법무법인 명도입니다. 단전·단수, 형사처벌 될 수 있다 경인일보 오피니언 - 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 12월 19일 자 경인일보 오피니언 '단전·단수, 형사처벌 될 수 있다'를 기고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 요즘같이 경기가 어려울 때면 임대인과 임차인 간의 분쟁이 증가한다. 분쟁의 가장 큰 원인은 차임 연체다. 차임은 물건을 빌려 쓰고 지급하는 대가를 의미하는데 임대차계약 관계에 있어서 차임은 대부분 월세를 말한다. (중략) 이 경우 임대인은 명도소송을 통해 건물을 돌려받아야 하는데, 소송이라는 절차는 감정 소모와 더불어 시간과 비용이 생각보다 많이 발생한다. 이런 상황을 피하기 위해 일부 임대인들은 임대차계약을 체결하면서 ‘임차인이 2기(또는 3기) 이상 월세를 연체하면 단전·단수할 수 있다’거나, ‘임대차계약이 해지된 후에도 건물을 인도하지 않으면 단전·단수할 수 있다’ 등과 같이 임차인이 자발적으로 건물을 인도하도록 하기 위해 단전·단수를 약정하고 있다. (중략) 문제는 임차인이 실제로 월세를 연체하면 임대차계약서를 근거로 단전·단수를 하는 임대인이 있다는 것이다. 이러한 약정이 있다고 하더라도 해당 약정을 근거로 단전·단수를 해서는 안 된다. 법원은 기본적으로 임대인이 임의로 단전·단수를 하는 것은 업무방해죄에 해당한다고 본다. (중략...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 밀린 월세 약 5,600만 원, 더 이상의 손해는 NO 이번 명도집행의 대상은 상수동에 있는 한 인스타 맛집으로 건물 지하부터 2층까지를 동일인을 대표이사로 둔 법인 2개가 임차인으로 있는 곳입니다. 의뢰인이신 해당 건물 임대인은 임차인 A와 지하 1층은 2016년부터, 1층은 2017년부터 임대차계약을 체결했습니다. 이후 A의 남편인 B가 법인 C를 19년에, 법인 D를 20년에 설립하였습니다. 의뢰인은 A, B대신 법인 C와 1층의 임대차계약을 갱신했고, 2층의 임대차계약을 새롭게 체결하였습니다. 이후 20년에 법인 D와 지하 1층의 임대차계약을 갱신하였습니다. 의뢰인은 이 과정에서 보증금과 월세를 오히려 내려주기까지 하는 등 임대인으로써의 최선을 다하였습니다. 하지만 어느 순간부터 월세가 연체되기 시작했고, 24년 7~8월이 되자 총 연체금액은 5,500만원에 달하게 되었습니다. 이에 의뢰인은 고민 끝에 법무법인 명도를 찾아 주셨습니다. 소송 과정 의뢰인의 손해가 이미 막심한 만큼 빠른 조치가 필요하다고 판단하여 ‘부동산명도단행가처분’을 신청했습니다. 수 차례의 임대차계약 관계를 정리하며 의뢰인이 임대인으로써 최선을 다한 점, 이미 3기가 넘는 차임 연체가 발생하였으며 시간이 지날수록 손해가 커지는 점을 어필하였습니다. 재판부는 이러한 법무법인 명도의 ...

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 부동산 명도집행 시 그 부동산에 소재하는 자동차의 처리 토지를 임차하여 자동차 수리점을 운영하는 채무자에 대하여 토지 명도집행을 할 때 그 토지에 자동차가 방치되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우 집행관은 자동차도 그 토지에 있는 다른 물건들과 마찬가지로 보관업체에 보관시키고 토지 명도집행을 실시하게 됩니다(민사집행법 제258조 제3항 내지 제5항). 그런데 채무자가 자동차를 찾아가지 않는 경우 집행관은 이 자동차도 다른 물건들과 마찬가지로 매각할 수 있을까요? 집행 목적물이 아닌 물건은 어떻게 될까 부동산 명도집행의 경우 그 집행 목적물이 아닌 물건(목적 외 동산)은 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자 등에게 인도할 수 없는 때에는 집행관이 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(민사집행법 제258조 제3항 내지 제5항). 채무자가 목적 외 동산의 수취를 게을리하는 경우 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 규정에 따라 매각하고 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(민사집행법 제258조 제6항). 그렇다면 목적 외 동산 중에 자동차가 있는 경우, 이러한 자동차도 일반적인 목적 외 동산과 마찬가지로 민사집행법에 따라 집행관이 매각하여야 하는지가 문제됩니다. 첫째, 자동차관리법에 의하여 등록되지 않은 자동차는 민사집행법 제258조 제6항에 따라 집행관이 매각하여야 한다는 점에 관하여는 ...

임대인 필독 : 명도집행 (강제집행) 절차와 주의사항 임대차계약 기간만료로 인한 종료 또는 차임연체 등을 사유로 해지되었음에도 불구하고 임차인이 집을 비워주지 않나요? 이런 고민을 가진 임대인이시라면 명도소송과 명도집행 또는 강제집행에 대해 찾아보셨을 겁니다. 쉽게 설명하면, 명도소송은 재판부로부터 ‘임차인은 해당 부동산에서 나가세요.’라는 판결을 받는 과정입니다. 그리고 명도집행은 ‘법원에서 나가라고 하는데 안 나가신다면, 강제로라도 짐을 꺼내겠습니다.’라며 직접 짐(유체동산)을 꺼내는 절차를 의미합니다. 명도집행 - 어떤 절차로 진행되나요? 명도집행은 세 단계로 나눌 수 있습니다. ① 계고집행 (부동산인도고지집행) ② 본집행 ③ 유체동산 매각 1. 계고집행 (부동산인도고지집행) 계고집행이란, 임차인이 자발적으로 퇴거할 수 있도록 경고하는 절차로 보통 1~2회 진행됩니다. 집행관은 통상 1~2주 정도 자진인도기한을 주는데요, 만일 위 기한이 넘으면 언제든 불시에 방문하여 짐을 모두 빼내는 강제집행을 진행한다고 예고하는 것 입니다. 이 과정에서 상황에 따라 계고장을 임차인을 만나 직접 전달하기도, 현장의 상황에 따라 강제로 개문하여 부동산 내부에 부착하기도 합니다. 다만 현장에서 일어나는 여러 변수들로 인해 집행이 불능되는 경우도 있습니다. 2. 본집행 자진인도기한 동안 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 집행관 주도 하에 본집행을...