사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 제소전화해에도 결국 강제집행 이번 강제집행의 대상은 서울 도봉구에 있는 약 1,200평 토지 및 지상 식자재마트 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)입니다. 의뢰인과 임차인들은 2019년경 보증금 2억 원, 월세 2,300만 원, 임대차기간 2019. 6. 3.부터 2020. 6. 30.까지로 하는 임대차계약을 체결하고, 제소전화해를 신청해 2020. 3. 11.자 화해조서를 각 수령하였습니다. 임차인들은 2019년 임대차계약 이후 월세를 3기 이상 납부하지 않아 2024. 7.경 해지통보 내용증명 발송 후 해당 내용을 첨부해 화해조서에 기한 집행문을 부여받고, 강제집행을 신청하게 되었습니다. 집행 과정 예상치 못한 점유자의 등장 강제집행을 신청하고 2024. 8.경 부동산 인도고지집행 절차를 진행했으나, 임차인들이 아닌 제3자의 사업자등록증을 발견해 점유자 상이를 이유로 집행이 불능되었습니다. 법무법인 명도는 즉시 집행관사무소에 인도불능조서를 신청하여 수령했고 제3자의 사업자등록증, 카드 전표를 첨부해 점유자가 바뀌었다는 것을 소명하여 승계집행문 부여 신청을 하였습니다. 해당 신청이 받아들여져, 제3자를 상대로 승계집행문과, 승계송달증명원을 발급받아 2024. 9.경 다시 강제집행을 신청하였고, 2024. 10.경 인도고지집행 절차를 진행하였습니다. ...

법무법인 명도 채승우 부대표변호사입니다. 임대차 만료 직전에 갱신 거절 한 경우, 계약종료일은 언제인가? 상가 임차인이 임대차 만료 직전에 갱신 거절을 하였다면, 임대차는 원래의 계약 만료일에 종료될까요? 아니면 3개월 후에 종료될까요? 대법원은 작년 6월 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절의 통지를 한 경우, 그 통지로부터 3개월이 경과한 후에 임대차가 종료되는 것이 아니라 당해 임대차 기간의 만료일에 임대차가 종료된다고 판시하였습니다. [대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결, 수원지방법원 2023.10.18. 선고 2022나91909 판결, 수원지방법원 안양지원 2022. 9. 22. 선고 2021가소111108 판결] 상가 임대차의 경우 임대인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 거절할 수 있는데, 그와 같은 갱신 거절이 없어서 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 임대인에게 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 그와 같은 통지 후 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다. [상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제4항 및 제5항] 상가 임차인의 갱신 거절 기간 그런데 주택 임차인이 임대차 만료 2개월 전까지 갱신 거절할 수 있다는 법률의 규정은 있으나, 주택 임대차와는 달리 상가 임차인의 갱신 거절 기간에 대한 법률의 규정은 없습니다. [주택임대차보호법 제6조 제...

법무법인 명도입니다. ‘굿샷’ 파3골프장·찜질방 등 커뮤니티 갖춘 양평 100평 집이 겨우 2억 해럴드경제 - 정주원 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 2월 11일자 헤럴드경제 '‘굿샷’ 파3골프장·찜질방 등 커뮤니티 갖춘 양평 100평 집이 겨우 2억' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 대규모 전원주택 단지에서 리조트 생활권을 누리며 정돈된 전원생활을 누리고자 하는 이들이 모이는 경기도 양평군 ‘미리내빌리지’에서 단독주택이 2억 원대에 경매로 나와 수요자들의 관심이 쏠린다. (중략) 해당 주택은 대지면적 341㎡(약 103평)에 건물면적은 141㎡(약42평) 규모로, 2015년 12월 지어진 10년 차 단독주택이다. 1억3,674만 원인 대지 가격보다 1억4,879만 원인 건물 가격이 더 비싼 주택으로, 건축비가 올라 5억 원을 웃도는 전원주택이 많고 인근 땅값이 1억 원대를 넘는 것을 고려하면 2억 원대 초반으로 토지와 건축물을 모두 매입하는 것은 가격 측면에서 장점이 있다는 분석이다. (중략) 서울 강남권에서 해당 주택까지는 자차로 1시간 20여분이 소요되는 만큼 거리가 있지만 ‘미리내리조트’ 내에 구성된 대규모 전원주택 단지로, 다양한 생활시설을 타운하우스 단지 내에서 해결할 수 있다는 장점이 있다. 마을 주민은 ▷파3 골프 연습장 ▷승마장 ▷힐빙클럽(찜질방, ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 부동산담보신탁계약에 따라 처분하게 된 오피스텔 이번 강제집행 대상은 제주시에 위치한 오피스텔 건물이었습니다. 원고와 피고는 2019년경 부동산담보신탁계약을 맺고, 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이를 근거로 위탁자는 법무법인 명도의 의뢰인인 은행과 대출 계약을 체결했습니다. 그러나 피고는 원고에 대한 채무를 불이행하였고, 이에 의뢰인은 원고에게 환가처분요청을 하였으며, 원고는 위와 같은 요청에 따라 처분절차를 개시하였습니다. 또한 피고는 원고와 의뢰인의 승낙없이 다른 피고들과 불법으로 임대차계약을 체결하였습니다. 다른 피고들은 전입신고를 마친 후 소유자인 원고에게 차임을 지불하지 않으면서 해당 오피스텔을 점유하고 있는 상황이었습니다. 이에 원고는 모든 피고들에게 명도소송을 제기하게 되었습니다. 소송 과정 원고는 부동산담보신탁계약 위반에 따른 명도소송을 진행하였습니다. 일부 피고에게 소장이 송달되지 않아 공시송달 처분되어 판결까지 약 5개월의 기간이 소요되었지만, 결론적으로 원고 승소의 판결을 받을 수 있었습니다. 집행 과정 부동산인도 강제집행 예고 부동산인도 강제집행에 앞서 집행관실에서 부동산인도 강제집행 예고(계고집행)라는 절차를 진행하였습니다. 부동산인도 강제집행 예고(계고집행)는 강제집행의 시작을 알리는 첫 단계로 채무자에게 자발적으로 채무를 이행할 기회를...

법무법인 명도 박일권 차장입니다. 신탁사에 청구된 관리업체의 관리비 청구 소송에 대한 대응 건물의 소유자는 자금 마련을 위해 신탁사에 소유권을 넘기고 수익증서를 발급받아 금융기관에 건물을 담보로 자금을 대출받습니다. 부동산 담보신탁 계약이 체결되면 건물 소유자는 위탁자로 명칭 되고, 신탁사는 수탁자로 대출한 금융기관은 우선수익자로 명칭 됩니다. 이때, 위탁자가 금융기관에 대출한 비용을 제대로 변제하지 않고, 채무불이행이 될 때 발생하는 대표적 문제가 관리비 체납 문제입니다. 건물 관리를 위한 관리업체가 지정되어 있으면 매달 관리업체는 관리비를 위탁자에게 청구하여 수령합니다. 그러나 위탁자가 채무불이행 상태가 되면 관리업체가 관리비를 청구하여도 자금이 없는 위탁자는 관리비를 체납하기 시작합니다. 체납관리비가 오랜 시간 발생하면 관리업체는 그 비용을 회수하기 위해 건물 소유자인 신탁사를 대상으로 체납 관리비 지급을 요청하는 관리비 청구 소송을 진행합니다. 통상 건물 소유자에게 체납된 관리비를 청구한다는 건 이해가 됩니다. 그러나 신탁계약서의 내용을 잘 모르기에 관리업체는 신탁사를 대상으로 소송을 제기합니다. 신탁등기 되어 있는 기간 중의 관리비 청구 소송에 대한 재판부의 일관된 입장 재판부는 일관되게 관리업체의 관리비 청구에 아래와 같은 내용으로 신탁사의 승소로 판결 내고 있습니다. 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관...

법무법인 명도입니다. 서울 한복판 아파트마저..."텅텅 비었어요" 공포 확산 한국경제 - 심은지 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 2월 3일자 서울경제 '서울 한복판 아파트마저..."텅텅 비었어요" 공포 확산' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 서울 종로구의 한 주상복합 상가(전용면적 26㎡)는 지난달 경매시장에서 감정가의 9.4%에 불과한 3000만원에 낙찰됐다. 무려 11번 유찰된 끝에 감정가(3억원)의 10분의 1 가격에 겨우 매각됐다. 내수 경기 침체에 따른 임대료 하락, 고금리 지속, 소비행태 변화 등이 겹쳐 경매시장에서 수도권 상가가 외면받고 있다. 지난달 경매시장에 나온 수도권 상가 중 열에 아홉은 새 주인을 찾지 못한 것으로 집계됐다. 경기 지역 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지난달 50%를 밑돌아 22개월 만에 가장 낮은 수치를 보였다. 당분간 수도권 경매시장에서 상가가 찬밥 신세를 면하기 힘들 것이라는 분석이 나온다. (중략) 오프라인 매출 감소로 상가 임대료가 약세를 보이는 것도 악재라는 지적이 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 기준 상가 임대가격지수는 3분기 대비 0.14% 내렸다. 중대형 상가는 -0.16%, 소규모 상가는 -0.5%를 나타냈다. (중략) 수도권 내 상가 공급 과잉도 문제로 꼽힌다. 대규모 택지지구에 상가 미분양...

법무법인 명도입니다. 차임증액청구권의 함정 경인일보 오피니언 - 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2025년 2월 6일 자 경인일보 오피니언 '차임증액청구권의 함정'을 기고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 임대차보호법에서 정하는 대표적인 임차인의 권리는 ‘갱신요구권’이다. 특히 상가건물임대차의 경우 임차인에게 10년동안 영업기간을 부여했다는 측면에서 핵심 권리로 꼽을 수 있다. (중략) 10년이면 강산도 변한다는데 임대인 입장에서 상당한 기간이 아닐 수 없다. 이는 강력한 소유권 제한이라고 보기도 한다. 다만, 임차인의 갱신요구권 행사로 임대차계약이 갱신되는 경우 차임과 보증금은 상임법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있도록 하여 그 균형을 맞추고 있다. 상임법 제11조는 임대차계약의 당사자가 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있는 ‘차임 등의 증감청구권’을 정하면서 증액의 범위를 제한하고 있는데, 현재 그 범위는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%이다. 그래서 임대인들은 임차인이 갱신요구권을 행사하면 당연히 5%의 차임을 인상할 수 있을 것이라 생각한다. 큰 착오다. 차임과 보증금은 ‘제11조에 따른 범위’에서 증감할 수 있다(상임법 제10조 제3항 단서)고 정하고 있음에도 불구하고 법원은 제11조의 요건을 충족할 것을 요구한다. (중략) 사실 지금과 같은 ...

퇴거 안 하는 임차인으로 인한 손해배상 청구사례 2023나35222 건물인도 임차인은 계약 만료 후 이사를 하기로 임대인과 합의했습니다. 이를 믿고 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결했습니다. 그러나 임차인은 합의된 기간 이후에도 퇴거를 하지 않았습니다. 임대인은 해당 임차인이 정확히 언제 이사 갈지 점점 예측할 수 없게 되었습니다. 결국 신규임차인과의 계약은 파기 되었고, 임대인은 신규임차인에게 손해배상 소송까지 당하게 되었습니다. 얽히고 섥킨 임대인과 임차인의 주장, 과연 어떻게 되었을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 ▶ 원고, 피항소인 겸 항소인 (임대인들, 이하 '의뢰인') ▶ 피고들, 피항소인, 항소인 (임차인, 이하 '상대방') 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 상대방은 의뢰인과 2023. 3. 15.까지 이사를 하고, 만일 이사를 하지 않으면 이에 대한 책임을 지겠다는 취지로 합의를 했습니다. 2. 의뢰인은 2023. 1. 28.자로 제3자와 보증금 1억 원(계약금 1,000만 원, 잔금 9,000만 원), 월 차임 95만 원, 임대차기간 2023. 3. 22.부터 2025. 3. 21.까지로 하는 새로운 임대차계약을 체결하게 됩니다. 3. 그러나 돌연 상대방은 의뢰인에게 합의된 기한 이후인 2023. 3. 30.까지 이사를 가겠다고 일방적으로 통보하면서...

명도집행, 이렇게 준비하면 완벽합니다. “소유자는 저인데, 왜 들어갈 수 없나요?” 답답한 마음에 이처럼 토로하시는 의뢰인들을 자주 만납니다. 실제로 명도소송에서 승소했더라도 바로 부동산을 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 임차인은 패소 판결 이후에도 나 몰라라 하며 결과를 받아들이지 않고 부동산을 인도하지 않으며 버티기도 합니다. 그렇다고 해서 임대인이 직접 해당 부동산에 들어가서 강제로 짐을 빼내거나, 임의로 단전 혹은 단수를 해서는 안 됩니다. 이는 적법하게 임차인을 내보내는 방법이 아니기에 최악의 경우 주거침입죄 등에 적용되어 형사 처벌까지 받을 수 있기 때문입니다. ▼ 직접 임차인을 제재하시면 안 되는 이유 알아보기 ▼ 임대인의 임의강제집행 가능할까? 법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 임대인의 임의강제집행 가능할까? 요즘 경기가 좋지 않아 임차인이 월 ... blog.naver.com 단전 및 단수, 약정했더라도 엄격한 요건 갖춰야 법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 단전 및 단수, 약정했더라도 엄격한 요건 갖춰야 임대인과 임차인... blog.naver.com 그렇다면 승소 판결 이후에도 정말 임차인을 내보낼 방법이 없는 걸까요? 결론부터 말씀드리자면 이런 답답한 상황을 적법하게 해결할 방법은 있습니다. 바로 명도집행(강제집행)을 진행하는 것입니다. 명도집행 : 준비 1) 목적물, 대상의 특정 먼저 대상이 되는 부동산을 ...

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 2024년 경매시장 분석 2024년 4월 17일 안산지원에서는 경기 시흥시 월곶동에 있는 진주마을 풍림아이원 아파트 33㎡가 9,870만 원에 매물로 나왔습니다. 92명이 치열한 경합을 벌인 끝에 박모씨가 전 유찰가 1억 4,100만 원을 훌쩍 넘긴 1억 5,000만 원을 적어냈습니다. 소형 평형 물건에 투자자들이 몰린 이유는 전세보증금이 1억 2,000만 원대 물건이어서 무자본 갭투자가 가능했기 때문이었습니다. 여기에 2024년 상반기 서울 강남에서 발원한 주거용 부동산의 열기가 수도권 저가 물건의 약한 고리를 찾아 분출한 점도 영향이 컸습니다. 이 날 법원을 찾은 사람들은 두 가지 포인트 때문에 놀랐습니다. 하나는 참여자 수였고, 다른 하나는 매각가였습니다. 당시 매각가는 현 시세(1억 4,000만 원)를 넘겼습니다. 부동산경매의 제1 장점은 ‘시세보다 싸게 사기’인데 지금까지 매각가를 뛰어넘은 실거래가 등장하지 않고 있다는 점은 곱씹을 필요가 있어 보입니다. 참고로 입찰참여자 92명은 2024년 전국 법원경매 물건 5만 4,031건의 낙찰 물건 중 최다 참여에 해당합니다. 2가지 키워드로 관통되는 2024년 경매시장 2024년 법원경매 시장은 ‘양극화’와 ‘상고하저’ 현상으로 요약할 수 있겠습니다. 지역별로는 서울과 수도권, 지방의 열기가 극명하게 갈렸습니다. 종목별로는 주거용과 비(非)...

임차인명도, 이것만큼은 꼭! 명심하셔야 합니다. 명도란 부동산의 점유를 타인에게 넘겨주는 것을 말합니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 부동산의 점유를 풀고 임대인에게 넘겨줘야 하는데요. 현실에서는 임차인이 이를 거부하거나 원활한 명도가 불가능 한 경우가 종종 발생합니다. 이런 경우, 임대인은 임차인명도를 위한 법적 조치를 고려하게 됩니다. 이에 오늘은 임차인명도 진행 시 임대인이 명심해야 할 내용에 대해 알려드리겠습니다. 임차인명도, 언제 가능한가요? 1. 임대차 계약 기간이 만료 되었을 때 계약 기간이 끝났음에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 임차인명도를 요구할 수 있습니다. 이때 주의하셔야 할 점이 있는데요. 주택임대차의 경우 계약갱신요구권 행사 여부를 확인해야 하며, 상가임대차의 경우 권리금 회수기회 보장 여부를 고려해야 합니다. 2. 임차인의 차임이 연체되었을 때 주택의 경우 2기분, 상가의 경우 3기분 이상 임대료를 연체하면 임차인명도를 진행할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 먼저 계약해지 통지를 해야 합니다. 또한, 임차인의 연체 사실을 명확히 입증할 수 있는 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 3. 임대차계약이 해지 또는 취소되었을 때 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대하거나 부동산을 훼손 및 멸실 하는 경우, 해당 부동산에서 불법 행위를 하는 경우, 계약 조건을 위반한 경우에는 임대차 계약을 해지하고 임차인명...

법무법인 명도입니다. 지난해 법원 경매 신청건수 12만건 육박…금융위기 이후 최다 규모 서울경제 - 백주연 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 1월 30일자 서울경제 '지난해 법원 경매 신청건수 12만건 육박…금융위기 이후 최다 규모' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 지난해 법원에 경매를 신청한 물건 수가 12만건에 육박하며 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록했다. 고금리와 경기침체의 그늘이 경매 물건 증가로 이어진 것이다. 올해는 비상계엄과 탄핵 정국도 경매 시장에 변수로 작용할 전망이다. 29일 법원 경매정보 통계와 법무법인 명도에 따르면 지난해 경매를 신청한 신규 경매 물건수는 총 11만 9312건으로 전년(10만 1145건) 대비 18% 증가했다. 이는 부동산 시장이 침체했던 2013년(11만 9166건)을 넘어서 글로벌 금융위기로 경매 물건이 급증한 2009년(12만 4252건) 이후 15년 만에 가장 많은 것이다. 경매 신청 물건 수는 채권자들이 신규로 경매 신청을 한 물건의 수로, 유찰 물건이 누적되는 경매 진행(입찰) 건수보다 최근 경기 상황을 가장 정확하게 반영한다. (중략) 전문가들은 경매 신청 후 첫 입찰에 부쳐지기까지 평균 6~7개월이 소요되는 점을 고려할 때 입찰장에 나오는 경매 진행 물건 수가 올해 2∼3분기에 정점을 찍을 것으로 예상한다. (...

법무법인 명도입니다. 우리의 시작 2012년 '명도닷컴'을 런칭한 후 수임료정찰제를 시행하였고 각종 언론 매체에 소개되면서 2016년 법인으로 전환한 후, 2025년 현재의 법무법인 명도를 구성하고 있습니다. Different way of Solving 법무법인 명도는 다르고, 빠르게 해결합니다. 많은 변호사들이 모인 법무법인이 상호를 ‘명도’로 정하고, 오직 명도관련 사건만을 수임한다는 것은 결코 쉽지 않은 결정이었습니다. 뜻이 있는 변호사들이 모여 법무법인 명도를 설립하였고, 명도관련 사건(특수명도, 명도소송, 권리금소송, 강제집행 등)의 수많은 경험은 실력과 자부심이 되어 현재의 법무법인 명도를 구성하게 되었습니다. 걸어가는 방향 ① 전략 계획 → ② 방향 설정 → ③ 솔루션 제시 법무법인 명도는 대표변호사와 총괄본부장이 직접 상담을 진행하며 ① 기본적인 전략을 계획하고, ② 담당변호사와 컨설턴트는 의뢰인과의 긴밀한 소통을 통해 방향을 설정합니다. ③ 이후 사건을 진행하며 의뢰인에게 시의 적절한 솔루션을 제시합니다. 구성원 법무법인 명도는 2연구소, 송무부, 그리고 4본부로 구성되어 있습니다. 명도의 모든 구성원이 유기적으로 연결되어 모든 사건에 투입되며 각자의 전문성을 발휘하여 사건의 해결에 기여합니다. SIX 프리미엄 명도서비스 법무법인 명도는 계약체결부터 사건 해결까지 체계적인 SIX 프리미엄 명도서비스를 제공합니다. 1)...

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 최고가매수신청이 2개 이상 있을 시의 호가경매 오늘은 최고가매수신청이 2개 이상 있을 시의 호가경매에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 우선 호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 금액을 서로 올리는 방법으로 하는 경매를 말하며, 호가경매기일을 열고 그 기일에 매각을 실시하여 최고가·차순위매수신고인을 결정하는 점에서 기일입찰과 유사합니다. 또한 호가경매에서 매수신청은 구두로 본인이 매수하려는 가액을 신고하여야 하며, 조건이나 기한 등을 붙일 수는 없고, 매수신청인의 수가 단 1명이라도 무방합니다. 다만, 매수신청인은 입찰을 하면 더 높은 금액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속되므로 임의로 그 신청을 철회할 수 없음에 주의하셔야 합니다. 참고로 법원에서는 집행관사무소에서 진행하는 압류물에 대한 유체동산의 경매에 호가경매의 방식을 택하고 있습니다. 같은 금액을, 같이 외치면? 그렇다면 호가경매를 진행하던 중 입찰자가 금액을 호창하자마자 뒤의 입찰자가 같은 금액을 매수가로 호창하거나, 거의 동시에 같은 금액을 호창하는 입찰자가 있을 경우 누가 최고가매수신청인이 되는 것일까요? 이와 관련된 법원실무제요 민사집행에서는 아래와 같이 정하고 있습니다. 매각허가는 최고가매수신청인에 대하여 그 신청을 허가하는 것으로서, 집행관은 매각에 참가한 자에게 매수신청을 위한 충분한 기회를 부여한 후 집행관이 매수신청의 액 가...

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 임대차 해지사유인 차임 연체의 의미 민법 제640조에 의하면 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 주택 임대차의 경우 2기의 차임액에 달하는 차임 연체가 있으면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있는데, 이는 주택임대차보호법이 아닌 위 민법 규정에 의한 것입니다. 주택임대차보호법에는 차임 연체로 인한 해지 규정이 없기 때문에 일반법인 민법 규정이 적용되는 것입니다. 반면, 상가의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있어 상가 임대차는 3기의 차임액에 달하는 차임 연체가 있어야 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 차임 연체가 일정 금액에 도달했는지가 중요 여기서 2기 또는 3기란 2기분의 차임액 또는 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 것을 의미합니다. 예를 들어 월세로 약정하면서 월세가 100만 원인 경우, 주택의 경우에는 200만 원을 연체하여야 하고, 상가의 경우에는 300만 원을 연체해야 한다는 것입니다. 만약 위 금액에 이르지 않는다면 비록 임차인이 2번(주택) 또는 3번(상가) 지급기일을 어기거나 2번(주택) 또는 3번(상가) 월세의 일부만 지급하였다 하더라도 차임 연체...

법무법인 명도입니다. 서울로 출퇴근도 가능한 남양주 마당있는 집이 2억 뚝 떨어진 까닭은? 헤럴드경제 - 정주원 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 1월 21일자 헤럴드경제 '서울로 출퇴근도 가능한 남양주 마당있는 집이 2억 뚝 떨어진 까닭은?' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 서울서 한 시간 이내의 거리에서 한적한 전원생활을 꿈꾸는 이들이 모이는 경기도 남양주시에서 신축 단독주택이 2억원 가까이 떨어진 가격에 경매로 나와 수요자들의 관심이 쏠린다. (중략) 해당 주택은 대지면적 429㎡(약 130평)에 건물면적은 132㎡(약 40평) 규모로, 2020년 7월 지어진 신축 단독주택이다. (중략) 또한 경매시장에서 최근 찾아보기 힘든 5년 이하의 지은 지 얼마 안 된 결함 없는 신축 주택이라는 장점이 크다는 분석이다. (중략) 소유주의 등기부상 등기권리가 17억원대에 달해 감정가가 5억원대인 해당 물건은 준공 후 3년 만인 2023년 12월 처음으로 경매 시장에 나왔는데, 감정가의 3배가 넘는 빚 규모를 부담할 수 없어 경매시장에 등장한 것으로 보인다. 다만 낙찰 후 등기상 모든 권리관계가 말소되는 경매 시장의 특성상 낙찰자가 인수할 권리상 하자는 전혀 없다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 설명했다. “신축 건물이어서 수리비나 관리비 등 추가 비용이 적...

명도비용, 어디까지 내야될까요? 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 명도비용에 대해 알아보겠습니다. 세입자와의 갈등 때문에 명도소송을 고려하고 계신다면 명도소송을 어떻게 진행할지, 명도비용은 얼마나 들지 생각해 보셨을 것입니다. 그래서 이번 포스팅에서는 명도비용과 세부 항목에 대해 알아보고, 어떻게 하면 효율적으로 대처할 수 있을지 알려드리겠습니다. 명도비용 - 법원(소송 등)에 납부하는 실비 명도비용 항목으로 먼저 법원에 납부하는 실비를 들 수 있습니다. 대표적으로 인지대와 송달료를 들 수 있습니다. 먼저 인지대는 법에 따라 정해져 있습니다. 소송의 유형, 사건의 종류, 소송의 가액에 따라 달라지며, 2011. 7. 18. 부터 전자소송으로 소장을 제출하는 경우에는 종이소송에 비하여 10% 할인된 인지액을 납부하시면 됩니다. 다음으로 송달료가 있습니다. 송달료란 소송서류를 주고받을 때 발생하는 우편요금을 말합니다. 구체적인 금액은 소송의 유형, 사건의 종류, 원/피고의 수에 따라 달라집니다. 인지대와는 다르게 '회분'으로 계산하는데, 현재 기준 1회분 송달료는 5,200원입니다[「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」(과학기술정보통신부 고시 제2021-52호, 2021. 8. 3. 발령, 2021. 9. 1. 시행) 별표]. 일반적으로 5~10회분을 먼저 납부(예납)하고, 부족하면 추가로 납부(추납)하면 됩니다. ※ 인지대와 송...

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 토지에 대한 점유이전금지가처분 점유이전금지가처분은 명도소송 판결 전에 점유자가 바뀌는 불상사를 예방하기 위한 보전처분입니다. 따라서 실무적으로는 명도소송과 하나의 세트로 구성하여 필수적으로 진행하고 있습니다. 점유이전금지가처분의 결정에 따르면 ①채무자는 집행관에게 인도, ②집행관은 현상변경하지 않는다라는 조건으로 채무자에게 사용하게 허용, ③채무자는 점유변경 금지, ④취지를 공시하는 것이 주문사항이고, 현장에서 집행관은 위 주문대로 이행하고 점유이전금지가처분 강제집행을 종료합니다. 오늘의 게시물에서는 구체적인 사례로 토지 점유이전금지가처분의 강제집행 사례를 소개해보겠습니다. "가건물에 대한 가처분신청은 기각하겠습니다." 임대인은 임차인에게 토지 및 건물을 임대하였고, 임차인은 세차장을 운영하며 수개의 가건물을 축조하여 토지 및 건물, 그리고 본인이 지은 가건물을 사용하고 있던 중 차임연체를 사유로 임대차계약을 해지당하였습니다. 임대인은 위 판례에 따라 본인 소유인 토지 및 건물에 대하여는 점유이전금지가처분을, 임차인 소유의 가건물에 대하여는 처분금지가처분을 신청하였습니다. 그러자 재판부는 가건물의 경우 민사집행법 81조 1항 2호에 해당되는지 확인 후 해당되지 않는다면 신청을 취하하라는 의견을 밝혔습니다. 해당 민사집행법에 따르면 등기신청의 요건을 갖추어 보존등기 후 등기를 통해 처분금지가처분을 하...