안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 분리수거를 하고 들어오다가 우편통에 꽂혀있는 무언갈 보았습니다. 딱 올해 재산세 2기분이 나올 타이밍이죠. 이전 7월 1기분도 그렇고 서울특별시에서 가장 먼저 보냈습니다. 사진을 찍고 보니 아직 보내지 않은 구도 있는 것 같네요. 기사를 보니 행정안전부에서 9월 정기분 재산세가 약 2천4000만 건이고 10조 원 정도 부과했다고 하더라고요. 아파트인 경우 7월과 9월 똑같은 금액으로 1/2씩 부과가 되고 오피스텔(재산세 부과 세목 상가라면)은 7월에는 건축물분 9월에는 토지분이 나옵니다. 이게 작년거까지인거 같은데 내년에는 올해 부과된 약 70개? 정도 더해지게 되겠네요. 참고로 50채면 반반해서 100개가 나오지는 않고 가지고 있는 것 중에 세금 부과가 연 20만 원 이하라면 7월에 연납합니다. 지방 공시가격 1억 이하 아파트나 서울인천 썩빌이 해당돼요. 결과적으로 7월에는 연납하는 것들이 많아 재산세가 더 많이 나오고 9월에는 상대적으로 적게 나옵니다. 또 오피스텔 재산세 상가라면 7월 건축물분이 9월 토지분보다 약간 더 많이 나오기 때문에도 그렇습니다. 예전에는 일일이 하나씩 가상 계좌로 입금을 했었는데요. 요새는 위택스에서 한꺼번에 카드로 납부합니다. 종부세와 같은 국세는 신용카드의 경우 0.8% 체크카드의 경우 0.5%가 추가로 부담을 해야 하는데요. 요새 같은 시절에는 12개월 유이자로 끊으...

안녕하세요? 잭파시입니다. 미국의 대선이 재미있게 돌아가고 있습니다. 아침에 일어나서 뉴스를 보니 조 바이든 대통령이 대선 후보직을 사퇴했더라고요. 이번 공화당 전당대회에서 트럼프 후보가 파월 미연준 의장에게 11월 대선전까지 금리 인하를 하지 말라고 요청을 했었습니다. 사실 요청이라기보다 만약 이 제안을 수용한다면 임기를 보장한다고 했으니 협박에 가까웠죠. 이렇게 되면 시장이 어떻게 움직이지는 봐야 하는데요. 이다음 FOMC 일정인 9월 18일에 동결은 확정적이고 그다음 일정인 11월 7일은 인하가 유력했습니다. 타켓레이트 500-525(기존보다 0.25% 기준금리 인하) 어제 예측치가 94%였는데 91.7%로 내려갔습니다. 동결은 1.9%에서 3.8%로 약간 올라갔고요. 큰 차이는 없네요. 아무리 트럼프가 돼도 중앙은행은 독립적인 기관이어서 파월은 금리 인하를 하는 게 맞다고 봅니다. 위 FED WATCH도 시카고옵션거래소에서 운영을 하는 건데요. 동일하게 시장의 벤치마크 변동성 지수(VIX)도 운영하는데요. 바이든 사퇴 소식 이후 시간 외 거래에서 3.7% 상승한 16.52달러를 기록하고 있습니다. 그만큼 정치적으로 야기된 불확실성이 생긴 거죠. 오늘은 기사를 보다가 올해부터 납세자 부담 완화를 위해 재산세 분할납부 기간이 기존 2개월에서 3개월로 확대가 되었다고 하더라고요. 재산세 납부세액이 250만 원 이상인 납세자는 세액의...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 집 좀 치우고 나갔다가 들어왔는데 우편함에 뭔가 잔뜩 껴있더라고요. 그중에 부피가 컸던 건 노르웨이 오슬로에서 왔는데 잠깐 강의 요청인가 싶었습니다. 무슨 말을 해야 할까도 고민을 했었는데요. 알고 보니 하나밖에 없는 처제의 노르웨이 박사 논문이었습니다. 정말 긴 시간 동안 너무 고생했고 장하고 축하한다는 말을 전합니다. 제 블로그를 보진 않겠지만요. 그리고 우편함에 있던 다른 것들은 서울시에서 보낸 재산세 고지서입니다. 서울시가 일을 가장 빠르게 하네요. 물론 서울시에서도 강남, 서초, 송파 위주로 보내왔습니다. 이게 첫 번째 받은 날로부터 약 +3일 정도면 전국에서 전부 도착을 합니다. 오늘 댓글로 제가 속초에 아파트를 매수한 걸 가지고 질의를 좀 주셨는데요. 간단하게 말씀드리면 제 투자 타당성 평가 분석으로 공시가격 대비 싼 매매가를 찾아서 매수를 했습니다. 보유하다가 시세차익을 내고 팔아버린 지역도 있지만 전 가능하면 지역마다 보초병 1개씩은 냅둡니다. 아래 빨간색 지역이 현재 물건을 들고 있는 도시네요. 지리를 전공하였고 전국적으로 투자하는 투자자로서 어느 정도 지방에 물건을 보유하고 있어야 한다고 봅니다. 결국 그 지역에 관심이 생기려면 내가 물건이 있어야 하거든요. 매주 올려드리는 시세 동향을 가지고 설명을 드리려면 보유하고 있는 지역이 많을수록 받아들이는 정보가 많을 수밖에 없습니다. 물...

안녕하세요? 잭파시입니다. 굉장히 세금적으로 하드코어 한 구간이죠. 5월 종합소득세(분할하면 7월), 7월 / 9월 재산세 1/2기분이 이제 끝났습니다. 만약 작년 12월에 종합부동산세를 분납하였다면 6월 15일까지 반을 낼 수 있기에 이렇게 해놓으셨다면 정말 힘듭니다. 5월 종합소득세 50%, 6월 종합부동산세 50%, 7월 재산세 1기분 + 종합소득세 50%, 9월 재산세 2기분의 순서로 진행되고 10월과 11월은 쉬어주고 다시 12월 종합부동산세로 들어가죠. 저 같은 경우 양도소득세를 제외하고 위의 세금들만 거의 1억은 냈습니다. 이게 이렇게 빡세게 내줌과 동시에 나의 자산이 올라가준다면 크게 힘들지가 않을 텐데 반대로 이 구간에 자산이 하락이 되니 더욱 힘든 시기였죠. 그럴 때 아래와 같이 세금의 소멸시효를 이용하여 아예 세금을 내지 않는 분들을 보면 좀 열받긴 합니다. 기본적으로 어떤 세금을 내던 내가 벌은 돈에서 일부 미리 떼어놓고 그 시기가 되어서 낸다면 크게 힘들지는 않을 텐데 이렇게 계획을 짜서 내시는 분들이 극히 드물 겁니다. 또 사람 일이 어떻게 될지 모르고 우리는 현금을 쌓아두고 있지 않기도 하죠. 밀어 넣어야 하니까요. 그리고 우리 같은 부동산 투자자는 세금의 소멸시효(5억 원 이하는 5년 그 이상은 10년)를 견뎌내기가 어렵습니다. 우리 명의로 가지고 있는 예금, 보험, 부동산, 자동차 등으로 압류가 들어오면...

안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 며칠 전에 썼던 오피스텔 내용에 아래와 같은 댓글이 달리고 또 2명이나 하트를 눌러주셨기에 답변을 해드려야 할 것 같아서 이렇게 글을 씁니다. 좀 내용이 댓글로 드리는 것보다 포스팅으로 작성을 하는 게 좋을 것 같아서요. 오피스텔 세금을 한번 공부해놓으면 그렇게 어려운 내용이 아니긴 한데 아무런 배경지식이 없는 상황에서는 아무래도 아파트보다 신경 쓸게 좀 있습니다. 먼저 아파텔(룸 2개 이상)은 무주택자도 관심이 있는 분야입니다. 보통 아파트 가격이 너무 비싸고 그것에 대해 대체재를 찾았을 때 주거용 오피스텔(아파텔)이 청약할 때 주택 수에 해당하지 않기 때문에 그렇습니다. 주거용 오피스텔을 보유하면서 무주택 자격을 유지하고 아파트 분양을 받기 위한 순서인 거죠. 그런데 원룸 오피스텔 같은 경우 철저하게 다주택자들 간의 거래가 보통입니다. 주거용 오피스텔이 지난 2020년 8월 12일 취득일부터 주택 수에 포함하게 되어서 다주택자에 대해 중과세가 부과되고 있습니다. 여기 오피스텔의 시세 방향성도 아파트의 매매가격지수와 연동이 되어 있긴 하지만 기본적으로 오피스텔이 인기가 없어지기 시작한 게 위 2020년 8월 12일 지방세법 변경 때문에 그렇습니다. 매매 지수 그래프로 보면 큰 타입부터 하락이 멈추긴 했네요. 주택 실수요자 보호와 투기 근절이라는 목표로 지방세법 시행령을 개정할 때 주택 수에 따른 세금...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제는 청량리 오피스텔 물건 관련해서 대출자서 하고 왔습니다. 분양 3년 반 만에 드디어 완공 힐스테이트청량리더퍼스트 사전점검 안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 글에 써드렸는데 토요일에는 와이프와 청량리에 가지고 있는 분양권인 힐... blog.naver.com 사실 서울의 다른 지역은 몰라도 청량리는 원주에서 기차를 타고 가는 게 가장 합리적입니다. 약 50분이면 만종역에서 청량리역까지 갈 수 있고 비용도 9700원입니다. 예전 회사 다닐 때는 정액권을 끊어서 만종 - 청량리 - 종각 이렇게 출퇴근을 하곤 했었는데요. 결혼을 겨울에 해서 그 당시 플랫폼에서 기차를 기다리는 게 얼마나 춥던지,,, 어제도 일찍 나와서 기차를 타고 청량리로 이동했습니다. 원래는 이쪽 방향으로 사진을 찍을 일이 없거든요. 청량리역을 내린 다음 롯데 L-65를 남쪽 방향에서 본 겁니다. 대출자서 하러 가기 전에 전농동 주민센터에서 서류를 뽑아야 해서 신성미소지움 쪽으로 내려가면서 찍었습니다. 5년 전 여기 32평 국평 분양할 때 분양가가 8~10억 정도였습니다. 참고로 최근 미분양 난 왕로푸가 7.5억 힐스테이트더운정이 8.0억이었는데요. 그리고 제가 처음 오피스텔을 분양받고 현장에 갔을 때 당시에 아직 1개의 집창촌 업소가 운영 중이었습니다. 청량리에 대한 여러분들의 인식은 나이에 따라 차이는 있을 수 있는데 아무래도 청량리 58...

안녕하세요? 잭파시입니다. 최근에 프로젝트가 있어서 바쁘게 살다가보니 2월 23일 포스팅부터 댓글이 밀렸었습니다. 어제 오랜만에 시간이 나서 최근 것부터 정리를 해서 한 200개 달아드렸는데요. 날짜로 보면 이제 2월 23일 ~ 3월 10일 사이가 남았는데 이건 포스팅 후에 처리하겠습니다^^ +4월 7일 5시 11분에 추가합니다. 방금전까지 추가로 150개 댓글드려서 이제 밀린게 다 끝났네요. 밀린 숙제가 역시나 쉽지 않아요,,, 방금 보니 기사가 떴네요. 이건 지난달 29일에 정부가 발표한 내수활성화 대책 추진과제 중 하나로 반영이 되었던 오피스텔 담보대출 한도 문제입니다. 정확하게는 지금 8년 만기로 되어 있는 걸 아파트처럼 30년으로 적용시켜서 DSR 산정 방법을 바꾸는 겁니다. 오피스텔 담보대출 한도 늘어난다…DSR 산정 아파트처럼 개선 | 연합뉴스 (서울=연합뉴스) 오주현 기자 = 정부가 오피스텔 담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 아파트 등 일반 주택과 같은 방식으로... www.yna.co.kr 이건 어떤 법이 근거가 아니라 은행업감독업무시행세칙(금융위원회, 금융감독원)을 변경하면 되는 거라 바로 바뀌게 되었네요. 이게 원룸 오피스텔이랑은 큰 상관이 없지만 2룸 이상의 아파텔은 큰 전환점이 될 수도 있습니다. 물론 방3화2 전용84 오피스텔(이하 아파텔)이 다시 오르기 위해서는 선제조건이 있습니다. ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 좀 더 데이터를 체크해 봐야겠지만 서울 아파트의 매매가격 증감률과 전세가격 증감률이 디커플링 되고 있습니다. 전세가격 증감률은 상승세를 유지하고 있지만 반대로 매매가격 증감률은 점차 빠지는 상황입니다. 매매가격이 빠져서 그런지 많은 전문가분들이 2차 가격 폭락의 공포를 주입하고 있는 상황인데요. 저의 경우는 2008~2009년이나 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동시에 빠진다면 당연히 공포감이 있는 게 맞는데요. 금융위기 이후의 상황은 우리가 생각했던 것보다는 그렇게 나쁘게 흘러가지는 않습니다. 다수의 집을 운영하다가보니 매매가가 빠지는 건 물론 기분은 안 좋지만 가장 최악은 전세가가 빠지는 겁니다. 어떻게든 현금을 만들어내서 역전세를 막아야 하니까요. 서브프라임 이후 상황을 보면 사람들이 주택 가격 하락을 염두에 두고 매매가 아닌 전세를 택하게 되어 매매가격은 하락으로 전세가격은 상승이 됩니다. 가격 흐름이 커플링에서 깨지게 되는 건데요. 추가적인 자료를 좀 봐야겠지만 만약 이렇게 전개가 된다는 가정을 해봅시다. 그럼 전세가격은 큰 폭으로 상승을 하며 매매가격은 하락을 해서 시간이 가면 갈수록 매전갭이 줄어들게 됩니다. 또 다른 용어로 전세가율이 높아지게 되고 이전 사이클을 고려했을 때 전세가율이 60% 정도라면 전세 대신에 매매를 택하게 됩니다. 그게 2013년이었습니다. 현재 전세가율이 51%로 만...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 올려드렸던 '매매/전세 시세 그래프 본 저평가지역 찾기'에 댓글로 많은 분들이 직접 만들어 볼 수 있어서 좋았다고 해주셔서 오늘은 2탄을 만들었습니다. 물론 이런 거시적 빅데이터 자료 만들기로도 수십 개까지는 아니지만 최소 열몇 개는 포스팅을 쓸 수 있습니다. 아파트 매매/전세 시세 그래프로 본 현재 저평가 지역은? 안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 이전 톡강의때 작년 말~올해 초쯤 지방 8도를 공시가격 1억이하 테마로 설... blog.naver.com 이건 공부하시면서 시간이 필요하시니 제가 상황 봐서 제가 '부동산 전체 장'을 살필 때 잘 보는 거시적 빅데이터 그래프를 나중에서 순서적으로 올려드리도록 하겠습니다. 물론 이때도 제 글을 보는 것에서 넘어서서 직접 자신만의 데이터를 만들어볼 수 있도록 만드는 방법까지도 상세하게 올려드리도록 하겠습니다^^ 이건 제 블로그를 열심히 보시는 '잭파시 갭투자연구소' 훈련병들의 특혜?입니다. 제 블로그를 보고 저처럼 자산 100억 부동산 부자가 100명이 나왔으면 좋겠습니다. 그게 아니더라도 이런 공부들이 쌓여서 남들에게 휘둘리지 않는 본인만의 투자 원칙을 찾으실 수 있으니 꼭 직접 해보시기 바랍니다. 부동산 데이터를 만드는 사람에 따라 본인의 의견이 들어갈 수밖에 없습니다. 그런 의견이 전혀 들어가 있지 않는 진짜 데이터를 만들어보시고 직접 판단하시는 연습을 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 저녁부터 제 블로그 댓글로 소중하게 남겨주신 글들을 하나씩 보면서 답변하여 드리니 벌써 새벽 1시가 되었네요. 아무쪼록 저라는 존재가 조금이나마 힘이 된다고 생각을 들게끔 해주셔서 오히려 감사한 시간이었습니다. 사실 어젯밤에 이웃이 4000명을 돌파하였습니다! 전 사실 아무 생각 없이 부동산 실거래 조사 소명자료 제출에 관련하여 제가 이전에 많이 보내봐서 포스팅을 하였던 건데 이게 정말 큰 이슈사항이었나 봅니다. 이틀 만에 거의 5000명이 넘는 분들이 봐주셨습니다. 그래서 순식간에 이웃도 300명가량 더 늘어서 이제 4230분이십니다. 나중에 5000명이 되면 그때 자축 포스팅을 한번 올리겠습니다 ^^ 그리고 어떤 분이 부동산 블로거 글을 모아서 이렇게 부동산 카페에 올려놓으신 건데 제가 책을 사서 읽었던 대치동키즈님랑 같이 표시가 되니 뭔가 기분이 이상하더라고요. 너무 빨리 유명해지긴 싫고 그렇게 되어 가는 사이에 정말 충실한 컨텐츠를 만들어서 '아파트 투자하기 전에 꼭 봐야 하는 블로그' 가 되고 싶습니다. 거기다가 나도 잭파시처럼 소액으로 시작해서 부자가 될 수 있다는 꿈과 희망을 같이 드릴 수 있다면 또 단지 꿈만이 아닌 현실화를 시켜드릴 수 있다면 더욱 좋을 것 같습니다. 물론 언제까지나 이렇게 부동산이 불장일 수는 없습니다. 하지만 하락세가 오더라도 견뎌 낼 수 있는 리스크 방안 및 그때 사용할...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 인천시청에서 파격적인 저출생 해결 정책을 내놓았습니다. 이름 자체도 파격적인데요. 바로 '천원 주택'입니다. 꼭 전남 화순에서 진행하고 있는 만원주택이 떠오르게 합니다. 인천에서는 하루에 천 원이면 한 달에 약 3만 원만 내면 된다는 건데요. 만약 한 달에 월 3만 원씩 낸다고 하면 민간주택 대비 4% 수준이라고 합니다. 민간주택의 평균 임대료를 76만 원으로 잡은 것도 굉장히 작은 거 같긴 한데요. 기존에 인천에서 진행하고 있는 전세와 매입 임대주택과 비교를 해봐도 크게 낮은 수준입니다. 사실 0에 가깝죠. 인천의 미터제곱당 평균 전세가격을 살펴보겠습니다. 서울은 단독과 연립의 가격도 별도로 KB시계열상 공개가 되나 인천은 아파트와 종합(아파트 + 단독/연립)으로 구성이 되어 있습니다. 종합으로 보면 1m2 당 262만 원이라 전용 84를 곱하면 2.2억 정도 되네요. 전세가격이 2.2억 정도 되는 부동산에 연 4% 금리로 빌리면 한 달 이자가 74만 원 정도 되니 위 민간주택 가격과 거의 유사하긴 하네요. 서울이 아니라 인천이라 월세가 그래도 저렴합니다. 인천시가 공급한다는 천원주택의 내용은 이렇습니다. 매입임대는 시가 보유하고 있는 공공임대주택을 사용하고 전세임대는 지원자들이 입주하고 싶은 시중 주택(아파트 등 전용 85m2 이하)를 구하면 시가 집주인과 전세계약을 한 후 빌려주는 겁니다. 결혼 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 지난주 6월 20일에 저출생 추세를 반전시키기 위한 대책을 발표했었습니다. 그중 신생아특례대출에 대한 부분도 있었는데요. 25년 이후 출산한 가구에 대해서는 대출 소득요건을 한시적으로 추가 완화시켜주고 추가 우대금리를 더 지원한다는 겁니다. 주택도시기금에 나와 있는 신생아특례 디딤돌대출에 대한 설명이 아래와 같은데요. 보시면 부부합산 연 소득 1.3억 원 이하가 대상입니다. 그런데 이걸 다음 달부터 2억 원으로 대폭 완화를 하고 또 내년부터는 부부합산 소득요건을 연 2억 5000만 원으로 늘립니다. 이 정도 금액까지 되면 사실상 소득제한은 폐지가 되는 게 맞겠죠. 순자산가액이랑 비교를 해봤을 때는요. 대출금리표에 부부합산 연 소득이 가장 높게 설정이 된 게 현재는 1.3억 이하입니다. 전 이게 큰 영향을 미칠 수 있을까를 생각했었는데요. 국토교통부에 따르면 신생아특례대출이 시행된 올 1월 29일부터 4월 말까지 3달간 총 1만 4648건(구입자금 기준 약 4조 원)이 접수가 되었다고 합니다. 서울의 최근 거래량이 약 4000건인데 이 부분에서 꽤 영향을 주었을 거라고 생각합니다. 특히 이 대출의 핵심은 대상 주택이 9억 원 이하여야 한다는 점인데요. 올해 초부터 서울 9억 원 이하 아파트 매매 거래량이 증가 추세입니다. 1월 1363건, 2월 1298건, 3월 2006건, 4월 2000건, 5월 2026건으...

안녕하세요? 잭파시입니다. 올해는 기본공제 금액 상향, 공시가격 하락, 종부세 세율 인하 등의 요인으로 작년 종부세를 내야 하는 인원 119만 명보다 약 66% 줄은 41만 명이 되었습니다. 지금 납부서를 받으신 분들은 이번 달 15일쯤 가서 내지라고 생각하실 텐데요. 만약 15일을 넘어가게 되면 바로 3%의 납부지연가산세가 부과가 되고 그 이후 하루에 0.022%의 납부지연가산세가 최대 5년 동안 추가로 붙게 됩니다. 위 사진은 300~600 구간이랑 600 이상의 구간인데 국세청 홈페이지에는 250~500 구간 500으로 되어 있습니다. 전 아직 분납에 대한 결정은 안 했는데요. 어차피 15일까지라서 그때가서 결정을 하면 됩니다. 또 분납도 15일까지 결정하시면 적용이 되는데요. 어떻게 하는 건지 보여드리겠습니다. 국세청 홈택스에 로그인을 하신 다음 종합부동산세 관련 신청 신고로 갑니다. 거기에 빨간색 네모칸으로 해놓은 종합부동산세 정기고지분 분납신청이라고 있습니다. 내 주민등록번호 옆에 조회를 누르게 되면 나와 관련된 정보들이 쭉 아래에 채워지게 됩니다. 국가는 모든 걸 다 알고 있죠. 빅브라더입니다. 신청자 기본사항 밑으로 주민등록번호(법인이라면 사업자등록번호) 조회를 누르면 내가 12월 15일까지 내야 할 종합부동산세와 그 종합부동산세의 20%인 농어촌특별세가 나옵니다. 최대 가능 금액은 내야 할 종합부동산세의 딱 50%(5...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 원주세무서에서 올해 종합부동산세 고지서를 받았습니다. 본인이 어떻게 받았는지 알 수 있는지는 국세청 홈택스에 상단 오른편 마이홈택스를 들어가 보면 고지 종합부동산세로 떠있습니다. 이게 없으면 해당 사항이 없는 겁니다. 종합부동산세 고지세액 밑으로 목록 조회 버튼을 누르면 현재 나에게 고지가 된 국세와 납부 여부가 나옵니다. 아직 미납인 세금을 납부기한까지 내면 되고 각각의 고지서를 확인하려면 화면에 있는 고지서 보기를 누르면 됩니다. 2022년 작년에 종부세를 꽤 많이 내었기에 사실 부담이 되었는데요. 왜 세금 같은 경우 내가 내고 싶을 때는 세금 이상의 가격이 올랐을 때입니다. 만약 세금은 세금대로 내는데 나의 자산이 쪼그라들었다면 굉장히 내기가 좀 그렇죠. 현재 부동산 법인 투자자가 인기가 많이 없어진 게 작년까지 6% 종부세였지만 올해부터 2주택 이하 세율 2.7% 3주택 이상 세율 5.0%으로 아직도 굉장히 높습니다. 이번 개인의 종부세 변경된 퍼센트에 비해서요. 이걸 감안하고 투자를 하기가 어려운 겁니다. 예전 같으면 종부세가 나오기 전 6월 1일 전으로 사고파는 걸 해서 이 부분의 리스크를 헷지했겠지만 이러기 위해서는 거래량이 많이 나와줘야 가능한 상황입니다. 이제 이 포스팅의 제목과 같이 대통령님이 뭘 했길래 감사하다고 해야 하는지 알아보겠습니다. 아 그리고 제가 지금 블로그를 딱 3년째 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 가능하면 여러분들의 시간과 또 저의 시간을 위하여 1일 2포는 안 하는데요. 방금 2023년 하반기 경제정책방향에서 몇 가지 부동산 관련 이슈가 나와서 이걸 정리하고자 합니다. 국가의 세금정책 변경은 부동산 투자의 룰체인저이기에 꼭 파악해야 합니다. 기획재정부 보도참고 자료에 문건이 있고 아래에도 첨부하였으니 더 자세하게 보실 분들은 열어서 확인하시기 바랍니다. 첨부파일 1. 2023년 하반기 경제정책방향.pdf 파일 다운로드 부동산 관련 사항은 크게 아래 2가지였습니다. 주거안정으로 역전세, 전세사기 등 임대차 시장 리스크 관리 강화와 주거비 부담 완화 및 무주택자, 청년 등 대상 주거지원 확대가 있었습니다. 그리고 임대주택, 신규택지 공급/분양 확대 등 공급기반 확충인데요. 최근에 계속 시장에 언급했던 임대사업자 및 개인의 대출규제가 완화되었습니다. 7월 말부터 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한 해 임대사업자의 RTI(임대소득/이자비용)이 하향되고 개인은 DSR40% 대신에 DTI60%을 적용하게 됩니다. 특례보금자리론 반환대출 수준입니다. 지원 대상은 보증금 반환기일이 도래하였는데 역전세 상황(신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못한 경우)에 처한 집주인데요. 개인과 임대 사업자 다 가능하고 아파트, 연립/다세대, 주거용 오피 포함입니다. 대출금액...

안녕하세요? 잭파시입니다. 지금쯤부터 이제 연말까지 다주택자들의 부동산 세금 데스밸리가 시작이 됩니다. 작년에 종부세 많이 나오신 분들은 어차피 추가금이 발생하지 않으니 분납으로 해놓으셨을 텐데 그 금액을 6월 15일까지 내야 합니다. 저도 이번 주 금요일에 고지서를 받았습니다. 이게 구조가 6월 15일 납부 마감에서 하루만 지나도 납부지연가산세가 3% 바로 붙고 시작하는 거라 가능하면 기한 내에 내는 게 좋습니다. 또한 이번 달 말까지는 종합소득세(임대소득세)를 내야 하죠. 전에 올렸던 이 글도 한 20000명 정도 읽으셨더라고요. 5월 종합소득세(주택임대소득 계산) 신고방법 신고기간 안녕하세요? 잭파시입니다. 5월 초에는 꼭 체크해야 할 게 있습니다. 사실 빠르면 4월에 하는 게 제일 좋긴... blog.naver.com 세무사분에게 경조사비, 개인별 지방세 세목별 과세 증명서, 신용카드 세부 사용내역서 등 제출할 수 있는 건 다 내봤는데 이것도 당연히 큰 금액을 기다리고 있습니다. 특히 제가 작년에 내었던 지방세(취득세, 재산세)도 서류 뽑다가 보니 어마어마하더라고요. 보통 강남 오피 4.6% 하나의 취득세만 천에서 천오백 정도 했었으니까요. 그렇게 이번 달과 다음 달의 세금이 끝나면 7월부터는 또다시 랠리가 지속이 되죠. 재산세의 반을 7월에 나머지 반을 9월에 내게 됩니다. 이건 뭐 지로로 바로 날라오니 내기만 하면 되지만요...

안녕하세요? 잭파시입니다. 지난주 목요일에 올려드린 대구 매수기가 거의 7000분 넘게 읽어주셨네요. 요새 매수기들이 사실 별로 없기에 관심이 있으셨던 거 같습니다. 전 그 목요일 저녁부터 매일 술자리가 잡혀있어서 정말 힘든지만 재미있는 시간을 보냈습니다. 주말에도 강의를 비롯해서 일이 많았거든요. 사실 너무 바빠서 주말 내내 잊어버리고 있긴 했는데 제가 원주세무서에서 청구서를 한 장 받았었습니다. 기본적으로 국세청 자료는 안 받는 게 맞습니다. 뭔가 있다는 거거든요. 음,,, 그래서 간단하게? 생각을 해봤을 때는 이번에 인천 원당동 아파트 판 게 장기임대주택을 말소하고 매도한 거라 그 종부세 추징이 나왔나? 싶었습니다. 세금이라 좀 어려울 수 있을 텐데 현재는 존재하지 않는 거라 크게 신경을 안 쓰셔도 됩니다. 간단하게 말씀드리면 아파트는 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 2020년 7월 11일 이후에 등록하면 큰 혜택인 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없습니다. 아래 화면이 제가 2020년 7월 11일에 렌트홈(임대주택사업자 사이트)을 스크린샷 했던 건데 그날 오전에 저 배너가 뜨고 저녁 6시까지만 등록을 허락해 줬었습니다. 그래서 이걸 하려고 다 시청에 누워 계셨던 거고요. 사실 장기임대주택 8년(현재는 10년임)으로 묶어놓으면 너무 길다 싶긴 하지만 종부세를 따로 내지 않아도 된다는 점은 정말 큰 이점입니다. 보유하면서 들...

안녕하세요? 잭파시입니다. 올해 임대 소득세 크게 증가 부동산 간주임대료 이자율 1.2%→2.9% 인상 안녕하세요? 잭파시입니다. 아래 기사를 읽으신 분들이 있을 텐데요. 다주택자가 세금을 신경 써야 하는 시... blog.naver.com 작년 3월에 위 포스팅으로 2023년의 임대 소득세가 크게 증가할 거라고 말씀을 드렸었는데요. 어제 세무사 분과 올해 종합소득세로 통화하다가 역시나 머릿속으로 계산을 한 게 맞았습니다. 작년에도 많이 냈다고 생각했는데 올해 종합소득세도 엄청 많이 나왔습니다. 그 이유 중에 하나는 종합소득세 합쳐지는 주택임대소득 때문에 그런데요. 월세를 받고 있다면 그 금액이 바로 더해지지만 전세는 그렇지가 않습니다. 전세 보증금에 대해 간주임대료를 계산해서 수익금액이 정해지는 건데요. 이 계산법 중에 이자율이 문제가 되었습니다. 간주임대료 산정 시 적용되는 이자율 및 국세환급가산금에 활용되는 이자율은 매년 시중 이자율을 반영해 조정을 합니다. 국세환급가산금 이자율은 국세기본법 시행령에 따라 1년 만기 정기예금 수신금리의 전년도 연 평균치를 반영하여 매년 조정이 되는데요. 올해 종합소득세는 작년의 임대 소득세가 합쳐지는 것이고 그럼 1년 더 전인 2022년의 수신금리가 중요한데 이게 여러분들도 알고 있습니다. 2022년에 기준금리가 크게 올랐죠. 그래서 2023년의 정기예금 이자율이 2.9%가 되었습니다. 2021...

안녕하세요? 잭파시입니다. 5월 초에는 꼭 체크해야 할 게 있습니다. 사실 빠르면 4월에 하는 게 제일 좋긴 한데요. 세무사분들이 5월 중순에서 말이 가장 바쁘기 때문에 임대소득세 신고 대행을 그 시기에 들이밀면 거절당할 확률이 큽니다. 그래서 5월 초까지는 대행을 해줄 세무사분을 결정해야 합니다. 저 같은 경우 작년에 했던 세무사분에게 다시 맡길 거라 사실 그렇게 서두르지는 않았습니다. 그래도 빨리빨리 넘겨주면 세무사 쪽에서는 좋아하겠죠. 만약 올해 초에 사업상 현황 신고를 했다면 세무사 쪽에서는 수월하게 업무가 진행이 되나 그렇지 않다면 다시 처음부터 일일이 따져봐야 하니 일이 많이 몰리는 5월 중순에 임대소득세 신고해달라고 하면 잘 받아주지 않습니다. 그래서 어제저녁에 시간을 내서 작년 2022년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 임대를 주었던 내역들을 정리했습니다. 사실 2년 계약이라 작년에 주었던 정보를 그대로 주는 경우가 많으나 아닌 경우가 생깁니다. 이를테면 22년에 만기가 되어서 갱신청구권(5%)나 신규 계약을 통해서 금액을 올리게 되면 동일한 임차인이라도 정보가 2개가 생깁니다. 2022년 1월 1일 ~ 2022년 3월 2일 보증금 1억 / 2022년 3월 3일 ~ 2022년 12월 31일 보증금 1억 500 이런 식으로요. 또한 계약 종료가 되어서 그 임대주택에 다른 신규 임차인이 들어오게 되면 여기도 잔금...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연방기금금리(Target rate)를 기존 5.25~5.5%에서 4.75~5.0%로 0.5%를 낮췄습니다. 0.5%로 낮출 확률이 70% 정도가 되었는데 찬성 11명 반대 1명으로 2020년 3월 이후 약 4년 만에 드디어 금리인상 사이클이 마무리되었네요. 미국에서 올해 남은 연방공개시장위원회는 11월 7일과 12월 18일 2번입니다. 현시점에서 Fed Watch를 보면 11월 7일은 -0.25%가 69% -0.5%가 31%이고 12월 18일에는 4.0%~4.25%로 진입이 약 절반입니다. 이 예상이면 기존보다 약 1.25%가 낮아진 겁니다. 금리는 2025년에 추가로 1% 그리고 2026년에 0.5%가 더 낮아져서 최종으로 2.75%~3.0%의 범위로 떨어질 것으로 전망을 했는데요. 제롬 파월 연준 의장이 FOMC 회의를 마치고 가진 기자회견에서 초저금리의 세계로 돌아가지는 않을 것 같다고 했습니다. 미국의 과거 기준금리를 보면 0.25% 수준이었습니다. 그때 우리나라는 0.5%이었고요. 지금과 비교해서 생각을 해보면 말도 안 되는 금리수준이었습니다. 이 당시의 자산의 팽창이 얼마나 행복한 일이었는지 너무나 과거 이야기 같네요. 앞으로 2년간 미국 금리가 지속적으로 내려서 3% 정도가 되어도 과거에 비해 높은 수준이긴 합니다. 정규 강의와 책에서 다루었던 이야기이기에 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 미국 금리가 8월 동결 이후 11월 1일까지 5.5%(Target rate upper)으로 동결이 되었습니다. 올해 7월이 미국금리가 가장 고점으로 올라간 시기이며 8월 동결 이후 다른 주요 국가들 또한 기준금리가 동결 중입니다. 사실상 금리 인상 사이클이 마무리되었는데요. CME 그룹 Fed Watch로 볼 때 올해 마지막 FOMC 회의인 12월 13일에 기존 5.25~5.50%에서 동결될 확률은 90.2%입니다. 이때 0.25%가 인상이 된다고 보는 예측은 9.8%에 불과합니다. 내년 8번의 FOMC 미팅 중 가장 빠른 1월 31일의 예측은 5.25~5.50%에서 동결될 확률을 84.6%으로 보았습니다. 0.25%가 오를 수 있다는 예측은 14.8%로 올해 12월 미팅보다는 다소 올라갑니다. 그리고 내년 두 번째 미팅인 3월 20일쯤 되어서는 동결이 66%이고 인상이 11%이지만 금리 인하에 대한 의견도 22%가 생겼습니다. Fed Watch를 보시면 알겠지만 5월부터는 0.25% 인하가 46.7%나 됩니다. 그래서 최근 증권사 리포트를 보시면 대부분 내년 2분기부터 바닥 찍고 반등한다는 내용이 많습니다. 이 그래프는 미국 비농업고용지수입니다. 농축산업을 제외한 전월 고용 인구수 변화를 측정한 건데요. 이건 실제 수치가 예상치보다 높은 경우 미 달러화 가치 및 전망이 긍정적이라는 뜻이며 낮은 경우 부정적...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 한은에서 기준금리를 3.5%에서 6번째 동결을 했습니다. 한은, 기준금리 3.5%로 6연속 동결…안갯속 경제에 '관망'(종합) 가계부채·환율 등 인상 요인에도 경기 불안에 못 올려 미국 추가 인상 압박도 줄어 동결에 무게 신호경 한지훈 민선희 기자 = 한국은행이 지난 2·4·5·7·8월에 이어 19일 기준금리를 다시 3.50%로 묶었다. 가 n.news.naver.com 금리를 올려야 하는 요인도 있지만 다음 달 1일에 열리는 미연방공개시장위원회에서 금리를 기존과 같이 동결한다는 예측이 크기 때문에 우리 또한 일단 동결한 뒤 상황을 지켜보고자 한 것 같습니다. 녹색이 한국인데 다른 선진국에 비해서 금리를 너무 빨리 동결시키긴 했습니다. 작년 11월에 3.5%에서 동결을 시켰는데 이 시점 이후로 다른 선진국들은 1~2% 정도 추가 인상을 진행했거든요. 물론 11월에 동결을 안 시켰다면 부동산 급락장이 더 지속되었을 겁니다. 기준금리에 영향을 주는 실업률과 물가상승률을 한번 보겠습니다. 실업률은 아직 미국을 비롯한 다른 선진국들 모두 견고한 상태입니다. 다만 시간당 임금 상승률이 전년대비 4.2%로 이전보다 둔화했다는 점은 긍정적입니다. 작년 말에는 6% 선이었지만 지속적으로 떨어져서 4%까지 내려왔습니다. 하지만 일자리가 예상치보다 너무 많은 것이 미 기업들의 노동력 수요가 여전히 매우 강하며 탄력적이라...

안녕하세요? 잭파시입니다. 골드만삭스 “내년 2분기부터 연준 금리 인하한다” (서울=뉴스1) 박형기 기자 | 세계 최고의 투자은행 골드만삭스가 내년 2분기부터 연준이 금리인하를 시작할 것이라고 전망했다.골드만삭스는 13일(현지시간) 보고서를 내고 연준이 내년 6월부터 금리를 인하할 것이라고 예측했다. 골드만삭스의 수석 이코노미스트 얀 하치우스는 보고서를 통해 “내년 6월 정도면... www.news1.kr 어제 골드만삭스에서 보고서가 나왔는데 앞으로 있을 9월 / 11월 FOMC(공개시장위원회)에서 금리 인상을 하지 않을 거고 내년 6월부터는 금리정책의 정상화를 위해 현재의 5.25~5.5%(미국은 기준금리가 아닌 타깃 레이팅 하단/상단)을 내린다고 합니다. 그래서 최종적으로 3.0%~3.25% 정도로 수렴을 할 거라는데요. 우선 한국이나 미국이나 물가 상승률 목표치는 동일합니다. 2%가 적정 물가 상승률이라고 보고 그보다 높게 되면 기준금리를 올려서 돈을 회수하며 물가를 조정하게 됩니다. 미국이나 한국이나 7월 자료까지 나왔는데 우리나라 같은 경우 2.3%이고 미국은 이전달 3%에서 이번달 3.2%로 약간 올라갔습니다. 과거 고점인 작년 중순 ~ 말과 비교를 해보면 정말 크게 내려오긴 했습니다. 이렇게 기준금리의 인상이 더 이상 어렵겠다는 판단이 시장 참여자들에게 있기에 미국 M2 유동성도 4월에 가장 저점을 찍고 5~6월 증가하고...

안녕하세요? 잭파시입니다. 미 연준은 어제 예상대로 기준금리(타겟레이트)을 0.25% 인상했습니다. 이는 약 22년 만에 기준금리 최고치인데요. 인플레이션을 억제하기 위해 추가로 올릴지 아니면 이게 마지막 금리 인상이었던 건지는 추후 지켜봐야 할 것 같습니다. 이제 한국과 차이는 2%가 납니다. 그런데 특이한 점은 2022년 2월 이후 기준금리를 0.25%에서 5.5%까지 올리는 동안 당연히 M2유동성YoY값은 떨어졌는데 최근 5월 유동성을 보면 반등을 한 게 보입니다. 이게 앞으로 추세적인 반등이 될지는 좀 더 지켜봐야 하겠지만요. 코로나 유동성 확대와 우크라이나-러시아 전쟁으로 인해 미국의 물가 상승률이 최고치 9.1%까지 갔다가 급속한 금리 인상으로 현재 약 3% 정도로 떨어졌습니다. 하지만 아직 이 정도 인플레이션을 높은 수준으로 보고 있기에 금리를 인상시키고 있습니다. 그 배경 중에 중요한 건 일자리(실업률) 수준이 너무 견고합니다. 실업률이 높아질 기미가 보인다면 바로 금리 인하를 하여 대비를 할 것이나 최근 몇 달 동안 일자리가 견고하게 늘었다고 보고 있거든요. 하지만 어차피 역사는 반복됩니다. 이렇게 올라간 고금리 이후 한계차주, 한계기업들이 앞으로 부실화가 되어 시장에서 정리가 되겠죠. 그런데 미국은 2008년 서브 프라임 이후 가계의 부채보다는 기업, 정부의 부채로 리스크를 옮겼습니다. 우리나라는 가계의 리스크가 상...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제는 청량리 오피스텔 물건 관련해서 대출자서 하고 왔습니다. 분양 3년 반 만에 드디어 완공 힐스테이트청량리더퍼스트 사전점검 안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 글에 써드렸는데 토요일에는 와이프와 청량리에 가지고 있는 분양권인 힐... blog.naver.com 사실 서울의 다른 지역은 몰라도 청량리는 원주에서 기차를 타고 가는 게 가장 합리적입니다. 약 50분이면 만종역에서 청량리역까지 갈 수 있고 비용도 9700원입니다. 예전 회사 다닐 때는 정액권을 끊어서 만종 - 청량리 - 종각 이렇게 출퇴근을 하곤 했었는데요. 결혼을 겨울에 해서 그 당시 플랫폼에서 기차를 기다리는 게 얼마나 춥던지,,, 어제도 일찍 나와서 기차를 타고 청량리로 이동했습니다. 원래는 이쪽 방향으로 사진을 찍을 일이 없거든요. 청량리역을 내린 다음 롯데 L-65를 남쪽 방향에서 본 겁니다. 대출자서 하러 가기 전에 전농동 주민센터에서 서류를 뽑아야 해서 신성미소지움 쪽으로 내려가면서 찍었습니다. 5년 전 여기 32평 국평 분양할 때 분양가가 8~10억 정도였습니다. 참고로 최근 미분양 난 왕로푸가 7.5억 힐스테이트더운정이 8.0억이었는데요. 그리고 제가 처음 오피스텔을 분양받고 현장에 갔을 때 당시에 아직 1개의 집창촌 업소가 운영 중이었습니다. 청량리에 대한 여러분들의 인식은 나이에 따라 차이는 있을 수 있는데 아무래도 청량리 58...

안녕하세요? 잭파시입니다. 최근에 프로젝트가 있어서 바쁘게 살다가보니 2월 23일 포스팅부터 댓글이 밀렸었습니다. 어제 오랜만에 시간이 나서 최근 것부터 정리를 해서 한 200개 달아드렸는데요. 날짜로 보면 이제 2월 23일 ~ 3월 10일 사이가 남았는데 이건 포스팅 후에 처리하겠습니다^^ +4월 7일 5시 11분에 추가합니다. 방금전까지 추가로 150개 댓글드려서 이제 밀린게 다 끝났네요. 밀린 숙제가 역시나 쉽지 않아요,,, 방금 보니 기사가 떴네요. 이건 지난달 29일에 정부가 발표한 내수활성화 대책 추진과제 중 하나로 반영이 되었던 오피스텔 담보대출 한도 문제입니다. 정확하게는 지금 8년 만기로 되어 있는 걸 아파트처럼 30년으로 적용시켜서 DSR 산정 방법을 바꾸는 겁니다. 오피스텔 담보대출 한도 늘어난다…DSR 산정 아파트처럼 개선 | 연합뉴스 (서울=연합뉴스) 오주현 기자 = 정부가 오피스텔 담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 아파트 등 일반 주택과 같은 방식으로... www.yna.co.kr 이건 어떤 법이 근거가 아니라 은행업감독업무시행세칙(금융위원회, 금융감독원)을 변경하면 되는 거라 바로 바뀌게 되었네요. 이게 원룸 오피스텔이랑은 큰 상관이 없지만 2룸 이상의 아파텔은 큰 전환점이 될 수도 있습니다. 물론 방3화2 전용84 오피스텔(이하 아파텔)이 다시 오르기 위해서는 선제조건이 있습니다. ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 토요일에 전주 전세 계약을 하고 왔는데요. 잘 생각해 보니 임차인이 굉장히 현명했다고 생각이 들어서요. 제가 원래 내놓은 금액은 전세 1억 1000만 원이었습니다. 사실 내놓은지는 꽤 되었었습니다. 9월에 기존 세입자 보내기 전에 한두 달 정도는 광고 노출을 했으니까요. 1층이라 수요가 한정적이라고 생각하지만 아래처럼 지난주 목요일에 전세금에 대해 맞춰줄 수 있다고 연락을 하자마자 1억에 콜이 들어왔습니다. 사실 이 천만 원 저에게는 큰 의미가 있진 않아서 한다고 했는데요. 전 기본적으로 전세금을 낮게 주는 걸 선호합니다. 이전 하락장 때 전세금이 낮아져서 역전세가 생겨보신 분들은 알 거예요. 현재 전세를 주고 있는 가격이 주위 시세보다 높을 때 얼마나 신경이 쓰인다는 것을요. 세입자는 나간다고 하는 게 유리하니까요. 전세금을 시세보다 낮게 주고 있으면 안정적으로 운영이 됩니다. 계약을 하러 자리에 앉아 계약서를 보니 왜 1억에 체결이 되었는지 알았습니다. 사실 이 중기청 대출을 이용해서 강남오피 플피로 세팅하는 건 제가 고안을 해서 퍼뜨린 거였는데요. 그걸 깜빡하고 있었습니다. 물론 지금은 상황이 다릅니다. 강남역쉐르빌 매수(+오피스텔 세금) 안녕하세요? 잭파시입니다. 오늘은 오랜만에 푹 자고 일어났더니 이번 주 서울 왕복의 피로가 말끔히 사라... blog.naver.com 인근 은행에서 중기청 대출을 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 주말에 호갱노노를 보다가 보니 이 단지 분양가를 가지고 말이 많더라고요. 용인 마북동에 위치한 e편한세상용인역플랫폼시티입니다. 국평기준 분양가가 12억입니다. 시작부터 최근에 분양했던 몇 개의 단지들과 비교를 한번 해보고 싶은데요. 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공) 국평보다 1억 정도가 쌉니다. 이렇게 보면 둔촌주공이 그리 비싼 가격이 아니었네요. 장위자이레이언트보다는 2억 정도가 비싸고 영등포자이디그니티보다는 1억이 비쌉니다. 휘경자이디센시아는 9억대로 매우 쌌기에 경쟁률이 높았나 봅니다. 국가통계포털이나 HOUSTA주택정보포털에 민간아파트 M2당 평균분양가격이 있습니다. 아래처럼 들어가서 자료를 받아서 수도권을 한번 가공해 봤습니다. 보통 전용 84의 공급면적(계약면적)이 112정도가 되는데 가장 최근 데이터가 1m2당 서울이 8586만 원입니다. 두 개를 곱하면 분양가가 되는데 9억 6000만 원 정도가 나오네요. 경기는 6411만 원으로 7억 1000만 원 정도입니다. 즉, 후분양이기하고 배짱 분양가로 유명한 엠디엠이기에 전매제한 6개월 거주의무없음 GTX-A용인역의 호재를 이용하여 서울 이상의 분양가로 책정을 했습니다. 이름은 e편한세상용인역플랫폼시티이지만 사실 위치가 정확하게 플랫폼 시티에 들어오지는 않습니다. 단지 왼편에 용구대로 안쪽으로 플랫폼시티가 들어서거든요. 단지 중앙을 찍었고 직선거리로...

안녕하세요? 잭파시입니다. 작년 11~12월 대폭락장까지 겪으면서 단지별로 약간은 차이가 있겠지만 고점에서 약 30~40%까지 1년 동안 하락을 했습니다. 제가 반년~일 년 전쯤 유튜브 나가서 하락장을 얼마 정도 예상하냐는 질문의 왔을 때 2가지를 근거로 들어서 설명을 드렸습니다. 하나는 LTV가 60%기에 최대 40% 하락을 하고 나면 투자자 입장에서는 투자금이 0이 된 거고 나머지 추가 하락이 있다면 그때부터는 이제 가게가 문제가 아니라 은행(정부)가 문제가 될 거기에 추가 하락은 멈추게 할 것이다였습니다. 그리고 나머지 하나는 그때 우리나라 M2유동성(통화량)이 3500조였고 아파트의 시가총액이 5300조 정도가 되어 통화량 대비 시총이 140%로 약 20년간 평균치인 110%에서 30% 정도가 이격이 되어 있어서 이 정도만 떨어진다면 유동성 대비해서는 안정하다 싶었습니다. 그런데 여기서 추가로 더 떨어졌던 곳이 바로 대구였죠. 다양한 이유가 있겠지만 제가 보기에는 2010년 이후로 큰 하락장을 겪지 않고 거의 10년 이상 상승을 해왔고 2020년부터는 원래 떨어졌어야 할 시기였다고 생각합니다. 대구의 입주물량이 2020년부터는 적정 수요량을 벗어나기 때문에 하락을 했어야 맞는데 코로나19 유동성과 임대차 3법으로 인한 전세가 폭등 등이 겹치면서 공급 지표와는 달리 상승을 해버렸고 그 상승 부분까지 이번에 빠졌기에 큰 하락이 나...

안녕하세요? 잭파시입니다. 대구 32평 아파트 분양권 마이너스피 1억 등장 안녕하세요? 잭파시입니다. 이전에 제가 쓴 글들을 보시면 제 관심사가 지방 공시가격 1억 이하&서울 ... blog.naver.com 지난주에 위 아파트 분양권을 리뷰했었는데요. 오늘은 좀 더 들어가서 대구 부동산 시장의 급속한 하락의 이유(원인)을 생각해 보도록 하겠습니다. 최근 검색을 조금만 해보면 대구 입주시기인 아파트/오피스텔의 마이너스피가 아래처럼 상당합니다. 위 오피스텔은 달서구 감삼동에 위치하고 있고 대구 2호선 죽전역 2번 출구와 가까이에 있습니다. 이 지역 또한 현재 재개발재건축으로 천지개벽을 하고 있는데요. 힐스테이트감삼이 올해 9월에 완공이었습니다. 지도에서 봤을 때 왼편 죽전역화성파크드림이 22년 10월, 오른편에 있는 효성해링턴플레이스감삼이 23년 5월 예정입니다. 또 23년 11월에 죽전역코아루더리브에 완공이 되고 24년 3월 해링턴플레이스감삼2차, 24년 6월에 힐스테이트감삼센트럴이 준비 중입니다. 죽전역 3번 출구와 붙어있는 빌리브스카이는 현재 입주장을 치르고 있으며 소형 나홀로이지만 이안엑소디움에이펙스도 25년에 입주를 할 예정입니다. 이렇게 이 지도에 나오는 거의 모든 지역들이 분양 물건이라고 보시면 됩니다. 앞서 보여드렸던 힐스테이스감삼 오피스텔이 마이너스피 8000만 원인 것은 아래 동일 단지 아파트가 마이너스피 5000으로...

안녕하세요? 잭파시입니다. 이전에 제가 쓴 글들을 보시면 제 관심사가 지방 공시가격 1억 이하&서울 강남 오피스텔에서 현재 가격이 급락하고 있는 지역들(물론 12% 내고 살 자신은 없음)로 다소 옮겨갔다는 생각이 드실 텐데요. 대구 플피 7000만원 아파트 도전해 보시겠습니까? 안녕하세요? 잭파시입니다. 원래 모의투자연구소 카테고리에는 '이 물건 살까? 말까?'라는 제목... blog.naver.com 꾸준하게 분양권도 체크하고 있었는데 어제오늘 드디어(어제 예약 발송으로 걸어둠) 마이너스 피 1억이 등장하였습니다. 물건은 여러분도 관심이 좀 있으시다면 아실만한 단지인데 바로 아래 물건입니다. 위치는 대구 중구 태평로 일대에 있습니다. 근처 다른 분양권은 사실 이렇게 큰 금액으로 마피가 나오지 않았으나 이 단지는 아무래도 세대수 144개에 불과한 나홀로 아파트라서 그런 것 같습니다. 물론 브랜드도 그렇고 분양가 자체도 고평가 되었을 수 있고요. 이 단지는 22년 7월 완공이었기에 현재 입주장인 상태입니다. 그럼 분양을 하였던 3년 전으로 가보면 그 당시 시세는 아래 대구역센트럴자이를 통해서 확인이 가능할 겁니다. 여기 국평 기준으로는 5~6억 선이었기에 분양가를 이것에 맞춰 했을 거고요. 이후에 대구 상승장에 대구역센트럴자이가 7억이 넘었기 때문에 해당 분양권도 아래 보면 6억 6000만 원까지도 거래가 된 게 있습니다. 분양권의 시...

안녕하세요? 잭파시입니다. 경상남도 거제에 대해서는 종종 아래와 같은 이유들로 투자에 대해서 회의적이라고 말씀드렸습니다. 주택보급률이 22년 기준 전국이 102%인데 경남이 109.3%으로 크게 높습니다. 그 경남에서도 거제는 121.4%로 이미 주택이 너무 많아서 투자가치가 떨어집니다. 거제 아파트 거제 부동산이 올라갈 수 없는 이유 안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 지난주 금요일에 전국 사업장 데이터 엑셀파일을 올려드리면서 밑에 거제 ... blog.naver.com 입주장에 돌입한 더샵거제디클리브와 거제반도유보라의 심각한 마피 분양권 안녕하세요? 잭파시입니다. 거제에 들고 있는 물건 중에 한 개는 임차인분이 연락이 없으셔서 묵시적 갱신... blog.naver.com 모든 투자에 동일하게 내가 가지고 있는 자산이 희귀성이 있어야 하는데 그러기가 어렵습니다. 앞서 올려드린 포스팅에 이어서 현시점에서는 거제 투자가 어떨지 한번 체크해 보려고 합니다. 사실 투자에 있어서 가장 좋은 지표 중 하나는 "가격"인데 그걸 부합하거든요. 특히 거제의 경우 다주택자들이 1% 취득세로 살 수 있는 공시가격 1억 이하 아파트가 대다수입니다. 25평 최고가 순위로 검색을 해보면 1위 거제장평포레나와 2위 거제아주KCC스위첸을 제외하고 3위 거제경남아너스빌부터 밑으로 쭉 공시가격 1억 이하입니다. 다 해보진 않았지만 3~4위가 공시가격 1억 아래이니 그...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 나온 '국민 주거안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완방안'은 하락장 2번쯤에서 나올만한 대책입니다. 그런데 내용을 보니 과거 사이클의 대응 방안에 비해서 한참 부족하더라고요. 정부에서 원하는 건 23년 초이후 아파트는 거래량 반등을 그래도 했지만 아직 많이 죽어있는 다가구, 연립주택, 오피스텔 등의 거래가 살아나는 겁니다. 지방의 미분양 아파트의 거래도 살아나야 건설회사의 유동성 문제가 생기지 않을 거고요. 2010년 8월 29일 실수요 주택 거래 정상화와 서민 중산층 주거안정 지원방안에 있는 내용입니다. 2009년에 고점을 찍고 이 정도 시기가 된 거라면 지금 시기 또한 2022년 중순 고점에서 유사한 시기로 와 있다고 생각하는데요. 거래 침체에 따른 미입주 증가 등으로 주택 업체 및 이사, 중개, 인테리어 업체 등이 침체가 되어서 거래량을 살려야 한다는 건데요. 주택을 사면서 내는 취득세가 지방세가 지방 재정에 차지하는 비율이 굉장히 높습니다. 사실 이 배경이 큽니다. 2022년 경기도의 경우 도세 16조 중에 취득세가 약 9조 원으로 55%였습니다. 어제 나온 대응 방안으로 투자자 입장에서는 아래 정보의 내용이 전부인데 단순하게 주택 수 제외를 가지고는 분위기가 달라질까 싶습니다. 과거 사이클에서는 어떤 방안들이 나왔는지 함께 보겠습니다. 2010년 4월 23일 주택 미분양 해소 및 거래...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 행정안전부에서 2023년 지방세입 관계 법률 개정안을 발표했습니다. 그중에 부동산과 관련된 사항이 2가지가 있었는데요. 하나는 공시가격 9억 이하 1주택자들의 재산세 세율을 과표구간별 0.05% 인하하는 세율 특례를 연장해 준다는 겁니다. 세 부담을 경감시켜 서민 주거안정을 지속적으로 지원한다는데요. 제가 너무 큰돈을 만져서 그런가 위에 표를 잘 보면 만약 이걸 폐지했을 때 공시가격 1억 원인 주택이 세금이 27000원 증가하고 6억 원일 때는 162000원 증가하게 됩니다. 공시가격이 6억이라는 건 주택 가격이 10억까지도 갈 수 있을 것 같은데요. 10억짜리 주택 가진 사람이 연 16만 원을 더 낸다고 하여 주거안정을 지원받고 있다고 생각할지는 모르겠습니다. 두 번째가 특이합니다. 지방세특례제한법에 '출산가구 주택에 대한 취득세 감면 신설'합니다. 현재는 생애 최초 주택자에 한하여 200만 원까지 취득세 면제입니다. 예전 박근혜 정부 때 너무 죽어있는 부동산 경기를 살리기 위해 취득세 감면, 양도세 면제, 양도세 중과 폐지를 했었는데요. 이 법을 진행하는 게 과연 출산율 증가인지 아님 부동산 부양 정책일지요. 500만 원 취득세 깎아준다고 애를 낳진 않을 것 같은데요. 거래 자체가 죽어있어서 지방 세수가 많이 부족하다는 걸 다들 알고 계실 텐데 이렇게라도 거래량을 늘리려고 하나 봅니다. 슬슬 보다가...

안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 며칠 전에 썼던 오피스텔 내용에 아래와 같은 댓글이 달리고 또 2명이나 하트를 눌러주셨기에 답변을 해드려야 할 것 같아서 이렇게 글을 씁니다. 좀 내용이 댓글로 드리는 것보다 포스팅으로 작성을 하는 게 좋을 것 같아서요. 오피스텔 세금을 한번 공부해놓으면 그렇게 어려운 내용이 아니긴 한데 아무런 배경지식이 없는 상황에서는 아무래도 아파트보다 신경 쓸게 좀 있습니다. 먼저 아파텔(룸 2개 이상)은 무주택자도 관심이 있는 분야입니다. 보통 아파트 가격이 너무 비싸고 그것에 대해 대체재를 찾았을 때 주거용 오피스텔(아파텔)이 청약할 때 주택 수에 해당하지 않기 때문에 그렇습니다. 주거용 오피스텔을 보유하면서 무주택 자격을 유지하고 아파트 분양을 받기 위한 순서인 거죠. 그런데 원룸 오피스텔 같은 경우 철저하게 다주택자들 간의 거래가 보통입니다. 주거용 오피스텔이 지난 2020년 8월 12일 취득일부터 주택 수에 포함하게 되어서 다주택자에 대해 중과세가 부과되고 있습니다. 여기 오피스텔의 시세 방향성도 아파트의 매매가격지수와 연동이 되어 있긴 하지만 기본적으로 오피스텔이 인기가 없어지기 시작한 게 위 2020년 8월 12일 지방세법 변경 때문에 그렇습니다. 매매 지수 그래프로 보면 큰 타입부터 하락이 멈추긴 했네요. 주택 실수요자 보호와 투기 근절이라는 목표로 지방세법 시행령을 개정할 때 주택 수에 따른 세금...

안녕하세요? 잭파시입니다. 지난주에 취득세 인하 기사가 나왔었는데요. 드디어 다주택 취득세 8% 12% 내리나? 안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 이런 뉴스가 떠서 봤는데요. 이와 연결이 되어 있는 행안부, 국토부 홈페... blog.naver.com 그리고 정부는 바로 아래와 같이 취득세 중과제도에 대한 논의/결정된 바가 없다고 올렸습니다. 당연히 민주당에서도 반대 의견을 피력하는 인터뷰를 여러 차례 해 왔었고요. 민주당 “다주택자 취득세 누진제 폐지하면 초부자 다시 투기…변경 의사 없어” 민주당 다주택자 취득세 누진제 폐지하면 초부자 다시 투기변경 의사 없어 내년도 예산안 합의 안 되면 野 수정안 처리배수의 진 biz.chosun.com 그런데 오늘 2시에 취득세 중과를 완화한다는 찌라시가 돌고 있습니다. 내용은 이렇습니다. 현재 다주택자에 대한 취득세 중과 세율은 아래와 같은데요. 나는 대출없이 0원으로 소형아파트를 산다 93P 이 제도는 20년 8월 주택투기억제를 위해 도입되었으나(특히 다주택자, 법인을 대상으로) 최고세율이 12%에 달해 너무 과도하다는 비판과 함께 최근 경기 위축과 부동산가격의 큰 하락으로 문제가 있었습니다. 저 또한 12%로 집을 사본적이 없습니다. 너무 과하잖아요? 물론 윤대통령의 대선공약이기도 했습니다. 취득세율 인하는 요. 오늘 나올 발표는 2주택까지는 중과세를 폐지하고 3주택 이상은 현행 중과세율 대...

안녕하세요? 잭파시입니다. 2022년 7월에 서울을 비롯한 전국에 급락장이 펼쳐지게 된 것은 5월에 다주택자 양도세 중과세가 유예되어 그만큼 매도 물량이 많이 나온 것도 기인하지만 DSR 3단계의 시행을 23년 7월에서 22년 7월로 당긴 점 또한 영향을 주었다고 생각합니다. 기존에도 DTI(Debt To Income)로 대출을 제한했지만 여기에서는 주택 담보대출의 원리금이었다면 DSR은 주택 담보대출을 제외한 모든 대출의 원리금이 포함이 됩니다. 물론 계산이 좀 빠르시다면 그 원리금의 상환기간을 늘리면 되겠다고 싶으실 텐데요. DSR계산시에는 정부가 정하는 평균 만기 기준이 이미 있습니다. 오피스텔 같은 비주택 담보대출은 8년, 신용대출은 5년, 카드론은 3년의 만기입니다. 그래서 상대적으로 오피스텔이 피해를 볼 수밖에 없는 구조였습니다. 주택 30년 상환에 비해서 너무 짧으니까요. 소득이 높다고 하여도 오피스텔 가격을 가지고 8년 원리금으로 잡게 되면 DSR 한도가 쉽게 차버립니다. 가계의 은행권 대출금 합계가 1억 원을 넘으면 DSR 40%를 적용하는데 이건 1금융이고 2금유에서는 50%으로 적용이 됩니다. 제가 부동산 가격이 오르는 이유를 간단하게 2가지로 설명을 드렸는데요. 하나는 뒤에 내 물건을 사주는 사람이 나보다 돈을 더 잘 벌던가 아님 대출 규제가 더 느슨해서 담보대출이 더 많이 나와야 합니다. 2022년 7월부터 시...

안녕하세요? 잭파시입니다. 최근에 프로젝트가 있어서 바쁘게 살다가보니 2월 23일 포스팅부터 댓글이 밀렸었습니다. 어제 오랜만에 시간이 나서 최근 것부터 정리를 해서 한 200개 달아드렸는데요. 날짜로 보면 이제 2월 23일 ~ 3월 10일 사이가 남았는데 이건 포스팅 후에 처리하겠습니다^^ +4월 7일 5시 11분에 추가합니다. 방금전까지 추가로 150개 댓글드려서 이제 밀린게 다 끝났네요. 밀린 숙제가 역시나 쉽지 않아요,,, 방금 보니 기사가 떴네요. 이건 지난달 29일에 정부가 발표한 내수활성화 대책 추진과제 중 하나로 반영이 되었던 오피스텔 담보대출 한도 문제입니다. 정확하게는 지금 8년 만기로 되어 있는 걸 아파트처럼 30년으로 적용시켜서 DSR 산정 방법을 바꾸는 겁니다. 오피스텔 담보대출 한도 늘어난다…DSR 산정 아파트처럼 개선 | 연합뉴스 (서울=연합뉴스) 오주현 기자 = 정부가 오피스텔 담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 아파트 등 일반 주택과 같은 방식으로... www.yna.co.kr 이건 어떤 법이 근거가 아니라 은행업감독업무시행세칙(금융위원회, 금융감독원)을 변경하면 되는 거라 바로 바뀌게 되었네요. 이게 원룸 오피스텔이랑은 큰 상관이 없지만 2룸 이상의 아파텔은 큰 전환점이 될 수도 있습니다. 물론 방3화2 전용84 오피스텔(이하 아파텔)이 다시 오르기 위해서는 선제조건이 있습니다. ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 금융위원회에서 특례보금자리론 신청을 접수받는다고 공지를 하였습니다. 금융위원회에서 보도자료를 올린 것을 보면 하루 만에 약 3만 건이 넘는 조회 수를 보이고 있습니다. 제가 봤을 때 내용이 다소 파격적인데 최근 부동산 규제완화가 아주 급하게 진행되는 모습입니다. 이 제도를 쉽게 말하면 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 것입니다. 이번 달 30일부터 1년간 한시 운영하는 것으로 대상 주택 가격이 9억 이하, 소득제한 없음, 최대 5억 원까지 LTV, DTI 한도안에서 이용이 가능합니다. 여기서 중요한 건 DSR 미적용입니다. 이에 기존 주택담보대출의 강력한 족쇄였던 DSR40% 규제가 적용되지 않고 아래 보시는 것처럼 현재 전국 아파트 10개 중 8개는 9억 이하이기에 특례보금자리론에 대상이 됩니다. 그동안 소득과 보유 자금 수준이 적어서 매수를 결정하기 어려운 실수요층이 움직일 거라 생각합니다. 현재 전세로 살고 있는 금리에 비해서는 특례보금자리론이 저렴하긴 하니까요. 물론 무주택자의 주택 구입뿐만 아니라 1주택자의 기존 대출 상환이나 임차보증금의 반환 등으로도 신청이 가능합니다. 일시적 2주택자도 기존 주택 처분 조건(2년)으로 가능하고요. 그런데 빚내서 집사라 시즌 1은 박근혜 정부의 최경환 경제부총리가 취임한 직후에 나왔습니다. 그 시점이 2014년 5월이었고 이미 그전에...

안녕하세요? 잭파시입니다. 5월 초에는 꼭 체크해야 할 게 있습니다. 사실 빠르면 4월에 하는 게 제일 좋긴 한데요. 세무사분들이 5월 중순에서 말이 가장 바쁘기 때문에 임대소득세 신고 대행을 그 시기에 들이밀면 거절당할 확률이 큽니다. 그래서 5월 초까지는 대행을 해줄 세무사분을 결정해야 합니다. 저 같은 경우 작년에 했던 세무사분에게 다시 맡길 거라 사실 그렇게 서두르지는 않았습니다. 그래도 빨리빨리 넘겨주면 세무사 쪽에서는 좋아하겠죠. 만약 올해 초에 사업상 현황 신고를 했다면 세무사 쪽에서는 수월하게 업무가 진행이 되나 그렇지 않다면 다시 처음부터 일일이 따져봐야 하니 일이 많이 몰리는 5월 중순에 임대소득세 신고해달라고 하면 잘 받아주지 않습니다. 그래서 어제저녁에 시간을 내서 작년 2022년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 임대를 주었던 내역들을 정리했습니다. 사실 2년 계약이라 작년에 주었던 정보를 그대로 주는 경우가 많으나 아닌 경우가 생깁니다. 이를테면 22년에 만기가 되어서 갱신청구권(5%)나 신규 계약을 통해서 금액을 올리게 되면 동일한 임차인이라도 정보가 2개가 생깁니다. 2022년 1월 1일 ~ 2022년 3월 2일 보증금 1억 / 2022년 3월 3일 ~ 2022년 12월 31일 보증금 1억 500 이런 식으로요. 또한 계약 종료가 되어서 그 임대주택에 다른 신규 임차인이 들어오게 되면 여기도 잔금...

안녕하세요? 잭파시입니다. 보통은 제가 하루에 하나씩 네이버 포스팅을 올려서 해피빈 1개를 받습니다. 해피빈 1개는 100원의 가치를 가지고 있는데요. 그렇게 약 3~4달 해피빈을 모았다가 만 원 정도가 쌓이면 기부를 합니다. 사실 이 정도 금액을 기부라고 명명을 하기에도 좀 무안하지만요. 이번에는 중간에 기부할 타이밍을 놓여버려서 몇천 원이 그냥 없어져 버리고 다시 모으는데 시간이 조금 걸렸습니다. 대개는 주거 관련해서 도움이 필요한 곳에 기부를 하는데요. 이번에는 자립 청소년에 대한 글이 있어서 읽고 보냈습니다. 너무 막막할 것 같더라고요. 모금함의 목표가 500만 원 월세 보증금이던데요. 요새 500으로 잡기에도 너무 낮은 금액이긴 합니다. 그리고 보증금이 그렇게 낮으면 월세가 정말 높을 거라서요. 올해 3월의 기사에 따르면 보증금이 1000만 원일 때 서울 신축 5년 이하 원룸 월세가 100만 원이 넘습니다. 보증금이야 어떻게 마련한다고 한들 추후에 월세까지 어떻게 벌어서 낼 수 있을까도 좀 그렇습니다. 하지만 전세, 월세 금액 자체도 인플레이션이 들어가기 때문에 앞으로 가면 갈수록 당연히 오를 수밖에 없습니다. 수요가 있는 지역이라고 한다면요. 전 이제 오늘 밤에 다시 한국으로 들어가는데요. 여행 오기 전에 혹여 집에서 데이터 분석이나 매물 검색을 하시는 분이 있을 것 같아서 이번주 아파트 급매물 리스트를 미리 만들어봤습니다...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 올렸던 'NEW 서울 원룸 오피스텔 오프라인 강의' 지방 수요 조사에서 다른 지역은 미비한데 서울 1회차 추가와 부산 1회 정도는 가능할 것 같습니다. 만약 울산이나 대구로 선택하신 분들이 부산으로 와주신다면요. 확정은 수요 조사 보고 다음 주에 말씀드리겠습니다. 만약 진행하게 되면 제가 6월 둘째 주 주말까지는 일정이 차있어서 셋째 주 ~ 넷째 주 토요일 정도가 될 것 같습니다. 최근에 강의를 들으신 분들의 만족도와 후기인데 참고를 해주시고요. 그리고 전체 강의 시간은 5시간(PPT 420P)으로 이루어져 있습니다. 관심이 있으신 분들은 여기 아래 네이버 폼 설문에 들어가셔서 투표를 해주시면 됩니다. 서울 원룸 오피스텔 오프라인 강의 지방 수요조사 네이버 폼 설문에 바로 참여해 보세요. naver.me 오늘은 대학교 산악부 OB회장으로서 봉평에 있는 흥정계곡에서 1박 2일 YB&OB 엠티를 합니다. 이 글은 어젯밤에 예약 발행으로 해놓은 거구요. 저도 이제 어느새 형님들과 대화가 더 편안한 나이가 되었네요. 대학생들과 무슨 이야기를 나누어야 할지 잘 모르겠습니다. 그래도 이번 엠티를 혼자(+와이프) 준비하면서 이마트, 홈플러스, 동네 큰 마트 이렇게 3개 돌았는데요. 물가가 진짜 많이 올랐는지 거의 백만 원 정도 쓴 것 같습니다. 그렇기 때문에 회원들이 만족하며 무사히 끝나길 기원합니다. 여행사 출신...

안녕하세요? 잭파시입니다. 어제 2회차 'NEW 서울 원룸 오피스텔 투자의 정석' 강의가 끝나고 강의 만족도 조사를 많이 해주셨더라고요. 내용들을 보니 제가 강의를 만들기 전에 생각한 방향대로 수강자분들이 느껴주셔서 다행이다 싶었습니다. 저렴한 강의료 대비 내용은 초고퀄!을 기대했거든요. 오늘은 스승의 날 휴일이니 푹 쉬고 이번 주 주말과 그리고 마지막 다음 주 주말 강의를 위해서 준비하도록 하겠습니다. 이제 남은 날짜들은 전부 다 신청 마감이 되어서 추가 신청이 불가능합니다. 강의실이 57인실이나 저는 쾌적함을 위해 45분 정도만 받고 있거든요. 혹시나 휴일이지만 집에서 데이터나 분석이나 매물 검색을 하려고 하시는 분들이 있을 것 같아서 오랜만에 이번주 급매물 리스트를 준비했습니다. 지금까지는 평형을 정하지 않고 소팅을 해서 여러분들이 생각하기 힘든 대형 평수 물건이 많이 나왔었는데요. 그래서 오늘은 가장 거래가 많은 20~40평대 아파트들 위주로 소팅을 했습니다. 아래 급매물 리스트 파일을 열면 4가지 SHEET가 나오는데 각 시트마다의 설명은 아래와 같습니다. 관심이 있으시다면 네이버 부동산에서 찾아보시기 바랍니다. 첨부파일 급매물 순위_20240515_upload.xlsx 파일 다운로드 1. 매물가대비 급매가 격차 - 얼마나 가격차이가 많이 나는 급매물건인지 확인 가능 2. 급매물가격 - 매물가격이 낮은순부터 오름차순 정렬로 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 최근 10일 동안 도배만 3곳을 했습니다. 당연히 실크가 아니라 합지인데도 요새 인건비가 너무 올랐는지 가격이 확실히 예전 걸 생각하면 안 되네요. 자잿값도 오르긴 했겠지만 사람을 사용하는 비용이 올라서 부대비용이 커졌습니다. 이런 게 집값에 더해지면 좋을 텐데요. 저는 보통 주위 전세보다 낮게 주는 걸 선호해서 임차인 분들이 오래 살고 나갑니다. 집을 사십여 개를 관리 하는데 전세가격이 높다면 일 년에도 정신없이 왔다 갔다 할 거거든요. 매수가를 단지 내 최저가에 사고 전세를 플피로 맞추되 이 전세가도 낮아야 한다는 거죠. 이게 사실 제 투자의 핵심입니다. 집을 오래 살고 나가기도 하지만 도배의 경우 주요 시설물이 아니라 소모품이라고 생각하기에 보통 신규 임차인이 들어오기 전에 새롭게 해주거든요. 구축이지만 그래도 좀 더 산뜻한 집에서 뭔가 일이 더 잘 풀리지 않을까 해서요. 오늘도 역시나 밖에서 좋은 시간들 보내시고 있겠지만 혹시나 집에 있으신 분들을 위해서 매물 리스트를 준비했습니다. 한 달에 한 번씩은 수도권이 아닌 지방 7도(제주 제외)를 정리해서 올리는데요. 확실히 수도권보다는 매전갭이 적어 상대적으로 접근은 쉽습니다. 이번 주에 이 말을 많이 드리네요. 우리가 자본주의 안에서 해야 할 일은 각자의 자본력에 맞게 그 돈으로 최대한 굴릴 수 있는 방법을 찾아내는 겁니다. 너무 높게만 바라보시면 힘듭...

안녕하세요? 잭파시입니다. 아파트 단지들을 검색하다가보면 종종 지난 고점 대비 반 토막에 들어온 단지들이 있습니다. 당연히 호갱노노와 같은 사이트에서는 해당 단지 소유주들과 그 반 토막 난 가격을 가지고 깔아뭉개려는 퐁락이분들이 설전을 펼치고 있고요. 제가 이전 여러 번 언급하였듯이 만약 진짜로 반토막 가격이라면 현재 시점에서는 사는 게 맞습니다. M2유동성과 서울아파트 매매지수로 보았을 때 2022년처럼 유동성에 비해 더 높게 매매지수가 올라온 상황이라면 매수를 하면 안 되나 지금은 거품이 빠지긴 했거든요. 물론 지금 시점이 매수 타이밍은 아니라고 아래 글에서 말씀드렸습니다. 아직 유동성의 추이가 확인이 되지 않았고 정부의 규제완화도 시작되지 않았으니까요. 그 사이에 더 많은 건설사와 민간이 무너져야 관심을 가지게 될 겁니다. 이 시기를 우리는 견뎌야 합니다. 지금 서울아파트 사야할까요? 현재 유동성은 이렇습니다 안녕하세요? 잭파시입니다. 지난주 금요일부터 정규강의 수강자들 대상으로 1:1 상담을 해드리고 있습니다.... blog.naver.com 방금 전에 호갱노노로 검색해서 찾아본 몇 개의 고점 대비 반 토막 단지입니다. 일부러 직거래는 제외하였지만 중개거래라도 특수거래는 우리가 매매현황만을 보아서는 체크하기 어렵습니다. 그런데 세법에 따라 딱 정상거래가격에서 -30% 정도에 거래가 되긴 합니다. 또 특징이 있는 것이 고점 대비...

안녕하세요? 잭파시입니다. 현재 호갱노노를 보니 삼송동 삼송2차아이파크가 1위입니다. 아래 사진을 보면 신분당선 서북부 연장에 영향을 받는 대표적인 단지라고 볼 수 있습니다. 23일에 열린 기획재정부 재정사업평가위원회에서 신분당선 서북부 연장 사업이 예비타당성조사를 통과하지 못해서 조롱? 하려는 사람들이 이야기방에 많이 들어가 있습니다. 호갱노노를 보고 있으면 주식 종목토론실이랑 비슷해져 가고 있구나라는 생각이 듭니다. 오늘 이야기를 시작하기 전에 '신분당선 서북부 연장'에 대해서 좀 말씀드리겠습니다. 현재 기준(아니 앞으로도) GTX를 제외하고는 신분당선만큼 영향력이 있는 노선은 없을 것 같은데요. 빠른 속도로 강남지역에 붙고 그 아래 경부선 핵심지역을 지나기 때문에 그렇습니다. 원래 신분당선은 시작 자체가 용산개발을 중심으로 만들어졌던 사업이었는데 2013년경 31조 원대 용산국제업무지구 사업이 부도 위기를 맞고 착공이 연장되었었습니다. 일부 개통한 신분당선의 수익도 낮아서 문제였는데요. 그래서 박원순 전 시장이 은평뉴타운을 만들며 신분당선 서북부 연장안을 제시하고 2016년 6월에 국토부가 제3차 국가 철도망 구축 계획에 사업을 반영했고 예타 대상으로 선정을 했습니다. 하지만 2019년에 예비타당성 중간 점검 결과 사업 경제성이 극히 낮게 분석돼 사업 추진이 곤란하다고 나왔습니다. 이 다음 다시 서울시가 2021년 제4차 국가철...

안녕하세요? 잭파시입니다. 오늘 서울로 대학교 친구들 만나러 가는데 앞서 포스팅하나 올리려고 컴퓨터에 앉았습니다. 제가 이번주 월요일인가 파킹통장을 하나 만들었거든요. 결국 잭파시도 투자를 떠나는 건가 싶으실 텐데 사실 파킹은 말 그래도 바로 뺄 수가 있어서 단기간 이자보고 만들었습니다. 올해도 마찬가지지만 내년에는 1년 전 고점에서 전세를 준 매물들이 이제 2년의 계약기간이 만료가 되고 임차인 입장에서는 당연히 나가는 게 이익이기 때문에 역전세로 돈을 빼줘야 할 리스크가 존재합니다. 사실 이걸 내년에 어떻게 핸들링하냐가 굉장히 중요하다고 봅니다. 아래 그래프는 시세가 아닌 지수라서 정확하게 비교를 할 수 없지만 대구처럼 전세가 고점 이하로 내려오는 매매가도 있을 수 있고 세종처럼 전세가 자체의 하락률이 매우 높아서 역전세가 발생할 가능성이 있기에 현금이 필요합니다. 그래서 인터넷 검색으로 파킹통장 이율을 검색해 보니 몇 가지 저축은행이 나오더라고요. 물론 요새 어린? 사람들은 저축은행에 대한 거부감이 그리 크지는 않지만 약 10년 전인 2011년에 부산저축은행을 비롯한 여러 저축은행 부실로 사회적인 문제가 있었습니다. 이에 1금융이 아닌 이런 2금융에 본인의 돈을 넣으려면 한 번 더 고민을 해보시긴 해야 합니다. 물론 저축은행도 1인당 5000만 원까지 예금자 보호를 받을 수 있기에 그에 맞춰서 자금 계획을 세우셔도 됩니다. 만약 ...

안녕하세요? 잭파시입니다. 아래 물건은 제가 가지고 있는 빌라 다른 매도 물건입니다. 설명을 보면 재건축 추진 중이라고 되어 있는데요. 약 4년 전쯤 재개발은 아니더라도 옆 건물이랑 묶어서 혹은 자체적으로도 재건축을 하기에 위치가 좋다고 생각해서 샀었습니다. 준공업지역이라 용적률도 높고요. 하지만 빌라도 빌라 나름인데 이게 어디에 위치하고 있는가가 핵심입니다. 강남처럼 단독주택을 용도변경하여 근린생활시설로 바꾸려는 사업성이 나와야 누군가가 움직이겠죠. 이게 성수동에서는 현재까지도 꾸준하게 빌라 통매각 사례가 등장하고 있습니다. 상권이 지속적으로 발달하고 있기에 가능한 부분인데요. 지난 5년간 성수동 오피스 공급량은 3배 업무지구인 CBD(센트럴), GBD(강남), YBD(여의도)를 제치고 1위(6만 8000평)을 차지하기도 했습니다. 무엇보다 MZ들에게 너무나 핫플이기도 합니다. 아래 경수 초등학교 오른편 홍익빌라는 전체 44가구였는데 스타프라퍼티라는 부동산업체가 통매입을 했습니다. 전체 44사구를 사는데 들인 돈은 810억인데요. 대략 계산을 해보면 한 채당 약 20억씩은 되겠네요. 22년 6월에 계약을 체결 후 23년 건물을 철거했습니다. 여기에 빌라 3개 동이 있었는데 그중에 하나를 선택해서 실거래를 올렸습니다. 2007년부터 2018년까지 약 10년 동안은 빌라 가격이 그렇게 올라가지 않았었죠. 2018년 5억 800의 거래가...

안녕하세요? 잭파시입니다. 방금 기사를 보니 김지훈 님이 서울숲 트리마제를 1억 5천에 샀다는 게 있더라고요. 누군가에게는 큰 수익을 가져다주었지만 이 건물 때문에 망한 분들도 많습니다. 원래 여기가 2004년에 설립된 성수1지역주택조합이었는데요. 서브프라임을 거치면서 사업이 지체되면서 늘어난 금융비용을 감당하지 못해서 시행사가 부도가 났고 이후 공매로 넘어간 사업 부지를 시공사였던 두산중공업이 받았습니다. 여기서도 갈등이 생겼는데 바로 조합원 추가 분담금이었습니다. 결국 2012년에 두산중공업이 자금을 발행해 PF를 상환하면서 사업을 아예 인수를 했고 지주택 조합원들은 투자금 및 조합원으로서의 권리를 날리게 되었습니다. 물론 지주택의 실패 사례는 아주 많을 것이나 여기가 대표적이라고 할 수 있습니다. 트리마제는 창을 통해 서울숲, 한강, 도시뷰를 볼 수 있다고 하여 세가지 Tri 뷰와 이미지 Image의 합성어인데요. 원래는 서울숲트리마제를 위한 브랜드였으나 이게 잘 되어서 현재는 두산에너빌리티(과거 두산중공업)의 브랜드가 되었습니다. 그럼 여기서 사진을 몇 개 보고 지나갈까요? 트리마제의 야경입니다. 아침에 여기서 눈을 뜨게 된다면 나 인생 성공했네?라고 말할 수 있을 것 같습니다. 기사에서 김지훈 님은 미분양을 매수한 건데요. 2014년 3월에 분양을 해서 2017년 5월에 입주를 했는데 이때 분양가가 평당 약 4000만 원으로...

안녕하세요? 잭파시입니다. 제가 예전에도 한번 올린 적이 있었는데요. 제가 부동산에 2012년에 들어왔고 강변동양아파트를 32평이 6~7억 정도에서부터 지켜보기 시작했습니다. 밑에 글을 페이스북에 2018년도에 쓴 글인데 이때 매도자가 차액을 10억 정도 남겼겠다 싶었는데요. 5년이 지난 지금 다시 보니 이제 20억 차액도 가능해 보입니다. 여기는 토지거래허가제이지만 성수전략지구가 재건축 기대감이 있어서 급등하고 있습니다. 토지거래허가제라 갭투자가 불가능한데도 투자 아닌 실거주의 힘만으로도 가격이 올라가는 거죠. 강변동양 뿐만 아니라 성수전략정비구역에 속한 다른 아파트들의 추이도 마찬가지입니다. 역사가 좀 긴데 원래 2009년 오세훈 서울시장이 당시 한강재개발을 목적으로 50층 개발 특례를 주면서 정비구역을 지정한 곳이었습니다. 여기 구역 바로 옆이 트리마제죠. 그러다 2011년 오세훈 시장이 퇴임하고 박원순 시장이 취임하면서 한강변 35층 제한 규제를 내걸었고 성수전략지구의 건축심의가 계속 반려되다가 다시 오세훈 시장이 들어오고 서울 2040플랜에 한강변 35층 규제가 폐지가 되었습니다. 다시 50층으로 올릴 수 있죠. 제목에 쓴 것처럼 그동안 거쳐간 모든 사람이 다 승자였던 아파트입니다. 9월 2일에 거래가 된 게 7층인데 아주 고층이 아니더라도 한강뷰가 잘 보이나 보네요. 이 정도의 가격이 형성이 되는 걸 보면요. 다시 보니 모...

안녕하세요? 잭파시입니다. 아래 기사를 읽으신 분들이 있을 텐데요. "다주택자 세부담 커진다"...부동산 간주임대료 이자율 1.2%→2.9% 인상 올해부터 부동산 임대보증금 간주임대료나 국세환급가산금을 산정할 때 적용되는 이자율이 연 2.9%로 올라갑니다. 상가 등에서 임대 보증금을 받는 임대인들의 세 부담은 소폭 늘어나지만, 잘못 낸 세금을 돌려받는 납세자들은 그만큼 높은 이자를 받을 수 있게 됩니다. 기획재정부는 오늘(22일) 이런 내용 등을 담은 '2022 세제 개편 후속 시행규칙 개정안' v.daum.net 다주택자가 세금을 신경 써야 하는 시기는 보통 하반기에 몰려있습니다. 먼저 5월 31일까지 종합소득세를 신고하면서 임대 소득을 신고해야 하고요. 그다음 7 / 9월에 재산세를 반반씩 냅니다. 마지막으로 대망?의 12월 종부세를 내면 일 년에 내야 하는 세금은 끝입니다. 이 중에 재산세와 종부세는 어차피 국가에서 지로영수증으로 딱 날라오는 거기에 그냥 나오는 금액을 내면 되지만 임대 소득세는 그렇지 않습니다. 이건 본인이 직접 계산(보통 세무사 대행) 해서 신고를 하게 되어 있습니다. 그런데 올해부터 부동산 임대보증금 간주임대료에 적용되는 이자율이 연 2.9%로 올라가게 됩니다. 이게 작년까지 얼마였나면 1.2%였습니다. 바로 올해 5월 종합소득세부터 2.9%가 되는 건 아니고 2024년 5월 종합소득세 신고 시 연 2.9%...