안녕하세요. 경매대마왕입니다. 누구라도 초보 시절이 있듯이 어떤 사람이던 처음 경매 시장에 들어오면 마인드를 가지기 어렵고 쉬운 물건들을 찾아보기 마련입니다. 그러나 이런 일반적인 경매로는 부자가 될 수 없습니다. 오늘은 저의 초보 시절을 토대로 경매를 처음 겪는 사람들이 겪는 상황에 대해서 이야기해 보고자 합니다. 오늘 이야기는 여러분의 경매 이야기일 수도 있습니다. 저는 부동산에 'ㅂ'도 모르고 경매를 시작했습니다. 그냥 월급 받으려고 경매를 시작했었죠. 초보 시절 저는 저는 오로지 집만 봤었습니다. 누가 저에게 너 왜 집만 보냐라고 물어보면 할 줄 아는 게 이거밖에 없다고 얘기하고 다녔습니다. 그리고 땅 있는 집은 좀 어렵더라고요. 그래서 아파트와 빌라만 했습니다. 아는 게 빌라, 아파트밖에 없으니 아는 것만 하고 다녔습니다. 거기에 저는 아예 돈이 없다 보니 제 이름으로 된 경매는 경매하고 꽤 지나서 시작했습니다. 그러다 보니 남들을 받아주는데 내가 모르는 땅은 할 수가 없어 그것도 아파트와 빌라만 받아주고 다녔죠.제가 아는 동네만 했었고 요만큼이라도 하자 있는 것은 하지 않았습니다. 그런 물건을 보면 저는 항상 '좋은 것도 많은데 굳이 이걸 해야 하나.'라고 말하고 다녔고 누군가 그런 물건을 가지고 와도 '좋은 것도 많은데 왜 굳이 이런 걸 하려고 하십니까?'라고 이렇게 이야기했습니다.남들이 다 보는 용도, 다 보는 가격, ...

안녕하십니까, 경매대마왕입니다. 경매인들이 경매를 하면서 잘 보지 않는 특수물건 중에는 지분경매라는 것이 있습니다. 지분이라는 이유만으로 쳐다보지 않으시는 분들도 많이 계시죠. 지분 경매가 많이 기피되는 이유는 일단 물건을 온전히 받는 것이 아니다 보니 어떻게 수익을 만들어내는지, 수많은 공유자들이 있어 머리가 아프다는 이유 등으로 인기가 없습니다. 하지만 지분경매는 정말 가치가 없을까요? 지분경매의 특징 먼저 지분경매는 한 부동산을 구분하지 않고 공유하는 개념입니다. 쉽게 이야기 드리면 아파트를 공동명의로 구입하게 되면 남편 1/2, 아내 1/2를 가지고 있는 개념인 것이죠. 이런 상황에서 남편의 지분이 경매에 들어가게 된다면 남편의 지분인 1/2 아파트를 구분하지 않고 나오는 셈입니다. 즉 반이니까 주방부터 화장실은 남편 것, 나머진 아내 것 이런 식으로 구분하는 것이 아닌 말 그대로 반의 가치를 구분하지 않고 사용하는 개념이라는 것입니다. 지분경매에는 공유자우선매수신고라는 제도가 있습니다! 이러한 특징이 있다 보니 지분경매는 소유권에 대한 법적 분쟁을 줄이기 위해 공유자우선매수신고라는 독특한 시스템이 하나 있습니다. 공유자우선매수신고는 입찰할 당시 최고가 입찰금액으로 입찰된 가격을 공유자가 공유자우선매수신고를 하면 그 금액으로 우선 매수 시켜주는 제도입니다. 낙찰자 입장에서는 경매 입찰해서 1등을 해도 지분경매에 한해서는 공유자...

안녕하세요. 경매대마왕입니다. 경매를 처음 시작하시면 맞닥뜨리는 것이 바로 권리 분석입니다. 권리 분석은 물건의 하자 유무와 서류만으로 간단하게 상황을 유추하는데 중요한 정보가 됩니다. 흔히 권리 분석 상 선순위가 있으면 하자가 있다, 아니면 하자가 없다고 이야기를 하죠.   오늘은 이러한 권리 분석 상의 하자에 대한 관점을 바꿔보고자 합니다. 시작해 보겠습니다. 법원에서 등기를 떼어보는 습관의 중요성! 최초의 근저당, 말소기준권리 이후의 권리는 다 말소입니다!  자, 2억의 시세를 가진 아파트가 경매에 나왔다고 가정해 보겠습니다.   시세 2억 아파트   1순위 근저당 A 1000만 원 2순위 임차인 B 1억3순위 근저당 C 1000만 원   이 물건은 하자가 있는 것일까요? 아니면 하자가 없는 것일까요? 앞으로 만나는 모든 경매 물건에서 1순위가 근저당이 나오면 근저당 이후 모든 권리는 소멸됨으로 하자가 없습니다. 1순위 근저당 1000만 원 밑으로는 임차인이 수십, 수백 명이든 아니면 근저당이 수십억이 되든 근저당이 몇 백 개가 되던 최초 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸하기 때문입니다. 따라서 이 물건은 하자가 없습니다.   그런데 임차인인 B의 입장에서 한번 생각해 보겠습니다. 근저당보다 먼저 들어간 임차인은 확정일자와 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수하고 확정일자와 배당요구를 하였다면 법원에서 배당을 받아 가게 됩...

안녕하세요. 경매대마왕입니다.   경매를 오래 하시다 보면 간혹 예상치 못한 변수를 만나서 고생하고는 합니다. 오늘 소개해 드릴 사례 역시 흔한 사례는 아닌데요. 이런 경우에는 어떻게 하면 좋을지, 좋은 해결 방법이 무엇인지 같이 공부해 보고자 합니다. 낙찰받은 물건이 훼손되었으면 어떻게 할까요? 아파트 낙찰에 성공했는데 집주인이 열받아서 집을 부수면 어떻게 될까요?   경매를 오래 하다 보면 별일이 다 있는데요, 이건 이제 제가 한 물건이 아니라 저에게 이제 고민 상담으로 오셨던 물건이었습니다. 임차인은 연세가 있는 부부였는데 좀 봐달라고 하셔서 기간을 넉넉히 드렸었습니다.   그런데 기간이 다 되어서 이제 나가라고 했더니, 갑자기 태도가 돌변하면서 못 나가겠다고 얘기하시는 겁니다. 그래서 집행까지 가니 안 가니 하다가 집행 직전까지 갔습니다.   그러다가 어찌어찌 해결되고 이제 집에 가보니 집을 완전히 박살을 내놨습니다. 전기선이란 전기선은 다 끊어놓고 심지어 강력 본드 같은 걸로 문도 다 고정시켜 놓고 난리였습니다. 내 물건을 훼손한 범인이니 당연히 고소로 진행했습니다. 낙찰받은 물건은 낙찰자 것이니 재산상에 손해를 이유로 고소를 했습니다. 그렇게 판사 앞에 가보니, 남편은 전과 4범, 아내는 전과 3범이었고, 민사도 아니고 형사이기에 벌금 1000만 원가량이 나오고 정작 피해자인 본인에게는 아무런 보상이 없었던 것이지요. 좋...