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법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 차순위 매수신고의 오해와 진실 사례 1 2020년 1월 6일 전주지방법원 경매 5계 입찰법정은 연초임에도 각지에서 밀려든 입찰 참여자들로 발 디딜 틈이 없을 정도로 붐볐습니다. 이날 입찰에 부쳐진 75건 중 최고의 이목을 끈 물건은 전주시 덕진구 송천동에 있는 에코시티더샵 아파트 85㎡였습니다. 최초감정가 3억 2,500만 원에서 한차례 떨어져 최저매각가는 2억 2,750만 원. 119명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최 모씨가 전 유찰가를 훌쩍 넘긴 4억 원을 적어냈습니다. 응찰자 119명은 전주지방법원 경매 사상 역대 최고 경쟁률이자 2020년 전국 법원에서 낙찰된 4만 7,478건 중 최고 경쟁률이었습니다. 그러나 이 물건의 진짜 의미는 따로 있었는데요, 이날 3억 8,375만 원을 적어낸 김 모 씨는 차순위 매수신고를 하고 귀가하였습니다. 최고가 매수인 최 모 씨가 대금을 미납하자 별도의 매각절차없이 김 모 씨에게 차순위매각허가결정을 하였고 김 모 씨가 3억 8,375만 원에 매수인이 되었습니다. 차순위 매수신고 제도 차순위 매수신고 제도는 최고가매수인이 매각대금을 납부하지 않은 경우 재매각절차를 되풀이함으로써 절차지연과 비용낭비를 초래하는 결과를 피하기 위하여 도입한 제도입니다. 즉 재매각 절차를 거치지 않고 매각절차를 마무리할 수 있습니다(민사집행법 제114조). 단, 차순위 매수신고 ...

돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 않을 땐 어떻게 해야할까요? 그 사람 소유의 부동산을 알고 있다면 쉬운 해결방법이 있습니다. 부동산경매 뜻과 필요성 채무자가 약속한 기일까지 빚(채무)을 갚지 않을 때, 채권자가 법원으로 하여금 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 강제로 매각케 하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말합니다. 쉽게 설명드리자면 채무자(돈을 빌려간 자)가 빌린 돈을 갚지 않는다면 그 채무자 소유의 부동산(건물 또는 토지 등)을 강제로 매매하여 빚(빌려준 돈)을 회수하는 절차입니다. 부동산경매의 필요성 양측의 당사자가 원만히 협의하여 채무를 변제하고 받으면 더할나위없이 좋은 상황이나, 그렇지 못할 경우 채권자가 채무를 변제받기 위해선 채무자의 의사에 반하여 강제로 처분할 수 밖에 없습니다. 하지만 돈을 갚지 않는다고 남의 부동산을 함부로 처분할 순 없겠죠. 채무자로부터 돈을 받을 권리를 증명받은 다음(사법상의 이행청구권), 국가권력의 강제력을 동원한 강제집행 절차가 진행돼야 하고 이러한 강제집행에는 오늘 설명하고자 하는 부동산 경매 절차가 있습니다 부동산경매의 종류 부동산경매에는 두 가지 종류가 있습니다. 임의경매 채무자가 돈을 빌리면서 '만약 내가 돈을 갚지 못할 경우 내 소유의 부동산을 처분해도 좋다'는 의미로 채권자에게 부동산에 대한 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 가등...

경매라는 단어는 재테크에 대한 관심이 있으신 분이라면 많이 들어본 단어일 것입니다. 하지만, 경매의 정확한 의의와 유형을 아는 분은 많지 않으실 겁니다. 오늘은 부동산 경매의 의의와 유형에 대해 알아보겠습니다. 경매의 의의 경매란? 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자로부터 지급받지 못한 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 채무자의 채무불이행을 사유로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각하고, 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다. 경매 유형 경매는 경매의 대상, 즉 목적물이 무엇인지에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며, 경매를 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 그리고 집행권원의 필요 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 부동산 임의경매 부동산 임의경매는 경매를 개시하기 위해서 판결을 받아 집행권원을 확보할 필요가 없습니다. 누군가에게 돈을 대여해 줄 때는 대여금을 돌려받지 못할 경우를 예상하고, 대여금에 상응하는 ...

[권리금소송] 부동산경매와 상가임차인의 권리금회수기회 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 박정섭법무사입니다. 상가건물에 대한 경매가 진행되는 경우 임차인의 권리금 회수가 문제될 수 있는데요, 오늘은 민사집행 부동산경매와 관련하여 상가임차인의 권리금 회수에 관하여 살펴보겠습니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다 (상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항). 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 임차목적물을 반환할 경우 새로운 영업의 시작을 위해 시설비와 권리금 등을 재투자해야 하고, 기존 매출을 회복하기까지 상당한 기간 동안 영업 손실을 감당해야 합니다. 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 사유가 없는 한 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 ...

[FAQ] 부동산의 경매와 공매 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 오늘은 부동산에 대하여 공부해보신 분들은 한 번쯤 접해보았을 부동산의 경매와 공매에 대하여 설명드리겠습니다. Q. 부동산의 경매, 공매가 무엇이고, 그리고 어떤 차이점이 있나요? A. 부동산 경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류, 경매하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행 절차입니다. 부동산 공매는 국제징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관(한국자산관리공사 등)이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 말합니다. 경매와 공매는 입찰방법, 집행권원(인도명령)의 유무, 입찰보증금의 산정방식, 저감률, 잔금 납부의 기간, 항고여부의 유무 등의 차이점이 있습니다. 살아가면서 ‘부동산 경매’는 많이 들어보셨을 수 있지만, ‘부동산 공매’는 일반인들에게 생소한 단어인 것이 사실입니다. 지금부터 법무법인 명도와 함께 부동산 경매와 공매의 정의, 차이점에 대해서 차근차근 알아보겠습니다. 부동산 경매는 채권자의 요청에 의해 법원이 민사집행법에 근거하여 채무자의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권을 충당하는 강제집행 절차입니다. 이와 다르게 부동산 공매는 법원이 아닌 국가기관이 주관하는 경매를 의미합니다. 경매와 공매의 정의를 알았으니, 본격적으로 위 두가지 방...

법원경매와 예고등기 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 박정섭 법무사입니다. 예고등기제도가 폐지된 지 8년이 경과하였습니다. 그러나 아직까지 예고등기제도의 폐지 이전에 이루어졌던 예고등기가 등재된 상태로 법원경매가 진행되고 있는 사건이 상당히 있는데요, 오늘은 법원경매에 있어서 예고등기에 관하여 살펴보도록 하겠습니다. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기는 모두 말소촉탁 하여야 합니다. 그러나 예고등기는 권리관계를 공시하는 목적으로 하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담이 되지 아니하여 말소촉탁의 대상이 아닙니다. 예고등기는 종국등기가 아닌 예비등기로써 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송 사실을 알 수 있게 수소법원의 촉탁으로 이루어지는 등기를 말하며, 말소등기소송이 제기된 사실을 경고하는 목적을 가질 뿐 그 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력까지 생기는 것은 아닙니다. 예고등기는 등기의 공신력이 인정되지 않는 우리나라 법제에서 선의의 제3자를 보호하고 부동산거래의 안전을 확보하기 위해 지난 1960년 부동산등기법 제정 당시 도입되었습니다. 그런데 그 입법 취지와 달리 강제집행 절차를 방해할 목적으로 남용되고 있다는 등의 이유로, 예고등기제도는 부동산등기법(법률 제10580호)이 개정됨에 따라 2011년 10월 13일부터 폐지되기에 이르게 되었습니다....

법원경매와 재건축조합원 지위 승계 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 박정섭 법무사입니다. 오늘은 법원경매에 있어 조합원의 지위 승계에 관하여 살펴보도록 하겠습니다. 주택법에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다 (도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항). 즉, 일정한 경우 조합원 지위 승계를 제한하고 있는 것입니다. 경기도 광명시와 하남시가 2018. 8. 28. 투기과열지구로 추가로 지정・공고 (국토교통부공고 제2018-1086호)됨에 따라 현재 서울특별시 전역(25개區), 경기도 과천시, 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역), 경기도 성남시 분당구, 광명시, 하남시, 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정되어 있는데요, 조합원 지위 승계 금지는 거래 자체를 제한하는 것은 아니므로 매매, 증여는 물론 경매, 공매 등으로 소유권을 취득하는 데에는 아무런 문제가 없습니다. 다만, 양수인은 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 될 수 있다는 점에서 주의를 요합니다. 따라서 조합원의 지위를 승계할 계획이라면 ...

법원경매와 인도의 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 박정섭법무사입니다. 현대사회가 다양한 형태의 분쟁이 발생함에 따라 사회적 분쟁의 해결수단인 소송도 세분화, 전문화되어 가고 있습니다. 이러한 현상은 부동산 관련 분야에서도 나타나고 있는데요, 법무법인 명도는 국내에서 가장 빈번한 소송유형이라고 할 수 있는 부동산 명도 관련 사건들을 지켜보면서 투명하고, 체계적인 명도 서비스를 제공해야겠다는 일념하에서 지금의 법무법인 명도로 성장하게 되었습니다. 상호를 “명도”로 정하고, 명도 관련 사건에한정하여 수임한다는 것은 쉽지 않은 결정이었지만, 명도와 관련한 많은 사건을 처리해 오면서 명도분야의 고도의 전문성과 시스템을 두루 갖추게 되었고, 나아가 차별화 된 법률서비스를 제공할 수 있게 되었습니다. 법무법인 명도의 주 고객층이 부동산과 밀접한 관련이 있다는 점에 착안하여 오늘부터 부동산 관련 법률정보를 담은 “부동산분쟁” 에 관한 글을 게재하여 부동산분쟁을 예방하고, 이미 발생한 분쟁은 그 해결을 위한 좋은 시사점을 제공해 드리고자 합니다. 정부의 9・13 부동산대책과 공급과잉 이슈 등으로 부동산시장 침체가 이어지면서 법원경매 사건 수가 증가하고 있는데요, 본 칼럼에서는 법원경매에서 중요한 쟁점인 부동산을 취득한 매수인이 목적물의 인도를 구할 수 있는 범위에 관하여 살펴보도록 하겠습니다. 결론부터 보자면 인도를 구할 수 있는 범위는 매...