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신탁 부동산의 공매 과정과 주의할 점 알려드립니다! 신탁 부동산의 신탁공매가 진행되는 과정과 임대차계약 체결 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 공매(公賣)란? 금융기관 또는 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세·지방세의 체납으로 인한 압류 재산을 처분하는 것으로, 한국자산관리공사가 시행하며 물건이 온비드에 개시됩니다. 온비드(OnBid)란? 재산 및 물품의 관리·처분을 위한 입찰업무를 인터넷상에서 처리할 수 있도록 서비스를 제공하고, 개인회원 등 이용자에게는 입찰 관련 정보 및 전자입찰 참가 서비스를 제공하는 한국자산관리공사가 관리·운영하는 전자자산 처분시스템을 말합니다. 신탁공매 진행 과정(예시) ※ 등장인물 ※ 위탁자 : A 신탁사 : B 우선수익자(은행) : C 임차인 : D A는 사업에 투자할 목적으로 대출을 받기 위해 본인 소유의 부동산을 담보로 하여 B 신탁사와 신탁계약을 맺었고, 신탁사와의 부동산담보신탁 계약과 동시에 부동산의 소유권은 B 신탁사로 이전되어 부동산은 B 신탁사의 소유가 됩니다. ↓ 위탁자이자 전 소유자인 A는 B 신탁사로부터 발급받은 수익권증서로 C 은행에서 대출을 받고, A는 대출금을 변제하기 위해 D 임차인 등 다수의 임차인들과 임대차계약을 맺습니다. ↓ 시간이 흐르고 위탁자 A는 부동산담보신탁 계약 체결 이후 임대차계약을 맺은 임차인들과의 계약 종료일이 다가왔지만, 임차인들의 보증금을 돌려줄...

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 신탁 부동산에 대한 임대차계약 ‘신탁계약’이 체결되어 있는 부동산(아파트나 상가 등)에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 오늘은 신탁 부동산에 대하여 임대차계약을 할 때 주의할 점에 관하여 이야기하려 합니다. 건축주 또는 시행사가 토지 및 건물을 신탁회사에 신탁하고 대출을 받는 경우가 있습니다. 이는 신탁을 통해 안정적으로 자금을 조달할 수 있고, 건축주에 대한 다른 채권자들의 압류, 가압류, 가처분 등과 같은 조치를 방지할 수 있기 때문입니다. 그리고 건축주나 시행사 등 위탁자가 임대차계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이때 임대차계약의 상대방인 임차인은 건축주나 시행사가 임대할 권한이 있는지를 확인해야 합니다. 신탁된 부동산은 아래와 같이 부동산 등기부등본 갑구에서 확인할 수 있습니다. 부동산등기사항전부증명서 갑구 건축주나 시행사가 신탁계약을 체결하면 위처럼 소유권이 수탁자(신탁회사)로 이전됩니다. 그래서 임대차계약을 체결할 때, 건축주나 시행사가 임대권한이 있는지를 확인해야 하는데요. 신탁원부 이는 ‘신탁원부’를 발급받아 보면 확인할 수 있습니다. 신탁원부는 온라인으로 발급받을 수 없으며 인근 등기소를 방문하여 발급받아야 합니다. 신탁원부에는 여러 가지 계약 조항들이 있는데요. 임대차 관련된 조항을 확인하면 됩니다. 신탁원부 보통 신탁 부동산에 대하여 위와 같이 임대차계약을 체결할 때...

신탁의 정의 신탁이란? 믿을 신(信)에 부탁할 탁(託) 위탁자(委託者)가 특정한 재산권을 수탁자(受託者)에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자(受益者)의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계로 일정한 목적에 따라 신탁사(수탁자)에 재산의 관리와 처분을 맡긴다는 뜻입니다. 부동산신탁이란? 부동산신탁이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산의 유지관리나 투자 수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지·관리하거나 혹은 토지를 개발하여 임대하거나 분양하여 수익을 올려 수익자에게 교부하는 행위를 말합니다. 즉, 부동산의 소유자인 위탁자가 신탁사와 신탁계약을 체결하면 수탁자(이하 '신탁사')인 신탁사에게 부동산의 소유권이 이전되며, 신탁사는 부동산을 유지ㆍ보존 하거나 개발하여 수익을 발생시키고 위탁자는 이에 대하여 신탁사에 수수료를 지급합니다. 부동산 담보신탁은? 부동산 소유자인 위탁자가 수탁자인 신탁사와 부동산을 담보로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하면, 수익증권을 발급하여 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도를 말합니다. 일반적으로 부동산 담보신탁이라고 합니다. 즉, 부동산 소유자가 투자 또는 건축, 분양 등의 사유로 부동산을 담보로 신탁사와 신탁계약을 맺고, 발급받은 수익권증서로 은행에서 대출을 받는 것입니다. 임대차계약 시 주의할 점 부동산...

부동산신탁, 무엇을 말하나요? 부동산(담보)신탁은 건물 소유자가 건물의 소유권을 신탁회사에 이전하는 것을 말하며, 건물 소유자는 신탁회사의 소유권을 담보로 은행에 대출을 받게 됩니다. 쉽게 말해, 은행 대출을 쉽게 받기 위해 신탁회사에 소유권을 잠시 맡겨놓는 것을 말합니다. 용어 정리 *이하 정리된 용어 사용 건물 소유자 : 위탁자(소유권을 맡긴 사람) 신탁회사 : 수탁자(소유권을 맡은 사람) 은행 : 우선수익자(위탁자의 채권자, 건물에 대한 공매절차 진행 시 신탁이익을 우선 취득) 위탁자가 부동산담보신탁을 하는 이유? 위탁자는 보통 건물을 건축한 건축업자인 경우가 많습니다. 위탁자는 건물을 신축한 후 분양을 통해 공사대금부터 은행대출까지 감당하는 경우가 많은데, 신축 후 분양중인 상태에서 은행 대출을 받기 쉽지 않기 때문에 은행 대출을 용이하게 받기 위해 신탁을 이용하게 됩니다. 부동산신탁 처분절차(공매) 진행은? 부동산신탁은 위탁자와 수탁자 간의 부동산담보신탁계약서 약정에 따라 처분절차가 진행됩니다. 위에 설명한 담보신탁계약이 체결되었다면, 처분절차는 보통 위탁자가 채무불이행(은행 대출이자 또는 원금 미납)한 경우 진행됩니다. 처분절차 진행과정 일반적인 부동산담보신탁계약에 따름 우선수익자, 수탁자에게 공매개시요청 → 수탁자, 위탁자에게 처분사유해소 최고 → 수탁자, 처분절차 개시 처분절차는? 처분절차는 공매를 얘기하는데, 국가에서...

부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 루쉰(魯迅, 1881-1936)은 중국 문학의 아버지로 불리는 유명한 문학가입니다. 소설 <아Q정전>으로 유명한 사람으로, 문학을 통해 중국 민족의 나쁜 근성을 지적하여 국민성을 자각시키려고 노력한 사람입니다. 그의 글 중 '페어플레이는 뒤로 미루어야 한다.' 에 이런 구절이 있습니다. 페어플레이는 뒤로 미루어야 한다. 나쁜 사람들이 득세하여 선량한 사람들을 학대하고 있을 때 설령 그 누가 공정한 도리를 크게 부르짖는다고 해도 나쁜 사람은 절대 듣지 않을 것이며, 부르짖음은 그저 부르짖음에 그치고 선량한 사람들은 선량한 사람대로 고통을 받게 될 것이기 때문이다. 그러나 어쩌다가 선량한 사람들이 조금 머리를 들게 되면 나쁜 사람들은 으레 물에 빠져야 할 터인데 진심으로 공정한 도리를 논하는 자들은 또 ‘보복하지 말라’, ‘너그럽게 용서하라’, ‘악으로 악을 대항하지 말라’하고 떠들어 댄다. 그러면 이것이 이번에는 헛소리가 되지 않고 효력을 발생한다. 즉 선량한 사람들은 그것이 옳다고 생각하고 나쁜 사람들은 이로 구원된다. 그러나 그자들은 구원된 다음에 득을 보았다고 생각할 뿐 절대로 뉘우치지 않는다. 그럴 뿐만 아니라 그자들은 교활한 토끼처럼 미리부터 굴을 셋씩이나 파놓은 데다가 잘 기어드는 재주까지 있는지라 얼마 가지 않아 여전히 혁혁...

부동산신탁(담보), 신탁공매와 명도 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 연말이 다가오고 있습니다. 누구에게나 한 해의 마무리는 즐겁습니다. 하지만 대출 담당 은행 담당자에게는 연말이 그리 즐겁지는 않습니다. 부동산 담보신탁 계약 위탁자의 대출금 채무 변제가 불이행되면 매년 말 자기자본비율(BIS) 판단하는 데 마이너스 요소가 되기 때문입니다. 게다가 이를 바탕으로 은행은 한 해 손익과 손실을 공시하게 되는데 손실이 클수록 은행은 신규 고객의 유치가 힘들어집니다. 이런 사태를 막기 위해 은행 담당자는 위탁자에게 채무불이행에 대한 독촉을 수없이 합니다. 하지만 위탁자는 태평하게 ‘갚겠다’라는 말만 반복하고, 그 시간은 덧없이 흘러갑니다. 은행 담당자는 더는 안 되겠다 싶어 현장을 가보면 그곳에는 신탁사와 은행의 동의를 받지 않은 불법 점유자들이 살고 있습니다. 그들에게 대체 무슨 권리로 여기에 살고 있냐고 질문하면, 그들은 위탁자에게 받을 돈이 있어서 대신 집에 들어왔다. 위탁자와 정상적인 임대차계약을 맺어 주택임대차법으로 보호를 받는 임차인이라는 등 은행 담당자 속 터지는 소리를 합니다. 결국 신탁사를 통해 공매공고를 하여 매수자를 찾지만, 매수자에게 명도 책임이 있어서, 그 누구도 리스크가 있는 부동산은 매입하려 하지 않기에, 공매공고된 담보신탁 부동산은 유찰되고 맙니다. 또한 은행 상급자들은 은행 담당자에게 왜 부...

[법무법인 명도] 신탁공매, 우선수익자의 명도소송 활용법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 설산(雪山)의 한고조(寒苦鳥) 아주 먼 옛날 설산(雪山)이라는 산이 있었습니다. 이 산은 일 년 내내 추운 곳으로 항상 눈이 쌓여 있어 설산(雪山)이라 불렸습니다. 이곳에는 한고조(寒苦鳥)라는 새가 살고 있었습니다. 한고조는 낮에는 따뜻한 햇볕과 설산의 화려한 풍경에 눈이 팔려 노느라 정신이 없이 지내다가 둥지를 짓는 것을 잊고 맙니다. 추운 밤이 되면 낮 동안 둥지를 짓지 않았던 한고조는 밤새도록 혹독한 추위와 매서운 바람을 맞으며 괴로워합니다. 그리고는 결심하죠. 내일은 날이 밝으면 반드시 따뜻한 둥지를 짓고 말 것이라고, 하지만 다시 날이 밝으면 지난 밤의 추위는 잊어버리고 자신이 무슨 결의를 했는지도 잊은 채 하루를 불태우며 한고조는 놀았습니다. 이렇게 한고조는 추운 밤에는 “둥지를 짓자!”라고 결의하고 낮이 되면 “까짓거 내일 하지 뭐”라는 어리석은 생활을 반복합니다. 이 이야기는 불교 설화로써 괴로운 처지를 개선하지 않고 반복하는 인간의 어리석음을 한고조에 빗대어 비유하고 있습니다. 업무와 관련된 이야기로 돌아와 보겠습니다. 우선수익자인 은행에서는 위탁자(채무자)의 부동산담보신탁 (이하 담보신탁) 채무 불이행 때문에 항상 고통을 겪습니다. 우선수익자가 위탁자에게 담보신탁 채무를 갚아달라고 요청하면 위탁자는 ‘반드시 ...

[법무법인 명도] 신탁공매와 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법원경매는 경매신청 후 매각허가가 결정되고 경락인의 소유권이전등기가 완료된 경우 말소기준 권리와 그 이후 설정된 권리들은 매각을 사유로 전부 소멸하게 됩니다. 대항력 없는 임차인 등은 배당요구를 통해 우선변제권리를 행사를 할 수 있지만, 경락인의 소유권이전등기가 완료된 이후엔 권리가 전부 소멸되기 때문에 경락인을 상대로 점유권 등의 권리를 주장할 수 없으며, 소유권이전등기 이후엔 불법 점유로써 부동산인도명령 신청을 통한 강제집행 대상자가 되게 됩니다. 신탁공매는 위와 같은 법원경매가 아니므로, 점유자 등을 상대로 명도소송 등을 진행하여 집행권원을 득하는 과정이 필요합니다. 쉽게 말해, 점유자가 경락인에게 부동산을 인도해야 하는 의무가 있는지에 대한 법원의 판단이 필요한 겁니다. 소송을 통한 권리 의무의 확정 없이 신탁공매를 통해 부동산을 낙찰받았다는 사정만으로 점유자에게 인도를 강요하거나, 강제 개문 등으로 점유를 해제시키는 자력구제의 행위는 모두 불법행위에 해당하며 낙찰자의 점유침탈에 대항하여 점유자가 자력구제로써 이를 다시 침탈하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서, 신탁공매를 통해 부동산을 낙찰받았다면 점유자가 자진인도하지 않는 경우 명도소송이 필수적이라 할 것입니다. 1. 전문가의 필요성 보통 신탁부동산의 점유자의 경우 수탁자인 신탁사 동의 없이 ...

[법무법인 명도] 명도소송과 부동산담보신탁 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약 시 해당 부동산의 등기부등본을 꼭! 확인하셔서 임대인과 소유자가 동일한지 확인하셔야 합니다. 만약 신탁을 원인으로 소유권이 신탁사로 이전됐다면, 소유권자에게 임대차계약에 대한 확인을 받으셔야 하며, 소유권자의 동의 없이 임대차계약을 체결하게 된다면 임차인은 소유권자에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 1. 신탁부동산 신탁부동산이란, 건물 소유권이 신탁회사로 이전된 부동산을 말합니다. 소유자는 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받기 위하여 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 ‘소유권’을 담보로 신탁계약을 체결한 후, ‘신탁계약서’를 담보로 우선수익자로부터 대출을 받게 됩니다. 2. 소유권이 누구에게 있는지 확인하려면? 예시) 소유권자 : 수탁자 부동산 등기부등본 상 ‘갑구’에서 소유권에 대한 사항을 확인할 수 있습니다. 3. 신탁부동산에 대한 임대차계약 체결 시 주의할 점 부동산의 소유자 동의 없이 한 임대차계약은 당연히 불법이므로, 수탁자로부터 명도소송을 당하게 된다면 임차인은 위 소송에 대항할 수 없습니다. 그렇기 때문에 부동산 등기부등본을 확인하신 다음, 소유자인 수탁자에게 임대차계약에 대한 동의를 반드시 받으셔야 합니다. 그러나, 수탁자의 동의를 받기는 쉽지 않습니다. 위탁자는 신탁계약 시, 임대차계약을 체결하지 않는 조건으로 ...

[법무법인 명도] 부동산담보신탁과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ‘오피스텔 전세 사기’ 집 구하기가 하늘의 별 따기인 요즘, 이런 헤드라인의 기사를 종종 접하실 겁니다. 1. 신탁 부동산이란? 쉽게 말해, 건물 소유권이 신탁회사로 넘어간 부동산을 말합니다. 부동산 소유자(이하 ‘위탁자’)가 소유권을 이전하면서까지 신탁 계약을 체결하는 이유는 대출을 최대한 많이 받기 위함인데, ‘소유권을 담보’로 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 신탁계약을 체결하고, ‘신탁계약서를 담보’로 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받게 됩니다. 2. 신탁 부동산임을 확인하려면? 건물 등기부등본에서 소유권에 대한 사항인 ‘갑구’를 확인하셨을 때 소유자가 수탁자임을 쉽게 확인할 수 있습니다. 건물 등기부등본만 확인해도 소유자가 수탁자임을 알 수 있는데.. 왜 신탁 부동산에 대한 전세 사기 등이 빈번히 발생하고, 수탁자는 점유자를 불법점유자라 하고 명도소송을 하는 걸까요? 그 이유는 간단합니다. 위탁자와 수탁자는 부동산담보신탁계약서를 체결함에 따라 소유권은 수탁자에게 이전되어 부동산의 소유자는 수탁자이기 때문입니다. 부동산의 소유자 동의 없이 한 임대차계약은 당연히 불법입니다. 법률과 판례에서는 위 점유자의 임대차계약 행위를 ‘악의’라고 판단합니다. 쉽게 말해, 위탁자와 수탁자간의 신탁계약 내용과 상관없이 임대차계약의 기본인 ‘등기부...