14개월 연체와 계약해지 정당성 법적분쟁 2024가단241170 건물인도(본소), 2024가단8281 임대보증금반환(반소) 임대인은 임차인이 14개월이나 월세를 내지 않아 결국 임대차계약 해지 통보를 하고 건물인도 소송을 제기했습니다. 그러자 임차인은 오히려 누수 등의 하자로 임대차계약을 이미 종료하였고 본인은 이미 퇴거하였으며, 남아있는 유체동산은 자신의 것이 아니라고 주장합니다. 임대인과 임차인의 엇갈리는 주장, 어떻게 마무리되었을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 ▶ 원고들 (임대인들, 이하 '의뢰인) ▶ 피고 회사 (임차인, 이하 '상대방') 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 21. 8. 20. 자로 의뢰인과 상대방은 서울 양천구에 있는 건물에 대해 21. 9. 부터 23. 9.까지를 기한으로 보증금 1천만 원, 월세 100만 원, 관리비 10만 원의 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 23. 9.자로 해당 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 2. 상대방은 23. 2. 부터 월세를 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 24. 4. 14.자로 임대차계약해지를 통보하였습니다. 그리고 부동산 인도 및 14개월간 연체된 월세를 청구하기 위해 소송을 제기했습니다. 3. 그러자 상대방은 건물의 심각한 하자로 인해 이미 23. 3.에 이사를 마쳤으며 남아있는 유체동산(짐)도 본인의 ...

법무법인 명도 정진욱 변호사입니다. 주택임대차보호법 갱신거절 사유 중 실거주요건조항에 관하여 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 8호 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다, 이하 ‘실거주요건 조항’이라 합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"가 지난 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 시행되었습니다. 이와 관련하여 아직 많은 판례가 축적되지 않고 있기에, 오늘은 해당 법조항 제정·도입 이후 현재까지 나타난 판례들을 정리하여 소개해 보고자 합니다. 임대인 지위를 새로 매수한 사람도 갱신 거절 가능해 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한...

법무법인 명도입니다. ‘서울까지 1시간’ 양평 3층 전원주택 1.9억대에 나와 한국경제 - 심은지 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 1월 17일자 헤럴드경제 ' '서울까지 1시간' 양평 3층 전원주택 1.9억대에 나와' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 집값 상승기에 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)을 통한 부동산 투자에 나섰던 이들이 고금리를 버티지 못한 결과, 지난해 경매로 넘어간 부동산이 급증한 것으로 나타났다. 특히 서울까지 1시간 정도 소요되는 경기도 양평군 수도권에도 1억원대 전원주택 경매 매물이 나와 주목을 받고 있다. (중략) 서울까지 자가용과 대중교통 모두 이용이 가능하지만, 서울 중에서도 강남권까지의 접근성이 떨어진다는 점은 약점으로 꼽힌다. (중략) 단 임차권리를 고려했을 땐 두 번째 매각에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없다. 이 주택의 전입세대확인서에 따르면 전입일자 2019년 8월부터 임차인이 입주해있는 것으로 나타났다. 헤럴드경제가 직접 찾아가 인근 주민에게 확인한 결과 해당 주택은 1년 전부터 빈집인 것으로 나타났지만, 1억3000만원의 보증금과 30만원의 월세 계약을 체결한 임차인이 보증금을 지키기 위해 이번 응찰을 시도할 수도 있다는 분석이다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 설명했다. “북한강에 인접한 서종면이나...

세입자내보내기, 불필요한 갈등 줄이려면? 부동산으로 수익을 창출하는 과정에서 임대인 분들은 여러 종류의 세입자를 만나게 됩니다. 이 과정에서 적지 않은 스트레스와 불필요한 갈등을 겪곤 하는데요. 특히 더 이상 부동산임대차계약을 유지할 수 없는 지경까지 이르게 되는 경우엔 세입자를 내보내는 과정까지 고려하게 됩니다. 지금까지도 참아왔는데, 앞으로 또 어떤 우여곡절이 있을지 걱정되는 것은 어쩌면 당연한 일일지도 모릅니다. 하지만 불필요한 갈등을 현명하게 해결하고 세입자와 잘 이별하는 방법은 분명히 있습니다. 오늘은 세입자내보내기 과정에서 발생하는 갈등을 줄일 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다. 세입자내보내기, 어떤 조건일 때 가능할까? 세입자내보내기, 어떤 조건일 때 가능할까요? 당연히 단순히 마음에 들지 않는다고 세입자를 내보낼 순 없습니다. 세입자를 내보낼 수 있는 조건은 법에 따라 정해져 있는데요. 대표적으로 다음과 같은 상황일 때 세입자내보내기가 가능합니다. ① 월세가 연체되었습니다. 세입자가 일정 기간 이상 임대료를 내지 않으면 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보하고 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다. 여기서 '일정 기간'이란 주거용 건물의 경우 2개월, 상가용 건물의 경우 3개월로 정해져 있습니다. ② 임대차계약을 위반했습니다. 임대차계약서의 내용을 위반하여 부동산을 사용하고 있는 경우, 해당 부동산을 크...

법무법인 명도 이준호 차장입니다. 임대인(소유자) vs. 임차인(전대인) vs. 전차인 오늘은 이해하기 쉽게 각색하여 이야기해보겠습니다. 전차인인 C는 식당 영업을 위해 장소를 알아보던 중에 소유자가 아닌 임차인 B가 전대인의 지위로 소유자와 임대차 계약한 부동산 중 일부에 대해 전대차 계약 진행을 위해 전차인을 구하는 것을 알게 되었습니다. C가 생각하기에는 임대차계약이 아닌 전대차 계약이라 잘 모르는 부분들도 있어 선뜻 계약하기는 어려웠으나 조건이 너무 괜찮았습니다. 그래서 임차인이자 전대인인 B와 전대차 계약을 체결하여 부동산에서 식당을 운영하게 됩니다. 이때 전대차 계약에 대하여 소유자이자 임대인인 A의 승낙을 받았습니다. 열심히 영업하여 이익을 창출해 나가고 있던 C에게 날벼락 같은 소식이 전해집니다. 바로 소유자이자 임대인인 A에게 연락을 받은 건데요. "지금 B가 월세를 미납해서 소송을 진행했는데 ...(중략) 영업을 중지하고 부동산을 제게 인도해 주세요. 인도할 때까지 월세를 청구하겠습니다." C는 난감한 상황에 빠졌습니다. 임대차계약 이후 임차인 B가 전대차 계약을 체결하고, 임대차계약에 의해 월세를 임대인(소유자)에게 지급하지 않아 이로 인해 전대차 계약도 해지가 되어버린 것입니다. 요약하자면 사건 진행내역은 이러했습니다. 1. B는 C와 전대차 계약체결 2. A는 B의 월세 미납으로 계약을 해지하고 명도소송을 제기...

수년 전 받은 임대차동의서, 효력 있을까? 2024가단118665 건물인도 수년 전 작성된 임대차동의서의 효력을 주장하며 본인은 적법하다 주장하는 임차인과의 명도소송. 우선수익자(이하 의뢰인)도 몰랐던 이 동의서의 효력은 과연 인정되었을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 ▶ 원고 (신탁사) ▶ 피고들 (위탁자, 임차인) 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 위탁자와 신탁사는 2018. 10. 경 부동산담보신탁계약을 마침으로써 부동산의 소유권은 신탁사로 이전되었습니다. 2. 위탁자는 부동산담보신탁계약 당시 교부받은 수익권증서로 우선수익자(은행)에게 대출을 받았습니다. 그러나 위탁자는 채무를 불이행 하게 되었고, 우선수익자는 이를 이유로 신탁사에 신탁부동산 처분을 청구하여 처분절차가 개시되었습니다. 3. 해당 물건지에는 수탁자(신탁사)와 우선수익자의 동의를 받지않은 임차인이 2024. 2. 부터 임대차계약을 체결하고 전입신고까지 마친 후 부동산을 점유중인 임차인이 있었습니다. 이에 의뢰인은 위탁자와 임차인 모두를 대상으로 명도소송을 진행했습니다. 4. 소송 진행 중 의뢰인도 몰랐던 수년 전의 임대차동의서를 임차인이 증거자료로 제출했습니다. 그러면서 본인은 적법한 절차로 점유중이라 주장했습니다. 사건의 쟁점 및 상대방의 주장 이 사건의 쟁점은 임차인이 제출한 증거자료인 '임대차동의...

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 상가건물이 양도된 경우 임차인의 차임 연체와 임대인의 계약해지 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제10조의8은 “상가건물 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 상가건물 임차인(이하 A)이 3기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지하고 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 상가건물의 소유권이 매매 등으로 기존 임대인(이하 甲)에서 다른 사람(이하 乙)에게 이전되었다면 乙도 A의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이제부터 경우를 나누어 살펴보겠습니다. 연체차임횟수, 연체차임채권의 양도여부를 같이 고려하여 판단한다. 먼저, 乙이 소유권을 이전받은 후에 발생한 연체차임액이 3기분 이상인 경우입니다. 이 때 발생한 차임채권은 乙에게 귀속됩니다. 즉 A는 乙에 대하여 차임을 연체한 것입니다. 따라서 乙은 당연히 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다(상임 §10의8, 대판 2008. 10. 9. 2008다3022). 두 번째 경우는 乙이 소유권을 이전받기 전에 발생한 甲의 연체차임채권을 乙이 양도받지 않은 경우입니다. 이럴 때는 乙이 아니라 甲에게 소유권이전 전에 발생한 차임채권이 귀속됩니다. 즉 A는 乙에 대하여 차임을 연체한 것이 아닙니다. 따라서 乙은 소유권이전 전에 발생한 ...

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 SiX 프리미엄 명도서비스를 통해 의뢰인의 문제를 다르고, 빠르게 해결합니다. 의뢰인을 위한 6가지 프리미엄 서비스 원칙, 지금 소개합니다. 1. 대표변호사 직접 상담 " 명도는 해결합니다!" 명도는 의뢰인의 문제를 완벽하게 해결하기 위해 사건 수임 단계부터 대표변호사가 의뢰인과 직접 상담하고 문제를 해결합니다. 2. 수임료정찰제 " 명도는 투명합니다!" 주관적인 난이도로 수임료를 책정하지 않습니다. 사건유형과 업무 범위에 따라 수임료가 구분되어 있어 원하시는 상품을 자유롭게 구매할 수 있습니다. 3. 수임 후 72시간 이내 서면 컨펌 " 명도는 빠릅니다!" 계약 후 72시간 이내 자료 검토부터 서면 작성과 컨펌까지 사건이 빠르게 진행될 수 있도록 완벽한 시스템을 구축하고 있습니다. 4. 실시간 내사건 보기 "명도는 다릅니다!" 당사 홈페이지 내사건보기 서비스를 통해 의뢰인이 진행 중인 내사건 현황을 언제 어디서나 24시간 직접 확인 할 수 있습니다. 5. 일일사건관리 " 명도는 치밀합니다!" 사건 진행 중 필요한 법률 행위를 일일사건관리를 통해 꾸준하고 치밀하게 관리하여 사건이 지연되지 않도록 하고 있습니다. 6. 강제집행완료보고 " 명도는 자신있습니다!" 복잡한 집행 절차가 제대로 진행되었는지, 비용은 적절하게 산정되었는지 강제집행완료 보고를 통해 의뢰인의 궁금증을 확실하게 해결해 드립니다. ...

법무법인 명도입니다. "이자 감당 안 돼"…'영끌족' 임의경매 쏟아져 한국경제 - 심은지 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 1월 10일자 한국경제 ' "이자 감당 안 돼"…'영끌족' 임의경매 쏟아져' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 부동산을 담보로 빌린 대출 이자를 감당하지 못해 경매시장에 나온 ‘임의경매’ 물건이 쏟아지고 있다. 전국 집값이 최고가를 찍은 2021년께 집을 구한 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람) 매물이 경매시장에 등장해 지난해 경매 신청 건수는 2013년 후 최대치를 기록했다. 서울 대치동 은마아파트처럼 1년에 한두 건 뜨던 인기 재건축 아파트조차 경매시장에 줄지어 나오고 있다. 10일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 임의경매 신청한 부동산(건물·토지·집합건물)은 13만9869건으로 집계됐다. 2013년(14만8701건) 후 최대 규모다. 2023년 전체 임의경매 신청 건수(10만5614건)를 크게 웃돌고, 2022년(6만5586건)과 비교하면 두 배 수준에 이른다. (중략) 부동산 경기 선행지표로 불리는 경매시장은 모든 지표가 우하향하고 있다. 대출 규제 등으로 매수 심리가 위축된 가운데 탄핵 국면까지 겹쳐 설상가상이라는 얘기가 나온다. (중략) 그동안 서울 평균 낙찰가율을 끌어올린 강남 지역 아파트 매수세마저 쪼그라들었다. 지난달 강...

법무법인 명도 채승우 부대표변호사입니다. 주택 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 이의를 제기한 경우의 법률관계 주택에 대한 임대차계약이 체결된 후 임차인이 주택에서 거주하고 있는 사이에 그 주택이 매매되는 경우가 종종 발생합니다. 이 경우 주택임대차보호법에 의해 매도인인 임대인으로부터 매수인에게로 임대인의 지위가 승계됩니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 특별법인 주택임대차보호법에 따른 효과라고 하겠습니다. 이와 같이 주택이 매매된 경우 매수인이 기존 임대차계약을 승계하게 되므로 임대차보증금 반환채무도 매수인에게 승계됩니다. 이 경우 매도인인 기존 임대인의 임대차보증금 반환채무는 소멸한다는 것이 대법원 판례의 입장입니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 이와 같이 매수인에게 임대인의 지위가 승계되고 따라서 보증금 반환채무도 매수인이 지게 하는 것은 당연히 임차인을 보호하기 위해서라고 하겠습니다. 임대인 승계 이의 - "임대인 지위승계를 거절합니다." 그런데 현실에서는 이와 같이 임차인을 보호하기 위한 특별법과 판례의 입장이 도리어 임차인의 이익에 반하는 결과를 가져오기도 합니다. 즉 매도인인 전 임대인은 자력이 충분하지만, 승계임대인이 된 매수인은 자력이 전혀 없는 데다가 당해 주택의 시가가 폭락하여 소위 깡통이 된 경...

임차인에게 받지 못한 약정 관리비 청구소송 2024가단737 관리비등 계약이 종료된 임차인으로부터 계약 당시 약정한 관리비와 공용수도요금을 받지 못한 의뢰인들. 해당 문제 해결을 위해 다르고, 빠르게 해결하는 법무법인 명도를 찾아주셨습니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 ▶ 원고들 (임대인들, 이하 '의뢰인') ▶ 피고 (임차인, 이하 '상대방') 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 의뢰인은 2015. 12. 15. 이 사건 건물의 소유권을 취득하였고, 상대방은 의뢰인이 소유권을 취득하기 약 2년 전부터 제3자와 함께 이 사건 건물 3층을 임차한 후 이 곳에서 요양원을 운영해오고 있었습니다. 2. 의뢰인은 상대방과 3층에 대하여 임대차기간 2019년 12월경 계약기간 1년(2020. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지), 임대차보증금 2,000만원, 월 차임 190만원, 관리비 30만원, 공용수도요금 10만원을 조건으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 또한 특약사항으로 환경부담금 및 정화조 청소비는 별도로 실비부담 하기로 약정하였습니다. 3. 의뢰인은 2022년 5월 18일 상대방에게 월 차임 3기의 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통지하면서 2022년 5월 31일까지 퇴거할 것을 통보하였고, 위 통지는 2022년 5월 19일 상대방에게 도달하여 임대차계약은 종료되...

법무법인 명도 박일권 차장입니다. 강제집행 완료된 공실 부동산을 위한 효과적인 제3자 침입 방어관리 방안 담보 신탁된 부동산에 대하여 명도소송 판결 이후 불법 점유자가 자진 인도를 하지 않는 경우, 강제집행을 실시하게 됩니다. 강제집행을 완료하여 불법 점유자를 내보내게 되면 해당 부동산은 공실이 됩니다. 부동산이 공실인 상태가 지속될 때 우선수익자인 은행은 제3자 침입이 우려되실 겁니다. 은행이 관리할 때는 공실인 부동산에 직접 방문하여 관리하시는데요. 많은 업무 속에서 직접 방문하는 시간을 내기도 힘들고 특히 담보신탁 부동산의 물건지 주소가 은행과 먼 경우 자주 방문하여 관리하기는 더 어렵습니다. 강제집행 이후 관리 방안 3가지 1. 강제집행 완료 후 현관문 키를 디지털 키 도어락으로 교체 강제집행 일자가 지정되면 집행관과 함께 현장을 방문하여 노무인력들이 부동산 내부의 물품들을 물류창고로 이동시키기 위해 화물 차량으로 짐을 옮기고 내부의 물품이 모두 이동되면 집행은 완료됩니다. 이 때, 기존 잠금장치 대신 디지털 키 도어락으로 교체할 것을 추천드립니다. 보통 주거용 부동산에서는 현관문에 비밀번호를 누르고 들어갈 수 있는 디지털키 도어락을 많이 설치합니다. 디지털 키 도어락 재설치 비용을 아끼고자 비밀번호만 변경하고 재사용을 하는 경우가 많으나 우리가 모르는 제3자가 마스터키를 가지고 있으면 비밀번호를 변경했어도 제3자의 침입을 방...

법무법인 명도입니다. “서울 아파트마저 줄줄이”···9년만에 경매 건수 최다, 올핸 더 많다는데 매일경제 - 위지혜기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2025년 1월 2일자 매일경제 “서울 아파트마저 줄줄이”···9년만에 경매 건수 최다, 올핸 더 많다는데 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 서울 아파트 경매 진행 건수가 급증하며 지난해 9년 만에 최고치를 기록했다. 대출 규제가 강화되고 부동산 시장이 침체되며 거래량이 줄어들자, 경매로 매물들이 대거 몰린 것으로 분석된다. 2일 부동산 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 경매 진행 건수는 3267건, 매각건수는 1442건으로 집계됐다. 2015년(경매 진행 건수 3472건, 매각 건수 1817건) 이후 가장 많은 기록이다. (중략) 한편, 지난해 서울 아파트의 낙찰가율은 92.1%로 전년도(82.5%)보다 9.6%포인트 상승했다. 그러나 여전히 2015년 이후 2번째로 낮은 수치를 기록하고 있다. 응찰자수는 7.38명으로 2022년(4.54명)보다 2.8명 많아 경쟁은 치열했다. 전문가들은 경매 물건이 늘어난 상황에서 올해 경매 시장은 ‘저가매수의 장’이 열릴 것이라는 전망이다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 설명했다. 지난해 하반기 경매에 나온 물건들이 올해 2분기, 3분기 경매시장에 ...

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 경매 시 임차권이 전세권보다 좋은 점 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 민법 제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다 누구나 한두 번쯤 임대차계약 체결 시 주택임대차보호법상 임차권과 민법상 전세권 중 어느 제도가 임차보증금 보호에 더 유리할지 고민을 한 경험이 있으실 겁니다. 특히 임차보증금이 고액에 해당할수록 그 고민의 폭과 깊이는 커지게 됩니다. 전세권과 임차권의 비교 임차인이 전세권과 임차권 중 하나만 선택해야 한다면 당연히 물권인 전세권이 좋은 제도라 할 수 있습니다. 그러나 경매를 염두에 뒀을 때는 오히려 채권인 임차권이 더 유리할 수도 있습니다. 임차인입장에서는 굳이 집주인이 꺼리는 전세권보다 주택인도 시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓는 것이 임차보증금을 지키는 더 좋은 방법이라고 할 수 있습니다. 단, 법인이거나 필치 못할 사정으로 대항요건을 갖추기 어려운 주택임차인, 상가건물 임차인 중 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 ...

온수관 파열로 인한 누수피해 손해배상 소송 2023가단596431 위층 온수관이 파열되어 아래층에 누수피해가 발생했습니다. 그런데 그 피해에 대한 손해배상을 위 층의 소유주에게 청구를 하게 됩니다. 이 사건, 어떻게 해결했을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 ▶ 원고 (아래층 임차인, 이하 '상대방') ▶ 피고 1 (위층 임대인, 이하 '의뢰인') ▶ 피고 2 (위층 임차인, 이하 '임차인') 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 상대방은 경기도 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’) 3층 301호 미용업소를 운영하고 있었습니다. 2. 의뢰인은 이 사건 건물 4층 401호의 소유자이자 임대인이고, 임차인은 이 사건 건물 4층 401호의 임차인입니다. 3. 상대방은 2023. 3. 21. 이 사건 건물 401호의 보일러에 연결된 난방용 온수관이 파열되어 301호 천장과 벽면을 타고 흘러내려 온수의 누수로 인해 스프링클러가 작동해 침수피해가 발생했다고 주장했습니다. 그러면서 인테리어 보수공사, 집기류, 영업손실로 인한 월차임 등을 청구하기 위해 의뢰인과 임차인에게 손해배상 소송을 제기했습니다. 사건의 쟁점 및 상대방의 주장 이 사건의 쟁점은 위층에서 발생한 누수가 아래층에 피해를 줬을 경우 그 피해에 대한 손해배상 책임이 위층 소유주에게 있는가입니다. 상대방은 이 사건 건물 401호...

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 신탁 부동산의 주의사항 등기제도 시행 전세사기는 여전히 심각한 문제인데요, 전세사기에 자주 이용되는 신탁 부동산에 대한 '주의사항 등기제도'가 시행되었습니다. 부동산 등기사항전부증명서(이하 ‘등기’라 합니다.)만 제대로 확인한다면 신탁된 부동산인지 모르고 임대차계약을 체결하는 불상사를 예방할 수 있는 의미 있는 제도입니다. 신탁 부동산, 무엇이 문제인가? 일명 ‘신탁 부동산’으로 불리는 부동산은 소유자가 은행으로부터 돈을 빌리면서 신탁사에 소유권을 이전시켜 담보가 된 부동산을 안전하게 맡겨두는 제도에 따라 신탁사가 소유권을 취득한 부동산을 말합니다. 신탁사가 부동산의 소유권을 취득하는 신탁계약의 종류에는 여러 가지가 있는데, 가장 흔한 것이 신탁사와 부동산 소유자 간의 부동산담보신탁계약입니다. 즉, 부동산의 소유자는 신탁사와 부동산담보신탁계약을 체결하면서 수탁자인 신탁사가 해당 부동산의 소유권을 취득하고, 기존 소유자는 위탁자가 되며 은행은 우선수익자가 됩니다. 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부 관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이어서(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결, 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 참조) 신탁사가 완전한...

법무법인 명도입니다. 서울 대치동 '시대인재' 건물 또 공매행 헤럴드경제 - 홍승희 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 12월 26일자 헤럴드경제 '서울 대치동 '시대인재' 건물 또 공매행' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 서울 강남구 대치동에 위치한 학원 ‘시대인재’ 입점 건물이 공매 매물로 나온 것으로 확인됐다. 이 건물은 은마아파트 입구 사거리의 핵심 학군지에 위치해 있지만, 앞서 15차례나 유찰되고 입찰가도 800억원 넘게 떨어졌다. (중략) 해당 물건은 은마아파트 입구 사거리 남서측 인근에 위치해 주요 학원들이 임점해 있는 건물이다. 대치동의 표상으로 일컬어지는 ‘시대인재’의 별관(스톤관)이 지하 2층과 1층, 5~7층, 그리고 8층에 자리잡고 있으며 강남대성의 문·이과 최상위권 학생들이 강의를 듣고 공부하는 ‘강남대성SII’도 이 건물에 들어가 있다. (중략) 하지만 건물의 감정평가액이 워낙 높게 책정됐고, 매각조건상 입점사의 보증금까지 모두 인수해야하기 때문에 매수 희망자가 나타나지 않고 있다는 게 업계 시각이다. 이 건물 공매 입차 공고에는 “매수인은 공매목적 부동산의 현상 그대로를 인수하며 기존 이해관계자(임차인, 유치권자, 분양계약자 등 포함)들의 정리는 매수인 책임(임대차보증금 반환 포함)으로 한다”고 명시돼있다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매...