 역전세란 전세계약 체결 당시의 전세 시세보다 계약 만료 시점의 전세 시세가 하락하여 차액이 발생하는 상황을 의미합니다. 이때 기존 전세가와 현재 시세와의 차액이 생기게 됩니다. 임대인이 차액을 임차인에게 내어 줄 여유자금이 없거나 원하는 금액으로 새로운 임차인을 구하지 못하여 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 분쟁이 발생하게 됩니다. 보증금반환이 걱정될 때, 임차인의 효과적인 대응방법에 대하여 알아보겠습니다. 임차인의 대항력과 임차권등기 임차인의 입장에서는 우선 계약 갱신 거절을 통지하여야 합니다. 갱신거절을 한 경우 기존의 임대차계약은 기간 만료로 종료되기 때문에, 임차인은 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 경우 무엇보다 임차인은 대항력을 유지하는 것이 중요합니다. ▶임차인의 대항력◀ 주택의 인도+주민등록(전입) 「주택임대차보호법」에서 임차인의 대항력은 주택의 인도+주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 계약 갱신을 거절하고 보증금을 받지 못한 채 이사를 가게 된다면, 임차인은 대항력을 잃게 되어 보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다. 이때 '임차권등기'를 마치게 되면 임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 유지하지 않아도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지됩니다. 즉 임차인은 대항력을 유지...

LH(한국주택도시공사)가 다가구주택을 매입해 사각지대에 놓였던 전세사기 피해자를 지원한다는 좋은 소식이 들려왔습니다. 다가구주택의 전세사기 피해자 보호 개별등기가 되지 않은 통건물인 다가구주택의 경우 경공매 절차에서 LH가 우선매수권을 행사하기가 어려웠는데, 전체 세입자 중 2인 이상이 전세 사기 피해자로 결정되고 피해자 전원이 사전협의를 신청하면 LH의 매입이 가능하도록 요건을 완화했다고 합니다. 임대차계약 전 확인해야 할 부분 다가구주택, 임차부분에 대한 표기 확실하게 다가구주택은 1개 층에 보통 4개부터 많으면 8개까지 호실을 임의로 쪼개 집을 만듭니다. 외형상 호실이 표기되어 있지만, 건물등기부상 호실의 면적, 구분이 되어있지 않아 제3자가 볼 땐 임차부분의 면적이 얼마나 되는지, 구조는 어떻게 된 건지 알 수가 없습니다. 따라서 다가구주택 임차 시 임대차계약서 상 임차부분의 면적을 명확하게 기재해야 하고(약 33제곱미터 X), 임차부분을 알 수 있도록 임대인으로부터 도면을 제공받아야 합니다(임대인이 협조하지 않을 경우 직접 제도해도 무방). 이렇게 임차부분을 명확히 한 후 전입신고 시 도면까지 첨부하여 신고하는 게 좋습니다. 다가구주택, 전체 임차인 보증금에 대한 정보 확인 필요 다가구주택은 부동산권리분석에 조금 더 신경 쓸 수밖에 없습니다. 보통 건물에 선순위로 근저당이 있는 경우가 많기 때문에 후순위인 임차인들은 소액임차...

임차권등기명령신청이 무엇인가요? 임차인은 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청을 하게 되면, 아래와 같이 부동산등기부등본 '을구'에 임차권에 대한 사항이 기재됩니다. 임대차계약을 체결하고 전입신고, 확정일자를 받는다고 하더라도 위와 같이 누구나 발급 가능한 부동산등기부등본에 표시가 되는 것은 아니기 때문에 임차권등기명령은 제3자에게 임차인임을 공시하는 효과가 있습니다. ※ 참고사항 전입자를 확인할 수 있는 전입세대확인서는 소유자 또는 이해관계인만 발급이 가능합니다. 주택임대차보호법 상 임차인의 대항력 임차인은 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 제3자에게 효력이 생긴다는 것은 임차인이 보증금을 반환받기 전까지 임대인 또는 제3자에게 부동산을 인도하지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 임차인의 대항력은 ⓛ주택의 인도(점유)와 ②주민등록(전입신고) 중 한 개라도 갖추지 않는다면 대항력이 발생하지 않습니다. 따라서 임대차계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환하기 전 이사를 나가게 된다면 ⓛ의 요건을 상실하기 때문에, 역시 대항력을 상실하게 됩니다. 법무법인 명도 유승열 총괄본부장 대항력의 유지 방법 : 임차권등기 임차권등기는 ⓛ, ②의 요건을 상...

요즘 전세금을 돌려받지 못하고 있는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 빌라왕, 더 하우스 전세사기 사건만 보더라도 전세금을 돌려받지 못하는 분들이 얼마나 많아지고 있는지 짐작 할 수 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 이유는 전세사기, 깡통전세, 역전세 등 여러가지 이유가 있습니다. 그렇다면, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을땐 어떻게 해야 할까요? 임차인이 가장먼저 할 수 있는 조치는 바로, 임차권등기명령신청 입니다. 임차권등기명령신청 현실에서는 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가야하는 경우가 종종 발생됩니다. 그 이유는 보증금을 돌려 받기 전에 이미 새로운 집을 계약해 두기 때문이죠. 만약 이런 경우라면, 반드시 임차권등기명령신청을 마친뒤에 이사를 해야 합니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있게 해주고, 결과적으로 집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 최대한 보호받을 수 있게 해줍니다. 또한, HUG주택도시공사 보증금에 대한 반환보증보험을 체결한 경우에도 보증금을 지급받기 위해서는 임차권등기까지 마치셔야 지급을 받을 수 있습니다. 임차권등기까지 마쳤다면, 이어서 보증금 반환소송을 서둘러 준비해야 합니다. 보증금 반환소송 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 ...

[주택임대차보호법] 임대차3법 시행에 따른 후속 조치 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 2020. 7. 31.자 개정된 주택임대차보호법이 시행됨에 따라 부작용에 대한 우려와 함께 후속정책에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있는데요, 지난 8. 19.에 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 전월세 전환율을 하향하기로 하는 내용의 계획이 발표되었습니다. [주택임대차보호법 제7조의2] 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 ①은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 And ②한국은행에서 공시한 기준금리에서 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정하고 있습니다. 위 법률의 ‘대통령령으로 정하는 비율’은 동법 시행령에서 ①의 경우 연 1할, ②의 경우 연 3.5%로 정하고 있습니다. 규정에 따라 비율을 계산하면 ①은 10%, ②는 4%로 (기준금리 0.5% + 3.5%) 이 중 낮은 비율을 곱하는 것이므로 ②가 정하는 4%가 현재 적용되고 있습니다. 이를 2.5%로 하향하겠다는 것으로 위 시행령이 정하는 비율을 연 3.5%에서 연 2.0%로 개정할 것으로 보입니다. 만약 보증금 10억 원의 전세를 보증금 6억 원으로 조정하면서 잔여 보증금을 월세로 전환한다고...

[주택임대차보호법] 2020. 7. 31. 시행 주택임대차보호법(2) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 2020. 7. 31. 시행된 주택임대차보호법은 일명 임대차3법 중 2가지를 담고 있는데요, 그 중 하나가 지난 이야기에서 다룬 주택임차인의 갱신요구권이고, 나머지 하나가 이번 이야기에서 다룰 차임 등의 증액제한(일명 전월세상한제)입니다. 본래 주택임대차보호법 제7조에서 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 정하면서 증액의 경우 그 증감을 청구할 수 있다고 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정하였습니다. 이번 개정에서 이를 변경하여 제1항으로 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하였고 제2항으로 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 하면서 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 ...

[법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 상대방이 인도를 거부할 경우 가능합니다. 임대차계약의 종료는 계약이 해지(임대차계약의 종료)되거나 갱신 거절 후 계약만료일이 도래 (종료될 예정)되었을 때를 말합니다. 1. 계약갱신의 거절 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각 호에 의한 사유로 계약갱신의 거절 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하였어야 하거나 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각 호에 따른 사유 발생 시, 그 사유를 근거로 갱신거절을 하게 됩니다. 그러나, 갱신거절 사유를 통지하였다는 사정만으로 명도소송 요건은 충족하지 않습니다. 왜냐하면 ‘장래 이행의 요건’이 충족되어야 하기 때문입니다. 임차인의 계약기간이 남아있음에도 미리 명도소송을 제기하는 사정이 있어야 합니다. 예를 들어, 위 법률에서 정하는 각 사유로 계약 갱신 거절을 통지하였으나, 임차인이 ‘안 나간다’라고 한다면, 임차인이 만기일이 도래하더라도 나가지 않을 것이 명백하게 되므로 이때 명도소송이 가능하게 되는 겁니다. 또한, 임차인이 아무런 답변조차 하지 않는다면 이 또한 거부의 의사 표시로 보고 장래이행 청구가 가능합니다. 2. 계약의 해지 민법 제640조에 의거 차임 연체액이 2기에 달하였을 때 계약해지 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하여야 합니다. 만약, 계약...

[법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송(2) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 지난번 포스팅에서 주택임대차보호법과 명도소송 [법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 법률... blog.naver.com 명도소송은 법률상 사유로 임대차 계약이 종료되거나, 종료될 예정이어야 가능하다. 고 설명드렸습니다. ‘임대차계약이 종료’되거나, ‘종료될 예정’이란, 정확히 무슨 말일까요? 임대차계약의 종료는 1. 계약 해지 (임대차계약의 종료) 2. 갱신 거절 후 계약만료일 도래 (종료될 예정) 로 나뉩니다. 1. 계약 해지(임대차계약의 종료) <단순 인도청구 예시> 민법 제640조를 준용하여 차임 2기 연체 시 계약 해지 통보를 하게 되고, 해지 통보 도달 즉시 해지의 효력이 발생하여 명도소송의 요건이 충족되게 됩니다. 2. 갱신 거절(임대차계약이 종료될 예정) <장래 이행청구 예시> 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 따른 사유 발생 시, 그 사유를 근거로 갱신거절을 하게 됩니다. 그러나, 갱신거절 사유를 통지하였다는 사정만으로 명도소송 요건은 충족하지 않습니다. 왜냐하면 ‘장래 이행의 요건’이 충족되어야 하기 때문입니다. 임차인의 계약기간이 남아있음에도 미리 명도소송을 제기하는 사정이 있어야 합니다. 예를 들어, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 (실거주 사유)를...

[법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료 될 예정이어야 가능합니다. 임대차계약이 기한 만료로써 종료되려면 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 의한 사유로 계약갱신의 거절 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하였어야 하며, 임대차계약의 기한 만료 전, 임대차계약이 해지되기 위해선 민법 제640조에 의거 차임연체액이 2기에 달하였을 때 계약해지 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하여야 합니다. 만약 계약해지 통지 전 임차인이 월세를 일부라도 납부하면 2기(2개월)의 차임 연체가 해소되어 명도소송 요건이 충족되지 않아 소송이 불가능하게 됩니다. 또한, 위 법률상 사유로 막상 계약해지 또는 갱신거절을 하였으나 다툼의 여지가 있는 경우 (ex 실거주 갱신거절) 임차인이 명도소송에 적극적으로 대항하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 명도소송을 준비 중이시라면, 소송 요건이 충족됐는지 확실하게 확인하신 후 소송 진행 방향에 대해 정확하게 판단하셔야 합니다. 월세를 2개월 이상 밀려서 임대인으로부터 계약해지 통보를 받아 명도소송에 항변권이 없는 임차인의 경우에도 '강제집행 들어오기 전까지만 비우면 되지' 라는 생각으로 소송에 임하는 경우가 많습니다. 이 경우, 결국 임차인이 원했던 기간만큼 살다가 나가게 되는 경우가 허다합니다. 그렇기 때문에 명...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 이번 명도집행의 대상은 강남역 역세권 오피스텔로 의뢰인과 임차인은 보증금 1,000만 원, 월세 214만원, 임대차 기간 2023. 10. 25.부터 2024. 10. 24.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 단 한 번도 납부하지 않은 월세 임차인은 임대차계약을 체결한 첫 달부터 월세를 내지 않았습니다. 이듬해 2월이 될 때까지 임차인은 단 한 번도 월세를 내지 않았으며 2024. 2. 24. 까지 총 3기의 차임 연체가 발생하였습니다. 이에 의뢰인은 더 이상의 손해를 막기 위해 법무법인 명도를 찾아주셨습니다. 소송 과정 빠른 진행을 위하여 법무법인 명도는 부동산점유이전금지가처분을 신청하고 이어서 명도소송을 진행하였습니다. 가장 난감했던 부분은 상대방과 연락이 전혀 닿지 않는 것이었습니다. 계약 해지를 위한 내용증명은 물론, 소송 진행을 위해 법원에서 보내는 각종 공공 문서도 전혀 받지 않았습니다. 자칫 사건 진행이 늘어질 수도 있었지만, 체계적인 일일사건관리 시스템을 통해 단 6개월 만에 사건 의뢰부터 강제집행까지 완료할 수 있었습니다. 집행 과정 연체된 월세가 보증금을 초과한 상태인 데다 일정이 미뤄질수록 의뢰인의 손해가 커지는 상황인 만큼, 가능한 한 신속히 강제집행을 할 수 있는 전략을 세웠습니다. 집행 일정이 미뤄지지 않도록 집행부와...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 서울 양재동에 위치한 교회 건물로 종교단체인 의뢰인과 교회에서 집사직을 맡고 있는 임차인은 2021년경 보증금 2천만 원, 월세 200만 원, 임대차 기간 2021. 4. 4.부터 2022. 4. 3.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적 갱신되었습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2022. 3. 30.부터 월세를 지급하지 않기 시작하였고, 2023. 11. 29. 기준 약 15개월 상당의 월세 총 35,933,333원을 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약의 해지를 통보하였습니다. 소송 과정 임차인 주장과 대응 임차인은 월세 상당의 금액을 교회 감사헌금으로 대신 지급하였다며 목돈이 마련될 때마다 감사헌금을 지급하였으나, 목사가 목회활동을 정상적으로 하지 않아 감사헌금을 지급하지 않았다고 주장하였습니다. 또한, 교인들의 동의를 받지 않은 부적법한 절차에 의한 소송 진행이므로 절차상 하자가 있어 무효라고 항변하였습니다. 법무법인 명도는 임차인이 주장하는 감사헌금과 관련하여 합의되지 않은 점은 물론 임대차 계약서상 약정된 부분이 아닌 점과 임차인의 주장과 달리 본안 소송은 총회 결의에 따라 적법하게 제기되었음을 충분히 소명하였고, 결국 법무법인 ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 부동산담보신탁계약 명도집행의 대상은 인천광역시에 위치한 토지 및 토지 위 유체동산(컨테이너 및 기계기구)으로 위탁자 A, B 회사(이하 통칭하여 ‘위탁자’)는 신탁회사와 위 토지 및 토지 위 3층짜리 건물에 대하여 2019. 2월 말경 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 은행 담보대출 위탁자는 부동산담보신탁계약의 수익권증서를 담보로 총 3개의 은행으로부터 약 37억의 대출을 받으면서 매월 약 850만 원의 이자를 부담하기로 하였습니다. 위탁자의 채무불이행 위탁자는 대출약정에 따른 이자 납부를 하지 않았고, 대출원금을 제외한 연체이자가 730,536,120원에 달하였습니다. 이에 우선수익자인 은행은 신탁회사에게 부동산담보신탁계약 약정에 따른 처분절차의 개시를 요청하였습니다. 부동산담보신탁계약서에는 '처분절차가 진행될 경우 위탁자는 자진명도하여야 하고, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다‘는 약정이 있습니다. 수의계약 체결 은행은 공매절차를 통한 매수 의향자와 수의계약을 체결하면서 4개월 내로 매수인에게 부동산을 인도하고 만약 위 기한내 인도하지 않을 경우 매수인에게 계약금 배액을 배상하기로 약정하였습니다. 이에 은행은 위 기한내 빠르게 명도할 수 있는 로펌을 수소문하였고, 법무법인 명도를 찾았습니다. 다수의 ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 고양시 위치한 상가건물로 의뢰인과 임차인은 2015년경 보증금 1천만 원, 월세 110만 원(이후 140만 원으로 증액), 임대차 기간 2022. 3. 15.부터 2023. 3. 15.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2015년 임대차계약 이후 월세를 전혀 납부하지 않다가 2022년경 390만 원만을 지급하였고, 이후 의뢰인의 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약 해지 통보에 따라 임대차계약이 해지된 이후에야 260만 원을 추가로 지급하였습니다. 또한 관리비도 2022년 3월부터 전혀 납부하지 않아 수백만 원을 연체하고 있는 실정이었습니다. 소송 과정 의뢰인은 임대차계약 해지에 따른 명도소송을 진행하였고, 임차인에게 소장이 송달되지 않아 공시송달 처분되어 판결까지 약 7개월의 기간이 소요됐으며 위 과정에서 의뢰인의 손해는 가중되었습니다. 과도한 강제집행 비용 2023년 7월경 의뢰인은 드디어 판결을 받아 임차인을 상대로 강제집행을 신청하였습니다. 그러나 막상 강제집행을 하려고 보니 사무실 안은 고가의 골동품으로 가득했고, 강제집행 예상 견적만 3천만 원 이상이었습니다. 이에 따라 의뢰인은 과다한 강제집행 비용을 절감하고, 고가의 골동품에 대한 강제집행 경험이 있는 전문...

임대차계약이 종료됐는데도 세입자가 갖은 핑계를 대며 집에서 나가지 않는다면 강제로 끌어낼 수도 없고 답답하실 겁니다. '계약이 종료됐는데 계속 거주하면 불법이 아니냐?'라고 많이 물어보시는데 상황에 따라 위법일 수도 있고, 아닐 수도 있으며 만약 위법이라고 하더라도 강제로 끌어낸다면 오히려 주거침입 등의 형사고소를 당하실 수도 있습니다. 그럼 어떻게 해야 할까요? 방법은 강제집행뿐입니다. 강제집행 뜻 강제집행의 사전적 의미는 '사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는 자에 대하여, 국가의 강제 권력에 의하여 그 의무 이행을 실현하는 작용 또는 그 절차'를 말합니다. 강제집행은 '사법상의 의무'를 대상으로 하기 때문에 재산권(채권, 물권 등)에 대해서 다양한 방법으로 할 수 있습니다. 명도소송에선 '부동산인도' 방식의 강제집행을 할 수 있는데, 만약 받을 돈이 있다면 강제집행 방식은 더욱 다양해집니다. 채무자 통장에 돈이 있다면 위 통장을 압류할 수도 있고, 채무자 소유의 부동산이 있다면 부동산에 경매를 신청할 수도 있습니다. 강제집행에 관한 법률은 '민사집행법'에서 규정하고 있는데, 이 법에 특별히 정함이 없으면 집행은 집행관이 실시합니다. 명도소송과 강제집행 명도소송에서 강제집행은 보통 부동산인도집행만을 생각할 수 있는데, 소송 도중 밀린 월세가 보증금을 초과하는 경우 밀린 월세(부당이득금)에 대한 청구도 할 수 있습니다. 소송...

임대인 필독 : 명도집행 (강제집행) 절차와 주의사항 임대차계약 기간만료로 인한 종료 또는 차임연체 등을 사유로 해지되었음에도 불구하고 임차인이 집을 비워주지 않나요? 이런 고민을 가진 임대인이시라면 명도소송과 명도집행 또는 강제집행에 대해 찾아보셨을 겁니다. 쉽게 설명하면, 명도소송은 재판부로부터 ‘임차인은 해당 부동산에서 나가세요.’라는 판결을 받는 과정입니다. 그리고 명도집행은 ‘법원에서 나가라고 하는데 안 나가신다면, 강제로라도 짐을 꺼내겠습니다.’라며 직접 짐(유체동산)을 꺼내는 절차를 의미합니다. 명도집행 - 어떤 절차로 진행되나요? 명도집행은 세 단계로 나눌 수 있습니다. ① 계고집행 (부동산인도고지집행) ② 본집행 ③ 유체동산 매각 1. 계고집행 (부동산인도고지집행) 계고집행이란, 임차인이 자발적으로 퇴거할 수 있도록 경고하는 절차로 보통 1~2회 진행됩니다. 집행관은 통상 1~2주 정도 자진인도기한을 주는데요, 만일 위 기한이 넘으면 언제든 불시에 방문하여 짐을 모두 빼내는 강제집행을 진행한다고 예고하는 것 입니다. 이 과정에서 상황에 따라 계고장을 임차인을 만나 직접 전달하기도, 현장의 상황에 따라 강제로 개문하여 부동산 내부에 부착하기도 합니다. 다만 현장에서 일어나는 여러 변수들로 인해 집행이 불능되는 경우도 있습니다. 2. 본집행 자진인도기한 동안 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 집행관 주도 하에 본집행을...

명도집행 절차와 비용, 중요 포인트 알려드립니다 명도소송은 승소하였지만 임차인이 자진해서 나가지 않는다면 고민이 많으실 겁니다. 판결만 받으면 모든 문제가 해결될 줄 알았는데... 생각보다 강제집행이 진행될때까지 버티는 임차인들이 많습니다. 오늘은 강제집행(이하 '명도집행')의 절차와 비용 그리고 중요 포인트를 알려드리겠습니다. 명도집행 절차 및 기간 명도집행은 아래와 같은 절차로 진행되며, 통상 2개월 정도 소요됩니다. 강제집행 신청 → 인도고지집행 (이하 '계고집행') → 본집행 → 매각절차 → 집행비용액확정신청 1) 강제집행 신청 관할법원 집행관사무소에 강제집행 신청서를 접수해야 합니다. 2) 계고집행 계고란 집행관이 현장에 가서 임차인에게 "나가라는 판결문이 나왔으니 1~2주일 정도 자진 퇴거의 기간을 주고, 만일 자진 퇴거를 하지 않으면 강제집행을 실시하겠다"라는 취지로 경고를 하는 것입니다. 이때 계고 기한은 상황에 따라 2주 이상이 될 수도 있습니다. 3) 본집행 자진인도기한 기간이 지난다고 해서 바로 본집행이 진행되는 건 아닙니다. 본집행은 집행관사무소에서 지정하는 일정에 맞춰 진행되고, 만약 기한이 상당하게 지연된다면 의견서 제출 및 속행 신청을 통해 절차 지연을 최소화할 수 있습니다. 4) 매각절차 및 집행비용액확정신청 본집행이 완료되면 집행에 발생한 비용을 청구해야 합니다. 명도집행 비용은 채무자(임차인)의 부담이...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 서울 양재동에 위치한 교회 건물로 종교단체인 의뢰인과 교회에서 집사직을 맡고 있는 임차인은 2021년경 보증금 2천만 원, 월세 200만 원, 임대차 기간 2021. 4. 4.부터 2022. 4. 3.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적 갱신되었습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2022. 3. 30.부터 월세를 지급하지 않기 시작하였고, 2023. 11. 29. 기준 약 15개월 상당의 월세 총 35,933,333원을 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약의 해지를 통보하였습니다. 소송 과정 임차인 주장과 대응 임차인은 월세 상당의 금액을 교회 감사헌금으로 대신 지급하였다며 목돈이 마련될 때마다 감사헌금을 지급하였으나, 목사가 목회활동을 정상적으로 하지 않아 감사헌금을 지급하지 않았다고 주장하였습니다. 또한, 교인들의 동의를 받지 않은 부적법한 절차에 의한 소송 진행이므로 절차상 하자가 있어 무효라고 항변하였습니다. 법무법인 명도는 임차인이 주장하는 감사헌금과 관련하여 합의되지 않은 점은 물론 임대차 계약서상 약정된 부분이 아닌 점과 임차인의 주장과 달리 본안 소송은 총회 결의에 따라 적법하게 제기되었음을 충분히 소명하였고, 결국 법무법인 ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 부동산담보신탁계약 명도집행의 대상은 인천광역시에 위치한 토지 및 토지 위 유체동산(컨테이너 및 기계기구)으로 위탁자 A, B 회사(이하 통칭하여 ‘위탁자’)는 신탁회사와 위 토지 및 토지 위 3층짜리 건물에 대하여 2019. 2월 말경 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 은행 담보대출 위탁자는 부동산담보신탁계약의 수익권증서를 담보로 총 3개의 은행으로부터 약 37억의 대출을 받으면서 매월 약 850만 원의 이자를 부담하기로 하였습니다. 위탁자의 채무불이행 위탁자는 대출약정에 따른 이자 납부를 하지 않았고, 대출원금을 제외한 연체이자가 730,536,120원에 달하였습니다. 이에 우선수익자인 은행은 신탁회사에게 부동산담보신탁계약 약정에 따른 처분절차의 개시를 요청하였습니다. 부동산담보신탁계약서에는 '처분절차가 진행될 경우 위탁자는 자진명도하여야 하고, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다‘는 약정이 있습니다. 수의계약 체결 은행은 공매절차를 통한 매수 의향자와 수의계약을 체결하면서 4개월 내로 매수인에게 부동산을 인도하고 만약 위 기한내 인도하지 않을 경우 매수인에게 계약금 배액을 배상하기로 약정하였습니다. 이에 은행은 위 기한내 빠르게 명도할 수 있는 로펌을 수소문하였고, 법무법인 명도를 찾았습니다. 다수의 ...

임대인이 보증금을 안 돌려줄 땐, 빠르게 임차권등기를 해야 합니다 전세로 살던 부동산의 계약이 만료되기 3개월 전 이사 계획을 세우던 임차인. 임대인에게 '계약 종료일에 맞춰 이사를 나가겠다'라고 통보했는데, 임대인으로부터 '세입자 구해놓고 나가라' 혹은 '새로운 임차인이 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다'는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 임대인의 말대로 임차인이 새로 들어올 임차인을 구해야 될까요? 계약기간 도중에 나간다면 그래야겠지만 계약이 종료되었다면 그렇지 않습니다. 임차인의 '나가겠다'는 의사통지에 따라 임대인은 계약 종료일에 맞춰 보증금을 돌려줘야 합니다. 만약 임대인이 계약 종료일에 보증금을 돌려주기 어렵다던가, 이후 임대인과의 법적 분쟁이 피곤하다면 임차인이 신규 임차인을 구할 수도 있겠지만 임차인의 주선 행위는 의무가 아닙니다. 그러나 임대인도 구하기 어려운 신규 임차인을 임차인이라고 쉽게 구할 수 있을까요? 결국 법적 분쟁이 진행되기 마련인데, 뒤늦게 법적 분쟁이 진행된다 하더라도 나보다 먼저 임대인에게 돈을 달라고 하는 채권자가 있다면 내 보증금은 후순위로 밀리게 되어 결국 보증금을 지키지 못하는 결과를 초래할 수도 있습니다. 따라서 내 권리를 지키기 위한 행위를 해야 하는데, 가장 먼저 해야 하는 빠르고 강력한 절차가 임차권등기입니다. 임차권등기란? 주택 임차인의 대항력(제3자에 대한 권리행사)은 거주+전입...

임차권등기명령신청 요건과 절차 만기일이 지났음에도 임대인이 보증금 반환해 주지 않았는데 이사는 가야하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 바로 임차권등기명령신청을 해야 합니다. 임차권등기명령신청 요건 임차권등기명령신청 요건은 ① 임대차 계약이 끝난 후 ② 전세보증금이 반환되지 않은 경우, 전액은 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우 신청 가능합니다. 가끔 임대차 계약이 종료되기 전에 임차권등기명령신청이 가능한지를 궁금해하시는데요. 임차권등기명령신청은 계약만료 전에도 진행할 수 있는 전세보증금반환소송과 달리 임대차 계약이 종료돼야 신청 가능합니다. 임차권등기 효과 임차권등기가 된다고해도 임대인에게 전세보증금을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다. 다만, 임차권등기를 통해 임차인은 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다 ※ 대항력 요건 : 주택의 점유+주민등록(전입신고) 임차권등기가 되었다면 임대인은 여러 제한사항이 많아지기 때문에 '언제까지 보증금을 줄 테니, 임차권등기부터 말소해달라'고 요구하는 경우가 많습니다. 그러나 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소보다 우선 이행되어야 하며 이후 임차권등기 말소하면 됩니다. 주택 임차권등기명령신청 절차와 기간 임차권등기명령신청 → 임차권등기명령신청에 대한 재판 → 임차권등기 촉탁 → 임차권등기 기입 완료 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 법원은 그 요건을 검토하여 인용 여부를 결정합니다...

내 집처럼 안전한 전월세, 임차권등기명령의 모든 것 부동산 경기 침체로 인해 전세, 월세 생활을 하면서 가장 큰 걱정 중 하나는 과연 보증금을 안전하게 반환받을 수 있을까하는 불안감일 것입니다. 실제로 임차보증금을 돌려받지 못한 사기 사건이나, 계약 종료 후에도 보증금을 반환받지 못하는 사례들이 여럿 발생하는데요. 특히 전세보증금의 경우 전 재산이라고 해도 무방할 만큼 보증금을 돌려받지 못할 상황이 예상된다면 심려가 크실 것입니다. 그렇다면 무방비로 있는 것보다 보증금을 반환 받기 위한 법적 절차를 미리 알고 대비하는 것이 중요하고, 더욱이 임대차계약이 종료되었다면 임차권등기를 하는 것이 가장 중요합니다. 임차권등기는 임차인의 권리를 보호하고 보증금을 안전히 지킬 수 있는 중요한 수단이 될 수 있는데요. 이번 글에서는 임차권등기의 의미와 소중한 보증금을 지킬 수 있는 임차권등기명령 신청에 대해 알아보겠습니다. 임차권등기 뜻과 임차인의 권리 임차권등기를 이해하기 위해선 임차인이 가지는 권리 중 임차권과 우선변제권을 먼저 알아야합니다. 임차권 임차권은 임차인이 임대인의 동의 하에 대가(월세)를 지불하고 일정 기간동안 부동산을 사용할 수 있는 권리를 의미하며 임대인과 임차인 사이에 발생한 채권입니다. 즉, 임차인이 임대인에게만 보증금 반환을 요구할 수 있으며 임대인과 임차인이 아닌 제3자에겐 대항을 못한다는 의미이죠. 예를 들면, 임차인이...

임차권등기명령신청, 이미 이사했는데 신청할 수 있나요? 임대차계약 종료일은 다가오는데, 새로운 세입자를 구하면 보증금 돌려줄 수 있다는 임대인. 임차인은 결국 보증금반환을 못 받고 새로운 곳으로 이사를 하게 됩니다. 이미 이사를 해버린 상황에 '임차권등기명령신청' 제도를 알게 된 임차인은 서둘러 신청하려고 하는데요. 신청 가능한지 궁금한 임차인 분들이 많습니다. 우선 임차권등기명령신청은 언제 할 수 있을지 알아보겠습니다. 임차권등기명령신청은 언제 할 수 있을까요? 1. 임대차가 종료된 후 2. 보증금이 반환되지 않은 경우 위 2가지 신청요건을 충족해야 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 임대차계약 기간의 만료로 임대차가 종료된 경우, 해지통보에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 된 경우도 가능합니다. 묵시적 갱신이 된 임대차의 경우 임차인이 해지통보하고, 그 통보가 임대인에게 도달된 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로, 임대차계약 종료후 신청할 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 경우, 보증금 전액은 물론이고 보증금 일부라도 받지 못한 경우도 포함됩니다. 임차권등기명령신청서류 임차권등기명령신청의 경우 임차인이 제출한 서류를 바탕으로 결정 및 등기가 이루어집니다. 부동산등기부등본(임대인의 소유가 아닌 건물이라면, 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 건축물대장) 임대차계약서 (확정일자) 주민등록초본 ...

임차권등기명령신청의 필요성 임차권등기는 왜 해야 할까요? 임대인이 보증금반환을 차일피일 미룬다면, 임차인의 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다. 더군다나 이사를 예정하고 있다면 더욱 초조할 텐데요. 이사 날은 다가오고, 이 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 임대인이 돌려주기만을 기다리기엔 임차인도 시간이 없습니다. 우선 임차인이 대항력을 유지하기 위해선, 주택의 인도와 주민등록(전입)이 되어야 합니다. 이사를 나가버린다면 주택에 대한 점유를 잃어버리기 때문에 대항력을 유지할 수 없게 됩니다. 대항력을 잃어버린 임차인은 보증금반환에 우선변제권 역시 상실됩니다. 그렇다면 임차인은 보증금을 돌려줄 때까지 버텨야 할까요? 물론 이것도 방법이지만, 이사를 가야 하는 임차인이라면 '임차권등기명령신청'이라는 절차를 밟는다면, 대항력을 유지한 채 거주이전을 자유롭게 할 수 있습니다. 임차권등기명령신청은 임대차 종료 후 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못한 임차인이라면 임대인의 동의 없이 단독으로 신청 가능합니다. 임대인이 임차권등기 말소를 하려면, 임차인에게 우선 보증금반환을 이행하여야 합니다. 임차권등기는 임차인이 건물등기부등본에 권리자로서 공시가 됨으로 제3자에게 확실한 권리를 행사할 수 있습니다. 임차권등기가 되면 임대인은 주택을 팔기도, 신규 임차인을 찾기도 어렵게 됩니다. 실제 전세사기 문제가 심각한 요즘, 임차권등기가 되어 있는 부동산...

전세보증금반환 절차가 궁금해요. 지금은 전세보증금 돌려줄 수 없다. 신규 세입자 구하면 돌려주겠다. 보통 임대인들이 전세보증금반환이 어려울 때 임차인에게 하는 말입니다. 임차인이 이사가 예정되어 있는 경우라면 마냥 기다릴 수도 없는 상황입니다. 전세보증금반환을 미루는 임대인을 상대로 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 오늘은 전세보증금반환 절차를 알아보겠습니다. 임대차계약 갱신거절 의사표시 ▶ 보증금반환청구소송 ▶ 경매신청 임대차계약 갱신거절 및 전세보증금반환 요청 주택임대차보호법 제6조에 계약갱신에 관한 내용이 있습니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 우선 임대차계약 만기일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 해당 임차주택의...

전세보증금반환소송 요건과 절차 전세 계약 기간이 끝나가는데 집주인과 연락이 되지 않는다면 뉴스에서 나오던 전세사기의 피해자가 되는 것은 아닌가 하는 걱정이 들게 될텐데요. 다행히 집주인과 연락은 되었지만 돈이 없어서 전세보증금을 돌려주기 힘들다는 이야기를 듣게 된다면 정말로 막막한 상황에 놓이게 될 것입니다. 지금부터는 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임대인에게 임대차계약 갱신 거절 통지 전세보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 계약 갱신의 거절을 임대인에게 통지하여야 합니다. 갱신 거절을 하게 되면 임대차계약은 기간 만료로 종료되고, 임대인에게 전세보증금의 반환을 청구할 수 있게 됩니다. 이때 주의할 점은 임대차계약 갱신 거절은 주택의 경우, 임대차 종료 6개월전부터 2개월전까지 통지하고 임대인에게 도달 되어야 임대차계약이 만기일에 종료가 됩니다. 이 기간이 지나거나 임대인에게 갱신거절 의사가 도달되지 않았다면 묵시적 갱신이 됩니다. 임차권등기명령신청 만약 이사를 하게 된다면 이사를 하는 집으로 전입신고를 하는 순간 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문에 전세보증금을 보호하기 위해서 임차권등기명령 신청을 해야 합니다. 임차권등기를 마치게 되면 대항력의 존속요건인 주택의 인도와 주민등록을 유지하지 않아도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의 3에서 확인할 수 있으며...

전세보증금반환소송 절차와 기간, 중요 포인트 우리나라에만 존재하는 '전세'라는 임대차의 유형이 있습니다. 전세란, 전세권자(임차인)가 부동산의 소유자(임대인)에게 전세보증금을 예탁을 하는 조건으로 부동산을 임차한 뒤 계약기간이 종료되면 예탁했던 전세보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로 부동산의 임대료(월세)를 따로 지급하지 않는다는 점에서 월세와 차별화됩니다. 전세보증금반환소송이란? 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택 퇴거 전·후를 불문하고 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제1항). 전세보증금반환소송 절차 1) 계약만료 2개월 전 계약갱신거절 통보 2) 전세보증금반환소송 제기 - 소장의 송달 - 기일 지정 - 판결 3) 강제경매 4) 배당금 수령 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 의거하여 임차인이 보증금 회수를 위하여 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료한 후에도 해당 부동산에서 퇴거하지 않더라도 제기할 수 있습니다. 하지만 계약기간이 만료되었고 부득이 이사를 나가야 하는 상황에서 임차인은 대항력 및 우선변제권을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 위와 같은 상황 발생 시 임차권등기명령신청을 하여 임차인이 이사를 나가게 되더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 ...

요즘 전재산이나 다름없는 전세보증금을 날릴 바에 비싼 월세를 선택하는 임차인들도 많으신데요. 등기부가 깨끗한 부동산을 찾는 것은 하늘의 별따기이고, 와닿지 않는 위험을 감수하고 후순위권리로 임대차계약을 체결하는 임차인분들이 많습니다. 지금은 돈이 없어요. 신규 세입자 구하면 보증금 돌려줄게요. 보통 임대차계약 만료일이 다가오면 보증금반환을 미루는 임대인이 임차인에게 뻔하게 하는 말입니다. 보증금반환과 부동산인도는 동시이행의 관계로써 임대인은 신규 임차인을 구하는 것과는 관계없이 임대차계약이 종료되면 임차인이 임차주택을 인도하는 것과 동시에 보증금반환을 해야 합니다. 임대인에게 전세보증금을 못 받을 때 임차인은 어떻게 해야 할까요? 전세보증금반환소송을 미리 준비해야 하는 이유 보증금반환소송을 통해 집행권원을 확보하여 임대인의 재산(임차주택 등)에 강제집행 절차를 밟아 내 보증금을 돌려받기 위한 목적에 있습니다. 전세보증금반환소송은 임대차계약이 종료뿐만 아니라 임대차계약 종료 전에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것이 예상된다면 바로 소송을 제기할 수 있습니다. 전세보증금반환소송 기간은 통상 6개월에서 경매신청 후 보증금 회수 시까지 통상 1년이상 소송기간이 소요됩니다. 전세보증금반환소송 절차 우선 임대인이 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임대인에게 내용증명 등을 발송합니다. 임차인의 임대차계약 사실과 종료됨에 따...

전세금반환소송 요건과 목적 최근 뉴스에서 집주인이 보증금을 제때 주지 않아 발생한 전세 보증사고 규모가 갈수록 커지고 있다고 보도되고 있습니다. 더군다나 올해 피해가 우려되는 이유는 집값이 정점이었던 2021년 하반기 이후 하락세가 본격화된 2022년까지 체결된 임대차 계약의 만기가 도래하기 때문에 올해 더 보증사고 규모가 커진다고 예상됩니다. 혹시 임대인이 연락두절이거나 차일피일 전세보증금반환을 미룬다면, 지금부터 보증금반환소송을 준비하셔야 손해를 최소화할 수 있습니다. 전세보증금반환소송의 요건 1. 임대차계약이 종료되거나 계약이 종료될 예정일 때 2. 임대인이 보증금반환을 하지 않거나 하지 않을 예정인 경우 위 두 가지 요건이 충족된다면 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 전세보증금반환소송은 임대차계약 종료 전이라도 임대인의 보증금 지급여력이 없다면 가능합니다. 전세보증금반환소송의 경우 소장접수부터 판결까지 6개월 정도의 기간이 소요됩니다. 임대인이 보증금반환을 지체하거나 지급하기 어렵다면 소송을 염두해 두셔야합니다. 전세보증금반환소송 전 확인해야 할 점! 임대차계약 종료 전 6개월-2개월 전까지 계약해지 통고해야 합니다. 혹시 임대차계약이 묵시적갱신이 되었을 경우, 임차인은 계약해지통고를 언제든지 할수있으며 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 뒤 해지통보의 효력이 발행된다는 점도 기억해두셔야 합니다. 임차주택의 점유, 주민등록(...

최근 2-3년동안 전세사기가 화두 되고 있습니다. 현재 거주하는 주택 시세가 역전세거나 깡통전세가 의심된다면, 만기 때 내 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을 지가 임차인 입장에서 가장 걱정되는 부분입니다. 임대차계약 만기일이 다가와서 임차인은 임대차계약 갱신 거절을 통지하였으나, 임대인의 반응이 미온적이거나 묵묵부답일 때 또는 보증금반환을 거부하는 경우 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 1. 계약갱신거절 의사를 제대로 통지하자. 우선 임차인의 임대차계약 갱신거절 의사가 임대인에게 명확하게 전달되었는 여부를 확인해야 합니다. 주택의 경우 임대차계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 의사가 도달되어야 합니다. 이 기간이 지나 묵시적갱신이 됐을땐 계약해지 통보가 임대인에게 도달된 날로부터 3개월 후에 계약이 해지가 되므로 주의하셔야 합니다. 위와 같은 의사표시를 할 땐 내용증명이나 전화, 문자메시지, 카카오톡 모두 가능합니다. 다만 임대인에게 도달이 되어야 하기 때문에 전화의 경우 녹음을 해두는 등 증거를 확보해두어야 합니다. 만약 임대인이 계약 만료 시 보증금을 돌려줄 수 없다고 한다면? 임대차 계약이 만료되기 전이라도 전세금반환소송을 할 수 있고, 이 경우 임대인이 보증금 반환을 거절했다는 명확한 증거가 필요합니다. 또한 내용증명을 임대인에게 발송할 때 계약갱신 거절의 의사뿐만 아니라 보증금을 언제 반환 할 수 있는...

임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않거나, 언제 돌려주겠다는 계획을 회신하지 않는 경우가 많습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 세입자만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 됩니다. ‘줄 돈이 없다’며 명시적 거절의사를 표시하면 다행이지만, ‘이번주까지 주겠다’ 또는 ‘돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송 진행 여부도 고민되실 겁니다. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 집주인이 보증금반환을 하지않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하였다면 계약만료일에 계약은 종료됩니다.(주택임대차보호법 제6조 제1항) (2) 계약해지에 따른 계약종료 묵시적 갱신의 경우 및 (주택임대차보호법 제6조의2) 갱신요구에 의해 계약갱신된 경우 (주택임대차보호법 제6조의3 제4항) 세입자의 계약해지 통보3개월 후 계약이 종료됩니다. 전세금반환소송은 위 ①, ② 조건이 충족되어야 하므...

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청)으로 소중한 전세금을 지키세요 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 올해 초부터 화두에 오르면서 피해가 눈덩이처럼 불어나고 있는 전세사기 사태를 보면서 내 전세금, 가족, 친구의 전세금은 안전할까? 라는 고민과 걱정, 불안을 가지고 계실텐데요. 내 전세금을 지키기 위해 지금 당장 어떻게 해야 할까요? 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, 현실에서 많은 수의 임대인은 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시하거나, 언제까지 반환하겠다는 의사를 표시하지 않습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 정확한 시기를 통보받지 못한다면 이사를 준비해야 하는 세입자는 조급해집니다. 전세보증금을 지키시려는 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 법무법인 명도에서 아래와 같이 알려드립니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. 위 ①, ② 조건이 충족되어야 하므로, 가급적 갱신거절 또는 계약해지와 동시에 집주인에게 보증금반환을 요청하시는 게 좋습니다. ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. 계약의 종료는 (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료...

주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용의 예외 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 최근 빌라왕 사건을 시작으로 주택임차보증금을 반환받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다. 이와 같은 상황에서 우선순위를 확보한 임차인 마저 당해세 등으로 보증금을 전액 회수할 수 없는 경우가 발생하다보니 임차인을 보호하기 위해 국세우선원칙을 적용하지 않는 것을 내용으로 하는 국세기본법을 개정했습니다. 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 보증금반환을 내용으로 하는 판결문을 집행권원으로 해당 부동산에 대해 강제경매를 신청하여 보증금을 회수하는 것이 일반적인데요, 해당 부동산이 매각되면 배당절차에서 보증금을 배당받게 됩니다. 민사집행법 제145조 제2항은 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다고 정하고 있습니다. 그 순서를 정리해보면 아래와 같습니다. ① 집행비용(민사집행법 제53조) ② 매각 부동산의 필요비, 유익비(민법 제367조) ③ 소액임차인 최우선변제금 (주택임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제14조), 최종 3개월 임금채권, 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금 (근로기준법 제38조, 근로자퇴직급여 보장법 제12조) ④ 당해세 및 가산금 (국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조) ⑤ 시간 순서에 ...

임차권등기명령신청 에 대해 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료되는 경우, 임대차보증금의 반환과 임대차부동산의 명도는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 보통의 경우 이사 일자에 관리비, 공과금 등을 정산한 후 임차인은 임대인에게 출입문 열쇠 등을 반환함으로써 부동산의 명도를 하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 지급합니다. 그런데, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금의 지급을 하지 않는다면 임차인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 우선적으로 취할 수 있는 조치가 바로 「임차권등기명령」의 신청입니다. 「임차권등기명령」을 신청하여 관할법원의 촉탁에 따른 임차권등기를 마쳐야만 새로운 집으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 만약, 임차권 등기를 마치지 못한 상태로 임대차보증금을 반환받지 못했는데 새로운 집으로 이사를 가서 주소지를 이전하면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. * 임차권등기명령의 요건 * ① 임대차계약이 종료될 것 ② 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않았을 것 23년 3월 30일 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 본회의를 통과하였습니다. 개정안에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차권 등기가 빨라지게 되었습니다. 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지돼야 임차권등기를 할 수 있...

신탁 부동산의 공매 과정과 주의할 점 알려드립니다! 신탁 부동산의 신탁공매가 진행되는 과정과 임대차계약 체결 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 공매(公賣)란? 금융기관 또는 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세·지방세의 체납으로 인한 압류 재산을 처분하는 것으로, 한국자산관리공사가 시행하며 물건이 온비드에 개시됩니다. 온비드(OnBid)란? 재산 및 물품의 관리·처분을 위한 입찰업무를 인터넷상에서 처리할 수 있도록 서비스를 제공하고, 개인회원 등 이용자에게는 입찰 관련 정보 및 전자입찰 참가 서비스를 제공하는 한국자산관리공사가 관리·운영하는 전자자산 처분시스템을 말합니다. 신탁공매 진행 과정(예시) ※ 등장인물 ※ 위탁자 : A 신탁사 : B 우선수익자(은행) : C 임차인 : D A는 사업에 투자할 목적으로 대출을 받기 위해 본인 소유의 부동산을 담보로 하여 B 신탁사와 신탁계약을 맺었고, 신탁사와의 부동산담보신탁 계약과 동시에 부동산의 소유권은 B 신탁사로 이전되어 부동산은 B 신탁사의 소유가 됩니다. ↓ 위탁자이자 전 소유자인 A는 B 신탁사로부터 발급받은 수익권증서로 C 은행에서 대출을 받고, A는 대출금을 변제하기 위해 D 임차인 등 다수의 임차인들과 임대차계약을 맺습니다. ↓ 시간이 흐르고 위탁자 A는 부동산담보신탁 계약 체결 이후 임대차계약을 맺은 임차인들과의 계약 종료일이 다가왔지만, 임차인들의 보증금을 돌려줄...

신탁 부동산이란? 신탁부동산을 설명드립니다. 쉽게 말해, 신탁 부동산이란? 건물 소유권이 신탁회사로 넘어간 부동산을 말합니다. 부동산 소유자(이하 ‘위탁자’)가 소유권을 이전하면서까지 신탁계약을 체결하는 이유는 대출을 최대한 많이 받기 위함인데요. 위탁자는 ‘소유권을 담보’로 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 신탁계약을 체결하고, ‘신탁계약서를 담보’로 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받게 됩니다. 신탁 부동산임을 확인하려면? 부동산등기부등본에서 소유권에 대한 사항인 ‘갑구’를 확인해 보면 소유자가 수탁자임을 쉽게 확인할 수 있습니다. 부동산등기부등본만 확인해도 소유자가 수탁자임을 알 수 있는데.. 왜 신탁 부동산에 대한 전세사기 등이 빈번히 발생하고, 수탁자는 점유자를 불법점유자라 하고 명도소송을 하는 걸까요? 점유자가 불법점유자인 이유는? 그 이유는 간단합니다. 위탁자와 수탁자는 부동산담보신탁계약서를 체결함에 따라 소유권은 수탁자에게 이전되어 부동산의 소유자는 수탁자이기 때문입니다. 부동산의 소유자 동의 없이 체결한 임대차계약은 당연히 불법입니다. 판례에서는 위 점유자의 임대차계약 행위를 ‘악의’라고 판단합니다. 쉽게 말해, 위탁자와 수탁자간의 신탁계약 내용과 상관없이 임차인은 임대차계약의 기본인 ‘부동산등기부등본’을 확인하는 것만으로도 소유자가 다르다는 것을 알 수 있기 때문에 임차인의 ‘수탁자 동의를 받아야 한다는...

부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 루쉰(魯迅, 1881-1936)은 중국 문학의 아버지로 불리는 유명한 문학가입니다. 소설 <아Q정전>으로 유명한 사람으로, 문학을 통해 중국 민족의 나쁜 근성을 지적하여 국민성을 자각시키려고 노력한 사람입니다. 그의 글 중 '페어플레이는 뒤로 미루어야 한다.' 에 이런 구절이 있습니다. 페어플레이는 뒤로 미루어야 한다. 나쁜 사람들이 득세하여 선량한 사람들을 학대하고 있을 때 설령 그 누가 공정한 도리를 크게 부르짖는다고 해도 나쁜 사람은 절대 듣지 않을 것이며, 부르짖음은 그저 부르짖음에 그치고 선량한 사람들은 선량한 사람대로 고통을 받게 될 것이기 때문이다. 그러나 어쩌다가 선량한 사람들이 조금 머리를 들게 되면 나쁜 사람들은 으레 물에 빠져야 할 터인데 진심으로 공정한 도리를 논하는 자들은 또 ‘보복하지 말라’, ‘너그럽게 용서하라’, ‘악으로 악을 대항하지 말라’하고 떠들어 댄다. 그러면 이것이 이번에는 헛소리가 되지 않고 효력을 발생한다. 즉 선량한 사람들은 그것이 옳다고 생각하고 나쁜 사람들은 이로 구원된다. 그러나 그자들은 구원된 다음에 득을 보았다고 생각할 뿐 절대로 뉘우치지 않는다. 그럴 뿐만 아니라 그자들은 교활한 토끼처럼 미리부터 굴을 셋씩이나 파놓은 데다가 잘 기어드는 재주까지 있는지라 얼마 가지 않아 여전히 혁혁...

부동산신탁(담보), 신탁공매와 명도 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 연말이 다가오고 있습니다. 누구에게나 한 해의 마무리는 즐겁습니다. 하지만 대출 담당 은행 담당자에게는 연말이 그리 즐겁지는 않습니다. 부동산 담보신탁 계약 위탁자의 대출금 채무 변제가 불이행되면 매년 말 자기자본비율(BIS) 판단하는 데 마이너스 요소가 되기 때문입니다. 게다가 이를 바탕으로 은행은 한 해 손익과 손실을 공시하게 되는데 손실이 클수록 은행은 신규 고객의 유치가 힘들어집니다. 이런 사태를 막기 위해 은행 담당자는 위탁자에게 채무불이행에 대한 독촉을 수없이 합니다. 하지만 위탁자는 태평하게 ‘갚겠다’라는 말만 반복하고, 그 시간은 덧없이 흘러갑니다. 은행 담당자는 더는 안 되겠다 싶어 현장을 가보면 그곳에는 신탁사와 은행의 동의를 받지 않은 불법 점유자들이 살고 있습니다. 그들에게 대체 무슨 권리로 여기에 살고 있냐고 질문하면, 그들은 위탁자에게 받을 돈이 있어서 대신 집에 들어왔다. 위탁자와 정상적인 임대차계약을 맺어 주택임대차법으로 보호를 받는 임차인이라는 등 은행 담당자 속 터지는 소리를 합니다. 결국 신탁사를 통해 공매공고를 하여 매수자를 찾지만, 매수자에게 명도 책임이 있어서, 그 누구도 리스크가 있는 부동산은 매입하려 하지 않기에, 공매공고된 담보신탁 부동산은 유찰되고 맙니다. 또한 은행 상급자들은 은행 담당자에게 왜 부...

[법무법인 명도] 신탁공매, 우선수익자의 명도소송 활용법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 설산(雪山)의 한고조(寒苦鳥) 아주 먼 옛날 설산(雪山)이라는 산이 있었습니다. 이 산은 일 년 내내 추운 곳으로 항상 눈이 쌓여 있어 설산(雪山)이라 불렸습니다. 이곳에는 한고조(寒苦鳥)라는 새가 살고 있었습니다. 한고조는 낮에는 따뜻한 햇볕과 설산의 화려한 풍경에 눈이 팔려 노느라 정신이 없이 지내다가 둥지를 짓는 것을 잊고 맙니다. 추운 밤이 되면 낮 동안 둥지를 짓지 않았던 한고조는 밤새도록 혹독한 추위와 매서운 바람을 맞으며 괴로워합니다. 그리고는 결심하죠. 내일은 날이 밝으면 반드시 따뜻한 둥지를 짓고 말 것이라고, 하지만 다시 날이 밝으면 지난 밤의 추위는 잊어버리고 자신이 무슨 결의를 했는지도 잊은 채 하루를 불태우며 한고조는 놀았습니다. 이렇게 한고조는 추운 밤에는 “둥지를 짓자!”라고 결의하고 낮이 되면 “까짓거 내일 하지 뭐”라는 어리석은 생활을 반복합니다. 이 이야기는 불교 설화로써 괴로운 처지를 개선하지 않고 반복하는 인간의 어리석음을 한고조에 빗대어 비유하고 있습니다. 업무와 관련된 이야기로 돌아와 보겠습니다. 우선수익자인 은행에서는 위탁자(채무자)의 부동산담보신탁 (이하 담보신탁) 채무 불이행 때문에 항상 고통을 겪습니다. 우선수익자가 위탁자에게 담보신탁 채무를 갚아달라고 요청하면 위탁자는 ‘반드시 ...

전세금 돌려받기; 보증금반환 절차 처음부터 끝까지 알려드립니다. 만기가 됐는데, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아요. 어떻게 해야 하죠? 집주인의 전세금미반환으로 고생하는 세입자분들이 많으십니다. 새로운 세입자 구해지면 준다거나 아예 연락받지 않는 집주인도 있습니다. 보증금을 돌려받지 못하면 막막한 상황, 어떻게 전세금 돌려받을 수 있는지 절차를 설명해 드리겠습니다. 갱신거절 통지(내용증명 등) - 임차권등기명령신청 - 보증금반환소송 - 부동산경매신청 임대차계약 갱신거절 통지; 내용증명 등 우선 임대인에게 임대차계약의 갱신거절을 통지해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조에 다음과 같이 규정하고 있습니다. 임차인 역시 임대차기간 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 안한다면 임대차계약이 갱신이 되기 때문에 유의하셔야 합니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 임대차계약이 묵시적갱신 된 상태입니다. 이 경우에는 해지는 어떻게 해야 할까요? 묵시적갱신이 된 경우라면 임차인은 언제든지 해지통보는 가능하고...

임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않거나, 언제 돌려주겠다는 계획을 회신하지 않는 경우가 많습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 세입자만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 됩니다. ‘줄 돈이 없다’며 명시적 거절의사를 표시하면 다행이지만, ‘이번주까지 주겠다’ 또는 ‘돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송 진행 여부도 고민되실 겁니다. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 집주인이 보증금반환을 하지않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하였다면 계약만료일에 계약은 종료됩니다.(주택임대차보호법 제6조 제1항) (2) 계약해지에 따른 계약종료 묵시적 갱신의 경우 및 (주택임대차보호법 제6조의2) 갱신요구에 의해 계약갱신된 경우 (주택임대차보호법 제6조의3 제4항) 세입자의 계약해지 통보3개월 후 계약이 종료됩니다. 전세금반환소송은 위 ①, ② 조건이 충족되어야 하므...

법무법인 명도입니다. 최근 주택임대차보호법, 민사집행법, 국세기본법 등이 개정되었는데요. 점차 국가 차원에서 전세사기 피해자들에 대한 구제 방안이 마련되는 것 같습니다. 그러나 당연한 이야기일 수도 있지만, 법이 개정되었다고 해도 임차권등기신청부터 부동산경매까지의 소송행위는 오로지 전세사기 피해자의 몫입니다. 법무법인 명도에서는 매월 내 전세금지키기 재능기부를 통해 전세사기 피해자가 스스로 소송행위를 할 수 있게 도움을 드리고 있습니다. 강사 소개 내전세금지키기 재능기부는 부동산, 임대차관련 분쟁을 다루는 전문변호사이자 법무법인 명도의 대표 변호사인 정민경 변호사가 교육하고, 경매, 집행 등 부동산 관련 사건만 4천여건 이상 수행한 법무법인 명도의 유승열 총괄본부장, 서권필 명도본부장이 질의응답까지 함께 합니다. 강의 목표 : 내 전세금은 내가 지킨다! 본 강의의 목표는 '내 전세금은 내가 지킨다'입니다. 임차권등기부터 부동산강제경매신청까지 법률상 임차인으로서의 권리를 보장받고, 실제 보증금 상당의 채권을 회수할 수 있도록 처음부터 끝까지 알려드립니다! 강의 일정 : 매월 셋째주 목요일 오후 19시 시작 내전세금지키기 재능기부는 매월 셋째주 목요일에 진행되며, 양질의 교육을 제공하고자 1부와 2부로 나누어서 강의를 진행하고 있습니다. 한 번의 수강신청으로 가능하신 일정에 맞춰 교육을 들으실 수 있습니다! 1부 강의에서는 임대차계약서 ...

임대인이 보증금을 안 돌려줄 땐, 빠르게 임차권등기를 해야 합니다 전세로 살던 부동산의 계약이 만료되기 3개월 전 이사 계획을 세우던 임차인. 임대인에게 '계약 종료일에 맞춰 이사를 나가겠다'라고 통보했는데, 임대인으로부터 '세입자 구해놓고 나가라' 혹은 '새로운 임차인이 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다'는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 임대인의 말대로 임차인이 새로 들어올 임차인을 구해야 될까요? 계약기간 도중에 나간다면 그래야겠지만 계약이 종료되었다면 그렇지 않습니다. 임차인의 '나가겠다'는 의사통지에 따라 임대인은 계약 종료일에 맞춰 보증금을 돌려줘야 합니다. 만약 임대인이 계약 종료일에 보증금을 돌려주기 어렵다던가, 이후 임대인과의 법적 분쟁이 피곤하다면 임차인이 신규 임차인을 구할 수도 있겠지만 임차인의 주선 행위는 의무가 아닙니다. 그러나 임대인도 구하기 어려운 신규 임차인을 임차인이라고 쉽게 구할 수 있을까요? 결국 법적 분쟁이 진행되기 마련인데, 뒤늦게 법적 분쟁이 진행된다 하더라도 나보다 먼저 임대인에게 돈을 달라고 하는 채권자가 있다면 내 보증금은 후순위로 밀리게 되어 결국 보증금을 지키지 못하는 결과를 초래할 수도 있습니다. 따라서 내 권리를 지키기 위한 행위를 해야 하는데, 가장 먼저 해야 하는 빠르고 강력한 절차가 임차권등기입니다. 임차권등기란? 주택 임차인의 대항력(제3자에 대한 권리행사)은 거주+전입...

임차권등기명령신청 절차와 효력이 궁금합니다! 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 임차인과 임대인과의 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 확인해야 합니다. 임차인은 임대차계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 거절 의사표시를 임대인에게 했는지 도달 여부가 중요합니다. 혹시 임대차계약이 묵시적 갱신이 되지 않았는지 확인 후 임차권등기명령신청을 해야 합니다. 임차권등기명령신청 요건 임차권등기명령신청을 하기 위해서는 임대차계약의 종료되어야 하고, 보증금의 미반환(전액 또는 일부도 가능)이 신청 요건입니다. 그렇기 때문에 임대차계약의 종료 여부가 중요합니다. 임차권등기명령신청 절차 임차권등기명령신청의 절차는 다음과 같습니다. 임차권등기명령신청서 접수 ▶ 임차권등기명령 결정 ▶ 결정문 송달 ▶ 피신청인에게 결졍문 도달(효력발생) ▶ 임차권 기입등기 촉탁 임대인이 잠적했는데, 결정문은 어떻게 송달하나요? 임차권등기의 촉탁은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 촉탁하도록 되어 있습니다. 임차권등기명령결정은 임대인에게 고지되어야 효력이 발생하므로 임차권등기명령결정이 임대인에 송달되지 않아 상당한 시간이 소요되는 문제가 발생하는데요. 주택임대차보호법 개정으로 2023. 10. 19.부터는 송달 전 임차권등기가 가능하도록 개정되었습니다. 주택임차권등기명령신청의 경우, 임대인이 악의적으로 ...

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 임차권등기명령과 배당 # 사례 1 2022년 7월 7일 부천시 심곡동에 있는 다세대 주택 54㎡가 경매 나왔습니다. 최초 감정가 2억 1,500만 원에서 한차례 유찰돼 최저 매각가는 1억 5,050만 원입니다. 선순위 임차인 윤 모 씨의 보증금은 1억 9,400만 원. 임차인 윤 씨는 우선변제권의 요건(전입 + 확정일자)은 갖추었지만 배당요구를 하지 않았습니다. 그럼에도 8명이 경합을 벌여 1억 8,811만 원을 적어낸 권 모 씨가 최고가 매수인이 되었습니다. 겉보기에는 임차인이 배당요구를 하지 않아 경매 사고처럼 보이나 실은 그렇지 않습니다. 윤 씨는 임차권등기명령을 신청했기 때문이죠. 임차권등기명령을 한 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않더라도 배당에 참여해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간 종료 후 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 때 임차주택 소재지 관할 법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이란 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한 상태에서 거주이전을 실현할 수 있는 제도를 말합니다. 임차인은 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 이사를 포기해야 하는 딜레마에 빠지는데 ...

임차권등기명령신청 요건이 어떻게 되나요? 임대인이 새로운 세입자 구하기 전까지는 보증금 돌려줄 수 없다고 돌려받고 싶으면 소송을 하든 마음대로 하라고 합니다. 임대차 계약 만기일이 다가오는데, 임대인이 위와 같이 말하면서 보증금 반환을 해주지 않는 경우들이 많이 있습니다. 임대인의 보증금반환 의무는 새로운 세입자를 구해야만 현 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 발생되는 걸까요? 아닙니다. 임차인이 임대차계약 갱신 거절의사를 통보하고(주택의 경우, 만기 6개월-2개월 전까지) 임대인에게 거절의 의사표시가 도달이 된다면 임대인은 신규 세입자의 유무와 관계없이 계약기간이 만료되면 보증금을 반환해 주어야 합니다. 임차인이 보증금반환을 받기 전에 이사를 해야 하는 경우 어떻게 해야 할까요? 임차인에게 있어 주택의 점유+주민등록(전입) 이 두 가지 요건이 충족되면 대항력 생기고 유지됩니다. 만약 임차인이 이사를 간다면 임차주택을 점유할 수 없게 되고, 대항력을 잃게 됩니다. 보증금반환을 받지 못한 채로 대항력을 잃게 된다면 임차인은 선순위로 보증금을 받기가 어려워집니다. 임대차 계약이 종료된 경우 -임차권등기명령 임대차계약이 종료된 후라면 '임차권등기명령' 제도를 이용하면 대항력을 유지할 수 있습니다. 임차권등기명령신청 요건 임대차 계약 종료 후 (전부, 일부) 보증금을 반환받기 못한 경우 임차권등기가 임차주택 등기부에 기입되면 임차인에게 대항...

임차권등기명령신청, 어떤 경우 가능할까요? 요즘 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 많습니다. 보증금을 돌려받지 않았는데도 아무런 조치 없이 이사를 하게 된다면 임차인은 기존에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 계약까지 해서 이사를 가야하는 상황인데... 이사를 가야만 하는 상황이라면 당장 어떤 조치를 해야할까요? 바로 '임차권등기'입니다. 임차권등기명령 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 등기부상에 제3자에 대한 임차인의 대항력 및 우선변제권이 공시됩니다. 하지만 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 경우에만 신청이 가능합니다. 따라서 묵시적갱신으로 임대차 기간이 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 통하여 임대차계약이 종료된 이후 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 무허가 건물인 경우 임차권등기명령 신청은? 임차인이 임차한 건물이 무허가 건물인 경우 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다(예외가 있을 수 있습니다). 또한 전대차의 경우 전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다....

신탁 부동산의 공매 과정과 주의할 점 알려드립니다! 신탁 부동산의 신탁공매가 진행되는 과정과 임대차계약 체결 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 공매(公賣)란? 금융기관 또는 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세·지방세의 체납으로 인한 압류 재산을 처분하는 것으로, 한국자산관리공사가 시행하며 물건이 온비드에 개시됩니다. 온비드(OnBid)란? 재산 및 물품의 관리·처분을 위한 입찰업무를 인터넷상에서 처리할 수 있도록 서비스를 제공하고, 개인회원 등 이용자에게는 입찰 관련 정보 및 전자입찰 참가 서비스를 제공하는 한국자산관리공사가 관리·운영하는 전자자산 처분시스템을 말합니다. 신탁공매 진행 과정(예시) ※ 등장인물 ※ 위탁자 : A 신탁사 : B 우선수익자(은행) : C 임차인 : D A는 사업에 투자할 목적으로 대출을 받기 위해 본인 소유의 부동산을 담보로 하여 B 신탁사와 신탁계약을 맺었고, 신탁사와의 부동산담보신탁 계약과 동시에 부동산의 소유권은 B 신탁사로 이전되어 부동산은 B 신탁사의 소유가 됩니다. ↓ 위탁자이자 전 소유자인 A는 B 신탁사로부터 발급받은 수익권증서로 C 은행에서 대출을 받고, A는 대출금을 변제하기 위해 D 임차인 등 다수의 임차인들과 임대차계약을 맺습니다. ↓ 시간이 흐르고 위탁자 A는 부동산담보신탁 계약 체결 이후 임대차계약을 맺은 임차인들과의 계약 종료일이 다가왔지만, 임차인들의 보증금을 돌려줄...

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 신탁 부동산에 대한 임대차계약 ‘신탁계약’이 체결되어 있는 부동산(아파트나 상가 등)에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 오늘은 신탁 부동산에 대하여 임대차계약을 할 때 주의할 점에 관하여 이야기하려 합니다. 건축주 또는 시행사가 토지 및 건물을 신탁회사에 신탁하고 대출을 받는 경우가 있습니다. 이는 신탁을 통해 안정적으로 자금을 조달할 수 있고, 건축주에 대한 다른 채권자들의 압류, 가압류, 가처분 등과 같은 조치를 방지할 수 있기 때문입니다. 그리고 건축주나 시행사 등 위탁자가 임대차계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이때 임대차계약의 상대방인 임차인은 건축주나 시행사가 임대할 권한이 있는지를 확인해야 합니다. 신탁된 부동산은 아래와 같이 부동산 등기부등본 갑구에서 확인할 수 있습니다. 부동산등기사항전부증명서 갑구 건축주나 시행사가 신탁계약을 체결하면 위처럼 소유권이 수탁자(신탁회사)로 이전됩니다. 그래서 임대차계약을 체결할 때, 건축주나 시행사가 임대권한이 있는지를 확인해야 하는데요. 신탁원부 이는 ‘신탁원부’를 발급받아 보면 확인할 수 있습니다. 신탁원부는 온라인으로 발급받을 수 없으며 인근 등기소를 방문하여 발급받아야 합니다. 신탁원부에는 여러 가지 계약 조항들이 있는데요. 임대차 관련된 조항을 확인하면 됩니다. 신탁원부 보통 신탁 부동산에 대하여 위와 같이 임대차계약을 체결할 때...

신탁의 정의 신탁이란? 믿을 신(信)에 부탁할 탁(託) 위탁자(委託者)가 특정한 재산권을 수탁자(受託者)에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자(受益者)의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계로 일정한 목적에 따라 신탁사(수탁자)에 재산의 관리와 처분을 맡긴다는 뜻입니다. 부동산신탁이란? 부동산신탁이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산의 유지관리나 투자 수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지·관리하거나 혹은 토지를 개발하여 임대하거나 분양하여 수익을 올려 수익자에게 교부하는 행위를 말합니다. 즉, 부동산의 소유자인 위탁자가 신탁사와 신탁계약을 체결하면 수탁자(이하 '신탁사')인 신탁사에게 부동산의 소유권이 이전되며, 신탁사는 부동산을 유지ㆍ보존 하거나 개발하여 수익을 발생시키고 위탁자는 이에 대하여 신탁사에 수수료를 지급합니다. 부동산 담보신탁은? 부동산 소유자인 위탁자가 수탁자인 신탁사와 부동산을 담보로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하면, 수익증권을 발급하여 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도를 말합니다. 일반적으로 부동산 담보신탁이라고 합니다. 즉, 부동산 소유자가 투자 또는 건축, 분양 등의 사유로 부동산을 담보로 신탁사와 신탁계약을 맺고, 발급받은 수익권증서로 은행에서 대출을 받는 것입니다. 임대차계약 시 주의할 점 부동산...

부동산신탁, 무엇을 말하나요? 부동산(담보)신탁은 건물 소유자가 건물의 소유권을 신탁회사에 이전하는 것을 말하며, 건물 소유자는 신탁회사의 소유권을 담보로 은행에 대출을 받게 됩니다. 쉽게 말해, 은행 대출을 쉽게 받기 위해 신탁회사에 소유권을 잠시 맡겨놓는 것을 말합니다. 용어 정리 *이하 정리된 용어 사용 건물 소유자 : 위탁자(소유권을 맡긴 사람) 신탁회사 : 수탁자(소유권을 맡은 사람) 은행 : 우선수익자(위탁자의 채권자, 건물에 대한 공매절차 진행 시 신탁이익을 우선 취득) 위탁자가 부동산담보신탁을 하는 이유? 위탁자는 보통 건물을 건축한 건축업자인 경우가 많습니다. 위탁자는 건물을 신축한 후 분양을 통해 공사대금부터 은행대출까지 감당하는 경우가 많은데, 신축 후 분양중인 상태에서 은행 대출을 받기 쉽지 않기 때문에 은행 대출을 용이하게 받기 위해 신탁을 이용하게 됩니다. 부동산신탁 처분절차(공매) 진행은? 부동산신탁은 위탁자와 수탁자 간의 부동산담보신탁계약서 약정에 따라 처분절차가 진행됩니다. 위에 설명한 담보신탁계약이 체결되었다면, 처분절차는 보통 위탁자가 채무불이행(은행 대출이자 또는 원금 미납)한 경우 진행됩니다. 처분절차 진행과정 일반적인 부동산담보신탁계약에 따름 우선수익자, 수탁자에게 공매개시요청 → 수탁자, 위탁자에게 처분사유해소 최고 → 수탁자, 처분절차 개시 처분절차는? 처분절차는 공매를 얘기하는데, 국가에서...

부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 루쉰(魯迅, 1881-1936)은 중국 문학의 아버지로 불리는 유명한 문학가입니다. 소설 <아Q정전>으로 유명한 사람으로, 문학을 통해 중국 민족의 나쁜 근성을 지적하여 국민성을 자각시키려고 노력한 사람입니다. 그의 글 중 '페어플레이는 뒤로 미루어야 한다.' 에 이런 구절이 있습니다. 페어플레이는 뒤로 미루어야 한다. 나쁜 사람들이 득세하여 선량한 사람들을 학대하고 있을 때 설령 그 누가 공정한 도리를 크게 부르짖는다고 해도 나쁜 사람은 절대 듣지 않을 것이며, 부르짖음은 그저 부르짖음에 그치고 선량한 사람들은 선량한 사람대로 고통을 받게 될 것이기 때문이다. 그러나 어쩌다가 선량한 사람들이 조금 머리를 들게 되면 나쁜 사람들은 으레 물에 빠져야 할 터인데 진심으로 공정한 도리를 논하는 자들은 또 ‘보복하지 말라’, ‘너그럽게 용서하라’, ‘악으로 악을 대항하지 말라’하고 떠들어 댄다. 그러면 이것이 이번에는 헛소리가 되지 않고 효력을 발생한다. 즉 선량한 사람들은 그것이 옳다고 생각하고 나쁜 사람들은 이로 구원된다. 그러나 그자들은 구원된 다음에 득을 보았다고 생각할 뿐 절대로 뉘우치지 않는다. 그럴 뿐만 아니라 그자들은 교활한 토끼처럼 미리부터 굴을 셋씩이나 파놓은 데다가 잘 기어드는 재주까지 있는지라 얼마 가지 않아 여전히 혁혁...

가처분신청에 대해 알려드립니다. 가처분 뜻과 필요성 누군가와의 소송을 계획하고 있다면 가처분에 대해서 많이 들어보았을 겁니다. 가처분이란 법원의 판결을 받기 전 임시적인 처분을 받는 것을 의미합니다. 가처분을 신청하는 이유는 소송을 제기한 후 판결이 확정되고 강제집행까지 많은 시간이 소요되기 때문에 그 기간동안 현상을 동결시켜 보전하기 위해서입니다. 가처분의 종류 가처분은 ‘다툼의 대상에 관한 가처분’과 ‘임시의 지위를 정하는 가처분’으로 나눌 수 있습니다. 다툼의 대상에 관한 가처분 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 그 강제집행 시까지 다툼의 대상이 처분·멸실되는 등 법률적·사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 다툼의 대상의 현상을 동결시키는 보전처분입니다. ‘다툼의 대상에 관한 가처분’은 금전채권의 집행보전을 위해서가 아니라 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대한 강제집행의 보존을 위하여 그 효능이 있는 것으로써 금전채권의 보전을 위한 가압류와 구별되며, 가처분 후 본안에 관한 확정판결이 있게 되면 청구권실현을 위한 강제집행을 하여야 합니다. 대표적인 예로 '부동산점유이전금지가처분', '부동산처분금지가처분' 등이 있습니다. 명도소송 시 가처분이 필요한 이유는 명도소송 도중 점유자가 변경되어 강제집행이 불능되는 경우를 사전에 방지하기 위함입니다. 임시의 지위를 정하는 가처분 당사자 사이...

명도소송 시 가처분의 필요성 가처분 뜻 가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도입니다. 대표적으로 명도소송을 준비하다보면 '부동산점유이전금지가처분', '부동산처분금지가처분' 등이 있습니다. 명도소송 시 가처분의 필요성 명도소송에서 승소한 임대인이 임차인에게 강제집행을 하려는데, 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있다면, 승소판결문이 있어도 강제집행을 할 수 없습니다. 원칙적으로 판결문의 효력은 판결문에 기재된 당사자(임차인)에게만 미치기 때문에, 다시 제3자를 상대로 소송을 진행해야합니다. 소송기간이 상당하기 때문에 그 사이 점유를 이전하면 임대인은 속수무책일텐데요. 이때 ‘부동산점유이전금지가처분’은 인도청구(명도소송)에서 현 점유자(임차인)가 점유자를 변경하여 강제집행을 할 수 없게 하는 것을 방지하고 집행의 기간을 단축시키는 장치 역활을 할 수 있습니다. 가처분신청 방법과 절차 가처분신청은 부동산소재지 관할법원에 제출하면 됩니다. 본안소송 전 임시지위를 정하는 가처분은 임시적이지만, 일방의 권리를 제한하는 강력한 조치이므로 이에 대한 담보의 제공을 요합니다. 쉽게 말해, 임대인이 부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 임차인의 권리를 제한했으나 명도소송에서 패소한 경우, 가처분으로 인해 피해를 본 임차인이 있을 수 있겠죠. 임차인에 대해 임차인의 손해 상당을 공탁함으로써 담보...

가처분의 뜻과 대응방법은? 가처분의 뜻과 목적 가처분은 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 임시의 지위를 정하기 위한 집행보전제도를 말합니다(민사집행법 제300조). 쉽게 말하면, 소송에서 승소하고 강제 집행하기 전까지 상대방이 재산을 숨기거나, 처분하지 못하게 사전에 차단해 놓는 것을 말합니다. 가처분의 종류 가처분의 종류는 다양합니다. 예를 들면, 상가 임차인의 영업을 중지하는 ‘영업중지가처분’, 누군가의 접근을 금지하는 ‘접근금지가처분’. 부동산 매매 등 처분을 금지하는 ‘부동산처분금지가처분’, 명도소송에서는 제3자에게 점유를 이전하지 말라는 ‘부동산점유이전금지가처분’ 등이 있습니다. 권리관계를 확정할 필요가 있는 본안소송을 제기할 예정이라면 어떠한 형태의 가처분신청도 가능하고, 이혼소송 도중이라면 ‘안방출입금지가처분’을 할 수도 있겠습니다. 가처분신청 가처분은 가압류에 관한 규정을 준용하고 있어, 가압류 신청과 같이 ‘청구채권의 내용, 신청취지, 신청이유’를 기재하면 되고, 청구채권에 대해선 청구사유를 소명해야 합니다(민사집행법 제279조). 가처분신청서 예시 부동산점유이전금지가처분을 예로 들면, 청구채권이란 임대인의 임차인에 대한 ‘부동산인도청구권’이고, 부동산인도청구권에 대한 소명이란 ‘명도소송의 판결 선고 시까지 임차인이 제3자에게 점유를...

‘부동산점유이전금지가처분’ 알기 쉽게 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 부동산점유이전금지가처분의 요건 임대차계약의 해지에 따른 건물인도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물인도청구권, 소유권에 의한 인도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다. 쉽게 말하면 명도소송에서 승소하더라도 부동산의 점유가 타인에게 이전되었다면 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하기 때문에 사전에 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것은 중요합니다. Q. A의 소유인 아파트를 B에게 임대하였으나, B가 월세를 계속해서 미납하여 B에게 임대차계약 해지를 통보하고 명도를 요구하였습니다. 그러나 B는 이에 불응하고 있는데, 이 경우 A가 취할 수 있는 법적 수단은? A. A는 B를 상대로 건물명도 등...

건물인도단행가처분에 관한 소고 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 민사집행법 제300조 제2항은 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다. 고 하여 이른바 ‘임시 지위를 정하기 위한 가처분'에 대해 규정하고 있습니다. 이러한 ‘임시 지위를 정하기 위한 가처분' 중에는 본안판결을 통하여 얻고자 하는 내용과 실질적으로는 동일한 내용의 권리 또는 법률관계를 형성하는 것이 있는데, 이를 단행적 가처분 또는 만족적 가처분이라고 부릅니다. 건물의 명도를 구하고자 하는 자에게 임시로 그 건물 점유자의 지위를 주는 ‘건물인도단행가처분'이 그 대표적이 예라고 할 수 있습니다. 다만, 인도단행가처분이 발령되어 집행되면 채권자는 본안소송의 승소판결에 기한 강제집행에 의하여 권리가 종국적으로 실현된 것과 사실상 동일한 결과에 이르게 되는 반면, 채무자는 본안소송에서 다투어 볼 기회도 없이 현재의 이용 상태를 부정당하게 되는 결과에 이르게 되므로, 인도단행가처분을 발령하는 데에는 피보전권리뿐만 아니라 보전의 필요성에 대하여도 고도의 소명이 요구됩니다. 그렇다면 피보전권리 및 보전의 필요성에 대하여 어느 정도의 소명이 필요한 것일까요? 이 부분이...

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 차순위 매수신고의 오해와 진실 사례 1 2020년 1월 6일 전주지방법원 경매 5계 입찰법정은 연초임에도 각지에서 밀려든 입찰 참여자들로 발 디딜 틈이 없을 정도로 붐볐습니다. 이날 입찰에 부쳐진 75건 중 최고의 이목을 끈 물건은 전주시 덕진구 송천동에 있는 에코시티더샵 아파트 85㎡였습니다. 최초감정가 3억 2,500만 원에서 한차례 떨어져 최저매각가는 2억 2,750만 원. 119명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최 모씨가 전 유찰가를 훌쩍 넘긴 4억 원을 적어냈습니다. 응찰자 119명은 전주지방법원 경매 사상 역대 최고 경쟁률이자 2020년 전국 법원에서 낙찰된 4만 7,478건 중 최고 경쟁률이었습니다. 그러나 이 물건의 진짜 의미는 따로 있었는데요, 이날 3억 8,375만 원을 적어낸 김 모 씨는 차순위 매수신고를 하고 귀가하였습니다. 최고가 매수인 최 모 씨가 대금을 미납하자 별도의 매각절차없이 김 모 씨에게 차순위매각허가결정을 하였고 김 모 씨가 3억 8,375만 원에 매수인이 되었습니다. 차순위 매수신고 제도 차순위 매수신고 제도는 최고가매수인이 매각대금을 납부하지 않은 경우 재매각절차를 되풀이함으로써 절차지연과 비용낭비를 초래하는 결과를 피하기 위하여 도입한 제도입니다. 즉 재매각 절차를 거치지 않고 매각절차를 마무리할 수 있습니다(민사집행법 제114조). 단, 차순위 매수신고 ...

돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 않을 땐 어떻게 해야할까요? 그 사람 소유의 부동산을 알고 있다면 쉬운 해결방법이 있습니다. 부동산경매 뜻과 필요성 채무자가 약속한 기일까지 빚(채무)을 갚지 않을 때, 채권자가 법원으로 하여금 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 강제로 매각케 하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말합니다. 쉽게 설명드리자면 채무자(돈을 빌려간 자)가 빌린 돈을 갚지 않는다면 그 채무자 소유의 부동산(건물 또는 토지 등)을 강제로 매매하여 빚(빌려준 돈)을 회수하는 절차입니다. 부동산경매의 필요성 양측의 당사자가 원만히 협의하여 채무를 변제하고 받으면 더할나위없이 좋은 상황이나, 그렇지 못할 경우 채권자가 채무를 변제받기 위해선 채무자의 의사에 반하여 강제로 처분할 수 밖에 없습니다. 하지만 돈을 갚지 않는다고 남의 부동산을 함부로 처분할 순 없겠죠. 채무자로부터 돈을 받을 권리를 증명받은 다음(사법상의 이행청구권), 국가권력의 강제력을 동원한 강제집행 절차가 진행돼야 하고 이러한 강제집행에는 오늘 설명하고자 하는 부동산 경매 절차가 있습니다 부동산경매의 종류 부동산경매에는 두 가지 종류가 있습니다. 임의경매 채무자가 돈을 빌리면서 '만약 내가 돈을 갚지 못할 경우 내 소유의 부동산을 처분해도 좋다'는 의미로 채권자에게 부동산에 대한 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 가등...

경매라는 단어는 재테크에 대한 관심이 있으신 분이라면 많이 들어본 단어일 것입니다. 하지만, 경매의 정확한 의의와 유형을 아는 분은 많지 않으실 겁니다. 오늘은 부동산 경매의 의의와 유형에 대해 알아보겠습니다. 경매의 의의 경매란? 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자로부터 지급받지 못한 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 채무자의 채무불이행을 사유로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각하고, 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다. 경매 유형 경매는 경매의 대상, 즉 목적물이 무엇인지에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며, 경매를 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 그리고 집행권원의 필요 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 부동산 임의경매 부동산 임의경매는 경매를 개시하기 위해서 판결을 받아 집행권원을 확보할 필요가 없습니다. 누군가에게 돈을 대여해 줄 때는 대여금을 돌려받지 못할 경우를 예상하고, 대여금에 상응하는 ...

[권리금소송] 부동산경매와 상가임차인의 권리금회수기회 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 박정섭법무사입니다. 상가건물에 대한 경매가 진행되는 경우 임차인의 권리금 회수가 문제될 수 있는데요, 오늘은 민사집행 부동산경매와 관련하여 상가임차인의 권리금 회수에 관하여 살펴보겠습니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다 (상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항). 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 임차목적물을 반환할 경우 새로운 영업의 시작을 위해 시설비와 권리금 등을 재투자해야 하고, 기존 매출을 회복하기까지 상당한 기간 동안 영업 손실을 감당해야 합니다. 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 사유가 없는 한 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 ...

[FAQ] 부동산의 경매와 공매 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 오늘은 부동산에 대하여 공부해보신 분들은 한 번쯤 접해보았을 부동산의 경매와 공매에 대하여 설명드리겠습니다. Q. 부동산의 경매, 공매가 무엇이고, 그리고 어떤 차이점이 있나요? A. 부동산 경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류, 경매하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행 절차입니다. 부동산 공매는 국제징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관(한국자산관리공사 등)이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 말합니다. 경매와 공매는 입찰방법, 집행권원(인도명령)의 유무, 입찰보증금의 산정방식, 저감률, 잔금 납부의 기간, 항고여부의 유무 등의 차이점이 있습니다. 살아가면서 ‘부동산 경매’는 많이 들어보셨을 수 있지만, ‘부동산 공매’는 일반인들에게 생소한 단어인 것이 사실입니다. 지금부터 법무법인 명도와 함께 부동산 경매와 공매의 정의, 차이점에 대해서 차근차근 알아보겠습니다. 부동산 경매는 채권자의 요청에 의해 법원이 민사집행법에 근거하여 채무자의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권을 충당하는 강제집행 절차입니다. 이와 다르게 부동산 공매는 법원이 아닌 국가기관이 주관하는 경매를 의미합니다. 경매와 공매의 정의를 알았으니, 본격적으로 위 두가지 방...

부동산 명도, 임차인의 월세 미납 어떻게 대응해야 하나요? 임대차계약 중 임대인과 임차인 사이에 다양한 분쟁이 생길 수 있습니다. 가장 많이 발생하는 분쟁은 임차인의 월세 미납인데, 만약 임차인이 월세를 계속 내지 않으면서 나가지도 않는다면 어떻게 대처해야 할까요? 임대차계약 해지 또는 갱신거절 통보 주택의 경우 2기에 달하는 차임을 연체, 상가의 경우 3기에 달하는 차임을 연체했다면 임대인은 임차인에게 임대차계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이후 임차인이 밀린 월세를 납부하여도 2기에 달하는 차임을 연체한 적이 있다면 임대인은 임대차계약 갱신거절을 할 수 있습니다. 임대인의 해지 또는 갱신거절 통지의 방법은 임차인에게 도달할 수 있는 방법(내용증명, 문자, 카카오톡 등)으로 전달해야 합니다. 임차인에게 의사표시가 도달했음에도 불구하고 응답이 없거나 이사 나가기를 거부한다면 부동산 명도소송을 제기할 수 있습니다. 부동산 명도소송 부동산(토지, 건물)에 대한 소유 또는 점유 권리가 소멸된 자가 부동산을 계속하여 점유하며 인도를 거부할 때 이를 인도받기 위한 소송이 바로 부동산 명도소송입니다. 부동산 명도소송 시 주의할 점 부동산 명도소송을 진행하게 되면 원고(임대인)는 피고(임차인)를 상대로 임대차계약 해지 및 임차인의 부동산인도 거절에 근거하여 부동산을 인도하라는 청구를 하게 됩니다. 부동산 명도소송은 통상 6개월 정도 소요됩니다. ...

부동산명도 소송에 대해 알려드립니다. 명도란? 토지·건물 등을 점유하고 있는 사람이 그 점유를 타인의 지배하로 옮기는 것을 일반적으로 '인도(점유 이전)'라 합니다. 이때 인도 의무자가 점유지에 살고 있으면 그를 퇴거시키고, 동산 등을 반출한 다음 인도가 이루어지는데, 이런 과정을 '명도(明渡)'라고 합니다. 부동산명도 소송의 대표적인 유형 첫 번째, 임대차계약의 종료(기간 만료 또는 계약해지 등)에도 불구하고, 임차인이 퇴거하지 않는 경우 두 번째, 경매 절차에서 인도명령 대상자가 아닌 점유자가 있는 경우 세 번째, 권리 없는 자가 점유하는 경우 부동산명도 절차 권리행사 부동산명도 절차에서 권리행사란 의사표시를 얘기합니다. 임대차계약 관계라면(대표 유형 1번) 임대차계약의 종료의 전달, 경매 절차라면(2번) 인도명령 결정이 의사표시가 될 수 있습니다. 만약 계약 관계가 아닌 서로의 권리가 불분명한 상태(3번) 라면 별도의 의사표시는 불필요합니다. 부동산점유이전금지 가처분 부동산점유이전금지가처분은 '부동산의 점유를 제3자에게 이전하지 말라'는 절차입니다. 부동산명도 소송에서 위 절차를 진행하지 않고 부동산명도를 하면 어떤 일이 발생할 수 있을까요? 강제집행 시 확인된 점유자를 상대로 부동산명도 소송을 다시 진행해야 하고, 점유자가 강제집행 전 점유를 제3자에게 넘긴다면 소유자는 변경된 점유자를 상대로 부동산명도 소송을 다시 진행해야 ...

임차인이 월세를 내지도 않고, 그렇다고 나가지도 않아 골치아프신가요? 그렇다면 이 상황을 해결해 줄 부동산명도 소송에 대해서 알아보겠습니다. 부동산명도 소송 뜻 명도소송이란 부동산의 소유자 또는 임대인이 점유할 권리가 없는 임차인 또는 불법점유자(이하 ‘상대방’)에 대해 법원의 소송을 통해 부동산의 인도를 구하는 절차를 말합니다. 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다. 민법 제211조 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다 민법 제213조 부동산명도 소송이 발생할 수 있는 경우는 다양하지만, 대표적인 사례 등은 다음과 같습니다. ※ 예시 ① 임대차 계약기간이 만료되었음에도 퇴거하지 않는 경우 ② 임차인의 월차임 연체 등의 사유로 계약을 해지해야 하는 경우 ③ 불법 점유자가 권리 없이 무단으로 점유하고 있는 경우 ④ 부동산경매 낙찰대금 완납 후 인도명령 결정문을 수령하고도 점유자가 퇴거하지 않는 경우 ⑤ 재개발·재건축 등으로 임차인을 상대로 퇴거를 요청하는 경우 위와 같은 사유로 계약만료 또는 해지사유가 발생하여 계약해지 또는 갱신거절의 의사표시를 상대방에게 통지하였으나, 의사표시가 상대방에게 도달되어 계약이 종료되었음에도 상대방이 부동산을 인도하지 않는 경우 명도소송을 진행하게 됩니다. 부동산명...

명도 뜻 명도는 우리가 흔히 색의 밝고 어두운 정도를 가장 먼저 떠올리겠지만 부동산에서의 명도(明渡)란, 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 뜻합니다. 넓은 의미로는 부동산 등의 점유자가 점유를 포기하고 다른 자에게 그 부동산을 인도하는 것을 말하나, 좁은 의미로는 토지, 가옥 등을 일정한 권원에 따라 점유하여 사용한 자가 그 권원을 상실한 경우에 그 토지 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말하며, 쉽게는 토지나 건물에 소유 또는 점유 권리가 소멸된 사람이 부동산 등을 점유하고 있고, 소유자에게 인도를 거절할 경우 인도를 받기 위한 민사절차입니다. 명도의 종류 경매명도와 공매명도 경‧공매 물건으로 괜찮은 조건의 아파트 물건이 나왔으나 그 물건에는 현재 전소유자에게 보증금을 지급하고 살고있는 세입자가 있었다. 낙찰 받은 후 점유하고 있는 세입자에게 이사를 요청하였지만, 그들은 자신들만의 권리를 내세워서 나가지 않고 버티는 상황에 닥쳤다. 위와같이 낙찰받은 경‧공매 물건을 점유하고 있는 점유자를 내보내는 것을 경매명도 또는 공매명도라고 합니다. 경매명도와 공매명도에는 비슷하지만 큰 차이점이 있고, 이는 ‘인도명령제도’의 유무입니다. 인도명령이란? 법률적으로 낙찰자가 부동산을 신속하게 점유할 수 있도록 도와주는 민사집행법에만 있는 제도 경매를 통해 낙찰받은 최고가낙찰자는 낙찰경쟁률이 높은...

세입자가 월세를 계속 내지 않고 있어요 어떻게 하죠? 요즘 다양한 부동산분쟁 중 특히 세입자가 월세를 계속 내지 않아 임대차계약해지를 통보하고 이사를 요구했는데 세입자가 이를 무시하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 임대인 입장에서는 속이 탈 수밖에 없을 텐데요. 이때 세입자를 내보내고 다시 부동산을 돌려받으려면 무엇을 준비해야 할까요? 임대차계약 해지통보 먼저 부동산명도에 앞서 세입자에게 임대차계약 해지를 통보해야 하는데, 이때 가장 많이 사용하는 방법이 '내용증명'이 있습니다. 그 외 문자메시지, 카카오톡을 이용해서 먼저 해지 의사를 세입자에게 전달한 후에 본격적으로 세입자에게 부동산을 인도받아야 합니다. 부동산명도소송 핵심 포인트 세입자를 상대로 부동산명도 소송을 해야 하는데, 세입자가 부동산을 다른 사람에게 넘겨버리면 명도소송에서 승소 하더라도 부동산명도 집행을 할 수 없게 됩니다. 우선 세입자가 점유를 이전하지 못하도록 임대인은 '부동산점유이전금지가처분'을 명도소송 전 진행하여 실제 소송 중 일어날 수 있는 문제를 대비하고 유리한 방향으로 이끄는 것이 효과적입니다. 여기서 '부동산점유이전금지가처분'이란 목적물을 본집행(부동산명도) 시까지 점유를 이전하지 못하게하는 절차입니다. 명도소송의 핵심은 점유자를 정확하게 특정하여, 강제집행까지 원활하게 하는 것이므로 부동산점유이전금지가처분 절차가 가장 중요합니다. 부동산명도 소송은 시간이...

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 제 기능을 상실한 전세보증금 반환보증제도 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되고서 전세금 보증보험에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 우리가 전세금반환보증보험이라고 일컫는 보험상품은 정부가 전세보증금 반환보증제도를 도입하면서 주택도시공사(HUG), 서울보증보험주식회사(SGI), 한국주택금융공사(HF)이 운영하는 보험입니다. 말 그대로 전세보증금을 반환받지 못하는 사고에 대비하는 보험입니다. 기능 상실에 대한 비판 전세사기를 예방하는 방법으로 전세금반환보증보험에 가입하는 것이 꼽힙니다. 그런데 이 전세금반환보증보험이 전세사기의 원인이라는 비판을 받고 있습니다. 전세금반환보증보험의 보증한도가 매매가에 이르다보니 갭투자를 조장한 주범이라는 것입니다. 그래서 최근 전세금반환보증보험의 가입 요건을 강화하자는 논의가 활발합니다. 가입 요건이 강화될 경우 전세금반환보증보험 가입이 불가능한 경우가 많아지고, 전세금반환보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추고 월세를 증가시키는 등 임차인의 주거비 부담이 증가할 것이라는 지적이 많습니다. 주택도시공사를 상대로 한 보증금 지급 청구 사건 사실 전세금반환보증보험이 제 기능을 하려면 가입 요건의 강화나 완화가 아니라 정보의 불평 등을 해소하는 것이 우선되어야 합니다. 이와 관련하여 최근 부산의 전세사기와 관련하여 임차인들이 주택도시공사(HUG)를 상대로 보증금(보험금) 지급을...

전세보증금 못받을때 임차인의 대처방법 임대인에게 계약갱신 거절의사를 전달한 임차인, 하지만 만기일이 다가오는데 임대인은 전세보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 최근 전세사기로 피해 입은 분들이 많으십니다. 역전세, 깡통전세로 인해 임대인의 반환 능력이 없어 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 오늘은 전세보증금 못 받을 때 임차인의 대처방법에 대해 알려드리겠습니다. 임대인에게 계약갱신거절의 의사를 제대로 전달했나요? 전세보증금반환을 받기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 합니다. 임차인은 임대차계약 종료 2개월 전까지계약갱신거절의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용한 경우는 어떻게 될까요? 임대인에게 갱신거절의사를 통지하고 임대인이 그 의사를 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 임대차계약이 해지됩니다. 전세보증금반환 청구시기 전세보증금반환청구권은 임대차계약이 종료해야 발생합니다. 즉 임대차계약이 끝나기 전에는 임대인에게 전세보증금을 반환해 달라고 할 수 없겠죠? 하지만 예외적으로 임대차계약이 종료되지 않더라도 전세보증금의 반환 청구를 할 수 있습니다. 임대차계약이 종료되기 전 미리 전세보증금반환 청구소송을 할 수 있는 경우는 임대인이 임대차 만기일까지 전세보증금을 반환할 수 없다고 확정적인 의사를 밝혔을 때, 신규임차인을 구해야만 전세보증금을 반환이 가...

전세보증금 반환시기와 전세보증금 반환소송 시 유의사항 알려드립니다. 전세 만기일은 다가오는데, 전세보증금을 반환해주지 않아 골머리를 앓고 계시는 임차인분들 많으실텐데요. 특히 전세계약은 목돈이 들어가기 때문에 더욱 걱정이 많으실 것 같습니다. 임대인이 전세보증금반환을 차일피일 미루는 상황이라면 어떻게 대처해야 할까요? 임대인이 신규세입자를 못 구해서 전세금반환 해 줄 수 없다고 합니다. 흔히 임대인이 전세보증금반환을 미루는 사유로 신규 세입자가 구해지지 않아 전세금반환 못해준다고 하는 경우가 많은데요, 사실 임대인은 새로운 임차인을 구하는 것과 관계없이 전세금반환시기는 임대차계약이 종료되면 임차인이 건물을 인도하는 것과 동시에 이루어져야 합니다. 임대차계약의 갱신거절 시 유의사항 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 주택임대차보호법 위 주택임대차보호법 제6조 제1항에 임대차계약 만기 6개월-2개월 전까지 계약갱신 거절의사를 임대인에게 통지해야 임대차계약이 만기일에 종료가 됩니다. 물론 의사...

전세보증금소송 확인해야 할 사항 새로 들어올 사람 구할 때까지는 전세금 못 돌려줘요 고액의 전세계약은 새로들어올 세입자에게 전세금을 받아 그 돈을 이전 세입자에게 반환하는 것을 당연하게 생각하고, 신규 세입자 구할 때까지는 전세보증금반환 못해준다고 당당하게 버티는 임대인도 많습니다. 특히 요즘 전세사기, 역전세, 깡통전세 많이 들어보셨을 텐데요, 기존 전세보증금과 실제 시장에 형성돼있는 전세가의 차이가 심해 임대인이 그 차액을 마련하기 힘들어지면서 임차인의 전세보증금 돌려받기가 더더욱 걱정이 되는 현실입니다. 전세계약 만기가 다가오는데 임대인이 전세보증금반환이 어렵다면 임차인은 무엇을 준비해야 할까요? 임대차계약의 종료 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 우선 임차인은 임대차계약 갱신거절 통지를 임대인에게 명확하게 통보해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 '임대차계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절한다고 임차인에게 통지'해야 임대차계약이 만기일에 종료됩니다. 임차인이 임대차...

임대인이 전세보증금을 돌려주지 않아요. 어떻게 하나요? 임대차계약 만기일이 다가오는데 임대인이 전세보증금을 돌려줄 생각이 없을 때 임차인은 어떻게 해야할까요? 임대차계약 만기일 2개월 전(주택)까지 계약 해지통보는 제대로 전달하셨는지부터 확인해 봐야 합니다. 임대차계약 해지 통지 여부를 확인해보자! 계약서에 만기일이 있는데, 꼭 종료 2개월 전에 통보해야하나요? 주택의 경우, 임대차 계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 임대차 재계약하지 않겠다는 의사를 전달해야 합니다. 집주인으로부터 전세보증금 돌려받기에 어려움이 예상된다면, 내용증명을 보내는 방법으로 확실하게 의사를 전달해야 합니다. 추후 임차권등기나 전세보증금 반환소송 시 임차인이 명확하게 해지통보를 한 증거로 사용합니다. 만약 주택의 경우 임대차계약 종료 2개월 전이 아닌 1개월 전에 임대인에게 해지 통보를 하였다면, 만기일에 해지 할 수 없고, 해지통보를 하고 임대인에게 도달된 날부터 3개월 후에 계약은 해지됩니다. 그렇기 떄문에 임차인은 임대차계약이 묵시적갱신이 되진 않았는지 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는데, 이사를 가야하는 상황이라면? 분명 임대인이 만기일에 맞춰 전세보증금을 돌려주겠다는 확답을 받고, 이사갈 곳 계약을 진행한 임차인. 하지만 이사일정이 얼마 안남은 상황에서 아직 신규세입자가 구해지지 않아 돌려주기 어렵다고 한다면 어떻게...

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 제 기능을 상실한 전세보증금 반환보증제도 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되고서 전세금 보증보험에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 우리가 전세금반환보증보험이라고 일컫는 보험상품은 정부가 전세보증금 반환보증제도를 도입하면서 주택도시공사(HUG), 서울보증보험주식회사(SGI), 한국주택금융공사(HF)이 운영하는 보험입니다. 말 그대로 전세보증금을 반환받지 못하는 사고에 대비하는 보험입니다. 기능 상실에 대한 비판 전세사기를 예방하는 방법으로 전세금반환보증보험에 가입하는 것이 꼽힙니다. 그런데 이 전세금반환보증보험이 전세사기의 원인이라는 비판을 받고 있습니다. 전세금반환보증보험의 보증한도가 매매가에 이르다보니 갭투자를 조장한 주범이라는 것입니다. 그래서 최근 전세금반환보증보험의 가입 요건을 강화하자는 논의가 활발합니다. 가입 요건이 강화될 경우 전세금반환보증보험 가입이 불가능한 경우가 많아지고, 전세금반환보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추고 월세를 증가시키는 등 임차인의 주거비 부담이 증가할 것이라는 지적이 많습니다. 주택도시공사를 상대로 한 보증금 지급 청구 사건 사실 전세금반환보증보험이 제 기능을 하려면 가입 요건의 강화나 완화가 아니라 정보의 불평 등을 해소하는 것이 우선되어야 합니다. 이와 관련하여 최근 부산의 전세사기와 관련하여 임차인들이 주택도시공사(HUG)를 상대로 보증금(보험금) 지급을...

전세금반환 못 받을 때 대응방법이 궁금합니다. 드디어 아파트 신규 분양을 받은 임차인 A씨. 내 집 마련의 꿈이 이뤄지는 순간이었습니다. 현재 살고 있는 집의 임대차계약 만기를 앞두고 있는 임차인 A씨는 임대인에게 전세금반환을 요청하였습니다. 신규 임차인 구해질 때까지는 전세금 반환 못해줘요. 위와 같은 임대인의 대답에 임차인은 눈앞이 깜깜해집니다. '당장 계약금을 마련해야 하는데... 신규 임차인을 내가 구해줘야 하나'도 고민이 되실 겁니다. 그러나 신규 임차인 유무는 내가 반환받을 전세금과 관계가 없기 때문에 걱정하실 필요 없습니다. 임대차계약이 종료되면 임대인에게는 전세금반환의무가 임차인에게는 임차주택의 인도 의무만이 발생하기 때문입니다. 이사를 앞두고 있는 임차인이라면? 전세금반환받지 못한 채로 이사를 해야 하는 임차인이라면 '임차권등기명령신청'을 해야 합니다. 임차권등기명령신청이란 임대차계약이 종료 후 전세금반환이 되지 않은 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 시·군법원에서 신청 가능합니다. 대항력의 취득 및 존속요건 주택의 점유+주민등록(전입) 임차인이 이사를 간다면 임차주택의 점유를 할 수 없는 상황이 되겠죠? 대항력을 상실하게 되면 전세금반환을 받기 어려워집니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 방법으로 임차권등기명령신청을 해두면 임차권등기가 해당 임차주택 등기부에 기입되고 임차인은 대항력을 유지한 채 ...

전세금반환 지연이자는 언제 받을 수 있나요? 임대차계약이 종료되었지만 신규임차인을 구할 때까지 전세금반환이 어렵다는 임대인. 더군다나 요새 전세사기, 깡통전세, 역전세 등의 문제가 심각하다는데.. 임차인 입장에선 이 상황이 불안할 수 밖에 없습니다. 임대인의 전세금반환이 늦어지고 있습니다. 지연이자를 받을 수 있다는데 어떤 경우에 받을 수 있을까요? 동시이행관계 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 주택임대차보호법 임대차가 종료되면 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임대인에게 임차주택을 인도할 의무를, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환할 의무를 지게 되는데요, 각각의 의무는 서로 동시이행관계에 있습니다. 위의 주택임대차보호법 제4조 2항에 따르면 임대차계약 종료 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보고 있어 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다. 전세금반환 지연이자 청구는 언제 가능할까? 전세금에 대한 지연이자 청구는 임대차계약 종료 후 임차인이 임대인에게 임차주택을 인도한 시점부터 다 갚는 날까지 받을 수 있습니다. 이자의 발생시점...

내 전세보증금 돌려받기! 임차인의 대응방법 알려드립니다. 세입자는 집주인에게 계약종료일 2달 전부터 계약갱신거절 의사를 전달했고 집주인이 만기일에 맞춰 전세보증금을 돌려준다고 해서 이사갈 집 계약까지 완료했습니다. 하지만 만기일이 얼마남지 않은 시점에 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 하는 집주인. 이 경우 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 전세보증금 못받을 때 임차인의 대응방법을 알려드리겠습니다 임차권등기명령신청 전세보증금을 못받고 이사를 나가야하는 상황이 발생하게 되면 반드시 임차권등기명령신청 절차를 거처 임차권등기가 경료되고 이사를 해야 합니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사를 자유롭게 할 수 있고, 임차주택이 경매에 넘어간 경우 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 보호받을 수 있습니다. 임차권등기명령에 대한 자세한 내용이 궁금하다면 아래 포스팅을 참고해주세요. 임차권등기명령 신청절차, 기간과 비용 임차권등기명령 신청절차, 기간과 비용 이사가 결정되었는데, 집이 나가지 않아 먼저 이사해야 할 상황입니... blog.naver.com 요즘에는 전세사기, 역전세, 깡통전세 등 전세사고들이 많이 발생하면서 HUG주택도시공사 보증금에 대한 반환보증보험 가입하셨을텐데요. 보증보험을 가입한 경우라면 전세보증금을 지급받기 위해서 임차권등기까지 완료해야 지급받을 수 있습니다. 임차권등기를 마쳤다면 본격적으로...

임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않거나, 언제 돌려주겠다는 계획을 회신하지 않는 경우가 많습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 세입자만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 됩니다. ‘줄 돈이 없다’며 명시적 거절의사를 표시하면 다행이지만, ‘이번주까지 주겠다’ 또는 ‘돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송 진행 여부도 고민되실 겁니다. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 집주인이 보증금반환을 하지않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하였다면 계약만료일에 계약은 종료됩니다.(주택임대차보호법 제6조 제1항) (2) 계약해지에 따른 계약종료 묵시적 갱신의 경우 및 (주택임대차보호법 제6조의2) 갱신요구에 의해 계약갱신된 경우 (주택임대차보호법 제6조의3 제4항) 세입자의 계약해지 통보3개월 후 계약이 종료됩니다. 전세금반환소송은 위 ①, ② 조건이 충족되어야 하므...

내용증명 효력과 송달방법 내용증명이란? 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 특수취급 우편제도입니다. 내용증명 우편물은 등기통상으로 취급되어 배달 기록을 남기고 있으며 언제 배달하였다는 것을 증명하는 '배달증명' 우편물로 발송하면 안전합니다. 내용증명 효력 내용증명 그 자체로서 직접적인 법적 효력이 발생하지 않습니다. 우편관서에서는 문서내용과 발송 사실만 증명해 줄 뿐, 발신인의 일방적인 의사표시 방법 중 하나입니다. 다양한 의사표시 방법 중 왜 내용증명을 보내야 할까요? 개인 상호 간에 있어서 채권·채무의 이행 등 권리의무의 득실 변경에 관하여 발송되는 우편물의 문서내용을 후일 분쟁 발생 시 공신력 있는 문서로 증거로 남길 필요가 있을 경우와 채무자에게 채무의 이행 등을 독촉하기 하기 위하여 주로 이용되기 때문입니다. 내용증명 작성 방법이 궁금하다면 아래 Q&A를 참고해 주세요. 내용증명, 작성 방법을 알려드립니다 내용증명, 작성 방법은? 내용증명은 일반적인 등기우편과 달리 우체국에서 1부를 보관하는 방법으로, 발신... blog.naver.com 상대방이 내용증명 송달을 회피하면 어떻게 하나요? 의사표시의 효력이 발생되려면 우리 민법은 원칙적으로 도달주의를 취하고 있습니다. 즉 상대방이 내용증명을 수령하면 민사소송 시 증거의 효력을 가지게 됩니다. 상대방이 악의적으로 내용증명...

내용증명, 작성 방법은? 내용증명은 일반적인 등기우편과 달리 우체국에서 1부를 보관하는 방법으로, 발신인의 우편을 증명하는 것을 말합니다. 따라서 내용증명은 발신인, 수신인, 우체국보관용으로 총 3부가 필요합니다. 내용증명 주소는? 내용증명은 수신인이 받아보지 않는다면, 의미가 없는 문서일 수 있습니다. 그 이유는 법원에서 발송한 문서도 아니기 때문에 내용증명의 발송 행위 자체로 법적인 효력은 없기 때문입니다. 만약 임대차계약의 해지를 통보하는 내용의 내용증명이라면, 수신인에게 도달했을 때 그 효력이 발생하고 도달하지 않았다면 당연히 계약이 해지되지 않습니다. 따라서 내용증명의 주소는 수신인이 쉽게 받아볼 수 있는 주소로 하는 것이 좋습니다. 우체국 배달은 보통 오전에 많이 진행되기 때문에 수신인이 오전 시간에 받아볼 수 있는 주소지로 하되, 직장인의 경우 직장 주소로 하는 경우가 많습니다. 내용증명 규격 내용증명 서식은 정해진 것은 없습니다. 다만, 인터넷우체국을 통해 발송할 경우 인터넷우체국에서 만든 편집기에 맞는 규격(좌·우 15mm, 상 20mm, 하 40mm)을 맞춰야 발송이 가능하고, 우체국에 직접 방문하여 발송하신다면 규격 상관없이 자유롭게 작성하셔도 됩니다. 출처 : 인터넷우체국 내용증명 내용 구성 내용증명의 내용은 법률적인 내용이 아니더라도 사실관계를 시간 순서대로 나열하고, 통보하고자 하는 내용을 명확하게 기재하는 ...

명도소송을 상담하러 찾아오시는 분들께 가장 많이 드리는 질문입니다. 계약해지 통보는 하셨나요? 명도소송을 하기전에 가장먼저 해야할 일은 계약해지 통보입니다. 계약해지통보를 하는 방법은 다양하지만 그중 ‘내용증명’은 대표적인 방법으로 많은 분들이 이용하고 있습니다. 내용증명은 독촉 및 고지에 대한 증거자료로 이용할 수 있기 때문에 많은 임대인 분들이 해지통보의 방법으로 자주 사용하시곤 합니다. 그런데 여기서 내용증명을 보내기 전에 '내용증명을 꼭 보내야 하는지?' 많은 분들이 궁금해하시는데요. 이 글을 끝까지 보신다면 그 해답 알게 되실 겁니다. 가장 먼저 내용증명이란 무엇인지 알아보겠습니다. 내용증명이란? 공신력 있는 기관을 통해 우편과 내용물의 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기 등을 증명받는 제도입니다. 쉽게 말해 자기 의사를 상대방에게 전달할 때, 어떤 내용을 언제 발송했는지 우체국에서 공적으로 증명해 주는 것을 의미합니다. 내용증명의 역할 그렇다면, 내용증명의 역할은 무엇일까요? 내용증명 자체가 법률적인 효과를 발생시키는 것은 아니지만, 내용증명은 소송시 증거서류로 사용될 수 있습니다. 그리고 내용증명은 법적 조치를 취하겠다는 일종의 예고의 역할을 때문에 상대방에게 심리적인 압박을 가할 수 있습니다. 상황에 따라 다르지만, 실제로 내용증명을 받은 임차인은 심리적으로 부담감을 느껴 부동산을 자진인도 하는 경우도 종종 있습니...