2015년 한달살기 열풍에 제주에 사람이 몰려들었다. 제주에 부동산 투자이민제도가 도입되면서 중국 투자자본이 대거 들어와 제주의 땅과 건물을 매입하기 시작했다. 중국인 관광객까지 쏟아졌다. JTBC '효리네 민박'이 히트하면서 국내에도 제주가 휴식처로 주목받기 시작했다. 제주에서의 삶은 로망을 불러일으키키에 충분했다. 제주로 이사하는 인구가 급증했고, 언론에서는 이를 '제주이민'이라 불렀다. 나는 이 시기를 주목했다. 너무 많은 인구가 갑자기 유입된 터라 주택 공급이 부족해질 수밖에 없는 상황이었다. 하지만 빌라를 지을 수 있는 제주도의 토지 가격은 아주 저렴한 수준이었다. 경기도에서는 평당 800~1,000만 원에 토지를 매입해 신축하면 2억 원 초중반 정도의 금액으로 분양할 수 있었는데, 제주도에서는 토지를 평당 100만 원에 매입한 후 신축해도 비슷한 가격으로 분양이 가능했다. 빌라는 6~8개월이면 건축할 수 있다. 짧은 기간에 큰 수익을 기대할 수 있는 것이었다. 나는 제주로 건너가 빌라 건축이 가능한 토지를 매입하기 시작했다. 준비한 투자금으로 토지 매입을 마치고 나니 예상대로 토지 가격이 무섭게 치솟기 시작했다. 30~50만 원 수준이던 토지가 금세 100만 원이 되었다. 며칠이 지나니 150만 원이 되었다. 제주 역사상 경험해보지 못한 토지 상승장이 펼쳐진 것이다. 시장에 나와 ...
나는 일개미다. 내 몸을 혹사해 일만 하는 일개미. 부모님도 일개미였다. 식당을 하셨기에 나는 6살부터 배달도 다니고 서빙을 도왔다. 집도 없었다. 손님이 모두 가시고 나면 테이블을 치우고, 이불을 깔고 잠들면 그것이 내 잠자리였다. 테이블 한쪽 구석에서 숙제도 하고, 공부도 하고, 꾸벅꾸벅 졸기도 했다. 중학교 2학년 여름, 엄마가 뇌출혈로 쓰러지셨다. 식당은 문을 닫았다. 아빠는 내가 실업계 고등학교에 진학해 취업하기를 원하셨다. 엄마는 끝까지 공부시켜주겠다며 인문계를 보내주셨다. 마음이 편치 않았다. 결국 학교를 그만두고 취업하겠다고 했고, 아빠는 잘 생각했다고 하셨다. 그때였던 것 같다. 이 지긋지긋한 상황에서 벗어나고 싶었다. 간절했다. 서울에 도망치듯 올라왔다. 수중에는 단돈 40만원이 전부였다. 서울생활은 쉽지 않았다. 아무리 힘을 내고 웃어보려 해도 생활은 녹록치 않았다. 방황하다 남편을 만났고, 안산에 2000만원짜리 전셋집에서 신혼생활을 하며 첫 아이를 낳았다. 내 나이 스물일곱이었다. 악착같이 일해 돈을 모았다. 친정도 시댁도 기댈 수 없었다. 셋이 전부였다. 아등바등…그래 그 말이 꼭 맞다. 그렇게 살았다. 어려웠지만 철칙은 있었다. 내 아이만큼은 외롭지 않게 키우고 싶었다. 그래서 아이가 어린이집에 있는 시간만 할 수 있는 일을 찾았다. 어린이집 시간제교사, 보조사무원, 빵집알바, 주유소...
자본주의 사회에서 사람은 돈을 기준으로 신분이 나뉜다. 돈을 부리느냐, 돈의 노예가 되느냐에 따라 사람의 인생은 완전히 달라진다. 연봉이 높은 직장에 다니든, 노후가 보장되는 공무원이나 전문직이든 돈을 벌기 위해 노동을 해야 한다면 돈의 노예다. 대부분의 사람들은 돈을 벌기 위해 하루하루 일하고, 그렇게 번 돈이 바닥날까 마음껏 쓰지 못한다. 돈의 노예임을 부정하기 힘들 것이다. 만약 현재의 직업이 정말 원하는 일이라도, 월급 받지 않고 일을 계속할 수 있는 사람이 몇이나 되겠는가. 그럼 돈의 주인은 누구일까. 돈이 많으면 돈의 주인이라고 할 수 있는 걸까. 아니다. 아무리 돈이 많아도 돈에게 일을 시키지 않는다면 그 돈의 임시 보호자일 뿐이다. 돈의 진정한 주인은 '돈에게 일을 시키는 사람'이다. 나는 어떻게 하면 돈에게 일을 시킬 수 있을지 고민해왔다. 수익률을 높이는 방법 중 하나는 부동산을 시세보다 저렴하게 매입하고 레버리지를 최대한 활용하는 것이었다. 현금 1400만원을 투입했던 상가 사례 1억 9000만 원에 경매로 나온 25평의 2층 상가를 9,870만 원에 매입했다. 6,900만원의 대출을 받았고, 새로운 임차인과 보증금 2,000만원/월세 110만원으로 계약했다. 결국 970만원에 취득세 약 395만 원을 더해 총 1,365만원으로 상가 하나를 갖게 되었다. 이렇게 내 돈에게 일을 시키기 위한 준...
'돈이 돈을 번다'는 말을 들어보지 못한 사람은 없다. 보통 '돈이 있는 사람들만 돈을 번다'는 뜻으로 쓰이는데 100% 틀린 말이다. 아무리 부자일지라도 제대로 준비하지 않는다면 돈을 잃는 것이 당연하다. 소문에 주식을 매입하고, 폭락장에 마음 졸이고, 엉뚱한 부동산을 분양받아 발을 동동 구르는 사람이 많다. 돈이 돈을 벌어오도록 하려면 자금이 많고 적고를 떠나 항상 공부해야 한다. 부자들은 모든 돈을 은행에 맡기지 않는다. 그건 어리석은 일이다. 돈이 돈을 버는 시스템을 갖춰야만 진정한 경제적 자유를 얻을 수 있다. 이 시스템을 갖추기 위해서는 돈에게 일을 시키는 방법을 알아야 한다. 똑같은 돈을 갖고도 여유롭게 사는 이들이 있는 반면, 누군가는 쪼들리는 삶을 산다. 이들에게 어떤 차이가 있는 걸까? 똑같이 5,000만원의 종잣돈이 있고, 월급을 200만원 받는 A와 B가 있다고 하자. A는 모든 돈을 은행에 맡기고, 생활비를 제외하고 매달 남은 돈을 저축한다. 통장에 차곡차곡 쌓여가는 돈을 보며 다음달에는 더 많이 저축해야겠다고 생각한다. B는 대출을 활용해 5,000만원의 자금으로 상가를 매입하기로 한다. 임차인의 보증금을 받으니 대출금을 제외하고 실제 투입된 현금은 3,000만원 정도. 이후 상가에서 받는 월세수익은 월급+@의 현금흐름이 된다. A와 B가 동일하게 소비한다고...
어린시절부터 돈이 많았으면 좋겠다고 생각했다. 누구보다 간절했다. 하지만 내게 돈 버는 방법을 알려주는 사람은 어디에도 없었다. 가난한 아버지에게도, 주변 사람에게도. '돈을 밝히는 것은 나쁜 것'이라는 말이 돌아왔다. 덕분에 학창시절에는 좋은 대학에 들어가는 것이 목표였다. 대학에 들어가서는 좋은 직장에 들어가는 것이 목표였다. 보통 사람의 인생이 그러하다. 대학을 졸업하고 취업해 결혼하고 아이를 낳고 키우며 회사의 연봉에 맞춰 알뜰살뜰 쓰고 노후도 준비한다. 주변 모두가 그렇게 살다보니 나 또한 그것이 정답이라 여기며 살아간다. 나에게 그런 순탄한 삶은 보장되지 않았다. 그래서 나는 조금 더 빨리 부자가 될 수 있었던 것 같다. 어느 날 이메일 하나가 눈에 띄었다. "저는 40대 의사입니다. 상가를 임차해 개인병원을 운영하고 있습니다. 저는 의사집안에서 자라 개원할 당시만 해도 이렇게 사는 것이 당연하다고 생각했습니다. 하지만 요즘들어 후회가 밀려옵니다. 버는 돈만 보면 다른이들보다 여유롭게 살 수는 있습니다. 하지만 이렇게 내 시간 없이 일해도 부자는 될 수 없음을 느낍니다. 지금보다 더 많은 돈을 벌 수 있다면, 그것은 그만큼 나의 시간이 더 투입되었음을 의미할 것입니다. 그동안 해온 것이라고는 공부밖에 없고, 돈 버는 방법에 대해서는 전혀 모릅니다. 저 같은 사람도 부자가 될 수 있을까요?...
부동산 경매를 공부하기 시작했다면 반드시 공매도 병행해야 한다. 경매만 알고 공매는 모른다면 기껏 농사지어 놓고 요리해먹지 못하는 것과 같다. 경쟁이 치열한 경매와 달리 공매시장에서는 매력적인 물건도 저가에 낙찰되는 경우가 많다. 동일한 물건을 대상으로 경매와 공매가 동시에 진행된다면 보통 공매 낙찰가가 10~20% 저렴하다. 물론 '경매처럼 인도명령 제도가 없어 명도가 어려울 것'이라는 우려도 있다. 그러나 이도 점유자의 상황과 법적절차를 통해 적절한 조치만 취한다면 크게 어렵지 않다. 경매에서도 법적절차의 마지막인 강제집행까지 가는 경우는 아주 드문 케이스다. 공매는 무엇이고, 어떻게 진행되는지, 경매와의 차이점은 무엇인지에 대해 알아보자. 한국자산관리공사(KAMCO) 공매란? 온비드는 한국자산관리공사(=캠코)가 관리 및 운영하는 공매입찰 전문사이트다. 공매는 현장입찰을 하지 않고 오직 온비드 전자입찰(www.onbid.co.kr)를 통해서만 입찰할 수 있다.(수의계약 제외) 법원에 직접 방문해야만 하는 경매와 달리 직장인들도 업무에 방해받지 않고, 연차를 쓰지도 않으며 입찰부터 낙찰까지 가능하다. 공매는 오직 매각을 위한 물건만 있는 것이 아니다. 물건의 종류와 채권자 및 수탁자의 의뢰형태에 따라 매각하는 물건이 있고, 임대도 경우도 있고, 수의계약을 할 수 있는 물건도 있다. 공매물건의 종류는 부동...
비싼 강의, 수백만원짜리 멤버십, 공동투자 유도 안하는 곳은 없을까? 재테크를 공부하려 수많은 채널을 찾아봤지만 하나같이 그 끝은 유료강의나 멤버십으로 연결되는 것을 보고 답답했다. 모두가 처음에는 선심쓰며 투자 노하우를 제공하는 것처럼 보였으나, 맛보기 뒤에는 항상 수십~수백만원의 비용을 요구했다. 이런 틈바구니 속에서 찾아낸 곳이 행복재테크였다. 수많은 강의(공동투자) 유도 커뮤니티 중 중 유일하게 회원들이 중심인 곳이었다. 행복재테크는 크게 네이버 카페(커뮤니티), 행크TV(유튜브), 도서출판 지혜로(출판), 행크에듀(강의)로 구성되어 있다. 강의·스터디가 개설되어 있기는 하지만, 커리큘럼 내 채널만 잘 활용해도 돈 들이지 않고 부동산(창업)에 대한 기초지식을 익힐 수 있다. 회원들의 실제 경험담도 제한 없이 찾아볼 수 있고, 질문과 상담을 편하게 할 수 있는 커뮤니티도 행크가 유일하다. 행복재테크를 통해 공부를 시작한 방법은 다음과 같다. 송사무장 칼럼 읽기 송사무장 강연 모습 행복재테크를 대표하는 투자 전문가 송사무장의 블로그는 '왜 경제적 자유를 추구해야 하는지' 이해하고 미래를 계획하기 적합한 내용을 담고 있다. 그중에서도 [경제적 자유 문턱에 서서](3편)는 대학 졸업 후 어학연수 자금을 마련하기 위해 나이트클럽에서 일하기 시작한 그가 경매를 시작으로 부동산투자를 통해 경제적 자유를 이뤄낸 ...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 경·공매 공부하는 많은 분들이 '판례는 너무 어렵다'고 호소합니다. 권리분석과 판례 적용이 어려운 물건보다 수익이 적더라도 권리관계가 쉬운 물건을 선호하는 것은 당연합니다. 하지만 아무 문제없어 보이더라도 숨겨진 1인치로 인해 보증금을 잃거나 큰 문제가 되는 경우가 종종 있습니다. 도서출판 지혜로의 책 「송사무장의 공매의 기술」을 통해 판례의 중요성에 대해 간단히 알아보겠습니다. 경공매의 고수가 되려면 이론을 익히고 이를 실전에 접목시킬 수 있어야 한다. 하지만 대부분은 판례를 보는 것을 어려워한다. 읽더라도 단순히 읽는 것으로만 끝내는 경우가 많다. 탄탄한 실력을 쌓으려면 인터넷에 있는 부정확한 정보에 의존하지 말고, 애매한 물건을 접했을 때 판례를 찾아 답을 얻을 수 있어야 한다. 채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 성립하지 않는다! 위 대법원판례는 임차인이 임대차계약을 체결하고 보증금을 납부한 뒤 해당 부동산에 주민등록을 하고 사용·수익을 했다고 할지라도, 만약 그 임대차보증금이 채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다는 것이다. 또한 판례를 자세히 살펴보면 채권을 임대차로 전환했다는 사실만으로 대항력이 부정되는 것이 아니다. 임대차보증금이 본래 임대시세와 현저한 차이를 보이기에 법원에서 주거임차인으로 인정하지 않은 것을 알 수 있다 (이 부분...
투자에 대출을 활용하는 것은 당연하다. 그런데 대출상담사나 법무사 직원이 안내하는 대로 대출을 받는 사람들이 많다. 동일한 부동산이라도 더 높은 비율의 금액을 해주거나 더 낮은 금리, 중도상환수수료율 등이 차이나는 경우가 많다. 대출을 잘 받는 것도 기술이고, 단순히 높은 비율만 택하는 것이 아니라 본인의 투자목적에 맞는 상품을 골라야 한다. 특수한 권리가 있는 물건의 경우 낙찰자의 대처능력에 따라 대출가능여부가 결정되기도 한다. 1. 대출은 어느정도 활용하는 것이 좋을까 단기차익을 생각하고 매입하는 부동산은 높은 비율로 대출을 활용할 경우 현금투자만 했을 때보다 수익률을 높일 수 있다. 단, 매매가 수월한 물건(아파트, 빌라, 오피스텔)이 아닌 근린상가, 근린시설의 경우 매도 시점까지 발생하는 대출이자가 부담될 수 있다. 임대목적으로 부동산을 매입했을 경우 조금 더 유연하다. 중도상환수수료가 있더라도 고정금리의 장기상품을 선택하는 것이 좋다. 단기상품의 경우 1년 마다 연장해야 하는 번거로움이 있다. 2금융권 상품의 경우 초기 금리는 낮아 좋은 상품으로 보이지만, 대출을 실행하고 몇 개월 후부터 높은 비율로 금리를 계속 올리는 경우가 있으므로 주의해야 한다. (1년간 저금리로 대출을 해주지만, 이후 대출 연장시 높은 금리로 유도하기도 한다) 2. 특수권리가 있는 물건을 낙찰 받았을 경우 대출을 받는 방법 특수권리가 있는...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. '하락장이 깊어져 모두가 패닉에 빠졌을 때, 고수들은 서서히 움직이기 시작한다'는 말이 있습니다. 최근 일부 부동산 전문가들이 '바닥을 찍었다'는 분석을 내놓고 있습니다. 다시 투자자들이 움직이기 시작할지는 미지수지만, 이런 때일수록 장기적인 투자계획을 세우고 내게 맞는 분야를 공부해야 합니다. 이 시기 어떻게 움직여야 하는지 투자공부를 망설이는 분들을 위해 「송사무장의 부동산 공매의 기술」 중 '투자가 어렵다고 느껴질 때' 칼럼 일부를 재편집해드립니다. 절약, 적금, 직장에서 살아남는 것이 정답이라고 생각하는 사람은 아무리 열심히 살아도 부자가 될 확률이 매우 낮다. 월급만으로는 결코 집 한 채 장만하는 것도 힘들고, 자녀 교육조차 제대로 할 수 없는 것이 현실이다. 계획성 없이 흐르는 대로 살다가는 노후에 집 한 채에 의존해 살아갈 수가 있다. 그래서 많은 사람들은 현실의 벽을 뛰어넘기 위해 투자를 공부한다. 어떤 분야든 투자를 통해 수익을 낸 다는 것은 그리 녹록치 않다. 여러 경로로 자극을 받아 공부를 시작하지만, 막상 뛰어들고 보면 생각보다 공부해야 할 것이 많다. 공부가 됐다고 실전에 뛰어들면 벽이 있다고 느끼게 된다. 나는 진입장벽이 높거나 여러 단계를 거쳐야 수익을 올릴 수 있는 귀찮은 투자방법을 좋아한다. 내가 쉽게 얻은 정보는 남도...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 시장의 불확실성이 증가하면서 투자용 부동산을 보유한 분들은 '매도 적정시기'에 대한 고민을 털어놓고는 합니다. 「송사무장의 부동산 공매의 기술」과 행크TV '송사무장쇼'를 통해 송사무장(송희창)님이 설명하는 최적의 매도 시점, 차별화된 전략에 대해 전해드리겠습니다. 처음 투자를 시작했을 때 단기투자도 많았지만, 어느정도 자산을 형성하면서부터는 중장기 투자를 지향하고 있다. 처음 투자를 시작한 시점에는 보다 큰 투자금을 만들기 위해 단기투자를 선호했다. 그러나 그동안의 투자결과를 정리해보면 단기투자를 여러번 반복했을 때보다 중장기 투자 한번으로 더 큰 수익을 얻는 경우가 많았다. 중장기 투자에서는 매입단가보다 중요한 것이 적절한 매도타이밍을 결정하는 것이다. 처음에는 얼마나 싸게 매입하는지에 초점을 두지만, 투자를 거듭할수록 얼마나 적절한 시기에 팔 수 있는지도 중요하다는 것을 깨닫게 된다. 매도 시점은 어떤 기준으로 결정해야 할까? 그동안 같은 주제의 질문을 계속해서 받는 것을 보면 대부분이 궁금해하는 부분일 것이다. 사실 부동산 전문가일지라도 하나의 물건을 놓고 미래를 정확하게 예측해 결론내리는 것은 무척 힘들다. 시세에 대한 변수, 정부의 정책 변화, 금리 등 외부환경에 워낙 민감하게 반응하는 것이 부동산이기 때문이다. 그래서 모든 사람이 마지막 결정을 내리기 전까지 갈팡질팡한다....
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. '부동산 공매' 하면 경매보다 어려워 보이는 명도 문제로 인해 아예 쳐다보지도 않는 분들이 많습니다. 그러나 평일 시간을 마음대로 뺄 수 없는 직장인이라면 경매보다 공매가 확실히 유리할 수 있습니다. 아래 「송사무장의 부동산 공매의 기술」 저자 송사무장(송희창)님의 이야기를 통해 큰 힘 들이지 않고 수익을 올릴 수 있는 신기한 방법에 대해 알아보겠습니다. 국세징수법 제78조 제1항에는 '매각결정 이후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 압류와 관련된 체납액 및 체납처분비를 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우에 가능하다'라고 기재되어 있다. 즉, 매각결정이 확정된 이후 체납자가 공매절차를 취소시키려면, 반드시 낙찰자의 동의가 있어야만 가능하다. (잔금납부를 하지 않았더라도) 간혹 체납자가 공매 진행을 몰랐거나 방심하고 있던 경우, 낙찰 후 낙찰자에게 합의를 요청하는 경우가 있다. 아래 경우처럼. 단독주택(다가구)이 감정가격에서 50%까지 유찰되어 있었다. 토지가격만 감안해도 충분히 메리트 있었다. 임차인 전체가 배분요구신청을 하지 않았기에 단독 낙찰받았다. 단독주택이 공매로 진행된 사연 지금이야 누구든 건강보험 혜택을 누리지만, 예전에는 아무나 가입하지 못하고 소수 직장인들만 '직장의료보험'의 혜택을 누렸다. 그 시절 직장인이던 남편이 갑자기 사고로 세상을...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 최근 부동산 경매 물건이 급속도로 늘고 있습니다. 급매보다 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 장점으로 인해 지금 부동산에 투자하고 싶은 분들 중 많은 분들이 경매를 공부해볼까 고민한다고 합니다.시중에는 적은 투자금으로 엄청난 수익을 올렸다는 유튜브 영상과 책이 아주 많습니다. 그러나 많은 콘텐츠들이 100% 신뢰하기는 어렵습니다. 하지만 아래 '초보자가 좋은 물건을 고르는 방법'에 대한 글을 읽어보면 경매 역시 급매와 같이 부동산을 매입하는 하나의 방법일 뿐이라는 말을 이해하게 될 것입니다. 1. 잘 아는 지역부터 살펴보자 경매를 처음 시작하는 사람이라면 살고 있는 지역이나 잘 아는 곳을 먼저 선택하는 것이 좋습니다. 익숙한 만큼 더 많은 정보를 쉽게 접할 수 있기 때문입니다. 부동산을 공부하기로 마음먹었다면 지금부터라도 귀를 열고 집 근처 부동산을 이웃 삼아 자주 들러보는 것이 좋습니다. 그리고 시청 홈페이지나 지역신문도 관심 갖고 살펴보면 이제껏 모르고 있던 지역에 대한 많은 정보들을 얻을 수 있습니다. 과거에 우리동네에 다리가 놓이고, 지하차도가 뚫리는 것이 나와 무관한 일이라고 생각했다면, 부동산을 공부한 이후부터는 이를 통해 지역이 어떻게 움직이고 변화되는지 상상할 수 있습니다. 그리고 이런 관심과 상상은 수익의 밑거름이 됩니다. 사진=부천시청 2. 감정가 낮은 물건 경매 매물은 일반...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 부동산시장이 얼어붙으면서 각종 분쟁에 휘말리는 경우가 늘고 있습니다. 행복재테크에도 경매와 공매를 비롯해 상가임대차계약, 전세사기 등으로 인해 대처방법을 묻는 분들이 많습니다. 각종 분쟁을 시작해야 할 경우 가장 먼저 해야 할 일이 일종의 '선전포고'라고 할 수 있는 내용증명을 보내는 것입니다. 하지만 왜 어떻게 쓰고 보내야 하는지 확실하게 알고 있는 분들은 그리 많지 않습니다. 그래서 『한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술』 일부를 통해 내용증명은 무엇인지, 어떻게 쓰고 보내야 하는지에 대해 확실하게 알아보겠습니다. 내용증명이란? 내용증명은 자신의 의사를 공신력 있는 기관을 통해 상대에게 전달하는 것을 말합니다. 향후 소송을 할 경우를 대비해 권리자가 채무자에게 언제, 어떤 내용의 '의사표시'를 했다는 사실을 증명하기 위한 증거를 확보하는 과정입니다. 또한 본격적인 법적 절차(명도소송, 점유이전금지가처분 등) 채무자를 심적으로 압박해 자발적 이행을 촉구하는 기능도 있습니다. 경매·공매에서는 낙찰자가 점유자를 상대로 명도를 진행하거나, 관리사무소와 체납관리비를 두고 협상을 진행하는 과정에서 큰 역할을 할 수 있습니다. 1) 증거 보전은 왜 필요한가 민사소송절차에서 당사자 사이에 다툼의 여지가 있는 사실은 증거에 의해 인정할 수 있어야 합니다. 그 증거로는 열 명의 증인보다 한 장의 문...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 최근 금리인상으로 인해 부동산시장이 위축되면서 부동산경매에 대핸 관심이 늘고 있습니다. 경매의 가장 큰 매력은 시세, 급매보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다는 것입니다. 그러나 권리분석, 명도 등 사전지식과 '거주자를 내보내야 한다'는 부담 때문에 쉽게 접근할 수 없는 것이 사실입니다. 저렴한 물건의 경우 복잡한 권리관계가 엮여 법률지식이 필요한 경우도 많지만, 큰 규모의 수리가 필요한 경우 등 간단한 문제만 안고 있는 경우도 상당히 많습니다. 행복재테크 칼럼니스트 파이팅팔콘(박희철)님의 서울 한남동 빌라 투자사례를 통해 시세 절반에 매입해 가치를 끌어올리는 투자방법을 알아보겠습니다. 해당 물건은 서울특별시 용산구 한남동에 위치한 빌라입니다. 평당 1억원 이상으로 거래되는 한남더힐과 한 블록 떨어진 곳으로, 두말할 것 없이 투자가치가 높은 입지입니다. 해당 빌라는 실평수 59평으로 5층 건물 중 탑층입니다. 감정가는 15억원, 입찰 당시 같은 평수 매물이 27억원에 나와 있었습니다. 첫 번째 경매에서 파이팅팔콘님은 14억9000만원에 입찰해 패찰했습니다. 당시 낙찰가는 16억8000만원이었습니다. 그러나 불허가되면서 재경매로 나와 두 번째 경매에서 13억원에 입찰해 낙찰받았습니다. 1년 전 낙찰가와 전세가(17억원)보다도 4억원이나 저렴한 수준이었습니다. 싼게 비지떡이라고 하죠....
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 재테크 수단으로 부동산 경매를 공부하는 초보자들의 가장 큰 고민은 아무래도 '명도'가 아닐까 합니다. "못 나간다, 안 나간다, 이사비를 많이 달라, 도로 사겠다"는 등 명도과정에서 수없이 많은 돌발상황이 발생한다는 것은 책 한권만 읽어봐도 충분히 알 수 있는 사실입니다. 당연히 발생할 수 있는 상황에 대해 긴장해야겠지만, 명도가 그리 두려운 과정은 아닙니다. 적어도 경매에서 '법은 낙찰자의 편'이라는 사실만 잘 인식하고 있다면, 충분히 유리한 입장에서 협상을 풀어갈 수 있습니다. 아래 5가지 상황과 명도시 알아두면 좋을 팁을 잘 읽어보세요. 1. "공사·인테리어를 했으니 권리금을 줘야지" 명도 대상이 시설권리금(유치권)을 주장하며 버티는 경우가 있습니다. 정당한 권원(대항력)이 있는지 확인이 필요합니다. 대항력이 없다면 법적절차를 빠르게 진행하는 것이 좋습니다. 내용증명은 미리 보내지 않고, 잔금을 내기 직전(등기시점) 발송합니다. 등기 후 점유이전금지가처분을 빨리 진행하고, 이후 명도소장을 보냅니다. 일주일 단위로 연달아 내용증명과 각종 소장을 받으면 일반적으로 점유자는 강한 압박을 받습니다. 따라서 대부분 점유이전금지가처분 단계에서 합의를 하게 됩니다. 만약 명도소송을 끝까지 한다 해도 소송비용을 청구해 받아낼 수 있기에 큰 걱정하지 않아도 됩니다. 시간이 문제일 뿐, 결국 원...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 부동산 시장이 혼란스러울수록 부동산 경매에 대한 관심이 뜨겁습니다. 그러나 책을 보고 여러 채널에서 강의를 들어도 선뜻 투자에 나서기는 어렵습니다. 무엇보다 목돈이 들어가는 만큼 결정을 내리는 것이 두렵기 때문입니다. 선순위 임차인, 유치권 등 권리분석에 걸림돌이 있는 물건이 아니더라도 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 행복재테크 칼럼니스트 파이팅팔콘님의 이야기를 통해 쉬운 물건으로 대단한 수익을 내는 방법에 대해 알아보겠습니다. 많은 사람들이 경매를 공부한다. 책을 보고 강의를 들어도 자신감을 갖지 못하고 망설인다. 해도해도 공부가 부족한 것 같고, 목돈이 들어가기에 두려움이 앞서기 때문이다. 경매투자는 그렇게 하면 안 된다. 실제로 해보면 투자에 필요한 지식은 얼마 되지 않는다. 전문 투자자들이 알아야 하는 복잡한 권리분석까지 알아둘 필요는 없다. 여윳돈으로 생활비에 보탬이 되어볼까 하는 생각이라면 ‘누구나 할 수 있는 정도의 지식’만 있으면 된다. 아래 물건은 단순한 아파트다. 권리분석에 전혀 문제가 없음에도 시세보다 1억원 가량 저렴하게 낙찰 받았다. 권리분석을 보면 말소기준권리인 근저당 이후 인수되는 권리가 하나도 없다. 소유자는 이미 1년 전 이사한 공실이다. 따라서 명도를 할 필요도 없다. 일단 낙찰만 받으면 수익이 보장되는 물건이었다. 일반적인 물건이라면 권리분석을 하는데...
사촌이 땅을 사면 배가 아프다. 그것도 개발예정지라면 속까지 쓰린 법이다. 주변에 부동산으로 돈을 좀 벌었다는 사람을 찾아보면 열에 아홉은 주택이나 상가 이야기를 한다. 월세를 얼마 받고, 시세가 얼마가 올랐고 하는 식이다. 반면 열에 하나, 주변에서 쉽게 찾아보기 힘든 고수들은 땅에 투자한다. 그리고 믿기 어려울 만큼 엄청난 수익률을 이야기한다. 거짓말처럼 느껴지지만 진짜 그런 세계가 있다. 과거 논에서 아파트가 솟아 올랐다는 부천 중동, 고양 일산, 안양 평촌, 성남 분당, 군포 산본, 수원 광교, 동탄 등의 신도시가 그렇다. 그 동네 살았다면 몇 년 만에 아버지 트랙터를 타던 친구가 벤츠를 타고 나타난 전설적인 이야기를 직접 보거나 들어본 적 있을 것이다. 그건 옛날이야기 아니냐고 반문할 수도 있다. 하지만 지금도 여전히 땅을 통해 엄청난 수익률을 올리는 사례는 계속 등장하고 있고, 조금만 공부해두면 누구나 어렵지 않게 시도할 수 있는 분야도 있다. 광교신도시 전경 대표적인 것이 토지보상 경매다. 땅을 사두기만 했는데 개발되면서 보상금이 나온다? 전생에 무슨 덕을 쌓았길래 그렇게 돈을 벌까 생각하는 것도 무리는 아니다. 방법은 간단하다. 개발사업이 예정된 땅을 찾아 사두기만 하면 된다. 물론 조금만 공부해보면 그런 물건을 찾는 것은 어렵지 않다. 그리고 당연하게도 소유자는 팔려고 하지 않는다. 어려운 ...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 부동산 경매 공부를 조금 했다는 분들이 항상 갖는 궁금증이 있습니다. "건물을 점유하고 있으면 그 토지를 점유하고 있는 게 아닌가?" 이런 질문을 할 정도로면 분명 초보는 아닐 것입니다. 법정지상권은 일반적인 권리분석으로 해결하기 어려운 특수물건의 영역이기 때문입니다. 듣긴 들었는데 긴가민가 애매한, 그래서 쉽게 접근할 수 없는 미지의 영역입니다. 그래서 오늘은 행복재테크 칼럼니스트 Law빈훗(이시훈 변호사)님의 소송 경험담을 통해 법정지상권에 대해 알아보겠습니다. 토지낙찰자A, 건물소유자B, 건물점유자C(임차인, 유치권자)가 있다. 토지만 낙찰 받은 상황에서, 낙찰자는 건물 이해관계인들과의 관계를 정리해야 하기에 소송 등의 절차를 진행할 수밖에 없다. 토지낙찰자 A는 건물소유자 B를 상대로 건물철거청구를 할 수 있다. 건물철거청구와 토지인도청구는 세트다. 다시 말해 토지소유자는 건물소유자를 상대로 건물철거청구와 토지인도청구를 동시에 하게 된다. (법정지상권 성립 여부는 이슈가 있을 수 있다) 그리고 토지를 점유하고 있는 건물소유자에 대해 부당이득반환청구도 할 수 있다. 이 경우 소장 청구취지는 다음과 같이 쓴다. 소장 청구 취지1. 피고 B는 원고에게, 가. 별지 목록 제2항 기재 건물을 철거하고, 별지 목록 제1항 기재 토지를 인도하고, 나. 20XX. X. XX.부터...
안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 인터넷에서 부동산 뉴스 코너를 보면 하락과 반등 관련 기사가 쏟아지고 있습니다. 아직까지 하락장이 지속되고 있는지, 바닥을 찍고 오르기 시작했는지 쉽게 파악하기 어려운 상황입니다. 이런 시기 준비된 부동산 투자자들은 다방면의 경매 물건을 검색하고, 실제 투자에 나서고 있습니다. 저렴하게 매입해 현금흐름을 만들고, 차후 시세차익으로 수익을 실현하는 경매에 대한 관심이 집중되는 시기이기도 합니다. 오늘은 이 시기 성공적인 재테크를 위한 경매 기술의 중요성에 대해 설명한 유튜브 행크TV 송사무장쇼 내용 일부를 전해드립니다. 지금은 부동산 투자하기에 좋은 시기가 아니다. 부동산 전문가 90%가 올해 집값이 하락할 것이라고 예측한다는 기사들이 쏟아지고 있다. 이를 본 대중도 당연히 올해는 집 사는 해가 아니라고 생각한다. 하락할 요소가 남아있고 내년에서야 투자 가능한 시점이 온다고 대부분이 생각한다면, 올해는 부동산 시장이 움직일 수가 없다. 당분간 조정국면은 불가피하다. 부동산은 대중심리와 밀접한 관계를 맺고 있다. 부동산 가격은 가치보다 대중심리에 큰 영향을 받기 마련이다. 보통 매수심리라고 말한다. 매수심리가 살아나는지 여부에 따라 시장은 요동친다. 1986년부터 2023년까지 아파트 주택 매매 가격 지수 추이를 보자. 정책상 공급이 늘어난 해에 충격을 받고 회복했다가, IMF로 다시 ...