네이버

안녕하세요. 상가 주택임대사업자 종합소득세 신고 전문 공셈 세무사입니다. 주택임대소득세는 원래 내야 할 세금보다 세금을 억울하게 많이 내는 경우가 의외로 상당히 많습니다. 자칫 잘못 종합소득세를 신고하게 되면 억울하게 세금을 더 낼뿐만 아니라 향후 가산세, 양도세까지 폭탄을 맞을 수 있는데요. 제가 그동안 임대소득 종합소득세 신고를 도와드리면서 고객분들이 궁금해하셨던 내용을 한번 정리해보았습니다. 꼼꼼히 읽어봐주시면 절세하시는데 도움되실 겁니다. 1. 주택임대사업자 임대소득 종합소득세 대상은? 종합소득세 신고에 앞서 나의 임대소득이 과세대상인지 아닌지 정확히 알아야하는데요. 종합소득세는 보유 주택 수에 따라 과세 여부가 결정됩니다. 주택수는 개인별 합산이 원칙입니다. 다만 부부의 경우는 예외적으로 주택수가 합산된다는 점 유의하시기 바랍니다. 기본적으로 1주택자는 과세되지 않습니다. 월세는 2주택자부터 과세가 되며, 전세는 3주택자부터 과세 대상에 해당합니다. 다만 월세의 경우 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 소유한 경우에는 1주택자여도 임대소득이 과세됩니다. 2. 주택임대소득 있으면 사업자등록 해야할까? 주택임대사업자는 꼭 사업자등록을 해야할까요? 장기임대등록하면 의무임대기간동안 여러 제약이 있어 꺼려하는 분도 많으실겁니다. 그런데 주택임대사업자등록은 두 가지가 있습니다. 잘 알고 계시는 구청에 장기임대등록은 필수가 아닌 선택사항...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈세무사입니다. 납세자분들 중 주택 임대소득세에 대해 정확히 알지 못하여 원래 내야할 세금보다 억울하게 세금을 더 내는 분들이 의외로 상당히 많습니다. 그래서 오늘은 제가 그동안 임대소득 종합소득세 신고를 도와드리면서 고객분들로부터 가장 많이 질문 받았던 내용을 정리해보았는데요. 종합소득세 신고에 앞서 해당 글을 잘 참고하셔서 절세하는데 도움받으시기 바랍니다. 1. 국세청에서 주택임대소득 종합소득세 신고 안내문을 받지 못했습니다. 그냥 신고 안하고 넘어가도 모르지 않나요? 주택임대사업자 종합소득세 신고 대상 국세청 종합소득세 신고안내문은 단순히 납세자의 편의를 위해 국세청에서 제공하는 일종의 서비스일뿐입니다. 종합소득세 신고 안내문을 받지 않았더라도 다음에 해당하면 종합소득세 신고를 해야합니다. 주택임대사업자 종합소득세 대상자는 부부합산으로 소유한 주택 수에 따라 달라집니다. 우선 전세는 3주택 이상만 신고 의무가 있습니다. 월세의 경우 2주택 이상부터 신고 의무가 있는데요. 공시가격 12억을 초과하는 고가 주택을 소유한 경우에는 1주택자라도 월세 소득을 신고해야 합니다. 향후 세금 추징뿐만 아니라 가산세 폭탄으로 이어질 수 있다 주택임대소득은 세금계산서나 현금영수증 발행의무도 없고 신용카드로 결제하는 것이 아니므로 사실상 국세청이 직접적으로 여러분의 임대소득을 알 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 국세청은 ...

사업장현황신고 1. 사업장현황 신고대상 2. 면세사업자 사업장현황 신고기간 신고방법 3. 사업장현황신고 면제대상자(소규모사업자) 4. 공동명의 주택임대사업자 사업장현황신고 5. 사업장현황 신고대행 안녕하세요. 진짜 전문가 공셈세무사입니다. 대부분 개인 사업자분들이 1월 부가세 신고를 하지만 면세사업자의 경우는 부가세 신고 의무가 없습니다. 부가가치 면세 업종에 해당하면 면세사업자로 분류되는데요. 면세사업자는 부가세 신고 대신 사업장현황신고를 해야 합니다. 어차피 부가세 신고도 안하는데 뭐하러 귀찮게 사업장현황신고까지 해야 하나 생각하실 수 있으실텐데요. 사업장현황신고를 제대로 하지 않으면 향후 가산세 부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 주택임대 소득이 있는 주택임대사업자분들이 사업자현황신고를 누락하는 경우가 상당히 많은데요. 기준 시가 12억을 초과하는 주택은 1주택이라도 월세 소득이 과세됩니다. 과세되는 주택임대소득이 있다면 임대소득 세금신고를 해야 하기 때문에 반드시 사업장현황신고를 하셔야 합니다. 사업장현황 신고대상 가장 먼저 본의 업종이 사업장현황신고 대상자인지 확인이 필요한데요. 사업장현황신고 대상자는 다음과 같습니다. 여기에 해당하면 기한 내에 반드시 사업자현황신고를 하셔야 합니다. 만약 기한 내 사업장현황신고를 하지 않을 경우 매출의 0.5%에 해당하는 보고불성실 가산세 폭탄을 맞을 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. ...

안녕하세요 진짜 전문가 공셈입니다. 주택임대사업자가 구청에 장기임대주택으로 등록하고 임대요건을 충족하면 여러가지 세제혜택을 받을 수 있습니다. 세제혜택을 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 거주주택 비과세 요건 주택임대사업자가 받을 수 있는 세제 혜택 중 가장 큰 혜택이 거주주택 비과세 입니다. 원래 양도세 비과세는 1주택 또는 일시적 2주택만 가능하지만 장기임대주택을 등록하면 다주택자이더라도 거주주택을 비과세 받을 수 있습니다. 양도세를 비과세해주는 큰 혜택인 만큼 추가적인 요건까지 충족해야 하는데요. 원래 비조정지역일 때 취득한 주택은 실거주 없이 2년 이상 보유만 하면 비과세가 가능합니다만 주택임대사업자의 거주주택은 비조정지역일 때 취득한 주택이더라도 2년 이상 거주해야 비과세가 적용됩니다. 그리고 생애 1회만 가능합니다. 한번 비과세 혜택을 받았다면 다음 주택은 2년 거주하더라도 비과세가 적용되지 않습니다. 거주주택 비과세 주의사항 간혹 억울하게 거주주택을 비과세 받지 못하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 합니다. ① 장기임대주택이 재개발, 재건축 등으로 멸실되는 경우 첫번째는 장기임대주택이 재개발, 재건축 등으로 멸실되는 경우입니다. 장기임대주택이 멸실되면 더이상 임대를 할 수 없으므로 구청에서 임대등록을 직권으로 말소시켜 버립니다. 그렇게 되면 더 이상 장기임대주택이 아니기 때문에 임대주택의 세제혜택을...

안녕하세요 진짜 전문가 공셈세무사입니다. 주택임대사업자를 등록하면 여러가지 세제혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 단순히 주택을 임대하는 사업자가 아니라 지자체에 장기임대주택으로 등록한 사업자를 말합니다. 주택임대사업자 등록 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 세제혜택을 적용받는 것 아니냐고 생각할 수 있는데요. 보유 주택 수에 따라 임대소득세가 면제되는 경우를 제외하고는 무조건 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 세무서에 하는 사업자등록은 의무사항이지만 지자체에 등록하는 것은 납세자의 선택입니다. 세제혜택이 필요 없다면 세무서에만 사업자등록을 하고 마음대로 임대하고 처분하면 됩니다. 하지만 세제혜택을 받고 싶어서 지자체에도 주택임대사업자로 등록하면 임대주택에 대한 추가 요건들을 충족해야 합니다. 장기임대주택의 요건 우선 장기임대주택은 고가의 주택은 등록해도 세제혜택을 받지 못합니다. 임대개시 당시 주택공시가격이 3억(수도권 지역은 6억)이하의 주택만 세제혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 주택 공시가격이 3억이나 6억을 초과한다면 어차피 세제혜택도 적용받지 못하니 장기임대 등록을 할 이유가 전혀 없습니다. 과거에는 아파트도 장기임대 등록이 가능하였으나 20년 8월 이후부터 민간임대주법이 개정이 되어서 아파트는 더 이상 장기임대등록이 불가능해졌습니다. 따라서 아파트 또한 어차피 장기임대등록이 불가능하니 등록여부를 고...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 5월에 종합소득세 신고 다들 하셨을텐데요. 홈택스로 직접 신고하거나 세무사에게 신고 대행을 맡기신 분들도 있지만 이렇게 국세청에서 날아온 모두채움안내문대로 세금을 내신 분도 많을 겁니다. 납세자의 편의를 위해서 국세청에서 직접 세금을 계산해준 것인데요. 따로 세금 계산할 필요 없이 전화 한통만으로 신고가 완료됩니다. 종합소득세 때문에 매년 세무사에게 신고대행을 맡긴다고 수수료 냈는데 국세청에서 이렇게 세금 계산을 다 해서 보내 주니 너무 편리하고 세무사 수수료도 아낄 수 있게 되었는데요. 이렇게 보면 국세청에서 정말 일을 잘하는 것 같습니다. 하지만 여기에는 엄청난 함정이 숨겨져 있습니다. 국세청 안내문대로 세금을 냈더니 실제로 납부할 세금보다 더 많은 세금을 내는 경우 많다는 것입니다. 실제로 제가 고객들 신고서를 검토해보니 제가 직접 계산한 세금보다 국세청 안내문에 나온 세금이 더 많은 경우가 꽤 있더라고요. 그래서 더 낸 세금을 환급 받도록 해드렸습니다. 국세청안내문대로 세금냈다면 세금 환급받을 수 있다! ① 2천만원 이하 주택임대사업자 여러분도 세금 환급 대상일 수 있으니 이 글을 꼼꼼히 잘 참고하시기 바랍니다. 우선 모든 사람들이 다 국세청 모두채움 안내문을 받은 것은 아닙니다. 크게 두 가지 경우만 국세청이 세금을 계산해서 알려주는데요. 첫번째는 2천만원 이하 주택임대소득자입니다. 2천...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 주택임대소득세에 대해 잘 몰라서 원래 내야 할 세금보다 많이 내는 분들이 상당히 많습니다. 그래서 제가 주택임대소득세에 대해 자세히 알려드리려고 하는데요. 고객분들께 가장 많이 질문받은 내용만 간추려서 Q&A로 정리해보았습니다. 이 글만 꼼꼼히 잘 보셔도 세금 절반 이상 아끼실 수 있을 겁니다. 질문 1. 국세청에서 주택임대소득을 신고하라고 한번도 연락받은 적이 없습니다. 그냥 이대로 신고 안하면 모르고 넘어가지 않을까요? (공셈 답변) 네 주택임대소득은 세금 계산서나 현금영수증 발행 의무도 없고 신용카드로 결제하는 것도 아니니 국세청에서 직접적으로 여러분의 임대소득을 알 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 국세청은 모든 국가 기관 중 가장 많은 개인 정보를 가지고 있습니다. 즉 마음만 먹으면 한번에 탈세한 임대소득을 전부 세금 추징할 수 있다는 건데요. 참고로 소득세 과소신고 시 5년, 무신고 시 7년 전 누락한 세금까지 한번에 세금을 과세할 수 있습니다. 가산세까지 포함해서 내면 세금을 거의 2배 가까이 내야 합니다. 그러니 제때 자진해서 제대로 신고하는 것이 좋겠습니다. 주택임대사업자 종합소득세 신고 대상자 주택임대사업자 종합소득세신고 대상자는 부부합산으로 소유한 주택 수에 따라 달라집니다. 우선 전세는 3주택 이상만 신고 의무가 있습니다. 월세는 2주택 이상부터 신고 의무가 있는데요. 공시가격...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 주택임대사업자 중에서 거주주택 비과세를 적용받는 건들에 대해 사후관리 위반 여부를 국세청이 집중적으로 들여다 보기 시작한다는 뉴스가 있었습니다. 주택 거래절벽 현상으로 양도세 신고업무가 줄어드는 바람에 여DB이 생겨 사후관리와 조사업무에 집중할 수 있는 상황이 됐기 때문입니다. 원래 양도세 비과세는 1세대 1주택자나 일시적 2주택자에 한하여 적용받을 수 있는 혜택인데요. 주택임대사업자는 다주택자이더라도 2년 이상 거주한 주택을 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 거주주택을 비과세로 양도한 이후에도 임대주택의 요건을 충족하지 못하면 비과세가 취소되기 때문에 국세청에서 주택임대사업자의 거주주택 비과세에 대하여 사후관리를 철저히 하고 있습니다. 거주주택 비과세 받기 어려운 이유 10주택을 보유한느 다주택자더라도 거주주택을 제외한 9주택이 모두 임대주택 요건을 충족한다면 남은 1주택은 비과세를 받을 수 있습니다. 혜택 자체가 거주주택 비과세인만큼 비조정지역의 주택이라도 2년 이상 거주를 해야 비과세가 적용됩니다. 주택임대사업자의 가장 큰 혜택이 거주주택 비과세라고도 볼 수 있는데요. 하지만 거주주택을 제외한 나머지 주택 전부를 임대등록하고 임대주택 요건을 빠짐없이 충족해야 하므로 비고세 받기가 쉽지는 않습니다. 여러 임대 주택 중 한 임대주택이라도 임대요건을 충족하지 못하면 비과세가 적용되지...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 올해도 벌써 10일이 지났네요. 1월은 부가세 신고 때문에 굉장히 바쁜 달인데요. 대부분 사업자들은 1월 부가세 신고를 하지만 면세사업자는 부가세 신고의무가 없습니다. 그 대신 사업장현황신고라는 것을 해야 하는데요. 어차피 부가세처럼 세금을 내는 것도 아닌데 왜 귀찮게 사업장 현황 신고를 해야 하는지 생각하실 수 있습니다. ※기준시가 9억이 초과하는 주택은 1주택이라도 월세소득이 과세됨(23년부터는 9억 => 12억으로 상향) 하지만 사업장 현황신고를 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 특히 주택임대소득이 있는 사업자분들이 사업장현황신고를 하지 않는 경우가 많은데요. 주택수에 따라 임대소득의 과세여부가 달라집니다. 만약 과세되는 주택임대소득이 있다면 임대소득 세금신고를 해야 하기 때문에 사업장 현황신고 의무도 있습니다. 사업장현황신고 대상자는? 사업장현황신고 대상자 사업장현황신고 제외자 병·의원, 한의원, 치과 등 의료업자 학원 사업자 농·축·수산물 도소매업자 연예인 대부업자 주택임대사업자 소규모 영세사업자 납세조합에 가입해 수입금액을 신고한 자 복권 판매업 보험 모집인 배달 기사 등 사업장현황 신고 안하면 가산세 폭탄 나온다. 사업장현황신고 관련 가산세는 두 가지있습니다. 사업장현황신고 불성실 가산세 의료업, 수의업, 약사업에 해당되는 가산세입니다. 사업장 수입금액을 무신고하거나 미...

안녕하세요. 진짜전문가 공셈입니다. 최근 정부에서 대대적인 부동산 세금 규제완화 정책을 발표하였습니다. 이번에 발표한 세금 완화 정책에는 취득세, 양도세, 주택임대사업자 혜택에 대한 내용이 담겨있는데요. 어떤 내용인지 자세히 알려드리겠습니다. 부동산세금 완화 정책 취득세 우선 취득세부터 살펴볼게요. 취득세는 1주택자는 변동이 없고 2주택자는 중과세율 폐지, 3주택자부터는 세율이 50% 인하됩니다. 유상취득뿐 아니라 증여 취득세율도 인하되는데요. 취득세 인하에 대한 자세한 내용은 하기 포스팅에서 상세히 다뤘으니 참고하시기 바랍니다. [함께 꼭 봐야 하는 글] 주택, 아파트, 부동산 취득세 완화가 정말 가능할까?(다주택자 취득세율) 안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 정부에서 여러가지 부동산 세금을 완화한다고 발표하였는데요. ... blog.naver.com 양도세 양도세율도 화끈하게 완화될 예정입니다. 분양권과 단기 보유에 대한 양도세율이 인하된 것인데요. 최소 60%의 양도세율이 적용되는 분양권도 1년 이상 보유하면 기본세율이 적용됩니다. 아파트 미분양이 많아지자 이를 해결하기 위해 분양권 전매에 대한 양도세를 완화해 준 것으로 보입니다. 현재 다주택자 양도세 중과세율 유예기간은 23년 5월까지인데요. 이 또한 1년 추가 연장 이후 중과세율을 완전히 폐지할 것이라고 합니다. 중과세율 유예기간을 연장하는 것은 시행령 개정이라서 ...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 이제는 종부세도 더이상 부자만의 세금이 아닙니다. 뉴스에 따르면 올해 주택분 종합부동산세 과세 인원이 120만명에 달할 것으로 예상된다고 합니다. 이는 2017년 과세 인원(33만2000명)의 3.6배에 달하는 규모인데요. 주택가격인상과 더불어 공시가격 현실화에 따라 종부세 납부 대상자가 크게 늘어나게 되었습니다. 올해 종부세 고지는 11월 22일쯤부터 시작되며 12월 15일까지 고지서에 나온 종부세를 납부해야 합니다. 종합부동산세 세율 종부세 세율은 과세표준 구간에 따라 적용됩니다. 조정지역 2주택 또는 3주택 보유할 경우에는 중과세율이 적용됩니다. 조정지역 여부는 6월 1일을 기준으로 적용됩니다. 조정지역의 2주택을 보유하였는데 6월 1일 이후에 조정지역이 해제되었더라도 당해연도는 그대로 중과세율이 적용되며 내년 종부세부터 일반세율이 적용됩니다. 종부세 세율의 자세한 내용은 위 표를 참고하시기 바랍니다. 주택임대사업자로 등록하면 종부세가 면제된다. 많은 분들이 종부세를 어떻게 하면 줄일 수 있을지 고민이 되실텐데요. 종부세를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이 바로 주택임대사업자로 등록하는 것입니다. 관할 구청에 10년간 의무임대로 임대주택을 등록하면 그 주택은 종부세가 전혀 과세되지 않습니다. 이를 주택임대사업자의 종부세 합산배제 혜택이라고 합니다. 다만 아파트는 20년 8월 이후부터 임대주택으...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 어느덧 5월 종합소득세 신고가 마지막 주를 향해 가고 있는데요. 오늘은 주택임대사업자 종합소득세 신고에 대해 중점적으로 다뤄보려고 합니다. 제가 그동안 주택임대 소득 신고를 하면서 주택 임대사업자 고객님들로부터 가장 많이 받은 질문을 꼽아 QnA 로 준비해보았습니다. 질문 1. 남편과 공동명의로 한 주택에서 월세를 받고 있습니다. 저는 주부인데 월세 조금 받는 것 때문에 건보료 피부양자 박탈되서 따로 건보료를 내야 한다고 합니다. 건보료 안내는 좋은 방법이 없을까요? 이거 고민하시는 분들 꽤 많습니다. 이 경우 월세 수입을 직장가입자인 남편에게 전부 배분하면 됩니다. 그럼 아내분은 월세 소득이 없게 되므로 피부양자 자격을 그대로 유지할 수 있습니다. 많은 분들이 공동명의 주택은 무조건 지분비율로 소득을 신고해야하는 것으로 알고 계시는데요. 세법에서는 공동명의 사업의 경우 소득 배분 순서는 ① 약정된 손익분배 비율, ② 약정 비율이 없다면 지분비율입니다. 쉽게 말해 반드시 5:5가 될 필요는 없다는 거죠. 단, 세금을 적게 낼 목적으로 악용하시는 건 안됩니다. 조세 회피 목적이 있는 경우 종합소득금액이 많은 자의 소득으로 정해지기 때문인데요. 그런데 사실상 우리는 피부양자 자격 박탈을 피하기 위해 이미 종합소득금액이 더 많은 남편의 소득으로 바꾸는 것이므로 해당 사항이 없습니다. 즉, 월세 소득을 ...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 올해도 벌써 5월달이 다가왔습니다. 5월은 모든 사업자들이 가장 바쁜 달인데요. 바로 종합소득세 신고납부의 달이기 때문이죠. 임대사업자분들도 예외는 아니죠. 그런데 임대소득 세금신고를 잘못했다가 양도세 폭탄 맞은 황당한 사례가 있다고 합니다. 종합소득세 신고를 잘못했는데 종소세가 아니라 양도세 폭탄을 맞았다니? 무슨 이런 황당한 경우가 있나요? 나중에 양도세 폭탄 맞기 싫으시면 이 글을 끝까지 꼭 보시기 바랍니다. [꼭 함께 봐야하는 글] 주택임대소득세 신고 QnA - 부동산 주택임대사업자 종합소득세, 분리과세, 종합과세, 간편장부대상자 신고방법 등 안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 올해도 벌써 5월이네요. 5월은 저와 같은 세무사가 가장 바쁜 달이기... blog.naver.com 임대소득 종합소득세 계산 방법 우선 임대소득 세금계산 방법부터 간단히 알아볼게요. 임대소득은 크게 상가 임대냐 주택임대냐에 따라 달라지는데요. 상가 임대는 무조건 종합소득과세입니다. 주택임대 소득은 2천만원이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 그리고 종합소득과세는 매출에 따라 신고방법이 달라지는데요. 매출이 2,400만원 미만이라면 단순경비율이 적용됩니다. 단순경비율은 실제로 사업에 사용한 비용이 없어도 약 40% 정도를 비용으로 인정해줍니다. 소득이 낮은 영세업자에게 혜택을 주는 것인데요. 반면 매출이 2,40...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 지난 1월 기획재정부에서 주택임대사업자 거주주택 비과세에 대한 예규를 발표하였는데요. 장기임대주택이 자진, 자동말소된 이후 특례 요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 거주주택을 비과세 적용해 준다는 내용이었습니다. 저도 유튜브 영상 및 블로그로 해당 내용을 다뤘었는데요. 임대주택 등록말소 이후 특례 요건을 충족하지 않아도 임대주택 중과 배제 혜택이 동일하게 적용되는지에 대한 내용은 별개이므로 추가적인 기재부 예규가 꼭 필요하다고 말씀드렸습니다. 얼마전 이에 대한 예규가 드디어 나왔습니다. 장기임대주택자 자동말소 후 특례요건 준수하지 않더라도 양도소득세 중과세 배제 적용 장기임대주택 자동말소 이후 ① 계속 임대 여부, ② 임대료 증액 상한 5% 준수 여부, ③ 세무서 사업자 등록 유지 여부와 상관없이 자동말소 이후에는 무조건 양도세 중과세율 적용을 배제해 준다는 내용입니다. 장기임대주택 자동말소되신 분들은 더이상 신경쓸 것이 없이 편하게 임대주택 중과배제 받고 처분하시면 되겠습니다. 양도세 중과배제 및 장기보유공제는 세트인거 아시죠? 양도세 중과배제뿐만 아니라 장기보유공제 효과까지 누릴 수 있으니 일석이조가 되겠네요. 장기임대주택 양도세 중과배제 요건 다만 모든 장기임대주택이 전부 양도세 중과배제를 적용받는 것은 아닙니다. 여러가지 요건을 모두 충족해야 하는데요. 간단히 장기...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 일시적 2주택 관련하여 세법해석이 틀려서 망신당했던 국세청의 세법 해석이 또 틀렸다고 하는데요. 이번 내용은 주택임대사업자의 거주주택 비과세에 관한 것입니다. 이에 대해 기존의 국세청 해석을 완전히 뒤집은 기재부 예규가 새롭게 나왔습니다ㅏ. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건은 무엇인지, 기재부 해석이 또 어떻게 바뀌게 되었는지 자세히 알려드리겠습니다. 우선 거주주택 비과세를 받기 위한 임대주택의 충족 사항은 다음과 같습니다. 첫째, 임대 개시일에 공시가격 수도권 6억, 그 외 지역 3억 이하일 것. 둘째, 구청 및 세무서에 모두 임대사업자를 등록할 것. 셋째, 19년 2월 12일 이후부터 임대료는 5% 이내로만 인상할 것. 넷째, 정해진 임대기간동안 계속 임대를 해야 합니다. 거주주택 외 모든 주택이 상기 임대 요건을 전부 충족해야 거주주택을 1주택으로 보아 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 비과세를 받기 위한 요건이 쉽지만은 않는데요. 여기 있는 임대사업자는 거주주택 비과세를 받으려고 그동안 임대료를 시가만큼 올려 받지 못했는데요. 드디어 임대기간 8년을 충족하고 자동 말소가 되었습니다. 의무임대기간이 끝났으니 이제 임대료 5% 넘게 올려서 받아도 거주주택 비과세는 문제없을 거라고 생각하는데요. 그러자 국세청이 이렇게 말합니다. 의무임대기간이 지났더라도 거주주택 양도일까지는 임대료 5% 인...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 이번 주제는 주택임대사업자분들이 꼭 보셔야 할 내용입니다. 올해 1월 초부터 2월 10일까지 주택임대사업자는 사업장 현황신고를 해야 하는데요. 특히나 공동명의 주택임대사업자분들은 사업장 현황신고를 이렇게 하면 건보료 폭탄을 피할 수 있다고 합니다. 월세받아도 건보료 폭탄 피하는 방법? 여기 있는 광식이 아버지 어머니도 공동명의 주택임대사업자인데요. 광식이 아버지는 건보료 지역가입자이고 어머니는 피부양자였습니다. 이번 종부세가 엄청 많이 올랐잖아요. 그래서 전세 5억에서 반전세로 바꿔서 월세 100만원을 추가로 받아 그 돈으로 종부세를 메꾸려고 하는데요. 그런데 갑자기 건강보험공단에서 연락이 왔습니다. 월세를 받을 경우 배우자가 임대소득 4백만원 초과 발생하여 피부양자 자격이 박탈된다는 거예요. 그렇게 되면 배우자만 따로 매달 20만원씩 건보료를 추가로 내게 되는 겁니다. 주택임대 등록 여부에 따라 피부양자 자격 박탈 기준이 다르니 참고하시고요. 월세 얼마 된다고 그거 때문에 건보료를 20만원 넘게 추가로 내야 하다니 이거 뭐 남는 것도 없겠는데요. 무슨 좋은 방법이 없을까요? 네. 방법이 있습니다. 예전에 올린 포스팅에서도 월세 받아도 피부양자 유지하는 방법에 대해 자세히 설명한 적이 있었죠. 요약하자면 이렇게 동업 계약서에 손익분배 비율을 지분율과 별개로 정하면 가능합니다. 공동명의 소득 배분 ...

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 정신없이 바빴던 5월이 지나가고 6월이 돌아왔네요. 이웃분들 5월 마무리 잘하셨나요? 5월은 저 뿐만 아니라 개인 사업자분들은 대부분 바쁘게 보내셨을 거 같습니다. 주택임대 소득이 있다면 국세청에서 온 세금 안내문을 받아보신 분들도 계실텐데요. 혹시 국세청 안내문에 기재된 금액 그대로 세금을 납부하셨나요? 그렇다면 여러분은 국세청의 함정에 빠진 것일 수도 있습니다. 여기 주택임대사업자인 노부부가 있었습니다. 5월이라 주택임대소득 세금 신고를 해야 되는데 직접 신고하기는 복잡하고 어렵기만 합니다. 세무사한테 수수료 내고 신고 맡기는 게 좋을지 고민 중이었어요. 그런데 국세청이 고민할 필요 없이 직접 세금 다 계산해서 신고서 발송을 해준다고 합니다. 국세청의 친절에 놀란 노부부는 그럼 따로 계산할 필요 없이 보내주신 신고서대로 홈택스 들어가서 신고하면 되는 거냐고 물어보는데요. 신고도 직접 할 필요 없이 ARS 전화 한 통으로 확인만 하면 신고가 마무리된다고 합니다. 안내된 금액대로 세금 납부만 잘하시면 된다고 국세청이 알려주는데요. 친절한 국세청 덕분에 노부부는 주택임대소득 신고에 대한 고민을 하지 않아도 되겠네요. 다음날 국세청에서 알려준 대로 이렇게 안내문이 날라왔습니다. 오! 정말 세금이 다 계산이 되어있네요. 임대소득이랑 납부할 세금이 이렇게 딱 나와있어요. 뒷장을 보니까 ARS로 인증만 하...