얼마전부터 올림픽파크포레온 입주가 시작됐죠, 해당 단지 입주를 앞둔 친구와 함께 단지를 방문하며 임장 겸 하여, 집에 필요한 가구도 같이 보고 왔습니다. 이번 후기는 여전히 보이는 올림픽파크포레온 전세가 약세의 이유와 가구점 방문을 중심으로 살펴보도록 하죠. 올림픽파크포레온 전세가 하락 이유 12,032세대의 대규모 신축 단지로, 입주를 앞두고 전세가 하락하는 현상이 나타났고 입주 시작 후인 요즘도 여전히 저가 물량을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 대략적으로 네이버부동산에서 확인가능한 기준으로 평형별로 살펴보면 아래와 같습니다. ✔ 18평 - 4.1억 ~ 7억 원 ✔ 22평 - 4.5억 ~ 8억 원 ✔ 25평 - 5.9억 ~ 10억 원 ✔ 34평 - 7억 ~ 13.5억 원 다들 알고 계시겠지만, 물건들 중 전세 세팅이 필요한데 선융자 등이 껴있는 특수물건들이 가격하단을 낮추는 주요 원인이기도 하죠. 이 외에도 아래와 같이 몇 가지 요인으로 이야기해볼 수 있겠습니다. 1) 대규모 입주 물량 공급 올림픽파크포레온은 단일 단지 규모만 1만 세대가 넘는 초대형 아파트입니다. 이렇게 많은 세대가 동시에 입주하게 되면, 전세 물량이 단기간에 집중 공급되면서 다들 아시는 수요와 공급, 시장에서 공급이 수요를 초과하게 되겠죠. 전세 물건이 많아질수록 집주인 간 경쟁이 심해지며 전세가격이 하락하는 결과를 초래하고, 위에서 말씀드렸듯 선융자가 있는 특...

안녕하세요 흑자인생입니다. 이제 올림픽파크포레온(구. 둔촌주공 재건축)의 입주 '24. 11월 말로 얼마남지 않은 시점입니다. ‘기대하지 말자’고 일축하여 말씀드렸던 '올림픽파크포레온발 전세대란' 사태는 예상처럼 없었고, 선융자 없는 물건들의 전세가격들을 대략 살펴보면 송파헬리오시티보다는 5~10%가량 할인되어 거래 중. 입주 잔금 전 물량 소진 구간이죠. [전세가] 18평(39㎡) - 5억 원, 21평(49㎡) - 6.3억 원, 25평(59㎡) - 7.2억 원, 34평(84㎡) - 8.4억 원 수준. 매매가도 한 번 살펴보도록 하죠. 일전에 [부동산시장에서 몇 년간은 끊이지 않을 비교 송파헬리오시티 vs 올림픽파크포레온] 이란 글로 2개 단지에 대한 제 생각을 말씀드린 적 있는데요. 당시 블라인드 sns에서 핫했던 주제였죠. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223304039774 부동산시장 몇 년간은 계속될 비교. 송파헬리오시티 vs 올림픽파크포레온 안녕하세요 흑자인생입니다. 연말을 맞이하며 회사에서는 승진자 발표 등 인사시즌입니다. 진급자 회식을 ... m.blog.naver.com 올림픽파크포레온 단지 전경(사전점검 당시) 이젠 입주가 정말 코앞인 상황, 실거주가치가 가격에 녹아든 시기인 만큼 2개 단지 비교가 적절해진 상황인데요. 주요 평형별 매매 실거래가격을 살펴보면 아래와 같습니다. (중...

올림픽파크포레온(구. 둔촌주공 아파트) 공사현장 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 조금 예민한 이야기를 하게 될 것 같습니다. [부동산정책]과 [정치] 뗄레야 뗄 수 없는 구조인데요. 본디 정치 이야기를 대놓고 하는 걸 좋아하지 않고, 남과 정치 이야기하는 것도 좋아하진 않습니다. '판단의 영역'이고 옳고 그름의 문제가 아니라 생각하구요. 이를 감안하고 "아 이 청년은 이렇게 생각할 수도 있겠구나" 정도로 봐주심 감사하겠구요. 정치 얘기 나누는 거 좋아하시는 분은 차라리 뒤로 가주시는 게 좋습니다. 제가 싫어해요 요즘 뉴스들을 보다 보면 사람들마다 생각하는 '정의'가 다른 듯 합니다. 예전엔 '나의 정의'는 평균에 속한다!라고 이야기할 수 있었다면 요즘에는이에 대해 조금 의심이 든다고 해야 할까요? '내가 무언가 극단적으로 바뀐 걸까?'라고 생각해 보았을 때, 물론 저도 나이가 들며 변화하겠지만 세상도 반대 방향으로 조금 바뀌고 있는 것 같다는 생각. 꼭 부동산에 한정하지 않더라도 '증세와 감세'에 대한 이야기가 끊이지 않는 요즘이죠. 소득세면 소득세, 상속세면 상속세 그리고 금투세 이슈까지. 모 대권주자의 25만 원 현금성 지원 정책 등이 관심을 받고 또 당선이 되는 모습들을 보며 요즘 느끼는 것은 '작은 정부의 시대'는 끝난 것이 아닐까 싶구요. 정치 이야기로 빠지려는 건 아니지만 여/야뿐 아니라 전 세계적으로 "영향력이 큰 정부...

'24. 6월 올림픽파크포레온 현장 안녕하세요 흑자인생입니다. 공사비 대립부터 입주시기까지, 한국 부동산시장 역사상 가장 큰 관심을 받고 있다고 말할 수 있는 올림픽파크포레온이죠. 총 85개 동, 12,032세대의 '초'대단지 아파트재건축 사업이다 보니 멀리서 바라봐도 올리픽파크포레온 공사 과정을 볼 수 있는데요. 강 건너편에서 보면 이런 느낌. 예전 '23년 초 39㎡ 무순위 청약에서 번호가 제 눈앞에서 잘려 며칠 힘들어했던, 갈아타기 시 리스트에 있기도 했던. 의도치 않게 엿보기도 아니고 공사 다 올라가는 거 소유주마냥 매일 보고 있는 중. 균질하게 고층으로 광진구에서도 눈에 띄는 올파포 이제 층수는 다 올라간 듯 보이고, 도색 등 외관 마감하는 듯한 모습이 보여 오랜만에 산책 삼아 다녀옵니다. 많은 관심을 받고 있고 보는 눈이 많아 그만큼 시행·시공사 모두 신경을 써야만 하는. '24. 6월 초 기준 올림픽파크포레온 재건축 현장, 함께 보시죠. 올림픽파크포레온 단지 전경 1 청록색, 송도 더샵 센트럴파크 3차 단지에서 본 듯한 외관 마감 방식. 바깥에서 볼 수 있는 동들은 층수는 다 올렸고 외관 마감도 끝나가는 중. 이쁘죠. 올림픽파크포레온 단지 전경 2 요즘 올림픽파크포레온 분양권 시세는 ✔ 22평형(49㎡) : 13억 ✔ 25평형(59㎡) : 16.9억 ~ ✔ 34평형(84㎡) : 18.8억 ~ 평형 구조(타입) 따라 가격 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 연말을 맞이하며 회사에서는 승진자 발표 등 인사시즌입니다. 진급자 회식을 다녀와 알딸딸한 상태 집에 가는 지하철 속에서 블라인드 어그로에 끌려 짧은 글을 써봅니다. 솔직히 지나치다 한 번쯤 다 눌러봤을 어그로죠. 잠실의 배후지인 올림픽파크포레온과 헬리오시티 잠실의 배후지이자 서울 동남권 부동산 시장의 영원한 숙적. 올림픽파크포레온('24.11 입주 예정 12,032세대) vs 송파헬리오시티('18.12 입주 9,510세대) '초'대단지라는 공통점 속 입주시기 6년가량의 차이를 보이는 두 단지는 잠실/대치 접근성 + 위례신사선 issue vs 공세권+ 9호선 출퇴근의 강점을 가지며 블라인드를 비롯한 여러 부동산 커뮤니티에서 한 번 등장하면 며칠의 어그로를 끌고 사라지다 다시금 재등장하는 이슈입니다. 헬리오시티는 잠실 아래로 석촌동,송파동 일대에 마땅한 아파트 단지가 없기 때문에, 올림픽파크포레온은 올림픽공원을 사이에 두고 올림픽선수기자촌과 함께 잠실과 마주보고 있기에 잠실 대단지들 다음으로 선호되는 주거지역인데요. 아직은 갈 길이 먼 위례신사선 "송파구, 강동구라는 차이에 송파헬리오시티가 낫다"라기에는 올림픽파크포레온의 올림픽공원과 9호선이 주는 강점이 크고, "6년 더 신축이기 때문에 올림픽파크포레온이 낫다"라고 하기에는 여전히 헬리오시티는 신축 대단지의 위용을 뽐내고 있기 때문에 한쪽으로 기울 수 없는 구...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오랜만의 비트코인 전망 및 기술적 분석에 관한 이야기입니다. ‘22.11월을 기점으로 반등한 비트코인이 단기상승채널 속에서 움직임을 갖고 간지 9개월 가량이 되었는데요. ‘23.6월 $31.5K부근 저항대 돌파에 실패 후 횡보가 장기간 지속되다 지난 주 결국 상승추세 하단을 장대음봉으로 이탈하며 상승추세를 마감했습니다. 비트코인 일봉차트 추세이탈을 일으킨 이유는 국채금리 상승 + 중국 헝다그룹의 파산보호신청이죠. 다행인 점은 26K 아래에선 아래꼬리 달고 반등이 나오며 하락은 어느정도 멈춘 모습이지만 증시만큼 반등이 나오지 않는 '눈치보기 장세'. 25일 내일 있을 잭슨홀 미팅이 증시 방향성 영향을 줄 것으로 예상하는 가운데 오늘 나스닥과 비트코인은 엔비디아 실적발표와 함께 상승. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 910분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 중·장기 비트코인 트레이딩 전략 및 전망 비트코인 주...

안녕하세요 흑자인생입니다. 6월 말 급등했던 비트코인을 두고 저희는 $31,000의 저항 도달 이후 쉬어갈 타이밍으로 예상했는데요. 비트코인 일봉차트 6.30일 SEC의 비트코인 현물 ETF 불허 소식으로 그간의 상승 동력을 잃은 모습입니다. 6.15일 세계 최대 자산운용사 블랙록의 ETF 신청 이후 큰 폭으로 상승한 것에 비해, 좋지 않은 소식임에도 하락폭은 제한적인 편이죠. 화폐로서의 기능은 부분적으로만 인정받고 있는 상황이지만, 자산으로써는 이제 인정받기 시작한 모습의 비트코인. 개인적으로는 위험자산 군으로 나스닥과 비트코인의 방향성이 지난 ‘22년 유동성 긴축 장세에서 함께 했기 때문에 함께 바라볼 필요가 있다 생각됩니다. 비트코인 기술적분석 및 전망 24시간 거래가 가능한 비트코인은 투자자들에게는 주식의 대체재이자 탈 중앙화를 외치는 누군가들에겐 통화의 대체재인데요. 개인적으로는 통화로서의 가치보다는 변동성을 가진 자산으로 트레이딩 기회를 갖고 있다고 판단하고 있습니다. 아직은 누가 맞다 틀리다 이야기할 수준은 아닌 것이 기축통화를 보유한 국가들이 ‘비트코인 길들이기’하는 모습들을 보면 험난한 길임은 사실이니까요. 되려 통화로 인정받을 때쯤이면 지금 수준의 변동성이 그때도 보여줄까? 란 생각. 이에 가격 변동의 트렌드(trend)를 주로 보자면, 현재는 기술적 분석을 통해 접근하는 것이 뉴스+ 시장심리를 모두 반영할 수 있다...

안녕하세요 흑자인생입니다. 작년 4분기 자산 시장의 저점 이후 가장 좋은 퍼포먼스를 보이고 있는 자산은 의외로(?) 비트코인입니다. 고금리 구간 미국 중·소형은행 디폴트, 인플레이션 등으로 숱한 위기가 있었지만 나스닥 성장주를 비롯한 '21년 강자들이 이번 상승장에서도 시장을 outperform 하는 모습. 비트코인은 $15,600→ $31,000로 100% 상승했습니다. 비트코인은 '22. 10월 이후 단기 상승 평행 채널을 형성 중에 있는데요. 비트코인 일봉차트 한 달 전쯤 말씀드렸던 숏포지션을 채널 하단 25K에서 마저 정리하고 현재는 무포지션인 상황입니다. 운이 좋게도 딱 25K 채널 하단에서 반등. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223112417537 비트코인전망과 바이낸스선물거래 바이낸스거래소 회원가입부터 입금방법까지(feat. 비트코인거래소) 안녕하세요 흑자인생입니다. 비트코인선물거래 투자를 하기 위해서 어떤 비트코인거래소를 이용하느냐에 따... blog.naver.com ↑5.26일 올려드린 비트코인 전망 및 숏 포지션 비트코인 주봉차트와 장기 시계열 일봉차트에서보다는 좀 더 긴 장기 시계열에서 바라본 모습. 비트코인 전망에 관하여 이야기하려면 빼먹어서는 안되는 장기 시계열에서의 '이탈'모습. 비트코인의 차트는 2010~2022년의 긴 장기 시계열 상승의 하단을 이탈한 이후 다시 나오는...

↑ 이미지 클릭시 회원가입페이지로 이동됩니다. 안녕하세요 흑자인생입니다. 비트코인선물거래 투자를 하기 위해서 어떤 비트코인거래소를 이용하느냐에 따라 거래안정성뿐만 아니라 지급되는 수수료도 달라지는데요. 오늘은 비트코인전망과 함께 세계 No.1 비트코인선물거래 거래소인 바이낸스거래소 회원가입방법부터 입금방법까지 알아보도록 하겠습니다. 비트코인 기술적분석 그리고 비트코인전망 비트코인 일봉차트와 신규 상승평행채널의 발생 지난 글에서 밝혀드렸던 대로 추세 상단에서 다시 중단으로 내려온 모습. 포지션은 그대로 숏포지션을 비중을 줄인 채 유지중입니다. 목표로한 하락은 거의 다 나왔다고 보며, 비트코인을 포함한 위험자산군의 단기추세는 미국 나스닥과 마찬가지로 미국 부채한도 협상 노이즈와 함께할 것으로 생각합니다. 비트코인 장기시계열 일봉차트 추가 하락 진행 시 '22.8월과 '23.2월 저항역할을 했던 $25,000에서 1차적인 지지 및 반등 나올 수 있을 것으로 생각합니다. 추가 조정 시 상승평행채널 하단 지지선 역할을 예상합니다. ↑ 이미지 클릭시 회원가입페이지로 이동됩니다. 다음은 바이낸스거래소의 회원가입부터 입금까지 알아보도록 하겠습니다. 바이낸스거래소 회원가입 (수수료 할인적용) 회원가입은 여러 방법으로 가능하나, 가장 자주 이용하는 이메일 인증을 따라해보겠습니다. 자주 사용하시는 이메일을 입력하고 사용할 비밀번호를 입력하면 됩니다. 휴...

안녕하세요 흑자인생입니다. '22. 3월~ 4월 비트코인 눌림목 구간에서 큰 반등이 나오며 $30,000까지 도달했던 비트코인이 최근 옆으로 횡보하는 모습입니다. 앞선 비트코인 전망 글에서 말씀드렸듯 돌파→ 되눌림→ 재돌파 시나리오로 비트코인 차트가 진행되었고 현재는 패턴을 완성시킨 후 저항대에서 하락하는 모습입니다. 비트코인 일봉차트 비트코인 전망 및 차트분석 비트코인 전망. 일봉차트 2 비트코인 일봉차트의 모습입니다. 23년 시작된 상승추세 및 상승 평행 채널의 모습으로 최근 저항대에 추가적인 돌파에 실패하며 음봉을 키우는 모습. 5/3 FOMC를 앞두고 단기적으로 하락 반전한 모습이지만 25bp 금리 인상 이후 연준의 코멘트에 집중합니다. 시장이 기대하는 '금리 인상 종료' 시그널을 연준이 인플레이션을 자극하면서까지 충족시켜줄지 모르겠네요. 개인적으로는 연준이 매파적인 성향을 유지할 것으로 생각합니다. 개인적으로 비트코인 전망 및 선물 포지션은 현재 숏 포지션으로 대응 중입니다. 비트코인 시장은 개인도 자유로이 상승과 하락에 베팅이 가능합니다. 바이낸스 거래소에서 마진거래를 이용하여 롱/숏 포지션을 구축하여 시장 흐름에 따른 거래가 가능합니다. ↑ 이미지 클릭 시 회원가입 페이지로 이동됩니다. 바이낸스거래소, 바이낸스마진거래 할인 혜택 바이낸스거래소 코인 마켓 캡 기준 거래량 1위 바이낸스 거래소가 세계적으로 가장 유명한 거래소...

마음의 소리를 들어주시기를. 안녕하세요 흑자인생입니다. 글을 쓰고 있는 시간은 오후 3시, 아마 1시간 뒤면 국회에서 탄핵소추안 표결의 결과가 정해질 겁니다. '정치'와 관련된 event이기 때문에 사람마다의 생각이 다르고 그 정도도 다를 텐데요. 정치란 게 '정답'이 있는 문제가 아니기 때문에 개개인의 환경에 따라 선호도가 상이할 수 밖에 없을 겁니다. 국가의 통수권과 관련된 문제이기 때문에 주식시장이든 부동산시장이든 얼어붙은 요즘이죠, 연말이다 보니 금융사들의 연례행사와 같던 그 흔한 새해 부동산전망도 쉽게 찾아보기 어려운 듯 합니다. 정책의 방향성 그리고 연속성이 걸린 문제이고 아마 내년 초까지도 함께 가야 할 이슈이지 않을까 싶습니다. 한차례 겪은 일이긴 하지만, 자주 있어서는 안 될 일이기도 하죠. "대한민국이 망해가고 있다"란 말이 참 자주 들리는 요즘입니다. 한쪽에서만 이야기하는 게 아니고, 양쪽 다 서로 그렇게 이야기하고 있는데요. 여러분은 대한민국이 건강하다고 생각되시나요, 혹은 위의 분들처럼 망해가고 있다고 생각하시나요? 임영웅 씨가 최근에 한 DM 이 뉴스를 탔었죠. "이 시국에 뭐 하냐, 위헌으로 계엄령 내린 대통령 탄핵안을 두고 온 국민이 모여 있는데 목소리 내주는 건 바라지도 않지만 정말 무신경하다" 란 누군가의 메시지에 "제가 정치인인가요, 목소리를 왜 내요"라고 답한 것이었습니다. 비슷한 일이 저한테도 이...

아이브 - 피에스타 안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 주, 잠잠한 구멍가게에 한차례 주인장 의도와 다른 축제가 열렸죠. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223559860537 (뚝배기 크로스체크) 또래 애들 집 살 생각 없음(30살) (feat. 서울부동산, 부동산시장, 부동산재테크) 안녕하세요 흑자인생입니다. 이따금씩 부동산시장에 대한 젊은이들의 생각을 가감 없이 볼 수 있는 블라인... blog.naver.com 이 글로 참 많은 분들이 저희 새 가족이 되어주셨는데요, 우선 인사 먼저 드리는 게 도의겠죠. 주식 분석하고 매매하는 것을 좋아해서 증권사에 입사했고, 이제는 부동산재테크하며 투자하고 있는 그런 30대 초반의 사람입니다. 축구경기로 따지면 해설가가 아닌 플레이어로 시장에 참여하여 그래도 이렇게 좋아해주시는 분들이 있는 듯 하구요. 20대 초·중반부터 주식을 거쳐 요즘은 부동산시장에 대한 개인적인 생각을 남겨드리고 있습니다. 제가 나이가 듦에 따라 블로그의 주제도 자연스레 넘어온 듯 하구요. 스스로의 부동산공부를 위해서도, 그리고 또 또래/후배님들이 강의보다는 '스스로 찾아서 공부할 수 있으셨음 하는 마음'에 몇 자 적어보는 블로그입니다. 장기적으로 제가 가고자 하는 방향성을 공유하고, 저와 비슷한 생각을 하실 분들에 작은 용기의 불씨가 될 수 있음 좋겠단 마음에 운영하고 있구요. 만남의 계기...

안녕하세요 흑자인생입니다. "부동산 투자하기 좋은 시절이었다." 란 말들을 하곤 합니다. '13~'15년도까지의 하락기와 '16~'18년도 상승진입기를 두고 하는 이야기인데요. 참 이 부동산투자하기 좋은 시절이란 말이 주관적이고 또 후행적인 것이, 국민 대부분이 부동산투자에 대한 관심이 덜 했기 때문에 기회가 있었던 것이고, 공격적으로 투자하는 이들이 뭇매를 맞고 비아냥을 들었기 때문에 '차익'이라는 과실이 있는 것이겠죠. 그렇기에, 우리는 호(好)시절을 그리워하기보다 앞으로 호시절이 언제인지, 과연 지금은 어떤 상황인지에 대한 집중적 고민이 필요합니다. 과거 '20년도에 한번, 그리고 '23년도에 한번 해당 시점이 투자하기 어떤 상황이었는지 제 생각을 풀어본 적이 있는데요. 저도 제 생각을 정리하고 실제 투자로 이어갔기에 진심을 담아 전달드리곤 합니다. 아래 링크의 글로 저도 제 생각을 정리하고 '23년에 갈아타기를 시전합니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223054957467 초격차 전략이 필요한 시점. 기회라고 생각되는 부동산시장과 파이어족 재테크 안녕하세요 흑자인생입니다. 앞선 글들에서 밝혔듯, 저는 하나에 꽂히면 꼭 해야 하는 부류입니다. 갖고 싶... blog.naver.com ‘24년 하반기의 시작, 제목처럼 현재 시점을 20대 중,후반 젊은 투자자들에게 기회로 느끼는 요즘입니다. 제...

출처 : APT_LAP 안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 핵심지 신축을 필두로 움직였던 부동산경기의 온기가 서울 핵심지 구축을 넘어 서울 근교의 신축단지들로 퍼지는 게 실거래가 보이는 요즘입니다. 한참 주택 가격 상승이 퍼지는 경로 관련으로 이런 짤이 돌았죠. 주택 가격 상승 확산경로 관심단지들의 실거래/ 매물시세 트랙킹하면서 블로그 유입되는 부동산 관련 키워드들을 살펴보다보면 ‘아 이제 부동산에 대한 관심이 중·저가 아파트로도 전해지고 있구나’가 느껴지는데요. 예를 들면, 요즘은 부쩍 관악드림타운, 하안주공 등을 검색하시는 게 늘은 듯 합니다. 아무래도 부동산전망이 긍정적으로 바뀌는 시점, 종전 가격대비 여전히 할인되어 거래되고 있는 9억 이하, 6억 이하 아파트단지에 대한 관심도가 높아지는 분위기. 최근 광명뉴타운 분양이 속속히 진행되고 있는 가운데, 5구역(광명자이힐스테이트SKVIEW) 의 일반분양 완판소식이 돌았는데요. 첫 분양 당시보다 완화된 시장 분위기와 이어지는 광명뉴타운 분양들에서 5구역보다 안좋다고 평가되는 입지들에서 엇비슷한 분양가액으로 분양을 하다보니 상대적으로 5구역이 저렴해진 탓도 있겠죠. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. ht...

안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산전망 및 시장을 파악할 때 여러 방법들이 있는데요. 물론 현장 속에 답이 있다고 하지만 매일 부동산 사장님께 인사드리러 가거나 전화를 돌릴 수는 없는 노릇이죠. 그래서 부동산시장을 두고 매주 발표되는 매매가격지수들과 거래량지표들을 참고하곤 합니다. 매주 발표되는 매매가격 지표는 '한국부동산원'과 'KB부동산'에서 발표하는 가격지수들을 확인할 수 있는데요. 다만 이 지표들은 현장에서 이뤄지는 매매보다는 1달가량 뒤늦게 파악이 되죠. 개인적으로는 '이번 반등 구간에서 KB부동산의 시황 반영이 늦는 것 같다'라는 의견을 텔레그램에서 드렸었는데 결국은 시차를 두고 이번 주부터는 KB부동산도 서울 부동산이 보합 전환했습니다. 한국부동산원 기준으로는 서울은 +0.03% 강보합으로 8주 째 상승 중. 지난 4월 초 말씀드렸듯, 여전히 부동산시장 및 부동산경기전망에 대해서는 '약한 상승관점'으로 긍정적인 시각을 유지합니다. 아래 내용은 지난 4월 전달드린 글의 마지막 부분이죠. 그중 첫 번 째인 ✔ 서울→경기로 온기 퍼져나갈 것에 대해 오늘 조금 더 이야기해 보려 합니다. ✔ 단기 변곡점을 보는 시점이고 서울→경기로 온기 퍼져나갈 것 ✔ 급락도 급등도 쉽지 않을 것으로 생각하며 '약한 상승' 관점 ✔ 노원구 등 사업성 이슈로 No 반등 + 신저가 발생 단지들 눈여겨볼 필요 있음 ✔ 여전히 작년과 함께 갈아타기 하기 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 김포골드라인의 혼잡도는 우리나라 철도 노선 중 단연 '최악'입니다. 풍무역, 걸포북번역, 장기역 등을 지나며 '김포한강 신도시'라는 대규모 신도시 택지지구를 관통하는 김포골드라인은 50,000세대가 넘는 배후수요를 가지며 김포 인구의 서울 이동을 담당하지만 출퇴근 혼잡도 285%로 최대 수용인원의 3배 가까운 인원이 타는 셈이죠. 김포한강 신도시와 김포한강 2 콤팩트시티 엎친 데 덮친 격으로 '22. 11월 김포한강 2 콤팩트시티가 발표되며 동, 서로 나뉜 김포한강 신도시 사이에 위치하게 될 예정으로 46,000세대가 '30년대엔 들어설 예정입니다. 김포 신도시는 젊은 부부들이 많기에 업무지구로의 이동인원이 많은데요. 한편 3대 업무지구로의 접근성이 교통 환경에 의해 열악한 상황으로 이를 개선하고자 GTX-D 노선과 5호선 김포·검단 연장을 위한 목소리와 움직임이 많습니다. 2기 신도시인 김포 신도시는 여전히 서울 지하철 직결 계획이 아직 없는 유일한 지역으로 계속 들어서는 세대 수에 비해 철도 노선 건설 계획은 골든타임을 놓쳤다는 평가를 받죠. GTX D 노선도. Y자 노선 예비 타당성 결과는 연말에 나오겠지만 긍정적일 것. GTX-D 노선도 GTX-D 노선의 Y자 노선은 인천공항공사 용역에서 B/C 값이 1.18로 나오며 사업성이 있는 것으로 나왔고, 며칠 전 원희룡 국토교통부 장관의 말을 빌려봤을 때 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 시장에서는 '입지의 중요성'을 자주 이야기하곤 합니다. 부동산에 관심이 많은 분들, 부동산 공부를 열심히 하시는 분들은 모두 아시는 이야기겠지만, '부'동산은 '땅'이라는 입지의 가치가 크게 반영되곤 합니다. 입지를 결정하는 데에 site(위치)는 불변하지만, 교통망 개선을 통해 물리적 거리를 보완하여 주요 도심과의 '접근성'을 개선하며 입지가치가 좋아지는 경우들도 찾을 수 있는데요. 최근엔 3기 신도시와 GTX(Great Train Express)가 가장 좋은 예시가 될 것 같습니다. GTX는 수도권 외곽에서 서울 주요 도심까지 연결되는 광역철도 노선입니다. 크게 GTX A부터 B, C, D까지의 노선으로 나누어 생각할 수 있으며 GTX 노선과 연계되는 3기 신도시 택지지구들이 지난 부동산 상승장에서 '입지의 개선'에 힘입어 큰 상승폭을 그리곤 했는데요. 앞으로의 10년도 해당 3기 신도시들은 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다고 생각됩니다. GTX의 노선 중에는 GTX-A와 같이 실제 착공에 들어간 노선도 있고, 아직 협의 단계에 있는 노선들도 있습니다. GTX-A, B, C, D 노선도. C 노선의 분기는 아래 그림을 참고 정차역에 대한 결론이 나지 않은 GTX-C 노선 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자...

안녕하세요 흑자인생입니다. 미국주식/비트코인 위주로 거래대금이 몰리며 요 몇 주간 국내주식에 대한 회의적인 시선이 극에 달했었는데요. 오늘 장마감 후 삼성전자의 자사주매입 소식이 있었죠. 향후 1년 내 분할매입 방식으로 10조 원 규모의 자사주 매입을 발표했습니다. 다들 삼성주식을 던지고, 외면하고 떠나갈 때 조용히 삼성전자 주식을 계획대로 목표 물량을 채우기 위해 최근 보유 미국 주식 포트 중 수익이 꽤 컸던 스타벅스(SBUX)를 매도하였습니다. 어차피 해외 주식도 년간 양도차익이 250만 원을 넘어가면서부턴 중과세를 맞다 보니 250만 원씩 익절해야했기도 하구요. 미국주식들의 경우 환율 상승+ 차익으로 다들 기분 좋으신 구간일 것이고, ‘원화’ 그리고 ‘국내주식‘의 가치와 가격에 대해선 좋은 의견들이 나오기 힘든 시기일 텐데요. 지난 9월 경에 [삼성전자 지금 아니면 언제 사실 건지요]란 글을 통해 삼성전자 Buy Call과 함께 매수를 시작한단 이야기를 드렸었습니다. 오늘은 이전 글에 대한 A/S 그리고 현재 포지션(삼성전자우주가) 및 앞으로 메모리 반도체 시장의 우려/기대에 대한 단상으로 이야기를 꾸려봅니다. 이전 글 댓글. 이런 분들이 계셔서 A/S 필요성을 느꼈네요. 지난 글 리뷰 그리고 삼성주식 Buy call https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223591927038 삼성전자 국내주식 지...

안녕하세요 흑자인생입니다. 텔레그램을 통해 미리 말씀드리긴 했지만, 지난주부터는 삼성전자 주식에 물량을 싣기 시작했습니다. 우연찮게 매수 고려를 하고 있던 중 9/15일 자 모건스탠리의 「Memory - Winter Always Laughs Last」가 나오며 하이닉스 T.P를 150,000, 삼성전자 T.P를 76,000 원으로 내려친 덕분에 9월 셋째 주에는 생각한 매수 물량의 절반 정도를 태운 상황입니다. Previous image Next image '24.9.15 모건스탠리 레포트 모건스탠리의 시장에 영향을 준 유명한 반도체 산업 관련 레포트가 역대적으로 몇 있었죠. '21. 8월의 Winter is Coming. 이번 '24. 9월의 보고서에서 짚은 사이클 하락 요인은 크게 2가지. ✔ 메모리 전통 전방 산업(PC, 스마트폰)의 수요 감소 ✔ HBM 공급과잉 및 AI 수요 감소 개인적으로는 우선주 주식을 선호하고, 보통주와 우선주 가격차이 또한 괜찮은 시기라 우선주로 투자.(어차피 둘은 궤를 같이하죠) 최근 이런저런 글들에서 '이번 반도체 사이클은 과연 어떻게 진행되고 언제가 고점일 것인가?'에 대한 고민을 이야기드렸었는데요. 여전히 반도체 사이클의 고점론에 대한 고민을 완전한 확신으로 바꾸진 못했지만, 적어도 현재의 삼성전자를 둘러싼 영업환경에 대한 “Why and How?"에 대한 고민은 마친 상태인데요. 이에 대한 제...

안녕하세요 흑자인생입니다. 며칠 전 삼성바이오로직스의 23.1Q 훌륭한 실적 발표가 있었습니다. 22. 4월 삼성바이오에피스 지분 인수 후 내부거래소거, 기업인수가격배분 상각이 반영된 실적. 주주분들은 잘 아시다시피 에피스는 바이오시밀러 회사로 그간 바이오젠과의 합작회사 형태였는데, 삼성바이오로직스가 작년 3조 원 유상증자 발표와 함께 에피스를 100% 자회사화했습니다. 23.1Q 실적 내용을 살펴보면, 매출과 영업이익 모두 시장 컨센서스 대비 소폭 상회했던 모습. 결론부터 우선적으로 말씀드려보자면 개인적으로는 CDMO + 바이오시밀러 사업을 하는 삼성바이오로직스에 대해, 삼성이 가장 잘 알고 잘 하는 방식의 사업구조이기에 외형 성장 속도 조절만 잘하면 시장 성장에 따라 꾸준히 성장할 수 있는 기업으로 생각, 매수 타점을 기다리는 인내와 시장 Valuation 증가를 기다리는 인내만 있으면 성공적인 투자를 할 수 있는 주식으로 평가합니다. 23.1Q 삼성바이오로직스 연결실적 발표 vs 컨센서스 매출 - 7,209억 vs 7,060억 영업이익 - 1,917억 vs 1,830억 아래는 삼성바이오로직스 IR 자료실의 23.1Q 실적 발표 내용 첨부파일 [삼성바이오로직스]+2023년+1분기+실적발표.pdf 파일 다운로드 24일 실적 발표 이후 삼성바이오로직스 주가에 대한 증권 애널리스트 보고서들이 쏟아졌는데요. 하반기 삼성바이오로직스 4공장...

안녕하세요 흑자인생입니다. 반도체 사이클의 바닥 잡기 시도가 계속되고 있는 23년 1분기입니다. '공급망 재편'이라는 거대한 흐름 속 반도체 산업은 '탈중국'과 '반도체 지원법' 등 굵직한 이슈를 달고 메모리 반도체 사업은 일시적이지만 적자 고난의 행군을 하고 있습니다. 이번 하락 사이클은 '20~'21년 코로나19 유동성장세에 IT 수요 버블이 만들어낸 실적장세 + 낮은 금리 상황에서의 고 밸류에이션의 정당화에서 '22~'23년 매크로 환경에서의 긴축정책과 절대 수요의 둔화와 재고 누적으로 이어지며 형성되었습니다. 앞으로 발생할 회복 사이클은 반도체 절대 수요 회복의 트리거가 될 수 있는 금리정책에 집중합니다. '23 4Q 이후의 금리 인하겠지만, 시장에선 이미 "'22 4Q~ '23 1Q에 잘하면 23년 금리 인하할 수 있지 않을까?"란 기대와 함께 금리정책 선반영을 했다고 저는 판단하고 있으며 반도체 관련주 및 메모리 반도체 기업들의 주가는 22년 말 변곡점을 만들었다고 생각합니다. 즉, 현물 시장에서 실제 수요의 회복과 DRAM 가격 상승은 '23 3Q~ 4Q인 반면 이들 기업의 주가는 이전 사이클보다 좀 더 빠르게 1년 이상 선행하며 바닥을 만들었고 그 이유는 너무 빨리 언급되었던 시장의 금리 인하 기대였다 생각합니다. 한편, 다가올 다음 상승 사이클은 어떠한 모습일까?에 대한 생각을 해보았을 때 이번 사이클 역시 비 메모리...

안녕하세요 흑자인생입니다. 삼성물산이 차기 3개년('23~'25년) 주주환원 정책을 발표했습니다. 현금배당 정책은 '20~'22년과 동일하며 추가적으로 보유 중인 자사주 전량(보통주 13.2%, 우선주 9.8%)를 향후 5년간 소각하기로 결정하며 시장 예상보다 서프라이즈였던 주주환원 정책 발표였습니다. 특히 이 '자사주 소각'의 의미를 지배 구조와 함께 생각을 해봐야 될 텐데요. 삼성물산의 주가 NAV 할인율이 80%에 달하며 극심한 저평가 상황, 본질의 가치를 인정받지 못하고 있습니다. 중복 상장 등 여러 이유가 있겠지만 그걸 감안하더라도 퍼포먼스가 좋지 못한 건, '지배 구조 변경에 대한 불안'도 있었겠죠. 개인적으로는 이번 자사주 전량 소각은 '삼성물산발 지배구조 개편은 없다'를 의미하지 않을까 생각. 삼성물산 차기 3개년('23~'25년) 주주환원 정책 및 장래 사업 계획 관련의 건 ① 현금 배당 (→ '20~'22년 배당정책과 동일) - 관계사 배당수익의 60∼70% 수준 환원 - 주당 배당금은 매년 경영실적, 현금흐름 등을 감안하여 확정(최소 주당 배당금 2,000원 유지) ② 자사주 소각 (→ 시장 예상보다 서프라이즈) - 보유 자사주는 기업가치 제고를 위하여 향후 5년간 분할 소각 - 소각 규모는 매년 이사회에서 결정 ※ 대상주식: 보통주 24,718,099주(13.2%), 우선주 159,835주( 9.8%) ③ 사업 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 연말이면 어느 회사나 조직개편과 인사이슈(승진, 퇴직 등)로 시끌시끌합니다. 뉴스에서도 벌써 희망퇴직 관련된 이야기가 많이 나오죠. 반도체, 유통 등 굵직한 대기업들에서도 희망퇴직 이야기가 나오고 있습니다. 역대급(?) 희망퇴직을 두고 ‘경기가 안좋아서 그렇다’ 로 위기몰이하는 분들도 있고, ‘그래도 기업이 돈이 있으니까 손에 돈 쥐어주고 능률이 떨어지는 분들을 내보낼 수 있는 거다. 이 또한 투자의 일환이다’ 하는 분들도 있죠. 이분법적으로 뭐가 맞다, 틀리다 할 순 없을 것 같구요. 희망퇴직을 시행하는 회사가 처한 영업환경과 재무에 따라 서로 상황이 다른 듯 합니다. 누구나 오고 싶어하는 기업이라면 능률, 가성비가 좋은 젊은 직원들을 더 채용할 수 있게 기꺼이 일회성 비용을 쓸 수도 있겠죠. 이에 맞다, 틀리다 할 순 없을 것 같구요. 제가 몸담고 있는 금융업종, 특히 지주사가 있는 계열사들은 경험상 ‘돈을 잘 벌었을 때’ 희망퇴직을 공격적으로 하는데요. 올 해는 아직 카더라(12월 중순되어야 정확히 나옴)이지만 소문으로는 ~85년생까지 근속 10년 이상이 대상이며, 섭섭치 않은 돈을 쥐어준다는 듯 하더군요. ‘85년생이면 41살이니 본인 능력에 따라 이직해도 되고, 직장 외에 다른 주머니를 차고 계신 분들이라면 근로 소득 4~ 5년치 퇴직금 목돈을 갖고 자산 level up을 할 수 있을 수준이기도 합...

안녕하세요 흑자인생입니다. 다들 살다보면 한 번쯤 하는 ‘삶’에 대한 고민을 하는 시기들이 있으실텐데요. 오늘 할 이야기가 그런 주제가 될 것 같습니다. 블로그를 방문주시는 여러분들은 재테크, 즉 ‘소유’에 관심이 많은 분들이실 겁니다. 좋든 싫든 우리가 속한 자본주의 세상에서 살아남기 위해 그리고 더 풍족한 삶을 위해. 여러분은 “혹시 난 얼마나 돈이 있어야 행복할까?”에 대한 고민을 해보신 적 있으실까요. 저는 파이어족을 계획하고 행동하고 있기 때문에 스스로 ‘돈과 행복‘에 대한 질문들을 많이 던지고 있는데요. 아래 전달드리는 이야기들을 따라가며 여러분들은 어떠신지 함께 사유해보시면 좋을 것 같습니다. 지루할 수 있을까 오늘은 생각을 문단별로 번호를 매기고 편하게 이야기를 풀어가봅니다. 1. "소유냐 존재냐". 책과 친하지 않더라도 들어본 적 있는 듯한 느낌이 들 것이다. 책의 저자인 에롬 프리히의 '진정한 행복'에 대한 고찰과 [소유적 삶] 과 [존재적 삶]을 소개, 정의하고 또 대비하여, 현대인의 소유적 삶의 한계를 꼬집은 것으로 유명. 이 '소유'와 '존재'의 개념은 에롬프리히가 처음 주창한 내용은 아니며, 종교적으로 구약성서와 신약성서에도 나오는 내용들이나 그런이야기하면 깊어지고 무관심할 분들도 있을 것이니 pass. (*참고* 흑자인생 = 무교) 2. "소유적 삶"은 우리가 살아가는 현대인의 삶과 닮아 있다. 아니 사람에...

'직장과의 영원한 안녕'을 준비하며 안녕하세요 흑자인생입니다. 1년에 한번 진행하는 컨텐츠, [파이어족 준비] 과정을 점검하는 시간입니다. 벌써 햇수로는 4년째 진행을 하는데요. 이전의 이야기는 아래 글을 참고해 주시면 좋겠습니다. Action plan은 장기 goal을 기반으로 단기 과제들을 도출하여 설계되곤 하는데요. 기업이 중·장기 플랜에 맞춰 신년 전략을 계획하듯 개인의 계획도 꽤 오랜 사고의 과정을 통해 스스로에 맞게 설계되고 또 집행해야 한다 생각하는 편입니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223237035131 파이어족 30살의 나는 지금 얼마나 은퇴준비가 되었는가? 근로소득 외 현금흐름 그리고 자산의 Size에 대하여 안녕하세요 흑자인생입니다. 어느덧 3년째 진행하는 글이 된 은퇴 계획 점검입니다. 28살, 29살 그리고 30... m.blog.naver.com ↑ 파이어족 30살의 나는 얼마나 은퇴준비가 되었는가 말로만 하는 Action plan은 의미 없죠. 「파이어족」을 단순 지나가는 키워드가 아닌 삶의 방향성으로 설정하고 꽤나 진지하게 임하는 만큼, 장기 방향성에 대한 고민도 변하는 시대와 투자환경에 맞춰 적절하게 조정하는 과정을 매해 진행하고 있습니다. 1년에 한번 진행하는 파이어족 준비 점검이 장기 방향성에 대한 고민이라면, 신년 목표와 상반기 결산은 큰 장기 방향성 틀...

안녕하세요 흑자인생입니다. 「도파민중독」 이란 단어를 들어보셨을 겁니다. 요즘 유행하는 단어죠. 비슷한 말로 숏츠(shorts) 중독도 같이 이야기되는 단어인데요. 유튜브와 인스타 등에서 1분 내외의 짧은 영상으로 제공되는 서비스들이 요즘 이용자들의 눈을 붙잡고 놔주질 않으면서 지하철만 타면 다들 숏츠 넘기고 있고, 퇴근하고 누워서 쇼츠보다 2시간 가는 게 일상이라고들 합니다. 오늘은 이 도파민중독, 숏츠중독에 관한 제 생각을 파이어족 관점으로 풀어봅니다. 피할 수 있다면 피하라. 득 될 게 없다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223411952160 혼자 생각할 시간을 억지로 만들기 (feat. 파이어족, 재테크) 안녕하세요 흑자인생입니다. 현대인들의 24시간은 참 바쁩니다. 나를 위해 쓸 수 있는 시간이 적다고들 느... blog.naver.com ↑ 혼자 생각할 시간을 억지로 만들어야 한다 이전 글에서 이야기 해보았듯, 저는 [내 생각]을 할 시간을 가져야 계획적인 또, 목표지향적인 삶을 살 수 있다고 생각하는 편입니다. 파이어족 등 내 개인적인 목표가 있는 사람이라면, 남들처럼 살고 싶지 않은 사람일수록 더욱 업무시간 외 시간을 잘 활용해야 하는데요. 《생각이 없는 상태》 작금의 인스타, 유튜브가 바라는 사용자(user)의 상태이지 않을까 싶습니다. 질리지 않으면서 아무 생각 없이 계속 넘기고...

잔나비 - 뜨여남품 안녕하세요 흑자인생입니다. 글의 시작을 어떻게 열어야 할까 고민이 많은 이야기였는데요. 술 한잔 걸치고 평소보다는 한 뼘 가량 내면의 이야기를 써내려가 봅니다. 우리는 '현재'를 그리고 '나아질 미래'를 생각하고 앞으로 나아가는 존재들입니다. 미래가 현재보다 나아질 것이란 기대 속에, 현재의 행복을 선택하기보다는 미래를 위한 투자를 하는 선택을 하곤 하는데요. 파이어족을 이야기하는 저도 여태 그런 존재였고, 또 아마 앞으로도 그런 사람일 겁니다. 우리는 이렇게 '나'의 현재와 미래에 집중해서 사는데 반면, 누군가는 나의 '과거'를 기억합니다. [과거의 나]를 기억하고 이야기해주는 사람들. 이렇게만 보면 굉장히 낯선 존재인데요, 이들이 학창시절 혹은 대학교 시절의 지인들입니다. 최근에 대학교 동아리 선배의 청첩장 모임에 여러 학번의 선·후배들이 모인 술자리가 있었습니다. 각자 사는 이야기, '예전에 이런 일이 있었지' 등등 기억을 상기하며 잠시 동안 다들 과거로 돌아갔다 오는 여느 술자리들처럼 즐거운 그런 자리죠. 왜, 옛 인연들을 만나면 그 때 그 시절로 돌아가 이야기하면 즐겁다 하지 않습니까? 서로가 서로의 '과거 모습'을 상기하고, 그때 했던 경험과 느꼈던 기억과 감정들을 되새기게끔 해주는 존재이기 때문이지 않을까 싶습니다. 내가 좋아하는, 대학교 교정 얼굴이 벌개진 채로 다들 아저씨들처럼 옛날 했던 이야기하고...

방화5단지 안녕하세요 흑자인생입니다. "여러분들은 부동산시장 가격이 합리적으로 형성되고 있다고 생각하시나요?" 굉장히 포괄적인 질문이기 때문에 생각하는 게 모두 다를 겁니다. 조금도 specific 하게 질문을 바꿔보죠. "단지별 가격 형성에 있어 '매수자'가 상대적으로 적어진 위험으로 차익거래를 할 수 있는 순간이 있을까요?" 이에 대한 제 생각을 적어보면, '때때로 그렇다'입니다. 변곡점, 상승장의 초입, 중간 과정 등에서 온기가 확산하는 과정에서 부동산시장에 관심을 기울인 사람들한테는 주어지는 그런 기회. 예를 들어 인근 A 단지가 상승을 시작했는데, 비슷한 입지의 B 단지는 아직 못 오르고 있을 때 first mover가 나타나고 나서야 B 단지도 상승을 시작하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있는데요. 단순 인근 단지뿐 아니라, 지역별로도 그렇게 lagging 하여 움직이는 지역들이 있곤 하죠. 이를 보통 '지역 급지'로 나누기도 합니다. 아무튼 각설하구요, 지난 9월과 11월에는 수서택지지구 內 매수기회가 될만한 단지들을 알아보았고, 실제 12월쯤 되니 해당 단지 실거래가가 인근 단지와 격차를 좁히는 반등 거래가 나왔습니다. 특정 A 단지가 종상향 기대로 반등이 나온 사이에 다른 B 단지는 눌려있었고, 수서택지지구 단위계획 발표 결과 A와 B 단지가 똑같은 결과를 받았고, B 단지가 A 단지와의 갭을 줄이는 거래가 연말 나오고...

안녕하세요 흑자인생입니다. 처음 시장에 발을 들여놓았던 때가 떠오르는데요. 보유현금 1억 + 신용대출로 2억 내외의 자본금으로 부동산갭투자 한 번 해보겠다고 퇴근하자마자 순대국만 하나 호다닥 먹고 여러동네 임장을 다녔던 기억. 며칠 전, 회사 후배동료님 한 분께서 식곤증이 올 시간 때쯤 메신저가 오더군요. “선배” “무슨 일인가, 아해여?” *아해 = 시인 이상의 시 중 '아이' "저 부동산 공부를 슬슬 해볼까해서 잠시 면담 가능?" 1tier 증권회사 직원답게 평소 부동산보다는 증권시장에서 주로 활약하던 친구인지라 '이 녀석이 갑자기 왜 이러시지?'란 생각이 들었는데요. 목돈을 모으면서 asset parking할 곳을 찾는가 하여 잠시 도파민충전도 할겸 이야기를 하기로 했습니다. "가자 진실의 방으로" 누가 들으면 조금 민망할 수 있는 이야기이니 잠시 빈 회의실을 잡고 이야기를 들어봅니다. 자취를 하다 전세사기 등 이슈가 불거졌을 때 만기에 본가로 다시 comeback 한 지 어연 1년. 그간 부모님의 따스한 밥을 먹으며 본가에서 돈을 바짝 모으며 출퇴근 편도 1시간 반을 의젓하게 참아낸 친구는 어느 새 손에 현금 1억을 모았더군요. 앞서 말했다시피 평소 저와 트레이딩 관련하여 포지션이나 섹터 뷰를 자주 공유하는 친구인데 그간 '부동산보다는 주식이 낫죠'가 디폴트였던 친구인지라 이 친구가 부동산공부를 하겠다는데 괜시리 제가 더 반가...

안녕하세요 흑자인생입니다. '서반포' '24년 상반기 핫한 키워드 중 하나였죠. 흑석뉴타운 11구역이 '흑석동'이란 네이밍 대신 '서반포 써밋더힐'라는 워딩을 사용하며 '상상을 현실로' 만들었던 일이 있습니다. 이 흑석 11구역 맞은편으로는 재건축 정비 사업을 진행 중인 아파트 2개 단지가 위치해 있는데요. 오늘 살펴볼 영구 한강뷰를 가질 수 있는 흑석동 명수대현대와 한강현대 아파트입니다. 흑석뉴타운 재개발이 진행되며 모습을 갖춰가니, 그간 지지부진했던 명수대현대· 한강현대 아파트 재건축도 박차를 가하고 있는데요. 현재는 개별 안전진단을 진행 중으로 이후 정비 계획을 준비하며 추진 방향성이 명확해지겠지만 항간에는 동작구 + 조합의 드라이브로 신통기획 + 통합재건축 이야기도 나오는 중인 듯합니다. 두 단지 모두 용적률이 240% 전·후로 형성되며 그간 재건축 추진에 어려움이 있었으나, 적지 않은 세대별 대지지분 + 영구 한강 조망으로 사업 추진 및 완공이 가능할 것으로 예상하는데요. 물론 일반분양 세대 확보에 있어 평형 배정 등에 잡음이 있을 수는 있겠단 생각입니다. 동작구 흑석동 일대 흑석동 명수대현대 아파트 명수대현대 아파트 개요 및 재건축 시공사 : 현대건설(1988년, 37년 차) 용적률 / 건폐율 : 247% / 17% 총 세대 수 : 660세대 (주차 세대당 1.4대) 규모 : 6개동 지상 15층 평형 구성 : 평형 세대수 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 성동구 행당2동엔 큰 두 개의 대단지가 위치하죠. 이름 들어보셨을 행당한진타운과 행당대림아파트 입니다. 성동구 행당동 일대 두 단지는 각각 용적률이 294%, 254%로 중형 평형으로 이루어져 아파트 리모델링사업을 진행하고 있는데요. 조합설립을 위한 추진위 단계에서 동의율을 끌어올리는 과정 중에 있으며 얼추 동의율 50% 내외를 만족한 것으로 보입니다. 조합설립인가를 위한 동의율이 2/3이니 주요 마일스톤은 달성한 것이긴 한데, 행당한진과 행당대림의 조합원구성이 아래에서 살펴보겠지만 다르기 때문에 다르게 접근할 필요가 있겠죠. 전반적인 단지 출입 및 내부 경사도는 관악드림타운(GDT)와 유사하게 느껴지는데요, 특히 행당대림의 경우 30%수준의 임대세대 비중으로 임대물량까지 GDT와 유사한 모습. 자세한 내용은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다. 두 단지의 리모델링 정비사업에 대한 제 의견은 가장 마지막에. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223227303000 봉천동 관악드림타운 아파트 부동산 임장과 서부선 노선도 및 예상 개통시기 안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 봉천동 재개발 관련 글로 얼마 전 일반분양을 한 봉천 4-1-2 구역 재개발... m.blog.naver.com ↑ 관악드림타운 및 서부선 노선도 분석 행당 한진타운아파트 행당한진타운 단지개요 시공사 : 한진중...

안녕하세요 흑자인생입니다. 블라인드에 올라왔던 꽤 자극적인 글 중 하나여서 기억에 남는 글인데요. "진짜 최악의 세대 90~95년생"이란 제목으로 나름 번듯한 직장을 가진 이도 꽤나 삶이 퍽퍽해서인지 이런 글을 올리신 듯합니다. 필자 또한 '94년생 자칭(?) 최악의 세대로써 한번 짚어보죠. 오랜만에 음슴체 들어갑니다. 블라인드 “진짜 최악의 세대” 1) ‘09~ ‘13 수능경쟁자 많음 2) ‘10~‘13 군대도 순번표 뽑아야 감 3) '17~'18년 주택시장 상승기 중반에 부동산갭투자 상상도 못함 4) 3번의 파급효과로 벼락거지 경험 5) ‘22~’23년 결혼 적령기(30~35살 내외)에 고환율, 고금리 환경 속에 계산기 암만 때려봐도 결혼 못함. 6) 나라가 망하진 않을까 회사가 망하진 않을까 걱정함 어금니 꽉 깨물으쇼. 음슴체 들어감. 아 라인업 벌써부터 어질어질하죠. 뭐부터 짚어볼까요. 우선 인생에 별 타격 없어 보이는 1,2번. 👉고개를 들어 ‘00년대를 보라. 뭐 ’08~ ’13에 늘어난 것은 fact. 근데 수능 응시생 수가 많다고 의대 갈 사람이 중앙대 공대가진 않잖아요? 제가 지금 수능 본다고 의대 갈 수 있는 것도 아니고. 실제로 군대는 당시 육군은 뽑기로 당첨되어야 원하는 시기에 갈 수 있었음. 대부분 대학생 방학 시즌에 맞춰 복학 제때 하려고 몰리는 시기가 있었는데 그때 입영 못하면 반년 내지 1년 동안 벙 뛰...

안녕하세요 흑자인생입니다. '24. 5월~ '24. 7월의 나스닥 100 위주의 기술주들이 다른 미국주식들 대비 outperform 했고 기술적으로도 '분출'로 표현할 수 있는 시장이 계속되었는데요. 최근 단기적인 조정이 보름 정도의 짧은 기간 동안 발생하며 SOXL ETF의 경우 고점 대비 반토막이 났죠. 텔레그램 채널에서 단편적으로 아이디어를 전달드렸다면, 한차례 짚고 흐름 관점에서 말씀드리고 전략을 세울 시점이 된 듯하여 엔비디아, 반도체 ETF, 그리고 나스닥에 대한 이야기를 기술적 관점으로 풀어봅니다. [흑자인생 투자이야기] 채널에 올려드렸던 이야기 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 1,420분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) ✔ [나스닥종합 vs 나스닥 100] (좌) 나스닥 종합지수 (우) 나스닥 100 지수 우선 그간의 상승폭을 먼저 한번 보자면, 나스닥종합 대비 나스닥 100의 기술주들이 outperform 했던 모습...

안녕하세요 흑자인생입니다. 25일 미국 증시에서는 미국 잭슨홀 미팅 파월 의장 코멘트가 시장의 가장 큰 관심사였는데요. 전반적으로 '이전의 스탠스를 유지'하는 발언들이었고, 핵심 내용 정리는 아래와 같습니다. 미국 잭슨홀 미팅 파월 코멘트 핵심 7가지 연준이 참고하는 지표인 PCE(개인소비지출) 지수의 반등을 예상하는 가운데 다음 주에는 미국의 GDP 발표가 있습니다. 고물가 고금리 구간이지만 '고성장'도 지속되는 구간. 생산성 향상이 현재의 구간을 어떻게 끌고 갈지, 투자자들은 어떤 투자를 해야 할지 고민이 많은 시점이겠습니다. "AI 반도체". 엔비디아를 필두로 현재 증시에서 가장 핫한 테마 중 하나는 역시 반도체입니다. 이미 '22. 10월 저점 이후 시작된 상승 추세 속 필라델피아 반도체 지수인 SOX는 어느덧 고점 가까이 올라온 모습이죠. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 910분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 반도체 지수...

안녕하세요 흑자인생입니다. 반도체 주식들이 ‘22.4Q에 주가 저점을 우선 형성한 가운데 실물경기 저점 확인은 지연되고 있었습니다. ‘23.1Q 실적 발표까지는 재고증가가 계속되고 있었고 이어진 감산 발표 및 공급자의 가격 인하 불가 사인이 발표되었죠. 2Q 들어 재고가 감소되고 있는 모습이 포착되고 있는데요. 이는 수요와 가격 바닥을 인식한 대형 고객사들이 메모리 반도체 재고를 축적하고자 선 구매하며 이뤄지는 현상으로 판단됩니다. 반도체 산업 전반적으로 가격 인상론(+가격 인하 불가론)이 불거지고 있는 가운데, 고객사는 재고를 확보하고 공급사는 재고를 줄여나가는 과정. 메모리 반도체 재고 감소 시작 외신 쪽에서 삼성전자와 SK하이닉스의 메모리 반도체 가격 인상 카드 고려 중이라는 소식이 돌며 국내 반도체 기업들의 실적·수익성 개선이 2Q~3Q 가시화될 것으로 생각됩니다. 재고가 줄어들며, 더 이상 싸게 팔 이유가 없는 거죠. 또한 공급자 주도의 반도체 Boom- Up 사이클이 시작될 수 있겠습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까...

안녕하세요 흑자인생입니다. 삼성전자의 22년 4분기 잠정실적이 최근 낮아진 컨센서스처럼 영업이익 4.3조원으로 발표됐습니다. 4분기가 진행되는 와중에도 반도체(특히 메모리)의 가격과 Bit Growth 전망치가 하향되면서 DS사업부가 부진했는데요. 메모리를 소비하는 전방산업 업체들의 재고조정으로 수요감소에 의한 부진기간이었습니다. 삼성전자는 아시다시피 사업부 재편을 통해 DS부문, DX부문, SDC부문, Harman부문으로 4개의 부문 산하 사업부체계를 띄는데요. DX (Device eXperience) TV, 모니터, 냉장고, 세탁기, 에어컨, HHP, 네트워크시스템, 컴퓨터 등 DS (Device Solutions) DRAM, NAND Flash, 모바일AP, 스마트폰용 OLED 패널 등 SDC (Samsung Display Corporation) 스마트폰용 OLED패널, TVㆍ모니터용 LCD 패널 등 Harman (Harman International Industries, Inc. 및 그 종속기업) 디지털 콕핏(Digital Cockpit), 텔레매틱스(Telematics), 스피커 등 다음과 같이 부문별 영위하는 사업을 확인할 수 있습니다. 워낙 거대한 회사이다보니, 삼성전자는 부문별 실적 집계 데이터를 흔히 접하곤 하는데요. '아 이 부문이 최근에 부진한 이유가 이 제품때문이겠구나'를 이해하실 정도면 충분할 것 같아요. 반도...

안녕하세요 흑자인생입니다. '반도체 겨울' 최근 메모리 반도체 시장과 반도체 주식들을 바라보며 나오는 말들이곤 합니다. 서버용 DRAM이 삼성전자 반도체 사업부와 SK하이닉스 매출의 30~40%가량을 차지하는데 최근 디램 가격 하락이 가파르고 추가적인 하락 전망이 나오며 4분기 SK하이닉스 적자전환이 예상되고 있죠. 기업별 재고도 꽤나 쌓여있는 상황으로 물량 누적에 따른 가격 하락 압박이 진행되고 있다 판단됩니다. 메모리 반도체의 실물경기 바닥은 23년 2Q로 예상되는 시점으로 현재는 반도체 사이클상 겨울에 해당하는 위치. 반면 실물경제보다 반기(6개월) 정도는 선행한다 여겨지는 주식 시장에서는 사뭇 분위기가 다른데요. 종합반도체기업이자 가전/무선사업 등을 영위하는 삼성전자와 비메모리/메모리 기업들이 모두 포함되어 있는 반도체 ETF는 '바닥'을 본듯한 모습이고, 메모리 사이클을 온전히 따라가고 선행하는 기업인 SK하이닉스 주식의 경우 충분한 하락을 겪고 반등이 나올 위치에 있는 모습입니다. SOX, SOXL 반도체 ETF 하락 평행 채널 상단 돌파 시도 미국 증시 상장되어 있는 반도체 ETF인 SOX와 SOXL은 하락 추세를 상단 돌파하여 추세전환을 알렸고, 코스피지수에 속해있는 삼성전자와 SK하이닉스 주식은 반등을 준비하는 모습. 삼성전자 일봉차트 SK하이닉스 일봉차트와 하락 평행 채널 SK하이닉스 평행 채널 하단 공략 매매가 가...

안녕하세요 흑자인생입니다. 한 산업에 있어 대표기업의 실적이 추세적 변화를 일으키는 것. 주식투자를 하면서도 쉽게 볼 수 있는 현상은 아닙니다. 단발적으로 어닝쇼크가 나와도 추세를 복귀하는 것이 일반적이기 때문인데요. 오늘은 LG생활건강의 이야기를 해보려 합니다. 크게 3개의 사업 부문(화장품, 생활용품, 음료)를 영위 중이나 화장품 산업이 가장 큰 포션을 차지하는 기업으로 그간 ‘황제주’로 사서 모아가는 주식이었다면 최근엔 고점 대비 -80% 이상 하락을 겪고 있죠. 부문별 가치를 매길 때도 가장 높은 밸류에이션을 받는 영역이 글로벌 peer 들을 고려했을 때 화장품 사업이기에 “LG생활건강 주가= 화장품 산업”이라고 여겨지기도 합니다. 결과론적으로 이미 하락한 종합화장품 업체들의 영업이익이지만 오늘은 후행적으로 기업이 영위하는 산업환경 변화와 기업의 대처 현황에 관한 이야기를 해보려 합니다. 화장품 산업 밸류체인과 산업구조 변화 국내 화장품 업체들은 몇 년 전부터 산업 흐름에 변화를 겪고 있습니다. 대표적으로는 1) 중국정부 화장품 규제- 원료, 완제품 안정성 평가 기준 up 2) 소비 국가 화장품 trend 변화 미국의 기초화장 수요 증가, 중국 MZ 세대의 색조화장 수요 증가 정도가 있는데요. LG생활건강, 애경산업, 아모레퍼시픽 등 종합화장품 업체들로썬 trend 변화에 빠르게 대응하는 전략 수정이 어려워졌고, 제품의 설계,...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오랜만의 농심주식 관련 이야기를 해보려 합니다. 지난 '23. 5월의 글에서 우리는 농심 1Q 기업 실적을 살펴보며 현재의 신고가구간 지속 돌파 가능 여부는 '성장성'을 보이는 해외법인에 달려있다 말씀드렸는데요. 해외법인 발 매출 상승으로 농심 주가는 그간 '저항'으로 평가받던 40만 원을 돌파하며 상승하는 구간에 있습니다. 5월에 JP 모건 리서치에서도 성장을 반영한 밸류에이션 re-rating으로 목표가 43만 원을 제시한 가운데, 기술적으로 60만 원까지의 상방을 열고 대응해 보자는 이야기를 전달드렸습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223115352193 농심주가 전망과 JP 모건의 농심 매수(overweight)의견에 관하여 (feat. 음식료관련주) 안녕하세요 흑자인생입니다. 국내 주식 중 농심(004370), 오리온(271560)을 비롯하여 세계적으로 올 한 해 ... blog.naver.com ↑ 농심 주가 '23.1Q 실적 및 기술적분석. 농심의 re-rating에 관하여 계절성을 반영하더라도 '23.2Q의 실적 그리고 앞으로 나올 3Q의 실적도 우수할 것으로 예상되며 영업이익은 '23년 2,200억을 넘어서며 Yoy 기준 100%가량의 성장을 보일 것으로 예상합니다. 농심 1H(상반기) 및 2Q(2분기) 실적 분석 '23. 8월에는 농심의 2분기 실적 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 11/2일 스타벅스(Starbucks)의 회계연도 23.4Q 기업실적 발표가 있었습니다. EPS $1.06( vs 커센서스 $0.97), 매출액 $9.4Bil (vs 컨센서스 9.29Bil)로 컨센서스를 상회하는 실적발표 후 주가는 pre장 +10%로 화답했습니다. 실적의 상세 내용을 보면 아래와 같습니다. 스타벅스주식(SBUX) '23.4Q 회계연도 실적발표 내용 스타벅스(SUBX)주식 기업 실적발표 내용 고전할 것으로 예상했던 중국 기존매장 매출이 5%이상 증가했는데요. 올 3분기 경 중국에서 이야기나왔던 애플, 스타벅스 이용고객 감소는 해프닝으로 지나가는 모습입니다. 전년동기 대비 Revenue(매출) 11%성장, EPS 39%성장했으며 특히 이번분기 실적발표가 역대 최대실적이며 실적발표와 함께 2024년 회계연도 실적 가이던스제시 또한 매출10~12%성장 및 EPS 15~20% 성장으로 제시하며 시장의 호응을 얻었습니다. 중장기 계획으로는 2030년까지 30억달러 비용절감 및 글로벌 매장수 증가(38,000개→ 55,000개)를 내놨습니다. 이를 위해서는 신규시장(대륙) 발굴이 필연적일 것으로 예상. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움...

안녕하세요 흑자인생입니다. 나스닥 지수가 '23.1~ 2월처럼 큰 반등을 내고 있습니다. 매크로에서 인플레이션과 2번의 금리인상 등 우려로 6월엔 눌림목도 있었는데요. 어느덧 나스닥종합 지수가 14,200pt에 도달한 모습입니다. 지난달 나스닥에 관한 이야기를 드릴 때도 14,200pt부터는 롱:숏 비중 조절을 할 것이라 말씀을 드렸는데요. 오늘은 이에 대해 좀 더 구체화해볼 생각입니다. 나스닥 기술적분석 나스닥 일봉차트 '22.4Q부터 시작된 증시 상승 구간입니다. 증시 고점을 만들었던 '21년도에 도달했던 14,200pt인데요. 14,200pt도 그렇고, 장표에 표현해 드린 14,500~ 14,700pt 구간이 '21년과 '22년 지지, 저항으로 작용했던 것과 함께, 이번 상승 구간의 상승 평행 채널 상단이 14,700pt 구간에 형성되어 이제는 슬슬 매수 포지션의 축소를 고민해야 할 시점으로 생각합니다. 이는 단기적인 뷰로, 중·장기적 증시 방향성은 상방 포지션 구축이 현재는 합리적입니다. 개인적으로는 아래에서 다시 다뤄보겠지만 그간 나스닥 상방 포지션은 FNGU(나스닥 대형주 3배 레버리지 ETF)로 가져왔기에 이를 축소하는 과정을 15일에 올려드린 주식 포트폴리오에서 보여드렸는데요. 텔레그램에서 말씀드렸듯, 시장 관점은 아래와 같습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투...

안녕하세요 흑자인생입니다. 한국은 제조업 기반의 나라이지만, '10년대부터는 IT, 인터넷의 비약적인 성장 속 인터넷을 활용한 산업들이 비약적으로 성장했습니다. 그중 대표적인 종목들이 네이버와 아프리카TV인데요. 두 주식 모두 한국 주식 중 중·장기적으로 성장하는 모습을 보이며 시장에서 성장주로 인정받으며 고 밸류에이션을 인정받고 있습니다. '23FW 연간 실적 기준 네이버는 PER 33배, 아프리카TV는 13배 수준에서 거래되고 있습니다. 아프리카TV의 경우 지금은 PER 값이 많이 내려오긴 했지만 30배 이상에서 거래되기도 했구요. 매크로에 따라 어느 정도 부침은 있지만 꾸준히 우상향하는 실적 덕분에 동시에 이 두 종목은 '기술적분석'을 활용하여 매매하기 좋은 종목들이기도 합니다. 개인적으로는 네이버 주식과 아프리카TV 주식을 모두 오랜 기간 매매한 경험이 있으며 현재 매수해나가는 종목이기도 한데요. 미국에서는 '기술주'라는 섹터로 묶이지만 우리나라에선 '기술주'라고 하기엔 조금은 부족해 보이는(?) IT 관련주 네이버와 아프리카TV 주가전망 이야기입니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudg...

방화5단지 안녕하세요 흑자인생입니다. "여러분들은 부동산시장 가격이 합리적으로 형성되고 있다고 생각하시나요?" 굉장히 포괄적인 질문이기 때문에 생각하는 게 모두 다를 겁니다. 조금도 specific 하게 질문을 바꿔보죠. "단지별 가격 형성에 있어 '매수자'가 상대적으로 적어진 위험으로 차익거래를 할 수 있는 순간이 있을까요?" 이에 대한 제 생각을 적어보면, '때때로 그렇다'입니다. 변곡점, 상승장의 초입, 중간 과정 등에서 온기가 확산하는 과정에서 부동산시장에 관심을 기울인 사람들한테는 주어지는 그런 기회. 예를 들어 인근 A 단지가 상승을 시작했는데, 비슷한 입지의 B 단지는 아직 못 오르고 있을 때 first mover가 나타나고 나서야 B 단지도 상승을 시작하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있는데요. 단순 인근 단지뿐 아니라, 지역별로도 그렇게 lagging 하여 움직이는 지역들이 있곤 하죠. 이를 보통 '지역 급지'로 나누기도 합니다. 아무튼 각설하구요, 지난 9월과 11월에는 수서택지지구 內 매수기회가 될만한 단지들을 알아보았고, 실제 12월쯤 되니 해당 단지 실거래가가 인근 단지와 격차를 좁히는 반등 거래가 나왔습니다. 특정 A 단지가 종상향 기대로 반등이 나온 사이에 다른 B 단지는 눌려있었고, 수서택지지구 단위계획 발표 결과 A와 B 단지가 똑같은 결과를 받았고, B 단지가 A 단지와의 갭을 줄이는 거래가 연말 나오고...

안녕하세요 흑자인생입니다. 처음 시장에 발을 들여놓았던 때가 떠오르는데요. 보유현금 1억 + 신용대출로 2억 내외의 자본금으로 부동산갭투자 한 번 해보겠다고 퇴근하자마자 순대국만 하나 호다닥 먹고 여러동네 임장을 다녔던 기억. 며칠 전, 회사 후배동료님 한 분께서 식곤증이 올 시간 때쯤 메신저가 오더군요. “선배” “무슨 일인가, 아해여?” *아해 = 시인 이상의 시 중 '아이' "저 부동산 공부를 슬슬 해볼까해서 잠시 면담 가능?" 1tier 증권회사 직원답게 평소 부동산보다는 증권시장에서 주로 활약하던 친구인지라 '이 녀석이 갑자기 왜 이러시지?'란 생각이 들었는데요. 목돈을 모으면서 asset parking할 곳을 찾는가 하여 잠시 도파민충전도 할겸 이야기를 하기로 했습니다. "가자 진실의 방으로" 누가 들으면 조금 민망할 수 있는 이야기이니 잠시 빈 회의실을 잡고 이야기를 들어봅니다. 자취를 하다 전세사기 등 이슈가 불거졌을 때 만기에 본가로 다시 comeback 한 지 어연 1년. 그간 부모님의 따스한 밥을 먹으며 본가에서 돈을 바짝 모으며 출퇴근 편도 1시간 반을 의젓하게 참아낸 친구는 어느 새 손에 현금 1억을 모았더군요. 앞서 말했다시피 평소 저와 트레이딩 관련하여 포지션이나 섹터 뷰를 자주 공유하는 친구인데 그간 '부동산보다는 주식이 낫죠'가 디폴트였던 친구인지라 이 친구가 부동산공부를 하겠다는데 괜시리 제가 더 반가...

안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 성동구 행당2동엔 큰 두 개의 대단지가 위치하죠. 이름 들어보셨을 행당한진타운과 행당대림아파트 입니다. 성동구 행당동 일대 두 단지는 각각 용적률이 294%, 254%로 중형 평형으로 이루어져 아파트 리모델링사업을 진행하고 있는데요. 조합설립을 위한 추진위 단계에서 동의율을 끌어올리는 과정 중에 있으며 얼추 동의율 50% 내외를 만족한 것으로 보입니다. 조합설립인가를 위한 동의율이 2/3이니 주요 마일스톤은 달성한 것이긴 한데, 행당한진과 행당대림의 조합원구성이 아래에서 살펴보겠지만 다르기 때문에 다르게 접근할 필요가 있겠죠. 전반적인 단지 출입 및 내부 경사도는 관악드림타운(GDT)와 유사하게 느껴지는데요, 특히 행당대림의 경우 30%수준의 임대세대 비중으로 임대물량까지 GDT와 유사한 모습. 자세한 내용은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다. 두 단지의 리모델링 정비사업에 대한 제 의견은 가장 마지막에. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223227303000 봉천동 관악드림타운 아파트 부동산 임장과 서부선 노선도 및 예상 개통시기 안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 봉천동 재개발 관련 글로 얼마 전 일반분양을 한 봉천 4-1-2 구역 재개발... m.blog.naver.com ↑ 관악드림타운 및 서부선 노선도 분석 행당 한진타운아파트 행당한진타운 단지개요 시공사 : 한진중...

수서 일원 택지지구 일대와 수서 까치마을, 수서 신동아 아파트 안녕하세요 흑자인생입니다. [흑자인생 내집마련기 2부] 컨텐츠 두 번째 글의 댓글 알림이 심심할 때면 울리곤 합니다. 2주택 보유 전략이 아닌 1주택 갈아타기를 결심한 계기 그리고 수서 까치마을을 선택한 것에 관한 글입니다. 바로 아래의 글인데요. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223204400937 [내집마련기 2부] 1. 갈아타기로 강남 수서를 선택한 이유(feat. 까치마을, 대치2단지, 수서신동아, 수서1-2단지 재건축) 안녕하세요 흑자인생입니다. 선매수·후매도의 1주택 갈아타기를 진행 중에 있습니다. '20년 첫 내 집 ... blog.naver.com 동일 내용의 댓글이 10번 가까이 달린 것을 보아하니 많은 분들이 강남 수서 까치마을과 수서신동아 아파트를 두고 고민이 있으신 듯한데요. 굳이 두 단지의 장, 단점을 비교하는 글을 더 이상 작성하는 건 지분을 갖고 있는 제가 쓰면 모양새가 좋지 않으니 오늘은 매수 당시 제 매수 전략에 대해 이야기를 해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 지역 선택 - 실거주 의무 없이 투자금액 최소화 ✔ 실거주 필요 없음 ✔ 상급지 이동 필요 ✔ 자산 size보다는 지역에 집중 ✔ 투자금액 최소화 가능한 투자 방법론 갈아타기 시 같은 투자금을 갖고도 1) 서울인근 경기지역의 전세가율 높은 12억 수...

안녕하세요 흑자인생입니다. 한강변의 개발은 성수, 청담 등 핵심지역에서 점차 잠실, 강변 등으로 확장되는 흐름입니다. 한강변 재건축 준비 중인 구축 아파트들이 꾸준히 관심받는데요. 광진구 광장동은 꾸준히 개발압력이 높아지고 있습니다. 전통 부촌인 광장워커힐아파트가 재건축을 기다리고 있으며 최근엔 ‘포제스한강’의 프리미엄 단지 분양이 있었죠. 광장동 워커힐 아파트의 이야기는 얼마 전 전달드렸으니 아래 글을 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 오늘은 광장동에 위치한 광장 극동 아파트의 재건축 이야기입니다. 광장 극동 아파트는 1,2차로 구성되어 있으나 단일 필지로 통합재건축을 통해 하나의 단지로 정비예정입니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223268502003 광장동 워커힐아파트 재건축 분석과 부동산 임장. 통합재건축 vs 분리재건축 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 전통 부촌 단지 중 하나로 꼽히는 광장동 워커힐 아파트에 관한 이야기... blog.naver.com 광장극동아파트 삼성물산 래미안 플래카드 삼성물산, 포스코 이앤씨 등 대형 시공사들이 안전진단 통과 전부터 관심 가지고 있는 재건축 정비사업지인 광장 극동아파트. 광장극동아파트 단지 전경 1 광장극동아파트 1,2차 단지 개요 시공사 : 극동건설(1차: 1985년, 2차: 1989년) 용적률 : 1차 - 204%, 2차 - 230%(추정) 총...

안녕하세요 흑자인생입니다. 동북선 경전철은 이름처럼 수도권 동북권을 연결하는 역할로 서울에서 상대적으로 철도 노선 교통 소외지역으로 평가되는 성북구, 강북구, 노원구→왕십리로의 직결을 수행합니다. 특히 동북선이 지나는 길음동~ 장위동~ 월계동~ 하계, 중계동은 이름만 들어도 '재건축·재개발 밭'인 지역들인데 특히 장위동은 현재 인접 철도 노선이 없고 기타 지역도 4,7호선을 타고 서울 주요 지역으로 이동해야 하는 상황입니다. 아래의 노선도만 보아도 경의 중앙, 1호선 등 '악명 높은 노선'외에는 4,7호선에 의존해야 하는 데 반해 정비 사업으로 신축 아파트 단지들이 들어서게 되며 교통 수요는 지속적으로 증가할 상황이죠. 동남권의 신분당선, 서남권의 신안산선, 서북권의 서해선처럼 동북권도 강남 직결까진 아니더라도 서울 업무지역으로의 접근성 개선이 필요하며 이에 '왕십리'라는 교통 HUB로의 연결을 동북선을 통해 진행하며 개통시기는 '26년 하반기가 될 전망입니다. 장기적으로는 GTX-C 노선 보강을 통해 강남(삼성역) 직결을 추진 중이지만 실제 개통은 '28년 이후가 될 전망. 동북선 노선도와 개통시기 동북선 개통 예정 시기 : 2026. 하반기(예정). 왕십리 ↔ 상계 노선 구간 : 왕십리역 ~ 마장축산물시장역 ~ 제기동역 ~ 고려대역 ~ 종암역 ~ 종암경찰서역 ~ 미아사거리역 ~ 신미아역 ~ 북서울꿈의숲역 ~ 우이천역 ~ 월계역 ~...

안녕하세요 흑자인생입니다. 'GTX와 부동산'을 주제로 한 네 번째 이야기. GTX C 노선과 양주옥정 2기 신도시에 관한 이야기를 해보려 합니다. 양주 신도시는 회천택지지구와 옥정택지지구로 이루어진 2기 신도시로 회천지구로는 GTX-C 노선이, 옥정지구로는 7호선 연장이 예정되어 있습니다. 25년도 완성 예정인 양주 신도시는 2기 신도시 중 가장 늦게 완공되며, 추진이 빠른 3기 신도시들과도 경쟁관계에 있게 되는데요. 수도권 동북권 외곽에 위치한 만큼 한참 부동산 시장이 뜨거웠던 '20~ '21년도에 무순위 청약이 미달 나기도 했습니다. 아래 장표에서 볼 수 있듯 양주 신도시보다 입지적으로는 더 나은 3기 신도시들이 있기 때문에, 양주 신도시의 사활은 역시 철도 노선과의 연계에 달려 있겠습니다. 6만 세대가 넘는 신도시인 양주 신도시의 완성, 그리고 이 물리적 입지와 거리의 한계를 딛고 서울 주요 도심으로 출·퇴근 운송수단 역할을 할 GTX-C 노선 그리고 7호선의 도입 시기가 양주 신도시의 택지지구로서의 생사 여부에 중요한 역할을 하게 될 것입니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222941654796 GTX A, B, C, D 노선도, 개통시기와 3기신도시 부동산투자 22.11.30 안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 시장에서는 '입지의 중요성'을 자주 이야기하곤 합니다. 부... blog.nav...

안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 시장에서는 '입지의 중요성'을 자주 이야기하곤 합니다. 부동산에 관심이 많은 분들, 부동산 공부를 열심히 하시는 분들은 모두 아시는 이야기겠지만, '부'동산은 '땅'이라는 입지의 가치가 크게 반영되곤 합니다. 입지를 결정하는 데에 site(위치)는 불변하지만, 교통망 개선을 통해 물리적 거리를 보완하여 주요 도심과의 '접근성'을 개선하며 입지가치가 좋아지는 경우들도 찾을 수 있는데요. 최근엔 3기 신도시와 GTX(Great Train Express)가 가장 좋은 예시가 될 것 같습니다. GTX는 수도권 외곽에서 서울 주요 도심까지 연결되는 광역철도 노선입니다. 크게 GTX A부터 B, C, D까지의 노선으로 나누어 생각할 수 있으며 GTX 노선과 연계되는 3기 신도시 택지지구들이 지난 부동산 상승장에서 '입지의 개선'에 힘입어 큰 상승폭을 그리곤 했는데요. 앞으로의 10년도 해당 3기 신도시들은 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다고 생각됩니다. GTX의 노선 중에는 GTX-A와 같이 실제 착공에 들어간 노선도 있고, 아직 협의 단계에 있는 노선들도 있습니다. GTX-A, B, C, D 노선도. C 노선의 분기는 아래 그림을 참고 정차역에 대한 결론이 나지 않은 GTX-C 노선 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자...

위례신사선 노선도(안) 안녕하세요 흑자인생입니다. 얼마 전 위례신사선에 대해 민간사업자(GS 컨소시엄)의 사업 포기 선언을 하며 사업이 다시 답보상태로 돌아갔죠. 인프라나 학군 등에서는 살기 좋은 위례신도시이지만, 여전히 교통에 대한 갈증이 있는 곳이 위례. 분양 시에 수분양자들이 '교통분담금' 명목으로 약 3,100억 원(당시 세대 당 약 700만 원) 가량을 도시 조성자인 LH로 납부했음에도 10년이 넘도록 여전히 신도시에 교통망 확충이 되지 못한 셈입니다. 택지는 조성해놓고 교통을 넣지 않다 보니, 환승도 어렵고 본래 목표였던 "잠실 등 송파의 배후 주거지" 역할은 100% 수행하지 못하고, 교통 불모지라는 이야기를 피하지 못하고 있습니다. 그나마 8호선 남위례역이 위례신도시 하단에 개통('21. 12월) 및 위례선(트램, '25.9 개통 예정)으로 남위례(8호선)~마천역(5호선)구간 연결이 되는 것은 다행이나, 여전히 기존 위례신사선 계획에 비하면 강남 접근성이 떨어지는 것이 사실이죠. 위례선(트램) 노선도 ('25. 9월 개통 예정) "신규 택지 조성 시 빠른 시일 내에 교통망 확충이 되어야 하는 것"이 이제는 그 택지지구의 활용도가 높아지고 목표한 주거수요 분산 효과를 누릴 수 있음을 이젠 모두 아실 텐데요. 본디 신도시 건설 계획 시 같이 필요성이 대두된 위례신사선 / 위례과천선 / 위례선(트램) 중 위례선만 착공이 들어...

안녕하세요 흑자인생입니다. 코로나19가 사실상 종결이 가시화되며 웃는 업종도 있지만 그간 코로나 발 매출 특수를 누려왔던 화이자, 모더나 등 미국주식 중 백신 관련주들은 “당연한” 매출 감소를 겪고 있습니다. 그간 코로나 백신과 치료제 매출은 '21년과 '22년 화이자에 많은 현금을 유입시켜주었는데요. 엔데믹에 접어들며 코로나19발 매출의 감소가 지속되고 있고, 분기 실적이 전년대비(yoy) 하락할 수밖에 없는 상황 속 화이자 주가는 60개월 이동평균선을 하회하며 ‘18~’19년의 Before 코로나 때로 회귀한 모습입니다. 화이자 주식 월봉차트 이와 더불어 바이든 대통령의 IRA 법안으로 2026년 약가 인하가 추진되며 마진율 감소 우려 속 큰 호재는 없는 상황으로 보일 수 있습니다. 하지만 저는 화이자가 코로나 시기 때 벌어둔 '현금'을 활용한 M&A 전략이 화이자의 장기 성장 트렌드를 유지시켜줄 것이란 관점에서 투자 포인트를 가져갑니다. 아래 장표에서 볼 수 있듯 '23년과 '24년 매출, EPS가 '18~'20년과는 다른 레벨이고 보유 현금도 풍부한 반면 미국 주식 증시 전반의 Valuation 감소로 현재 $38 아래에 머문다고 생각. 즉, 저렴한 구간이고 장기 성장할 수 있는 기업으로 판단합니다. '23년과 '24년의 실적 컨센서스는 아래와 같습니다. (좌) 매출 컨센서스 (우) EPS 컨센서스 * 매출 (EPS) 컨센서스...

안녕하세요 흑자인생입니다. 미국주식 배당주 중 배당성장주로 유명한 음식료 종목을 꼽으라면 항상 포함되는 맥도날드(MCD)와 스타벅스(SBUX)의 실적발표가 있었습니다. 최근 미국 대형 음식료업종 기업들이 느끼는 공통현상이지만, 가격인상 + 헬리콥터머니 부재로 소비자들이 느끼는 체감물가는 더 높은 요즘인데요. 3년간 음식료 가격 인상이 26%가량 상승한 가운데, 미국 패스트푸드 이용객 자체가 전년대비 -3.5% 감소, 맥도날드 경영진은 “저소득층 중심으로 지출 억제 분위기”라며 현 상황을 표현하기도 했죠. 인플레이션 이후 잇따르는 가격인상에 의한 부담이 소비억제로 이어지는 모습입니다. 아래에서 자세한 장표로 보겠지만 요약하자면, 👉<스타벅스주식 실적 key summary> Revenue : yoy 기준 -2% Adjusted EPS : $0.68(yoy 기준 -8%) vs consensus $0.8(어닝미스 -15%) 실적 주요 number들 모두 역성장 👉<맥도날드주식 실적 key summary> Adjusted EPS : $2.70 vs consensus $2.72 스타벅스의 경우 회계년도 Q2.24의 실적 내용이 전반적으로 안좋았던 모습. 가장 아래에서 살펴보겠지만, 두괄식으로 현재 시점 미국 음식료주 투자에 대한 제 총평은 ✅ 배당 성장주 관점에서 매수 기회(회사의 이익체력을 믿는다면) ✅ 중장기 성장 Trend 유지, 평행...

안녕하세요 흑자인생입니다. 12.21일 장 마감 이후 나이키(NIKE)의 회계연도 '24.2Q(9~11월) 실적 발표가 있었습니다. 다들 아시다시피 실적 발표 이후 애프터 장에서 -12% 마감을 하며 금요일 국내 증시뉴스에 많이 오르내리곤 했는데요. 실적 발표와 함께 내년 상반기 매출 전망이 약화된 점, 3년간 비용 절감 목표 그리고 구조조정으로 인한 퇴직금 등 비용 발생 이야기가 나왔는데요. 금리 인하 등 내년 매크로에 대해 낙관적인 증시 분위기에 반하는 보수적인 컨센서스에 시장은 단기적인 Sell 이 나오는 모습입니다. 결론적으로는, 이번 하락 구간이 중·장기 상승추세 속 매수 타점을 제공할 수 있을 것으로 전망하며 아래 기술적분석 파트에서 다뤄봅니다. 배당성장주로써 미국 배당주 투자하시는 분들이라면 상승추세 하단에서의 ‘매수’를 다들 기다리곤 하죠. 나이키 주식(NKE) '24.2Q 실적 발표 내용 '24.2Q(9~11월) NIKE 실적 ✅ 매출 : $13.39Bil (약 17.4조) vs 컨센서스 13.43Bil 대비 -1% Miss 👉 전체 매출은 전분기 대비 +1% 성장했으나 컨센서스 대비 -1% miss. 중국 성장률이 4%로 전분기(+5%) 대비 둔화. ✅ EPS : $1.03 vs 컨센서스 $0.85 대비 서프라이즈 👉 Gross Margin은 44.6%로 준수했지만, 주가의 발목을 잡은 건 결국 24년 상반기 전...

안녕하세요 흑자인생입니다. 11월 이후 미국 채권금리 하락이 두드러지는 가운데, 특히 10년물 금리는 고점 5.0% → 4.2%까지 하락하며 '23. 8월 수준의 금리로 되돌아왔습니다. 시장은 이제 내년의 기준금리 하락에 무게를 두고 "몇 번의 하락이 컨센서스에 부합하는가?"에 대해 이야기하고 있는데요. 시장 전망 컨센서스는 현 5.50%의 미국 기준금리가 '24. 12월 4.25%로 25bp씩 5번 인하를 예상하고 있습니다. 미국 10년물 채권금리 시장금리가 하락하며 그간 억눌려있던 자산 군들의 반등이 나오고 있습니다. 당연히 채권 ETF들이 그러할 것이고 업종 섹터로는 미국의 상업 리츠 주식들이 눈에 띄는데요. 높은 배당수익률을 바탕으로 대표 주식인 리얼티 인컴(O)은 안정적인 월세 수입을 투자자에게 제공하는 월 배당 종목 중 하나입니다. 높은 배당수익률이었지만 시장금리가 5%를 넘어가니 배당수익률 및 배당주 투자에 대한 매력도가 감소했었고, 또한 리츠 임차 업종들에 대한 고금리·고물가 구간 렌트비 수령의 악화 및 현금 유동성 악화가 예상되며 아래와 같이 쉽지 않은 '23년을 보냈던 미국 리츠 주식들. 사실 그간 개별 주식들의 실적 발표 등 IR에서도 가장 시장에 어필하고자 했던 것이 각자 기업들의 렌트비 수령 및 현금흐름 안정성이었는데 반해 워낙 매크로가 그렇게 돌아가니 쉽게 분위기 반전을 못 시키는 모습이었습니다. 코로나 시기...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 11/2일 스타벅스(Starbucks)의 회계연도 23.4Q 기업실적 발표가 있었습니다. EPS $1.06( vs 커센서스 $0.97), 매출액 $9.4Bil (vs 컨센서스 9.29Bil)로 컨센서스를 상회하는 실적발표 후 주가는 pre장 +10%로 화답했습니다. 실적의 상세 내용을 보면 아래와 같습니다. 스타벅스주식(SBUX) '23.4Q 회계연도 실적발표 내용 스타벅스(SUBX)주식 기업 실적발표 내용 고전할 것으로 예상했던 중국 기존매장 매출이 5%이상 증가했는데요. 올 3분기 경 중국에서 이야기나왔던 애플, 스타벅스 이용고객 감소는 해프닝으로 지나가는 모습입니다. 전년동기 대비 Revenue(매출) 11%성장, EPS 39%성장했으며 특히 이번분기 실적발표가 역대 최대실적이며 실적발표와 함께 2024년 회계연도 실적 가이던스제시 또한 매출10~12%성장 및 EPS 15~20% 성장으로 제시하며 시장의 호응을 얻었습니다. 중장기 계획으로는 2030년까지 30억달러 비용절감 및 글로벌 매장수 증가(38,000개→ 55,000개)를 내놨습니다. 이를 위해서는 신규시장(대륙) 발굴이 필연적일 것으로 예상. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오랜만의 미국주식 중 리츠 투자와 관련 이야기를 드립니다. 글로벌 긴축 구간, 금리 인상으로 상업용 리츠 종목들의 퍼포먼스가 좋지 못했는데요. 특히 코로나로 한방 맞고 회복이 채 되지 못한 구간에서 긴축을 맞이하며 '21년 유동성 장세에서 재미를 보지 못했던 리츠 종목들입니다. 오늘 살펴볼 리얼티 인컴(O)과 SPG는 많은 분들이 이미 잘 아시는 미국 배당주이기도 한데요. 리츠 종목들의 고점은 코로나 발 하락 직전인 '20.2월이지만 이런저런 위기에도 포트폴리오 잘 유지하며 이겨내고 이제는 다시 상승을 시작한 모습입니다. 이 중에서도 오늘 말씀드리는 리얼티인컴은 숱한 위기에도 잘 버텨낸 기업으로 위기관리능력이 증명된 기초체력 튼튼한 종목입니다. 미국 리츠주식의 종류와 미국 배당주 투자 1) 오피스 리츠 2) 리테일 리츠 3) 주거용 리츠 4) 호텔/숙박 리츠 5) 창고 리츠 6) 헬스케어 리츠 7) Specialty (목적성) 리츠 8) Diversity (종합, 포괄) 리츠 미국 리츠의 종류는 크게 위처럼 8가지로 분류, 그중 우리가 주식투자를 하며 많이 만나볼 수 있는 것들을 골라보면 · 오피스 리츠 · 리테일 리츠 - 리얼티 인컴(O),SPG · 헬스케어 리츠 -웰타워(WELL), 오메가 헬스케어(OHI) · 데이터 센터(Specialty) 리츠 - DLR , 에퀴닉스(EQIX) 정도가 있겠습니다. 리...

안녕하세요 흑자인생입니다. 며칠 전 뉴스에 나온 자료죠. 서울 주택 구매자의 연령별 주담대 금액에 관한 데이터입니다. ‘21년 대비 ’24년 주택 매수를 한 분들이 얼마만큼의 레버리지(부동산대출) 활용을 했는지 알 수 있는데요. '24년 데이터(주황 음영 처리)를 봐보면 나이대별 부동산 투자전략을 엿볼 수 있는 부분입니다. 2030세대는 3억 이상~ 5억 미만, 5억 이상~ 7억 미만 구간이 대세를 이루고 있죠. LTV 50%가량을 기준으로 생각해 보면 ~9억 구간, 9억~15억 미만 구간 아파트들을 대상으로 2030세대의 매수세를 예측해 볼 수 있겠습니다. 생각보다 그 대상 인원이 많지는 않죠. 금리 3.5%로 5억 원을 30년 원리금 균등 상환으로 빌릴 시 매월 상환 원리금(원금+이자)이 대략 220만 원 수준이니 ‘능력 + 용기 + 실행력’이 뒷받침되어야 가능한 투자방법이니 저 인원은 어떻게 보면 일종의 [명예의 전당]인 셈입니다. 초반엔 매월 상환 원금(80만 원)보다 이자(140만 원)가 더 크니 자산 시장에 대한 긍정적인 시각이 없이는, 또한 주변의 우려를 이겨내고 스스로의 결정을 밀고 나가야 하는 면모도 필요할 겁니다. → 능력 + 용기 + 실행력 3박자 상위 1%의 인원이시구요. 위 장표를 보며 드는 시사점 한 가지. 「나이대별 부동산 투자전략」 👉 ✔ 20대 후반→ 능력과 마인드 부분으로 레버리지 끌 준비가 되었는가...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오랜만의 주관적인 투자 관련 아이디어를 전달드릴 수 있는 [투자철학] 시리즈입니다. 저도 잊을만하면 올려드리는 것 같아 송구스러운데요. 번호로는 9번이지만 실제로는 열번 째 찾아뵙는 시간입니다. 이전 글들에 입맛에 맞는 글들이 있을 지 모르겠네요. 글 하단에 제목과 링크 남겨두겠습니다. 이번 글도 그럼 시작해보죠. 투자를 하다보면 내가 산 가격 + 기타 부대비용을 포함하여 ‘얼마 이상으로 팔아야 이득인가?’를 고려한 BEP(Break-Even Point) 단가라는 개념이 있습니다. 흔히 손익분기점이라고 표현되기도 하는데요. 주식하는 분들에겐 익숙한 개념일 거고, 부동산하시는 분들에겐 익숙치 않을 수 있는 개념입니다. 우리가 흔히 부동산 투자할 때, 9억에 매수했으면 9억 2천에 팔면 이득 아닌가? 할 수 있는데요. 거래를 위한 부대비용들을 나열해보면 취득세, 중개사비, 법무비 등이 있고, 보유를 하는 동안 생기는 비용인 재산세, 종부세 및 부동산대출을 받았다면 주담대 대출이자도 있겠죠. 이 거래 + 보유기간 동안 생기는 모든 비용을 매입가에 더한 것이 결국은 부동산투자의 BEP단가인 셈입니다. 즉, 9억에 사고 9억 2천에 매도를 하면 거래비용 등을 고려한 BEP단가보다 낮게 파는 것이기에 손해인 셈인데요. 이와 같은 이야기를 꺼낸 이유는 부동산대출 이자에 대한 이야기를 해보려 함인데요. 거래 부대비용과 재...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난해에 이어 올해도 새해 첫 글은 신년 다짐으로 시작합니다. '23년부터는 새해 목표 수립 이후 한 번 더 상반기 결산하며 하반기에 한 번 더 목표를 다듬었는데요. '23년 상반기 시작과 '23년 하반기 시작 시의 부동산경기·주식 시장 분위기에 변화가 있으면서 특히 개인적으로는 부동산 섹터에서 1주택 갈아타기라는 액션을 취하며 변화를 가져가기도 했습니다. 레버리지(부동산대출)을 일으키기도 했구요. '23년을 되돌아보며, '24년을 계획해 봅니다. 출-바알 '23년 결산 결혼 성황리 完 강남 수서 까치마을아파트로 1주택 갈아타기 完 《흑자인생》 블로그, 텔레그램 성장. 텔레그램 채널 구독자 1,030명 달성 '23년 순자산 6장은 부동산 취득세/양도세 issue로 아쉽게 실패. 총자산 9억 돌파하며 초과 달성. 근로소득 외 현금흐름 월 200 이상 달성 '23년은 자산의 Size를 늘리며 Value up에 집중한 한 해였습니다. 기보유 물건지(철산) 주변 광명뉴타운의 '25년도 입주물량을 고려한 exit 전략이자 특례보금자리론, '좋은 레버리지'로 1주택 갈아타기. '24년은 현금흐름 파이프라인 다각화와 동시에 특례보금자리론의 장점이었던 '대환의 자유로움'에 대한 고민을 하려 합니다. 시장금리 하락구간 더 낮은 금리의 대출로 갈아타기하면 원리금을 줄여나갈 수 있으니까요. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 h...

안녕하세요 흑자인생입니다. 글로벌 인플레이션과 기준금리인상. 기업과 개인을 가리지 않고 모두를 고민에 빠지게 하는 요즘입니다. 그간 저금리, 저성장의 환경속에서 레버리지를 활용한 투자가 성행했었는데요. 개인은 부동산,주식 등의 자산에 빚을 내어 투자하였고 기업은 '돈 먹는 하마'인 성장하는 산업에 자본을 지속투자하는 시기가 꽤 긴 시간 진행되곤 했습니다. 코로나 때 풀었던 유동성이 실물경제보다는 금융·자산시장 쪽으로 쏠리면서 20~21년의 기간동안 비트코인, 주식, 부동산의 자산 가격이 폭등하고 이를 뒤쫓는 부채들이 새로 생겨나기도 했습니다. 이윽고 과열된 시장의 바람을 빼는 긴축이 시작되고 인플레이션을 잡기위한 금리인상이 21년도 말부터 시작되었습니다. 미국, 한국 중앙은행의 기준금리 인상과 긴축의 시대 빠르게 진행되는 자산가격의 조정, 그리고 금리인상으로 인한 이자부담. 빠르게 빠지는 썰물 속에서 현금흐름이 있는 투자자와 눈치빠른 투자자들은 한걸음 물러섰고, 처음 이러한 사이클을 맞이한 투자자들은 물 빠지는 수영장 속에서 맨몸을 드러내고 있습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus100...

안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 시장의 하락폭이 커지자, 자연스럽게 논의되어온 부동산시장의 규제들. 최근 다주택자에게 꽤 엄하게 다뤄지던 중과세율과 관련된 폐지/완화 안들이 많이 발표되었습니다. 크게, 종부세 완화 다주택자 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 연장 다주택자 주택 담보대출 완화 현재 부동산경기가 하락하는 시점에서, 최근의 부동산 규제완화를 보면, 다주택자 취득세, 종부세, 담보대출 완화 등 다주택자를 다시 시장 매수자로 초대(?)하는 의도로 행해지는 규제완화가 주를 이루고 있습니다. 시장은 하락하고 있고, 정부는 슬슬 방어정책을 쓰기 시작. 초대장을 받은 다주택자들은 가격메리트를 조금 더 기다릴 지 바로 시장에 등장할지, 혹은 더 지켜볼지 그들의 움직임도 시장의 변수가 되겠습니다. ☑ 다주택자 종합부동산세 완화 ☑ 다주택자 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 연장 《취득세 중과 개선안》 2주택자 중과 폐지. 3주택 이상부터 중과세 6% 적용 발표일은 22.12.21 법률 개정 2월 초 예상. 발표일부터 소급 적용 예정으로 환급대상. 양도세 중과 배제는 24년 5월까지로 연장. 23년 중 개편 예정. ☑ 다주택자 주택 담보대출 완화 다주택자 LTV 주담대 금지→ 주담대 허용(LTV 30%) ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑...

안녕하세요 흑자인생입니다. 금리 인상 이후 최고 금리에서 금리 유지를 내년까지 지속할 수 있다는 파월 연준 의장의 12월 FOMC 연설 이후, 며칠 전 이창용 한국은행 총재도 한국은행 기준금리가 3.5%가 최고점이 아닐 수 있다고 이야기하였는데요. 예금 금리 4% 후반, 대출상품(마이너스통장, 부동산 대출)은 5~7%대로 출시되는 요즘입니다. 대출을 받아서 투자하기엔 기대수익률을 충족하는 투자 상품을 찾기 어려운, 그런 금리. 이 금리 실화냐 대출한도가 풀리면 무엇 하나, 금리가 높아 손이 안 나가는걸. 가산금리가 그나마 좀 덜 높은, 전세자금 대출도 4%대 후반~ 5%대 초반으로 대출금리가 산정되니, 부동산 시장은 더 흐름이 답답한 모습입니다. 실거주 수요들도 대출이자 상환이 꽤 부담스러울 수 있는 금리. 특히 2030세대는 사회생활 이후 이런 금리를 거의 처음 보니 손이 안 나가죠. 2020년도 하반기 가격까지 부동산 경기가 하락하며, 슬슬 부동산 규제들은 완화되고 있는데요. 부동산 시장에 이미 참여하고 있고 현재 시장에서 '매수자'로 나타날 수 있는 다주택자들을 위한 규제완화가 중점적으로 이어지는 모습입니다. 다주택자 종부세 완화, 취득세 중과 완화, 대출 규제완화(LTV 30%) 등이 발표되었습니다. 종부세 완화안, 2주택자는 중과세 폐지 이렇게 규제들이 완화되고 있긴 하지만, 기본적으로 '투자수요'인 다주택자들이 원웨이 하방...

안녕하세요 흑자인생입니다. 23. 2월 보유한 물건의 임대차계약 만료가 다가옴에 따라 지난 전세 연장기 1편에서 말씀드렸듯, 11월 임차인분의 전세 계약 연장 여부를 확인하고자 연락을 진행했습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222885897254 [전세연장기] 1. 갭투자 후 2년이 다가온다. feat. 전세계약갱신 22.09.28 안녕하세요 흑자인생입니다. 이번 글은 많은 분들께 많은 응원과 사랑을 받았던 흑자인생 '내집마련기... blog.naver.com ↑ 흑자인생 전세연장기 1편 다시보기 21년도 겨울 철산 도덕파크타운 모셨던 임차인분들이 워낙 점잖으신 신혼부부여서 요즘 이슈가 많은 임대인-임차인 간 불화는 전혀 없었던 감사한 분들. 최근 금리 인상으로 매매/전세 시세가 21년도 하반기부터 다시 내려오며 계약 당시와 비슷하기도 해서, 계약 금액과 내용에 변경사항 없이 계약 진행 여부 확인 문자를 드렸습니다. 계약관계에 큰 불편함이 없었기에 굳이 계약 갱신청구권을 쓰지 않고 저도 상생 임대인 제도로 실거주 인정을 받기를 기대하기도 했는데요. 결과는 아뿔싸. 전세자금 대출 금리가 2배 가까이 오르니 굳이 큰 비용을 내면서 거주할 필요가 없어지신듯 합니다. 아래와 같이 퇴거 의사를 밝히신 상황. 임차인 분과의 연락. 떠나지 마오.. 대출금리 인상이 임대인도 임차인도 모두 힘들게 만들었습니다....

안녕하세요 흑자인생입니다. 22. 11월 흑자인생 주식 포트폴리오 현황 전달드립니다. 시장이 3Q 마감 이후 10,11월 반등이 나오며 보유 종목 중 큰 폭의 상승이 나온 현대두산인프라코어는 전량 익절 매도, 시장 valuation 조정이 과하게 들어왔다 느껴진 아프리카TV와 LG에 대해 추가 매수를 진행했습니다. 매수 : LG, 아프리카TV 매도 : 현대두산인프라코어 보유종목 비중은 아래와 같습니다. SK(034730) 67% LG(003550) 8% 오리온홀딩스(001800) 5.7% 아프리카TV(067160) 4.3% 리얼티인컴(O) 3.3% 스타벅스(SBUX) 2.4% ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 이제 300분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 아프리카TV 주식은 플랫폼으로 고 Valuation으로 바라보았던 주식. 최근 금리인상 구간에서 PER 조정을 많이 받은 듯하여 매수하게 되었습니다. 12MF PER이 10배였던 가격대에...

안녕하세요 흑자인생입니다. 블로그를 하다보며 생긴 습관이, 올해를 어떻게 마무리하고 또 새해를 어떻게 맞이할지 생각하곤 합니다. 주식운용에도 북클로징이 있듯, 인생에서도 한 해를 마무리하는 과정인데요. 1년 단위로 자산금액같은 수치적인 목표를 정하기도 하고, 멘탈적으로 좀 더 어른스러운 스스로의 모습을 기대하기도 합니다. 한 해 겪었던 일들을 정리하고, 느꼈던 경험과 감정들을 되돌아보구요. 어느덧 올해도 11월 중순이 되었고, 이번 겨울은 지난 때보다는 조금 더 차분하고 진지한 마음가짐을 갖고 있습니다. 올해는 인생의 한 마디선인 20대를 떠나보내는 29살의 연말 겨울입니다. 19살 수능을 마치고 대학생이 됐을 때는 20살이 그저 반갑게만 느껴져서 가버릴 10대에 대해 잘 가라고 안녕도 못 했던 것 같아요. 뒤돌아보지 않고 앞만 보고 뛰어나갔던 기억. 한편 29살을 마치며 되돌아본 제 20대는 아팠고, 치열했고, 때론 무모하고 요령이 부족했던 시간들이 많았습니다. 그리고 '돈'과의 추억이 처음으로 남는 10년이었네요. 누구에게나 '내 20대'는 그런 시기이겠지만, 제 20대도 뒤돌아보니 꽤나 울컥한 마음이 드는 10년이란 시간이었더라구요. 20대는 19살에 떠나보낸 10대처럼 활짝 웃지는 못하고 있습니다. '돈'으로 울고 웃었던 경험. 실패했던 경험과 실패를 스스로 마주한 경험. '투자'에 집요하게 파봤던 경험. 그게 재밌어서 피곤한...

안녕하세요 흑자인생입니다. 전월세자금대출 금리 4%, 신용대출 금리 6.5%, 주택담보대출(주담대) 금리 5.5%의 시대. 매매가도 빠지니 시세차익을 목적으로 한 투자수요는 거의 사라졌고, 빠진 매매가지만 시세 대비 또 급매로 나온 매물에 대해서 매수자가 달라붙는 요즘입니다. 사람들의 관심도 주식/부동산에서 예금/채권으로 이동한 것이 부쩍 느껴지는데요. 이렇게 대중의 관심에서 멀어지고 금리에 맞는 Valuation으로 자산 시장이 재평가되고 있습니다. 한편, 과열됐던 부동산 시장을 둘러싼 과하다고 여겨질 정도의 불필요한 규제들도 그 의미가 적어지며 하나씩 해제되고 있는데요. 올해 8월 생애 첫 주택 LTV 80% 완화뿐 아니라 규제지역들도 해제되고 10월엔 15억 초과 아파트에 대한 주담대도 50%로 완화되었습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222912635668 15억초과 아파트 주택담보대출(주담대)완화. 주택담보대출 LTV 정리 22.10.28 안녕하세요 흑자인생입니다. 10/27일 있었던 대통령 주재 제11차 비상 경제 민생회의에서 부동산시장 관련 ... blog.naver.com ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 이제 올림픽파크포레온(구. 둔촌주공 재건축)의 입주 '24. 11월 말로 얼마남지 않은 시점입니다. ‘기대하지 말자’고 일축하여 말씀드렸던 '올림픽파크포레온발 전세대란' 사태는 예상처럼 없었고, 선융자 없는 물건들의 전세가격들을 대략 살펴보면 송파헬리오시티보다는 5~10%가량 할인되어 거래 중. 입주 잔금 전 물량 소진 구간이죠. [전세가] 18평(39㎡) - 5억 원, 21평(49㎡) - 6.3억 원, 25평(59㎡) - 7.2억 원, 34평(84㎡) - 8.4억 원 수준. 매매가도 한 번 살펴보도록 하죠. 일전에 [부동산시장에서 몇 년간은 끊이지 않을 비교 송파헬리오시티 vs 올림픽파크포레온] 이란 글로 2개 단지에 대한 제 생각을 말씀드린 적 있는데요. 당시 블라인드 sns에서 핫했던 주제였죠. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223304039774 부동산시장 몇 년간은 계속될 비교. 송파헬리오시티 vs 올림픽파크포레온 안녕하세요 흑자인생입니다. 연말을 맞이하며 회사에서는 승진자 발표 등 인사시즌입니다. 진급자 회식을 ... m.blog.naver.com 올림픽파크포레온 단지 전경(사전점검 당시) 이젠 입주가 정말 코앞인 상황, 실거주가치가 가격에 녹아든 시기인 만큼 2개 단지 비교가 적절해진 상황인데요. 주요 평형별 매매 실거래가격을 살펴보면 아래와 같습니다. (중...

올림픽파크포레온(구. 둔촌주공 아파트) 공사현장 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 조금 예민한 이야기를 하게 될 것 같습니다. [부동산정책]과 [정치] 뗄레야 뗄 수 없는 구조인데요. 본디 정치 이야기를 대놓고 하는 걸 좋아하지 않고, 남과 정치 이야기하는 것도 좋아하진 않습니다. '판단의 영역'이고 옳고 그름의 문제가 아니라 생각하구요. 이를 감안하고 "아 이 청년은 이렇게 생각할 수도 있겠구나" 정도로 봐주심 감사하겠구요. 정치 얘기 나누는 거 좋아하시는 분은 차라리 뒤로 가주시는 게 좋습니다. 제가 싫어해요 요즘 뉴스들을 보다 보면 사람들마다 생각하는 '정의'가 다른 듯 합니다. 예전엔 '나의 정의'는 평균에 속한다!라고 이야기할 수 있었다면 요즘에는이에 대해 조금 의심이 든다고 해야 할까요? '내가 무언가 극단적으로 바뀐 걸까?'라고 생각해 보았을 때, 물론 저도 나이가 들며 변화하겠지만 세상도 반대 방향으로 조금 바뀌고 있는 것 같다는 생각. 꼭 부동산에 한정하지 않더라도 '증세와 감세'에 대한 이야기가 끊이지 않는 요즘이죠. 소득세면 소득세, 상속세면 상속세 그리고 금투세 이슈까지. 모 대권주자의 25만 원 현금성 지원 정책 등이 관심을 받고 또 당선이 되는 모습들을 보며 요즘 느끼는 것은 '작은 정부의 시대'는 끝난 것이 아닐까 싶구요. 정치 이야기로 빠지려는 건 아니지만 여/야뿐 아니라 전 세계적으로 "영향력이 큰 정부...

'24. 6월 올림픽파크포레온 현장 안녕하세요 흑자인생입니다. 공사비 대립부터 입주시기까지, 한국 부동산시장 역사상 가장 큰 관심을 받고 있다고 말할 수 있는 올림픽파크포레온이죠. 총 85개 동, 12,032세대의 '초'대단지 아파트재건축 사업이다 보니 멀리서 바라봐도 올리픽파크포레온 공사 과정을 볼 수 있는데요. 강 건너편에서 보면 이런 느낌. 예전 '23년 초 39㎡ 무순위 청약에서 번호가 제 눈앞에서 잘려 며칠 힘들어했던, 갈아타기 시 리스트에 있기도 했던. 의도치 않게 엿보기도 아니고 공사 다 올라가는 거 소유주마냥 매일 보고 있는 중. 균질하게 고층으로 광진구에서도 눈에 띄는 올파포 이제 층수는 다 올라간 듯 보이고, 도색 등 외관 마감하는 듯한 모습이 보여 오랜만에 산책 삼아 다녀옵니다. 많은 관심을 받고 있고 보는 눈이 많아 그만큼 시행·시공사 모두 신경을 써야만 하는. '24. 6월 초 기준 올림픽파크포레온 재건축 현장, 함께 보시죠. 올림픽파크포레온 단지 전경 1 청록색, 송도 더샵 센트럴파크 3차 단지에서 본 듯한 외관 마감 방식. 바깥에서 볼 수 있는 동들은 층수는 다 올렸고 외관 마감도 끝나가는 중. 이쁘죠. 올림픽파크포레온 단지 전경 2 요즘 올림픽파크포레온 분양권 시세는 ✔ 22평형(49㎡) : 13억 ✔ 25평형(59㎡) : 16.9억 ~ ✔ 34평형(84㎡) : 18.8억 ~ 평형 구조(타입) 따라 가격 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산경기 과열우려와 함께 가계대출의 순증을 제한하고자 9월 대출규제 이야기가 나오며 8월 마지막 주까지 매수 수요 막차를 타기 위한 거래가 많았는데요. 끌어다 쓴 매수 수요와 연휴 기간 덕에 9월 들어서는 시장분위기가 지난달에 비해 예상대로 잠잠한 편입니다. 강남구의 10평~ 20평 초반 소형 평형대가 모여있는 대치2단지, 수서신동아, 수서까치마을이 '24.7~ 8월 거래가 집중되며 가격반등이 이루어졌죠. 이들 단지에 수서1-2단지까지 아파트 재건축을 추진 중인 단지들의 최근 실거래가 및 9월 현장 분위기를 살펴봅니다. 수서신동아와 수서까치마을이 속해있는 일원수서 택지지구의 정비계획 용역안이 '24년 말 발표 예정에 따라 "얼마나 용적률 완화가 될 것인가?"에 대해 벌써부터 시장 관심이 점차 더해가는 중. 최근 1기신도시 노후계획도시 특별법 용적률 완화안을 보면 3종 주거지역의 용적률 기준이 320~ 330%로 완화되는 모습들이 많다보니 "이들 지역에도 비슷하게 적용되지 않겠느냐?"란 관심이 많죠. 특히 수서역 초역세권 일대의 단지의 경우 준주거로의 종상향 기대 또한 최근 매매가에 어느 정도 반영된 것으로 판단하고 있습니다. 이런 연말 기대감들이 있다 보니 거래 자체가 줄어든 9월이지만 매도 호가는 큰 조정은 없는 모습. 뒤로 갈수록 크게 불리할 것 없다는 매도자와 택지지구 용역안의 결과를 보고 투자해도 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 8월 중순, 학수고대하던 「free 송도 임장」을 다녀왔습니다. 이전 글에서 말씀드렸듯 워터프론트 주변 신축 단지인 힐스테이트송도 더스카이 · 송도더샵 아크베이 그리고 6공구 쪽 단지들을 볼 수 있었는데요. '24. 5월 입주를 시작한 힐스테이트 송도 더 스카이와 바로 옆의 '25. 3월 입주 예정인 송도더샵 아크베이는 '압도'되는 분위기를 확실히 지녔더군요. 물론 송도에서 거주하는 분들에게도 좋은 상품이겠지만, 주말 세컨하우스로 쓰시는 분들도 꽤나 있겠단 생각. 요즘 송도도 부동산경기가 다시 반등 중이던데, 이 단지들도 매도호가가 꽤나 오른 모습. '30년 GTX-B 노선 개통 event까지는 서울 대중교통 출퇴근은 쉽지 않겠지만요. 완공된 힐스테이트 송도 더 스카이와 한참 층수 올라가는 중인 송도더샵 아크베이 현황 한번 보시죠. Previous image Next image (1,2) 힐스테이트 송도 더 스카이, (3) 송도 더샵 아크베이 송도 워터프론트 사업은 '27년을 목표로 한다는 데요. 워터프론트까지 정비가 완료되면 이 두 개 단지를 찾아오는 이들도 더 늘어나고 가치를 인정받지 않을까란 생각. 동행한 친구 덕에 차로 방문할 수 있었던 송도자이 크리스탈오션. '24. 6월 입주 시작한, 104~105동의 스카이브릿지가 Gangnam을 떠올리게 하는 단지. 같이 온 친구도 느끼는 것이 '쾌적함'...

출처 : APT_LAP 안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 핵심지 신축을 필두로 움직였던 부동산경기의 온기가 서울 핵심지 구축을 넘어 서울 근교의 신축단지들로 퍼지는 게 실거래가 보이는 요즘입니다. 한참 주택 가격 상승이 퍼지는 경로 관련으로 이런 짤이 돌았죠. 주택 가격 상승 확산경로 관심단지들의 실거래/ 매물시세 트랙킹하면서 블로그 유입되는 부동산 관련 키워드들을 살펴보다보면 ‘아 이제 부동산에 대한 관심이 중·저가 아파트로도 전해지고 있구나’가 느껴지는데요. 예를 들면, 요즘은 부쩍 관악드림타운, 하안주공 등을 검색하시는 게 늘은 듯 합니다. 아무래도 부동산전망이 긍정적으로 바뀌는 시점, 종전 가격대비 여전히 할인되어 거래되고 있는 9억 이하, 6억 이하 아파트단지에 대한 관심도가 높아지는 분위기. 최근 광명뉴타운 분양이 속속히 진행되고 있는 가운데, 5구역(광명자이힐스테이트SKVIEW) 의 일반분양 완판소식이 돌았는데요. 첫 분양 당시보다 완화된 시장 분위기와 이어지는 광명뉴타운 분양들에서 5구역보다 안좋다고 평가되는 입지들에서 엇비슷한 분양가액으로 분양을 하다보니 상대적으로 5구역이 저렴해진 탓도 있겠죠. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. ht...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 개인투자자로 시장에 참여하며, 누군가는 졸업하고 또 누군가는 새로이 시장에 참여하는 플레이어 분들을 보며 느낀 점들을 이야기해보려 합니다. 투자는 쉽지 않습니다. 수 많은 노이즈가 쏟아져나오고 계속 투자환경은 변하기 때문일텐데요. 특히 자산시장을 둘러싼 상승/하락론은 끊임없이 나옵니다. 시장이 오르고 있는데 하락론을 펼치는 이도 있고 또 반대로 시장이 악화되고만 있는데 상승론을 펼치는 이도 있죠. 같은 시장을 바라봐도 각 의견의 '근거'가 되는 기초자료가 다르기에 해석이 서로 다를 수 있고 또 투자시계열에 따라 다르게 받아들여지기도 합니다. 흔히 부동산경기의 지표 중 하나로 꼽히는 주간변동률을 예시로 들어보죠. 부동산경기흐름을 나타내는 주간변동률만 보아도 KB부동산과 한국부동산원이 현재 다른 지표를 나타내곤 합니다. 출처: 인스타그램 APT_LAP 한국부동산원은 서울 매매가 5주째 상승, KB는 하락에서 이제야 보합전환 중. 지나고보면 그저 KB시세가 좀 더 후행하는 흐름을 보일 수도 있겠지만 이따금씩 서로 상반되는 발표들을 내기도 합니다. 단순 흐름뿐 아니라, 중장기 밸류에이션 및 경기전망에 대해서도 투자자 혹은 전문가들도 참고하는 지표가 다르기 때문에 서로 상반된 의견 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 누군가는 “매도매물의 양”을 보기도 하곤 하죠. 의미 있는 지표이지만, 단순 매물량만 보면 ‘매도...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난해에 이어 올해도 새해 첫 글은 신년 다짐으로 시작합니다. '23년부터는 새해 목표 수립 이후 한 번 더 상반기 결산하며 하반기에 한 번 더 목표를 다듬었는데요. '23년 상반기 시작과 '23년 하반기 시작 시의 부동산경기·주식 시장 분위기에 변화가 있으면서 특히 개인적으로는 부동산 섹터에서 1주택 갈아타기라는 액션을 취하며 변화를 가져가기도 했습니다. 레버리지(부동산대출)을 일으키기도 했구요. '23년을 되돌아보며, '24년을 계획해 봅니다. 출-바알 '23년 결산 결혼 성황리 完 강남 수서 까치마을아파트로 1주택 갈아타기 完 《흑자인생》 블로그, 텔레그램 성장. 텔레그램 채널 구독자 1,030명 달성 '23년 순자산 6장은 부동산 취득세/양도세 issue로 아쉽게 실패. 총자산 9억 돌파하며 초과 달성. 근로소득 외 현금흐름 월 200 이상 달성 '23년은 자산의 Size를 늘리며 Value up에 집중한 한 해였습니다. 기보유 물건지(철산) 주변 광명뉴타운의 '25년도 입주물량을 고려한 exit 전략이자 특례보금자리론, '좋은 레버리지'로 1주택 갈아타기. '24년은 현금흐름 파이프라인 다각화와 동시에 특례보금자리론의 장점이었던 '대환의 자유로움'에 대한 고민을 하려 합니다. 시장금리 하락구간 더 낮은 금리의 대출로 갈아타기하면 원리금을 줄여나갈 수 있으니까요. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 h...

안녕하세요 흑자인생입니다. 미국을 주도로 빠르게 불어닥친 긴축은 선진국들뿐만 아니라 이머징 국가에도 영향을 미쳤습니다. 외국자본 유치 그리고 인프라 구축에 적극적이었던 베트남 역시 급하게 돈줄이 마르면서 '22년도 이후 주춤하는 중. 그래도 세계에서 가장 빠르게 성장 중인 국가이고, 회복탄력성 또한 뛰어날 것으로 예상되는 국가이기에 베트남주식에 대한 관심은 지속 필요할 듯. (‘23.1Q 베트남 GDP 성장률 3.32%로 주춤) 선진국 입장에선 주춤(?)이라 표현하기엔 대단한 숫자. SBV 베트남 기준금리 베트남에 대한 외국자본 투자('19~'23) 미국 기준금리 인상 종료 선언을 5월 미국 FOMC에서 직접 듣지는 못했지만, 통화긴축의 고지서 격인 중소형 은행 및 현금 유동성 안 좋은 회사들의 파산 그리고 각 국가별 부채 문제는 추가적인 금리 인상은 조심스러운 상황. 베트남 중앙은행은 '23. 3월 기준금리 인하를 시행, 경제 부양과 민간 살리기를 시행하는 모습입니다. 되려 ‘22년도보다 통화정책 전망은 긍정적인 상황. 경기부양 정책으로 외국 투자자본은 '22년 대비 '23년 다시 회복을 전망합니다. 베트남 시총 상위 10종목 비교 ( vs '22.10) https://blog.naver.com/whrudgus1009/222889747772 베트남 시가총액 상위기업20선 및 관심종목 (feat.GDP 13.6%성장) 22.10.4 ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 연휴를 맞아 친지방문 차 베트남으로 휴가를 나와있습니다. 베트남이 올 3분기(3Q) GDP 13.6%성장을 발표하면서, 그 원동력을 찾는 움직임이 많은데요. 한국 기업들만 보더라도 미국-중국 무역전쟁 시, 중국 공장을 베트남으로 이전하는 경우가 많곤 했습니다. 세계 공급망이 재편되면서 베트남이 수혜국가, 세계의 공장으로 떠오르고 있는 모습입니다. 올 해 베트남의 예상 경제성장률은 7%로 중국,한국의 2%대 성장과는 차별화된 모습. 그저 작년의 기저효과일 뿐일지, 앞으로도 지속될 수 있는 글로벌 제조업의 핵심지역으로 자리매김할 것인지 관심가질 필요가 있습니다. 베트남 증시는 전세계적인 자산시장 조정에서 자유롭지 못하긴 마찬가지인데요. 고비용, 고금리, 저성장의 늪에 빠진 세계에서 '고성장'을 유유히 지켜낼 수 있을 지, 그렇다면 베트남 증시도 차별화 및 Level Up이 이루어질 수 있을지에 대한 관심이 필요합니다. 휴가 방문 겸, 22.10월 기준 베트남 증시(하노이,호치민) 시가총액 상위기업 10개씩 확인하고, 개인적인 관심종목을 짚어드립니다. 호치민증시(HoSE) VN지수와 하노이 HNX지수로 베트남증시는 구성되어 있습니다. 호치민 HOSE VN지수 월봉차트 하노이 HNX 지수 월봉차트 월봉차트에서 볼 수 있듯, 같은 국가의 증시지수이지만 사뭇 다른 흐름을 확인할 수 있습니다. 베트남 증시 전반적인 흐름...

안녕하세요 흑자인생입니다. ’24. 7월 초 기획재정부 자료로 ‘24년 하반기 경제정책방향이 발표되었습니다. 이런저런 이야기들이 있지만 부동산 투자자들이 관심 가질, 그리고 제 계획 중 하나인 상생임대인제도 관련 이야기가 있습니다. 바로, 상생임대인제도의 추가 연장. 다들 이미 아시겠지만 상생임대인제도는 임대차 시장 안정화 목적으로 도입되었으며 임대료를 범위 내에서 인상한 임대인에게 양도세 혜택을 주는 제도인데요. 1주택자 비과세 조건 충족 요건 중 조정 지역의 경우, 보유 2년 + 실거주 2년을 해야 하는데 이 실거주 요건 2년을 면제해 줍니다.(‘22. 6월부로 2년 면제로 확대) '22. 6월에 적용 기한도 ‘24.12.31로 1차 연장되었고, 상생 임대주택 인정 요건도 기준시가 9억 이하 폐지 및 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인으로 확장되었죠. (좌)‘22. 6월 상생임대인제도 연장, (우) 상생임대인제도 개요 상생임대인 조건은 위 장표에 우측 *상생임대인 개념* 부분을 봐주시면 될 것 같구요. ‘24. 7월 하반기 경제정책방향 이번 상생임대인제도 연장안이 바로 위 '24년 7월 자료 중 음영 처리한 부분인데요. 예상대로 상생임대인제도를 ‘26. 12월로 연장하며 ‘26년 말까지 체결된 상생임대인 조건에 맞는 계약을 이후 2년간 유지 시 조정대상지역 1주택 비과세 요건인 2년 실거주 요건을 해치울 수 있는 셈입니다. 이...