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방화5단지 안녕하세요 흑자인생입니다. "여러분들은 부동산시장 가격이 합리적으로 형성되고 있다고 생각하시나요?" 굉장히 포괄적인 질문이기 때문에 생각하는 게 모두 다를 겁니다. 조금도 specific 하게 질문을 바꿔보죠. "단지별 가격 형성에 있어 '매수자'가 상대적으로 적어진 위험으로 차익거래를 할 수 있는 순간이 있을까요?" 이에 대한 제 생각을 적어보면, '때때로 그렇다'입니다. 변곡점, 상승장의 초입, 중간 과정 등에서 온기가 확산하는 과정에서 부동산시장에 관심을 기울인 사람들한테는 주어지는 그런 기회. 예를 들어 인근 A 단지가 상승을 시작했는데, 비슷한 입지의 B 단지는 아직 못 오르고 있을 때 first mover가 나타나고 나서야 B 단지도 상승을 시작하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있는데요. 단순 인근 단지뿐 아니라, 지역별로도 그렇게 lagging 하여 움직이는 지역들이 있곤 하죠. 이를 보통 '지역 급지'로 나누기도 합니다. 아무튼 각설하구요, 지난 9월과 11월에는 수서택지지구 內 매수기회가 될만한 단지들을 알아보았고, 실제 12월쯤 되니 해당 단지 실거래가가 인근 단지와 격차를 좁히는 반등 거래가 나왔습니다. 특정 A 단지가 종상향 기대로 반등이 나온 사이에 다른 B 단지는 눌려있었고, 수서택지지구 단위계획 발표 결과 A와 B 단지가 똑같은 결과를 받았고, B 단지가 A 단지와의 갭을 줄이는 거래가 연말 나오고...

안녕하세요 흑자인생입니다. 처음 시장에 발을 들여놓았던 때가 떠오르는데요. 보유현금 1억 + 신용대출로 2억 내외의 자본금으로 부동산갭투자 한 번 해보겠다고 퇴근하자마자 순대국만 하나 호다닥 먹고 여러동네 임장을 다녔던 기억. 며칠 전, 회사 후배동료님 한 분께서 식곤증이 올 시간 때쯤 메신저가 오더군요. “선배” “무슨 일인가, 아해여?” *아해 = 시인 이상의 시 중 '아이' "저 부동산 공부를 슬슬 해볼까해서 잠시 면담 가능?" 1tier 증권회사 직원답게 평소 부동산보다는 증권시장에서 주로 활약하던 친구인지라 '이 녀석이 갑자기 왜 이러시지?'란 생각이 들었는데요. 목돈을 모으면서 asset parking할 곳을 찾는가 하여 잠시 도파민충전도 할겸 이야기를 하기로 했습니다. "가자 진실의 방으로" 누가 들으면 조금 민망할 수 있는 이야기이니 잠시 빈 회의실을 잡고 이야기를 들어봅니다. 자취를 하다 전세사기 등 이슈가 불거졌을 때 만기에 본가로 다시 comeback 한 지 어연 1년. 그간 부모님의 따스한 밥을 먹으며 본가에서 돈을 바짝 모으며 출퇴근 편도 1시간 반을 의젓하게 참아낸 친구는 어느 새 손에 현금 1억을 모았더군요. 앞서 말했다시피 평소 저와 트레이딩 관련하여 포지션이나 섹터 뷰를 자주 공유하는 친구인데 그간 '부동산보다는 주식이 낫죠'가 디폴트였던 친구인지라 이 친구가 부동산공부를 하겠다는데 괜시리 제가 더 반가...

안녕하세요 흑자인생입니다. 서울 성동구 행당2동엔 큰 두 개의 대단지가 위치하죠. 이름 들어보셨을 행당한진타운과 행당대림아파트 입니다. 성동구 행당동 일대 두 단지는 각각 용적률이 294%, 254%로 중형 평형으로 이루어져 아파트 리모델링사업을 진행하고 있는데요. 조합설립을 위한 추진위 단계에서 동의율을 끌어올리는 과정 중에 있으며 얼추 동의율 50% 내외를 만족한 것으로 보입니다. 조합설립인가를 위한 동의율이 2/3이니 주요 마일스톤은 달성한 것이긴 한데, 행당한진과 행당대림의 조합원구성이 아래에서 살펴보겠지만 다르기 때문에 다르게 접근할 필요가 있겠죠. 전반적인 단지 출입 및 내부 경사도는 관악드림타운(GDT)와 유사하게 느껴지는데요, 특히 행당대림의 경우 30%수준의 임대세대 비중으로 임대물량까지 GDT와 유사한 모습. 자세한 내용은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다. 두 단지의 리모델링 정비사업에 대한 제 의견은 가장 마지막에. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223227303000 봉천동 관악드림타운 아파트 부동산 임장과 서부선 노선도 및 예상 개통시기 안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 봉천동 재개발 관련 글로 얼마 전 일반분양을 한 봉천 4-1-2 구역 재개발... m.blog.naver.com ↑ 관악드림타운 및 서부선 노선도 분석 행당 한진타운아파트 행당한진타운 단지개요 시공사 : 한진중...

수서 일원 택지지구 일대와 수서 까치마을, 수서 신동아 아파트 안녕하세요 흑자인생입니다. [흑자인생 내집마련기 2부] 컨텐츠 두 번째 글의 댓글 알림이 심심할 때면 울리곤 합니다. 2주택 보유 전략이 아닌 1주택 갈아타기를 결심한 계기 그리고 수서 까치마을을 선택한 것에 관한 글입니다. 바로 아래의 글인데요. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223204400937 [내집마련기 2부] 1. 갈아타기로 강남 수서를 선택한 이유(feat. 까치마을, 대치2단지, 수서신동아, 수서1-2단지 재건축) 안녕하세요 흑자인생입니다. 선매수·후매도의 1주택 갈아타기를 진행 중에 있습니다. '20년 첫 내 집 ... blog.naver.com 동일 내용의 댓글이 10번 가까이 달린 것을 보아하니 많은 분들이 강남 수서 까치마을과 수서신동아 아파트를 두고 고민이 있으신 듯한데요. 굳이 두 단지의 장, 단점을 비교하는 글을 더 이상 작성하는 건 지분을 갖고 있는 제가 쓰면 모양새가 좋지 않으니 오늘은 매수 당시 제 매수 전략에 대해 이야기를 해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 지역 선택 - 실거주 의무 없이 투자금액 최소화 ✔ 실거주 필요 없음 ✔ 상급지 이동 필요 ✔ 자산 size보다는 지역에 집중 ✔ 투자금액 최소화 가능한 투자 방법론 갈아타기 시 같은 투자금을 갖고도 1) 서울인근 경기지역의 전세가율 높은 12억 수...

안녕하세요 흑자인생입니다. 한강변의 개발은 성수, 청담 등 핵심지역에서 점차 잠실, 강변 등으로 확장되는 흐름입니다. 한강변 재건축 준비 중인 구축 아파트들이 꾸준히 관심받는데요. 광진구 광장동은 꾸준히 개발압력이 높아지고 있습니다. 전통 부촌인 광장워커힐아파트가 재건축을 기다리고 있으며 최근엔 ‘포제스한강’의 프리미엄 단지 분양이 있었죠. 광장동 워커힐 아파트의 이야기는 얼마 전 전달드렸으니 아래 글을 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 오늘은 광장동에 위치한 광장 극동 아파트의 재건축 이야기입니다. 광장 극동 아파트는 1,2차로 구성되어 있으나 단일 필지로 통합재건축을 통해 하나의 단지로 정비예정입니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223268502003 광장동 워커힐아파트 재건축 분석과 부동산 임장. 통합재건축 vs 분리재건축 안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 전통 부촌 단지 중 하나로 꼽히는 광장동 워커힐 아파트에 관한 이야기... blog.naver.com 광장극동아파트 삼성물산 래미안 플래카드 삼성물산, 포스코 이앤씨 등 대형 시공사들이 안전진단 통과 전부터 관심 가지고 있는 재건축 정비사업지인 광장 극동아파트. 광장극동아파트 단지 전경 1 광장극동아파트 1,2차 단지 개요 시공사 : 극동건설(1차: 1985년, 2차: 1989년) 용적률 : 1차 - 204%, 2차 - 230%(추정) 총...

안녕하세요 흑자인생입니다. [흑자인생 내 집 마련기 2부]의 마지막 이야기입니다. 연말이 가기 전 광명 철산→ 강남 수서로의 3개월간의 대장정, 갈아타기를 마무리하며 인생 두 번째 등기권리증을 받았습니다. 각설하고 일단 인증부터 드려야겠죠. (좌) 수서 까치마을 ,(우) 철산 도덕파크타운 등기권리증 요즘엔 매도 완료 물건의 등기권리증도 속지의 필증만 뜯어가고 이렇게 보관할 수 있는데요. "내 과거의 낭만을 보존할 수 있어 다행이다"란 생각이 듭니다. 내 발자취니까요. 오늘은 갈아타기를 마무리하며 소회와 함께 그다음 단계에 대한 고민과 준비에 관한 이야기를 해보려 합니다. [내집마련기 2부] 첫 번째 글에서 말씀드렸던 지금 시점에 갈아타기를 결심한 이유. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223190218024 [내집마련기 2부] 0. 난 이제 갈아타려 해. 선매수,후매도 30살 1주택 갈아타기의 서막 (feat.특례보금자리론) 안녕하세요 여러분. 흑자인생입니다. 이 이야기의 시작을 어떻게 해야할지 정말 많은 고민을 했습니다. 첫 ... blog.naver.com ↑ [내집 마련기 2부]. 수서까치마을 1주택 갈아타기의 시작 철산 및 광명뉴타운의 '25년 대규모 입주장은 주변의 기축 단지에 '불확실성 노출'을 의미하기에 결정한 한 템포 빠른 1주택 갈아타기. 시장에 올라타있기에 제게 중요한 '타이밍'은 단...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 7.1일의 글에서는 전세가 회복 부동산전망을 진단해 보았는데요. 부동산 시장 회복 흐름으로 서울 내 상급지 입주장이 강세로 진행되며 시장 참여자들도 적지 않게 놀란 7~9월의 전세시장입니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009/223143740965 역전세보다 부동산갭투자 타이밍을 기대합니다. 부동산 전망과 전세가율 안녕하세요 흑자인생입니다. 부동산 전망 뉴스를 보면 역전세에 관한 이야기가 주류를 이루는 모습입니다. ... m.blog.naver.com ↑ (7/1) 역전세보다 부동산갭투자 타이밍을 기대합니다. 9월 4주 차 수도권 매매, 전세가 주간 변동 (한국부동산원) 상반기에는 하반기 역전세 대란을 우려하려 정부가 임대보증금 반환 대출이란 지원책을 준비했는데 적어도 '아파트'라는 주거수단에 한해서는 그 대응책 준비가 무색하게 빠르게 전세가가 회복하고 있죠. 최근 수도권의 2주간 매매, 전세가 변화만 보아도 전세가 회복의 증가폭이 커지는 모습. 이에 오늘 글의 주제를 오랜만에 다시 “갭투자”로 잡아봅니다. 지난 글의 주제가 '역전세 걱정보다 오히려 갭투자 타이밍을 고민하는 게 합리적이다'라는 취지였다면 이번 글은 "이제부턴 갭투자 타이밍이지 않을까?"란 생각에 관한 글. 이미 시작된 전세시장 강세가 24년까지는 지속될 것으로 생각하며 갭투자 타이밍은 전세 고점 시기가...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 하안주공아파트 중 8단지의 재건축 이야기를 해보려 합니다. 며칠전, 광명시에서 철산·하안 택지 지구단위계획안을 발표 용적률 상한을 320%까지 높이며 중층 재건축의 활로를 열어주기도 했는데요. 하안주공아파트는 경기 광명시 하안동에 위치한 주거단지로 1990년도부터 입주한 24,000여 세대의 택지지구입니다. 이중 하안주공 8단지아파트는 하안주공 중 가장 아래쪽에 위치한데요. 하안동 중앙상권은 3,4단지와 6,7단지 사이 블록에 위치해 있습니다. 하안동에서는 도보로 철산역(7호선) 이동은 불가하고, 출퇴근 시 버스를 이용하는 편인데요. 배차 간격에 있어 이동이 불편하진 않습니다. 하안동의 우측으로는 독산역이 위치한 모습. 하안주공 8단지와 하안동 일대 제2경인선 추진이 무산되며 하안역(가칭 하안사거리역) 추진도 어려워진 상황이지만, 여전히 기대감은 남아있죠. 특히 하안주공의 재건축으로 세대수가 더 많아질 경우 철도 사업의 정당성은 커질 수 있겠습니다. 하안 주공아파트들 중 8단지가 세대별 평균 대지지분은 14평대로 8단지가 가장 우수한데요. 소형평수(10평대) 보다 24~31평의 중형평형 세대수가 대다수로 이루어져 있어 그렇고, 이는 재건축 진행에 있어 소형평수 위주의 단지들보다는 유리할 수 있겠습니다. 하안주공 8단지의 특징은 고층동과 저층동(813~821 동)이 함께 어울려 있는데요. 하안주공 6,...

신안산선 노선도 안녕하세요 흑자인생입니다. '서울의 확장' 노후화된 중심지역을 재개발함과 동시에 서울의 '주거기능'을 서울 주변 수도권 지역 택지지구들이 나눠갖기 위해서는 수도권→ 서울 중심부까지의 이동시간을 단축시키는 교통혁신이 필연적임을 이야기 드렸습니다. 특히 서울 3대 업무지구인 강남(GBD), 여의도(YBD), 종로구 도심(CBD)로의 접근성 개선이 중요할 텐데요. 지난 글에서 저희는 GTX-B 노선과 남양주 등 경기 동북권 부동산 전망에 관한 이야기를 해보았습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/223005717589 GTX B 노선과 3기 신도시 남양주 왕숙, 진건 지구. 9호선, 8호선 남양주 연장과 서울 동북권 부동산전망 안녕하세요 흑자인생입니다. 역사적으로 부동산 시장에서 '서울의 확장'은 지속적으로 진행되고 ... blog.naver.com 오늘은 경기 서남권 부동산 중 특히 소외받았던 안산지역 그리고 신안산선 도입 이후의 부동산 전망에 관한 이야기입니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을...

안녕하세요 흑자인생입니다. 경기 광명시 철산동은 수도권 서남부에 위치한, 7호선 철산역을 중심으로 형성된 택지지구로 2020년대 재건축, 재개발 정비 사업이 활발히 이루어지고 있습니다. 흔히 광명뉴타운으로 불리는 뉴타운 사업도 철산역과 광명사거리역 일대 노후 빌라/다세대 주거환경을 개선하는 재개발 사업인데요. 광명뉴타운에 관한 자세한 이야기는 다음번에 구역별로 다뤄보도록 하고, 오늘은 철산동 주공 아파트들의 재건축에 관한 이야기를 해보려 합니다. 22년 말~ 23년 초 주택 분양 시장에서 관심을 받았던 철산자이 더 헤리티지(25. 5월 입주 예정) 또한 철산주공 8,9단지의 재건축 정비 사업인데요. 철산 주공 8,9 단지에 앞서 재건축을 마친 단지 중 신축으로 꼽히는 철산센트럴푸르지오와 철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지의 이야기입니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 620분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 철산역 일대와 재건축 완...

안녕하세요 흑자인생입니다. 급격한 금리 인상기, 전세자금 대출의 이자 부담이 높아지자 월세 계약하는 비중이 높아졌던 작년이었습니다. '전세의 월세화'가 빠르게 진행되며 전월세 전환율 5.5%까지 오르며 '어라, 이 정도면 전세가 더 싸질 텐데'라고 느끼며 1월 말, '곧 전세가 월세보다 유리해지겠다' 란 글을 작성 드렸습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222993782404 곧 전세가 월세보다 유리해지겠다. 전월세전환율 5.5%와 전세자금대출, 부동산공부 안녕하세요 흑자인생입니다. 최근 부동산 전월세시장을 보며 느끼는 바, '전세의 월세화'가 빠르... blog.naver.com 그리고 2월부터 정부의 은행 이자 마진율 압박과 금융채(2년/5년) 금리가 고점을 찍고 내려오며 서서히 전세자금 대출의 대출이율이 하락하며, 전월세 전환율보다 낮게 형성이 되면서 최근 전세수요가 다시 많아졌습니다. 전세가격도 하락할 만큼 하락했고 대출이자 부담도 줄어든 탓이죠. 전세 하락률이 더 크며 서울의 전세가율이 52%대로 하락했습니다. 대출이율에 영향을 주는 시장금리 하락으로 인터넷뱅크의 전세자금 대출 이율은 3%대 후반으로 내려왔습니다. 2022년 전세 만기를 맞이했던 세입자가 downsizing(집 사이즈를 줄이거나 전세금액이 낮은 동네로 이동) 하며 힘든 구간을 지냈다면 이제는 신규대출이자 부담 여력이 충분...

안녕하세요 흑자인생입니다. 그간 올려드렸던 보유 갭투자 물건의 전세연장기 마지막 편입니다. 지난주, 신규 임대차계약의 잔금일 그리고 기존 임차인분의 퇴거로 임대인(흑자 인생)+임차인(기존)+신규 임차인이 모두 부동산에 모여 정산하고 서로 인사를 나눴습니다. 앞선 글들에서 말씀드렸듯, 이번 신규 임차인분들도 신혼부부를 맞이하게 되었습니다. 제가 사람 복이 있는지 임차인분들을 항상 좋은 분들만 맞이하는 듯합니다. 퇴거로 이삿짐을 빼면서 저도 2년 만에 보유 물건지의 현장을 볼 수 있었습니다. 임차인 셋팅을 위해 매수 후 도배/장판을 해드렸었는데, 자신의 집처럼 깔끔하게 그리고 더 이쁘게 꾸미고 살아주셔서 집이 한층 밝아지고 정돈됐더라구요. 서로 거듭 감사하다며, 항상 잘 되시길 바란다는 마음을 전했습니다. 가을의 도덕이와 도덕산. 거실 뷰 도덕산의 마운틴 뷰(?) 하나가 정말 마음에 들어 매수했던 물건지. 임차인분들이 손수 바꿔달으셨던 등과 콘센트 커버들. 감사하게도 그대로 두고 가신다고. 저 낡은 몰딩도 이쁘게 보이게 해주는 단정한 콘센트 커버들. Previous image Next image ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blo...

안녕하세요 흑자인생입니다. 재건축, 재개발 노후 주거환경의 정비 사업은 부동산 투자자들의 관심을 받습니다. 새 부가가치를 창출하며 투자 수익을 올릴 수 있기 때문인데요. 빌라, 다세대주택 등 저층 주거환경들은 재개발사업을, 노후 아파트 단지들은 사업성에 따라 재건축 or 리모델링 사업을 진행하게 됩니다. 사업성이라 함은, 법의 규제 내에서 기존 소유주(조합원)들의 재산권을 최대한 활용하고 부가가치를 이끌어낼 수 있도록 진행되는데요. 흔히, 주거지역의 종류, 용적률, 예상 사업 추진 속도에 따라 자신의 아파트 단지 환경에 더 나은 사업을 추진하곤 합니다. 오늘 같이 알아볼 서울 개포동에 위치한 '개포더샵트리에' 단지는 국내 첫 리모델링 사업을 추진한 단지로 유명한데요. 기존 용적률 294.33%로 재건축 사업이 불가능한 232세대의 중·소형 단지로 '1:1 수평증축 리모델링' 사업을 추진하여 21년 12월 입주한 아파트입니다. 이전의 우성 9차 아파트 당시의 '동'을 살려 901, 902동을 살렸는데요. 커튼월 외관 시공, 커뮤니티 시설, 조경 등에 고급화를 진행하여 리모델링 사업의 성공사례로 소개되곤 합니다. 오늘은 개포더샵트리에와 구. 개포 우성 9차 아파트의 리모델링 사업에 대해 알아보겠습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니...

안녕하세요 흑자인생입니다. 기존 임차인분이 퇴거 의사를 밝히시며 다시 시작된 신규 임차인 모시기 프로젝트. 22년도 부동산 시장이 꺾이며 전세가가 4억을 넘어섰던 보유 물건은 다시 2년 전 가격으로 되돌아왔습니다. 임대차계약 만료(23. 2월)까지 시간적 여유는 있지만 전세자금 대출 금리도 5%를 넘어서며 매매시장과 함께 전세 계약도 거래 성사가 쉽지 않은 상황, 일전에 해당 물건 매수 때 인연이 있던 도덕파크타운 단지 앞 부동산 사장님을 통해 전세물건을 부탁드렸습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222945972377 [전세연장기] 2. 임차인 연락하기. 갭투자 전세계약갱신 22.12.7 안녕하세요 흑자인생입니다. 23. 2월 보유한 물건의 임대차계약 만료가 다가옴에 따라 지난 전세 연장기 1... blog.naver.com 12.7일 전세연장기 2편을 올려드렸는데요. 한 달 너머 지나고 이제야 올려드리는 [전세연장기 3편]. 12월 말, 도덕이에 신규 임차인을 모시고 전세계약서 작성을 마무리했습니다. 2022년 11~12월이 가장 매매/전세 시장분위기가 좋지 않았던 상황. 부동산 단기자금시장 이슈도 나오고 대출금리도 팍팍 뛰니 시장심리 자체가 확 죽은 게 느껴졌던 기간이었는데요. 전세 물건을 올려두고 며칠 지났을 때, 부동산 사장님께 연락이 왔습니다. 오 벌써 빠지려나? 했는데 "OO 님, 한...

안녕하세요 흑자인생입니다. ‘금리 발작’이라 여겨질 정도로 금리가 빠르게 상승하며 국내 부동산 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 구간이 지속되고 있습니다. 그간 우리가 경험했던 하락장에서 매매가가 하락하는 와중에 전세가는 강보합에 이르렀던 걸 생각하면 이번 금리 환경은 긴 시계열로 보아도 흔치 않은 경험이 될 것 같은데요. 최근 부동산 가격은 20년도 하반기 구간까지 하락한 상태로, 단지/지역에 따라 -20% ~ -30% 하락한 아파트들이 즐비한 상황입니다. 서울 주요 아파트 단지들의 경우만 보아도 아래와 같습니다. 매매가 하락이 오니, 2030세대 투자자들 간 자주 하는 이야기가 “현재 구간에서 자기자본으로의 갭투자는 어떨까?” 인데요. 전세가가 같이 하락하며 '갭'이 크게 줄어들진 않았지만, 저렴해진 매매가와 부족한 자기자본을 고려했을 때 쉽게 부동산시장에 탑승할 수 있는 방법 역시 갭투자이기도 합니다. 이미 부동산 투자를 하는 또래들 혹은 관심이 많은 친구들과 술 한잔하며 ‘부동산 타이밍’에 관한 이야기를 했는데, 지금 당장이 부동산 매매가의 바닥은 아니란 것이 대부분의 중론이더라구요. 매수 타이밍을 금리 인하가 시작 및 적당히 내려올 구간인 23년 하반기~ 24년 상반기로 잡고 움직이려는 모습이었습니다. 매매가와 전세가가 동시에 하락하긴 했으나, 그만큼 매매가의 가격 메리트가 슬슬 보이기 시작하는 시점이기에 미리 매수예정 혹은...

안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 서울 송파구 거여동에 위치한 신축 대단지인 송파시그니처롯데캐슬과 e편한세상송파파크센트럴의 임장기입니다. 송파구 잠실의 배후지역으로 하남 감일, 위례신도시 그리고 거여·마천을 꼽을 수 있을텐데요. 거여·마천의 경우 노후 주거지역으로 아래와 같이 재개발 정비사업이 활발히 이루어지고 있습니다. 거여·마천 뉴타운과 정비사업 이 중 오늘은 송파시그니처롯데캐슬 (거여2-1구역)와 e편한세상송파파크센트럴 (거여 2-2구역) 임장 및 거여동 재개발의 이야기입니다. (좌)롯데캐슬 과 (우)e편한세상 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 350분이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. 많은 관심 부탁드릴게요:) 송파시그니처 롯데캐슬 시공사: 롯데건설(2022년) 용적률/건폐율 : 275% / 19% 총 세대 수 : 1,945 세대 (주차 세대당 1.24대) 규모 : 17개동 지하 3층 ~ 지상 33층 평형 구성 : 평형 세대수 25평 (전용59.98㎡) ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 23. 2월 보유한 물건의 임대차계약 만료가 다가옴에 따라 지난 전세 연장기 1편에서 말씀드렸듯, 11월 임차인분의 전세 계약 연장 여부를 확인하고자 연락을 진행했습니다. https://blog.naver.com/whrudgus1009/222885897254 [전세연장기] 1. 갭투자 후 2년이 다가온다. feat. 전세계약갱신 22.09.28 안녕하세요 흑자인생입니다. 이번 글은 많은 분들께 많은 응원과 사랑을 받았던 흑자인생 '내집마련기... blog.naver.com ↑ 흑자인생 전세연장기 1편 다시보기 21년도 겨울 철산 도덕파크타운 모셨던 임차인분들이 워낙 점잖으신 신혼부부여서 요즘 이슈가 많은 임대인-임차인 간 불화는 전혀 없었던 감사한 분들. 최근 금리 인상으로 매매/전세 시세가 21년도 하반기부터 다시 내려오며 계약 당시와 비슷하기도 해서, 계약 금액과 내용에 변경사항 없이 계약 진행 여부 확인 문자를 드렸습니다. 계약관계에 큰 불편함이 없었기에 굳이 계약 갱신청구권을 쓰지 않고 저도 상생 임대인 제도로 실거주 인정을 받기를 기대하기도 했는데요. 결과는 아뿔싸. 전세자금 대출 금리가 2배 가까이 오르니 굳이 큰 비용을 내면서 거주할 필요가 없어지신듯 합니다. 아래와 같이 퇴거 의사를 밝히신 상황. 임차인 분과의 연락. 떠나지 마오.. 대출금리 인상이 임대인도 임차인도 모두 힘들게 만들었습니다....

안녕하세요 흑자인생입니다. 오늘은 잠실 주공 5단지와 함께 재건축을 기다리고 있는 송파구 잠실 장미아파트의 이야기입니다. 장미 1차, 2차, 3차로 나뉘어있는 잠실 장미아파트는 제가 태어나고 자랐던 단지로 13년 이상 거주했던 단지인데요. 잠실 장미아파트는 이제 어느덧 입주 44년 차, 재건축 연한은 진작 지났지만, 옆의 진주·미성아파트 그리고 잠실 주공 5단지(입주 45년 차) 덕에 순서를 기다리고 있는 대형 단지입니다. 1,2,3 차로 나뉘어 있지만 재건축은 '통합'으로 진행 중에 있으며 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 상황입니다. 주변 생활 인프라는 롯데백화점, 롯데월드 몰, 아산병원 그리고 2,8호선이 근접하고 쿠팡, 삼성SDS 등의 직장도 근접해 있어 살기 좋은 동네. 단지 내부에는 제가 다닌 잠동 초등학교와 잠실중학교가 있습니다. 가을이 온 잠실 장미아파트 내 팔각정 ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경제,증시에 관심많은 투자자 흑자인생입니다. 투자경험을 바탕한 제 개인적 의견이 여러분의 투자에 도움되길 진심으로 바랍니다. https://m.blog.naver.com/whrudgus1009 t.me ↑ 주식/부동산 관련 제 생각을 더 가까이에서, 더 자주 공유드리고자 개설한 개인 텔레그램 채널입니다. 이제 310명이 넘는 분들께서 함께해 주고 계십니다. ...

안녕하세요 흑자인생입니다. 요즘 부동산 뉴스를 보다보면 매매가와 전세가는 하락하지만 월세는 지속적으로 '상승'한다는 이야기를 자주 들으실 텐데요. 작년 하반기부터 보였던 '전세의 월세화' 현상은 먼저 오른 전세자금 대출 이율로 월세가 유리하다고 판단된 세입자분들이 반전세 거주형태로 변화하고, 월세 수요가 증가함에 따라 시장 금리 상황에 맞춰 월세도 따라 오르고, 또다시 금리 인상이 이어지며 꼬리물기식으로 월세가 금리 상승에 맞춰 따라 오르고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되면서 전세자금 대출 갱신 시 이자 부담이 매우 커진 상황. 세입자분들은 전세자금 대출을 추가로 받는 것을 꺼릴 수밖에 없는데요. 아직 신규 전세자금 대출일 경우 4%로 받을 수 있지만 전세자금 대출 연장을 하려고 하면 6%대 금리도 심심치 않게 볼 수 있는 요즘입니다. 앞서 말씀드렸듯, '대출금리 이자 > 월세 '인 구간에서 반전세(보증금+월세)로 세입자분들이 갈아타기 시작하고, 오르는 금리에 맞춰 전월세 전환율도 상승하고 있는데요. 요즘 수도권 아파트의 경우 갭투자한 분들이 '1억'전세를 월세로 전환할 때 월 40~45만 원까지 받는 듯합니다. 소형 빌라의 경우 45~50까지. 불과 1~2년 전엔 30~35만 원이었던 것이 금리 상승 구간에 같이 상승하고 있습니다. ** 흑자인생 텔레그램 채널 안내 https://t.me/heukjalife 흑자인생 투자이야기 경...

안녕하세요 흑자인생입니다. 지난 주 부동산 시장은 규제완화와 공급물량발표가 같이 발표된 한 주였습니다. 미리 준비된 듯한 구조적인 움직임이었는데요. 시장이 많이 흔들리자 규제지역완화를 통해 '매수심리'를 살리고자 하는 듯한 모습. 특히 최근 부동산시장에선 외곽지역에서 투매가 발생하곤 하는데 규제지역완화를 통한 취득세 중과를 없애고 '시장안정'을 유도하는 모습입니다. '단기간으로 보면 집값 낙폭 너무 가파르다'라는 원희룡 장관의 단어선택에서 볼 수 있듯, 부임 초기와는 확연히 달라진 시장의 모습에 대응하는 모습. ☑ 부동산 규제지역의 완화 - 서울, 경기일부(과천,성남,하남,과명) 제외 ☑ 5호선 연장 및 김포한강2 콤팩스시티 발표 부동산 규제지역 완화발표 및 15억초과 대출 시행일 확정 (11/10) 제3차 부동산관계장관회의에서 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 발표, 서울과 서울인접 과천,성남(분당+수정구),하남,과명을 제외한 경기도 전역을 투기과열지구에서 해제. 인천,세종시는 조정대상지역에서도 해제. 지난 달 발표됐던 LTV 규제 50% 일원화와 투기과열지구 내 15억 초과 아파트의 대출규제는 시행일자가 확정되었습니다. 다음달 1일인 2022.12.01부터 시행. 규제지역을 벗어나면서 금융규제도 완화되는데요. 규제지역 완화효과 자료들을 추가로 전달드립니다. 최근 주택을 구매하셨던 분들이라면 취득시에는 조정지역O, 양도시엔 조정...