전세계약을 연장하면 월세가 10만원 20만원 등 꼬리가 붙어 재계약하는 경우가 많습니다.
전세계약 연장시 주의할 점과 반드시 확인해야 되는 부분 정리했습니다.
전세계약연장시 월세가 있는 반전세로 전환하는 이유
1.전세 계약 연장 시 고려사항
임대차 계약 만기 2~3개월 전에 임대인과 임차인은 연장 여부를 고민합니다. 계약 갱신 시 기존 조건 유지나 임대 조건 변경을 통해 계약 재체결을 하게 됩니다. 이때 중요한 점은 전세 반환 보증 요건 확인으로, HUG 보증보험의 담보 인정 비율(90%)을 기준으로 확인해야 합니다. KB부동산 시세나 부동산테크 시세를 통해 산정하며, 시세 조회가 안 될 경우 공동주택가격 기준으로 확인 가능합니다.
2. HUG 전세 보증보험 요건 확인방법
KB부동산 시세는 일반가를, 오피스텔은 하한평균가를 기준으로 담보 인정 비율을 계산합니다. 시세 조회가 불가능한 경우, 공시가격이나 홈택스 기준시가로 확인하여 보증보험 가입 가능 여부를 산정합니다.
3. 반전세·월세로 전환하기
연장 시점에 보증 요건 충족이 어려운 경우, 보증금과 월세를 조율해 반전세로 전환합니다. 예를 들어 보증금 일부를 월세로 변경해 보증보험 요건에 맞추는 방식입니다.
전세계약 연장 확정일자 다시 받나요?
- 확정일자는 임대차 계약서에 기재된 날짜를 법적으로 공증받아 우선변제권을 확보하는 절차
- 보증금 변경, 증액 또는 동일한 조건일 때 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부는 상황에 따라 다름
- 보증금 증액 시 증액된 금액에 대해 새로 확정일자를 받아야 함
- 보증금 감액 시 기존 확정일자가 감액된 보증금에도 효력을 유지하기 때문에 다시 받지 않아도 됨
- 임대인이 변경된 경우, 임차인의 권리관계가 그대로 승계되므로 계약서를 다시 작성하지 않아도 됨
- 확정일자를 다시 받으면 선순위가 밀릴 수 있으므로 주의 필요
- 다세대주택은 세대별 1세대만 전입하므로 순위가 유지되지만, 다가구주택은 순위가 변동될 수 있음
- 연장계약 후 주의사항은 기존 계약서를 보관하는 것임.
전세계약 연장 방법(묵시적갱신, 계약갱신권 청구)
- 아파트 가격 상승으로 임차인들이 이사 대신 계약 연장을 선택함
- 계약 연장 방식은 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약갱신청구권 등이 있음
- 묵시적 갱신은 임차인에게 유리하며, 2년 자동 연장 후 해지권을 가질 수 있음
- 합의 갱신은 양측이 합의하여 조건을 조정하는 방식으로, 계약 기간 동안 거주해야 함
- 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리로, 2년 추가 연장 가능
- 계약 연장 시 주의사항으로는 계약 갱신 통보 시기, 갱신계약해지권, 전세금 변동 등이 있음
- 전세계약 연장 방법은 상황에 따라 선택해야 하며, 전세금 변화나 이사 계획 등을 고려해야 함
