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정부는 강력한 대출규제로 부동산 돈 줄을 죄며 시장을 컨트롤 중입니다. 실제 전세자금대출을 포함한 주택담보대출 유동성은 9월 6.1조 → 10월 3.6조로 급락했는데, 이는 정부의 강력한 대출 규제에서 비롯됐습니다. 기준 금리 인하에도 각종 규제(대출,취득세 등)로 거래가 늘지 못했고 그에 따른 시장 유동성이 급락하며 어게인 2023년의 거래 절벽 현상을 만드는 중입니다. 실제 거래량 수치를 보면 전국 아파트 매매 거래량 8월 4.2만 → 9월 3.0만 수도권 아파트 매매 거래량 8월 2.2만 → 9월 1.2만 서울 아파트 매매 거래량 8월 6474건 → 9월 3089건 → 10월 3254건으로 지지부진합니다. 서울 아파트 거래량 지금처럼 정부와 은행의 강력한 가계대출 관리가 지속된다면, 한동안 주택 거래 감소는 지속될 것이며 그에따른 시장 흐름도 지지부진할 겁니다. 이런 시기는 누누이 말씀드리지만 자금 운용에 있어 대출 필요없는 분이라면, 서울 상급지 추격매수 OK! 대출이 필요한 분이라면, 무리한 상급지 추격매수는 조심할 필요가 있습니다. 그 외 지역들은 회복력이 약해 하방이 단단하거나 전세가율 높은 곳이 아니라면, 관망하는 것도 좋은 방법입니다. 다만, 좋아지는 지표 중 하나는 전세사기 포비아로 마이너스를 나타내던 전세자금 대출 유동성(23년 10월 -0.1조 → 24년 10월 0.4조)이 수개월째 플러스를 유지(8월 0.7조 ...

“사겠다는 전화 후 소식 끊겼다”…갑작스런 대출 절벽에 전국에 매물 급증 거래 활발하던 서울아파트마저 서울 8만4천건 역대 최고수준 대출 규제로 갈아타기 막히고 집값 급등 피로감 관망세 짙어 공인중개사 “거래가 안된다” “매수 문의가 왔다가도 대출을 알아보고선 너무 불안하다며 계약으로 넘 n.news.naver.com 부동산 시장을 이끌어온 다주택자들은 취득세 중과로 인해 더이상 시장 참여가 어렵습니다. 세금 중과로 인한 똘똘한 한 채 선호 현상이 양극화의 초석을 다졌고 기존 주택 매도 후 갈아타는 전략이니, 다주택자의 매도 매물이 쌓이는 건 당연한 수순입니다. 이 매물을 소화시킨건, 갈아타기 1주택자와 무주택자들입니다. 특례보금자리를 통한 유동성 확대, DSR 9월 연기, 대출금리 하락 등의 이유로 거래를 상승시키며 다주택자 매물을 소화했고, 그로인한 회복과 상승을 이끌었습니다. 이에 놀란 정부는 은행과 함께 대출 규제와 금리 인상으로 유동성과 수요를 꺾었고, 그로인한 실수요자의 관망세가 깊어지자 시장은 다시 주춤하며 소화되지 않는 다주택자 매물이 쌓이는 겁니다. 저는 시장 유동성 지표를 중요시 여기는 편이라 "시장은 잠시 주춤할 것"이라 지난 블로그 포스팅 글에 말씀드렸고 수강생 톡방과 언론사 인터뷰에도 그리 말했습니다. 부동산 시장 동향 및 전망!(잠시 주춤할 듯) 그칠 줄 모르는 부동산 시장입니다. 지금 시장 흐름을 보면 똘똘...

이런 글쓰기 쉽진 않지만, 내 생각을 주저리 하는 곳이니 생각의 흐름대로 끄적여 보겠습니다. (단순 참고만 하시길..) 집 값 오르는 거야.. 거시경제에 의한 추세다보니 양적완화를 택한 대부분의 국가에서 올랐습니다. 과거 정부와 현 정부의 부동산 상승은 높아진 유동성에서 비롯됐듯 부동산 시장의 방향성(상승과 하락)을 결정짓는 중요한 요인 3가지는 금리, 유동성, 정책! 이들이 거래량과 전세가율을 높이며 가격 상승을 부추겼지요. 그 중 우리나라에만 유독 독특한 현상이 나타나는데 바로.. 똘똘한 한 채! 회복력이 가장 강한 곳도 신고가를 경신하는 곳도 투자 및 수요가 몰리는 곳도 모두 상위급지의 똘똘한 한 채입니다. 투자자의 똘 한 채 사랑은 올해 가장 극명히 드러나며, 양극화를 부추기는 중인데요. 이건 모두 부동산 정책 탓입니다. 부동산을 과거부터 봐오신 분들은 아실겁니다. 똘똘한 한 채 현상은 세금 중과 정책을 펼 때마다 각광받던 투자법으로 다주택으로 생기는 손실보다, 실거주 + 재테크 모두 할수 있는 핵심지 한채를 선택하는 투자법이지요. 이 투자법은 2005년 8.31대책부터 세금 규제 때마다 각광받는 투자법이 됩니다. 2006년 1월 기사 하지만.. 똘똘한 한 채 전략이 오래될수록 시장 양극화와 그에따른 부작용(지역쏠림,지방정체,전.월세 상승,세수부족)도 지속될 수밖에 없으며, 추후 하락장이나 정책에 의한 변수가 나타난다면, 똘 ...

그칠 줄 모르는 부동산 시장입니다. 지금 시장 흐름을 보면 똘똘한 한채 유행과 전국 부자들의 에셋파킹으로 일제히 핵심지에 수요가 몰리는 중입니다. 서울내에서는 상급지로의 이동이.. 각 지역에서는 신축과 대장 아파트로 수요가 지속적으로 발생하는 중. 서울만 보더라도 노.도.강.금.관.구의 신고가보다 강남 3구와 용산 등의 신고가가 더 잦고, 각 지역으로는 신축과 대장 아파트의 거래량과 신고가 비율이 더욱 높은 편입니다. 이는 정부발 규제책으로 인한 "똘 한채" 선호 현상과 금리 안정에 따른 자산가들의 시장 진입 때문인데 지방의 자산가들도 서울 핵심지를 선호하며, 각 지역으로 흘러야 할 유동성이 서울과 수도권으로 몰리는 중입니다. 특례보금자리대출과 신생아 특례의 유동성 버프를 받은 실수요자들이 9억 이하 아파트 매수에 나서며, 다주택자들의 매도 물량을 받아줬고, 규제에 데인 다주택자들의 똘한채 수요가 불이 붙으며, 자연스레 서울 아파트값 23주 연속 상승의 타이틀을 만들었습니다. 그 외 2020년 7월 임대차 3법 시행한 계갱권이 2024년 7월에 종료되며 5%룰 제한 해제 시기와 겹치고, 공급 부족과 비아파트 시장 붕괴(이게 가장 큼)로 인한 전세가 상승도 매가 상승의 도화선 역할을 하는 중입니다. 문제는 지금부터입니다. 정부가 대놓고 시장에 경고하며 유동성을 축소 중인데요. 금융화된 부동산 시장에서 유동성 축소는 시장을 흔드는데 충분...

제 글이 네이버 메인에 걸려 조회수가 폭발하면 언제나 이런 분들로 덧글창은 어지럽습니다. 아이고 두야~ 제가 헛소리도 많이하고 조밥인것도 맞는데욥. 맹목적 2찍도 초딩도 아닙니다. 제 얘기 한번 들어보소~ 2023년 10월 책 출판 후, 홍보를 위해 유튜브 촬영을 많이 했는데요. 23년 하반기다보니 24년 부동산 전망 질문이 참 많았습니다. 유튜브서만 5~6개 채널에서 말 했던거 같아요. 개인적 친분이 있는 곳들 홍보 겸 인용하자면! "유튜브 강남콩" https://www.youtube.com/@gangnam_cong 강남콩 흙수저 강남콩, 그 성장이야기 💓촬영 및 협업 문의💓 : https://litt.ly/gangnam_cong www.youtube.com 본편을 보시면 상승 이유를 디테일하게 설명드립니다. "유튜브 싱글파이어" https://www.youtube.com/@singlefire 싱글파이어 싱글파이어는 경제적 자유와 행복한 일상을 위한 꿀정보를 제공하는 경제·재테크·라이프스타일 채널입니다. #싱글파이어 #파이어족 #경제적자유 ※ 출연 신청, 비즈니스/협업 문의 ☞ singlefire@mt.co.kr © (주)머니투데이 COPYRIGHT MONEYTODAY ALL RIGHTS RESERVED www.youtube.com 본편을 보시면 상승 이유를 디테일하게 설명드립니다. 그 외 다른 유튜브 및 인플루언서만 모아놓은 ...

*전국 아파트 매매가격 2주 연속 상승 *서울 아파트 매매가격 10주 연속 상승 *서울 아파트 전세가격 54주 연속 상승 올 초 시장은.. 규제 완화 공약이 제대로 이행되지 않으며 「입주물량 증가 + 재건축 초과이익환수 + 매도물량 역대 최대」 라는 이유로 전문가들은 하락을 넘어 폭락을 주장했지만, 실제 시장은 상승 추세를 만드는 중입니다. 작년 말과 올 초 블로그나 유튜브 촬영하며 말했던 저의 전망이 제대로 맞아가니 기부니가 죠스무늬다. "잘 찍었다!" 스스로 감탄 중! 그냥 찍은 겁니다.(각설하고~) 그럼 시장은 왜 상승할까? 의아하죠? 분명 하락 요인도 많은데 어느 장단에 맞춰야 할지! 딱 말씀드립니다! 지금의 상승요인에 다른건 보지마세요! 금리 안정에 따른 유동성 증가 + 전세가율이 멱살잡고 올리는 겁니다. 한국 10년물 국채금리도 안정적이고 코픽스 지속 하락 중! 이는 앞으로도 대출금리 하락 가능성 농후! 미국 주식 많이들 하시잖아요! 저도 금리 전망이나 한국 부동산과 주식을 투자하며 미국 거시경제를 수년 전부터 모니터링 중입니다만 미국 주식시장의 상승 메커니즘은(401K 퇴직연금 등 무한 유동성 유입) 생각보다 단순합니다. 시장의 큰 악재가 되었던 *러시아 우크라 전쟁 리스크 *중동 전쟁 리스크 *유가 불안정 리스크 *인플레이션 리스크 *디플레이션 리스크 *GDP 하락 리스크 반짝 일뿐.. 지금 미국 시장은 어떤가요? 먹히...

현 시장 방향성(상승과 하락)을 결정짓는 중요한 요인 3가지는 금리, 유동성, 정책입니다. 과거 부동산 시장 향방의 주요 요인이었던 개별적 혹은 지역적 요인(수요/공급, 입주물량, PIR, 교통호재, 개발호재 등)들은 상승폭과 하락폭의 깊이만 정할뿐, 방향성을 결정짓지는 못합니다. 개별적 요인들이 쓸모없다는 게 아니라 큰 물줄기인 금리, 유동성, 정책만 살펴도 시장 흐름을 파악할 수 있단 겁니다. 특히 유동성을 유의 깊게 보는데 이유인즉, 우리나라 부동산 시장 유동성 대부분은 전자대와 주담대가 떠받치는 형국이기 때문입니다. 이 상황에서 금리 인상은 파급력이 클 수밖에. * 2021년 하반기 ~ 2022년 시장 하락의 주요 요인은 금리 인상과 유동성 축소(주담대, 전자대, 중도금 대출금지 및 금리인상에 따른 유동성 축소)가 시장 하락의 주요 요인. * 2023년 초 시장 반등의 주요 요인은 특례보금자리론, 시장 유동성의 주요 공급원이 되며 반등을 이끌었으나 일부 지역에 그침. 그렇다면 앞으로의 시장은 어떻게 될까요? 금리와 정책은 달라진게 없으니 유동성을 살펴봅니다. 참고로 강의 때 말씀드리지만 제가 말하는 부동산 시장 유동성은 M1과 M2가 아닌 주담대/ 전자대/ 중도금/ 이주비 등, 부동산 시장에 실제 유입된 대출금으로 파악합니다. 시장내 유입되는 유동성은 지속 증가(4월 기준 4.5조원 증가)중이며, 최근 3년(2022~2024)...

오랜만에 지금까지의 부동산 시장 흐름과 동향을 짚어보며 앞으로의 전망까지 주저리 해봅니다. 길어지면 가독성과 조회수만 낮아지니 최대한 요약해 간결히 써볼게요. 주저리 시작합니다~ 지금의 부동산 투자자들은 과거의 상승 구간이 재현되길 기대합니다. 2015년 ~ 2021년까지 저금리를 활용한 주택담보대출 + 전세자금대출이 폭증하며 시장내 유동성이 증가했고, 주택 규제의 부작용까지 더해져 가격을 가파르게 상승시켰지요. 부동산 시장이 유동성 장으로 변화한 이유에는 저금리 + 대출정책(무분별한 주담대+전자대) 때문입니다. 시장이 상승한 이유에는 저금리 + 대출정책 + 부동산 규제 때문입니다. 불과 6~7년 전만 해도 대출 규제가 없고, 대출 금리 2~3%대 상품이 많았으니, 가진 돈이 적더라도 언제든 대출을 활용한 투자가 가능했던 시기였지요. (상승에 가장 큰 요인이었을 뿐, 기타 요인도 많음) 실제 부동산시장 흐름을 살펴보면, *2014년 시장내 유동성이 유입되며 상승추세를 만들었고 *2015 ~ 2016년 초까지 박근혜 정부의 부양책이 먹히며 강한 상승장이 연출됩니다. (2015년 당시 대출 완화 및 전세 대출 부양책 펼쳤고, 전세가 상승이 동반되며 상승세 지속/ 역대 2번째로 많은 유동성 유입) *2017 ~ 2018년 말까지 완만한 상승세를 유지합니다. *2019년 강력한 부동산 정책이 시장이 먹히며 부동산 시장은 조정장을 나타냅니다....

보통 대선이나 총선을 앞두고 거래량이 줄며 관망 모드가 많아집니다. 총선 결과에 따른 시장 변화에 대응하기 위함인데요. 그럼 총선 이후 부동산 시장은 어떻게 달라질까요? 일반적 해석으론 여당이 승리하면 규제 완화 속도가 붙을 테고 야당이 승리하면 규제 완화가 쉽지 않아 보이지만 역사적 관점에서 시장을 비춰보면 여당은 공급에 포커스를 맞추니, 생각보다 가격 안정이 잘되고 야당은 규제에 포커스를 맞추니, 생각보다 가격 상승이 잘됩니다. 많은 분들이 야당 승리를 전망하며 시장은 다시 한번 크게 하락할거라 말합니다만, 글쎄요.. 개인적 생각으로 지금 시장의 방향성을 결정하는 건 총선에 따른 투자 심리보다 금리와 유동성입니다. 총선을 앞두고 거래량이 살아나며 상급지들의 가격 회복력이 빠른 이유 또한, 총선과 상관없는 방향성이 만들어지지 않았나 짐작해 봅니다. 금리 인상 종료에 따른 자본가들의 실수요를 자극했고, 신생아특례, 전세가 상승과 GTX A(동탄,용인 등), 의대 정원 확대 이슈로 학군지와 학원가 지역 회복도 빠릅니다. 재건축 규제 완화로 노.도.강 움직임도 빠르게 나타나는 중이며, 인천. 수원. 용인 등 수도권 대부분의 지역에서 반등을 나타내는 중입니다. 이러한 움직임이 총선 결과에 따라 180도 달라질까? 총선이라는 변수만 제거됐을 뿐, 별반 다르지 않을거라 봅니다. 아직 미분양이 많고, PF부실, 중소형 건설사 도산 등 시장 리스...

6월 피벗이 확실해지는 중입니다. 사실 이번 FOMC 회의에서 주목했던 건 금리 전망에 대한 점도표였는데 최근 두 달 연속 상승세인 CPI와 높은 인플레이션, 강한 고용에도 연내 금리 인하 3회 전망이 고수되었습니다. 오늘 나온 점도표나 메시지가 12월보단 매파적이지만, 여전히 유하니 시장은 비둘기로 받아들이네요. 시장은 화답하며 주식, 코인 모두 상승. 부동산은 어떻게 될까? 작년 전망서 말씀드렸듯 부동산도 머지않았습니다. 부동산 시장도 금융화되며, 거시 경제가 방향성을 결정하는데 금리 인하와 유동성 확대가 진행되는 시기 부동산만 가라앉을 순 없거든요. 실제 부동산 바닥 분위기도 많이 좋아지는 중. 미국 증시 → 한국 증시 → 부동산 순으로 상승 할겁니다! 어제 PCE 발표. 연준이 통화 정책을 결정할 때, 소비자물가지수(CPI)보다 에너지와 식료품을 제외한 ... blog.naver.com 남들은 잘 모르는 부동산 현장 및 법원 경매 분위기 #디엠씨파크뷰자이 51명 입찰 #성산2차현대 19명 입찰 #마포태영 아파트 22명 입찰 #백련산힐스테이트3차 1... blog.naver.com 지금 시기가 중요합니다. 금리 인하와 유동성 확대되는 시기에는 부의 양극화가 더 크게 일어납니다. 잘 사는 사람은 더욱 잘 살고 못 사는 사람은 높아진 임대료와 물가로 더 어려움을 겪게 됩니다. 내가 자본주의 시장서 태어났다면, 내 집 한채만큼은 꼭 ...

부동산 시장의 지지부진한 흐름이 이어지며, 하락이 가속화될 거란 뉴스가 많아지고 있습니다. 저 역시 작년 특례보금자리대출 중단과 가라앉은 매수심리로 시장은 하락과 정체를 이어갈거라 말씀드렸습니다. 다만, 2024년 부동산 시장은 점진적 상승으로 전망했지요. 그 시작은 신생아 특례 대출 및 금리인하 시기로 시장 유동성이 증가하는 시점이라 말씀드렸습니다. 올해 금리인하는 물 건너 갔고, 시장은 여전히 정체구간이니 제 전망이 틀렸다.. 생각하는 분도 계시겠지만, 저는 생각이 다릅니다. 미국 금리 인하 시기는 여전히 상반기로 예상하며, 그에 발맞춰 국내 금리 또한 1~2달 간격으로 추종할 거라 예상합니다. 이 부분은 추후 연준의 메시지가 나온다면 주저리 하겠습니다. 앞으로 시장이 더 하락할거라 확신하는 분들을 설득시킬 자신은 없으나, 투자를 하며 시장이 불안하신 분들은 잘 들으세요! 부동산 시장 통계 수치는 점점 상방을 향해 조금씩 움직이고 있습니다. 1~ 2월 초, 현장을 다녀보며 거래량이 살아나는것 같다 말씀드렸는데요. 당시 수강생분들의 내 집 마련 문의와 러시도 부쩍 많았습니다. 특례를 활용한 9억 이하 문의가 많았었는데, 역시나 수치로 나타나는 중입니다. 출처 서울부동산정보광장 ※서울 아파트 거래량 2023년 10월 2337건 2023년 11월 1843건 2023년 12월 1827건 2024년 1월 2058건(2월 19일 기준) 등록...

특례보금자리론 중단 후, 정체와 하락을 전망했고 예상대로 흘러가는 중입니다. 유동성이 풍부한 상승장에선 총선 공약에 따른 개별 호재가 가격 상승의 요인이 되지만 유동성이 막힌 현재의 장은 GTX나 개발호재가 있더라도 시장의 방향성을 결정짓지 못합니다. 부동산 시장을 짚어보면 이끌 주체가 없는 상태에서 돈이 돌지 않으니 이렇다할 호재도 악재도 없는 고요한 시장입니다. 정부는 "총선 전까진 절대 못 움직여~"라는 메시지를 명확히 했네요. 저는 2024년 부동산 전망을 유동성 증가에 따른 점진적 상승으로 봤는데요. 견해가 달라지거나 바뀌지 않았습니다. 부동산시장 하락전환! 기다려~(ft.2024년 부동산전망) 특례보금자리론 중단 발표 후, 정체와 하락을 전망했고 예상대로 흘러가는 중입니다. 그래서인지 무덤덤하... blog.naver.com 많은 이들이 부동산 가격은 고점이라 말하지만 모든 제품군의 가격이 가파르게 상승할 때, 부동산만 유일 하락했습니다. 이건 팩트예요~ 부동산을 제외한 모든 제품군의 인플레이션이 강하게 일어나는 중입니다. 다들 명목소득은 높지만 실질소득이 줄어 힘들어하는데, 그 사이엔 인플레이션이 존재하기 때문입니다. 물가 상승률 반영시 나타나는 현상인데요. [명목임금 100만원, 물가지수 100 기준 = 물가지수 10% 상승하여 110이 되었다면, 명목임금 5%상승하여 105만원이 되었다하더라도 실질임금은 5%감소한 것...

폭락의 중심에는 반드시 금리요인이 존재합니다. 과거와 현재 시장의 가장 큰 차이는 양적완화로 인한 부동산 시장 금융화입니다. 과거엔 부동산 시장이 금리와 동조화도 일었지만(금리 상승시, 부동산 상승) 현재는 유동성 대부분이 대출로 이뤄지며 금리 영향을 받을 수 밖에 없는 구조입니다. 고금리 시기엔 대출 이자 압박과 연체가 증가하며 처분하려는 매도인이 늘어남에 따라 자연스레 매물은 증가하고 가격은 하락합니다. 하락을 넘어 폭락을 전망하는 전문가들의 폭락 근거 또한 고금리가 요인이었는데, 부동산은 전문가일지라도 경제를 바라보는 인사이트는 아쉽습니다. 저 같은 조밥도 내년 미국 대선, 유가, CPI, 파월 워딩 등으로 금리 인하를 예상했는데 그걸 간파 못하고 폭락 요인을 고금리로 잡는 건. 쫌...... (아... 저거) 대출금리는 10년물 국채금리와 연관이 높습니다, 이유인즉 신뢰도가 높은 10년물 국채금리를 대출금리가 추종하기 때문입니다. 미국 국채 10년물은 한국 국채 10년물이 추종하기에 둘의 흐름을 파악하면 금리를 예측하는데 한결 수월합니다. 12월 기준 국채수익률은 3개월내 최저점으로 파월 비둘기 발언 후, 미국은 수익률 3%대 안착. 국채 수익률만 보면 기준금리 인하 없이도 당장 대출금리 3%대 상품이 나와도 이상치 않을 만큼 하락중입니다. 바꿔 말하면 점점 숨통이 트인다는 뜻! 이와 더불어.. 엊그제 발표한 미국 연준 물가지...

특례보금자리론 중단 발표 후, 정체와 하락을 전망했고 예상대로 흘러가는 중입니다. 그래서인지 무덤덤하네요. 내년 점진적 상승을 위한 과정으로 보일 뿐! 올해 신림 7구역 경매 패찰 후, 투자를 쉬며 유동성 확보만 한것도 무덤덤해진 이유인 듯. 취득세 허들 높고 대출도 나오지 않다보니, 투자자들은 보수적으로 갈 수밖에 없습니다. 그렇다고 팔 생각도 없고. 부동산 시장을 짚어보면 시장을 이끌 주체가 없는 상태에서 유동성은 메말라가니, 많은 이들은 정부 부양책과 규제 완화만을 바라보는 중입니다. 바꿔말하면 정부 정책의 시장 영향력이 커지는 중이지요. 하지만 정부는 50년 주담대 금지와 특례보금자리론 중단으로 대응했고 시장에 던지는 메시지는 꽤나 명확합니다. 응~ 안해. 총선 전까진 절대 못 움직여! 과거 문정부땐 이런 정책이 시장에 먹히지 않았지만 지금은 대외변수(금리,유동성)로 인해 꽤나 잘 먹힙니다. 또한 문정부의 가장 큰 패착 중 하나가 무분별한 전세자금대출이었는데, 이는 부동산시장 유동성의 주요 공급원으로 작용했습니다.(갭투자 부흥) 현 정부는 전세사기가 본격적으로 터지며 전세자금대출 또한 현저히 줄어, 운이 좋은 케이스. 국제 금리와 국내 금리도 고금리를 유지중이니, 대외 변수나 환경도 우호적입니다. 말 나온 김에 오늘은 #경제전망 주저리 해볼게요. 과거엔 금리인상이 경기 활성화의 신호탄이고, 금리인하가 경기 침체의 시그널이었는데...

같은 신문사조차 오전엔 하락 뉴스를 쓰고 오후엔 상승 뉴스를 쓰니 기사를 쏟아낼수록 돈이 되긴 하나 봅니다. 뉴스 보고 있으면 혼란만 더 가중되네요. 오른다는 거야~ 안오른다는 거야~ 뻥치다 걸리면 최소한 페널티라도.. #부동산시장 헷갈린다면, 제가 정리해 볼게요. 이것만 읽어도 매 시각 달라지는 신문보단 나을 겁니다. 제가 바라보는 시장은.. 유동성 감소가 현실이 되며 올해 말과 내년 초까지 정체장과 약세장을 예상합니다. 주담대는 특례보금자리로 인해 역대급 유동성(특례 이후 시장은 반등)이 유입됐지만, 전자대는 전세사기로 인해 작년 말부터 통계에서 보기 어려운 마이너스를 기록하며 유동성을 깎아먹었습니다. 또한 올 10월 특례 일반형 접수가 중단되며 11월부터 주담대 금액도 감소할 텐데, 전자대가 회복세를 거친다 한들 미미한 수준으로 시장은 약세장이 될 수밖에 없습니다. 오프라인 특강에서 2시간 30분에 걸쳐 설명드린 부분입니다. 금리, 유동성(주담대,전자대), 정책 등 거시적 요인과 인허가, 착공, 입주물량 등의 미시적 요인을 설명드렸지요. 또한 과거 문정부와 현재 윤정부는 선거를 앞두고 돈줄을 죄며 시장 유동성을 마르게 하는 정책을 펴는 중인데, 생각보다 시장서 잘 먹히는 중입니다. 고금리 상황에선 더 민감할 수밖에요. 다만.. 2024년 중반기부터 회복과 점진적 상승이 다시 시작될 겁니다. 거시적, 미시적 요인들이 내년으로 갈수...

일전에도 말씀드렸지만, 현재 부동산 시장에서 가장 중요한 지표는 유동성과 금리 두가지 입니다. 현 부동산시장은 금리와 유동성 두 가지면 됩니다. 작년 몇 차례 부동산 특강 때, 금리와 유동성에 주목하라 설명드렸습니다. 이명박 정부부터 현재까지의 유... blog.naver.com 10년설 주기 이론이나 수년전의 과거 도표들 가져와 현 시장을 말하고, 전망해봐야 의미 없습니다. 당장의 국제 정세나 국내 정책 하나만으로도 시장 심리는 변하거든요. 그나마 시장 흐름을 추적하고, 잘 나타내는 지표가 유동성과 금리입니다. 얼마 전.. 50년 주택담보대출과 특례보금자리(일반형)를 없애며 유동성 증가에 한계를 보였고, 국채 금리 상승으로 금리까지 요동쳤습니다. 시장은 다시 정체될 수 있으니 특례 활용 못하는 영끌러들은 잠시 쉬어갈 시기라 말씀드렸습니다. 국채금리 급등.. 영끌족은 쉬어갈 시기입니다. #은행금리 주담대 7% 전자대 6%가 현실이 될 듯합니다. 지금 시장에서 가장 중요히 봐야 할 건 유동성과 금... blog.naver.com 역시나, 이런 수치는 매수심리 지수에도 고스란히 드러났습니다. ※ 서울 매수 심리 출처 아실 ※경기 매수 심리 ※인천 매수 심리 조금씩 상승하던 매수심리가 꺾이기 시작했고, 서울의 매수 우위 지수는 3개월 만에 다시 30대로 하락했습니다. 수도권 및 지방 광역시도 비슷한 양상을 띄며 매수심리가 하락중입니다. 그...

혼돈 그 잡채 국토부 장관의 알맹이 없는 9.26 대책은 부동산 시장을 더욱 혼란스럽게 만들었습니다. 기대 이상의 실행안이 없어 공급 부족은 현실이 됐는데요. 시장을 관망하는 투자자와 실수요자들이 추석 이후 어떤 행보를 보일지 주목됩니다. 시장을 전망한다면.. 대책 발표 이후로 미뤘던 실수요자들이 본격적으로 움직이며, 시장 상승 움직임은 가속화될 가능성이 높습니다. 하지만 그 상승이 과거와 같은 폭등장으로 연결되긴 어렵습니다. 폭등장이 연출되려면 시장을 이끄는 주체가 많아야 하는데 다주택자 및 투자자들에겐 여전히 높은 허들(취득세 중과, 대출규제, 고금리)이 존재하거든요. 하지만 실수요자들이 시장을 이끌며 상승은 지속될 겁니다. 특히, 특례보금자리 이용이 가능한 분(주택가격 6억 이하/ 연 소득 1억 이하/ 무주택자)들과 갈아타기 분들의 내 집 마련 수요는 여전히 많거든요. 정부 의지만 보인 채, 알맹이가 없는 9.26 부동산 대책은 2024년 하반기부터 ~ 2027년까지 공급 절벽이라는 현실을 확정 지었고 이런 상승 요인은 고금리와 가계부채 사상 최대라는 시장 악재(하락요인)보다 더 강하게 반응할 가능성이 높습니다. 이같은 상황은 정부의 갈팡질팡 정책도 한몫했지요. 가계부채 사상 최대란 이유로 가계부채 증가요인으로 지목된 50년 주담대와 일반 특례보금자리론을 없애놓고, 건설시장 살린다며 공급 활성화를 위한 건설 PF 자금 대출 한도...

서울의 분위기를 이어받아 경기. 인천 분위기가 좋아지는 중입니다. 지방 광역시도 마찬가지. 미분양처들이 빠르게 완판되며, 줍줍 열풍이 다시 도지는 중. 둔주 13억 창렬이 혜자로 바뀌는 데는 수개월밖에 안걸렸듯! 다음 분양처들의 분양가 상승이 기축과 기존 분양권을 혜자로 만드는 매직을 부르는 중. 분양가 상승은 기존 기축이 저렴해지는 효과 외에도 공사비 난항으로 진전이 더딘 재개발지에도 호재가 됩니다. 입주권과 재개발지들이 다시 주목받을 가능성 높아요. 실제 인천은 분양권과 재개발지들 P 억대로 빠지며, 수천에 머물러 있음. (기회가 될 수도) 서부권이 상대적 상승이 더딘 편인데 광명을 제외한 김포, 시흥, 부천, 인천이 곧 저평가 구간에 들어설 듯. 과거 상승기에 상승률 1위를 찍었던 곳들이기에 저력을 믿어 봅니다. 입주량 과다로 거들떠도 안보는 인천이 줍줍으로 주안 더샵 아르테와 시청힐스 완판되는 걸 보면 서서히 발동거는 걸수도. (처참한 청약률에서 완판까지는 역시나 몇달 안걸렸음) 조만간.. 용산 호반써밋(84형, 13억)과 구의역 롯데캐슬 이스트폴 14억(84형) 광명센트럴 아이파크가 13억(84형)에 등판 예정인데 용산은 분상제라 제외하고 나머지 둘의 흥행에 따라 시장은 다시 요동 칠 가능성 높아요. 물론 광명은 살짝 선 넘은 듯..;; 그러나 지방 속초 힐스테이트도 분양가 6억 출격하는거 보면, 요즘 분양시장이 선을 밀면서...

작년 몇 차례 부동산 특강 때, 금리와 유동성에 주목하라 설명드렸습니다. 이명박 정부부터 현재까지의 유동성 증가와 시장 흐름에 관해 설명드리며, 전망을 말씀드렸지요. 현재 부동산 시장의 상승과 하락을 결정짓는 건 금리, 유동성, 정책이라는 생각은 변함없습니다. 과거 부동산 시장 향방의 주요 요인이었던 수요/공급, 입주물량, 교통호재, 개발호재, PIR 등의 개별 요인들은 파동(상승과 하락)의 깊이만 정할 뿐, 방향성을 결정짓지 못했습니다. 강남만 봐도 PIR이 높고 입주 폭탄이 예견되지만, 가장 잘나가는 곳이지요. 이런 지표들이 쓸모 없다는게 아닙니다. (저도 디테일을 강조할때 위 지표들을 활용합니다.) 큰 물줄기로 금리와 유동성을 우선순위에 두라는 겁니다. 과거, 2021년 금리 인상과 유동성(주택담보대출, 전세자금대출, 중도금, 이주비대출 등) 축소가 시장 하락의 주요 요인이었음을 아실 겁니다. 그리고 현재, 2023년 금리 안정과 유동성 증가는 시장 상승의 주요 요인이 되는 중입니다. 강의때 말씀드렸지만, 제가 말하는 부동산 시장 유동성은 M1과 M2가 아닌, 주담대, 전자대, 중도금, 이주비등을 말합니다. 물론 M1과 M2도 중요 지표이나 장기적 전망이나 화폐가치 등을 논할 때 사용하며, 부동산 시장을 근거할 때 M1,M2는 주담대 및 전자대와 디테일면에서 디커플링이 일어나기도 합니다. 실제 올 초부터 주담대와 전자대는 증가 ...

2022년 말 에 썼던, "2023년 부동산 전망"이 그대로 들어맞는 중이네요. 결론만 발췌 후, 첨언 할게요. 2023년 부동산 시장 전망. 매년 부동산 전망을 써왔으니, 2023년 부동산 전망도 주저리 해봅니다. 아무도 관심없는 2023년 네이마리 ... blog.naver.com 이미 수도권 대부분의 지역들이 반등했고 재건축 단지와 강남 3구의 회복 속도가 빠릅니다. 앞으로도 시장은 우호적인 환경입니다. 제가 중요하게 보는 시장 유동성은 하반기로 갈수록 증가할 겁니다. 현재.. 총 전세자금대출 감소 폭은 약화되었으며, 총 주택담보대출 증가 규모는 21년 상승장 때와 비슷한 수치로 빠르게 증가 중입니다. 이는 실수요자들의 시장 진입과 아파트 전세가율 회복을 의미하지요. (전세사기로 인한 빌라 월세화가 전자대 발목/ DSR규제가 주담대 발목) 현재 일부 지역을 제외하고 적체 물량이 다시 늘어는 중입니다만, 하반기로 갈수록 물량은 다시 감소할 확률이 높습니다. 선물 보따리가 많거든요. 정책 무시했다 큰 파도에 휩쓸려 봤기에 정책을 무시할 수 없는 상황이지요. 정부 정책은 우호적이며, 총선으로 인한 여. 야의 부동산 공약 남발은 매수심리에 영향을 미칠 겁니다. 여기에 더해 금리까지 안정된다면, 파급력은 생각보다 클 수 있어요. 유동성 금리 정부정책 이 3개가 열 일 한다면 수요/공급, 미분양수, 입주물량, PIR 등 다양한 요인들이 하...