법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 임차인의 보증금 소진과 불법점유에 따른 손해배상 임대차가 임차인의 귀책사유로 해지되거나 기간만료 등으로 종료된 경우에, 보증금이 남아있다면 임차인의 임차건물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인이 위 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임대인이 임차인에게 위 보증금 반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물인도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되지 않는 이상 임차인의 임차건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없습니다. 그러나 임차인이 동시이행항변권에 기인하여 임차목적물을 사용·수익한 경우에 있어서는 임차인이 임차목적물의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이득은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서는 부당이득으로서 임대인에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 1981. 2. 10. 선고 80다1495 판결 참조). 여기서 법률상의 원인 없이 이득을 얻었음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 '실질적인 이익'을 의미하므로, 임차인이 임대차계약이 종료된 이후에 목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 "본래의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여" 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성...

법무법인 명도입니다. "은마 조합원 돼볼까"… 공매 열기 뜨겁네 매일경제-한창호 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 6월 27일 자 매일경제 '"은마 조합원 돼볼까"...공매 열기 뜨겁네' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 지난달 서울 강남구 대치동 은마아파트 한 채(전용면적 115㎡)가 공매 시장에 나왔다. 체납된 상속세 압류 절차에 따라 공매로 넘어간 것. 지난 10일 감정가 27억7000만원에 시작된 첫 공매는 유찰됐다. 지난 20일 감정가의 90%(24억9300만원)로 낮춰 진행된 두 번째 공매에서 낙찰가 26억7109만원, 낙찰가율 107.1%에 낙찰됐다. 공매로 최근 시세(24억5000만~26억9500만원) 수준에서 강남 재건축의 상징인 은마아파트 조합원이 된 것이다. (중략) 경기가 어려울수록 경·공매는 시세보다 낮은 가격에 부동산에 투자할 기회로 주목받는다. 하지만 물건마다 권리관계와 상황이 다르기에 예기치 못한 곤란한 상황에 부닥칠 수도 있어 '아는 사람들'만 들어오는 진입장벽이 높은 시장이기도 하다. (중략) 하지만 경·공매로 낙찰받은 물건은 대금 납입 전까지 소유권을 인정받을 수 없어 주택담보대출 등 대출이 어렵다는 것이 단점이다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 말했다. 경·공매를 통해 물건을 저렴하게 시세보다 낙찰받을 수 있지만 낙...

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 인도 집행 후 유체동산의 매각과정 부동산 인도집행은 집행 채무자의 점유를 박탈하고 채권자에게 그 점유를 인도하는 절차를 말합니다. 이를 위해 채무자가 점유중이던 유체동산을 모두 집행목적물에서 반출하고, 채무자도 퇴거시킨 후 시건장치를 교체함으로써 인도집행을 완료하고 있습니다. 이때 반출되는 유체동산을 '집행목적물 외 유체동산'이라고 칭합니다. 그렇다면 이 유체동산의 어떻게 처리 될까요? 정답은 민사집행법 제258조에 있습니다. 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행) ① 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다. ② 제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다. ③ 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다. ④ 제3항의 경우 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다. ⑤ 채무자와 제4항에 적은 사람이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다. ⑥ 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 일부 각색되었습니다 부동산담보신탁계약 명도집행의 대상은 시흥시에 위치한 12층 규모의 지식산업센터 중 약 33개의 집합건물로 위탁자는 신탁회사와 위 건물에 대하여 부동산담보신탁계약을 체결한 후 제조업장을 운영하였습니다. 은행 담보대출 위탁자는 부동산담보신탁계약의 수익권증서를 담보로 총 5개의 은행으로부터 약 115억의 대출을 받으면서 연체이율을 연 8.7%로 정하여 매월 약 6천만 원의 이자를 부담하기로 하였습니다. 위탁자의 채무불이행 위탁자는 대출약정에 따른 이자 납부를 하지 않았고, 우선수익자인 은행은 신탁회사에게 부동산담보신탁계약 약정에 따른 처분절차의 개시를 요청하였습니다. 부동산담보신탁계약서에는 '처분절차가 진행될 경우 위탁자는 지체없이 부동산을 소유자인 신탁회사에게 인도할 의무가 있다'는 약정이 있어, 위 약정에 근거하여 신탁회사는 위탁자에 대한 인도청구권을 행사하였습니다. 소송 과정 법무법인 명도는 기하급수적으로 늘어나고 있는 연체 이자 등에 따른 신탁회사와 은행의 손해를 방지하기 위하여 위탁자에 대해서 부동산인도단행가처분을 신청하였습니다. 위 과정에서 위탁자는 공매절차에서 부동산의 매각 후 매각대금의 정산이 완료되어야 한다면서 신탁회사의 인도청구권에 동시이행항변권이 있다는 취지의 주장을 하였습니다. 법무법인 명도는 부동산담보신탁계약서 어디에도 위탁자에게 동시이행항변권이 ...

임차권등기명령신청, 어떤 경우 가능할까요? 요즘 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 많습니다. 보증금을 돌려받지 않았는데도 아무런 조치 없이 이사를 하게 된다면 임차인은 기존에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 계약까지 해서 이사를 가야하는 상황인데... 이사를 가야만 하는 상황이라면 당장 어떤 조치를 해야할까요? 바로 '임차권등기'입니다. 임차권등기명령 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 등기부상에 제3자에 대한 임차인의 대항력 및 우선변제권이 공시됩니다. 하지만 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 경우에만 신청이 가능합니다. 따라서 묵시적갱신으로 임대차 기간이 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 통하여 임대차계약이 종료된 이후 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 무허가 건물인 경우 임차권등기명령 신청은? 임차인이 임차한 건물이 무허가 건물인 경우 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다(예외가 있을 수 있습니다). 또한 전대차의 경우 전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다....

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 관습법상의 법정지상권에 대하여 건물철거 및 토지인도 소송을 진행하다 보면, 상대방이 '법정지상권' 항변을 하는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 그 중에서도 '관습법상 법정지상권'에 대해 알아보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다. 관습법상 법정지상권 관습법상의 법정지상권이라 함은 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 매매 기타의 원인으로 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 경우 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 관습법에 의하여 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말합니다. 즉, 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 그 지상의 건물이 동인의 소유에 속했어야 합니다. 미등기나 무허가의 건물을 위해서도 관습법상의 법정지상권이 성립하지만, 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우에는, 미등기 건물의 양수인은 미등기 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 수 없습니다(대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결). 다만, 미등기 건...

법무법인 명도입니다. “113억 땅땅땅”에 탄성 터졌다…나인원한남서 사상 최고 아파트 낙찰가 헤럴드경제-박로명 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 6월 18일 자 매일경제 '“113억 땅땅땅”에 탄성 터졌다…나인원한남서 사상 최고 아파트 낙찰가' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 역대 최고 공동주택 감정가로 경매에 등판했던 나인원한남이 113억7000만원에 낙찰되며 경매 사상 최고가 아파트 낙찰 기록을 세웠다. (중략) 공동주택 경매 역사상 최고가 낙찰 기록이다. 이전 경매 최고가 기록도 같은 단지에서 나왔다. 나인원한남 전용면적 206㎡는 지난 4월 93억6900만원에 낙찰됐다. 당시 경매에는 5명이 참여했고 매각가율은 119%였다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 말했다. 같은 아파트에서 두 달 만에 약 20억원 더 비싼 낙찰가가 등장했다. 어려운 시장 상황 속에서 서민들에게 있어 생각하기 어려운 초고가 아파트가 한 번만에 경매 기록을 경신한 것이 주택시장 양극화의 단면을 보여준다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 자세한 내용은 아래 기사를 확인해 주세요. “113억 땅땅땅”에 탄성 터졌다…나인원한남서 사상 최고 아파트 낙찰가 - 매일경제 역대 최고 공동주택 감정가로 경매에 등판했던 나인원한남이 113억7000만원에 낙찰되며 경매 사상 최고가 아파트...

신입 및 경력사원을 채용합니다 DIFFERENT WAY OF SOLVING 법무법인 명도를 이끌어갈 신입 및 경력사원을 찾습니다. 모집분야 1. 신입사원 4명(수습기간 12개월) - 연봉 42,600,000원(세전 / 식대포함) 2. 경력사원 2명(수습기간 6개월) - 연봉 78,000,000원(세전 / 식대포함) · 매년 인사평가에 따라 승진 또는 연봉 인상 가능 · 퇴직금 별도 : 매월 급여의 1/12씩 DC형으로 자동 적립 · 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 근무형태 · 주 5일 근무(공휴일 및 근로자의 날 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 18:00 (점심시간 12:00~13:00) 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 사내펜션(경기도 여주) 무료 이용 · 안마기, 간식 구비 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직 제도 지원 자격 1. 신입사원 · 학사학위 이상 소지자 또는 공인중개사 자격 소지자 중 경매, 명도소송, 강제집행 등 제반 지식을 갖춘 자 2. 경력사원 · 학사학위 이상 소지자 또는 공인중개사 자격 소지자 또는 법무법인(법률사무소 포함) 5년 이상 근무자 중 경매, 명도소송, 강제집행 등 당사의 업무수행이 가능한 자 지원방법(지원 마감일 : 채용 시까지) 01 → 02 → 03 → 04 → ...

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 신탁부동산을 불법으로 점유하고 있는 자들에 대한 업무방해죄 성립 여부 일반적인 대출보다 더 많은 금액을 대출받기 위해 신탁계약을 이용하시는 분들이 많습니다. 신탁계약이 진행되고 수탁자(이하 신탁사)에게 소유권을 이전한 건물 전 소유자가(이하 위탁자)가 우선수익자(이하 은행)에게 대출받을 때 약정한 이자를 납부하지 못하게 되면, 은행은 해당 부동산을 공매로 처분하거나 수의계약을 체결하여 위탁자에 대한 채권·채무 관계를 정리하게 됩니다. 하지만 은행에서 공매든 수의계약이든 진행하려고 해당 부동산을 확인해 보면 보통 신탁사나 은행의 동의를 받지 않은 누군가가 점유하고 있습니다. 그 불법 점유자들에게 부동산에 대한 인도를 요청하고 위탁자에게도 말해보지만, 위탁자는 연락이 되지 않거나 유치권을 주장하고, 점유자들은 위탁자와 정상적인 임대차계약을 체결하여 점유하고 있다고 주장하며 보증금 돌려받기 전까지는 못 나간다고 버티는 상황이 발생하곤 합니다. 이런 경우 은행은 채권을 회수하기 위해 공매 절차를 진행해도, 수의 계약자를 찾아보아도 점유자가 있다는 이유로 공매 낙찰이나 수의계약이 체결되지 않는 것을 확인할 수 있는데요. 이런 경우 은행은 불법점유자를 은행의 업무(채권회수 등)를 방해하였다는 사유로 업무방해죄로 고소할 수 있을까요? 사례 오늘은 사례를 들어 불법 점유자들에 대해 업무방해죄가 성립하는지 알아보겠습...

전세보증금반환소송 절차와 기간, 중요 포인트 우리나라에만 존재하는 '전세'라는 임대차의 유형이 있습니다. 전세란, 전세권자(임차인)가 부동산의 소유자(임대인)에게 전세보증금을 예탁을 하는 조건으로 부동산을 임차한 뒤 계약기간이 종료되면 예탁했던 전세보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로 부동산의 임대료(월세)를 따로 지급하지 않는다는 점에서 월세와 차별화됩니다. 전세보증금반환소송이란? 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택 퇴거 전·후를 불문하고 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제1항). 전세보증금반환소송 절차 1) 계약만료 2개월 전 계약갱신거절 통보 2) 전세보증금반환소송 제기 - 소장의 송달 - 기일 지정 - 판결 3) 강제경매 4) 배당금 수령 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 의거하여 임차인이 보증금 회수를 위하여 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료한 후에도 해당 부동산에서 퇴거하지 않더라도 제기할 수 있습니다. 하지만 계약기간이 만료되었고 부득이 이사를 나가야 하는 상황에서 임차인은 대항력 및 우선변제권을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 위와 같은 상황 발생 시 임차권등기명령신청을 하여 임차인이 이사를 나가게 되더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 ...

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 권리금 회수기회 방해 손해배상책임의 법적 성질과 지체책임 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)상 권리금 회수기회를 방해한 경우 임대인이 부담하게 되는 손해배상책임의 법적 성질과 지체책임에 관한 대법원 판례를 살펴보도록 하겠습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 ...

전세보증금 반환시기와 전세보증금 반환소송 시 유의사항 알려드립니다. 전세 만기일은 다가오는데, 전세보증금을 반환해주지 않아 골머리를 앓고 계시는 임차인분들 많으실텐데요. 특히 전세계약은 목돈이 들어가기 때문에 더욱 걱정이 많으실 것 같습니다. 임대인이 전세보증금반환을 차일피일 미루는 상황이라면 어떻게 대처해야 할까요? 임대인이 신규세입자를 못 구해서 전세금반환 해 줄 수 없다고 합니다. 흔히 임대인이 전세보증금반환을 미루는 사유로 신규 세입자가 구해지지 않아 전세금반환 못해준다고 하는 경우가 많은데요, 사실 임대인은 새로운 임차인을 구하는 것과 관계없이 전세금반환시기는 임대차계약이 종료되면 임차인이 건물을 인도하는 것과 동시에 이루어져야 합니다. 임대차계약의 갱신거절 시 유의사항 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 주택임대차보호법 위 주택임대차보호법 제6조 제1항에 임대차계약 만기 6개월-2개월 전까지 계약갱신 거절의사를 임대인에게 통지해야 임대차계약이 만기일에 종료가 됩니다. 물론 의사...

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁 부동산, 매수 처리 방안 저는 4살 난 딸이 있습니다. 말괄량이라 하루 종일 신나게 뛰어노는데, 장난감이 없어도 박스 하나만 있으면 재미있게 놉니다. 박스에 조그만 몸을 집어넣었다가 나왔다, 접고 올라섰다가, 머리에도 뒤집어쓰는 등 아주 다양한 놀이를 합니다. 저에겐 박스는 물건을 받으면 버려야 하는 쓰레기인데, 4살 딸에게는 아주 재밌는 장난감입니다. 딸과 저는 같은 박스를 가지고 있어도, 서로 그 박스를 사용하는 방법은 다릅니다. 명도소송이란? 명도소송도 사람에 따라 사용하는 방법이 다릅니다. 명도소송에 대한 일반적인 인식은 정당한 권리 없이 부동산을 점유하고 있는 사람을 대상으로 부동산의 점유권을 인도받기 위하여 진행하는 소송이라 생각합니다. 하지만 명도소송이 단순히 점유권을 인도받기 위한 수단만으로 사용될까요? 담보신탁 부동산 명도소송 담보신탁 된 부동산을 예로 들자면, 소유권을 가진 신탁사와 대출을 직접 해준 우선수익자(이하 금융기관)는 전 소유자(이하 위탁자)가 대출금에 대한 채무불이행이 발생하면 공매환가처분과 동시에 명도소송을 진행하게 됩니다. 그 이유는 대부분 해당 부동산에 신탁사와 금융기관의 동의를 얻지 않은 위탁자와 임대차계약을 맺은 세입자(이하 불법 점유자)가 존재하기 때문입니다. 공매환가처분을 통해 온비드에서 공매공고가 올라가게 되지만 거기에는 '매수자에게 명도 책임이 ...

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 일부 각색되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상인 건물은 인근 타 토지를 일부 조금씩 침범하여 건축된 건물로 임차인은 전소유자와 보증금 1억 원, 월세 800만 원, 기간 2013. 7월부터 2016. 1월까지로 하는 임대차계약(1차 계약)을 체결하여 A 레스토랑을 운영하였습니다. 임차인의 법인설립 및 임차인 명의 변경 임차인은 2015년경 레스토랑 등을 목적으로 하는 법인을 설립하였고, 법인 설립에 따른 임차인 명의 변경을 위하여 임대인에게 임대차계약의 변경을 요청하였으며, 2017. 7월부터 2019. 6월까지 보증금 7,800만원, 월세 650만 원으로 하는 임대차계약(2차 계약)을 체결하였습니다. 임대인 변경 임대인(이하 ' 의뢰인')은 2021년경 전소유자로부터 건물 및 건물이 침범하고 있는 토지 중 일부를 매수함과 동시에 위 임대차계약 상 임대인의 지위를 승계하였습니다. 의뢰인은 건물 매수 직후 임차인과 2021. 11월부터 2022년 2월까지 일시사용하는 조건으로 보증금 600만 원, 월세를 600만 원으로 하는 일시사용계약(3차 계약)을 체결하였습니다. 임차인의 차임 연체 임차인은 차임을 연체하기 시작하였고 임차인의 차임 연체액은 약 2천만원에 달하였으나, 돌연 법인 명의로 변경한 2차 계약이 신규 계약이라면서 10년의 계약갱신요구권을 주장하기 시작하였습니다. 소송 과정 ...

내 집처럼 안전한 전월세, 임차권등기명령의 모든 것 부동산 경기 침체로 인해 전세, 월세 생활을 하면서 가장 큰 걱정 중 하나는 과연 보증금을 안전하게 반환받을 수 있을까하는 불안감일 것입니다. 실제로 임차보증금을 돌려받지 못한 사기 사건이나, 계약 종료 후에도 보증금을 반환받지 못하는 사례들이 여럿 발생하는데요. 특히 전세보증금의 경우 전 재산이라고 해도 무방할 만큼 보증금을 돌려받지 못할 상황이 예상된다면 심려가 크실 것입니다. 그렇다면 무방비로 있는 것보다 보증금을 반환 받기 위한 법적 절차를 미리 알고 대비하는 것이 중요하고, 더욱이 임대차계약이 종료되었다면 임차권등기를 하는 것이 가장 중요합니다. 임차권등기는 임차인의 권리를 보호하고 보증금을 안전히 지킬 수 있는 중요한 수단이 될 수 있는데요. 이번 글에서는 임차권등기의 의미와 소중한 보증금을 지킬 수 있는 임차권등기명령 신청에 대해 알아보겠습니다. 임차권등기 뜻과 임차인의 권리 임차권등기를 이해하기 위해선 임차인이 가지는 권리 중 임차권과 우선변제권을 먼저 알아야합니다. 임차권 임차권은 임차인이 임대인의 동의 하에 대가(월세)를 지불하고 일정 기간동안 부동산을 사용할 수 있는 권리를 의미하며 임대인과 임차인 사이에 발생한 채권입니다. 즉, 임차인이 임대인에게만 보증금 반환을 요구할 수 있으며 임대인과 임차인이 아닌 제3자에겐 대항을 못한다는 의미이죠. 예를 들면, 임차인이...

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 전세사기 특별법 개정안, 대통령 거부권행사 및 국회임기만료 폐기 제21대 국회임기만료를 앞두고 가장 뜨거운 법률안인 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭: 전세사기 특별법) 개정안에 대해 대통령이 거부권을 행사하였고, 국회임기만료에 따라 폐기되었습니다. 전세사기 특별법 개정안의 주된 내용은 전세사기피해자 요건 중 임차보증금 한도를 5억 원 이하로 상향(현재 3억 원 이하) 하고, 신탁전세사기임차주택의 경우 주택인도소송을 유예 또는 정지할 수 있도록 하고, 보증금 선구제 후회수 프로그램 도입 등이라 할 수 있습니다. 이 중 가장 논란이 된 부분이 바로 보증금 선구제 후회수 프로그램 도입입니다. 임차권등기를 마친 전세사기피해자가 임차보증금반환채권의 공공매입을 신청할 수 있고, 주택도시보증공사와 그 밖에 대통령령으로 정하는 채권매입기관이 공정한 가치 평가를 거쳐 임차보증금반환채권을 매입하는 방식으로 전세사기피해자를 구제하는 것입니다. 채권매입기관은 임차보증금반환 채권을 매입하거나 필요한 경우 임차보증금반환채권에 앞서는 임대인에 대한 제3자의 선순위 채권을 매입할 수 있고, 매입한 채권의 추심 및 회수에 필요한 업무를 할 수 있으며, 전세사기피해주택을 매입하고 매각하는 등의 업무를 할 수 있습니다. 이와 같은 내용에 대해 국토교통부장관은 주무장관으로서 국회에 재의를 요구하였는데요, 임차보...

법무법인 명도입니다. HUG가 빌라 300가구를 무더기로 경매 낙찰한 까닭은? 헤럴드경제-서미숙 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 6월 4일 자 헤럴드경제 'HUG가 빌라 300가구를 무더기로 경매 낙찰한 까닭은?' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 주택도시보증공사(HUG)가 빌라 경매시장의 큰손으로 떠올랐다. 전세보증금 반환보증 사고를 대위변제한 후 경매로 넘긴 주택을 무주택자에게 공공 전세로 공급하는 '든든전세' 사업을 추진하기 위해 보증 사고 주택을 무더기로 '셀프낙찰' 하고 있는 것이다. 정부는 이달 중순께 든든전세 공고를 내고 본격적인 임차인 모집에 착수한다는 방침이다. (중략) 작년 말 기준 HUG가 전세보증금 반환보증 사고로 회수하지 못한 채권 잔액은 4조2천억원이 넘는다. 든든전세는 HUG가 보증 사고 주택을 직접 낙찰해 소유권을 넘겨받은 뒤 새 임차인에게 전세를 놓음으로써 보증금만큼 HUG의 현금흐름이 즉시 개선되는 효과가 있다. 또 무주택 서민들은 전세사기 걱정 없이 시세보다 싼 전세를 이용할 수 있다는 점에서 서민주거안정을 도모하는 '일석이조'의 효과를 정부는 기대하고 있다. (중략) HUG는 현재 경매 낙찰을 위해 대항력을 포기하고 있다. 매각대금에 대한 우선변제권은 행사하되, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택...