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임대인 필독 : 명도집행 (강제집행) 절차와 주의사항 임대차계약 기간만료로 인한 종료 또는 차임연체 등을 사유로 해지되었음에도 불구하고 임차인이 집을 비워주지 않나요? 이런 고민을 가진 임대인이시라면 명도소송과 명도집행 또는 강제집행에 대해 찾아보셨을 겁니다. 쉽게 설명하면, 명도소송은 재판부로부터 ‘임차인은 해당 부동산에서 나가세요.’라는 판결을 받는 과정입니다. 그리고 명도집행은 ‘법원에서 나가라고 하는데 안 나가신다면, 강제로라도 짐을 꺼내겠습니다.’라며 직접 짐(유체동산)을 꺼내는 절차를 의미합니다. 명도집행 - 어떤 절차로 진행되나요? 명도집행은 세 단계로 나눌 수 있습니다. ① 계고집행 (부동산인도고지집행) ② 본집행 ③ 유체동산 매각 1. 계고집행 (부동산인도고지집행) 계고집행이란, 임차인이 자발적으로 퇴거할 수 있도록 경고하는 절차로 보통 1~2회 진행됩니다. 집행관은 통상 1~2주 정도 자진인도기한을 주는데요, 만일 위 기한이 넘으면 언제든 불시에 방문하여 짐을 모두 빼내는 강제집행을 진행한다고 예고하는 것 입니다. 이 과정에서 상황에 따라 계고장을 임차인을 만나 직접 전달하기도, 현장의 상황에 따라 강제로 개문하여 부동산 내부에 부착하기도 합니다. 다만 현장에서 일어나는 여러 변수들로 인해 집행이 불능되는 경우도 있습니다. 2. 본집행 자진인도기한 동안 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 집행관 주도 하에 본집행을...

명도집행 절차와 비용, 중요 포인트 알려드립니다 명도소송은 승소하였지만 임차인이 자진해서 나가지 않는다면 고민이 많으실 겁니다. 판결만 받으면 모든 문제가 해결될 줄 알았는데... 생각보다 강제집행이 진행될때까지 버티는 임차인들이 많습니다. 오늘은 강제집행(이하 '명도집행')의 절차와 비용 그리고 중요 포인트를 알려드리겠습니다. 명도집행 절차 및 기간 명도집행은 아래와 같은 절차로 진행되며, 통상 2개월 정도 소요됩니다. 강제집행 신청 → 인도고지집행 (이하 '계고집행') → 본집행 → 매각절차 → 집행비용액확정신청 1) 강제집행 신청 관할법원 집행관사무소에 강제집행 신청서를 접수해야 합니다. 2) 계고집행 계고란 집행관이 현장에 가서 임차인에게 "나가라는 판결문이 나왔으니 1~2주일 정도 자진 퇴거의 기간을 주고, 만일 자진 퇴거를 하지 않으면 강제집행을 실시하겠다"라는 취지로 경고를 하는 것입니다. 이때 계고 기한은 상황에 따라 2주 이상이 될 수도 있습니다. 3) 본집행 자진인도기한 기간이 지난다고 해서 바로 본집행이 진행되는 건 아닙니다. 본집행은 집행관사무소에서 지정하는 일정에 맞춰 진행되고, 만약 기한이 상당하게 지연된다면 의견서 제출 및 속행 신청을 통해 절차 지연을 최소화할 수 있습니다. 4) 매각절차 및 집행비용액확정신청 본집행이 완료되면 집행에 발생한 비용을 청구해야 합니다. 명도집행 비용은 채무자(임차인)의 부담이...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 서울 양재동에 위치한 교회 건물로 종교단체인 의뢰인과 교회에서 집사직을 맡고 있는 임차인은 2021년경 보증금 2천만 원, 월세 200만 원, 임대차 기간 2021. 4. 4.부터 2022. 4. 3.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적 갱신되었습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2022. 3. 30.부터 월세를 지급하지 않기 시작하였고, 2023. 11. 29. 기준 약 15개월 상당의 월세 총 35,933,333원을 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약의 해지를 통보하였습니다. 소송 과정 임차인 주장과 대응 임차인은 월세 상당의 금액을 교회 감사헌금으로 대신 지급하였다며 목돈이 마련될 때마다 감사헌금을 지급하였으나, 목사가 목회활동을 정상적으로 하지 않아 감사헌금을 지급하지 않았다고 주장하였습니다. 또한, 교인들의 동의를 받지 않은 부적법한 절차에 의한 소송 진행이므로 절차상 하자가 있어 무효라고 항변하였습니다. 법무법인 명도는 임차인이 주장하는 감사헌금과 관련하여 합의되지 않은 점은 물론 임대차 계약서상 약정된 부분이 아닌 점과 임차인의 주장과 달리 본안 소송은 총회 결의에 따라 적법하게 제기되었음을 충분히 소명하였고, 결국 법무법인 ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 부동산담보신탁계약 명도집행의 대상은 인천광역시에 위치한 토지 및 토지 위 유체동산(컨테이너 및 기계기구)으로 위탁자 A, B 회사(이하 통칭하여 ‘위탁자’)는 신탁회사와 위 토지 및 토지 위 3층짜리 건물에 대하여 2019. 2월 말경 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 은행 담보대출 위탁자는 부동산담보신탁계약의 수익권증서를 담보로 총 3개의 은행으로부터 약 37억의 대출을 받으면서 매월 약 850만 원의 이자를 부담하기로 하였습니다. 위탁자의 채무불이행 위탁자는 대출약정에 따른 이자 납부를 하지 않았고, 대출원금을 제외한 연체이자가 730,536,120원에 달하였습니다. 이에 우선수익자인 은행은 신탁회사에게 부동산담보신탁계약 약정에 따른 처분절차의 개시를 요청하였습니다. 부동산담보신탁계약서에는 '처분절차가 진행될 경우 위탁자는 자진명도하여야 하고, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다‘는 약정이 있습니다. 수의계약 체결 은행은 공매절차를 통한 매수 의향자와 수의계약을 체결하면서 4개월 내로 매수인에게 부동산을 인도하고 만약 위 기한내 인도하지 않을 경우 매수인에게 계약금 배액을 배상하기로 약정하였습니다. 이에 은행은 위 기한내 빠르게 명도할 수 있는 로펌을 수소문하였고, 법무법인 명도를 찾았습니다. 다수의 ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 고양시 위치한 상가건물로 의뢰인과 임차인은 2015년경 보증금 1천만 원, 월세 110만 원(이후 140만 원으로 증액), 임대차 기간 2022. 3. 15.부터 2023. 3. 15.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2015년 임대차계약 이후 월세를 전혀 납부하지 않다가 2022년경 390만 원만을 지급하였고, 이후 의뢰인의 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약 해지 통보에 따라 임대차계약이 해지된 이후에야 260만 원을 추가로 지급하였습니다. 또한 관리비도 2022년 3월부터 전혀 납부하지 않아 수백만 원을 연체하고 있는 실정이었습니다. 소송 과정 의뢰인은 임대차계약 해지에 따른 명도소송을 진행하였고, 임차인에게 소장이 송달되지 않아 공시송달 처분되어 판결까지 약 7개월의 기간이 소요됐으며 위 과정에서 의뢰인의 손해는 가중되었습니다. 과도한 강제집행 비용 2023년 7월경 의뢰인은 드디어 판결을 받아 임차인을 상대로 강제집행을 신청하였습니다. 그러나 막상 강제집행을 하려고 보니 사무실 안은 고가의 골동품으로 가득했고, 강제집행 예상 견적만 3천만 원 이상이었습니다. 이에 따라 의뢰인은 과다한 강제집행 비용을 절감하고, 고가의 골동품에 대한 강제집행 경험이 있는 전문...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 종료 철거집행의 대상은 용인시에 위치한 약 15,000평 규모의 화훼 단지로 임차인(이 사건 피고)은 전소유자들과 약 30년 전 토지를 임차하여 비닐하우스 등 시설물을 설치하여 화원을 운영하였습니다. 2003년경 토지 임대차계약 종료에도 불구하고 임차인이 전소유자들에게 토지를 인도하지 않은 채 무단으로 점유하기 시작하였고, 이에 전소유자들은 임차인을 상대로 토지인도 소송을 제기였으며 위 소송은 2004년경 원고(전소유자)승소 판결로 확정됐습니다. 위 판결 확정에도 불구하고 임차인은 약 30년이 지나도록 전소유자들에게 토지를 인도하지 않았고, 전소유자들도 강제집행을 진행하지 않았습니다. 소유자 변경 의뢰인은 2022년경 위 토지를 매수하였고, 무단 점유중인 임차인을 상대로 토지인도 소송을 다시 제기하였으며 위 소송에서 승소하였습니다. 의뢰인은 극렬한 방해가 예상되는 난이도 높은 강제집행을 진행할 수 있는 전문가를 수소문하였고, 법무법인 명도에 강제집행을 의뢰하였습니다. 소송 과정 법무법인 명도는 토지인도 소송의 판결에 따른 철거집행의 진행을 위해 대체집행신청을 하였고, 대체집행결정에 따라 철거집행을 진행하였습니다. [대체집행에 관한 도움 글] 이런 대체집행(수권결정)도 있습니다 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 이런 대체집행(수권결정)도 있습니다!...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상인 건물은 인근 타 토지를 일부 조금씩 침범하여 건축된 건물로 임차인은 전소유자와 보증금 1억 원, 월세 800만 원, 기간 2013. 7월부터 2016. 1월까지로 하는 임대차계약(1차 계약)을 체결하여 A 레스토랑을 운영하였습니다. 임차인의 법인설립 및 임차인 명의 변경 임차인은 2015년경 레스토랑 등을 목적으로 하는 법인을 설립하였고, 법인 설립에 따른 임차인 명의 변경을 위하여 임대인에게 임대차계약의 변경을 요청하였으며, 2017. 7월부터 2019. 6월까지 보증금 7,800만원, 월세 650만 원으로 하는 임대차계약(2차 계약)을 체결하였습니다. 임대인 변경 임대인(이하 ' 의뢰인')은 2021년경 전소유자로부터 건물 및 건물이 침범하고 있는 토지 중 일부를 매수함과 동시에 위 임대차계약 상 임대인의 지위를 승계하였습니다. 의뢰인은 건물 매수 직후 임차인과 2021. 11월부터 2022년 2월까지 일시사용하는 조건으로 보증금 600만 원, 월세를 600만 원으로 하는 일시사용계약(3차 계약)을 체결하였습니다. 임차인의 차임 연체 임차인은 차임을 연체하기 시작하였고 임차인의 차임 연체액은 약 2천만원에 달하였으나, 돌연 법인 명의로 변경한 2차 계약이 신규 계약이라면서 10년의 계약갱신요구권을 주장하기 시작하였습니다. 소송...

강제집행 계고 절차와 비용, 기간 명도소송에서 임대인이 승소하였음에도 임차인이 결과에 불복하여 항소하는 것도 아니면서, 나가지도 않는다면 정말 답답하실 겁니다. 1분 1초가 시급한데... 명도집행을 신청하더라도 절차가 신속하게 진행되지 않는다고 느끼실텐데요, 특히 임차인에게 자진인도 기회를 주는 계고집행때문에 답답하실 겁니다. 그래서 오늘은 강제집행 절차 중 첫 단계인 계고집행을 왜 하는 것인지, 절차와 시간, 비용에 대해 자세히 설명드리려고 합니다. 강제집행 계고란? 계고(戒告)는 한자 뜻과 같이 '알린다'는 의미로 임차인에게 일정한 기한 내 나가지 않을 경우 강제집행을 하겠다는 것을 알리는 것을 말합니다. 집행관은 명문의 규정은 없지만 집행현장에 임하여 집행 전에 임의이행을 촉구할 것이며 집행개시를 하였다 하여 임의이행을 거절할 수 없다 집행관감독실무편람 61p 위와 같은 이유로 부동산인도 집행을 담당하게 된 집행관은 채무자에게 일정기간의 인도유예기간을 주는 방식으로 자진 인도할 것을 촉구하게 됩닏다. 이를 실무상 “인도고지집행”이라고 하며, 다른말로 “계고집행”이라고도 합니다. 계고집행은 왜 할까요? 민사소송법에는 '소송절차가 공정하고 신속하며 경제적으로 진행되도록 노력하여야 한다'는 규정이 있고, 강제집행의 근거법령인 민사집행법은 위의 민사소송법을 준용하고 있습니다. 명도집행에 소요된 비용은 채무자(임차인)의 부담이라고 하지만...

명도소송부터 강제집행까지 절차 의사표시(갱신거절 또는 계약해지) -> 부동산 점유이전금지가처분 -> 건물인도 소송 -> 강제집행 의사표시(갱신거절 또는 계약해지) 명도소송은 임대차계약의 종료에도 불구하고 임대인에게 부동산을 인도하지 않은 경우 진행하게 됩니다. 따라서 임대차계약이 종료되어야 하므로 임대차계약의 종료를 위한 의사표시(계약갱신거절 또는 계약해지 통보)가 선행되어야 합니다. 의사표시는 내용증명 또는 문자메시지 등 임차인에게 전달 가능한 방법으로 하며, 평소 임차인과 연락했던 방법으로 하시면 됩니다. ※ 임대차계약이 종료되지 않았더라도 명도소송은 가능합니다. 다만 계약이 종료되더라도 임차인이 나가지 않을 것이 명백한 경우에만 가능합니다. 부동산점유이전금지가처분 임대차계약 종료의 의사표시가 임차인에게 전달되었다면 부동산점유이전금지가처분을 진행해야 합니다. 전입신고한 사람과 실제 거주하고 있는 사람이 다를 수 있고, 명도소송 승소 후 강제집행을 하러 갈 때까지 실제 점유하고 있는 사람을 알 방법은 없습니다. 따라서 강제집행 시까지 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 방지할 필요가 있고, 이때 필요한 게 부동산점유이전금지가처분입니다. 부동산점유이전금지가처분 집행 후 점유자가 변경된다면 변경된 점유자를 상대로 승계집행문을 발급받아 강제집행을 할 수 있습니다. ※ 위 가처분을 하지 않았는데 점유자가 변경됐다면? 변경된 점유자를 ...

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 이런 대체집행(수권결정)도 있습니다! 대체집행에 대해 아래 게시글을 통해 개념정리를 한 적이 있습니다. 이번에는 재미있는 사례가 있어서 추가로 다루고자 합니다. 대체집행문이 무엇인가요? 법무법인 명도 서권필 부장입니다. 대체집행문이 무엇인가요? 임대인은 1년여 동안 마음고생 끝에 승소 판... blog.naver.com 대체집행문 먼저, 대체집행문의 주문 내용은 대략 아래와 같습니다. 대체집행은 채무자가 해야 하는 ‘주는 채무’ 이외의 일정한 ‘하는 채무’를 실현하는 강제집행 절차입니다. 철거나 수거를 명하는 집행권원에 기하여 채권자에게 대체집행의 권한을 수여하면서 채권자나 제3자로 하여금 일정한 작위(철거나 수거 등)을 할 수 있게 하는 절차입니다. 작위실시자 통상은 위 대체집행 결정(수권결정)과 같이 채권자가 집행관을 작위실시자로 지정하고 있습니다. 이러한 경우에는 집행관만이 작위를 실시할 수 있으며, 작위실시를 위해 집행관이 강제력을 행사할 수 있습니다. 건물의 철거를 명하는 채무명의(이 사건에서는 가집행 선고가 붙은 판결이다.)에 의하여 강제집행을 할 경우에는 우선 민사소송법 제692조(현행 민사집행법 제206조)에 의한 수소법원의 수권결정을 얻어야하고, 이 수권결정에서 지정된 자만이 실지 그 집행을 실시할 수 있는 것이다.(대법원 65다2318 판결) 하지만, 이번에 아주 이례적으로 집행관...

명도집행 (강제집행) 목적과 비용 명도소송의 목표는 목적물을 인도받는 것입니다. 임차인이 목적물을 자진 인도하면 좋겠지만, 사실상 소송비용 등을 협의하기 위하여 점유기간을 최대한 지연시키는 경우가 많습니다. 진행 상황과 기회비용을 따져보는 것도 좋겠지만 임대인의 계획대로 진행해야 목적물을 안전하게 인도받을 때까지 임차인에게 휘둘리지 않을 수 있습니다. 명도집행비용 (강제집행비용) 명도집행(강제집행)을 진행하기 전 강제집행 수임료 외에 다른 비용들도 궁금하실 텐데요. 강제집행 수임료 외에는 집행실비가 있습니다. 대표적인 집행실비는 집행예납금, 노무비용, 개문비용, 열쇠교체비용, 운송(화물차)비용, 보관비용, 폐기비용 등이 있습니다. 이 중 강제집행 후 집행비용확정결정신청을 통해 집행예납금, 노무비용, 개문비용, 운송비용, 보관비용 등 상대방에게 청구할 수 있습니다. 법무법인 명도의 강제집행 현장 '우리의 문제는 현장에 답이 있다.' 명도의 문제는 결국 사람 간의 문제이고 이는 현장에서 해결할 수 있습니다. 명도사건 특성상 집행 현장이 다양하고 각 집행 현장마다 다른 이야기들이 존재하기에 의뢰인과 상대방, 그리고 집행부와의 지속적인 소통으로 문제를 해결하고 있습니다. 법무법인 명도는 명도집행(강제집행)의 시간을 최대한 앞당기기 위해, 돌발 상황에 적절하게 대처할 수 있는 현장 실무 경험이 풍부한 전문가들이 명도 관련 사건을 수행하고 있습...

명도소송 뜻과 소송기간동안 필요한 명도소송비용은? 명도소송이란? 명도소송은 무엇이고 어떤 경우에 해야 할까요? 우선 명도소송 뜻을 살펴보겠습니다. 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우 임차인이 아닌 제3자가 불법으로 점유하는 경우 무단으로 전대, 용도 또는 구조를 변경하는 등 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우 임대인(소유자)이 관할 법원에 임차인 또는 점유자를 상대로 제기하여 부동산을 인도받기 위한 소송을 명도소송이라고 합니다. 판결이 확정된 후 집행권원으로 강제집행, 해당 부동산에 있는 임차인의 물건 일체를 반출하게 되는데, 이러한 행위로 비로소 임차인(점유자)의 점유가 해제됩니다. 왜 명도소송을 해야 할까요? 시간이 걸리고, 복잡한 절차 때문이라도 명도소송 '더 빨리' 시작해야 합니다. 임차인의 말만 믿고, 시간이 지날수록 손해를 보는 비용이 점점 늘어나기 때문입니다. 명도소송비용은 변호사 수임료를 말하는 건가요? 명도소송을 진행할 때 일반적으로 명도소송비용은 3가지로 나뉩니다. 법원에 납부하는 법원 실비와 집행비용, 소송을 원활하게 진행하기 위해 지불하는 변호사의 수임료로 나뉩니다. 법원 실비 법원에 납부하는 비용으로 소송 진행을 위한 필수적인 비용입니다. 적시에 납부되지 않는다면, 소송을 시작할 수 없으며 절차가 지연되거나 소송 자체가 각하 당할 수 있습니다. 법원 실비에...