안녕하세요 흑자인생입니다. 며칠 전 뉴스에 나온 자료죠. 서울 주택 구매자의 연령별 주담대 금액에 관한 데이터입니다. ‘21년 대비 ’24년 주택 매수를 한 분들이 얼마만큼의 레버리지(부동산대출) 활용을 했는지 알 수 있는데요. '24년 데이터(주황 음영 처리)를 봐보면 나이대별 부동산 투자전략을 엿볼 수 있는 부분입니다. 2030세대는 3억 이상~ 5억 미만, 5억 이상~ 7억 미만 구간이 대세를 이루고 있죠. LTV 50%가량을 기준으로 생각해 보면 ~9억 구간, 9억~15억 미만 구간 아파트들을 대상으로 2030세대의 매수세를 예측해 볼 수 있겠습니다. 생각보다 그 대상 인원이 많지는 않죠. 금리 3.5%로 5억 원을 30년 원리금 균등 상환으로 빌릴 시 매월 상환 원리금(원금+이자)이 대략 220만 원 수준이니 ‘능력 + 용기 + 실행력’이 뒷받침되어야 가능한 투자방법이니 저 인원은 어떻게 보면 일종의 [명예의 전당]인 셈입니다. 초반엔 매월 상환 원금(80만 원)보다 이자(140만 원)가 더 크니 자산 시장에 대한 긍정적인 시각이 없이는, 또한 주변의 우려를 이겨내고 스스로의 결정을 밀고 나가야 하는 면모도 필요할 겁니다. → 능력 + 용기 + 실행력 3박자 상위 1%의 인원이시구요. 위 장표를 보며 드는 시사점 한 가지. 「나이대별 부동산 투자전략」 👉 ✔ 20대 후반→ 능력과 마인드 부분으로 레버리지 끌 준비가 되었는가...
안녕하세요 흑자인생입니다. 오랜만의 주관적인 투자 관련 아이디어를 전달드릴 수 있는 [투자철학] 시리즈입니다. 저도 잊을만하면 올려드리는 것 같아 송구스러운데요. 번호로는 9번이지만 실제로는 열번 째 찾아뵙는 시간입니다. 이전 글들에 입맛에 맞는 글들이 있을 지 모르겠네요. 글 하단에 제목과 링크 남겨두겠습니다. 이번 글도 그럼 시작해보죠. 투자를 하다보면 내가 산 가격 + 기타 부대비용을 포함하여 ‘얼마 이상으로 팔아야 이득인가?’를 고려한 BEP(Break-Even Point) 단가라는 개념이 있습니다. 흔히 손익분기점이라고 표현되기도 하는데요. 주식하는 분들에겐 익숙한 개념일 거고, 부동산하시는 분들에겐 익숙치 않을 수 있는 개념입니다. 우리가 흔히 부동산 투자할 때, 9억에 매수했으면 9억 2천에 팔면 이득 아닌가? 할 수 있는데요. 거래를 위한 부대비용들을 나열해보면 취득세, 중개사비, 법무비 등이 있고, 보유를 하는 동안 생기는 비용인 재산세, 종부세 및 부동산대출을 받았다면 주담대 대출이자도 있겠죠. 이 거래 + 보유기간 동안 생기는 모든 비용을 매입가에 더한 것이 결국은 부동산투자의 BEP단가인 셈입니다. 즉, 9억에 사고 9억 2천에 매도를 하면 거래비용 등을 고려한 BEP단가보다 낮게 파는 것이기에 손해인 셈인데요. 이와 같은 이야기를 꺼낸 이유는 부동산대출 이자에 대한 이야기를 해보려 함인데요. 거래 부대비용과 재...
4안녕하세요 흑자인생입니다. 지난해에 이어 올해도 새해 첫 글은 신년 다짐으로 시작합니다. '23년부터는 새해 목표 수립 이후 한 번 더 상반기 결산하며 하반기에 한 번 더 목표를 다듬었는데요. '23년 상반기 시작과 '23년 하반기 시작 시의 부동산경기·주식 시장 분위기에 변화가 있으면서 특히 개인적으로는 부동산 섹터에서 1주택 갈아타기라는 액션을 취하며 변화를 가져가기도 했습니다. 레버리지(부동산대출)을 일으키기도 했구요. '23년을 되돌아보며, '24년을 계획해 봅니다. 출-바알 '23년 결산 결혼 성황리 完 강남 수서 까치마을아파트로 1주택 갈아타기 完 《흑자인생》 블로그, 텔레그램 성장. 텔레그램 채널 구독자 1,030명 달성 '23년 순자산 6장은 부동산 취득세/양도세 issue로 아쉽게 실패. 총자산 9억 돌파하며 초과 달성. 근로소득 외 현금흐름 월 200 이상 달성 '23년은 자산의 Size를 늘리며 Value up에 집중한 한 해였습니다. 기보유 물건지(철산) 주변 광명뉴타운의 '25년도 입주물량을 고려한 exit 전략이자 특례보금자리론, '좋은 레버리지'로 1주택 갈아타기. '24년은 현금흐름 파이프라인 다각화와 동시에 특례보금자리론의 장점이었던 '대환의 자유로움'에 대한 고민을 하려 합니다. 시장금리 하락구간 더 낮은 금리의 대출로 갈아타기하면 원리금을 줄여나갈 수 있으니까요. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 h...
13안녕하세요 흑자인생입니다. 글로벌 인플레이션과 기준금리인상. 기업과 개인을 가리지 않고 모두를 고민에 빠지게 하는 요즘입니다. 그간 저금리, 저성장의 환경속에서 레버리지를 활용한 투자가 성행했었는데요. 개인은 부동산,주식 등의 자산에 빚을 내어 투자하였고 기업은 '돈 먹는 하마'인 성장하는 산업에 자본을 지속투자하는 시기가 꽤 긴 시간 진행되곤 했습니다. 코로나 때 풀었던 유동성이 실물경제보다는 금융·자산시장 쪽으로 쏠리면서 20~21년의 기간동안 비트코인, 주식, 부동산의 자산 가격이 폭등하고 이를 뒤쫓는 부채들이 새로 생겨나기도 했습니다. 이윽고 과열된 시장의 바람을 빼는 긴축이 시작되고 인플레이션을 잡기위한 금리인상이 21년도 말부터 시작되었습니다. 미국, 한국 중앙은행의 기준금리 인상과 긴축의 시대 빠르게 진행되는 자산가격의 조정, 그리고 금리인상으로 인한 이자부담. 빠르게 빠지는 썰물 속에서 현금흐름이 있는 투자자와 눈치빠른 투자자들은 한걸음 물러섰고, 처음 이러한 사이클을 맞이한 투자자들은 물 빠지는 수영장 속에서 맨몸을 드러내고 있습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus100...
5안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 시장의 하락폭이 커지자, 자연스럽게 논의되어온 부동산시장의 규제들. 최근 다주택자에게 꽤 엄하게 다뤄지던 중과세율과 관련된 폐지/완화 안들이 많이 발표되었습니다. 크게, 종부세 완화 다주택자 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 연장 다주택자 주택 담보대출 완화 현재 부동산경기가 하락하는 시점에서, 최근의 부동산 규제완화를 보면, 다주택자 취득세, 종부세, 담보대출 완화 등 다주택자를 다시 시장 매수자로 초대(?)하는 의도로 행해지는 규제완화가 주를 이루고 있습니다. 시장은 하락하고 있고, 정부는 슬슬 방어정책을 쓰기 시작. 초대장을 받은 다주택자들은 가격메리트를 조금 더 기다릴 지 바로 시장에 등장할지, 혹은 더 지켜볼지 그들의 움직임도 시장의 변수가 되겠습니다. ☑ 다주택자 종합부동산세 완화 ☑ 다주택자 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 연장 《취득세 중과 개선안》 2주택자 중과 폐지. 3주택 이상부터 중과세 6% 적용 발표일은 22.12.21 법률 개정 2월 초 예상. 발표일부터 소급 적용 예정으로 환급대상. 양도세 중과 배제는 24년 5월까지로 연장. 23년 중 개편 예정. ☑ 다주택자 주택 담보대출 완화 다주택자 LTV 주담대 금지→ 주담대 허용(LTV 30%) ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑...
4안녕하세요 흑자인생입니다. 금리 인상 이후 최고 금리에서 금리 유지를 내년까지 지속할 수 있다는 파월 연준 의장의 12월 FOMC 연설 이후, 며칠 전 이창용 한국은행 총재도 한국은행 기준금리가 3.5%가 최고점이 아닐 수 있다고 이야기하였는데요. 예금 금리 4% 후반, 대출상품(마이너스통장, 부동산 대출)은 5~7%대로 출시되는 요즘입니다. 대출을 받아서 투자하기엔 기대수익률을 충족하는 투자 상품을 찾기 어려운, 그런 금리. 이 금리 실화냐 대출한도가 풀리면 무엇 하나, 금리가 높아 손이 안 나가는걸. 가산금리가 그나마 좀 덜 높은, 전세자금 대출도 4%대 후반~ 5%대 초반으로 대출금리가 산정되니, 부동산 시장은 더 흐름이 답답한 모습입니다. 실거주 수요들도 대출이자 상환이 꽤 부담스러울 수 있는 금리. 특히 2030세대는 사회생활 이후 이런 금리를 거의 처음 보니 손이 안 나가죠. 2020년도 하반기 가격까지 부동산 경기가 하락하며, 슬슬 부동산 규제들은 완화되고 있는데요. 부동산 시장에 이미 참여하고 있고 현재 시장에서 '매수자'로 나타날 수 있는 다주택자들을 위한 규제완화가 중점적으로 이어지는 모습입니다. 다주택자 종부세 완화, 취득세 중과 완화, 대출 규제완화(LTV 30%) 등이 발표되었습니다. 종부세 완화안, 2주택자는 중과세 폐지 이렇게 규제들이 완화되고 있긴 하지만, 기본적으로 '투자수요'인 다주택자들이 원웨이 하방...
6안녕하세요 흑자인생입니다. 23. 2월 보유한 물건의 임대차계약 만료가 다가옴에 따라 지난 전세 연장기 1편에서 말씀드렸듯, 11월 임차인분의 전세 계약 연장 여부를 확인하고자 연락을 진행했습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222885897254 [전세연장기] 1. 갭투자 후 2년이 다가온다. feat. 전세계약갱신 22.09.28 안녕하세요 흑자인생입니다. 이번 글은 많은 분들께 많은 응원과 사랑을 받았던 흑자인생 '내집마련기... blog.naver.com ↑ 흑자인생 전세연장기 1편 다시보기 21년도 겨울 철산 도덕파크타운 모셨던 임차인분들이 워낙 점잖으신 신혼부부여서 요즘 이슈가 많은 임대인-임차인 간 불화는 전혀 없었던 감사한 분들. 최근 금리 인상으로 매매/전세 시세가 21년도 하반기부터 다시 내려오며 계약 당시와 비슷하기도 해서, 계약 금액과 내용에 변경사항 없이 계약 진행 여부 확인 문자를 드렸습니다. 계약관계에 큰 불편함이 없었기에 굳이 계약 갱신청구권을 쓰지 않고 저도 상생 임대인 제도로 실거주 인정을 받기를 기대하기도 했는데요. 결과는 아뿔싸. 전세자금 대출 금리가 2배 가까이 오르니 굳이 큰 비용을 내면서 거주할 필요가 없어지신듯 합니다. 아래와 같이 퇴거 의사를 밝히신 상황. 임차인 분과의 연락. 떠나지 마오.. 대출금리 인상이 임대인도 임차인도 모두 힘들게 만들었습니다....
14안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 잠실 주공 5단지와 함께 재건축을 기다리고 있는 송파구 잠실 장미아파트의 이야기입니다. 장미 1차, 2차, 3차로 나뉘어있는 잠실 장미아파트는 제가 태어나고 자랐던 단지로 13년 이상 거주했던 단지인데요. 잠실 장미아파트는 이제 어느덧 입주 44년 차, 재건축 연한은 진작 지났지만, 옆의 진주·미성아파트 그리고 잠실 주공 5단지(입주 45년 차) 덕에 순서를 기다리고 있는 대형 단지입니다. 1,2,3 차로 나뉘어 있지만 재건축은 '통합'으로 진행 중에 있으며 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 상황입니다. 주변 생활 인프라는 롯데백화점, 롯데월드 몰, 아산병원 그리고 2,8호선이 근접하고 쿠팡, 삼성SDS 등의 직장도 근접해 있어 살기 좋은 동네. 단지 내부에는 제가 다닌 잠동 초등학교와 잠실중학교가 있습니다. 가을이 온 잠실 장미아파트 내 팔각정 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 310명이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. ...
2안녕하세요 흑자인생입니다. 요즘 부동산 뉴스를 보다보면 매매가와 전세가는 하락하지만 월세는 지속적으로 '상승'한다는 이야기를 자주 들으실 텐데요. 작년 하반기부터 보였던 '전세의 월세화' 현상은 먼저 오른 전세자금 대출 이율로 월세가 유리하다고 판단된 세입자분들이 반전세 거주형태로 변화하고, 월세 수요가 증가함에 따라 시장 금리 상황에 맞춰 월세도 따라 오르고, 또다시 금리 인상이 이어지며 꼬리물기식으로 월세가 금리 상승에 맞춰 따라 오르고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되면서 전세자금 대출 갱신 시 이자 부담이 매우 커진 상황. 세입자분들은 전세자금 대출을 추가로 받는 것을 꺼릴 수밖에 없는데요. 아직 신규 전세자금 대출일 경우 4%로 받을 수 있지만 전세자금 대출 연장을 하려고 하면 6%대 금리도 심심치 않게 볼 수 있는 요즘입니다. 앞서 말씀드렸듯, '대출금리 이자 > 월세 '인 구간에서 반전세(보증금+월세)로 세입자분들이 갈아타기 시작하고, 오르는 금리에 맞춰 전월세 전환율도 상승하고 있는데요. 요즘 수도권 아파트의 경우 갭투자한 분들이 '1억'전세를 월세로 전환할 때 월 40~45만 원까지 받는 듯합니다. 소형 빌라의 경우 45~50까지. 불과 1~2년 전엔 30~35만 원이었던 것이 금리 상승 구간에 같이 상승하고 있습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경...
13안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 주 부동산 시장은 규제완화와 공급물량발표가 같이 발표된 한 주였습니다. 미리 준비된 듯한 구조적인 움직임이었는데요. 시장이 많이 흔들리자 규제지역완화를 통해 '매수심리'를 살리고자 하는 듯한 모습. 특히 최근 부동산시장에선 외곽지역에서 투매가 발생하곤 하는데 규제지역완화를 통한 취득세 중과를 없애고 '시장안정'을 유도하는 모습입니다. '단기간으로 보면 집값 낙폭 너무 가파르다'라는 원희룡 장관의 단어선택에서 볼 수 있듯, 부임 초기와는 확연히 달라진 시장의 모습에 대응하는 모습. ☑ 부동산 규제지역의 완화 - 서울, 경기일부(과천,성남,하남,과명) 제외 ☑ 5호선 연장 및 김포한강2 콤팩스시티 발표 부동산 규제지역 완화발표 및 15억초과 대출 시행일 확정 (11/10) 제3차 부동산관계장관회의에서 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 발표, 서울과 서울인접 과천,성남(분당+수정구),하남,과명을 제외한 경기도 전역을 투기과열지구에서 해제. 인천,세종시는 조정대상지역에서도 해제. 지난 달 발표됐던 LTV 규제 50% 일원화와 투기과열지구 내 15억 초과 아파트의 대출규제는 시행일자가 확정되었습니다. 다음달 1일인 2022.12.01부터 시행. 규제지역을 벗어나면서 금융규제도 완화되는데요. 규제지역 완화효과 자료들을 추가로 전달드립니다. 최근 주택을 구매하셨던 분들이라면 취득시에는 조정지역O, 양도시엔 조정...
15안녕하세요 흑자인생입니다. '신축' 아파트는 좋은 거주환경에 살고 싶은 사람들의 거주 욕구를 충족시켜주는 '한정적'이면서 '한시적'인 자산입니다. 오늘은 서울 서초구 방배동에 위치한 방배그랑자이(구.방배경남아파트)의 이야기입니다. 방배그랑자이는 서초그랑자이, 신촌그랑자이처럼 '그랑자이' 프리미엄 네이밍이 적용된 단지로 더 이상 '그랑자이'를 사용하지 않겠다고 이야기한 GS건설 덕분에 서울의 몇 없는 '그랑자이 적용 단지'가 되었습니다. 일반분양 시 256세대가 분양되었는데 소형평수도 10억부터 시작하였고 33평 로얄층의 경우 17억에 분양된 고급 단지입니다. 분양가가 9억 원 초과로 대출이 안되었고 평당 분양가는 4,687만 원. 현재 33평의 매매 호가는 27~28억에 형성되어 있습니다. 방배그랑자이 문주와 입구 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 290명이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 방배그랑자이 개요 시공사: GS건설(2021년...
2안녕하세요 흑자인생입니다. 전월세자금대출 금리 4%, 신용대출 금리 6.5%, 주택담보대출(주담대) 금리 5.5%의 시대. 매매가도 빠지니 시세차익을 목적으로 한 투자수요는 거의 사라졌고, 빠진 매매가지만 시세 대비 또 급매로 나온 매물에 대해서 매수자가 달라붙는 요즘입니다. 사람들의 관심도 주식/부동산에서 예금/채권으로 이동한 것이 부쩍 느껴지는데요. 이렇게 대중의 관심에서 멀어지고 금리에 맞는 Valuation으로 자산 시장이 재평가되고 있습니다. 한편, 과열됐던 부동산 시장을 둘러싼 과하다고 여겨질 정도의 불필요한 규제들도 그 의미가 적어지며 하나씩 해제되고 있는데요. 올해 8월 생애 첫 주택 LTV 80% 완화뿐 아니라 규제지역들도 해제되고 10월엔 15억 초과 아파트에 대한 주담대도 50%로 완화되었습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222912635668 15억초과 아파트 주택담보대출(주담대)완화. 주택담보대출 LTV 정리 22.10.28 안녕하세요 흑자인생입니다. 10/27일 있었던 대통령 주재 제11차 비상 경제 민생회의에서 부동산시장 관련 ... blog.naver.com ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 ...
2안녕하세요 흑자인생입니다. 작년까지 치솟던 자산 시장은 인플레이션과 금리 인상으로 그 사이클의 마지막인 하락기를 지나고 있습니다. 부동산 시장 또한 마찬가지인데요. 사진처럼 '수요 vs 공급'을 논하던 시장에서 금리 환경이 급변한 상황입니다. 작금의 부동산 시장을 바라보는 부동산 뉴스가 연달아 2건 이렇게 보였는데요. "대출이자 감당못해".. 인천, 매입 1년 내 처분하는 아파트비율 역대 최고 "대출 이자 내느니 월세".. 나홀로 상승 '월세', 더 오를까 부동산 뉴스 제목 위 기사의 제목은 집주인들(매입자), 아래 기사의 제목은 세입자들이 겪는 고통에 대한 기사라고 이해할 수 있겠습니다. 주담대를 끼고 실거주하던 매입자 입장에서는 이번 사이클에 주택 담보대출이 연장되면서 6-7%의 주담대 금리를 맞이하고 있을 텐데요. 현금흐름이 급격히 나빠지며, 주택 가격까지 빠지다 보니 버티지 못한 패닉셀이 나올 수밖에 없는 상황. 특히 인천 지역은 정비 사업이 활발히 이루어지며 입주물량이 터질 것으로 예상되니 그 폭이 커지고 있습니다. 갭투자를 한 경우도 역전세 리스크가 생겨나고 있고 더 빠지기 전에 매물을 투매하고 있다고 지난 글에서 역전세 리스크 매물을 예시와 함께 말씀드리기도 했습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222901386509 갭투자, 높은 전세가에 갭이 작은 역전세위험 매물을 조심하자 22....
4안녕하세요 흑자인생입니다. 10/27일 있었던 대통령 주재 제11차 비상 경제 민생회의에서 부동산시장 관련 규제완화책이 발표되었습니다. 거래 위축과 과도한 '규제'가 실수요자의 내집마련에 어려움을 주고 있어 이를 해소하기 위한 목적이라고 설명했는데요. 주요 내용은 아래와 같습니다. ☑ 15억 초과 아파트 주담대 허용(무주택자, 처분조건부 1주택자) ☑ 규제지역 내 LTV 규제 50% 단일화(무주택자, 처분조건부 1주택자) ☑ 규제지역 추가 해제 검토(11월 中) ☑ 청약 당첨자 기존주택 처분기한 6개월→2년 연장 국토교통부 발표 자료(22.10.27) 잘 아시다시피 그간 규제지역 내 15억 초과 고가주택에 대해서는 주담대가 허용되지 않고 있었는데요. LTV 규제완화로 50%까지 주택 담보대출이 가능해졌습니다. 내년 초 시행 예정으로 주택 담보대출 LTV는 아래와 같이 변하게 될 텐데요. 주담대 LTV는 아래 장표 외에도 세부적인 조건들(ex. 생애 최초 등)에 따른 완화 사항이 많으니 별도로 찾아보시는 걸 추천드립니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련...
4<a href="https://kr.freepik.com/free-photo/_17465724.htm#query=apartment&position=3&from_view=search&track=sph">작가 wirestock</a> 출처 Freepik 안녕하세요 흑자인생입니다. 요즘 부동산시장은 무주택자가 용기만 낼 수 있다면 갭투자하기 좋은 시기가 되어가고 있는 듯합니다. 매매가가 21년 연초의 가격까지 내려오며, 소형평수의 경우 갭투자 실투자금 1~2억으로 살 수 있는 수도권 단지들이 많아진 요즘입니다. 다들 잘 아시겠지만 갭투자라 함은, 아파트 매매 시 전세가 이미 놓아져 있는 매물을 매매하거나, 내가 전세를 새로 놓아서 매매 대금에 충당하려 할 때를 이야기하는데요. 매매가 - 전세가 = 갭(GAP)으로 내가 매매 잔금 시 지불할 실투자금이 됩니다. 뒤의 예시로 말씀드리겠지만, 갭투자 매물 중 조심해야 할 만한 사항으로 아파트 매매 시 이미 전세가 놓여 있는 매물을 거래할 때, 21년도의 전세 대란 시 전세를 높게 놓았던 매물들이 최근 매매가로 시장에 나올 때에 관한 이야기를 해보려 합니다. 흔히 '역전세'라 불리는 상황이 일어날 수 있는 매물들입니다. 갭투자는 실투자금이 적을수록 좋은 게 맞습니다. 다만, 전세 만기 후 재계약 때도 전세가가 유지 혹은 상승을 해주어야 실투자금이 더 안 들어갈 수 있는데요. 한편 투자의 안정성을 ...
15안녕하세요 흑자인생입니다. 제가 매일 출근하는 여의도엔 아래와 같이 재건축예정 아파트가 많습니다. 대부분 1974~1976년에 지어진 입주년차 45년을 넘어가는 노후 공동주택단지인데요. 여의도 재건축 최근 여의도 재건축사업을 추진 중인 아파트단지들의 움직임이 활발합니다. 지난 8월엔 여의도 공작아파트가 정비계획 심의에 통과하며 현 12층 373가구→ 최고 49층 3개동 582가구의 주상복합단지로 재탄생예정입니다. 많은 여의도 재건축 단지 중 오늘은 여의도삼부아파트의 재건축과 관련된 이야기와 함께 임장기를 올려드립니다. 그리고 구.여의도MBC부지의 재개발을 통해 곧 완공될 브라이튼여의도의 임쟝기도 함께 전달드립니다. 여의도 삼부아파트 전경 여의도삼부 아파트 (현) 시공사: 삼부토건 (1975년) 용적률 : 164% 총 세대 수 : 866세대 규모 : 10개동 지상15층 일부 한걍뷰 조망이 가능한 삼부아파트는 준공 48년차의 단지입니다. 과거 한차례 정비사업을 추진하였지만 리먼브라더스 사태 이후 주택경기가 침체됨에 따라 사업을 접은 경험이 있는 단지. 2008년 당시 삼성물산과 현대산업개발이 공동으로 리모델링 사업을 수주했지만 무산되고 어느새 시간이 이렇게 흘렀습니다. 한강변 목화아파트와 통합재건축을 추진하기도 했으나 기부채납 이슈로 성사되지 못했고, 따로 단독재건축을 추진하던 삼부아파트는 22년6월 서울시 신속통합기획(신통기획)에 선정...
안녕하세요 흑자인생입니다. 이번 글은 많은 분들께 많은 응원과 사랑을 받았던 흑자인생 '내집마련기' 시리즈의 후속작이자, 앞으로의 제 투자 인생에 있어 글로 남겨 다시 살펴보고 싶을 경험을 적어보고자 합니다. 20. 11월 내 첫 집 마련을 했고, 갭투자로 전세 임차인분을 21. 2월에 모셨었는데요. 이제 곧 2년이 다가오고 있어 전세 계약 갱신을 앞두고 있습니다. 전세 계약 갱신에 대한 고민을 오래전부터 해오고 있었는데요. 최근 전세 시장 또한 변동성을 보이면서 갭투자 임대인인 저의 고민은 더해지고 있습니다. 시리즈 형태로, 무사히 계약 갱신을 할 때까지 차근차근 작성 드릴 흑자인생 '전세연장기' 입니다. 광명 철산 도덕파크타운 작고 소중한 내 집의 뷰 2020년 27살 초겨울, 내 첫 집을 매수했었다. 경기도 광명시 철산동에 위치한, 도덕산 초입에 위치한 광명철산도덕파크타운 21평. 당시 나는 입사한지 1년이 돼가는 신입사원이었고, 저금리 시대의 풍부한 통화 유동성 속에 자산 시장은 끝 모를 상승을 하고 있었다. 주식과 부동산 모두 가파른 상승세가 이어지고 있었고, 어릴 적부터 주식을 하던 나는 운이 좋게 그 시장에 편승해있었던 차였다. 한편 한 바퀴를 굴러도 '큰' 눈덩이가 더 빨리 뭉쳐지듯, '주식'으로 굴리는 돈덩이으로는 '부동산'의 상승폭을 따라갈 재간이 없었다. 열심히 트레이딩 했고 누구보다 치열하게 살았지만 부동산 내 ...
5안녕하세요 흑자인생입니다. 빠른 금리 인상과 긴축이 진행되며 자산 시장은 명확히 '하락장'으로 접어드는 모습입니다. 한편 지난 8/16일 발표되었던 윤석열 정부의 첫 주택 공급대책의 후속안들이 곧 나올 예정인데요. 8월 당시에는 구체적인 플랜이 아닌 추상적인 추진안의 형태로 발표되며 아쉬움을 자아냈던 기억이 있습니다. 재초환 완화도 그렇고 1기신도시 재정비안도 그렇고 "구체적으로 어떻게 개선하겠다!"가 아닌 "추후 개선안을 정립해서 발표하겠다"라는 뉘앙스를 풍겼던 첫 주태공급대책. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222850132123 주택공급250만호 발표자료 공유, 이번 발표의 아쉬운 점. 22.08.17 안녕하세요 흑자인생입니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife ↑ 주식/부동산 관... blog.naver.com 그리고 한 달이 지난 지금, 그 구체적인 안들이 속속히 준비되는 모습입니다. 먼저 9월 말~10월 초 경 발표될 재초환 완화를 시작으로 내년 2월에는 모두가 기다리는 1기신도시 재정비특별법의 발의가 예정되어 있습니다. 정부가 수도권 1기 신도시 재정비를 위한 특별법을 내년 2월 발의하고, 국토교통부와 해당 지방자치단체는 ‘투트랙’으로 신도시 정비사업 마스터플랜을 마련한다. 원희룡 국토교통부 장관과 경기 성남(분당), 고양(일산), 안양(평촌),...
2안녕하세요 흑자인생입니다. 어제 9/21일 열린 국토교통부 주거정책심의위원회에서 '2022년 9월 주택 투기지역 해제안'과 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 의결하였습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 9.21일 투기지역 및 해제 지역 세종과 인천은 투기과열지구는 해제되었지만, 조정대상지역은 유지. 한편 부산, 대전, 대구, 광주, 울산 등 지방은 조정대상지역에서 해제가 되어 비규제지역이 되었습니다. 조정대상지역으로 지정되면 주택 담보대출 시 LTV(담보인정비율) 60% ,DTI(총부채상환비율) 50%로 제한되며 과열된 부동산시장에서 대출 규제 역할을 했는데, 최근 긴축사이클에 접어서며 부동산 시장이 침체되며 이를 풀게 되었습니다. 투기과열지구로 지정되면 LTV, DTI는 40%로 제한, 분양주택청약 시 1순위 자격이 제한. 대출 실행 시 1년 거주의무 부여, 15억 초과 주택은 대출이 불가능합니다. 제63조의2(조정대상지역의 지정 ...
24안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 6월 일산 킨텍스원시티, 꿈에그린 주상복합 임장을 다녀오며 임장기를 올려드렸었는데요. 이를 인연으로 원시티 단지내상가에 위치한 송경희 공인중개사사무소 도움으로 다시 한번 원시티 방문을 했고 이번엔 내부 전경과 단지 출입로, 인근의 생활인프라에 대한 설명을 듣고 방문해볼 수 있었습니다. 일산 킨텍스원시티 단지전경 및 평형구성 일산서구와 동구 경계에 걸쳐있는 킨텍스와 주변 대단지인 킨텍스원시티는 1기 신도시인 일산신도시에서 가장 화려한 스카이라인을 보이는 지역입니다. 19.8월에 준공되어 이제 입주 4년차를 맞이하고 있는 원시티는 2,038세대의 대형 주상복합 단지인데요. 넓은 부지에 넓은 동간 간격과 조망권이 확보되어 일산의 대장단지다운 잘 꾸며진 단지입니다. 시공을 GS건설,포스코건설,현대건설이 1,2,3블록을 컨소시엄으로 개발하였고, 최고49층, 동 수는 오피스텔 포함 총 15개 동으로 구성되어 있습니다. 각 블록별 1개동(103동, 206동, 306동)은 오피스텔로 지어졌습니다. 원시티 단지안내도입니다. 키즈센터/피트니스센터/골프연습장/단지내카페/도서관/사우나,스파 등 신축단지답게 커뮤니티 시설이 풍부합니다. 단지명인 원’시티’답게 단지 내에 상업시설이 12,000㎡에 달하는 규모로 점포가 114개에 달합니다. 보행자 전용도로를 따라 1층 스트리트형 상가로 조성되어 단지내에서 안전하게 이용가능하며 ...