와이민입니다. 오늘은 서울 시내에 건물을 하나 들고 있는 친구의 이야기를 해 보겠습니다. 1. 우선 "건물이 있는 친구"의 고민이라고 하니 씁쓸한 마음이 드는 분들도 있으실 거에요. 넓은 아량으로 투자의 관점에서 이해해 주시기 바랍니다. 2. 이 친구는 부모님이 증여해 주신 것과 본인이 모았던 돈, 그리고 은행권 차입 등으로 꽉 채워서 서울 시내에 오래된 건물을 구입했습니다. 2017년이었다고 하네요. 3. 기존 건물을 허물고 신축을 하려고 했는데, 구매 당시에 계획했던 것보다 중간에 규제가 바뀌면서 층수에 제한이 있었다고 합니다. 당연히 투자금은 이미 확정되었는데, 더 적은 층수로 인해 매출액이 적어지니 수익성은 하락합니다. 4. 현재 건물에서 세를 받고 있는데, 각종 비용을 제하고 보니 인건비와 금리의 합으로 수렴하는 수준의 수익률이 나오고 있다는 것이 이 친구의 고민인 것이죠. 5. 이 친구가 지난 몇년간 땅을 사고, 건물을 짓고, 그리고 현재는 운영하면서 얻은 결론이라면서 하는 말이, "건물을 사서 수익을 크게 내기 위해서는 내가 산 건물이 위치한 지역이 성수처럼 뜨거나, 아니면 서장훈씨처럼 IMF때 싸게 사거나인 것 같다"라고 하네요. 6. 물론, 이건 이 친구의 개인적 경험이고, 부동산 시장에는 다양한 방법으로 수익을 내는 고수분들이 많으실 거에요. 그래서 이 친구의 결론은 일부만 맞는 말이라고 생각합니다. 다만, 저의 이...
3아파트, 이 가격 오면 사라 저자 채상욱 출판 라이프런 발매 2023.06.05. 오랜만에 읽는 부동산 책인 것 같다. 몇년 동안 부동산 시장에서 벌어진 FOMO 및 Panic성 가격 급등락과 퀄리티가 하락한 부동산 책들의 범람, 그리고 굳이 참여하고 싶지 않은 부동산의 사회적 이슈들로 인해 부동산 책을 멀리 했었다. 하지만, 최근 부동산 가격은 떨어진 상황에서 부동산 가격에 대한 가치평가를 주제로 한 책이, 그것도 신뢰할 만한 채상욱 저자를 통해 나왔다는 점에서 바로 구매. 이 책의 주제는 지금까지 부동산을 투자할 때, 대다수가 매수/매도 타이밍에만 집착했다는 반성과 함께 부동산을 매매하는 기준으로서 부동산 가격의 적정성 여부를 따져보자는 것이다. 저자인 채상욱씨가 증권사 애널리스트를 했다는 점과 건설/부동산 관련 경력이 풍부하다는 점에서 부동산 가치평가라는 주제를 합리적으로, 그리고 쉽게 잘 녹여냈다고 생각한다. 저자가 '부동산 소름 공식'이라고 명명한 부동산 가치평가 공식의 핵심은 "주식 가치평가에서 많이 사용되는 현금흐름할인모형의 부동산 적용"이라고 할 수 있다. 즉, 부동산, 그 중에서도 아파트라고 하는 상대적으로 가격/월세를 파악하기 쉬운 부동산이 창출해내는 현금흐름(=월세)를 현재가치로 할인하여 적정가격을 계산하겠다는 것이다. 아래가 채상욱 저자가 말하는 부동산 소름공식이다. 채상욱의 부동산 소름공식, 출처: 채상욱 PT...
620대 대통령직 인수위원회가 발표한 110대 국정과제 중 부동산 관련 내용을 간략히 살펴보고, 기존 국민의힘 정책공약집 때와 비교해보면서 의미를 찾아 보겠습니다. 철저히 개인적인 해석이고, 개인적으로 공부용으로 정리한 것이니 관련 영향에 대한 최종 판단은 각자 해 주세요. * 본 자료와 내용은 정치적 해석이 전혀 아니니, 정치적 코멘트는 미리 사절합니다. 정치 이야기를 하고 싶은 생각이 없습니다. 정치 몰라요~ 공급대책 - 연간 250만호 주택공급 로드맵 수립. 이는 기존 국민의힘 정책공약집 내용 연장선 - 재건축/재개발 관련 제도 조정과 사업속도 상향 등도 기존 내용 - 1기 신도시 특별법도 기존 정책공약집 내용. 1기 신도시 관심 지속 임대리츠 활성화 등을 통한 민간 임대주택 공급 촉진 기존 등록임대사업자 관련 내용은 특별히 보이지 않음 임대차 3법과 관련하여 제도 개선방안을 마련하지만, 시장혼선 최소화라는 이야기가 들어감 임대차법 개정에 속도 조절 가능성 기존 정책공약집보다 강화된 것으로 보이는 것이 공공임대주택 관련 내용 공공임대주택 연간 10만호 공급과 기존의 노후 공공임대투택의 리모델링, 복합개발 등 정비 추진 노후 공공임대주택 주변의 상권 괜찮은 곳 상가나 상가건물에 관심. 다만, 장기로 봐야 할 듯 2. 부동산세금 종부세는 장기적으로 재산세와 통합하는데, 기존 "추진"이라는 용어가 "검토"로 바뀜 근본적 종부세 개편 방...
1020대 대통령 선거가 끝났네요. 관련해서 국민의힘 정책공약집을 읽어봤고, 여기서 부동산 정책들만 한번 점검해 보겠습니다. 어떤 내용이 있는지 간략히 보고, 의미를 찾아 보겠습니다. 철저히 개인적인 해석이니 관련해서 판단은 각자 해 주세요. * 본 자료와 내용은 정치적 해석이 전혀 아니니, 정치적 코멘트는 미리 사절합니다. 정치 이야기를 하고 싶은 생각이 없습니다. 정치 몰라요~ ** 그리고, 이것들은 말 그대로 정당의 정책공약입니다. 실제 정책으로 채택될지와 실행 가능한지는 향후 추이를 보시면서 대응하셔야 합니다. 1. 공급대책 - 5년간 250만호 이상 공급인데, 목표보다 실행계획의 구체성과 가능성이 중요할 듯 - 눈에 띄는 건, 재건축/재개발 관련해서 정밀안전진단 기준 합리화와 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브, 그리고 재초이익 부담금 완화 등 - 또한, 도심 역세권, 준공업지역, 차량 기지 등의 복합개발 추진 - 소규모 정비사업 활성화 정책도 포함 - 재건축/재개발 정책을 보면, - 30년 이상 노후 공동주택의 정밀안전진단 면제와 함께 기준의 조정이 우선 눈에 들어옴 - 구조안전성 가중치 하향되고, 주거환경 등 가중치 상향되면서 정성적 판단이 더 들어감 - 재초환 완화와 분양가 규제 합리화는 사업성을 높이는 역할 - 실행되면, 수도권 및 1기 신도시 위주로 재건축 기대감 높아질 듯 - 사업성 낮은 지역은 지자체별로 사업성 보강...
와이민입니다. 오랜만에 부동산 단상을 해 볼까요? 얼마 전 부동산 뉴스를 뜨겁게 달구던 뉴스에 대해 제 생각을 말씀드려 보겠습니다. 5월 초 부동산 뉴스난에서 "갭투자 500채~"라는 제목의 뉴스로 도배가 되었는데, 제목만 봐도 짐작할 수 있는 내용이었습니다. 1. 아래 기사와 같이 내용은 "어떤 가족 3분이 2017년 갭투자로 주택을 사들이기 시작했는데, 12채부터 시작해서 2019년 524채까지 급격히 늘렸고, 이후 2021년 5월 397채까지 줄어든 상태이다. 전세 만료에도 보증금을 못 돌려줘 세입자에게 주택을 매도하거나 경매에 넘어가 줄었다"입니다. 2017년~2019년에 500채를 넘게 늘렸다는 것부터 너무나 놀랍네요. 갭투자로 500여채 임대하고 전세금 '먹튀'…간 큰 '세 모녀' 세입자 70여명에게 주택 전세보증금을 돌려주지 않았다는 의혹을 받는 세 모녀에 대해 경찰이 수사를 벌이고 있다. 이들은 주택의 전세가와 매매가 격차가 작은 점을 이용하는 ‘갭투자’로 전국에서 500채가 넘는 주택을 news.naver.com 2. 잊을 만하면 사고 사례로 나오는 것이 "부동산 갭투자 후 전세보증금을 못 돌려줘 임차인들이 피해를 보는 내용"입니다. 뭐, 이것과 관련된 글도 제가 몇번을 썼죠. 부동산 갭투자만큼 인간의 욕망에 대한 자제를 못하는 것이 얼마나 자신과 남에게 피해를 주는지에 대해 보여주는 사례도 많지 않습니다. 요즘 자주...
와이민입니다. 자고로 투자의 시대이네요. 저금리와 유동성 증가가 맞물리면서 돈의 흐름이 투자로 쏠리고 있습니다. 너도나도 주식이든, 부동산이든 투자를 하려고 안달하는 느낌도 들 때가 있네요. 언론과 방송이 FOMO(Fear of Missing Out)를 자극하기도 하구요. 이런 상황에서 현금의 가치에 대해 폄훼하는 시각도 많습니다. 오늘은 이 점에 대해서 사례를 통해 이야기해 볼까 합니다. 1. 친한 후배의 지인 사례입니다. 이 분은 부동산을 통해 큰 부를 이루셨습니다. 현재 나이는 50대 초반이시고, 투자는 30대부터 시작하셨습니다. 즉, 경력이 20년 가까이 되셨습니다. 2. 이 분은 처음부터 투자를 부동산 시세차익이 아니라 월 현금유입을 목적으로 월세 셋팅을 위주로 했습니다. 처음에는 힘들었지만, 어느 정도 궤도에 오르고 나서는 월별 현금유입이 현금유출보다 훨씬 높아지고 2년마다 계약을 갱신하게 되면서 보증금이 계속 증가하면서 목돈도 증가했습니다. 증가한 목돈을 모아 또 다시 월세로 셋팅하는 방식으로 투자를 지속하셨습니다. 3. 초기에는 투자하는 것이 너무 재미있고, 확실한 목적이 있으며 방법도 정해졌으니 돈이 생기면 무조건 투자를 하셨다고 합니다. 현금을 가지고 있는 꼴을 못 봤다고 하시네요. 그런데, 최근에는 현금을 꽤 많이 가지고 있으시답니다. 4. 현금을 가지고 있는 것은 부동산에 대한 추가 투자의 메릿이 확연히 줄어들었...
와이민입니다. 제가 요즘 유명인에 대한 글을 많이 쓰게 되네요. 사실 전 다른 사람을 평가하는 것을 극도로 싫어합니다. 개인적으로 호불호는 있지만, 제가 그 분들의 전체 삶을 이해하고 있는 것도 아니고, 그 분들의 생각/행동을 평가할 정도도 아니라고 생각하고 있어서 개인적 생각을 공개적으로 이야기하는 것을 자제해 왔습니다. 이번에 존리 대표의 인터뷰도 그런 차원에서 존리 대표에 대한 개인적 호불호가 아닌 특정 코멘트에 대해서만 제 생각을 말씀드리겠습니다. 동의하는 내용도 있고, 동의하지 않는 내용도 있음을 먼저 말씀드립니다. * 존리 대표를 비난하기 위해 쓴 글이 아님을 고려하셔서 존리 대표에 대한 비방 댓글은 정중히 사양하겠습니다. 전 우리 인터넷 문화에서 다른 사람들의 생각을 진중하게 듣고, 예의있고 건전한 비판을 하는 문화가 정착되었으면 합니다. 1. 아래 인터뷰는 한국경제 부동산 섹션에서 메리츠자산운용 존리 대표를 인터뷰한 기사입니다. 제목부터 자극적이네요. '젋어서 집 사는 게 제일 바보짓, 집착 버려라'라는 엄청난 제목을 달고 있는데, 특히 부동산 섹션에서 인터뷰를 했기 때문에 부동산 관심이 많고 투자하는 분들이 많이 보셨을 겁니다. 댓글에도 장난 아니네요. 부동산 얼마나 올랐는지 아느냐, 사기꾼 등등...전 댓글들만 봐도 몸서리 쳐질텐데...(역시 댓글은 안 보는게...) "젊어서 집 사는 게 제일 바보짓, 집착 버려라"...
2와이민입니다. 오늘은 간만에 부동산 이야기를 좀 해 볼까 싶네요. 사실 제가 요즘 부동산 글을 잘 안 씁니다. 아무래도 직업을 아는 사람들이 있다보니(생각보다 제 블로그에 지인들이 많이 이웃추가했더군요. 나름 신비주의인데.....^^;....), 그리고 부동산 가격상승은 보유자와 비보유자의 상대적 행복지수에 영향을 주니(주식은 훨씬 덜 그런데 말이죠...) 요즘 부동산 관련 글을 쓰기가 부담스러워서요. 그래서 이번 글도 직접적으로 부동산 관련된 내용이다기 보다는 부동산을 통해 살펴보는 투자의 자세라고 하는 것이 좀 더 나을 듯 합니다. 부동산 화두이지만, 주식에도 적용됩니다. 1. 최근 모 지역 부동산 상승세가 놀랍네요. 사실 다른 도시에 비해 상승폭이 적었던 지역이었는데, 최근 여러 지역이 규제로 묶이다보니 상대적으로 갈곳을 잃은 부동산 자금들이 한꺼번에 들어오면서 급등하고 있습니다. 원래 이 지역은 저평가 매력과 개발호재가 있었지만(개인적 판단...), 상대적으로 관심이 적었던 지역인데 유동성이 몰리면서 이러한 요인들이 갑자기 부각되고 있습니다. 부동산 중개업소 사장님들도 깜짝 놀랄 정도로요. 모 지역의 대표적인 아파트 중 한 곳의 최근 가격 추이 2. 제가 이 지역의 부동산 상승을 화두로 꺼낸 것은 세 가지 이유입니다. 투자에 있어 고정관념을 가지고 있다는 것이 얼마나 손해인지, 수익규모와 수익률을 구분해야 한다는 것, 그리고 ...
9오늘 발표된 <7.10 주택시장 안정 보완대책> aka 7.10 부동산 대책 이후 많은 전문가들이 시장에 미치는 영향을 분석하고 계시네요. 대부분 향후 집값이 어떻게 될 것인지와 투자전략을 어떻게 가야하는지에 대해서 전망하시는데, 시장 가격이 어찌 흘러갈지보다 앞으로 현금흐름을 어떻게 가져가야할지에 대해 더 고민하게 하는 대책이라고 생각합니다. 취득-보유-양도 전 구간에 걸쳐 세금이 너무 많아져서 투자관점에서 매력적일지 모르겠습니다. 가격은 똘똘한 한채 흐름이라던가, 아니면 실수요자의 매수로 인해 올라가는 것으로 찍힐 수도 있고, 다주택자의 급매로 내려가는 것으로 찍힐 수도 있지만, 이는 그냥 가격현상일 뿐이거든요(전 올라갈지 내려갈지 몰라요~). 1. 취득하는 시기: 1주택 이후 2주택부터는 취득세율이 대폭 인상되네요. 2주택은 8%, 3주택 이후로는 12%입니다. 법인으로 할 경우에는 무조건 12%네요. 법인 메릿이 대폭 줄어듭니다. 부동산 매매/임대업의 취득세 감면 혜택도 없어집니다. 쉽게 말하면 3주택 이상으로는 향후 몇년에 걸쳐 10% 이상의 상승을 기대할 수 없다면, 세금 때문에 매수를 주저하게 만들 것이군요. 앞으로 신규로 매입임대로 임대사업자 등록은 불가능해 집니다. 4년 단기임대는 아예 없어지고, 8년 장기임대는 신규 건설임대는 가능하지만 매입임대는 빌라/다세대는 가능하지만 아파트는 불가능해집니다. 4년에서 8년으로 ...
와이민입니다. 오늘은 제가 무척이나 존경하는 지인의 부동산 투자 사례를 이야기 해 보겠습니다. 이 분은 주식 고수이면서 끊임없는 공부를 통해 부동산 쪽에서도 성공 스토리를 만드신 분이십니다. * 제가 직접 들은 이야기를 재구성한 것이지만, 약간의 기억 착오가 있을 수도 있으니 투자 아이디어의 배움이라는 측면에서 재미로만 가볍게 봐 주세요. 1. 이 분은 국내에서 내노라 하는 펀드 매니저 출신이십니다. 현재는 재야에 계시구요. 실력과 품성 모두 휼륭하셔서 존경하는 분이시지요. 편의상 Y님이라고 칭하겠습니다. 2. Y님은 상가 건물의 한 층을 보유하고 계십니다. 경기도 도시의 지하철역 바로 옆 건물이고, 매수가는 10억원 중후반이었고, 현재는 30억원대를 상회하는 물건이지요. 매수하신지는 수년 정도 된 듯합니다. 수년 동안 어떻게 이렇게 가치가 크게 올랐냐구요? 네, 맞습니다. 일반 매매가 아닌 경매/공매를 통한 매수였습니다. 그런데, 이렇게까지 차익이 발생할 수 있었던 것은 소위 말하는 특수물건입니다. 3. Y님은 늦깍이로 부동산 대학원을 졸업하신 후 꾸준히 부동산에서 기회를 찾고 있었던 찰나, 친구분께서 경기도 모 지역에 경매된 상가 물건이 공매까지 나왔는데 같이 조사해 보자는 연락이 왔다고 하네요. 간단히 조사해 보니 좋은 기회라는 촉이 와서 바로 진행하려고 했는데, 큰 난관이 있었습니다. 4. 유치권이라는 것이 있었습니다. 그것도...
