안녕하세요? 잭파시입니다. 요새 빅데이터로 서울이나 수도권 데이터를 주로 올리다 보니 지방 아파트를 소유하고 계신 분들이 각자의 지방은 어떤지 물어보시는 게 많습니다. 전체를 다 하나의 포스팅으로 분석하긴 좀 그렇고 인구 50만 이상의 지방 7도 인구 1위시를 살펴보도록 하겠습니다. 잭파시의 부동산 톱다운 투자법 분석방법은 다양하게 있겠으나 블로그 아주 초기에서부터 자주 올려드렸던 외지인 거래량으로 살펴보겠습니다. 외지인 거래량은 사실 원인이 아니라 결과입니다. 아주 다양한 원인들이 합쳐져서 투자라는 결과가 나온 거라 시장의 상황을 핵심적으로 살펴볼 수 있습니다. 과연 어떤 지표가 부동산시장을 움직일까? 7탄 외지인 거래량 안녕하세요? 잭파시입니다. '과연 어떤 지표가 부동산시장을 움직일까?' 시리즈가 벌써 7탄입니... blog.naver.com 각 도별 인구 1위 시(50만 명 이상)를 봤을 때 포항과 창원의 경상도는 아직 매매지수가 하락 중에 있습니다. 충청도에 청주는 약 1년 전보다 매매지수 1포인트 정도가 상승하였고 천안은 약 1년 전과 현재 시점의 매매지수가 거의 변화가 없었습니다. 전라도의 전주의 경우 최근 3개월에 거래량이 약간 늘어나면서 매매지수가 반등을 했습니다. 그런데 거래량이 원래 많은 단지들의 상황을 살펴보면 눈에 띄는 거래량 상승은 없습니다. 또 그런데 생각을 해보면 거래량이 크게 늘어날만큼 시장에 매물이 없...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 강남 원룸 오피스텔 매물을 보다가 100만 원 갭투자 짜리가 있습니다. 1억 9000만 원 매매가에 100만 원 갭투이니 전세가 1억 8900만 원이 들어있을 겁니다. KB 시세의 하한가가 2억이기 때문에 90%로 해서 1억 8000만 원이 허그보증보험이 가능한 금액이네요. 그런데 전세가격이나 전세호가가 그 이상인 걸로 봐서는 수요가 있긴 한건 같습니다. 저라면 취득세 4.6%까지 감안을 해서 추가로 500~1000을 네고해서 사면 괜찮겠다 생각은 드는데요. 물론 1.9억에 여러 개 매물이 있기 때문에 애초에 매수 대상은 아닙니다. 전 제가 사는 매물 주위에 유사한 금액이 있다면 매수를 하지 않습니다. 매수 당시에 싸게 샀다고 볼 수 없는 거니까요. 거래량이 크게 일어나고 있는 상황이면 좀 다르지만요. 또 이 매물이 서향으로 되어 있는데요. 서향의 경우 왼쪽에 에피소드 서초에 완전히 가려집니다. 남향이나 동향도 건물들이 높기에 완전하게 뻥뷰가 나올 수 있는 구조는 아닌데 그래도 건물에 바로 붙은 뷰는 아닙니다. 강남대로나 테헤란로에서 준신축 원룸 오피스텔이 가격 2억 이하인걸 찾기 어려운데요. 이것과 인근 헤븐리치더골드, 현대썬엔빌서초는 나옵니다. 이유는 이 오피스텔들의 계약면적이 30m2~ 선이고 양재권역입니다. 상대적으로 전용면적이 높아서 전용률은 높게 나오나 반대로 전용면적 말고 공용면적이 거의 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 전 직장 친한 후배들의 집 관련된 사항은 직접적으로는 못 도와주지만 간접적으로는 항상 생각을 하고 있습니다. 그런데 어젯밤에 검단에 전세로 거주 중인 후배가 계약기간이 종료되면 나가야 한다고 하더라고요. 기억으로는 2+2라 2년 뒤쯤 신경 써줘야겠다 싶었거든요. 왜 그러면 이 임대인은 8년이나 살아달라고 했던 걸까요? 이 히스토리를 까보면 이분도 참 투자를 잘 하는 사람입니다. 검단이 미분양의 무덤인 시기도 있었기에 손해를 보신 분도 있겠지만 아직까지 들고 있었다면 여기도 큰 수익이 났습니다. 후배 단지의 분양가입니다. 이 아파트의 입주자 모집공고문은 2019년 10월에 올라왔는데요. 전용 84의 분양가가 낮은 층 3억 4400만 원부터 있습니다. 대지비가 1.3억이고 건축비가 2.1억 수준인데요. 2019년의 분양가와 지금의 분양가는 진짜 2배가 차이가 나겠네요. 확실히 너무 쌌습니다. 인천의 평균분양가격과 M2유동성 그래프를 보면 확실히 평균분양가격이 M2유동성에 추종한다고 볼 수 있는데요. 두 지표들 간의 상관계수가 0.96으로 아주 높게 나옵니다. 2019년에 인천 평균분양가격이 1m2당 400만 원이 안 되었는데 5월 자료가 550만 원입니다. 보통 84전용의 계약이 110 정도가 되어서 위 숫자와 곱하면 평균분양가가 나오는데요. 6억이 약간 넘습니다. 그런데 저기는 신도시였는데도 불구하고 분양가가...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 술자리로 인하여 오늘 하루가 없어졌었습니다. 제가 나이가 가장 어렸는데(이건 거의 그러함) 숙주나물님, 자유몽님, 달천님에게 인사하며 로또를 드리고 특히 이 자리를 모아주신 달천 형님에게 블루를 선물 드렸습니다. 부동산을 하면서 좋은 게 바로 이거입니다. 제가 회사원이었다면 블루가 아닌 아래 레벨로 봤을 테지만 이런 선물에서는 크게 고민을 하지 않는 겁니다. 숙주나물님은 어제 처음 뵈었는데 제 생각 외로 저의 성장기를 지켜봐 주셨더라고요. 좋은 이야기들 많이 들었고 각자 서울역에서 다른 KTX를 타고 헤어졌습니다. 오늘 과천 디에트르 퍼스티지 1순위 청약이 있었는데요. 어제 특공 청약 경쟁률로만 봤을 때도 엄청 날 거라고 생각했는데 역시나였습니다. 과천 뿐만 아니라 인근 서울이나 기타경기 거주자도 청약이 가능했는데 전체 접수 건수가 10만 건이 넘었습니다. 이렇게 특정 금액에 대해 경쟁률이 높은 건 이유가 단 하나죠. 바로 시세보다 저렴하기 때문에 신청자가 많았습니다. 여기가 과천 지식 정보타운 공공택지로 공급되는 마지막 민간 아파트라서 분양가 상한제가 적용이 되어서 그렇습니다. 입지를 고려해서 확실히 최근 대지비나 건축비에 비교를 해보면 많이 쌉니다. 25평의 분양이었고 최저 7.6억부터 최고 8.7억까지 있습니다. 과천 지식 정보타운에는 25평 아파트가 거의 없어서 비교가 좀 어렵긴 한데요. 좀 더...

안녕하세요? 잭파시입니다. 오늘 보니 GTX-A 노선 운정역의 가장 핵심지였던 운정 3지구 B3, B4가 사전청약 취소가 되었습니다. 2022년 6월에 사전청약이 있었던 단지로 약 400가구가 강제로 취소를 당했는데요. DS네트웍스 사업자가 계약금 납부 이후 중도금이 6개월 이상 연체했기 때문입니다. 계약금 약 455억 원이 LH에 귀속될 예정인데요. 제가 지난주에 강남 오피스텔 계약금 쐈다가 한 시간 만에 배액배상을 당했는데 그게 가계약금 300만 원이었거든요. 계약금 수백억 원을 날리면서까지 사업을 접을 수밖에 없는 이유가 있을 겁니다. 참고로 DS네트웍스는 매출액이 1조가 넘고 영업이익도 1000억이 넘는 부동산 디벨로퍼 회사인데요. 회사명으로 봤을 때는 건설사가 아니라 좀 생소할 수 있지만 이전에 대우건설 인수에도 들어갔던 곳입니다. 세종, 송도, 마곡, 위례 등 부동산 개발사업을 성공시켰죠. 여기 회장님이 대학 졸업 후 부친의 회사(대승실업, 시계제조업)에 들어가서 회사 자체를 부동산 시행 및 개발사업으로 바꿨습니다. 부친께서 물려준 강남역 10번 출구 대승빌딩을 DS타워로 신축하기도 했는데 이 건물이 있었기에 사업을 견딜 수 있지 않았나 싶습니다. 지도만 봐도 미친 입지잖아요. 잘 생각해 보면 강남 대로변에 있는 건물들 다 주인이 있는 거니까요. 사실 들어오는 월세를 생각했을 때 망하기도 어려울 것 같습니다. 다시 운정 3...

안녕하세요? 잭파시입니다. 서울아파트 매매거래량이 꾸준하게 올라오다가 5월에 드디어 5000을 돌파했습니다. 취득세로 인하여 다주택자들이 매매 전반에 나설 수 없는 상황에서 이 정도 거래량이면 아주 의미가 있다고 생각합니다. 과거 취득세 12%가 아닌 1%일 때의 거래량과는 비교할 수 없죠. 그런 의미에서 서울 아파트는 현재 분위기가 좋은데요. 매매지수에 앞서서 거래량이 먼저 생긴다고 많이 말씀드렸습니다. 본인이 가지고 있는 물건의 가격이 오르려면 먼저 그 단지 또 그 단지를 포함한 도/시의 거래량이 증가가 되어야 합니다. 누가 비싸게 주고 사려면요. 서울 매매거래량으로 보면 선을 따로 긋지는 않았지만 파란색 5월의 거래량이 2021년 상반기와 비슷해진 걸 볼 수 있습니다. 참고 이때는 크게 부동산 가격이 상승할 때였습니다. 이후 M2유동성이 급락하면서 매매량도 줄고 이후 매매지수도 하락하게 되었죠. 위 지수 상승에 관한 특징을 잡아낼 수 있는데요. 매매지수 상승기 초기에는 매매거래량이 늘어나면서 반대로 전세거래량은 줄어듭니다. 전세를 산다는 거 자체가 추후 매매가격 상승을 염두하지 않는다는 겁니다. 반대로 매매로 갈아탄다는 건 상승을 염두하는거니까요. 그냥 눈으로만 봐도 충분히 잡아낼 수 있지만 매매거래량과 전세거래량 둘 다 알고 있으니 이 두 개를 나뉘어보면 더 의미 있는 추세를 볼 수 있을 겁니다. 그게 바로 아래 그래프입니다....

안녕하세요? 잭파시입니다. 서울 아파트가 오르면 당연히 경기 아파트가 오릅니다. 아래처럼 서울 아파트 매매지수와 경기 아파트 매매지수는 상관계수 0.98을 가지고 있습니다. 경기의 데이터가 늦게 들어오긴 했지만 약 20년을 두고 봤을 때 다른 구간을 찾기가 어렵습니다. 물론 상승기 때를 보면 서울이 먼저 오르고 숙성이 돼야 경기의 아파트가 뒤늦게 따라 오르는 걸 볼 수 있습니다. 그럼 간단하게 생각해서 서울의 매매지수와 밀접하게 연관을 가지고 있는 경기 상위권 아파트들은 현재 분위기가 좋아야 할 텐데요. 서울도 전체 매매지수는 아직 하락(보합)이지만 상위입지/대형 같은 경우 이미 2022 ~ 2023년의 하락을 이겨내고 전 고점을 뚫었습니다. 역시나 자산을 얻을 때는 내가 할 수 있는 한의 최고 좋은 걸 사야 하는데요. 물론 저처럼 돈이 없었던 사람은 어쩔 수 없지만요. 부루마블 필승법이 서울을 사는 거지만 이거에 대항? 을 하려면 마닐라나 싱가폴이나 대만 같은 아시아 동남아 싼 국가들을 닥치는 대로 사야 합니다. 그렇지 않으면 반격의 기회가 주어지지 않으니까요. 물론 이렇게 해도 결국 서울 가진 사람에게 지게 되어 있습니다. 어제 경기도 상위권 아파트들 실거래를 살펴보니 실제 전 고점을 뛰어넘거나 거의 근접하게 온 단지들도 찾아볼 수 있었습니다. 이를테면 아래와 같은 단지들인데요. 경기도의 상위 입지를 대표하는 단지들입니다. 제 지...

안녕하세요? 잭파시입니다. 주위에 투자를 잘 하시는 분들을 보면 본인만의 필승전략이 있습니다. 그 전략이 얼마나 견고하고 또 오랫동안 유지가 되는냐에 따라 실력이라고 하는 거겠죠. 이전에 리뷰를 했던 장윤정 님은 최고가 펜트하우스를 미분양 때 사서 수십억씩 차익을 보고 있습니다. 내가 인정하는 연예인 중에 아파트 투자 탑 장윤정 님 안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 예전에 100억이 넘는 서울 고가 아파트 순위를 말씀드리면서 장윤정 님을 ... blog.naver.com 이건 주거용 물건에 대한 감이 있는 거고 박명수 님의 와이프 한수민 님은 상가투자에 감이 있습니다. 이건 사실 굉장히 근거가 있는 투자인데요. 신세계 그룹의 스타벅스 상권분석팀이 얼마나 입지분석을 잘 했겠습니까. 혹 못했다고 하더라도 상권을 만들어 낼수 있습니다. 지금까지 총 3번의 스타벅스 입점 상가 투자를 했는데 첫 번째부터 살펴보겠습니다. 첫 번째 빌딩은 성신여대 지하철 입구 근처에 위하고 있는데 2011년 10월에 아래 구축 빌딩을 29억 원에 매입하여 2014년 7월 46억 6000만 원에 매각하였습니다. 방법은 동일합니다. 상가를 매수 후 리모델링을 하여 스타벅스를 입점시키고 매도하는 거죠. 양도차익이 17억 6000만 원이나 리모델링 비용을 생각해하고 개인 명의로 보유를 했기에 양도세도 꽤 나왔을 겁니다. 하지만 스타벅스의 전세권이 당시 5억 정도 되었습니...

안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 이틀 전인가 현재 떠 있는 강남 원룸 오피스텔 매물이 공시가격 대비 매매가가 110% 정도는 찾아볼 수 있다고 했습니다. 그걸 한번 살펴보겠습니다. 참고로 어제부터인가 네이버 부동산 페이지 화면이 다시 개편이 되어서 또 적응을 하기가 쉽지 않습니다. 전용 26.08에 계약 55.11인 물건인데 공시가격을 확인하면 2억 원 정도가 나옵니다. 매도 호가는 2억 3000만 원이라 만약 이대로 매수한다면 115% 정도가 되네요. 다만 기존 전세입자가 승계해서 사야 하여 투자금이 조금 들어갑니다. 이점이 전 별로라고 생각했습니다. 현재 KB시세가 2.6 ~ 2.8억이라 하한에 90%를 적용하면 HUG안심보증이 2.32억까지는 됩니다. 즉, 전세가격이 이 정도는 무난하게 빠질 수 있다는 건데요. 이틀 전에 부동산에서 온 문자를 보면 안심보증전세 금액에 추가로 월세가 붙는다고 합니다. 이 부분에 대한 내용을 잘 이해하시려면 아래 글을 봐주시면 됩니다. 이 물건은 기존 전세가 2억 1800만 원에 있기에 나중에 전세금을 올릴 수 있습니다. 다만, 현재 기준에서는 돈이 들어가야 한다는 점이 단점이죠. 저 같은 경우 이 테마는 1~2000 정도씩 받고 사니까요. 어쩌면 빌라를 얼마나 안 가지고 있느냐가 관건인 시장이다 안녕하세요? 잭파시입니다. 우선 시작하기 전에 저도 빌라를 많이 가지고 있습니다. 돈이 없었던 초기 투...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 열렸던 경매 건을 보다가 보니 감정가 1.4억의 원룸 빌라를 1400억 원에 매수를 한 게 있더라고요. 이렇게 낙찰자가 나오면 경매장에서는 술렁이게 됩니다. 누가 봐도 낙찰자가 실수를 한 게 보이니까요. 보통은 0을 하나 더 써서 10배 비싸게 받는 경우는 꽤 있습니다. 그래서 어느 경매 학원이나 실제처럼 입찰하는 연습을 할 때 이 부분을 강조합니다. 저도 2012년부터 약 5년 동안 경매를 위주로 할 때 한 번도 실수를 한 적은 없었지만 입찰 서류를 두세 번 더 봤던 건 바로 이렇게 0을 실수로 하나 더 기입하지 않았는지를 체크했습니다. 예전 2009년에 울산에서 감정가 8500만 원짜리 아파트를 7330억 원에 낙찰 받았던 사례가 있었습니다. 당연히 실수인 게 눈이 보이게 때문에 낙찰자는 바로 불허가 신청을 냈고 실제로 신청이 받아들여져서 낙찰이 취소가 된 적이 있었습니다. 하지만 이 사건이 계속 끌고 가서 대법원은 '민사집행법에 의한 부동산 경매 절차에서 최고가 매수신고인이 착오로 자신이 기재하려 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재했다는 사유로 매각을 불허할 수 없다는 결정'이 나왔습니다. 요 판례 이후로 이제 취소가 어렵습니다. 낙찰자가 불허가 신철을 하고 판결이 나더라도 압류권자나 소유권자가 이의 제기를 하면 낙찰 취소가 어렵고 결국 경매 입찰 계약금을 포기해야 합니다. 최저매각가격이상으로는 계...

안녕하세요? 잭파시입니다. 오늘 제가 작성한 포스팅 댓글에 제 스탠스가 결과에 따라 움직이는 것 같다고 적으셔서 한번 정리를 해보려고 합니다. 참고로 글을 적어주신 이웃분께서 비공개로 적어주신 게 아니라 허락을 별도로 구하지 않고 글을 가지고 왔습니다. 저는 첫 번째 책 '나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다'로 유명해져서 단순하게 무피나 플피가 투자의 핵심이라고 생각하실 수도 있습니다. 물론 투자방법은 그렇지만 그 근본에는 이 3가지 단어가 있습니다. 바로 M2유동성, 상관계수, 공시가격입니다. 이 3가지 단어를 가지고 약 12년 동안 투자를 이어나가고 있고 현재 약 50여 채를 굴리고 있습니다. 만약 이 3가지 단어 중에 단 하나라도 믿지 못한다면 이렇게 다주택자로 살아가는 게 쉽지 않을 겁니다. 시장에서 살아남는다는 게 만약 잘못되면 죽는다는 소리도 되니까요. M2유동성은 지속적으로 확장하기에 시간을 장기로 끌고 가면 분명 승산이 있는 게임이긴 합니다. 하지만 단기적으로 매수 시점이 맞냐 / 아니냐를 따진다고 한다면 M2유동성보다 서울아파트 매매지수가 아래에 있을 때는 매수 위에 있을 때는 매도의 스탠스입니다. 물론 전 다주택자이고 임대 사업자기에 한꺼번에 모든 자산들을 정리할 수 없고 또 정리할 생각도 없기 때문에 매도의 스탠스라고 하더라도 실제 매도를 한다는 뜻은 아닙니다. 여러분에게 말씀을 드릴 때 그렇게 결정하는 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 한국은행 경제통계시스템에 예금취급기관 가계대출 자료가 있습니다. 여기에 나와있는 주택담보대출은 집단대출과 전세자금대출 등 주택관련 대출을 포함하고 있기에 부동산에 자금이 어떻게 움직이고 있나 파악하기가 수월합니다. 그런데 이 자료를 다 만지다가보면 특이점이 있는 게 주택담보대출도 서울아파트 매매 지수와 흐름이 비슷하지만 예상외로 기타대출인 신용대출이 꽤 정확하게 맞아들어갑니다. 이에 저처럼 그래프를 2가지로 만들어보시면 좋습니다. 먼저 서울아파트 매매지수와 예금은행 주택담보대출의 그래프입니다. 이 데이터에서 살펴볼 수 있는 건 주택담보대출(YoY)값이 고점에서 저점으로 내려갈 때 서울아파트 매매지수는 하락을 하고 반대로 저점에서 고점으로 올라갈 때는 상승을 합니다. 그런 점을 보았을 때 주택담보대출이 작년 중순부터 반등을 해서 약 1년 동안 꽤 큰 기울기로 상승 중이고 추후 서울아파트 매매지수의 그래프로 반영이 될 거라는 겁니다. 주택담보대출YoY값이 역대급으로 낮았을 때가 2013년 4월 약 1.7% 2023년 4월 약 1.1%입니다. 이때를 그럼 저점으로 볼 수 있는데 서울아파트 매매지수로 보면 반등을 했던 저점보다 현재 더 내려와있죠. 이 부분을 좀 더 깔끔하게 해결을 하려면 서울아파트 매매지수를 아래처럼 대형과 소형으로 나뉘어서 보면 이해가 됩니다. 대형은 반등을 했거든요. 이번에는 예금은행 데이터 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 지난주 6월 20일에 저출생 추세를 반전시키기 위한 대책을 발표했었습니다. 그중 신생아특례대출에 대한 부분도 있었는데요. 25년 이후 출산한 가구에 대해서는 대출 소득요건을 한시적으로 추가 완화시켜주고 추가 우대금리를 더 지원한다는 겁니다. 주택도시기금에 나와 있는 신생아특례 디딤돌대출에 대한 설명이 아래와 같은데요. 보시면 부부합산 연 소득 1.3억 원 이하가 대상입니다. 그런데 이걸 다음 달부터 2억 원으로 대폭 완화를 하고 또 내년부터는 부부합산 소득요건을 연 2억 5000만 원으로 늘립니다. 이 정도 금액까지 되면 사실상 소득제한은 폐지가 되는 게 맞겠죠. 순자산가액이랑 비교를 해봤을 때는요. 대출금리표에 부부합산 연 소득이 가장 높게 설정이 된 게 현재는 1.3억 이하입니다. 전 이게 큰 영향을 미칠 수 있을까를 생각했었는데요. 국토교통부에 따르면 신생아특례대출이 시행된 올 1월 29일부터 4월 말까지 3달간 총 1만 4648건(구입자금 기준 약 4조 원)이 접수가 되었다고 합니다. 서울의 최근 거래량이 약 4000건인데 이 부분에서 꽤 영향을 주었을 거라고 생각합니다. 특히 이 대출의 핵심은 대상 주택이 9억 원 이하여야 한다는 점인데요. 올해 초부터 서울 9억 원 이하 아파트 매매 거래량이 증가 추세입니다. 1월 1363건, 2월 1298건, 3월 2006건, 4월 2000건, 5월 2026건으...

안녕하세요? 잭파시입니다. 저는 일이라서 그렇지만 장윤정 님은 본업도 아닌데 부동산 투자를 한 게 바로바로 뉴스에 나옵니다. 사실 제 물건은 잘 해봤자 3000만 원 버는 투자인데 장윤정 님은 보통 한채당 50억에서 70억까지도 뗍니다. 투자 스타일도 굉장히 한결같은데요. 최고급 펜트하우스가 처음에는 가격이 비싸고 수요가 한정적이라 미분양이 나는데 그걸 전액 현금으로 매수해서 추후 가격을 인정받으면서 매도를 칩니다. 수익이 난 것들을 합해서 더 큰 부동산 물건을 사고 있고요. 전형적으로 투자를 잘 하는 스타일입니다. 이렇게 자신감 있게 큰 물건을 건드릴 수 있는 건 아무래도 수익이 보장이 되어 있으니까 그럴 겁니다. 이미 벌어들인 현금도 현금이지만 추후에도 지속적으로 현금흐름이 좋은 걸 가정하고 있을 테니까요. 최상위권 가수들의 1년 수입이 약 200억 정도가 되더라고요. 기사를 보니까요. 아이유, 임영웅, 뉴진스 이렇게 200억 이상으로 본거 같고 이번에 문제가 된 트바로티도 100억 이상 수익을 냈었습니다. 장윤정 님도 그 정도가 될 거라고 생각이 되네요. 트로트 쪽은 워낙 행사가 많다고 하더라고요. 이번에 장윤정 님이 매수한 아페르한강입니다. 전체 26세대 밖에 없다는 게 특징인데요. 여러분들도 아실 것 같은데 고급 주택은 29세대 아래로 지어서 분양을 합니다. 법적으로 아파트의 경우 30세대 이하일 때 분양가상한제 및 전매 제...

안녕하세요? 잭파시입니다. 인명 피해가 없었지만 부동산을 하는 입장에서 어제 역삼 아이파크 화재사고의 처리를 걱정했었습니다. 제가 가지고 있는 오피스텔 인근에 위치하고 있어서 저도 종종 가보는 곳이라 시세를 알고 있어서 30억 × 7세대 = 200억? 단순 계산을 했었습니다. 요새 인테리어 비용도 많이 비싼 까닭에 화재가 발생한 10층 아파트는 전소를 하였고 나머지 위층 여섯 세대도 심하게 타거나 그을렸는데 이것에 대한 원상복구 비용이 꽤 클 거라고 생각을 했거든요. 위 실거래 그래프를 보니 최상위 자산이네요. 2022~ 2023년 하락장에 아무런 피해가 없었습니다. 이런 건 좀 부럽긴 합니다. 어제 에어컨 설치 과정 중에 용접을 하다가 에어컨 실외기 옆에 놓여있던 비닐봉지에 불이 붙어서 화재가 시작이 되었다고 합니다. 에어컨 배관에 쓰이는 동관 용접 과정에서 불이 난 거죠. 여기 아파트가 2006년에 완공이 되었는데요. 이때 완공이 된 아파트는 에어컨 실외기실을 실내에 갖추고 있습니다. 그 이전에는 베란다 밖에 설치를 했었는데 추락 위험을 줄이고 미관상 좋게 만들기 위해서 규정이 개정되었거든요. 이 부분이 화재의 원인이 될 수 있습니다. 어제 생각을 했었던 건 우선 이 아파트는 16층 이상 아파트이고 책임보험 가입 의무라 화재 피해에 대해서 보험처리가 우선 가능할 거라고 봤습니다. 그리고 사고의 원인이 되었던 이 에어컨 기사님에게 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 이번 주 토요일 강의를 위해서 무실동 꾸미기 세트를 하고 왔습니다. 눈썹 왁싱과 머리를 하고 왔는데요. 보통 이 두 개를 동시에 합니다. 제가 이용하는 가게가 둘 다 무실동에 있어서요. 그 후에는 온센 텐동이나 하노이의 별 쌀국수를 먹는데요. 오늘은 둘 다 쉬네요. 그래서 종종에서 자주 먹었던 빨계떡 라면을 먹고 왔는데 음 별로였습니다. 눈썹 왁싱을 하면서 제가 사장님에게 오늘 그랬습니다. 일 년 전에 들어가셨던 원주 태장동에 칸타빌더포레스트 잘 사셨다고요. 아주 예전에 사신다고 물어보셨을 때 전 좋다고 했거든요. 사실 원주를 잘 모르시는 분들도 있을 테지만 주거로 선호하는 지역은 당연히 아닙니다. 인프라가 잘 구축되어 있지 않고요. 하지만 미친 장점도 있습니다. 신축 32평의 분양가격이 2억 중반이었습니다. 입지가 없다고 치고 건축비만 봤을 때 2억이고 발코니 무상입니다. 입주자모집공고문이 2020년에 올라온 건데요. 2020년의 강원도 평균분양가격을 한번 보겠습니다. 아래 그래프 빨간색 선으로 2020년에는 1m2당 2500~3000천 원 수준이었습니다. 보통 전용 84의 계약이 110이라 300만 원을 곱하면 전체 분양가는 3.3억이 나오네요. 그럼 이 아파트는 평균보다 싼(물론 그만큼 안 좋다는 평가도 가능) 아파트였는데 우리가 살펴봐야 할 것은 바로 이 빨간색 선의 추이입니다. 2020년 분양...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 지난주 매수하고 온 아파트를 대상으로 담보대출자서 하고 왔습니다. 매수하기 전에 분석해놓았던 것처럼 딱 동일한 금액으로 대출이 신청되었습니다. 다주택자도 비조정지역에서는 LTV60% 잡고 진행하시면 됩니다. 엊그제 매수하고 온 공시가격 1억 이하 아파트입니다 안녕하세요? 잭파시입니다. 지난주 일요일에 검색을 하다가 위 단지의 화면이 나왔습니다. 동일한 타입으로... blog.naver.com 그렇다면 만약 KB시세에 70% 수준의 매수라면 60%가 대출이 가능한 거니 약 10%만 들고 세팅이 가능한 거죠. 60% 수준이라면 세팅 당시에 돈이 들어가는 건 거의 없을 겁니다. 물론 이런 매물을 찾는 게 쉽지 않겠지만요. 금리는 어제 3% 후반대를 이야기하더라고요. 사실 집 살 때의 금리가 나쁘지 않습니다. 기준금리는 변하지 않았지만 가산금리가 거의 없어져서 전체 대출금리의 수준이 크게 높지 않은 지가 꽤 되었습니다. 당장 돈이 없어서 아무것도 못한다고 생각하는 분들 많을 겁니다. 그런데 전 이건 굉장히 자기방어적인 문장이라고 생각합니다. 그냥 투자에 리스크를 생각했을 때 나중에 나에게 책임이 돌아올까 봐 피하는 거죠. 저만 봐도 매수를 한 수십 채의 집에 절반 이상 돈이 들어가지 않았습니다. 매물 찾기만이 본인 스스로를 구원할 수 있습니다. 부동산 자체를 공부하는 것도 좋은데 가장 중요하고 나의 자산과 직...

안녕하세요? 잭파시입니다. 요새 바쁜 일정을 이어가고 있습니다. 어제 경기도에 매도 계약서 쓰러 왔다 갔다 했고 오늘은 지난주에 매수한 물건 대출자서 하러 갑니다. 방금 보니 실거래 신고를 하셔서 아래처럼 제 물건이 기입이 되었습니다. 좀 이따가 약 2시간가량 갔다가 오면 저녁이 되어 있겠네요. 전 기본적으로 아래 공시가격 1억 / 원룸 오피스텔 실거래 그래프처럼 오랜 기간 시세가 하락 ↘ 하고 이후 → 바닥에서 저점을 다지고 ↗ 다시 상승하는 길목에서 매수를 합니다. 그런데 위에 매수처럼 이미 시세가 올라온 상황에서 매수가 더 좋을 수 있습니다. 잭파시의 부동산 톱다운 투자법 298P 이유는 아무리 빅데이터로 시세가 반등을 한다고 체크하고 들어가도 그게 100%의 확률은 될 수 없기 때문입니다. 그걸 다 알 수 있다면 노벨경제학상을 받아야겠죠. 이에 안전하게 시세는 올라와줬는데 그 사이 급매가 나온 걸 살 수 있다면 더 안전마진이 확실합니다. 오늘은 또 고속도로 투어를 하기 전에 어제 기록이 하나 있어서 이렇게 글을 씁니다. 어제 경매 사상 최고가 아파트 낙찰 기록이 나왔습니다. 바로 용산구 한남동에 나인원 한남이 건물(전용)면적은 73평이네요. 감정가는 108억이었고 낙찰가는 113억입니다. 응찰 1인게 단독 낙찰이라는 건데 만약 최저매각가격인 108억으로 썼다면 약 5억 정도 더 낮게 받을 수 있었네요. 물론 이건 IF이고 투자...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 보니 이승기님의 장충동 땅 투자에 대한 뉴스가 많이 나오더라고요. 아무래도 요새 불거진 '가족은 건드리지 말아 달라'로 클릭률이 높을 거라 더 그런 것 같습니다. 그런데 아무리 연예인을 싫어한들 부동산을 하고 있는 연예인은 망하지 않습니다. 이유는 그 사람들이 망하면 일반 사람은 죽습니다. 이미 좋은 자산을 가지고 있기 때문에 그런 자산들이 망가진다면 하위 카테고리는 뭐 말할 것도 없죠. 이승기님도 대표적인 MZ부동산 큰손입니다. 꽤 오랫동안 부동산 투자를 해왔는데요. 현재 신혼집으로 쓰고 있는 강남구청 인근 주상복합입니다. 이게 2009년식인데 이때 약 20억에 분양을 받았습니다. 현재 가격을 봤을 때 꽤 시세차익이 생겼죠. 그런데 시기가 2009년이면 그때 20억은 하락장 때라서 굉장히 큰돈이긴 했습니다. 그리고 성북구 성복동에 위치한 고급 단독 주택을 2021년도에 56억에 매수했습니다. 대지면적이 약 300평인 꽤 큰 단독주택입니다. 이렇게 상위입지 콜렉터인 이승기님이 다음 투자를 한 게 이번 뉴스에 뜬 장충동 토지입니다. 여기서 대학 생활을 해서 잘 아는 곳입니다. 기사에서는 자세한 지번이 안 나와있기에 장충동 말고는 유추할 수 있는 게 없는데요. 기사를 잘 보면 장범준님의 주택과 맞닿아있다는 내용이 있습니다. 이걸로 찾을 수가 있습니다. 장범준님이 주식회사 버스커버스커(현 라이크앤두) 법인으...

안녕하세요? 잭파시입니다. 저를 따라서 M2유동성을 잘 분석하는 분들이라면 6월 14일에 특이점을 발견하셨어야 합니다. M유동성YoY가 5.7%로 꽤 높아진 부분도 특이점이긴 하지만 바로 우리나라 유동성이 처음으로 4000조가 넘었습니다. M2유동성의 기울기로 확장 속도를 판단할 수 있는데 그래프를 보면 2020년 ~ 2021년에 코로나19 + 임대차 3법 + 우크라이나-러시아 전쟁 등으로 인하여 크게 올랐습니다. 그 이후 미국의 유동성 축소와 함께 2022년 말 ~ 2023년 중순까지 떨어졌었죠. 다시 2023년 중순부터는 다시 회복해서 올라가더니 2024년 4월에 처음으로 4000조를 돌파했습니다. M2유동성의 경우 약 10년 동안 보통 2배가 오르는데 이번에도 보면 2014년에 2000조원 수준이었습니다. 그렇다면 10년 전의 월급과 지금이 2배가 되어야 합니다. 그게 아니라면(보통은 그렇게 되기 어렵습니다) 근로소득으로는 절대 주택을 살 수 없다는 뜻이 나옵니다. 이에 M2유동성의 확장 속도에 부합하는 자산에 투자를 해야 인플레이션을 헷지시킬 수 있습니다. 아무런 자산이 없다면 계속 가난해져가는 게 맞습니다. 유동성이 더 빠르게 확장하기 때문입니다. 유동성 자료를 YoY(전년동월대비 증감률)로 변경하고 서울 아파트 매매지수와 비교를 해보면 아래와 같습니다. 2023년 중순부터 유동성YoY가 바닥을 찍고 상승을 했는데 아직 매매...