안녕하세요? 잭파시입니다. 강남 한복판서 분양사기 친 간 큰 시행사? 아츠논현 하이엔드 오피스텔 안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 나온 기사를 보니 아주 제목을 자극적으로 뽑았네요. 그런데 강남 한복판... blog.naver.com 어제 올렸던 아츠논현 하이엔드 오피스텔에서 유명 연예인도 피해를 봤다고 기사에 있는데요. 방금 연속 기사가 올라왔습니다. 유명 가수 마크툽과 시행사인 하나자산신탁이 현재 법정 다툼을 하고 있다고 합니다. 이게 중도금을 내기 전에 계약 해지를 했어야 하는데요. 중도금을 좀 내다가 계약조건도 지켜지지 않는 것 같고 또 투자 수익도 마이너스일 것 같아서 어느 순간부터 중도금 이자 및 잔금을 내지 않고 버티고 있습니다. 하지만 법원은 마크툽이 아닌 시행사 쪽에 손을 들어주고 있습니다. 이에 저작권도 현재 압류가 된 상황이네요. 기사에 보면 29억 상당의 분양계약을 했다고 나와 있는데 아츠논현의 가장 큰 평수인 것 같습니다. 이게 예전 반년 정도 전에 돈 자랑하더니 재산이 없다고 기사가 뜬금없이 떠서 저도 본 기억이 있거든요. 참고로 일리네어 좋아했었기에 콘서트도 저는 다녀왔었습니다. 돈 자랑하더니 재산 없어‥마크툽→도끼 재력 자랑 알고보니 빈털터리 가수 마크툽이 채무 문제를 해결하지 못해 본인이 작사, 작곡한 노래들의 저작권료를 못 받는 상황에 부닥쳤다. 과거 래퍼 도끼 또한 재력 자랑했지만 3억 원에 달하는 종...

안녕하세요? 잭파시입니다. 2012년부터 약 13년 동안 사용하였던 네이버 부동산 어플이 어제 종료가 되었더라고요. 전 매일 매물을 검색을 하기에 습관적으로 들어가 봤는데 더 이상 작동이 되지 않았습니다. 정말 월 이삼백 받던 직장인에서 이렇게 잭파시를 만들어준 어플이었는데요. 강의 수강자분들이 어떻게 매물을 검색하고 찾아내는지 물어보셔서 요새는 화면을 보여드리고 있거든요. 네이버 부동산에서 저에게 별도로 제공하는 기능은 당연히 없을 것이고 매일 관심 있는 테마 / 지역의 단지들을 찾아서 급매가 나왔는지를 체크하는 겁니다. 급매라는 게 매일 약 몇 개월에서 몇 년을 보다 보면 딱 보입니다. 이 단지에서는 그 금액이 나오면 안 되는데 올라와 있으면요. 저 같은 경우 부동산에서 먼저 매물을 알려줘서 매수한 경우는 드물고 거의 모든 매물을 이 네이버 부동산 어플을 통해서 진행을 했습니다. 그래서 위 제 핸드폰 메인화면에 <부동산> 카테고리인데요. 네이버 부동산이 가장 첫 번째로 되어 있는 게 그만큼 우선순위를 둔 겁니다. 어제 보니 아래처럼 부동산 앱과 네이버페이 앱이 통합되었다고 나오면서 네이버페이 앱 바로 가기를 누를 수밖에 없게 나옵니다. 올해 말까지 다운하면 1000원의 네이버페이 포인트가 적립이 된다고 되어 있네요. 그런데 이거 다운 안 받기도 힘들지 않을까요. 전 그렇게 생각합니다. 부동산 투자를 하기 전 빅데이터 분석이나 임장...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 3차 강남 임장 + 강의 + 식사는 그리 술을 많이 먹지 않아 원래는 숙취로 힘들어해야 할 시간인데 아주 괜찮아서 이렇게 글을 시작했습니다. 또 그런데 8명에서 저녁 2차 동안 60만 원을 먹은 거면 술을 안 먹었다고는 볼 수 없을 것 같은데요. 법카가 많이 나오겠네요. 진짜 큰일이다 HUG보증보험 한도 공시가격 126%에서 112%로 하향 안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 자기 전에 심란한 뉴스를 하나 봤습니다. 방금 국토교통부와 주택도시공사... blog.naver.com 어제 포스팅은 상당히 많은 분들이 읽어주셨는데요. 아무래도 우리가 밀접하게 연관이 되어 있는 부분이라서 그런 거 같습니다. 전국과 서울 아파트 전세가격 지수를 보면 2022년에 가장 고점이었고 그때 체결이 되었던 전세 거래 만기가 올해 도래하고 있죠. 그나마 전세가격 반등을 크게 했던 서울 아파트는 좀 괜찮지만 빌라와 오피스텔 등은 쉽지 않았습니다. 어제와 연결이 되는 이야기인데요. 전세가격이 반등을 했다는 건 KB시세나 부동산테크 시세가 있다는 거죠. 하지만 이런 시세가 없는 비아파트는 공시가격 기준입니다. 부동산 시세는 월에 한 번씩 변경을 하지만 공시가격은 매년 4월에 발표(1월 기준) 한 자료가 다이기 때문에 시간이 흘러가면서 좋아질 수가 없습니다. 이미 확정된 자료를 가지고 적용을 시키는 거니까요. 과거 고점에서 체결된 전...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 자기 전에 심란한 뉴스를 하나 봤습니다. 방금 국토교통부와 주택도시공사 사이트에 들어가서 확인하니 그런 내용은 없긴 했었는데요. 전 사실 허그에서 인위적으로 다시 보증한도를 내릴 거라는 생각은 안 했었습니다. 최근 2년간에 내린 강제 역전세금이 컸거든요. 원래 공시가격에 150%(LH계약은 170%)이었지만 작년 5월부터 전세사기 후속대책으로 전세보증에 가입할 때 빌라/오피스텔 시세를 공시가격의 140%로 산정하고 담보인정비율을 90%까지 허용하면서 최종 보증보험 한도가 126%이 된 겁니다. 이 과정이 최악인데요. 빌라/오피스텔은 원래 사용 가치가 매매가랑 동일합니다. 전세금 자체를 일부러 시세보다 낮게 가지고 있는 경우는 특이한 케이스인데요. 만약 LH 계약이었다면 공시가격의 44% 일반이라면 24%만큼의 강제 역전세가 생겼습니다. 이걸 해결하기 위해 힘들었는데요. 공시가격까지 내리면서 한 채당 1억 공시가격으로만 잡아도 얼추 3~4천만 원의 역전세금이 생겨버린 겁니다. 이게 한두 채면 그냥저냥 해결이 되겠지만 10채 이상 임대가 넘어간다면 사실 막기에 힘든 금액이 바로 되어 버립니다. 아래 강의 수강자분 이야기를 썼는데요. 쓰리잡으로 약 40채의 역전세를 메꾼 이야기를 들었습니다 안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 강남 임장 2차수를 마쳤습니다. 1차 수 때에는 달천 형님께서 조용히 사진... blo...

안녕하세요? 잭파시입니다. 오늘 오전에 포스팅을 올리고 스벅에 가서 책 한 권을 읽고 왔습니다. 사실 저도 이미 유명한 저자? 라 책 선물이 많이 들어오긴 하는데요. 다 읽어보지는 않습니다. 예전에는 부동산 책 읽는 게 가장 큰 재미?였는데 지금은 딱히 그렇지는 않거든요. 써봐서 느낌이 와요. 글을 보면 이 사람이 어느 정도 알고 있는지가요. 오늘 읽은 이 책은 여러분이 익히 알고 보시는 부동산 책과는 좀 거리가 있습니다. 여기에 사야 한다 어떻게 사야 한다 이런 기준점을 제시하는 게 아니라 자녀가 스스로 판단할 수 있는 부동산 투자 마인드를 알려줍니다. 자연환경과 인간의 관계에 대한 학설 중에 크게 2가지가 있습니다. 하나는 독일의 지리학자인 프리드리히 라첼이 주장한 이론으로 환경결정론입니다. 말 그대로 자연환경이 인간의 생활양식을 결정한다입니다. 전 이걸 부모에게서 받는 문화 세습도 동일하다고 봅니다. 이 책을 읽어보니 저자분이 부동산을 할 수 있는 아니 해야만 하는 정말 좋은 문화 세습을 받으셨더라고요. 건설업을 하셨던 외할아버지의 영향을 받아 부동산에 관심이 많으셨던 어머님이 있었습니다. 또 회사에서 부동산을 관리하시던 아버지의 영향도 많이 받았고요. 그래서 저자분도 대기업 총무 팀에서 주택관리를 하다가 부동산 자산관리회사 부동산 전문 투자회사 등으로 역시나 똑같은 삶을 물려받은 거 같습니다. 투자자 출신이지만 특이하게도 석사...

안녕하세요? 잭파시입니다. 대출 규제인 DSR2단계가 9월의 시행이 되었기 때문에 서울, 경기, 인천의 거래량이 급감하였습니다. 아래 2024년 7월의 전국 거래량에서는 서울이 8710건으로 평균 거래량 대비 102%가 되어 정말 오랜만에 거래량 흐름이 좋았었습니다. 경기/인천 마찬가지이고요. 하지만 3개월 만에 서울의 거래량은 2024년 10월 기준 3168건으로 평균 거래량 대비 48%로 반토막이 났습니다. 당연히 흐름을 같이 받는 인천과 경기도 비슷하게 흘러내렸습니다. 이게 원인이 대출 규제이니 대출에 직접적인 영향을 받는 중저가 아파트가 내렸습니다. 사실 고가주택을 잡으려고(아닐 수도) 했겠지만 결과적으로는 대출의 영향이 적은 강남권은 영향이 크게 없고 노도강은 눈에 보일 정도로 지표가 달라졌습니다. 노도강의 거래량과 가격이 빠지면 수도권 중하위 도시들의 거래량도 마찬가지로 올스톱이 되어버리거든요. 본인이 사려고 해도 그만큼 대출이 안 나오거나 올해 한도가 끝났다고 하여 움직이기가 어렵습니다. 갭투자로 사려고 하면 조건부 전세자금 대출이 안 나올 수 있기에 매수세가 생기기 어려운 구조입니다. 그나마 전세입자가 들어있는 것들 위주로 거래가 되고 있습니다. 이렇게 수도권들의 거래량 순위가 상위에서 가장 하위로 빠질 때 그 자리를 충북과 전북이 차지를 하게 되었는데요. 요새 임장강의에서 이웃분들 만날 때 어디 지역에 주로 투자를 하...

안녕하세요? 잭파시입니다. 나는 행복합니다. 이렇게 강의를 한 이상 결국 제 물건 보다 여러분들이 가져가게 될 거라는 건 이미 알고 있었습니다. 그래도 나는 행복합니다. 어제 이 물건을 보면서 우선은 캡처를 해놓고 행복한 꿈을 꾸며 잠 들었습니다. 아침에 일어나자마자 연락해 봐야지 하면서요. 매물을 보고 스크린샷을 떠 놓은 게 밤 12시 23분이었네요. 요새 네이버 부동산 기능 중에 매물 분포라는 게 있어서 투자하기가 너무 쉽습니다. 주식 호가 창을 생각하면 좋은데요. 중간 호가가 비어있고 아래 매수를 시장가가 아니라 지정가로 걸어서 살 수만 있다면요. 내 금액이 가장 저가이고 중간 호가가 없기 때문에 바로 시세가 그 위로 붙을 수 있습니다. 즉, 사자마자 안전마진이 생길 수가 있는 구조입니다. 밑에 동탄 우성르보아시티 취득세만 들고 오세요가 전세 1억 500만 원에 현재 1억 400에 있거든요. 잘 깎이지는 않겠죠. 변동을 눌러보면 100만 원 호가를 내린 겁니다. 만약 매도자가 크게 깎아줄 생각이 있었으면 1억으로 해놨을 겁니다. 이게 허그보증보험 전세금액이 1억 200만 원이라 만약 1억에만 살 수 있다면 약 300만 원 정도 취득세를 내고 월세를 매달 15만 원씩 받을 수 있습니다. 세팅 측면에서는 좋죠. 그러나 아래 다른 호가들을 보면 1억 500, 1억 600 이런 게 있습니다. 내가 사는 금액에 다른 사람도 살 수 있다?...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 임차인 한 분이 나가셨습니다. 2021년 11월쯤? 들어오셔서 2년을 거주하시다가 작년 말쯤에 2년 계약 추가가 아니라 1년 추가를 말씀하시더라고요. 신축 아파트에 입주 기간이 일 년 정도 남았다고 하시면서요. 제가 그 신축 아파트 임장을 가봤었거든요. 해당 지역에서 입지가 별로 좋은 지역은 아니나 그래도 25평 신축의 가격이 3억 극 초반이라 나쁘지 않다고 봤습니다. 결국 전 이 임차인 분과의 시세 맞추기 게임에서는 패했습니다. 전세를 준 시점부터 매매가가 3년 동안 흘러내렸거든요. 이분 입장에서는 기회죠. 3년 동안 시세는 흘러내렸고 여기 지역도 이제 앞으로 공급이 크게 줄어듭니다. 사실 이번 달에 입주하는 이 단지 이후로 이 광역시의 '구'에서는 공급이 없다고 봐도 무방하거든요. 당장은 입주장이라 시세가 그리 좋지 않지만 시간이 흐르면 괜찮아질 거라고 생각합니다. 매매가격이 떨어질 때 전세로 잘 지내다가 딱 신축으로 갈아탄 게 너무 잘 하신 거 같습니다. 그래서 임차인분에게 방금 마지막으로 문자를 보낼 때 진심으로 축하한다고 말씀을 드린 겁니다. 전 이렇게 제 집을 나가시는 임차인분들이 많아서 너무 기분이 좋습니다. 제 입장에서 3년 전 전세보다 지금 시세는 밀렸지만 여기 물건의 전세는 동일하게 맞추었습니다. 물론 동일하게 맞추었을 시의 성과급을 추가로 드린다고 했긴 했었습니다. 매매시세의 경우 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 부동산 어플에 너무 의지하고 종속이 되지 말라고 정규 강의 때 엑셀로 가공하는 걸 알려드리면서 말씀드리는데요. 제 경우 제 책 제목인 <잭파시 톱다운 투자법> 바탕화면 폴더를 열어보면 그 안에 1단계 세계미국 한국 부동산 경기와 2단계 아래처럼 도 단위가 있습니다. 그다음 3단계 시 단위 부동산 흐름 분석과 마지막 4단계 구체적인 아파트 단지까지 보는데요. 제가 만지는 엑셀파일은 보통 위 책에 담겨있다고 보시면 됩니다. 그런데 이게 분석하는 모든 툴을 직접 엑셀 데이터로 가공하는 건 사실 쉽지 않습니다. 부지런해야 하고요. 또 오히려 이걸 너무 하다가는 매물 검색 시간을 줄여야 할 수도 있습니다. 이렇게 되는 건 전 반대입니다. 이에 어느 정도 부동산 빅데이터를 보고 어떻게 가공하고 분석해야 할지 알기만 한다면 그다음은 부동산 어플을 효과적으로 활용하는 게 맞다고 보는데요. 그중에 부동산지인 프리미엄을 제가 2020년 말부터 사용을 하였습니다. 제 블로그의 시작이 그쯤인데 분석을 보면 여기 어플을 근본으로 한 분석이 많거든요. 아마 부동산지인의 통신판매업 번호가 2020이기에 나왔을 때부터 거의 사용을 하였다고 보면 될 것 같은데요. 이게 최근에 잘 안되더라고요. 점차 개발을 하다가보니 프로그램 메뉴가 너무 많아지다 보니 무거워졌다고 해야 할까요. 그냥 느리면 모르겠는데 저 같은 경우 아예 가장 잘 활용하는...

안녕하세요? 잭파시입니다. 동북권 최대 개발로 관심을 모았던 광운대 역세권 물류부지 서울원 아이파크가 청약홈에 올라왔습니다. 11월 25일부터이고 전체 3032가구 중에 1856가구가 일반분양분입니다. 여기는 분양가 상한제가 아니지만 아마 관심을 가지게 될 이유가 청약이 할만해서 일 겁니다. 전용 85초과 중대형 면적이 전체의 57%인 1068가구인데 여기가 모두 추첨제로 청약 당첨자를 선정합니다. 최근에 분양했던 안전마진이 큰 강남권 위주 단지들은 수백 대 일이라 사실 당첨되는 게 불가능한 구조인데요. 여긴 추첨제가 많고 경쟁률도 높지 않을 테니까요. 하지만 문제는 가격이죠. HDC현대산업개발 측에서는 받을 수 있을 만큼 최대한을 받았을 겁니다. 참고로 여기 회사가 이곳으로 본사를 이전할 계획인데 현재 용산에서 일하는 1800여 명이 광운대 쪽으로 이동한다고 하네요. 직원 입장에서는 중심에서 멀어지게 됩니다. 그만큼 건설사도 사활을 걸고 광운대 역세권 개발을 하려는 것 같습니다. 특이한 구조이긴 한데 보통 신규 분양 단지는 기존 조합원들이 있지만 여기는 시행부터 시공까지 HDC현대산업개발이 하는 거라 레지던스와 공공임대를 제외한 일반분양 물량만 있습니다. 올해 7월 분양했던 장위 푸르지오 라디우스 파크는 전부 분양이 완료되었는데요. 이때의 전용 84 분양가가 11~ 12억 수준이었습니다. 기본적으로는 성북구와 노원구라면 성북 쪽이 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 제가 알고 지내던 몇 분의 대출상담사 분과 통화를 해봤는데 1금융, 2금융 할 거 없이 올해 말까지는 다 막혔다고 합니다. 아예 상담이 의미가 없고 내년 구정부터는 좀 풀리지 않을까 예상을 한다고 하지만 정부의 의지가 명확하다면 확답을 할 수 없다고 하더라고요. 진짜 현재 돈줄 막혀있는 상황이면 금융권에서 아예 대출이 불가능하니 정말 힘든 겨울을 보내실 거라고 생각이 듭니다. 이에 파실 수 있는 거라면 팔아서 유동성을 좀 가지고 계신 게 맞지 않나 싶습니다. 그렇지 않아도 방금 한국은행에서 M2유동성 지표가 나왔습니다. 9월부터 고강도의 대출 규제가 들어간 만큼 확실히 M2유동성YoY도 7월 6.2% 8월 6.1% 그리고 오늘 발표된 9월 5.9%로 증가세가 멈추고 감소를 하고 있습니다. 이에 대한 결과물로 서울아파트 거래량이 9월부터 크게 빠졌습니다. 앞으로도 크게 달라지지 않을 겁니다. 대출 규제를 지속적으로 하게 된다면요. M2유동성에 대해서는 추후 다시 리뷰를 해드리도록 하겠습니다. 방금 기사를 보니 아래와 같은 게 있더라고요. 면적이 정확하게 기사에 나온 건 아니지만 그렇다고 제가 유튜브 찾아가서 내용을 보거나 그렇지는 않습니다. 화장실이 별도로 저기 어디에 옆으로 있는 거 같고 눈으로만 보았을 때 두세평 전용면적이지 않을까 싶은데요. 화면에는 잡히지 않았지만 미니 주방이랑 그 옆으로 세면대와...

안녕하세요? 잭파시입니다. 첫 번째 책인 <나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 46P>를 보면 아래와 같은 그래프가 있습니다. 저 같은 경우 모든 물건 매수가 하락장에서 반등하는 걸 찾아서 합니다. 만약 이게 불가능할 경우 가능한 테마를 찾아서 하고요. 이미 올라간 거에 올라타진 않습니다. 나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 46P 물론 투자는 각자 스타일이 있는 거라 참고만 하시기 바랍니다. 그렇게 하락에서 상승으로 반등을 하는 게 불황기를 거쳐 회복기로 바뀌는 시점인데요. 이렇게 잘 탔으니 호황기를 거쳐서 후퇴기가 오기 전에 매도를 하면 끝입니다. 이렇게 딱 한 바퀴만 돌리시면 됩니다. 한 번 만이더라도 아주 적은 돈으로 좀 큰돈을 번다면 부동산 투자 누가 뜯어말려도 계속하실 겁니다. 안 하시는 분들이나 오히려 거부감이 있으신 분들은 이 부분에 대한 경험이 없어서겠죠. 그런데 위에서 한 바퀴가 예전처럼 쉽지 않은 게 바로 임대차 3법이 생겨서입니다. 몇 년 전만 해도 기본세율이 1년일 때가 있었는데 이제는 2년이고 2020년 7월부터 갱신청구권이 생겨서 이제는 2+2년이 되었습니다. 이 타이밍을 맞춰서 매도를 하기가 쉽지가 않습니다. 이 매도 물건도 사실 호황기 막바지에 매도를 했다면 더 수익이 컸을 겁니다. 자세히 계약서를 보여드리면 이렇습니다. 2020년 3월쯤 2억 4500만 원에 매수를 하였고 당시는 꽤 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제저녁에 매물을 검색하다가 아래 것을 보았는데요. 매매가격이 8500만 원부터 그리고 전세가격이 1억 2000만 원부터이니 이 두 개의 타입이 동일하다면 매매가격은 사용가치 보다 훨씬 싸게 매도를 하는 겁니다. 까보면 전세 매물 1개가 전용 17.76 동일 타입 맞습니다. 참고로 먼저 말씀드리고 시작하면 전 요 정도의 가격은 매수하지 않습니다. 가격 호가 단위가 너무 작으면 보유하는데 가격 상승에 대한 재미가 없어서요. 또 연식이나 평수 브랜드를 종합적으로 판단해서도요. 그런데 왜 이런 걸 분석하냐면 필요한 분도 있지 않을까 해서요. 직접 매수 하게 도와준다면 오히려 정말 착한 마음으로 해도 나쁜 사람이 될 수 있습니다. 왜냐면 사용 가치에 비해서 극히 매매가격이 낮다는 건 매도자가 이 물건에 대해 미래가치를 아예 없게 이미 본 겁니다. 매물이 안 팔리고 있다는 건 시장에서도 동일하게 본 거고요. 보통 이런 원룸 오피스텔 테마를 똘똘한 1채 + 덜 똘똘하지만 이 또한 똘똘한 1채로 취득세 1% 구간에서 매수를 다 해놓으시고 그다음 12%가 아닌 4.6%으로 봅니다. 하지만 똘똘하건 뭐건 실거주도 아직 없고 투자금 자체가 거의 없으신 분들도 투자는 하고 싶어 합니다. 제가 그런 상황에서 투자를 지금까지 해 왔으니 누구보다 그런 마음 잘 압니다. 저는 월급이 신입사원부터 퇴직할 때까지 10년이 지나도 2~30...

안녕하세요? 잭파시입니다. 비트코인이 1개에 1억 1300만 원이더라고요. 저도 한참 사원/대리일 때 주위에서 워낙 하시는 분들이 많아서 꽤 접근을 일찍 했었는데요. 주식은 제가 평생 돈을 잃고 벌고 한 거를 따지면 0 정도입니다. 잃은 만큼 얻기도 많이 했었어서요. 그런데 코인은 마이너스입니다. 저에게는 매우 어렵더라고요. 당연히 비트코인이 아니라 알트로 거래를 했었기 때문에 그런 거 같기도 합니다. 이게 막상 코인 한 개에 일억이 넘어가니 생각이 많아지더라고요. 약 10년 전 성수동양 국평을 6억부터 관찰해서 지금 30억 가량 되는 과정처럼 보이니까요. 삼토시님 팬이었던 제가 잭파시가 되어 이제 신간에 추천사를 씁니다 안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 삼토시님 팬인 거는 다들 아실 거예요. 그동안 나왔던 책들을 통해서 공부... blog.naver.com 저 같은 경우 아파트를 매도하기로 작정하면 약 1주일마다 호가를 낮추면서 그 금액에 매수세가 생기는지 봅니다. 빅데이터가 그래도 가장 좋은 편에 속하는 지방인데요. 방금 전화를 해서 물어보니 한두 번 정도 집을 보았다고는 하더라고요. 그럼 더 금액을 내려봐야죠. 최근 변동내역 보면 얼마나 제가 열심히 사는지 알 수 있을 겁니다. 이걸 제가 요새 하면서 느낀 게 나름 인구가 꽤 많은 지역의 25평 아파트인데 매매가격이 진짜 비트코인 1개 값입니다. 물론 비트코인 투자를 하시는 사람 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 강남 임장 2차수를 마쳤습니다. 1차 수 때에는 달천 형님께서 조용히 사진을 찍어주셨는데 이번엔 당연히 안 계셔서 남아있는 사진은 아예 없네요. 제가 막 입장 다니면서 단체사진 찍고 그런 걸 좋아하지 않아요. 유일하게 루카831 하나 찍었습니다. 너무 이쁘더라고요. 어제도 각자의 스토리를 다 들어보았는데 기억에 남으시는 분들이 대부분입니다. 이번 강남임장을 하면서 보여드릴 단지를 소유하고 계신 분도 있고 제가 2년 전쯤 블로그에서 무료로 카톡 상담방을 열었을 때 다행히 이 정도 떨어졌으면 매수를 하라고 했다고 하더라고요. 그래서 서판교에 아파트를 2022년 말에 매수하셔서 좋은 결과를 만드신 분이 있었습니다. 또 제가 강의를 하면서 부산이나 창원에서 올라오셨다고 하신 분들이 간혹 있었는데 이번에 중년 남성분께서 거제에서 올라오셨습니다. 저도 거제에 물건이 있기에 좀 그랬습니다. 여기가 지금 장난이 아니거든요. 당연히 차편이 없어서 1박을 하시고 오늘 아침에 다시 내려가셨는데요. 사실 이게 강의료가 중요한 게 아니라 그렇게 이동하고 숙박하고 하려면 돈과 시간을 많이 쏟아야 하는 거라 꼭 좋은 결과가 있으셨으면 좋겠네요. 진심으로요. 그래서 어제 특별히 만약 미사 쪽에 임장을 다시 오신다고 하면 제가 무료로 같이 다니겠다고 했습니다. 그런데 가장 기억에 남는 건 분은 따로 있는데요. 바로 약 3년 전에 본...

안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 삼토시님 팬인 거는 다들 아실 거예요. 그동안 나왔던 책들을 통해서 공부를 하였고 또 운이 좋게도 삼토시님이 저를 좋게 봐주셔서 가장 최근 책인 <부동산 변곡점이 왔다>에 추천사도 넣었습니다. 사실 이 부분이 나름 유명해져서 좋은 부분입니다. 재수 없을 수도,,, 그렇지 않았다면 감히 상상도 못할 일이었으니까요. 제 투자 근본이라고 생각하는 M2유동성, 상관계수, 공시가격 이런 것들에 대해 삼토시님의 영향을 크게 받았습니다. 삼토시님 책의 등장이 부동산 분석의 틀 자체를 바꾸어놓았다고 생각을 합니다. 감이 아닌 수학으로요. 그런데 감사하게도 이번에 나올 신간 추천사도 다시 부탁을 해주셨습니다. 우선 제 패드에 파일은 넣어놓았고 이번 주말에 읽어보려고 합니다. 이게 정말 특권이죠. 시장에 책이 출간이 되기 전에 읽어볼 수 있는 말도 안 되는 특권이요. 빨리 읽고 싶어서 너무 기대가 됩니다. 저도 여러분과 똑같은 투자자였습니다. 뭐 지금도 크게 다르다고는 생각하지 않지만요. 아래처럼 2018년에 삼토시님 책을 읽으면서 서울의 여러 단지를 찾아보고 올라가고 있는 실거래 그래프에서 희열도 느껴보고(물론 반대로 박탈도,,) 했습니다. 그 자체가 재미였어요. 제가 지리교육과 출신이라 어렸을 때부터 지도는 항상 옆에 두고 살았는데요. 이렇게 지도에다가 책에 나왔던 단지들 하나씩 적어도 보고요. 아마 2018년 저 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 오늘 LH전세임대로 있던 임차인분이 나가셨는데요. 사실 이게 법적으로 엄격히 따지면 LH가 저의 임차인이고 임차인분은 입주자의 성격이죠. 어쨌든 이분이 4년 전에 1억 2000만 원으로 들어오셨습니다. 제가 그 아파트를 1억 1850만 원인가 매수를 했었고요. 2년이 지나서 갱신청구권을 사용하시면서 5%를 올려서 1억 2600만 원이 되었던 건데요. LH가 사업유형에 따라 계약금을 5%만 받는 게 있고 20%를 받는 게 있습니다. 이 경우는 신혼부부였기에 20%라 전체 1억 2600만 원 중에 2520만 원이 본인의 돈이었네요. 요새는 보통 임차인이 전세임차권 채권 자체를 은행에 넘겨버리기 때문에 본인의 개인 계좌로 입금할 일이 거의 없는데요. 임대인은 그냥 전세금을 그 임차인의 가상 계좌로 넣어버리면 끝입니다. 은행에서 본인의 대출금을 정리해서 남는 걸 임차인에게 주는 형태죠. 하지만 LH계약은 조금 다른데요. 전체 전세금 중에 LH에서 돈을 댄 전세임대대여금은 LH쪽으로 입금을 시키고 나머지 입주자 부담금인 20%는 개인 계좌로 입금하면 됩니다. 아래처럼 문자가 오는데 이런 문자를 기억하지는 않거든요. 아무튼 돈을 LH에 보냈습니다. 돈을 보내고 전 제가 은행이나 LH / SH에 돈을 제대로 상환을 했다는 이체내역을 임차인에게 바로 보내주는데요. 그래야 그쪽에서도 안심을 할 수 있으니까요. 사실 이때까지...

안녕하세요? 잭파시입니다. 다음 주 목요일 e편한세상 고덕어반브릿지에서 계약취소 물량 4가구 무순위 청약이 있습니다. 이런 거 나오면 딱 단지 시세 또는 인근 시세보다는 훨씬 싸겠구나를 생각하셔야겠죠. 현재 호갱노노에서 동시에 보고 있는 사람이 2만 명이 넘습니다. 완공은 2월이었습니다. 그렇다면 기본세율 시점이 안되었으니 매매 거래가는 별로 없을 거라고 생각하셔야겠죠. 여기 단지가 3년 전 분양할 때 1순위 청약에서 서울 역대 최다 청약자인 13만 명 가량 들어왔었습니다. 평균 경쟁률이 330:1이었는데 딱 봐도 분양가가 전용 84 7~8억이면 괜찮죠. 아마 3년 전 분양가로는 좀 비싼 감이 있을 텐데 현시점이라면 아주 싸게 느껴집니다. 그동안의 매매시세와 또 분양가격 자체가 크게 올랐으니까요. 단지 오른편으로 경기도 하남시 풍산동이 되죠. 여기까지 딱 서울시 강동구이고 그래서 이름을 어반브릿지로 지었습니다. 도시의 관문이라는 뜻으로요. 아파트는 아니지만 최근 미사 오피를 2개 사면서 상일 IC를 이용하게 되는데 그 인근에 위치하고 있습니다. 같은 강일동으로 보면 위쪽으로 강일리버파크 9단지와 10단지가 연식이 이제 15년 차인데요. 약 10억 정도에 거래가 되고 있습니다. 그리고 오른편으로 미사강변센트럴풍경채와 미사강변동원로얄듀크도 약 10억 정도입니다. 주소가 서울 / 경기로 달라지지만 연식이 좀 더 신축이기 때문에 큰 가격차이...

안녕하세요? 잭파시입니다. 11월 18일 특별공급부터 호계동 아크로베스티뉴가 분양을 합니다. 저도 분양가를 딱 보고 장난 아니라고 생각을 했는데요. 엄청 구축이지만 25평을 엊그제 4억에 팔았는데 신축의 가격은 정말 예상을 뛰어넘습니다. 안양 호계온천 재개발사업으로 진행되던 후분양입니다. 현재 서울의 평균분양가격은 1m2당 1304만 원이고 경기는 643만 원인데요. 84타입의 공급면적 114를 곱하게 되면 서울은 약 14억 8000만 원 그리고 경기는 7억 3000만 원이 나옵니다. 호계동 아크로베스티뉴의 전용 84의 분양가격은 15억 7400만 원이네요. 즉, 서울의 평균 분양가격보다 훨씬 높은 겁니다. 물론 여기가 경기도 최초로 아크로가 붙은 대림의 하이엔드 브랜드이긴 합니다. 단지 정보를 들어가서 보면 다양하게 이 단지는 하이엔드로 만들었다는 내용들이 있긴 한데요. 평촌 학원가가 가깝다는 점도 당연히 있죠. 여기도 동일한 입지로 판단하지는 못하는데요. 워낙 역세권이나 학세권에 따라 가격차이가 커지는 곳이니까요. 세대수 1000 이상 연식 4년 이내로 보면 전용 84의 금액이 11억 ~ 12억부터 시작을 합니다. 이렇게 해서 보면 또 15억 7000만 원이라는 금액이 이해는 가네요. 분양가를 대지비와 건축비로 한번 뜯어볼까요. 대지비는 약 6억 중반이고 건축비가 약 8억 중반으로 보면 될 것 같습니다. 최근에 분양을 했던 청담 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 오랜만에 음주를 격하게 했는데 숙취가 그리 심하지는 않네요. 약 3시간 임장하고 또 약 3시간 강의하고 또 약 3시간 저녁식사를 함께 하였습니다. 원주에서 고립되어 있는 저에게도 이런 시간들이 너무나 소중한데요. 가르치는 입장에 있지만 또 배우는 것도 많습니다. 특히 어제 경매로 유명하신 달천 정민우 형님께서 시작부터 끝까지 함께 제 수업을 들어주셨었습니다. 전 사진을 하나도 안 찍었는데 저녁에 사진도 많이 찍어서 보내주셨더라고요. 다주택자가 되면 만나게 되는 잭파시이기에 수강생들 모두 화려한 투자 내공이 있던데요. 그중에 신기하게도 제 대학 후배분이 2명 참석을 했습니다. 한 분은 11학번이셨고 또 다른 한 분은 20학번이더라고요. 어라? 04학번인 제 입장에서 이제 저도 나이가 좀 많이 들었구나 싶었습니다. 20학번이면 24살 정도가 된 건데 다주택자의 투자 강의를 듣다니,,, 이분이 벌써 다주택자더라고요. 이야기를 들어보니 저와 매우 흡사했습니다. 고등학교 때 렌선 꼽아서 시작했던 사이버 모의 주식부터 회사원 초기까지 주식/코인으로 살았습니다. 전 숫자가 눈앞에서 변화하는 그게 아마도 중독이었던 것 같습니다. 결국은 망했는데요. 나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 이 수강자분도 대학에 들어올 때 코로나 시기라 출석이 거의 없었고 그 빈 시간을 주식과 코인을 하면서 보냈다고 합니다. 우리가...