9안녕하세요 진짜 전문가 공셈세무사입니다. 주택임대사업자를 등록하면 여러가지 세제혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 단순히 주택을 임대하는 사업자가 아니라 지자체에 장기임대주택으로 등록한 사업자를 말합니다. 주택임대사업자 등록 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 세제혜택을 적용받는 것 아니냐고 생각할 수 있는데요. 보유 주택 수에 따라 임대소득세가 면제되는 경우를 제외하고는 무조건 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 세무서에 하는 사업자등록은 의무사항이지만 지자체에 등록하는 것은 납세자의 선택입니다. 세제혜택이 필요 없다면 세무서에만 사업자등록을 하고 마음대로 임대하고 처분하면 됩니다. 하지만 세제혜택을 받고 싶어서 지자체에도 주택임대사업자로 등록하면 임대주택에 대한 추가 요건들을 충족해야 합니다. 장기임대주택의 요건 우선 장기임대주택은 고가의 주택은 등록해도 세제혜택을 받지 못합니다. 임대개시 당시 주택공시가격이 3억(수도권 지역은 6억)이하의 주택만 세제혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 주택 공시가격이 3억이나 6억을 초과한다면 어차피 세제혜택도 적용받지 못하니 장기임대 등록을 할 이유가 전혀 없습니다. 과거에는 아파트도 장기임대 등록이 가능하였으나 20년 8월 이후부터 민간임대주법이 개정이 되어서 아파트는 더 이상 장기임대등록이 불가능해졌습니다. 따라서 아파트 또한 어차피 장기임대등록이 불가능하니 등록여부를 고...
11안녕하세요. 진짜전문가 공셈입니다. 최근 정부에서 대대적인 부동산 세금 규제완화 정책을 발표하였습니다. 이번에 발표한 세금 완화 정책에는 취득세, 양도세, 주택임대사업자 혜택에 대한 내용이 담겨있는데요. 어떤 내용인지 자세히 알려드리겠습니다. 부동산세금 완화 정책 취득세 우선 취득세부터 살펴볼게요. 취득세는 1주택자는 변동이 없고 2주택자는 중과세율 폐지, 3주택자부터는 세율이 50% 인하됩니다. 유상취득뿐 아니라 증여 취득세율도 인하되는데요. 취득세 인하에 대한 자세한 내용은 하기 포스팅에서 상세히 다뤘으니 참고하시기 바랍니다. [함께 꼭 봐야 하는 글] 주택, 아파트, 부동산 취득세 완화가 정말 가능할까?(다주택자 취득세율) 안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 정부에서 여러가지 부동산 세금을 완화한다고 발표하였는데요. ... blog.naver.com 양도세 양도세율도 화끈하게 완화될 예정입니다. 분양권과 단기 보유에 대한 양도세율이 인하된 것인데요. 최소 60%의 양도세율이 적용되는 분양권도 1년 이상 보유하면 기본세율이 적용됩니다. 아파트 미분양이 많아지자 이를 해결하기 위해 분양권 전매에 대한 양도세를 완화해 준 것으로 보입니다. 현재 다주택자 양도세 중과세율 유예기간은 23년 5월까지인데요. 이 또한 1년 추가 연장 이후 중과세율을 완전히 폐지할 것이라고 합니다. 중과세율 유예기간을 연장하는 것은 시행령 개정이라서 ...
5안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 이제는 종부세도 더이상 부자만의 세금이 아닙니다. 뉴스에 따르면 올해 주택분 종합부동산세 과세 인원이 120만명에 달할 것으로 예상된다고 합니다. 이는 2017년 과세 인원(33만2000명)의 3.6배에 달하는 규모인데요. 주택가격인상과 더불어 공시가격 현실화에 따라 종부세 납부 대상자가 크게 늘어나게 되었습니다. 올해 종부세 고지는 11월 22일쯤부터 시작되며 12월 15일까지 고지서에 나온 종부세를 납부해야 합니다. 종합부동산세 세율 종부세 세율은 과세표준 구간에 따라 적용됩니다. 조정지역 2주택 또는 3주택 보유할 경우에는 중과세율이 적용됩니다. 조정지역 여부는 6월 1일을 기준으로 적용됩니다. 조정지역의 2주택을 보유하였는데 6월 1일 이후에 조정지역이 해제되었더라도 당해연도는 그대로 중과세율이 적용되며 내년 종부세부터 일반세율이 적용됩니다. 종부세 세율의 자세한 내용은 위 표를 참고하시기 바랍니다. 주택임대사업자로 등록하면 종부세가 면제된다. 많은 분들이 종부세를 어떻게 하면 줄일 수 있을지 고민이 되실텐데요. 종부세를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이 바로 주택임대사업자로 등록하는 것입니다. 관할 구청에 10년간 의무임대로 임대주택을 등록하면 그 주택은 종부세가 전혀 과세되지 않습니다. 이를 주택임대사업자의 종부세 합산배제 혜택이라고 합니다. 다만 아파트는 20년 8월 이후부터 임대주택으...
11안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 어느덧 5월 종합소득세 신고가 마지막 주를 향해 가고 있는데요. 오늘은 주택임대사업자 종합소득세 신고에 대해 중점적으로 다뤄보려고 합니다. 제가 그동안 주택임대 소득 신고를 하면서 주택 임대사업자 고객님들로부터 가장 많이 받은 질문을 꼽아 QnA 로 준비해보았습니다. 질문 1. 남편과 공동명의로 한 주택에서 월세를 받고 있습니다. 저는 주부인데 월세 조금 받는 것 때문에 건보료 피부양자 박탈되서 따로 건보료를 내야 한다고 합니다. 건보료 안내는 좋은 방법이 없을까요? 이거 고민하시는 분들 꽤 많습니다. 이 경우 월세 수입을 직장가입자인 남편에게 전부 배분하면 됩니다. 그럼 아내분은 월세 소득이 없게 되므로 피부양자 자격을 그대로 유지할 수 있습니다. 많은 분들이 공동명의 주택은 무조건 지분비율로 소득을 신고해야하는 것으로 알고 계시는데요. 세법에서는 공동명의 사업의 경우 소득 배분 순서는 ① 약정된 손익분배 비율, ② 약정 비율이 없다면 지분비율입니다. 쉽게 말해 반드시 5:5가 될 필요는 없다는 거죠. 단, 세금을 적게 낼 목적으로 악용하시는 건 안됩니다. 조세 회피 목적이 있는 경우 종합소득금액이 많은 자의 소득으로 정해지기 때문인데요. 그런데 사실상 우리는 피부양자 자격 박탈을 피하기 위해 이미 종합소득금액이 더 많은 남편의 소득으로 바꾸는 것이므로 해당 사항이 없습니다. 즉, 월세 소득을 ...
8안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 지난 1월 기획재정부에서 주택임대사업자 거주주택 비과세에 대한 예규를 발표하였는데요. 장기임대주택이 자진, 자동말소된 이후 특례 요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 거주주택을 비과세 적용해 준다는 내용이었습니다. 저도 유튜브 영상 및 블로그로 해당 내용을 다뤘었는데요. 임대주택 등록말소 이후 특례 요건을 충족하지 않아도 임대주택 중과 배제 혜택이 동일하게 적용되는지에 대한 내용은 별개이므로 추가적인 기재부 예규가 꼭 필요하다고 말씀드렸습니다. 얼마전 이에 대한 예규가 드디어 나왔습니다. 장기임대주택자 자동말소 후 특례요건 준수하지 않더라도 양도소득세 중과세 배제 적용 장기임대주택 자동말소 이후 ① 계속 임대 여부, ② 임대료 증액 상한 5% 준수 여부, ③ 세무서 사업자 등록 유지 여부와 상관없이 자동말소 이후에는 무조건 양도세 중과세율 적용을 배제해 준다는 내용입니다. 장기임대주택 자동말소되신 분들은 더이상 신경쓸 것이 없이 편하게 임대주택 중과배제 받고 처분하시면 되겠습니다. 양도세 중과배제 및 장기보유공제는 세트인거 아시죠? 양도세 중과배제뿐만 아니라 장기보유공제 효과까지 누릴 수 있으니 일석이조가 되겠네요. 장기임대주택 양도세 중과배제 요건 다만 모든 장기임대주택이 전부 양도세 중과배제를 적용받는 것은 아닙니다. 여러가지 요건을 모두 충족해야 하는데요. 간단히 장기...
16안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 일시적 2주택 관련하여 세법해석이 틀려서 망신당했던 국세청의 세법 해석이 또 틀렸다고 하는데요. 이번 내용은 주택임대사업자의 거주주택 비과세에 관한 것입니다. 이에 대해 기존의 국세청 해석을 완전히 뒤집은 기재부 예규가 새롭게 나왔습니다ㅏ. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건은 무엇인지, 기재부 해석이 또 어떻게 바뀌게 되었는지 자세히 알려드리겠습니다. 우선 거주주택 비과세를 받기 위한 임대주택의 충족 사항은 다음과 같습니다. 첫째, 임대 개시일에 공시가격 수도권 6억, 그 외 지역 3억 이하일 것. 둘째, 구청 및 세무서에 모두 임대사업자를 등록할 것. 셋째, 19년 2월 12일 이후부터 임대료는 5% 이내로만 인상할 것. 넷째, 정해진 임대기간동안 계속 임대를 해야 합니다. 거주주택 외 모든 주택이 상기 임대 요건을 전부 충족해야 거주주택을 1주택으로 보아 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 비과세를 받기 위한 요건이 쉽지만은 않는데요. 여기 있는 임대사업자는 거주주택 비과세를 받으려고 그동안 임대료를 시가만큼 올려 받지 못했는데요. 드디어 임대기간 8년을 충족하고 자동 말소가 되었습니다. 의무임대기간이 끝났으니 이제 임대료 5% 넘게 올려서 받아도 거주주택 비과세는 문제없을 거라고 생각하는데요. 그러자 국세청이 이렇게 말합니다. 의무임대기간이 지났더라도 거주주택 양도일까지는 임대료 5% 인...
11안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 정신없이 바빴던 5월이 지나가고 6월이 돌아왔네요. 이웃분들 5월 마무리 잘하셨나요? 5월은 저 뿐만 아니라 개인 사업자분들은 대부분 바쁘게 보내셨을 거 같습니다. 주택임대 소득이 있다면 국세청에서 온 세금 안내문을 받아보신 분들도 계실텐데요. 혹시 국세청 안내문에 기재된 금액 그대로 세금을 납부하셨나요? 그렇다면 여러분은 국세청의 함정에 빠진 것일 수도 있습니다. 여기 주택임대사업자인 노부부가 있었습니다. 5월이라 주택임대소득 세금 신고를 해야 되는데 직접 신고하기는 복잡하고 어렵기만 합니다. 세무사한테 수수료 내고 신고 맡기는 게 좋을지 고민 중이었어요. 그런데 국세청이 고민할 필요 없이 직접 세금 다 계산해서 신고서 발송을 해준다고 합니다. 국세청의 친절에 놀란 노부부는 그럼 따로 계산할 필요 없이 보내주신 신고서대로 홈택스 들어가서 신고하면 되는 거냐고 물어보는데요. 신고도 직접 할 필요 없이 ARS 전화 한 통으로 확인만 하면 신고가 마무리된다고 합니다. 안내된 금액대로 세금 납부만 잘하시면 된다고 국세청이 알려주는데요. 친절한 국세청 덕분에 노부부는 주택임대소득 신고에 대한 고민을 하지 않아도 되겠네요. 다음날 국세청에서 알려준 대로 이렇게 안내문이 날라왔습니다. 오! 정말 세금이 다 계산이 되어있네요. 임대소득이랑 납부할 세금이 이렇게 딱 나와있어요. 뒷장을 보니까 ARS로 인증만 하...
