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안녕하세요! 여러분의 경매스터디를 위한 친절한 경매멘토 소사장소피아입니다!😊 친절한 부동산 경매 과외 저자 박혜정 출판 클랩북스 발매 2023.03.13. 매달 1회 눈여겨 볼 경매 매물 전자책을 제작하여 보내드리고 있는데요. 9월 추천경매매물 전자책을 지금 단톡방에서 다운 받으실 수 있습니다. Previous image Next image 내집마련을 위한 #아파트경매 매물을 주로 추처드리고 있습니다. 이 전자책의 추천 매물 10개를 선정하기 위해 수백개 이상의 매물을 살펴 보고 있어요. 그리고 관련 내용을 더 깊게! 매물에 대한 더 자세한 인사이트를 드리는 경매 강의도 예정되어 있습니다. (월 1회 진행) 8월11일 금요일 밤 9시 단톡방에서 줌링크를 전송해 드리면 참여 가능합니다. 이 달의 추천 매물에 대한 설명과 권리분석, 경매꿀팁까지 모두 얻어가실 수 있습니다. 경매 관련 질문도 하실 수 있습니다!! 경매에 대해 하나도 모르시는 분들도 참여가 가능합니다!! 경매에 관한 궁금증을 해결할 수 있는 경매스터디 단톡방에 참여해보세요!! 😊 경매스터디-소사장소피아 open.kakao.com 📌소사장소피아의 친절한 경매 수업[레버리지마스터 25기]가 곧 시작됩니다.📌 경매하기 좋은 시기입니다. 미루지 마시고 이번 기회에 꼭 경매를 배우시길요! 온라인 경매과정 저자직강! 레버리지마스터 모집 / ZOOM 온라인 /6주과정 /평일반 /...

경매물건조회 - 드디어 돌아온 9월 추천매물공개 시간입니다! 안녕하세요? 친절한 경매멘토 소사장소피입니다. 친절한 부동산 경매 과외 저자 소사장소피아(박혜정) 출판 클랩북스 발매 2023.03.13. 매달 1회 그 달의 추천 경매물건을 추려서 전자책으로 제작하고 있는데요. 이번 9월 초 추천 경매물건조회 살짝 보여드리도록 하겠습니다. 물건경매 1. 경매물건조회 1.1 경매사건검색 ; 사건번호 : 2019-107143(1) 1.2 추천물건경매 이유 ; 첫번째 경매물건조회로 추천드리는 경매매물 아파트는 서초구 방배동에 위치한 1,2인거주 직장인을 위한 초역세권 소형아파트입니다. 1.3. 경매사건 특징; 19년차, 412세대에 입지가 너무 좋은 소형아파트입니다. 1,2인가족의 실거주도 좋고, 임대수요도 안전하게 유지될 지역입니다. 교통; 4호선총신대입구,7호선 이수역 도보 2분 거리. 1.4.가격; 현재 시세는 4억, 전세 3억초반으로 형성되어 있는데요. 현재 경매물건은 3억4400만원 부터 입찰이 가능합니다. 강남 매물치고 금액도 저렴하고, 위치도 좋아 추천드리고 싶은 물건경매입니다!! 2. 경매물건조회 2.1 경매사건검색 ; 사건번호 : 2022-110404(1) 2.2 추천물건경매 이유 ; 두번째 경매매물 아파트는 금천구 독산동에 위치한 아주 가성비 좋은 살기 좋은 아파트입니다. 2.3. 경매사건 특징; 34년차 재건축 준비중인 아파...

안녕하세요? [친절한 부동산 경매 과외]의 저자, 친절한 경매 멘토 소사장소피아입니다.^^ 경매 도서 추천 무료로 경매 매물 확인하는 법 오늘은 무료로 경매 매물을 확인할 수 있는 방법을 알려 드릴게요!! 바로 법원 경매정보 사이트를 이용하는 것인데요. 무료법원경매 어디서 확인할까? 대법원 경매정보 홈페이지 대한민국 법원에서 운영하는 대법원 법원 경매 정보 사이트입니다. 무료이고요!! 우리나라 모든 경매 물건은 바로 여기에서 시작한다고 할 수 있습니다. 유료 경매 사이트나 플랫폼들도 바로 이곳에서 정보를 가져와서 사용하는 것입니다. 1. 경매 분석 보통 경매를 하는 사람들은 유료로 경매 사이트를 이용하는데요. 월 회원 가입비용이 10만 원 좌우로 적은 금액이 아니다 보니, 아직 경매 투자를 결정하기 전이나, 특정 경매 물건 하나만 보고자 하는 분들께는 부담이 되는 게 사실입니다. 그래서 우선 이 무료경매 사이트를 통해 물건을 분석하시고, 추가적으로 필요성이 느껴질 때 유료 경매 사이트를 이용해 보시길 추천드립니다. 2. 법원 경매 정보의 종류 대법원 법원 경매정보 사이트를 통해 얻을 수 있는 정보는 다음과 같습니다. 2.1 부동산 매물 정보 2.2 경매 일정 2.3 입찰 시작 가격, 입찰 준비금, 입찰일 및 시간, 법정 안내 2.4 매각 통계 기본적으로 부동산 매물에 관한 중요 서류들을 모두 확인할 수 있습니다. 다만, 등기부등본이나...

맡김프로젝트의 애칭 소사장소피아입니다. 안녕하세요? 친절한 경매 멘토 #경매전문가 소사장소피아입니다.^^ 친절한 부동산 경매 과외 저자 박혜정 출판 클랩북스 발매 2023.03.13. 오늘은 경매 매물 분석이라는 주제로 한 번 말씀드려볼게요.^^ 1. 경매 분석이란 무엇인가? 경매분 1.1 경매 분석은? #경매분석 은 권리상의 내용, 배당 순서를 분석하는 권리 분석과 매물 자체의 시장가치를 조사하는 매물 분석이 있습니다. 보통 경매에서 권리 분석이라고 하면 말소기준을 찾고, 배당 순서, 인수할 권리가 있는지 확인하는 과정을 뜻합니다. 이를 위해 권리 분석을 배워야 하고요. 이때 주택임대차보호법과 관련된 대항력, 우선변제권 등을 함께 배우시게 됩니다. 이는 내 재산을 지키기 위해서라도 반드시 꼭 알아둬야 할 개념이기 때문에 꼭 알아 두셔야 합니다!! 경매 매물을 분석하는 것은 손품, 발품을 팔면서 실제적인 진짜 가격, 그리고 미래 시장가치를 알아보는 과정입니다. 이 역시 공부와 경험, 노하우를 쌓아가야 하는 부분입니다. 초보자들이 흔히 하는 실수 중 하나가 경매 매물의 감정가를 시세라고 보는 것입니다. 이를 기준으로 유찰이 많이 되면 무조건 싸다! 비싸게 낙찰받으면 비싸다!라고 생각하는 경우가 있어요. 하지만, 실제는 그렇지 않습니다. 낙찰가는 시세와 매우 근접하게 정해지는 편이랍니다. (수억의 매물인데, 얼마나 준비하고 공부해서 적겠...

안녕하세요? 친절한 경매 멘토 소사장소피아입니다.^^ 친절한 부동산 경매 과외 저자 박혜정 출판 클랩북스 발매 2023.03.13. 오늘은 누구나 무료로 경매 매물을 볼 수 있는 #법원부동산경매 매물 보는법 에 대해 알려 드릴게요. 1.법원 부동산 경매 1.1 법원 부동산경매란 무엇? 대한민국의 모든 경매 매물은 대법원경매정보 사이트에서 확인이 가능합니다. 진행되는 매물 뿐만 아니라, 낙찰,유찰 결과도 확인이 가능해요. #대법원법원경매정보 사이트는 네이버에서 검색하시면 바로 나옵니다. 그럼 다음과 같은 화면이 나옵니다. 법원부동산경매 1.2 법원 부동산 경매 매물 검색하는 방법 홈페이지 전면 가운데에 [빠른 물건 검색]에서는 빠르게 다음의 내용으로 매물들을 검색할 수 있습니다. 주소로 검색 지방법원으로 검색 더 자세하게 검색을 하고 싶다면!! 대법원경매정보사이트 상단 위의 메뉴 [경매물건]을 클릭하시면 사건번호, 기일별, 지도로 검색이 모두 가능합니다. 처음에는 무엇을 검색할 지 모르시겠다면 지금 사는 동네, 회사주소 등 익숙한 지역을 전면에 입력해서 살펴 보세요. 평소 내가 잘 아는 동네에 나와 있는 경매 매물들과 금액, 상황들을 볼 수 있어 재미있으실 겁니다. 2. 법원 부동산 경매는 어떻게 진행되나요? 경매입찰준비 매물을 하나 클릭하면 다음과 같은 화면이 보이는데, 이것만 꼼꼼하게 보셔도 굉장히 많은 내용을 알 수 있습니다. 사...

안녕하세요? 친절한 경매멘토 ^^ 소사장소피아입니다. 국토위에서 전세사기특별법이 통과되었다는 내용을 접했는데요. 들여다보니, 피해자들의 기대에 훨씬 못 미칠만한 내용들이라 많이 실망했을 것 같더라고요. 이 내용은 주 사항들이 확정되는대로 정리해서 설명드려보도록 하겠습니다. 전세사기 이슈가 계속 되면서 전세를 살려는 임차인들이 많이 줄었다고 하죠. 선량한 집주인들까지도 피해를 입고 있는 상황입니다. 임차인의 입장에서도 전세는 월세보다 훨씬 훌륭한 내집마련으로 가는 중간다리역할을 하는 것이었는데요. 전세살이가 불안해 지면서 내집마련의 꿈도 요원해지는 느낌이 들기도 해서 이 상황이 참 많이 안타깝습니다. 전 자본주의에서 유리할 수 밖에 없는 갑의 위치인 '집주인'이 되어야 한다고 추천드리고 있는데요. 그 사이 과정에서는 당연히 월세보다는 목돈을 묶어 주는 전세가 도움이 됩니다. 그래서 이 정보를 가져 왔어요. 3초만에 깡통주택인지 감별할 수 있는 사이트!! 무려 MBC에서 만든 #깡통전세감별기 입니다. 웹과 모바일 모두에서 사용 가능합니다. 직접 해당 주소, 빌라, 아파트명까지 입력해서 전세가율을 살펴 볼 수 있습니다. 여러 부동산 관련 어플들은 전세가율을 아파트만 주로 제공했었기 때문에 빌라에 대한 깡통전세 리스크가 항상 있었거든요. 아파트에 비해 시세 파악도 빌라는 훨씬 어렵기 때문에 부동산 중개인의 말에 의지할 수 밖에 없는데 이번 ...

안녕하세요? 소사장소피아입니다. 경매 과정을 운영하면서 그리고 유튜브를 운영하면서 부동산 관련하여 항상 듣는 질문이 있습니다. 제 종잣돈이 지금 부족하거든요. 그래서 우선 싸게 전세끼고 집을 사서 조금 이득을 팔아 남기는 식으로 종잣돈을 불리려고요. 이 방법 추천하시나요? 결론부터 말씀드리면, 이 방법. 제가 경매를 시작했던 2014년도부터 많은 사람들이 하던 방법입니다. 그리고 저 역시 어떤 시기에 종잣돈이 천~3천 정도를 갖고 있는 사회초년생들에게 추천한 적도 있었습니다. 이 방식을 다시 설명드려보면 이렇습니다. 위 물건으로 예를 들어보겠습니다. 예시를 위해 가격은 마음대로 가정해 보도록하겠습니다. 우선 위 사례에서 감정가 3억2600만원의 빌라를 2억2천1백만원에 낙찰을 받았습니다. 자, 그럼 시세보다 약 1억을 싸게 샀다고 가정해놓고, 계속 가정해 봅시다. 이 물건의 전세시세를 조사해 보니, 전세시세가 하락해서 2억2천만원 정도였다고 합시다. (실제 이전에는 2억5천의 임차인이 살고 있는 매물입니다.) 암튼 거의 낙찰가와 차이가 없지요. 취득세를 내고, 도배장판을 하고, 약 1000만원이 들었다고 칩시다. 그럼 결과적으로 이 집은 낙찰가에서 세금+인테리어비용을 낸 후, 전세를 세팅해서 최종 내가 투자한 금액은 1천만원 정도이고, 이 돈으로 집을 하나 사게 된 것입니다. 이제 이 집을 팔아서 차익을 거둘 차례입니다. 1년이내에 ...

레버지리마스터 22기 모집중입니다,(링크 클릭!) https://blog.naver.com/reehom/223065486386 경매반 공지 -저자직강! [레버리지마스터 22기] 평일반/주말반 모집! / 6주과정 / 온라인 줌 진행 안녕하세요? 친절한 부동산 경매과외 저자 소사장소피아입니다. 6주간의 경매 수업을 2018년부터 진행해 오... blog.naver.com 친절한 부동산 경매과외 저자이자, 유튜버 소사장소피아입니다.^^ 친절한 부동산 경매 과외 저자 박혜정 출판 클랩북스 발매 2023.03.13. 경매 낙찰 사례들을 살펴보면 놀라운 경쟁률과 낙찰가율을 자랑하는 사건들이 보입니다. 오늘은 재미있는 낙찰 이야기를 해 드려볼게요. 이 매물은 부천시 중동에 있는 중흥마을주공아파트 16평형 아파트인데요. 경매 낙찰 경매스터디 낙찰 된 내용을 살펴보면(빨간 네모부분) 무려 80명이 입찰에 참여해서 감정가의 180.88%의 금액으로 낙찰이 된 것을 확인할 수 있습니다. 엄청난 경쟁률과 낙찰가율이지요? 이 물건은 대체 왜 이렇게 사람들이 많이 몰린 걸까요? 경매 낙찰사례공부 우선 이 매물은 7호선 부천시청역과 신중동역 사이에 있는 역세권 아파트로 소형평수라서 전세나 월세 놓기도 좋고, 수요가 확실히 있는 그런 아파트입니다. 워낙 위치도 좋고, 노후화도 되고 있어서 근시일은 아니겠지만, 추후 재개발 가능성도 있는 아파트이기도 합니다. (아...

안녕하세요? 친절한 부동산경매 멘터 소사장소피아입니다. 친절한 부동산 경매 과외 저자 박혜정 출판 클랩북스 발매 2023.03.13. 오늘은 레마 수강생분이 갖고 오신 사례로 권리분석 같이 공부해 봐요! 사건번호 ; 2022 타경 34706 인데요. 김포시의 32평형 아파트가 현재 감정가대비 반값이하로 대기(?) 상태의 모습입니다. 그런데 이 사건 대법원공고에 '채권자의 매수신청있음' 이라는 표시가 있습니다. 이게 무슨뜻일까요? 채권자의 매수신청 있음 대법원법원경매정보 사이트 물건 송달내역을 살펴보면 이렇게 채권자의 매수신청서가 제출되었다는 표시가 있습니다. 이게 무엇인지 알아볼까요? * 채권자의 매수통지서란? 채무자 지분의 우선 매수를 신고할 수 있음을 통지하는 문서. 예스폼서식,네이버백과사전 즉, 채권자에게 본 물건의 우선매수를 신청하라는 이야기인데요. 그렇다면 왜 배당을 받을 채권자에게 매수통지서를 제출하라고 하는 것일까요? 그것은 바로 본 무잉여경매 때문입니다. 경매에서는 경매를 신청한 채권자가 낙찰 후 1원이상을 받아야지, 그렇지 못할 경우 경매가 법원 직권으로 취소가 될 수 있고, 이를 무잉여경매라고 합니다. 법원은 이를 방지하기위해 무잉여 경매가 예상이 될 경우, 이렇게 직접 입찰에 참여토록 권유하는 것이지요. 그럼 금액은 어떻게 결정될까요? 채권자 매수신청서 금액이 낙찰가보다 크면 채권자가 매수하게 되는 것입니다. 이해...

저번달에 경매에 입문한 수강생의 질문입니다. 경매 입문자들이 공부하기 좋은 사례라 답변을 공유합니다. Q . 소유자의 전 배우자가 점유자로 권리신고되어 있는데요, 전입일자 상으로는 대항력이 있으나, 임대차 기간(점유기간) 상으로는 대항력이 없어 보이는데요...전입일자 만으로 대항력 인정을 해주나요? 적법하다면, 그리고 대항력 있다면, 소액임차인이라서 낙찰자는 일부만 인수하면 될 것 같은데 맞는지요? 대항력 없다면 물론 신경 쓸거 없겠는데...아리까리 합니다^^; 매물은 부산의 24평형 아파트입니다. 벌써 4차 매각기일입니다. 감정가 5억원의 아파트가 현재 51% 2억5천6백만원부터 입찰이 가능하게 되었습니다. 반값이 되었네요. 내용을 자세히 들여다 보겠습니다. 임차인이 있는 물건으로 임차인 백00님은 3000만원에 월세 60만원으로 거주중입니다. 전입신고일자가 말소기준권리보다 빨라 ' 선순위 임차인'입니다. 즉, 대항력이 있는 임차인이지요. 우선 권리신고상 전입은 선순위이지만, 임대차기간 부분이 2020.3.20~로 작성이 되어 있는 상황입니다. 이를 점유로 보면 대항력 조건이 이뤄지지 않으니, 선순위가 아닌가 하는 질문이었습니다. 하지만, 이는 권리신고상의 계약서 상 내용일 뿐, 이것만으로 그 이전에는 점유를 하지 않았다고 증명할 수는 없는 것입니다.(전입신고가 확실하기에). 추가로 확정일자 부분은 지금 공란이고, 여러모로 정확하게...

법정최고금리 인상! 정말 저신용자들을 위한 것일까? 국회에서 저신용자들을 위해 법정최고금리 인상을 논의하자는 이야기가 나왔습니다. 관련 기사들이 주루륵 나왔는데, 그 늬앙스가 납득이 되지 않더라고요. 너무 억지스러운 명분만들기에 어의가 없어서 포스팅합니다.(+ 영상 제작까지!) 최근 일주일동안 나온 기사들의 제목들입니다. 법정최고금리를 높인다는 (#시장연동형 법정금리 도입) 내용의 기사들이고요. 그 명분으로는 금융소외계층, 저신용자들을 위한 것이라는 설명입니다. 명분만들기의 노력들이 느껴지시나요? 저는 확확 느껴지네요. 그럼 여기서 짚고 가는.. 법정최고금리란? 법정최고금리 ; 대출상품의 금리(이자율)상한을 법으로 정하는 제도. 예를 들면 법정최고금리가 20%라고 할 때 은행에서 1억을 빌리면 금리는 최대 20%가 상한선이라는 얘기입니다. 연체를 계속 하더라도 20%이상은 못 올리게 막아둔 것이죠. 그럼 이전에는 법정최고 금리가 얼마였을까요? 표를 보면 2002년도에는 66%였던것을 알 수 있습니다. 무려 66%라니!! 대단한 수치가 아닐 수 없습니다. 최고금리를 적용하면 1천만원을 빌리면 1660만원을 갚아야 하고, 다음 해에는 1,660만원 * 66% = 27,556,000원이 됩니다!!! 1천만원이 2년만에 3천만원 가까이 되는 것이죠. 이건 발을 들이는 순간 끝이 보이는 게임이지요. 법의 재정이 필요해 보이지요? 그래서 정부는...

안녕하세요? 친절한 경매 일타강사 소사장소피아입니다.ㅎㅎ 2022년 하반기부터 2023년 2월까지 경매 물건은 날로 증가하고 있고, 멀쩡하고, 인기많은 아파트도 두 번 유찰되는 상황이 자주 눈에 띄고 있습니다. 위 사건 역시 서초구에 있는 서초3차현대아파트가 감정가 15억에 시작해서 두번이나 유찰이 되어 다음번 입찰 가능 최저가는 9억6천만원인 상황의 모습입니다. 권리분석을 간단히 살펴보도록 하겠습니다. 전세 보증금 7억2천만원의 임차인이 있지만, 말소기준권리보다 늦게 전입했기 때문에 안타깝게도 대항력이 없는 후순위 임차인 입니다. 등기부등본을 살펴보면 임차인 앞으로 꽤 많은 채권이 있습니다. 임차인의 보증금이 8억가까이 되어 엄청 큰 금액인데.. 매우 걱정이 되는 상황이네요.ㅜㅜ 낙찰이 되면 배당순서에 따라 배당을 받게 될 것인데. 낙찰액이 낮으면 보증금 전액을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다. 입찰자 입장에서는 권리분석 상 문제가 없는 물건으로 금액만 결정해서 입찰하면 되는 물건이에요. 그럼 현재 시세도 살펴볼까요? 보시다시피 2,3호선 교대역과 가까운 입지 최상의 아파트인데요. 최근 거래는 작년 21년6월 11억, 20년12월 14억6천만원이 있었습니다. 작년 말 11억은 급매로 갑자기 낮게 거래된 것이라 생각되는데, 올 초 이미 두번이나 유찰이 된 상태로 되어 버렸으니... 금번 낙찰가는 어느선에서 결정이 될까요? 요즘 경매....

경매 수업과정에서 받은 질문에 대해 답변을 드리겠습니다. Q.2021타경101772, 순서대로면 국민은행이 말소기준권리고, 그다음 오름금융투자대부, 김영진인데 경매개시한 김영진이 낙찰가액 일부만이라도 배당받아가려고 하는 것인지? 낙찰자 입장에서는 낙찰해도 되는 물건인가요? 아마 제가 계속 햇갈리는게 배당순서로 인한 배당금액/무잉여? 인 것 같은데 한번 설명 부탁드립니다 서울 강북구 번동 아파트 경매물건입니다. 현재 두 번 유찰되어서 최저가는 감정가의 64%의 금액입니다. (매우 낮아졌지요?) 예전에는 정말 이런 상황이 문제가 있는 경매물건이 아닌 경우 보기 힘들었는데, 요즘엔 서울에도 두 번 유찰이 되는 매물들의 모습을 종종 보게 됩니다. 경매 신청자(채권자) 는 김영0입니다. 매각물건명세서를 살펴 보겠습니다. 조사된 임차인이 없는 것으로 보아 집주인이 거주하고 있는 물건이고, 특별한 권리상의 문제도 없는 깨끗한 물건입니다. 등기부등본을 더 살펴 볼게요. 경매신청권자인 김영0 앞으로 근저당권 두 개가 있습니다. 질문을 다시 살펴 보면 Q.2021타경101772, 순서대로면 국민은행이 말소기준권리고, 그다음 오름금융투자대부, 김영0인데 경매개시한 김영0이 낙찰가액 일부만이라도 배당받아가려고 하는 것인지? 낙찰자 입장에서는 낙찰해도 되는 물건인가요? 아마 제가 계속 햇갈리는게 배당순서로 인한 배당금액/무잉여? 인 것 같은데 한번 설명 부...