안녕하세요? 네이버 부동산분야 인플루언서이자 '나는 대출없이 0원으로 소형아파트를 산다'의 저자 잭파시라고 합니다. 이번 토픽에서는 부동산 가격에 영향을 주는 다양한 요소들을 점검하는 시간을 가졌습니다. 어떤 지표가 얼마나 부동산 가격과 밀접하게 영향을 주고 받는지를 부동산 빅데이터를 통해서 정리를 하였으니 재미있게 봐주시기 바랍니다. 감사합니다.
지방 부동산 시장은 수요와 공급에 영향을 크게 받지만 서울 부동산 시장은 유동성의 영향이 큽니다. 여기서 유동성이란 M1/M2지수인데 M1(협의통화)와 M2(광의통화)는 통화량의 개념 중 하나입니다. 이 수치가 크면 클수록 유동성이 커서 서울 부동산시장의 가격을 형성합니다. 그리고 금리는 전반적으로 부동산 지수와 밀접하진 않지만 부분적으로 영향을 줍니다.
주택구입부담지수는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 대출을 받아서 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정했을 때 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타냅니다. 가구 소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수가 100인데 각 지역별 평균치 데이터를 같이 올려드렸으니 현재 얼마나 집값이 고평가되었는지 확인해보시기 바랍니다
서울 같은 경우는 M1M2유동성이 더 큰 영향을 주지만 가수요가 아닌 실수요 기반인 지방은 공급물량이 더 큰 영향을 줍니다. 적적수요량은 인구수 × 0.005%이며 매년 이 정도는 세대수가 분화가 되거나 신규로 생성되어서 집이 필요하다고 보시면 됩니다. 수요보다 높은 공급물량이 펼쳐진다면 시세는 하락을 하고 반대로 수요보다 낮은 공급물량이라면 상승합니다.
KB부동산과 연계가 되어 있는 표본 중개업소의 설문조사를 통해서 한달에 한번 KB부동산 매매가격 전망지수가 집계됩니다. KB부동산 전망지수는 0~200사이가 나오게 되며 지수가 100을 초과할수록 '상승'이라고 전망한 부동산들이 많은 겁니다. 반대로 100이하로 수치가 떨어지면 떨어질수록 '하락'을 점친것이구요.
아파트 시세가 상승을 하면 건설사 입장에서는 분양가를 높게 할 수 있어서 사업성이 좋아지게 됩니다. 그럼 가지고 있는 택지와 재건축재개발 시공을 통해서 아파트 물량을 공급을 하게 되고 이게 시장의 수요보다 많게 된다면 미분양으로 남게 됩니다. 만약 미분양이 증가하는 추세라면 시세는 하락을 하게 되고 반대로 미분양이 감소하는 추세라면 시세는 상승합니다.
