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방화5단지 안녕하세요 흑자인생입니다. "여러분들은 부동산시장 가격이 합리적으로 형성되고 있다고 생각하시나요?" 굉장히 포괄적인 질문이기 때문에 생각하는 게 모두 다를 겁니다. 조금도 specific 하게 질문을 바꿔보죠. "단지별 가격 형성에 있어 '매수자'가 상대적으로 적어진 위험으로 차익거래를 할 수 있는 순간이 있을까요?" 이에 대한 제 생각을 적어보면, '때때로 그렇다'입니다. 변곡점, 상승장의 초입, 중간 과정 등에서 온기가 확산하는 과정에서 부동산시장에 관심을 기울인 사람들한테는 주어지는 그런 기회. 예를 들어 인근 A 단지가 상승을 시작했는데, 비슷한 입지의 B 단지는 아직 못 오르고 있을 때 first mover가 나타나고 나서야 B 단지도 상승을 시작하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있는데요. 단순 인근 단지뿐 아니라, 지역별로도 그렇게 lagging 하여 움직이는 지역들이 있곤 하죠. 이를 보통 '지역 급지'로 나누기도 합니다. 아무튼 각설하구요, 지난 9월과 11월에는 수서택지지구 內 매수기회가 될만한 단지들을 알아보았고, 실제 12월쯤 되니 해당 단지 실거래가가 인근 단지와 격차를 좁히는 반등 거래가 나왔습니다. 특정 A 단지가 종상향 기대로 반등이 나온 사이에 다른 B 단지는 눌려있었고, 수서택지지구 단위계획 발표 결과 A와 B 단지가 똑같은 결과를 받았고, B 단지가 A 단지와의 갭을 줄이는 거래가 연말 나오고...

안녕하세요 흑자인생입니다. 처음 시장에 발을 들여놓았던 때가 떠오르는데요. 보유현금 1억 + 신용대출로 2억 내외의 자본금으로 부동산갭투자 한 번 해보겠다고 퇴근하자마자 순대국만 하나 호다닥 먹고 여러동네 임장을 다녔던 기억. 며칠 전, 회사 후배동료님 한 분께서 식곤증이 올 시간 때쯤 메신저가 오더군요. “선배” “무슨 일인가, 아해여?” *아해 = 시인 이상의 시 중 '아이' "저 부동산 공부를 슬슬 해볼까해서 잠시 면담 가능?" 1tier 증권회사 직원답게 평소 부동산보다는 증권시장에서 주로 활약하던 친구인지라 '이 녀석이 갑자기 왜 이러시지?'란 생각이 들었는데요. 목돈을 모으면서 asset parking할 곳을 찾는가 하여 잠시 도파민충전도 할겸 이야기를 하기로 했습니다. "가자 진실의 방으로" 누가 들으면 조금 민망할 수 있는 이야기이니 잠시 빈 회의실을 잡고 이야기를 들어봅니다. 자취를 하다 전세사기 등 이슈가 불거졌을 때 만기에 본가로 다시 comeback 한 지 어연 1년. 그간 부모님의 따스한 밥을 먹으며 본가에서 돈을 바짝 모으며 출퇴근 편도 1시간 반을 의젓하게 참아낸 친구는 어느 새 손에 현금 1억을 모았더군요. 앞서 말했다시피 평소 저와 트레이딩 관련하여 포지션이나 섹터 뷰를 자주 공유하는 친구인데 그간 '부동산보다는 주식이 낫죠'가 디폴트였던 친구인지라 이 친구가 부동산공부를 하겠다는데 괜시리 제가 더 반가...

안녕하세요 흑자인생입니다. '서반포' '24년 상반기 핫한 키워드 중 하나였죠. 흑석뉴타운 11구역이 '흑석동'이란 네이밍 대신 '서반포 써밋더힐'라는 워딩을 사용하며 '상상을 현실로' 만들었던 일이 있습니다. 이 흑석 11구역 맞은편으로는 재건축 정비 사업을 진행 중인 아파트 2개 단지가 위치해 있는데요. 오늘 살펴볼 영구 한강뷰를 가질 수 있는 흑석동 명수대현대와 한강현대 아파트입니다. 흑석뉴타운 재개발이 진행되며 모습을 갖춰가니, 그간 지지부진했던 명수대현대· 한강현대 아파트 재건축도 박차를 가하고 있는데요. 현재는 개별 안전진단을 진행 중으로 이후 정비 계획을 준비하며 추진 방향성이 명확해지겠지만 항간에는 동작구 + 조합의 드라이브로 신통기획 + 통합재건축 이야기도 나오는 중인 듯합니다. 두 단지 모두 용적률이 240% 전·후로 형성되며 그간 재건축 추진에 어려움이 있었으나, 적지 않은 세대별 대지지분 + 영구 한강 조망으로 사업 추진 및 완공이 가능할 것으로 예상하는데요. 물론 일반분양 세대 확보에 있어 평형 배정 등에 잡음이 있을 수는 있겠단 생각입니다. 동작구 흑석동 일대 흑석동 명수대현대 아파트 명수대현대 아파트 개요 및 재건축 시공사 : 현대건설(1988년, 37년 차) 용적률 / 건폐율 : 247% / 17% 총 세대 수 : 660세대 (주차 세대당 1.4대) 규모 : 6개동 지상 15층 평형 구성 : 평형 세대수 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 성동구 행당2동엔 큰 두 개의 대단지가 위치하죠. 이름 들어보셨을 행당한진타운과 행당대림아파트 입니다. 성동구 행당동 일대 두 단지는 각각 용적률이 294%, 254%로 중형 평형으로 이루어져 아파트 리모델링사업을 진행하고 있는데요. 조합설립을 위한 추진위 단계에서 동의율을 끌어올리는 과정 중에 있으며 얼추 동의율 50% 내외를 만족한 것으로 보입니다. 조합설립인가를 위한 동의율이 2/3이니 주요 마일스톤은 달성한 것이긴 한데, 행당한진과 행당대림의 조합원구성이 아래에서 살펴보겠지만 다르기 때문에 다르게 접근할 필요가 있겠죠. 전반적인 단지 출입 및 내부 경사도는 관악드림타운(GDT)와 유사하게 느껴지는데요, 특히 행당대림의 경우 30%수준의 임대세대 비중으로 임대물량까지 GDT와 유사한 모습. 자세한 내용은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다. 두 단지의 리모델링 정비사업에 대한 제 의견은 가장 마지막에. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223227303000 봉천동 관악드림타운 아파트 부동산 임장과 서부선 노선도 및 예상 개통시기 안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 봉천동 재개발 관련 글로 얼마 전 일반분양을 한 봉천 4-1-2 구역 재개발... m.blog.naver.com ↑ 관악드림타운 및 서부선 노선도 분석 행당 한진타운아파트 행당한진타운 단지개요 시공사 : 한진중...

안녕하세요 흑자인생입니다. 블라인드에 올라왔던 꽤 자극적인 글 중 하나여서 기억에 남는 글인데요. "진짜 최악의 세대 90~95년생"이란 제목으로 나름 번듯한 직장을 가진 이도 꽤나 삶이 퍽퍽해서인지 이런 글을 올리신 듯합니다. 필자 또한 '94년생 자칭(?) 최악의 세대로써 한번 짚어보죠. 오랜만에 음슴체 들어갑니다. 블라인드 “진짜 최악의 세대” 1) ‘09~ ‘13 수능경쟁자 많음 2) ‘10~‘13 군대도 순번표 뽑아야 감 3) '17~'18년 주택시장 상승기 중반에 부동산갭투자 상상도 못함 4) 3번의 파급효과로 벼락거지 경험 5) ‘22~’23년 결혼 적령기(30~35살 내외)에 고환율, 고금리 환경 속에 계산기 암만 때려봐도 결혼 못함. 6) 나라가 망하진 않을까 회사가 망하진 않을까 걱정함 어금니 꽉 깨물으쇼. 음슴체 들어감. 아 라인업 벌써부터 어질어질하죠. 뭐부터 짚어볼까요. 우선 인생에 별 타격 없어 보이는 1,2번. 👉고개를 들어 ‘00년대를 보라. 뭐 ’08~ ’13에 늘어난 것은 fact. 근데 수능 응시생 수가 많다고 의대 갈 사람이 중앙대 공대가진 않잖아요? 제가 지금 수능 본다고 의대 갈 수 있는 것도 아니고. 실제로 군대는 당시 육군은 뽑기로 당첨되어야 원하는 시기에 갈 수 있었음. 대부분 대학생 방학 시즌에 맞춰 복학 제때 하려고 몰리는 시기가 있었는데 그때 입영 못하면 반년 내지 1년 동안 벙 뛰...

안녕하세요 흑자인생입니다. 작년 여름의 [내집마련기2부] 시리즈 이후 오랜만에 이 카테고리에 글을 씁니다. 며칠 전은 보유물건인 수서까치마을 아파트 기존 임대차계약의 연장이 있어 오랜만에 부동산 사장님과 임차인분을 만나뵙고 인사를 했습니다. 일부러라도 물건을 보러가려고 일원역의 도서관에 가서 책을 빌려 읽곤 하는데, 계약한 부동산은 또 몇 달 만의 방문이었네요. 부동산에 방문하는 건 언제나 즐거운 일이죠. 거래를 위한방문이든, 별 목적없이 방문을 하든 인연을 맺은 부동산 사장님들은 항상 제 편에서 도움을 주는 조력자가 되어주시니까요. 요즘 분위기나 주변단지 이야기 혹은 다음 step에 대한 의견을 구한다던가, 담소를 나누면 repo형성도 하고 투자에 도움되는 배움을 얻어가기도 합니다. 수서까치마을 투자를 할 때 일부러 투자금액을 줄이기 위해 임차인이 계신 집을 주 타겟으로 매물을 찾고 투자를 했었는데요. 특례보금자리론은 실거주 의무가 없이 최대 5억원 대출한도로 실행이 가능했습니다. 대출가능 금액은 최대한도에서 보증금만큼은 차감되서 (5억원 - 보증금)이 되고, 투자금액은 일반적인 갭투자(매매-전세가)보다 적은 금액이 들 수 있었죠. 이번에 나온 신생아특례대출은 실거주의무가 있어 이런 식의 갭투자는 안될 전망입니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223190218024 [내집마련기 2부] 0. 난 이...

안녕하세요 흑자인생입니다. 한강변의 개발은 성수, 청담 등 핵심지역에서 점차 잠실, 강변 등으로 확장되는 흐름입니다. 한강변 재건축 준비 중인 구축 아파트들이 꾸준히 관심받는데요. 광진구 광장동은 꾸준히 개발압력이 높아지고 있습니다. 전통 부촌인 광장워커힐아파트가 재건축을 기다리고 있으며 최근엔 ‘포제스한강’의 프리미엄 단지 분양이 있었죠. 광장동 워커힐 아파트의 이야기는 얼마 전 전달드렸으니 아래 글을 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 오늘은 광장동에 위치한 광장 극동 아파트의 재건축 이야기입니다. 광장 극동 아파트는 1,2차로 구성되어 있으나 단일 필지로 통합재건축을 통해 하나의 단지로 정비예정입니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223268502003 광장동 워커힐아파트 재건축 분석과 부동산 임장. 통합재건축 vs 분리재건축 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 전통 부촌 단지 중 하나로 꼽히는 광장동 워커힐 아파트에 관한 이야기... blog.naver.com 광장극동아파트 삼성물산 래미안 플래카드 삼성물산, 포스코 이앤씨 등 대형 시공사들이 안전진단 통과 전부터 관심 가지고 있는 재건축 정비사업지인 광장 극동아파트. 광장극동아파트 단지 전경 1 광장극동아파트 1,2차 단지 개요 시공사 : 극동건설(1차: 1985년, 2차: 1989년) 용적률 : 1차 - 204%, 2차 - 230%(추정) 총...

안녕하세요 흑자인생입니다. 송파구 가락동에 위치한 래미안파크팰리스 아파트는 개롱역(5호선) 초역세권이자 도보로 오금역(3,5호선) 이용이 가능한 더블역세권 아파트로 가락동 일대에서 가장 빠르게 2007년에 가락 한라 아파트가 재건축된 단지입니다. 아래 재건축 프로세스에서 볼 수 있듯 안전진단부터 재건축 후 입주까지 7년이 채 걸리지 않는 초스피드 정비 사업을 해낸 단지로 유명한데요. 지난 가락동 상아아파트 부동산 임장에서 살펴봤듯 주변 단지들의 재건축·리모델링 정비 사업 진행이 계속되는 가운데 당분간은 일대에서 이주 수요와 함께 가장 뛰어난 실거주 환경을 가질 단지입니다. 특히 보인고 등 남아 학군이 유명해 해당 단지의 실거주 수요가 많이 전세가율이 높은 단지이기도 합니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223293961845 오금동 가락상아아파트 1,2차 재건축, 리모델링 사업분석 및 부동산임장 안녕하세요 흑자인생입니다. 송파구 오금동은 방이동과 함께 잠실의 배후 주거지역 역할을 수행하는 지역으... blog.naver.com ↑ 오금동 가락 상아아파트 1,2차 재건축, 리모델링 사업 분석 가락삼성 래미안파크팰리스 단지전경 1 삼성래미안파크팰리스 아파트 개요 시공사 : 삼성물산 (2007년) 용적률/건폐율 : 249%/16% 총 세대 수 : 919세대 (주차 세대당 1.31대) 규모 : 14개동 지...

4대 혁신축. 중심지와 산업거점 연계 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 서울2040 도시기본계획과 얼마 전 발의된 지상철도 지하화 특별법을 기반으로 수도권 동북권의 부동산정책, 투자 아이디어에 관한 이야기를 해보려 합니다. 도시기본계획은 통합적 관점에서 도시 관리의 원칙과 기준을 제시, 도시기본계획의 공간구상을 구체화하기 위한 것으로 서울 미래상의 '가이드라인'이 되기에 부동산 투자자라면 꼭 관심 가지고 봐야 할 계획이라 생각합니다. '14년에 발간된 2030 서울도시기본계획에 대하여 평가와 새로운 미래상을 반영하면서 더 구체화되고 변화된 2040 서울도시기본계획. 총 206p 거대한 분량의 2040 서울도시기본계획이 '23. 2월 발간되었고, 이 중 서울 지상철도의 단계적 지하화와 수변 공간의 활용은 우리에게 몇 가지 아이디어를 주는 듯 합니다. 왜 서울시는 지상철도의 지하화를 추진하는지와 그 곳을 어떻게 메꾸고 활용할 것인지, 어떤 가치를 만드려고 하는지 이해하면 좋을 것 같습니다. 아래에서 부동산정책 및 계획들을 차례대로 살펴보도록 하죠. (좌) 권역 생활권, (우) 서울시 중심지 체계 서울은 도심권(CBD)를 기준으로 5개의 생활권으로 나누고, 3도심·7광역·12지역중심으로 관리 및 육성해나가고 있습니다. 고개가 끄덕끄덕해지죠. 수변 공간 활용과 동북권 발전구상 (좌) 공원·녹지·수변 축, (우) 서울 하천 현황 2040 서울...

안녕하세요 흑자인생입니다. [흑자인생 내 집 마련기 2부]의 마지막 이야기입니다. 연말이 가기 전 광명 철산→ 강남 수서로의 3개월간의 대장정, 갈아타기를 마무리하며 인생 두 번째 등기권리증을 받았습니다. 각설하고 일단 인증부터 드려야겠죠. (좌) 수서 까치마을 ,(우) 철산 도덕파크타운 등기권리증 요즘엔 매도 완료 물건의 등기권리증도 속지의 필증만 뜯어가고 이렇게 보관할 수 있는데요. "내 과거의 낭만을 보존할 수 있어 다행이다"란 생각이 듭니다. 내 발자취니까요. 오늘은 갈아타기를 마무리하며 소회와 함께 그다음 단계에 대한 고민과 준비에 관한 이야기를 해보려 합니다. [내집마련기 2부] 첫 번째 글에서 말씀드렸던 지금 시점에 갈아타기를 결심한 이유. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223190218024 [내집마련기 2부] 0. 난 이제 갈아타려 해. 선매수,후매도 30살 1주택 갈아타기의 서막 (feat.특례보금자리론) 안녕하세요 여러분. 흑자인생입니다. 이 이야기의 시작을 어떻게 해야할지 정말 많은 고민을 했습니다. 첫 ... blog.naver.com ↑ [내집 마련기 2부]. 수서까치마을 1주택 갈아타기의 시작 철산 및 광명뉴타운의 '25년 대규모 입주장은 주변의 기축 단지에 '불확실성 노출'을 의미하기에 결정한 한 템포 빠른 1주택 갈아타기. 시장에 올라타있기에 제게 중요한 '타이밍'은 단...

안녕하세요 흑자인생입니다. 1주택 갈아타기 중 기보유 주택인 철산 도덕파크타운을 매도하게 되었습니다. 첫 내 집 마련이었던 만큼 조금 서투를 수밖에 없었지만 그만큼 열정적이었던 애착이 많이 가는 단지인데요. '23. 10월의 마지막 날, 내 첫 등기권리증을 다른 이에게 넘길 때의 감정은 마치 내가 애지중지 키운 자식을 남에게 보낸 기분이었던 것 같습니다. 기분이 안 좋은 날엔, 회사에서 힘든 일이 있던 날엔 굳이 철산까지 찾아가 인사를 건네고 왔던 도덕이. 매도 물건지가 있는 철산역에 매도 계약서 작성한 이후 2개월 만에 오랜만에 갔습니다. 매도하고 나니 물건에 미안한 마음이라도 들었던 탓일까, 보유할 때만큼 잘 못 가겠더라고요. 남들은 1주택 갈아타기 시 '매도'가 어려워서 선매도·후매수를 진행하곤 하는데, 저는 선매수·후매도도 어렵지 않게 잘 진행했습니다. 기존 전세 세팅되어 있는 물건인지라 부동산에 매물 내놓기 전 임차인 분께 문자로 사정을 말씀드리긴 했는데 매수자들이 여럿 찾아왔을 텐데 흔쾌히 잘 보여주신 덕에 물건이 금방 빠진 것 같습니다. 가끔 '임차인이 집을 안 보여줘요' 하며 임차인 관계에 애를 먹어 매도를 못하는 분들도 있긴 하던데, 참 어려운 게 임대인-임차인 관계이긴 하나 이 또한 사람 사이의 관계이니 처음부터 잘 관계를 쌓고 인력으로 풀어야겠죠. 수서 까치마을 선매수하고 집을 내놓은 지 2주 만에 매도가 된 철산...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 7.1일의 글에서는 전세가 회복 부동산전망을 진단해 보았는데요. 부동산 시장 회복 흐름으로 서울 내 상급지 입주장이 강세로 진행되며 시장 참여자들도 적지 않게 놀란 7~9월의 전세시장입니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223143740965 역전세보다 부동산갭투자 타이밍을 기대합니다. 부동산 전망과 전세가율 안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 전망 뉴스를 보면 역전세에 관한 이야기가 주류를 이루는 모습입니다. ... m.blog.naver.com ↑ (7/1) 역전세보다 부동산갭투자 타이밍을 기대합니다. 9월 4주 차 수도권 매매, 전세가 주간 변동 (한국부동산원) 상반기에는 하반기 역전세 대란을 우려하려 정부가 임대보증금 반환 대출이란 지원책을 준비했는데 적어도 '아파트'라는 주거수단에 한해서는 그 대응책 준비가 무색하게 빠르게 전세가가 회복하고 있죠. 최근 수도권의 2주간 매매, 전세가 변화만 보아도 전세가 회복의 증가폭이 커지는 모습. 이에 오늘 글의 주제를 오랜만에 다시 “갭투자”로 잡아봅니다. 지난 글의 주제가 '역전세 걱정보다 오히려 갭투자 타이밍을 고민하는 게 합리적이다'라는 취지였다면 이번 글은 "이제부턴 갭투자 타이밍이지 않을까?"란 생각에 관한 글. 이미 시작된 전세시장 강세가 24년까지는 지속될 것으로 생각하며 갭투자 타이밍은 전세 고점 시기가...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 하안주공아파트 중 8단지의 재건축 이야기를 해보려 합니다. 며칠전, 광명시에서 철산·하안 택지 지구단위계획안을 발표 용적률 상한을 320%까지 높이며 중층 재건축의 활로를 열어주기도 했는데요. 하안주공아파트는 경기 광명시 하안동에 위치한 주거단지로 1990년도부터 입주한 24,000여 세대의 택지지구입니다. 이중 하안주공 8단지아파트는 하안주공 중 가장 아래쪽에 위치한데요. 하안동 중앙상권은 3,4단지와 6,7단지 사이 블록에 위치해 있습니다. 하안동에서는 도보로 철산역(7호선) 이동은 불가하고, 출퇴근 시 버스를 이용하는 편인데요. 배차 간격에 있어 이동이 불편하진 않습니다. 하안동의 우측으로는 독산역이 위치한 모습. 하안주공 8단지와 하안동 일대 제2경인선 추진이 무산되며 하안역(가칭 하안사거리역) 추진도 어려워진 상황이지만, 여전히 기대감은 남아있죠. 특히 하안주공의 재건축으로 세대수가 더 많아질 경우 철도 사업의 정당성은 커질 수 있겠습니다. 하안 주공아파트들 중 8단지가 세대별 평균 대지지분은 14평대로 8단지가 가장 우수한데요. 소형평수(10평대) 보다 24~31평의 중형평형 세대수가 대다수로 이루어져 있어 그렇고, 이는 재건축 진행에 있어 소형평수 위주의 단지들보다는 유리할 수 있겠습니다. 하안주공 8단지의 특징은 고층동과 저층동(813~821 동)이 함께 어울려 있는데요. 하안주공 6,...

안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 전망 뉴스를 보면 역전세에 관한 이야기가 주류를 이루는 모습입니다. ‘21년 하반기의 주택시장 고점일 때 전세 계약을 맺었던 건들이 2년 전세 계약 만기를 맞아 새로 계약하는 시즌이 도래하기 때문인데요. 실제 강남 아파트 소유주들의 경우 심심치 않게 2~3억을 임차인분들에게 돌려주는 케이스들이 보이곤 합니다. 한편, ‘23년 주택시장 반등도 진행되고 있는데요. 전세시장의 경우 ’22년의 하락폭을 일부 되돌린 모습이 보이고 있습니다. 이번 상승은 매매가가 먼저 반등하고 전세가는 지지부진한 채 갭이 늘어나며 부동산 갭투자 수요보다는 실거주 및 1주택자의 갈아타기 수요에 의한 상급지 위주의 반등. 1분기까지의 전세가격 부진의 이유로 개포동, 흑석동 입주장의 영향도 없지 않겠습니다. 이제 입주 단지들의 입주장은 어느 정도 해소된 모습이고, 전세가격도 반등이 나오고 있습니다. 6주째 상승 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 800분이 넘는 분들...

안녕하세요 흑자인생입니다. ‘22. 10월을 기점으로 자산 시장 회복세가 이어지고 있습니다. 특히 부동산 시장은 ’20년 하반기 가격까지 하락했다 최근 도심 주요 지역은 ‘21년 가격까지 회복했죠. 경제적인 입장에서 충분한 가격 조정(고점 대비 -30%)이 이루어진 가운데 정부와 국토부를 비롯하여 더 이상의 주택 가격 하락이 소비 감소와 가계 부담으로 이어지는 것을 막고자 작년 말부터는 적극적인 가격 하락 방어정책(?)이 나오곤 했습니다. 그 예시로 특례 보금자리론과 규제완화가 있을 텐데요. 특례보금자리론은 ’매수 수요‘에 도움이 되며 특히 실수요자(무주택 & 갈아타기 1주택자)를 위한 수요 증진 정책으로 작용하기 위해 설계되었습니다. 한편 ’22. 9월 보금자리론의 실거주 의무와 전입 의무가 사라지며 특례 보금자리론을 활용한 부동산 갭투자가 가능해졌는데, 이에 대한 홍보가 많지는 않아 대부분 놓치고 가는 모습인데요. 오늘은 부동산시장 특례보금자리론을 활용한 갭투자 방식에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. <요약> * 특례보금자리론 실거주 안 해도 상관없음 * 기전세 놓인 물건을 매수 시, 대출금액은 줄지만 매수가능 특례보금자리론 개요 * 주택 가격 9억 원 이하( 대출 기준은 KB 시세) * 대출금액은 매매가, KB 시세 중 낮은 금액을 기준 * DSR(소득기준) 없이 LTV 70%(생초 80%) * 무주택자 및 1주택자(기존 주택...

안녕하세요 흑자인생입니다. 글을 작성 중인 5월 말의 주말, 연휴동안 비가 계속 왔습니다. 한참 더웠었는데 비가 오기 위한 준비였나 봅니다. 이제 결혼식을 마치고 한 달 가량이 지나며 어느정도 집 정리가 마쳐 잘 살고 있습니다. 결혼 Event 종료로 이젠 예상치 못한 지출이 마무리됐고, 둘이 함께 저축하니 혼자할 때보다 더 잘 모이고 있습니다. 아직 둘다 젊을 때, 그리고 애기가 없을 때 열심히 모으는 중. 결혼을 위해 은행의 지급준비금마냥 일부 현금을 꿍쳐두고 있었는데, 이제 다시 투자를 위한 예수금으로 전환했습니다. 연초 올림픽파크포레온 청약에서 떨어지고 이 곳의 '23.12월의 분양권 전매만 기다리고 있는데요. 지금 당장도 송도 분양권 투자를 하고 싶긴 하나, 올림픽파크포레온 전매 풀릴 시 정책변화(ex. 분양권 실거주 의무)를 보고 투자결정을 하고자 현재는 선택 옵션을 몇개 들고 있는 상황입니다. 8~10억 아파트분양권 매수 후 기존주택 매도를 할 수도 혹은 2주택 전략으로 갈 수도 있는 상황인데, 당장 2주택 지르기보다 '23.12월까진 예수금들고 시장 예의주시할 가능성이 높을 것 같습니다. (이래놓고 시세보다 몇 천 가량 싼 매물 보면 계약금 쏘고 싶어 마음이 드릉드릉) 몇 달전 받은 질문이 두 가지 있는데요. 질문에 대한 답변을 하나의 글로써 묶어 작성해봅니다. “ 너 집 있는데 왜 또 임장 다녀?” “ 넌 20억 있으...

원희룡 장관 : 전세제도 수명 다했다 안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 시장의 매매가, 전세가 반등이 지표로 찍혀나오자 매수심리가 서서히 올라오고 있는데요. 매매시장보다 임대차시장이 더 많이 빠지며 갭투자는 아직 자금이 많이 필요하다보니 투자수요가 적은 느낌입니다. 작년 말부터 임대차 시장은 “전세사기”가 기승입니다. 정말 나쁜 마음먹고 한 케이스도, 임대인 스스로 스트레스 테스트가 되지 않은 채 역전세 맞고 시장에서 out된 케이스도 있는데요. 이와 관련한 저의 생각은 지난 글로 대체합니다. 전세사기 부동산대책과 부동산정책. 전세금 우선 변제 그리고 공공매입, 경매중단 안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 강서구, 인천 미추홀구, 경기 화성 동탄까지. 빌라, 오피스텔 등을 수십~... m.blog.naver.com ↑ 전세사기의 원인과 부동산대책에 대하여 전세사기에 대한 후속 조치 및 예방을 위해 국토교통부를 비롯한 전문가들의 논의가 계속되고 있는 가운데 며칠 전 원희룡 장관이 “에스크로 제도” 카드를 꺼내들었습니다. 개인과 개인간 사금융인 전세 보증금 100% 개인간 거래가 아닌, 은행 등 기관에 보증금 중 일부 금액을 예치하여 공적 기능을 넣고 피해금액도 줄일 수 있다는 취지인데요. 사인간의 계약에 기관이 참여하게 되며, 임대인의 입장에선 여유가 된다면 굳이(?) 전세를 놓게 될까?란 생각이 우선 드는게 사실입니다. 원희룡 장관 또한...

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다 - 워런버핏 할아버지 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 워런버핏 할아버지의 말로 글을 시작해 봅니다. 주식, 부동산 투자 그리고 파이어족(경제적 자유와 이른 은퇴) 재테크에 대한 고민을 하시는 분들이라면 수차례 들었을 이야기이죠. 오늘은 일반 급여소득 노동자가 할 수 있는 파이어족 재테크 전략에 관한 생각을 작성 드려 봅니다. 제목에 작성되어 있듯, 주식 투자+ 부동산으로의 에셋 파킹(Asset parking) 갭투자 전략입니다. 경험적으로 알고 있듯, 부는 시간이 지날수록 양극화됩니다. ‘창출된 부’의 배분 과정 중 정부, 기업과 가계가 나눠갖는 비율이 점차 가계에 불리하게 작용하고 이는 결국 ‘물가(자산 가격) 상승률 > 임금 상승률’이란 구조로 귀결되게 되죠. 부를 창출하는 데 있어 자본을 투입하여 리스크를 지는 정부와 기업이 먼저 창출된 부를 나누고, 마지막에 노동자 계층이 지급받게 되기 때문일 수도 있습니다. 정치적으로 접근하려는 게 아닌, 이렇게 된 세상 속에서 우리가 살아가야 할 방향에 대해 이야기하고자 합니다. 자본주의의 본질인 유동성 팽창 그리고 현재는 긴축의 시기. 다시 시작될 유동성 팽창의 시기에는 다시 돈의 가치가 떨어지게 되고 상품, 자산의 가격이 오르게 되겠죠. 월급 저축으로만은 따라잡을 수 없는 시대, 부...

신안산선 노선도 안녕하세요 흑자인생입니다. '서울의 확장' 노후화된 중심지역을 재개발함과 동시에 서울의 '주거기능'을 서울 주변 수도권 지역 택지지구들이 나눠갖기 위해서는 수도권→ 서울 중심부까지의 이동시간을 단축시키는 교통혁신이 필연적임을 이야기 드렸습니다. 특히 서울 3대 업무지구인 강남(GBD), 여의도(YBD), 종로구 도심(CBD)로의 접근성 개선이 중요할 텐데요. 지난 글에서 저희는 GTX-B 노선과 남양주 등 경기 동북권 부동산 전망에 관한 이야기를 해보았습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223005717589 GTX B 노선과 3기 신도시 남양주 왕숙, 진건 지구. 9호선, 8호선 남양주 연장과 서울 동북권 부동산전망 안녕하세요 흑자인생입니다. 역사적으로 부동산 시장에서 '서울의 확장'은 지속적으로 진행되고 ... blog.naver.com 오늘은 경기 서남권 부동산 중 특히 소외받았던 안산지역 그리고 신안산선 도입 이후의 부동산 전망에 관한 이야기입니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을...

안녕하세요 흑자인생입니다. 경기 광명시 철산동은 수도권 서남부에 위치한, 7호선 철산역을 중심으로 형성된 택지지구로 2020년대 재건축, 재개발 정비 사업이 활발히 이루어지고 있습니다. 흔히 광명뉴타운으로 불리는 뉴타운 사업도 철산역과 광명사거리역 일대 노후 빌라/다세대 주거환경을 개선하는 재개발 사업인데요. 광명뉴타운에 관한 자세한 이야기는 다음번에 구역별로 다뤄보도록 하고, 오늘은 철산동 주공 아파트들의 재건축에 관한 이야기를 해보려 합니다. 22년 말~ 23년 초 주택 분양 시장에서 관심을 받았던 철산자이 더 헤리티지(25. 5월 입주 예정) 또한 철산주공 8,9단지의 재건축 정비 사업인데요. 철산 주공 8,9 단지에 앞서 재건축을 마친 단지 중 신축으로 꼽히는 철산센트럴푸르지오와 철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지의 이야기입니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 620분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 철산역 일대와 재건축 완...