안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 이런 기사가 있었는데요. 제목만 보고 생각했습니다. 이건 아주 나쁜 부동산 기사이구나. 사실 기사라고 보기에도 좀 무리가 있는 게 실제와는 다르거든요. 여보 이러다 6억에도 못 팔겠어라고 집주인이 비명을 지르며 6억 호가에 올려놓은 매물 자체가 없습니다. 최근 12월 12일 13층이 6억 6000만 원에 거래가 된 것을 가지고 기사를 작성한 건데요. 만약 진짜 하락세가 뚜렷해서 해당 금액에 집을 못 팔 정도라고 하면 실거래가 된 것도 그렇지만 오른쪽 초록색바(호가)가 그 금액으로 내려와야 합니다. 내가 그 금액에 살 수 있어야죠. 또 네이버부동산 실거래만 보면 안 되는 게 여기에서는 직거래가 구분이 안되거든요. 6억 6000만 원짜리가 나오기 전에 2024년 6월에 12층이 8억으로 실거래가 되었으니 이 시나리오 또한 가능하지 않냐 볼 수 있을 텐데 호갱노노로 보면 그건 직거래라 제외해야 합니다. 이런 거래건은 가족 등 특수관계인 사이 증여성 거래일 건데요. 세법상 시세와 거래가의 차액이 최대 3억 원, 또는 30%까지면 증여세를 내지 않아도 되는데 이건은 약간 더 내려쓴 것 같습니다. 이렇게 시세보다 현저히 낮은 건 편법증여나 명의신탁으로 조사 나올 수 있죠. 아마 6억 6000만 원짜리 물건이 시중에 나오지는 않았겠지만 만약 나왔고 여러분이 그걸 봤더라면 사놓고 전세를 6억 5000만 원에 주면 됩...

안녕하세요? 잭파시입니다. 2021년 회사 그만두고 저에게 크게 다가온 세금이 바로 종합소득세인데요. 직장인들은 연말정산을 통해 근로소득세를 마치기 때문에 다른 부업이 있지 않은 한 종합소득세 대상이 아닙니다. 다만 기타소득이 300만 원 금융소득이 2000만 원을 초과 시 신고해야 합니다. 전 그래서 12월에 연말정산을 하고 그 다음 해 5월에 종합소득세를 별도로 신고하긴 했었습니다. 물론 세금이 그렇게 크게 나오지는 않았었습니다. 월세가 아니라 전세를 가지고 있으면 간주임대료가 그렇게 크지(현재는 큽니다) 않았기에 추가되는 수익이 적었거든요. 어제 나온 기사를 보니 흥미로운 데이터 통계가 있어서 이걸 좀 더 체크했습니다. 2019년부터 2023년까지 종합소득세 신고 인원이 747만 명에서 1148만 명으로 크게 늘고 있는데 이제 회사원들도 월급 이외의 금융소득이나 기타소득 등 부업을 많이 한다는 뜻이겠죠. 아래 자료는 시, 군, 구별 1인당 평균 종합소득금액 상위 20곳을 표시한 건데요. 데이터를 살필 때는 다른 사람이 만들어놓은 거 말고 그 데이터가 어디에 있을까를 고민하셔야 합니다. 가능하시다면 최대한 원데이터를 가지고 내가 직접 가공을 하는 게 훨씬 도움이 됩니다. 제가 자주 올려드리는 국가통계포털말고 세금을 다루는 국세청의 국세통계포털이 따로 있습니다. 거기에 종합소득세 주요항목신고현황(시, 군, 구) 자료를 보면 되는데요...

안녕하세요? 잭파시입니다. (이벤트 종료)잭파시 갭투자 연구소 블로그 이웃 5만명 돌파 이벤트 안녕하세요? 잭파시입니다. 어제저녁에 드디어 제 블로그가 5만 명을 넘었습니다. 블로그를 개설한 시점은 ... blog.naver.com 엊그제 블로그 이웃 5만 명 돌파 이벤트 발표가 다 끝났습니다. 제가 대댓글을 드린 분들은 당첨이 되신 건데요. 요새 분위기를 생각한 거에 비해 너무 많은 분들이 이벤트에 참여를 해주셔서 조기에 마감을 시켰습니다. 또 제가 올려드린 상품 개수에서 늘려서 끝냈습니다. 원래 5명이었던 전화상담은 8명에게 연락을 드렸고요. 아래처럼 댓글을 달아놓았으니 마음의 준비를 하신 다음 저에게 문자를 보내시면 됩니다. 전화는 제가 알려주신 시간에 맞춰서 드리도록 하겠습니다. 물론 데이터를 안 보고 말씀드릴 수 있는 사항들도 많긴 한데요. 제가 현재도 직접 투자를 하고 있는 섹터에 대해서는요. 하지만 그렇지 않은 부분을 물어보실 수 있어서 제가 보는 데이터 사이트들을 우선 열어놓아야 저도 마음이 편하거든요. 제주 노지 귤 10kg(1박스)은 어제 수확을 하셨고 오늘 오전에 발송을 하셨을 겁니다. 내일이나 월요일쯤 보내주셨던 주소로 들어가지 않을까 싶습니다. 다음에 제 책 사인본은 원래 10권씩이었다가 각 +3 +4권씩 더 늘렸습니다. 그런데 이 중에 <뚜버*>, <park******>, <마가*>, <참수***>, <나*>...

안녕하세요? 잭파시입니다. 구미 국가산업단지 1단지를 근처로 투자를 할 때에는 남쪽 임오동이나 서쪽 상모, 사곡, 광평동 그리고 북쪽으로 신평이나 비산동 쪽으로 보실 겁니다. 물론 현 상태에서는 구미를 팔고 나가고 싶지 여기를 들어가고자 하시는 투자자분들은 극히 적을 거라고 생각합니다. 예전에 공시가격 1억 이하 아파트 임장하러 갔을 때 여기 1공단 안에 파라디아라고 있습니다. 이게 2011년 완공인데 이때의 가격이나 지금의 가격이나 동일합니다. 2014년 M2유동성이 2000조 그리고 2024년 M2유동성이 4000조니 오히려 반토막이 난 거죠. 돈의 가치가 반토막이 났으니 최소 아파트 가격이 오르지 않았더라도 과거 1억짜리가 지금 2억이 되어 있는 건 기본인 거라서요. 짜장면도 2배는 올랐을 겁니다. 11월에 진행하였던 강남 원룸 오피스텔 임장 + 강의 + 식사의 마지막이 아래 강남역 파라디아골드였습니다. 건설사가 파라다이스글로벌건설로 동일하죠. 네 맞습니다. 최근에는 전청조 때문에 이름이 더 올라왔던 파라다이스 그룹입니다. 초대 회장이었던 전락원이 본인의 이름을 따서 파라다이스 그룹을 만든 건데 올해 기준 자산총액이 5조원 돌파하면서 재계 서열이 88위라네요. 전락원 회장이 생전에 했던 말이라던데요. <냉혹한 승부의 세계에서 살아남으려면 이길 때 도취하지 말고 발 빠르게 손을 떼고 질 때 미련없이 후퇴해야 한다> 이거 사실 우리...

안녕하세요? 잭파시입니다. 다음 주 북수원 이목지구 디에트르 더 리체 1단지가 무순위 사후 1차를 진행합니다. 여기가 전체 768세대인데 그래도 초기 계약이 나쁘지 않았네요. 분양가 상한제 적용 단지이긴 하였으나 분양가가 주위 단지들보다 매우 높았었습니다. 미계약분이 약 107세대인데요. 무순위 입주자 모집공고문에 어떤 동/호수가 잔여세대인지 나와 있습니다. 무순위 접수는 다음 주 월요일이고 발표일은 12월 27일입니다. 여기가 미분양이 나온 건 분양가격이 약 10억 정도였기 때문입니다. 호갱노노에서 14억이 나오는데 이건 펜트하우스 가격이고요. 그럼 10억이라는 금액이 어떻게 나온 건지 자세하게 볼까요. 건축비는 요새 평당 1000만 원을 잡아야 하니 보통으로 나온 거고 대지비가 6.5억입니다. 세대별 대지지분은 55m2 정도가 됩니다. 참고로 인근에 올해 입주한 북수원자이렉스비아 지분은 48m2 정도였습니다. 여기의 전용 84 국평의 대지가격이 1억이었거든요. 대신 건축비를 높게 잡아놓긴 했네요. 이렇게 해서 분양가가 약 6억 정도인데 확실히 2021년과 현재의 분양가 차이가 너무 크게 느껴지죠. 그런데 이 6억이라는 금액도 그 당시에도 싸지 않다고 하긴 했었습니다. 현재 북수원자이렉스비아의 매도 호가는 9억 초중반대입니다. 다시 돌아가서 북수원 이목지구 대방 디에트르 대지가격이 6.5억 인건 좀 문제가 있어 보이는데요. 다른 부...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 매물을 검색하다가 괜찮은 게 보여서 연락을 해보니 딱 계약금이 들어왔다고 하더라고요. 물론 부동산이 이렇게 이야기하는 거에 진위는 알 수가 없으나 어찌 되었던 제 것이 아님은 확실합니다. 물건이 올라온 게 12월 3일인데 지금 봤다는 건 관심이 없던 지역인 거죠. 바로 7000만 원짜리 물건입니다. 급해 보여서 여기서 -500을 질러보고 안된다고 하면 -300으로 합의를 볼까 구상? 만 했었습니다. 이 물건의 특징이 있는데 바로 주임사 승계 조건입니다. 주택임대사업자 이렇게 딱 나와버리면 좀 어렵게 생각하시는 경향이 있는데요. 그냥 매매 계약서 쓴 다음에 그거 가지고 렌트홈에 등록을 하면 됩니다. 아주 예전에는 주거지 세무서에 가서 <소득세법>에 따른 사업자 등록을 하고 그 자료를 가지고 다시 구청으로 가서 <민간임대주택에 관한 특별법>에 따른 임대사업자 등록을 했어야 했는데요. 지금은 렌트홈 사이트에서 자동으로 됩니다. 이게 어려운 건 단순하게 안 해보셔서 그런 건데요. 매도자 입장에서는 오피스텔 주택임대사업자 10년짜리를 중간에 팔아야 하니 그럼 과태료가 최대 3000만 원까지 나옵니다. 이에 싸게 시장에 내놓을 수밖에 없습니다. 이 말은 처음 오피스텔 수분양 받을 때 일임사 / 주임사의 장단점을 파악하시고 진행하셔야 한다는 거겠죠. 만약 그렇지 않으면 이렇게 싸게 날려버릴 수도 있으니까요. 다시 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제저녁에 드디어 제 블로그가 5만 명을 넘었습니다. 블로그를 개설한 시점은 10년 일한 회사에서 잘릴 때인 2020년 10월쯤에 열었는데요. 0에서 1만, 1만에서 2만, 2만에서 3만, 3만에서 4만 이렇게 만 단위는 반년 정도면 되었었습니다. 4만까지 2년 정도 걸렸는데요. 이번에 4만에서 5만이 또 거의 2년이 걸린 거네요. 그만큼 블로그 4만 이웃과 5만 이웃의 벽이 크다고 느낍니다. 원래 블로그를 처음 개설할 때 제 목표점이 5만명이긴 했었거든요. 그 당시 유명하신 분들이 그 정도인데 4년이 지났어도 아직 그 정도인 분들이 많습니다. SNS를 키워가는 것도 분명 능력이 중요하지만 그 이상으로 이런 배경이 존재해야 합니다. 어떤 배경이냐면 위에처럼 서울아파트의 매수우위지수가 최소 60 이상 만약 100 이상의 과열 상태라면 블로그를 키우기 쉽습니다. 비단 블로그가 아니라 카페, 유튜브도 마찬가지죠. 사실 <갭투자>라는 단어를 블로그 제목에 넣고 키우기가 어찌 보면 부정적일 수도 있을 것 같은데요. 부동산을 사는 방법 중 대표적인 것이나 아무래도 전세사기 등과 맞물려서 좋은 시각으로 바라볼 수는 없을 테니까요. 또 민주당이 돌아오면 훨씬 이미지가 안 좋을 겁니다. 그래도 제 투자의 주된 방법이 소액 갭투자이기에 이걸 없애는 건 브랜딩의 훼손이라고 생각합니다. 이렇게 제가 운영을 한다고 해도 댓글에 악...

안녕하세요? 잭파시입니다. 그런 경우는 드물이지만 가끔 임대차계약을 1년으로 잡아달라는 분들이 있습니다. 물론 전세는 아니고 월세 계약의 이야기인데요. 전 이런 분들이 고수라고 생각을 합니다. 이렇게 잡는 게 임차인 입장에서 훨씬 유리하거든요. 주택임대차보호법을 한번 같이 볼까요. 제 4조 임대차기간 제 1항을 보면 이렇게 되어 있습니다. "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다" 딱 봐도 임차인에게 유리한데요. 원래 이 법이 임차인용입니다. 이번에는 제가 청량리 오피스텔에 세를 준 계약서입니다. 제 2조 존속기간이 12개월 1년으로 되어 있습니다. 위 법에 따라 임차인이 2년 미만으로 정한 이 기간이 유효합니다. 즉, 1년만 살다가 나갈 수 있는데 상황을 볼 수 있는 거죠. 이거보다 더 싼 게 나올 수 있으니까요. 그런데 만약 살다가 내가 체결한 계약조건이 더 좋을 수 있습니다. 보통은 입주장때 계약한 건 수요 대비 공급이 쏟아져 나오기 때문에 싼 전월세 계약 건이 많습니다. 시간이 지나면서 다시 본질적인 가격을 찾아서 수렴하게 되죠. 그래서 저도 오랜만에 시세를 좀 봤습니다. 월세 계약서에는 단지 이름을 없앴는데 네이버 화면까지 지우기에는 너무 피곤해서 그냥 올립니다. 초기에 마피 물건이 꽤 많았는데 이제 없네요. 4.9 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 올해 9월 DSR 2단계의 시행과 함께 각 은행에서 한도 마감이라는 이유로 대출모집인을 통한 대출 자체를 막았었는데요. 저도 전화를 좀 돌려봤었는데 1금융은 아예 대출이 불가하였고 2금융인 새마을이나 신협에서는 개별적으로 대출을 받아주었었습니다. 원래 매년 말에는 한도라는 건 근거로 막고 새해부터 대출이 되는 게 관례이긴 하나 올해는 3분기까지 서울 / 수도권 부동산 시장 상승이 높았고 이를 막기 위한 정부의 방침에 따라 은행들이 대출을 한시적으로 제약을 심하게 두었습니다. 가계대출을 막아야 하니까요. 그런데 방금 이제 은행들이 대출을 푼다고 나왔습니다. 각 은행별로 알아보면 오늘부터 신한은행이 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도를 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정했고 이것도 문제가 좀 된 거죠. 주택담보대출의 모기지보험(MCI)취급도 재개합니다. 대출 모집인을 통한 대출도 접수를 다시 하며 전세대출 제한도 완화를 합니다. 이전에 한번 정리를 해드린 내용이죠. 또한 미등기된 신규 분양 물건지에 대한 전세자금 대출과 1주택 보유자에 대한 전세자금대출을 각각 재개하기로 하였습니다. 비대면 신용대출도 하고요. 신한은행 1월부터 조건부 전세대출 규제가 풀린다 안녕하세요? 잭파시입니다. 9월부터 12월의 아파트 분양전망지수를 보면 최근 2개월 동안 크게 낮아진 것을... blog.naver.com 어제 제가...

안녕하세요? 잭파시입니다. 재산 300억설 이수근 상암동 빌딩 30억에 매물로 내놓다 안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 기사를 보다가보니 이런 게 있더라고요. 부동산을 잘 하기 위해서는 이런 ... blog.naver.com 신기하게도 이수근 님이 빌딩을 내놓았던 시점에 강호동 님도 빌딩을 내놓고 여기는 팔렸다고 합니다. 이수근 님의 활약이 가장 컸던 프로그램이 1박 2일, 신서유기, 아는형님 등으로 강호동 님과 함께 했을 때인데요. 이 두 분의 부동산을 봐주는 전문가님이 같은 분이겠죠. 강호동 님의 빌딩은 가로수길 메인에 있는데요. 저도 여기 빌딩 앞에 몇 번 가보긴 했었습니다. 이 빌딩의 거래내역으로 보았을 때 13년 4월에 98억에 사서 강호동 님에게 18년 6월에 141억으로 넘긴 분이 잘 하신 거죠. 약 5년 보유에 43억 정도 세전 시세차익이었습니다. 그다음 강호동 님이 약 6년을 들고 있었는데 25억 정도 세전 시세차익이 났는데 물론 일반인 기준에서 보았을 때 일 년에 4억씩 오른 거면 잘 한 투자라고 볼 수 있는데요. 제가 블로그에 안내를 했던 다른 연예인들 빌딩 거래 사례에서 보통 이 구간에 2배씩은 올랐습니다. 또 레버리지를 크게 가지고 간게 아니라 애초에 투자금이 굉장히 컸었는데요. 등기부등본을 보면 채권최고액이 84억 원이기에 1.2로 나누면 70억이 대출입니다. 정확하게 거래가액의 반 정도를 대출받고 반을 현금으...

안녕하세요? 잭파시입니다. 직방에서 분석한 자료인데요. 보통 서울 집합건물 10년 초과 보유 매도자의 추이는 올해 전체적으로 보았을 때 약 26~28%로 플랫한 편인데요. 11월의 수치가 30.5%를 달성하였다고 합니다. 이게 최근으로 따졌을 때 약 3년 2개월 만에 가장 높은 수치였고요. 더 세부적으로 들어가면 10년 초과 15년 이하 보유 매도자의 수치가 높다고 하는데 딱 2010~2014년 서브 프라임 뒤에 들어가셨던 어찌 보면 운이 좋았다고 할 수 있거나 혹은 진짜 찐 고수들일 수도 있습니다. 아래 노란색 구간의 시세차익을 먹으신 거죠. 현재 서울 아파트 매매가격은 평당 약 4000만 원으로 10년 전인 2014년인 평당 1500만 원에 비해서 약 2~3배 정도는 높은데요. 서울 5분위 아파트의 경우에는 약 4~5배 정도의 상승이 있었습니다. 이번 자치구별 10년 초과 장기보유자의 자료도 기사에 나왔는데요. 송파구 8.1%, 강남구 7.8%, 서초구 6.9%로 강남 3구가 가장 많았습니다. 약 10년 전에 사서 저번달에 매도를 치신 분들이 시세차익으로는 아마 가장 좋은 수익률을 보지 않았을까 싶습니다. 11월쯤의 분위기는 이미 매수우위지수와 거래량이 크게 낮아지고 있었습니다. 정확하게 9월부터 시작된 DSR 2단계 시행과 수도권 기준으로는 고점 경계감이 분명 있었거든요. 지난 사이클을 되돌아보면 2008년 고점에서 미국 발 부...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어찌 주말은 잘 보내셨나요? 전 헬스장 다녀와 전국 오피를 한번 훑고 이제 이번 주 KB주간시황을 써보려고 합니다. 원룸 오피스텔의 경우 강남 핵심지역이라도 수분양은 아니라고 했는데요. 아래 물건은 더더욱 아닙니다. 매매가격이 9000만 원인데 전세가격이 1억입니다. 당장 보았을 때에는 취득세까지도 매도자에게 받고 괜찮을 수 있다고는 판단을 해도 이 물건 말고 전체 매물을 봐야겠죠. 낮은 호가매물은 7500만 원인데 최근에 1000만 원을 올린 거 같습니다. 그래도 10월 실거래로 7800만 원이 있기에 8500보단 7500가 맞을 건데요. 여기까지 원룸으로 보라고 하는 건 아니지만 그래도 절대가격이 너무 저렴하다고 하시면 이 물건 없다셈 치고 네고를 크게 넣어보실 수는 있습니다. 실거래가 7800이 있고 최근 호가가 7500이 있었으니 8000 아래로 부르셔야겠죠. 그럼 매도자가 2000을 줘야 합니다. 이걸 승낙하지 않아 잘 안 팔리지 않습니다. 실거래를 보니 십만 원단위까지 있는 게 2020년 5월의 1억 2550만 원인데요. 요기가 분양가 일 것 같은데 -4000만 원이면 많이 빠진 거 같아도 보통의 원룸 오피스텔들은 이 정도는 빠집니다. 그래서 수분양이 위험한 겁니다. 12월 둘째주 수도권 시장동향 KB주택시장동향_2024년 12월 9일 기준 확실히 수도권 시세동향에서 빨간색 부분이 많이 빠졌습니다...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 기사를 보다가보니 이런 게 있더라고요. 부동산을 잘 하기 위해서는 이런 기사 하나에도 디테일이 있어야 합니다. 우선 부동산(움직여 옮길 수 없는 재산)의 가장 큰 특징인 부동성이겠죠. 해당 빌딩이 어딘가에는 있을 거고 기사에 나온 힌트를 통해 찾아내야 합니다. 그다음 해당 부동산의 역사는 등기부등본을 열어서 확인하면 되는 거죠. 그렇게 찾아보니 기사에서 언급한 토지면적이랑 가격이 가장 유사한 건물을 찾았습니다. 참고로 송은이 님이 설립해 운영 중인 컨텐츠랩 비보 상암사옥은 아래 지도에 가장 동남쪽 모서리입니다. 이 건물의 가치가 80억이라고 되어 있는 기사가 있습니다. 그런데 벌써 가장 큰 오차를 찾아내셨죠. 기사에는 이수근 님의 빌딩이 11년 만에 37억이 되었다고 쓰여있으나 내놓은 빌딩 매도 호가가 30억입니다. 당연히 이 아래로 봐야 하기에 이미 한 10억은 차이가 있습니다. 글쎄 제가 상가/빌딩의 전문가가 아니기에 뭐가 정리하기에는 무리가 있지만 다른 연예인들 빌딩을 기준으로 보았을 때 입지가 별로라고 느껴지는데요. 로드뷰로 보았을 때 이걸 꼬마빌딩으로 이야기하기보다는 그냥 다세대 빌라처럼 보이기도 합니다. 요새 여러분들을 위해 등기부등본 700원 열람료를 잘 안 쓴 거 같아서 오랜만에 열어보았습니다. 토지는 부부 공동명의인데 건물은 아내분 단독 명의로 되어 있습니다. 근저당권은 이수근 님이 건...

안녕하세요? 잭파시입니다. 저는 사실 이런 게 너무 재미있어하는 부분인데요. 보통 제일건설이라고 하면 풍경채를 생각할 겁니다. 제가 있는 원주에서 곧 제일풍경채원주무실이 대장주의 임관을 앞두고 있는데요. 이 제일건설은 광주광역시에 본사를 둔 제일건설(주) 즉, 제일건설 주식회사입니다. 호반건설, 중흥건설, 우미건설과 더불어서 광주광역시에서 시작한 건설사로 이 건설사들과 함께 신도시와 택지지구에서 많은 분양을 하면서 커왔죠. 올해 시공능력평가순위가 전국 15위이며 전남에서는 1위입니다. 시공능력평가액이 2조 8251억 원이 되는 진짜 큰 회사죠. 그런데 오늘 알아볼 건 같은 제일건설이지만 (주)자가 앞에 있습니다. 주식회사 제일건설 (주)제일건설인데요. 안타깝게 12월 3일에 주거래은행인 NH은행에서 돌아온 7억 원짜리 어음을 결제하지 못해 부도 처리가 되었습니다. 저는 이 건설사 아파트를 가지고 있는데요. 처음에 저도 계약금 넣고 할 때에만 해도 제일건설이니까 풍경채 만드는 회사인 줄 알았습니다. 아무리 전북 익산의 향토기업이라 하더라도 보통은 다른 지역에 하나씩은 넘어가긴 하는데 여기는 아예 경상도 쪽으로 넘어가서 지은 단지는 하나도 없네요. (주)제일건설의 브랜드는 오투그란데입니다. 가장 북진정책으로 건설을 하였던 게 서울까지는 못 오고 경기도 쪽에 향남시범제일오투그란데와 원곡제일오투그란데 이렇게 있습니다. 전북 익산에 기반을 둔...

안녕하세요? 잭파시입니다. 벌써 금요일이네요. 어제는 아침 일찍 수원 영통에 갔다가 왔습니다. 약 4년 정도 들고 있는데 이번에 털었거든요. 사실 여기 단지가 매수하고 약 2년이 되지 않아서 최고점 6억을 찍었습니다. 그런 거 생각을 하면 좀 아까운 매도긴 한데 시세보다 약간 싸게 매도를 했습니다. 원래 매도할 때는 매수자가 먹을 걸 남겨줘야 합니다. 반대로 생각을 해보면 내가 사서 먹을게 안 보이는데 매수하진 않을 거잖아요. 이 아파트가 다시 전 고점인 6억까지 가려면 M2유동성YoY(전년동월대비증감률)이 2022년 1월 상태인 13.2%까지 올라가야 할 겁니다. 그게 좀 무리가 있다고 보았고 또 어차피 이 단지에 한 개 더 남아있어서 미련 두지 않고 매도했습니다. 첫 번째 책 <나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다>에 나와있는 부분인데 전 수도권에 아파트 살 때에는 2채씩 매수했었거든요. 2채에 들어간 비용이 있을 텐데요. 어느 정도 상승한 후에 한 채를 정리하면서 두 채의 투자금을 회수하고 나머지 한 채는 어차피 돈이 들어간 게 없으니 마음 편하게 장기투자로 둡니다. 그런데 이것도 제대로 이야기하면 사실 투자금이 들어간 건 없었습니다. 전세금이 이미 매매가와 거의 같았었거든요. 매매가격 2억 4500만 원에서 전세보증금 2억 4000만 원을 제외하면 투자금이 500만 원이고 이번에 매도가격이 4억이라 1억 5500만 원이...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 허그에서 문자를 한통 받았는데요. 어려운 말 같아도 국가에 등록이 되어있는 임대주택자들도 일반인들과 동일하게 담보인정비율이 100%에서 90%로 내린다는 겁니다. 등록 임대주택사업자들이 허그룰을 동시에 반영을 안 하고 있었다는 것도 잘 모르실 텐데요. 제가 예전에 이 오피스텔을 가지고 설명을 한번 드린 적이 있습니다. 이제 오피스텔을 허그보증보험으로 분석하는 건 다들 잘 하고 계실 텐데요. 여기에 월세 실거래가를 열어보면 딱 허그보증보험 한도가 보입니다. 1억 4700만 원이네요. 월세는 10이 아니라 15로 올랐네요. 허그보증보험 전세 + 추가 월세가 아닌 올전세는 얼마일까를 봐야 하는데요. 12월 건 1억 4700만 원은 보증보험 한도가 맞을 겁니다. 그런데 희한하죠. 24년 8월에 1억 6500만 원이나 1억 6350만 원은 보증보험 한도가 아닌데 거래가 있습니다. 이걸 착각하면 안 됩니다. 전세를 주게 되면 이렇게 받겠지라고 하고 들어가면 안 되니까요. 이 금액들은 실제 전세로 거래가 된 게 아니라 등록 임대사업자들은 보증보험을 필수로 들어줘야 합니다. 그때 담보인정비율이라는게 부채비율인 건데 일반 사람들처럼 90%가 아니라 100%입니다. 여기를 왜 아직 안 건들렸는지 궁금도 하실 텐데요. 아래 민간임대주택에 관한 특별법 시행령이 최근에 일부개정이 되었습니다. 공포일이 올해 10월 29일이었는...

안녕하세요? 잭파시입니다. 최초 등록가인 1억 500에서 100만 원씩 슬금슬금 내리고 있는 매물이 있습니다. GTX-A 동탄역 오른편에 있는 원룸 오피스텔 단지인데요. 참고로 여기에 전세사기 피해자들이 많이 거주합니다. 그만큼 수십 채씩 들고 있던 임대인들이 많았던 단지이기도 합니다. 이 정도 전체 540세대 정도 되는 오피스텔은 KB 시세가 있습니다. 보통 100세대가 넘으면 KB 시세를 만듭니다. 시세/실거래가를 펼쳐놓고 KB부동산 기준인지 확인한 후에 바로 하한가를 봐야 하죠. 상한가는 하등 상관이 없는 숫자입니다. 하한가에 90%를 때립니다. 1억 1150만 원 × 90% = 100,350,000원이 나오네요. 12월의 시세이니 지금 이 오피스텔의 전세 / 반전세를 구하시는 분들은 허그보증보험 1억까지 된다고 보면 됩니다. 그럼 딱 투자금의 나왔죠. 내가 이 물건을 만약 1억에 사면(어제저녁에 이 금액에 오퍼가 왔었습니다) 전세금을 1억 받을 수 있습니다. 그렇다면 투자금이 취득세와 복비 정도인 건데요. 1억에 대한 4.6%를 비롯해서 더하게 되면 약 600만 원 정도가 되겠네요. 저는 만약 이 금액을 투자해서 월세 15만 원을 받을 수 있다면 괜찮다고 생각을 했습니다. 단지 시세차익은 별개로요. 제가 이 매물을 본 게 최초 등록 시점인 11월 초라서 2024년 9월 ~ 10월의 반전세가 세팅 기준이었습니다. 그때에는 보증보...

안녕하세요? 잭파시입니다. 누구나 갖길 원하는 부동산 자산이라면 <변화하는 세계질서, 레이달리오> 책의 그래프와 흐름이 유사할 거라 생각합니다. 자본주의를 영위하는 나라라면 M2유동성이 미국에 따라 지속적으로 늘어날 것이라서요. 물론 GDP성장률과 인구증가도 함께 이루어져야 합니다. 노동인구감소로 우리나라 부동산이 앞으로 어려울까? 안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 아래 뉴스를 보면서 뭔가 체크를 해봐야겠다 싶었습니다. 이미 전 세계적... blog.naver.com 더 자세한 설명은 위 포스팅에 해놓았습니다. 오래 해당 자산을 보유할 생각이면 당장의 잔파도를 그렇게 크게 걱정하지 않고 추세선이 우상향이면 당연히 성공하게 됩니다. 팝핀현준님이 말한 게 부동산 부자가 되는 핵심인 거 같은데요. 우선 빠짐없이 저축을 합니다. 사진출처 : https://blog.naver.com/kjd110802/223688126567 출금을 할 수 없는 계좌(입금전용계좌)가 있나 보네요. 그걸 사용하면서 명품/패션에 돈을 쓰지 않고 시간만 나면 집을 보러 다녔다고 합니다. 집은 많이 보면 볼수록 당연히 안목이 생길 수밖에 없죠. 반대로 부동산 부자가 아닌 분들은 이것들에 관심이 없을 겁니다. 아니 관심이 있다고 하더라도 실제 실행을 하지 않았겠죠. 가장 중요한 건 실행의 여부이니까요. 기사에 나온 걸 보니 일산에 2채, 서울에 3채 그리고 지방에 1채 이...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 HUG 주택도시보증공사에 들어가니 전세금 반환보증 담보인정비율 하향에 관련하여 설명자료가 올라왔습니다. 투자에 정말 중요한 사항인데 이 설명자료의 조회 수가 17이라니 안타깝습니다. 제목만 봐도 결론이 나왔는데요. 담보인정비율을 줄이지 않는답니다. 결국 이 정책도 현재 대통령이 있을 때 담보인정비율을 조정하면서(150% → 126%) 순기능도 분명 있지만 역기능으로 계획에 없었던 전세 사기범들도 양산한 측면이 있었습니다. 그런데 추가적으로 담보인정비율을 내려서 더 임대인을 쪼이는 건 무리가 분명히 있죠. 위 설명자료 게시판을 열어보면 이렇게 발표를 했습니다. '현' 시점이라고 쓴 거 보니 지금은 당장 계획이 없다는 건데요. 앞으로는 모르겠지만 우리가 이런 걸 미리 대비하고 투자를 할 수는 없습니다. 당장 이 부분은 없었던 이야기라고 치부하고 진행하면 될 것 같습니다. 제가 예전에 이 전세보증 담보인정비율 하향과 관련하여 쓴 글을 올리면 아래와 같은데요. 제 주변 다주택자들이나 부동산을 통해서 상황을 살펴보았을 때 추가적인 담보인정비율 하향은 정말 다주택자들(임대인)들의 큰 반발이 있을 거라 진행이 어려울 거라 봤습니다. 부동산 정책과 관련해서 제가 한번 정리를 해드릴 텐데 현 정부에서 진행이 되었던 정책들은 우선 진행이 어려울 거라고 보셔야 합니다. 민주당 쪽에서 진행해서 이미 만들어놓은 정책이나 현재...

안녕하세요? 잭파시입니다. 평택 삼성반도체 옆 보유하고 있는 아파트의 월세가 -40% 깎였다고 말씀드렸는데요. 포스팅 이후로 평택 관련 내용이 많이 나오더라고요. 월세뿐만 아니라 전세나 매매가격도 고점 대비 그 정도는 빠졌습니다. 뉴스 보니 8만 명 하청 노동자가 1만 명 수준으로 빠졌다네요. 평택 삼성반도체 옆 아파트 월세가 -40% 깎였습니다 안녕하세요? 잭파시입니다. 첫 번째 책인 '나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다'에서 평... blog.naver.com 우리나라 산업 중 그래도 중국에 우위를 점하고 있는 게 반도체와 조선이라고 하던데요. 그래서 삼성전자 호재라면 앞으로 믿고 뭘 할 수 있겠다 보통은 판단을 합니다. 전 이 인식이 이제 좀 달라졌지 않았을까 생각을 합니다. 최근 영통 아파트를 정리한 이유도 그렇습니다. 약 3년 전에 평택 고덕 신도시의 대장주인 파라곤 국평이 10억 딱 찍었었거든요. 현재 6억 초반대로 내려왔습니다. 다른 경기도의 상위권 도시/단지들에 비해서 저점에서 전혀 올라가는 느낌이 아닌데요. 미국 M2유동성과 한국 M2유동성의 움직임과는 다릅니다. 그런데 안타깝게도 이게 원룸 오피스텔 시장에도 영향이 있네요. 어제 매물을 검색하다가보니 평택고덕아이파크에서 1억 1500만 원짜리를 보았습니다. 원래 이 금액까지는 잘 안 나왔었는데요. 융자금이 1억 1700만 원으로 되어 있는 걸로 봐선 정말 잘...