13양도세 계산기 1. 부동산 양도소득세율 2. 아파트 양도세 계산기 3. 양도세 신고방법 4. 양도세 세무사 비용 수수료 안녕하세요. 진짜 전문가 공셈세무사입니다. 양도세란 양도소득세의 줄임말로, 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등을 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다. ■ 양도세 과세 대상 : 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권 ■ 양도세 비과세 : 다만 다음에 해당되는 경우에는 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 1가구 1주택자 : 세대주 및 세대원 전원이 보유한 주택이 모두 합해 1채여야 합니다. 2. 주택 2년 이상 보유 시 : 취득 당시 조정지역이면 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다. 3. 주택 양도가액 12억원 이하 : 12억원 초과분에 대해서는 양도세를 별도로 과세합니다. 부동산 양도소득세율 2024 부동산 양도소득세율은 부동산의 종류, 보유 주택 수, 보유기간에 따라 달라집니다. 보유기간이 짧으면 높은 세율이 적용됩니다. 양도소득세율이 가장 높게 적용되는 부동산은 주택 분양권입니다. 주택 분양권은 1주택자가 2년 이상 보유하더라도 최저 세율이 무려 60% 적용됩니다. 분양권을 제외한 부동산은 2년 이상 보유하면 일반 세율을 적용받게 됩니다. 일반 세율은 양도차익이 클수록 세율이 높아지는 누진과세 구조입니다. 예를 들어 양도세 과세표준이 8,800만원인 경우 적용...
17안녕하세요. 진짜 전문가 공셈세무사입니다. 양도소득세는 토지나 주택, 건물, 주식 등을 양도할 때 발생되는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 가령 최초 아파트를 매수했을 때 집값이 5억이었는데 매도 시점에서 10억에 팔게 되면 양도차익 5억이 발생하게 되죠. 이 양도차익에 대해 부과되는 세금이 양도세입니다. 양도차익이 없다면 당연히 양도세도 없으므로 양도세를 신경 쓸 필요가 없습니다. 하지만 일정 조건에 부합하면 양도차익이 있더라도 양도세가 면제되는데요. 오늘은 최근 국세청에서 소개한 양도세 비과세 조건 중 1세대 1주택 면제 조건 관련하여 많이 실수하는 사례들을 자세히 살펴보겠습니다. 또한 국세청 양도세 계산기 활용법에 대해서도 함께 알아보겠습니다. 양도세 비과세 조건 ① 1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건 양도세 비과세 혜택은 상당히 방대한 편인데요. 상생임대인제도, 일시적 2주택, 혼인 또는 동거봉양으로 인한 합가, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 등 다양한 비과세 혜택이 있습니다. 그중 가장 많은 분들이 해당되는 양도세 비과세 요건은 1가구 1주택자 요건입니다. 1가구 1주택자가 다음 조건에 모두 부합한다면 양도소득세를 납부하지 않아도 됩니다. 1. 세대주와 세대원 전원이 보유한 주택수가 1채여야 합니다. (1가구 1주택) 2. 취득 당시 조정지역이면 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다. (주택 2년이상 보유 조건) 3. 주...
10양도소득세 1. 양도소득세 뜻 2. 양도소득세율 개정 내용 3. 양도소득세 세율 4. 양도세 계산기 5. 양도소득세 개정 사항 1. 양도소득세 뜻 먼저 양도소득세 개념부터 알아볼까요? 양도소득세란, 토지나 주택, 건물, 주식 등을 양도할 때 발생되는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 간단히 부동산 양도소득세 예를 들어볼게요. 최초에 아파트를 매수했을 때 집값이 5억이었는데, 매도하는 시점에 집값이 오르면서 10억에 양도하게 되었다면 차익금 5억 발생됩니다. 이 차익금 5억에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건 다만 1가구 1주택자가 하기 조건에 해당한다면 양도소득세가 면제됩니다. <기본적인 양도세 비과세 조건> 1가구 1주택 (세대주와 세대원이 보유한 주택 수가 1채여야 함) 주택 2년 이상 보유 (취득당시 조정지역이면 2년 실거주 요건 추가됨) 주택 양도가액 12억원 이하 (양도가액 12억 초과분은 과세됨) 그 외에도 상생임대인 제도, 일시적 2주택, 혼인 또는 동거봉양으로 인한 합가, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 등 다양한 비과세 혜택이 있습니다. 양도세 비과세는 내용이 꽤 방대한데요 제 블로그에서 검색하시면 여러가지 상황에 대한 양도세 비과세 요건을 설명하였으니 참고하시기 바랍니다. 2. 양도소득세율 개정 내용 출처, <부동산절세성공법칙> 23년부터 발생하는 양도소득에 대해서 개정된 ...
4안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 요즘에는 부동산 투자자분들이 직접 양도세를 계산해보고 팔지 말지 결정하시는 분들이 많으신데요. 양도세를 계산하기 위해서 가장 중요한 것은 바로 세율입니다. 양도소득세율은 자산의 종류, 보유주택 수, 보유기간에 따라 다릅니다. 지난 몇 년 동안 주택 가격 안정화를 위해 여러 번 세법이 개정된 결과, 현재 역사상 최고 수준의 양도세율이 적용되고 있습니다. 가장 높게 적용되는 것은 주택 분양권입니다. 주택 분양권은 1주택자 2년 보유한 비조정지역의 분양권을 양도하더라도 일반세율이 적용되지 않습니다. 누가 어떤 분양권을 양도해도 최저세율이 무려 60%에 달합니다. 1년 이상 보유한 분양권의 양도차익이 1억이라면 지방소득세 포함하여 무려 6,600만원의 양도세가 발생하는 것입니다. 다만 오피스텔 분양권은 주택으로 보지 않습니다. 오피스텔 분양권은 주택 외에 부동산은 보유기간에 해당하여 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~45%의 일반세율을 적용받습니다. 양도소득세 기본세율 = 종합소득세율 주택의 양도소독세 기본세율은 종합소득세율과 같습니다. 양도차익에 따라 세율이 올라가는 누진과세 방식이죠. 그런데 이 누진과세의 의미를 모른다면 양도세 계산이 굉장히 헷갈릴 수 있습니다. 예를 들어 보겠습니다. 양도세 과세표준이 1억인 경우 적용되는 세율이 35%라고해서 1억 x 35...
8안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 지난 3월 9일 대선이 끝나고 윤석열 후보가 대통령으로 당선되었죠. 윤석열 당선인의 부동산 공약 중 하나가 다주택자의 양도세를 완화하겠다는 것이였는데요. 당선 이틀 전인 3월 7일에 이미 국민의힘에서 다주택자 양도세 완화에 대한 '소득세법 개정안'을 발의하였습니다. 소득세법 개정안은 의안정보시스템에서 소득세법으로 검색하면 확인 가능한데요. 이 의안원문에 앞으로 양도세를 어떻게 개정할 것인지에 대한 내용이 자세하게 나와있습니다. 국민의힘 이종배 이원이 발의한 다주택자 양도세 법안에 대하여 자세히 알아보겠습니다. 이종배 의원은 다주택자 양도소득세 부담을 완화해 잠겨있는 시장의 매물을 활성화하여 향후 부동산 시장이 안정되길 기대한다고 밝혔는데요. 1. 현행법 ① 양도세율 중과 현재 조정지역 내의 주택을 양도할 때 보유주택 수에 따라 양도세율이 중과세 되고 있는데요. 2주택 이상 보유자는 일반세율+20%, 3주택 이상 보유자는 일반세율+30%의 양도세율이 적용되고 있습니다. 예를 들어 3주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 양도차익이 2억이라면 양도세율이 무려 38%에 추가 30%가 더해져서 68%의 세율이 적용됩니다. 지방소득세까지 합하면 실질적인 세율은 무려 75%에 육박합니다. [양도소득세율] ② 장기보유특별공제 적용 불가 장기 보유한 주택은 보유 연수 x 2%씩 최대 30%한도로 ...
11안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 세법에 맞게 양도소득세를 이미 신고납부했는데 한번 더 양도소득세를 내야 한다는 황당한 사례가 있다고 하는데요. 대체 무슨 사연일까요? 지금 바로 알아보겠습니다. 광식이는 조정지역 1채, 비조정지역1채, 업무용 오피스텔 1채 총 3채 부동산을 보유중이였습니다. 별 기대 안하고 샀는데 각각 샀을때보다 시세가 5천만원정도 올랐어요. 광식이는 다시 시세가 떨어질수도 있으니 올랐을때 조금이라도 이익을 챙기기 위해 두채를 모두 처분하기로 결정합니다. 비조정지역주택은 20년 10월, 업무용오피스텔은 20년 12월에 잔금까지 다 받고 처분하였습니다. 비조정지역주택은 양도차익 5천만원에 기본공제 250만원 적용 받아서 양도세 618만원을 납부했고요. 오피스텔 양도시에도 기본공제 적용하면 될까요? 안됩니다. 기본공제는 1년에 1번만 가능합니다. 이미 비조정지역주택 양도시 사용했기 때문에 오피스텔 양도시에는 기본공제는 적용이 안되는 것이죠. 계산하니 양도소득세가 680만원정도 나왔습니다. 이렇게 2채에 대해 양도소득세를 잘 납부를 했는데요. 갑자기 국세청에서 양도소득세를 내라고 연락이 왔습니다. 광식이는 어이가 없었어요. 주택이랑 오피스텔 둘다 양도세 신고납부 정확하게 했거든요. 기본공제도 1번만 적용해서 문제없이 신고했는데 무슨 양도세를 더 내라는것일까요? 그러자 국세청이 이렇게 말합니다. 같은 해에 건물, 토지,...
15안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 지난 포스팅에서 황당한 절세법에 대한 기재부 반박 내용을 보시고 많은 분들이 일시적 2주택에 대해 문의주셨는데요. 그중 가장 애매모호한 사례만 모아서 정리해봤습니다. 일시적 2주택이면 비과세가 되지만 아니라면 양도세 중과가 되기 때문에 세금 차이는 몇 억이 날 수도 있습니다. 그만큼 중요한 내용이니 꼭 끝까지 읽어봐주시기 바랍니다. 일시적 2주택 비과세 요건 우선 일시적 2주택 요건부터 살펴보겠습니다. 세 가지를 충족해야 하는데요. 첫번째, 종전 주택 취득하고 1년 이후에 신규주택을 취득해야 합니다. 두번째, 2년 보유 및 거주 요건을 충족해야 하고요. 거주 요건은 양도 시점이 아닌 취득 당시 조정지역일 경우만 해당됩니다. 마지막으로 종전 주택을 일정 기한 이내에 양도해야 합니다. 두 주택 모두 조정지역 내면 1년 이내에 양도해야 하고요. 조정지역 외는 3년 내에 양도하면 됩니다. 사례 분석 사례 1. 그럼 바로 첫번째 사례부터 보겠습니다. 조정지역에 있는 A 주택을 취득하고 B 주택은 비조정지역일 때 계약하고 계약금까지 지급했습니다. 그런데 잔금일에 갑자기 B 주택이 조정지역으로 지정되었습니다. 그리고 2년 뒤쯤 A 주택을 양도하였는데요. 그럼 이 A 주택은 비과세가 가능할까요? 두 주택 모두 조정지역여서 비과세 받으려면 1년 내 양도해야 되는 거 아닐까요? 아닙니다. A 주택은 일시적 2주택 ...
14안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 이번 주제는 주택을 하나라도 보유하신 분이라면 꼭 알아야 하는 내용입니다. 바로 1세대 1주택 비과세인데요. 워낙 법이 자주 바뀌다 보니 혼돈되는 내용이 분명히 있을 겁니다. 가장 많이 질문받은 내용들만 꼽아서 QnA 형식으로 정리해보았으니 끝까지 꼼꼼히 잘 봐주시기 바랍니다. 질문1. 고객 : 2017년 8월 이전에 조정지역에 주택을 취득했습니다. 2년 거주해야 1주택 비과세 적용되나요? 공셈 : 1주택 비과세를 받기 위한 거주 요건이 생긴 시점이 2017년 8월입니다. 이 시점으로부터 1주택 비과세를 받을 수 있는지 판단하기가 좀 어려워졌습니다. 이전에는 그냥 2년 보유만 했으면 무조건 비과세를 받을 수 있었거든요. 즉, 2017년 8월 이전에 취득한 주택은 조정지역 상관없이 보유요건만 충족하면 비과세 적용됩니다. 2017년 8월 이전에 계약금 지급한 분양권도 마찬가지로 거주 요건은 없으니 참고하세요! 질문2. 고객 : 2018년 주택 취득 시에는 비조정지역이였는데 현재는 조정지역입니다. 2년 거주도 해야 비과세 혜택받나요? 공셈 : 아닙니다. 취득 시 비조정지역이면 언제 양도해도 거주 요건은 없습니다. 반대로 취득 시 조정지역이었으면 양도 시에 비조정지역으로 바뀌더라도 2년 거주를 해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 거주 요건은 취득 시점에 조정지역 유무에 달려있습니다. 그런데 분양권...
15안녕하세요.'진짜' 전문가 공셈입니다. 이번 포스팅은 주택을 매도할 계획이 있으신 분들이 꼭 알아야 하는 아주 중요한 내용입니다. 바로 양도소득세 절세의 핵심인 '필요경비'인데요. 이 필요경비를 최대한으로 활용해야 양도소득세를 확! 줄일 수 있습니다. 고객분들이 가장 많이 질문하셨던 내용들을 토대로 QnA 형식으로 준비해보았습니다. 질문1. 고객 : 중개수수료는 필요경비로 인정된다는데요. 주택을 양도할 때 지급한 중개수수료만 필요경비로 인정되나요? 공셈 : 이거 의외로 잘못 알고 계셔서 양도세 많이 내시는 분들이 많습니다. 아닙니다. 주택 취득 시, 주택 양도 시 전부 다 필요경비로 인정됩니다. 단, 주택 보유 중에 전월세임대차계약에 대한 중개수수료는 필요경비로 인정되지 않습니다. ▶ 필요경비로 인정되는 항목 질문2. 고객 : 중개수수료를 지급했는데요. 현금영수증 발급을 못 받았어요. 필요경비로 인정받을 수 있는 방법이 없을까요? 공셈 : 계좌이체 내역으로 거래 사실을 증명할 수 있으면 가능합니다. 그래도 번거롭게 따로 증명해야 하니 미리미리 현금영수증을 잘 챙겨주시면 편하겠죠? ※ 현금으로 지급했다면 거래 사실 증명이 불가능하니 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 반드시 계좌이체하시기 바랍니다. 질문3. 고객 : 인테리어 공사비용도 전부 필요경비로 인정되나요? 공셈 : 전부 인정되는 것은 아닙니다. 공사 내용 및 규모에 따라 다릅니다...
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