안녕하세요. 대구광역시 부동산 시장이 많이 어렵습니다. 그 동안 대구의 주택 시장에 대한 포스팅을 자주 발행했었는데요. 그 과정을 살펴보았습니다. 지금의 상황은 이미 예견되어온 수순으로 보입니다. 지금이 투자 시점이라고 잘못 판단하시는 분이 없기를 바랍니다.
<2020년 11월 >
대구광역시 아파트 공급 추이
2020년 11월, 대구광역시는 아파트 공급량이 3년 동안 증가하는 추세였습니다. 이때는 대구의 과잉 공급과 수급에 대한 위기를 언급하는 곳들이 거의 없었습니다. 이때부터 대구는 관심 지역으로 꾸준히 모니터링했습니다.
<2021년 3월>
3월 9개 현장, 대구 청약시장에 무슨일이?
대구 아파트 시장을 살펴봅니다.
2021년 3월 당시 청약 동향 보고서를 작성하면서 대구광역시에 신규 공급 단지가 유난히 많았습니다. 작년 3월에 청약을 시작하는 단지는 총 36개 단지로 조사됐는데 대구광역시만 9개 단지로 전체 청약 시장에서 25% 비중(공급단지 기준)를 대구에서 선보입니다.
당시 대구광역시는 구도심의 노후화로 재건축 아파트에 대한 관심이 높았는데요. 2014년부터 분양 시장은 훈풍이 돌다가 2018년까지 정점을 찍었습니다. 그러다 청약 규제에 따른 영향이기도 하지만 시장 분위기는 2019년부터 청약 접수는 줄고 있는 상황입니다. 물론 평균 청약 경쟁률로 시장을 전부 파악할 수는 없지만 시장을 판단하는 하나의 인간 지표로 충분히 고려할 수 있습니다.
당시 지표는 좋았습니다. 청약 시장과 달리 여전히 대구광역시도 2019년 하반기부터 아파트 매매가격지수는 급격히 우상향하고 있었습니다.
수도권을 중심으로 광역시에 영향을 주다가 지방 소도시까지 가격을 다들 끌어올리고 있었습니다. 이는 대구만 급등한 상황은 아니며 서울을 시작으로 규제를 시작했고 정부의 규제가 점차적으로 늘어가면서 풍선효과 형태로 지방 소도시까지 2020년에는 급격히 매매가격지수는 상승하고 있는 상황이었습니다.
수도권을 중심으로 광역시에 영향을 주다가 지방 소도시까지 가격을 다들 끌어올리고 있었습니다. 이는 대구만 급등한 상황은 아니며 서울을 시작으로 규제를 시작했고 정부의 규제가 점차적으로 늘어가면서 풍선효과 형태로 지방 소도시까지 2020년에는 급격히 매매가격지수는 상승하고 있는 상황이었습니다.
<2021년 4월>
아파트 청약동향_공급물량... 대구는 방황중
위의 표는 2021년 4월 당시 대구 청약률 추이입니다.
당시의 포스팅 중 대구 관련 내용입니다.
"2013년부터 대구광역시 청약 추이를 뽑아봤습니다. 2014년이후 부동산 경기가 살아날 때는 지방 아파트 시장부터 분위기가 좋아졌다는 것을 알고 계신가요? 당시에는 수도권에 미분양 현장들이 어마어마 했던 시절입니다. 대구는 19년까지 정점을 찍었고 20년에는 대세 상승기에 접어들어 가격은 많이 상승했습니다. 매월 청약동향보고서를 만들다 보면 2020년 하반기부터 대구 청약시장이 예전만하지 못하는 것을 느낍니다."
당시의 포스팅 중 대구 관련 내용입니다.
"2013년부터 대구광역시 청약 추이를 뽑아봤습니다. 2014년이후 부동산 경기가 살아날 때는 지방 아파트 시장부터 분위기가 좋아졌다는 것을 알고 계신가요? 당시에는 수도권에 미분양 현장들이 어마어마 했던 시절입니다. 대구는 19년까지 정점을 찍었고 20년에는 대세 상승기에 접어들어 가격은 많이 상승했습니다. 매월 청약동향보고서를 만들다 보면 2020년 하반기부터 대구 청약시장이 예전만하지 못하는 것을 느낍니다."
위 그래프는 2021년 4월 당시 사업지별 평균 청약경쟁률입니다.
당시 대구의 모든 분양 현장은 전국 평균 이하의 성적을 기록합니다.
당시 대구의 모든 분양 현장은 전국 평균 이하의 성적을 기록합니다.
<2021년 7월>
대구광역시 청약 미달, 공급과잉으로 적색불
당시 대구 상황을 언급했습니다.
"올해 대구광역시는 12,473세대의 민간아파트를 공급하면서 공급 과잉과 신규 아파트 입주 물량 증가로 점점 시장은 상승기에서 횡보기로 접어들었다고 해석할 수도 있습니다. 대구 시장을 제대로 한번 들여다 봐야 겠다는 생각이 듭니다."
"올해 대구광역시는 12,473세대의 민간아파트를 공급하면서 공급 과잉과 신규 아파트 입주 물량 증가로 점점 시장은 상승기에서 횡보기로 접어들었다고 해석할 수도 있습니다. 대구 시장을 제대로 한번 들여다 봐야 겠다는 생각이 듭니다."
<2021년 7월>
'힐스테이트 대구역 퍼스트' 분양
대구 청약시장을 살펴봅니다.
(공급많고 청약성적 부진중인 대구)
당시의 대구 관련 분양 소식을 전할때면 대구 상황이 좋지 못하다고 지속적으로 언급했습니다.
위 그래프는 당시 전국과 대구의 청약현황을 그래프를 합쳐서 보여드리면 더 쉽게 이해하도록 만들었습니다.
"2013년부터 2019년까지 전국 평균 청약 경쟁률보다 우위에 있다가 2020년 들어서는 전국 평균 청약 경쟁률 이하로 떨어졌으며 2021년 특히 저조한 기록을 보여주고 있습니다. 물론 청약 경쟁률 데이터로 아파트 시장을 판단하기에는 무리가 있습니다만, 대구광역시 청약 시장의 분위기를 파악하는데는 무리가 없어 보입니다. 결국 대구광역시는 앞으로 교통, 학군, 역세권 등의 입지가 좋은 지역에만 청약이 편중될 것으로 예상됩니다."
위 그래프는 당시 전국과 대구의 청약현황을 그래프를 합쳐서 보여드리면 더 쉽게 이해하도록 만들었습니다.
"2013년부터 2019년까지 전국 평균 청약 경쟁률보다 우위에 있다가 2020년 들어서는 전국 평균 청약 경쟁률 이하로 떨어졌으며 2021년 특히 저조한 기록을 보여주고 있습니다. 물론 청약 경쟁률 데이터로 아파트 시장을 판단하기에는 무리가 있습니다만, 대구광역시 청약 시장의 분위기를 파악하는데는 무리가 없어 보입니다. 결국 대구광역시는 앞으로 교통, 학군, 역세권 등의 입지가 좋은 지역에만 청약이 편중될 것으로 예상됩니다."
<2021년 8월>
대구광역시,아파트 공급 및 입주물량 추이 Report
당시 대구광역시 주택시장 관련 보고서를 제작했습니다.
아래는 당시 언급한 내용입니다.
○ 대세 상승기로 아직까지 아파트 가격은 상승 국면이나 상승세와 청약 열기는 꺽이고 과잉 공급 등의 이유로 시장 분위기는 점점 비관론 우세
○ 대구시는 연평균 15,455세대 수준 입주... 하지만 2022년~2023년 입주 물량이 5.2만 세대가 넘어 연평균 입주 물량보다 60%이상 많음 . 이런 현상은 대부분 광역시도 입주량(2022년~2023년)이 줄어드는 상황과 반대 현상을 보임.
○ 공급 감소하고 청약 시장은 하락세, 입주 예정 단지는 증가, 매매가 최근 1년새 급등... 금리 상승과 자영업자 소득 감소는 대출이자 압박으로 하한가 매물 증가 예상 -> 대세 하락으로 연결될 수 있음.
아래는 당시 언급한 내용입니다.
○ 대세 상승기로 아직까지 아파트 가격은 상승 국면이나 상승세와 청약 열기는 꺽이고 과잉 공급 등의 이유로 시장 분위기는 점점 비관론 우세
○ 대구시는 연평균 15,455세대 수준 입주... 하지만 2022년~2023년 입주 물량이 5.2만 세대가 넘어 연평균 입주 물량보다 60%이상 많음 . 이런 현상은 대부분 광역시도 입주량(2022년~2023년)이 줄어드는 상황과 반대 현상을 보임.
○ 공급 감소하고 청약 시장은 하락세, 입주 예정 단지는 증가, 매매가 최근 1년새 급등... 금리 상승과 자영업자 소득 감소는 대출이자 압박으로 하한가 매물 증가 예상 -> 대세 하락으로 연결될 수 있음.
<2021년 11월>
대구광역시 부동산 지표들..
미분양↑, 청약성적↓, 입주물량↑, 아파트거래량↓
이때부터는 이미 시장에서는 위기론이 팽배했습니다. 건설사들도 알고 있지만 그동안 사업이 진행되던 현장들이 많아 그대로 분양하는 형태를 보입니다.
아래는 당시 내용입니다.
- 2013년부터 2019년까지 전국 평균 청약 경쟁률보다 우위에 있다가 2020년 들어서는 전국 평균 청약 경쟁률 이하로 떨어짐.
- 2021년 특히 저조한 기록으로 시장 분위기 반전한 상황.
- 결국 대구광역시는 앞으로 교통, 학군, 역세권 등의 입지가 좋은 지역에만 청약이 편중될 것으로 예상.
- 2021년 평균 청약경쟁률 6.07대1로 크게 떨어진 상태.
- 대구, 2019년 이후 입주물량 증가
- 수급문제로 대구 시장 악재
- 대구광역시 주택시장 소비심리지수 2020년11월 이후 하락 중
- 토지가격 변동률 2020년 이후 줄곧 상승중
- 토지가격지수 역시 꾸준한 우상향
아래는 당시 내용입니다.
- 2013년부터 2019년까지 전국 평균 청약 경쟁률보다 우위에 있다가 2020년 들어서는 전국 평균 청약 경쟁률 이하로 떨어짐.
- 2021년 특히 저조한 기록으로 시장 분위기 반전한 상황.
- 결국 대구광역시는 앞으로 교통, 학군, 역세권 등의 입지가 좋은 지역에만 청약이 편중될 것으로 예상.
- 2021년 평균 청약경쟁률 6.07대1로 크게 떨어진 상태.
- 대구, 2019년 이후 입주물량 증가
- 수급문제로 대구 시장 악재
- 대구광역시 주택시장 소비심리지수 2020년11월 이후 하락 중
- 토지가격 변동률 2020년 이후 줄곧 상승중
- 토지가격지수 역시 꾸준한 우상향
<2021년 12월>
동대구역 센텀 화성파크드림 분양,
대구 부동산시장은 명백한 침체기
대구 분양 사업지를 소개할 때면 잊지 않고 당시의 대구 상황을 언급했습니다.
당시, 초라했던 대구의 청약경쟁률을 그래프로 만들었습니다.
<2022년 1월>
지역별 미분양 주택 현황 및 주택시장
Ft. 최근 4년간 추이
올 1월, 지역별 미분양 현황을 소개하는 자료에서도 대구가 유별나게 증가 추세를 보입니다.
문제의 대구광역시네요. 전국에서 가장 많은 미분양 주택수를 기록하고 있습니다. 2021년 들어서 미분양 주택수는 급속하게 늘어나고 있는 모습이네요.
<2022년 3월>
대구, 아파트 청약시장 심각합니다.
2023년 이후 주택 매수 포지션 전환을 추천.
거의 매달 대구 시장을 리포팅하고 있었네요. 저는 대구와 아무런 상관이 없습니다. 그만큼 전국에서 가장 신호를 먼저 심하게 보낸 지역이었습니다.
분양, 완판 행진 GS건설은 대구에서도 해낼 수 있을까라는 제목으로 포스팅했습니다.
자이는 전국에서 분양완판 행진을 하고 있던 터라 상황이 심각한 대구에서 과연 성공할 수 있었을까 궁급했습니다.
자이는 전국에서 분양완판 행진을 하고 있던 터라 상황이 심각한 대구에서 과연 성공할 수 있었을까 궁급했습니다.
대구는 2019년부터 꾸준히 민간아파트 입주 물량이 늘어서 올해는 39개 현장 약 2만여 세대가 입주 예정이며 2023년에는 48개 현장 약3.2만 세대가 입주 예정으로 최근 10년간 가장 많은 입주 물량을 대기중에 있습니다.
기대했던 자이 마저도 대구에서 실패를 했구요. 이후로도 대구는 분양시장은 혹독한 암흑기가 지속되고 있습니다. 대구의 강남 수성구도 대한민국 1군 브랜드 아파트도 모두다 소비자에게 외면받고 있는 상황입니다.
<2022년 5월>
청약경쟁률로 본 부동산시장 경기 전망,
대구광역시를 살려주세요.
올해 5월까지 전국 평균청약경쟁률이 15.5대 1로 평균 이하 수도권, 광역시 지역은 대전(11.9), 경기 (9.9), 울산(7.9), 광주(7.6), 대구(0.4) 입니다.
서울, 부산, 인천이 청약경쟁률이 높은 이유는 정비사업 공급이 많았기 때문이라고 평가하고 있습니다.
앞으로 대구광역시는 긴 조정을 받지 않을까 생각해 봅니다. 그런의미에서 내집마련을 생각하시는 분들은 내년 하반기 정도부터 매수 타이밍을 노리면 좋을 것 같다는 생각을 합니다.
내년까지 최근 2~3년 내에 공급했던 아파트들의 입주 물량이 대거 들어서면서 시장은 어려워 질 것입니다. 그때가 매수 타이밍입니다. 한편 영끌해서 고점에서 청약받거나 아파트를 매수하신 분들의 고통스러운 기간이 예상되네요. 뭔가 특단의 조치가 필요해 보입니다.
서울, 부산, 인천이 청약경쟁률이 높은 이유는 정비사업 공급이 많았기 때문이라고 평가하고 있습니다.
앞으로 대구광역시는 긴 조정을 받지 않을까 생각해 봅니다. 그런의미에서 내집마련을 생각하시는 분들은 내년 하반기 정도부터 매수 타이밍을 노리면 좋을 것 같다는 생각을 합니다.
내년까지 최근 2~3년 내에 공급했던 아파트들의 입주 물량이 대거 들어서면서 시장은 어려워 질 것입니다. 그때가 매수 타이밍입니다. 한편 영끌해서 고점에서 청약받거나 아파트를 매수하신 분들의 고통스러운 기간이 예상되네요. 뭔가 특단의 조치가 필요해 보입니다.
<2022년 8월>
대구 아파트 분양시장은 다 죽었는데 공급은 많네요.
규제가 풀렸다지만 매수 타이밍은 내년부터 천천히...
대구는 몇 번 시장을 살펴봤지만 마지막으로 리뷰합니다.
다음 대구 관련 포스팅은 주택 시장이 회복기라는 소식을 전하기를 바랍니다.
다음 대구 관련 포스팅은 주택 시장이 회복기라는 소식을 전하기를 바랍니다.
한국부동산원에서 가격지수를 2021년 6월28일로 기준 잡기에 작년 기준일부터 현재 시점의 지수를 봅니다.
전국적으로는 올해 가격지수는 횡보하는 모습이지만 대구는 상황이 다릅니다. 작년 중반까지만 하더라도 소위 말하는 1급지 현장들은 청약자들이 모이기도 했지만 하반기부터는 대구에서 공급한 거의 대부분 현장이 청약시장에서 소비자들의 외면을 받았습니다.
전국적으로는 올해 가격지수는 횡보하는 모습이지만 대구는 상황이 다릅니다. 작년 중반까지만 하더라도 소위 말하는 1급지 현장들은 청약자들이 모이기도 했지만 하반기부터는 대구에서 공급한 거의 대부분 현장이 청약시장에서 소비자들의 외면을 받았습니다.
통계청에서 발표하는 미분양 데이터를 살펴봤습니다. 대구는 작년 하반기부터 시장이 냉각되면서 미분양 물량이 쌓이고 있는데요. 통계청 데이터는 5월까지만 잡혀 있고 이후 공급한 현장들까지 미분양 물량은 상당히 많을 것으로 예상됩니다.
올해만 2만여 세대, 내년에는 3.4만여 세대의 입주물량이 있는데요. 이 물량이 대구 아파트 시장과 정부의 긴축정책과 소비자들의 시장 외면과 맞물려 거의 폭탄 수준이라고 봅니다.
아파트를 공급한 건설, 시행사들은 입주 시 잔금 40%를 받아 손익분기점을 넘어갈 텐데요. 내 집이 팔리지 않거나 잔금 대출에 대한 여력이 없는 소비자들이 늘어나면서 기존에 계약되었던 집들도 입주를 하지 못하는 경우도 생길 수 있습니다. 물론 이런 상황이 벌어지지 않도록 정부는 정책적으로 조절하려 시도하겠고 건설사들도 다양한 입주마케팅을 펼쳐서 입주율을 올리려 노력할 겁니다.
지난 7월 초, 국토부는 수성구를 투기과열지구에서 해제하고 대부분의 대구지역을 조정대상지역을 해제했습니다. 시장은 돌고 돕니다만 대구 규제지역이 해제되었다고 투자를 섣불리 해서는 안되는 상황이 현시점이라고 봅니다. 소비자심리, 물가지수, 금리, 시장 상황 모든 지표에서 하락을 알려주고 있습니다.
아파트를 공급한 건설, 시행사들은 입주 시 잔금 40%를 받아 손익분기점을 넘어갈 텐데요. 내 집이 팔리지 않거나 잔금 대출에 대한 여력이 없는 소비자들이 늘어나면서 기존에 계약되었던 집들도 입주를 하지 못하는 경우도 생길 수 있습니다. 물론 이런 상황이 벌어지지 않도록 정부는 정책적으로 조절하려 시도하겠고 건설사들도 다양한 입주마케팅을 펼쳐서 입주율을 올리려 노력할 겁니다.
지난 7월 초, 국토부는 수성구를 투기과열지구에서 해제하고 대부분의 대구지역을 조정대상지역을 해제했습니다. 시장은 돌고 돕니다만 대구 규제지역이 해제되었다고 투자를 섣불리 해서는 안되는 상황이 현시점이라고 봅니다. 소비자심리, 물가지수, 금리, 시장 상황 모든 지표에서 하락을 알려주고 있습니다.
#주택시장#미분양#부동산시장#아파트청약#경기침체#대구광역시#적신호
