7#유치권 #건물유치권 #토지소유자 #경매낙찰 판례 해설 건물 점유자가 건물의 원시취득자에 대한 유치권이 존재하더라도, 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 "불법행위"에 해당된다면, 해당 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없습니다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다타3073 판결 등) 건물의 유치권은 건물 자체에서 발생한 권리로, 유치권의 입법 취지는 타인의 물건에 관한 채권, 즉, 타인의 물건 자치를 상승시킨 만큼 그 권리를 주장할 수 있습니다. 그러나 문제는 이처럼 가치가 상승한 건물의 존재가 누군가에게 불법행위가 된다면, 불법행위의 상대방에게는 그 유치권을 주장할 수 없게 됩니다. 이 사건에서 법원은 해당 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는지를 법적으로 "점유권한 존재 여부"를 기준으로 판단하였습니다. 즉, 건물을 점유할 권리가 없다면 토지소유자에게 불법행위가 성립한다고 본 것입니다. 만약, 본인 토지에 점유 권원 없이 점유하고 있다면 유치권 성립은 자처하고 무단점유로 인한 명도소송을 당할 수도 있게 되어 더욱 어려운 상황에 처할 수도 있습니다. 해당 사건에서 피고 대리인은 유치권자와 토지소유자 간의 합의가 성립되었기 때문에, 합의 이후에는 불법행위가 성립하지 않는다고 주장하였습니다(입증 불가). 그러나 불법행위가 성립되지 않기 위해서는 적법한 점유권원 정도의 합의를 요하며, 그렇지 않은 경우에는 합의...
9수원고등법원 2024.11.15. 선고 2024나155** 판결 제3자이의 #임의경매개시 #유치권분쟁 #임야경매 #승소사례 안녕하세요, 부동산 경매 일타 변호사 권형필입니다. 오늘 소개해 드릴 승소 사례는 경매와 유치권, 두 가지 법적 개념이 얽혀 복잡한 분쟁을 만들어낸 사건인데요, 경매에서 낙찰받은 부동산에 대해 유치권을 주장하는 피고와의 법적 다툼은 그 자체로 중요한 쟁점을 내포한다고 할 수 있습니다. 이 사건은 단순한 부동산 분쟁을 넘어, 경매절차와 유치권 법리가 어떻게 맞물리는지에 대한 중요한 법적 쟁점을 확인할 수 있는 사례입니다. 기초 사실 원고들은 화성시에 위치한 임야 690㎡의 각 1/6지분에 관하여, 2022. 2. 7. 임의경매절차에서 낙찰받아 같은 해 2. 28. 소유권이전등기를 마친 공동소유자들이고, 피고는 이 사건 토지 지상에 철근콘크리트조 제2종 근리생활시설을 원시취득한 자로서, 이 사건 미등기 주택 소유자였습니다. 피고는 2022. 4. 29. 위 지급명령정본의 공사대금 채권의 변제를 위해 이 사건 토지에 대한 유치권에 기한 경매를 신청한 자입니다. 소송 진행 피고가 주장하는 유치권의 성립 여부! 유치권은 타인의 물건 또는 목적물을 적법하게 점유하고 있고, 그 목적물에 관하여 생기 채권이 변제기에 있으며, 유치권 배제특약이 없는 경우에 비로소 성립합니다. 민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는...
7판례 해설 당사자 사이에 약정에 의해서 공사대금 중 70%를 지급하기로 하고 이를 지급하지 않을 경우 유치권을 주장할 수 있다고 약정하였더라도 해당 공사비 내에는 건물의 가치 상승을 위한 금액 외에 다른 금액도 포함되어 있기 때문에 결국 견련관계가 인정될 수 없고 유치권이 성립되지 않는다. 무엇보다도 당사자 사이에 약정에 의해 유치권을 인정하기로 했다고 하더라도 유치권 자체는 법정담보물권에 해당하므로 당사자 약정으로 인정될 수 없다. 결국 유치권을 주장하는 자는 피담보채권이 건물의 가치 상승을 위하여 투입한 비용이라는 것을 명확히 증명하여야 한다는 것을 강조한 판결에 해당한다. 특히 이 사건에서는 공사비를 지급하지 않으면 유치권을 인정하겠다고 약정한 것이 문제되었는데, 유치권은 당사자 사이에 약정에 의해서 성립하는 것이 아닌 법정담보물권 즉 민법의 요건에 의해서 성립한다는 물권 법정주의를 확인한 판결로도 그 의의가 있다. 법원 판단 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 '임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.'는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 전부 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하...
7판례 해설 유치권이 인정되지 않는 주요 이유 중 하나는 공사대금의 소멸시효가 완성된 경우이다. 유치권은 공사대금을 지급받기 위한 수단으로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 특히, 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되기 때문에 더욱 주의가 필요하다. 소멸시효 제도는 권리를 행사하지 않는 자를 보호하지 않겠다는 취지로 마련되었다. 따라서 권리를 행사하면 소멸시효가 "중단"되고, 그 시점부터 다시 소멸시효가 기산된다. 권리를 행사하는 것, 즉 소멸시효를 중단시키는 가장 쉬운 방법은 소송 제기나 지급명령이 있다. 대상판결에서는 낙찰자가 유치권이 존재하는 건물을 경매로 낙찰받았지만, 유치권의 피담보채권인 공사대금채권의 소멸시효가 이미 중단된 경우 그 효력이 낙찰자에게도 미치는지 여부가 쟁점이 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 또는 시효이익 포기와 같은 특별한 상황이 아니라면, 낙찰자는 시효 중단의 효력을 받게 되어 소멸시효를 주장할 수 없게 된다. 따라서 피담보채권이 시효중단으로 여전히 존재한다면 유치권까지 인수하게 된다. 따라서 경매 물건을 낙찰받기 전에 소멸시효가 완성된 것으로 보이더라도 당사자 간의 소송이나 지급명령 등이 존재할 수 있으므로 이에 대한 철저한 검토가 필요하다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받...
6경매를 통하여 토지를 매입하고 이에 따라 가압류 및 근저당권이 말소되었고 경매배당금을 배당받았음에도 공사대금을 받지 못하였다며 본인이 적법한 유치권자라고 주장한 사안에서 유치권을 존재하지 않음을 밝혀 승소한 사례 유치권 분쟁, 소송 진행했다 하면 90% 이상 승소! 수원지방법원 2024. 03. 27. 선고 2022가단5495** 제3자이의 법무법인 (유한) 로고스 권형필 변호사의 승소사례 기초 사실 1. 피고는 건설업을 하던 개인사업자로서 이 사건 토지의 소유자인 주식회사 D개발 사이에, 공사도급계약을 체결하였고, 이후 이 사건 토지에 근저당권자로써 근저당권설정등기를 마쳤다. 그러나 이후 D개발이 약정 당시 말소하기로 한 이 사건 토지에 근저당권을 말소해 주지 않았고, 이 사건 토지에 관하여 청구금액을 5억원으로 한 가압류결정을 받아 2012. 4. 5. 가압류등기를 마쳤다(이후 강제경매개시결정 취소 및 기각 결정). 2. 피고와 혼인하였다가 2012. 2. 1. 법률상 이혼한 A씨는 2010년 무렵 피고나 D개발 측에 이 사건 계약에 따른 공사비용 등과 관련하여 돈을 지급한 바 있고 이 사건 건물 전체를 임차하기로 하는 내용의 임대차계약서를 작성한 후, 2015. 8. 26. 이 사건 건물 소재지에 전입신고 후 현재까지 거주 중이다. 3. A씨는 이 사건 근저당권에 의거하여 수원지방법원 2020타경623**호로 이 사건 토지에 관...
6압류된 부동산에 대한 경매절차가 이미 완료된 이후 획득한 공사대금에 기한 유치권을 주장하며 유치권자의 점유보조자로써 해당 건물을 점유하고 있다고 주장하였으나, 해당 부동산에 대하여 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐진 사실은 앞에서 본 바와 같고, 피고들이 제출한 증거만으로는 부동산을 점유하였다고 인정하기에 부족함을 입증하여 승소한 사례 유치권 분쟁 첫 단추가 중요합니다! 인천지방법원 부천지원 2024.01.31.선고 2023가단1014** 판결 토지인도등 청구의 소 법무법인 (유한) 로고스 권형필 변호사의 승소사례 기초 사실 1. 인천지방법원 부천지원 2018타경94**호 부동산임의경매사건에서 2022. 9. 27. 매각허가결정을 받아 2022.11. 2. 매각대금을 완납하고 소유권을 취득하였으며, 원고는 2022. 11. 2. 주식회사 유○○○○○로부터 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료받았다. 2. 한편, 소외 ◇◇건설 주식회사는 2019. 2. 25. 인천지법 부천지원 2018타경94** 임의경매사건 부동산임의경매사건에서 유치권 신고를 하였다. 3. 피고들은 소외 ◇◇건설 주식회사의 점유보조자로 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 주장한다. 소송 진행 1. 정○○ 소유였던 별지 이 사건 부동산에 임의경매개시결정이 내려졌고, 위 경매절차에서 주식회사 유○○○○○가 2022. 11. 2. 이 사건 각 부동산을 매수하여, 그 소...
6판례 해설 유치권은 한 사람이 특정한 물건 또는 재산에 대한 사용, 수익 또는 처분을 행사할 수 있는 권리이며, 주로 해당 물건이나 재산의 가치를 유지하거나 증대시키기 위해 유치권을 주장하는 것이 일반적이다. 그런데 만약 건물을 신축하는 공사를 도급받은 수급인이 토지에 건물이 아닌 정착물 상태로 공사가 중단된 경우, 해당 정착물 또는 토지에 대한 유치권을 주장할 수 있을까. 대법원은 이에 대해 유치권자는 건물을 점유하고 있거나 건물에 대한 공사금채권이 있는 경우에 한하여 유치권을 주장할 수 있을 뿐이고, 건물 신축을 도급받은 수급인이 정착물이 미처 독립된 건물이 되지 못한 경우에는 해당 정착물은 토지의 일부로 간주되며, 이에 대한 유치권을 주장할 수 없다고 보았다. 또한 공사가 중단된 시점까지 발생한 공사금 채권도 토지에 관련된 것이 아니므로, 해당 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없다고 판시하였다. 법원 판단 1. 유치권의 성립을 주장하는 재항고이유에 대하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된...
9판례 해설 유치권은 유치권자가 직접 점유하고 있지 않더라도 타인을 통한 간접점유도 가능하다. 이는 민법상 인정되는 점유의 한 형태이므로 유치권자가 직접 계속적으로 점유를 하는 것을 요하지 않고 사실상의 지배(간접점유 포함)만 하면 된다. 그러나 유치권이 인정된다고 하더라도 공사대금을 지급받기 전까지 유치권 효력(민법 제320조)만을 인정할 뿐, 그 외 사용 수익할 수 있는 권리가 당연히 인정되는 것은 아니다. 만약, 채무자 또는 소유자의 승낙없이 유치물을 사용 · 대여한다면 민법 제324조에 의하여 유치권 소멸청구의 사유가 될 수 있다. 물론 채무자 또는 소유자의 승낙이 존재한다면 유치권자는 유치물을 가지고 사용 · 수익할 수 있는 권리가 인정되고 이와 같은 수익금을 자신의 공사대금에 변제 충당할 수도 있다. 해당 사건은 유치권자가 당시 건물의 소유자와 공사대금을 이유로 다투는 중, 유치하고 있음을 기화로 타인과 임대차계약을 체결하고 임차를 준 사안으로서 채무자인 소유자의 승낙없이 임대차계약을 체결하여 유치물을 수익 창출을 위해 사용 수익한 것이기에 유치권 소멸청구의 사유로 인정된 경우이다. 법원 판단 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 주의의무 위반에 따른 유치권의 소멸여부 민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(제1항), 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙...
8판례 해설 이 판례로 인하여 건설 분쟁에서 대다수의 유치권이 인정되지 않게 되었지 않을까 싶다. 실제로 많은 유치권자들은 공사를 진행하고 공사대금을 지급받지 않았음에도 현실적인 이유로 공사현장을 떠나 다른 공사현장으로 가서 작업을 할 수 밖에 없다. 유치권 대상물인 공사현장을 떠나 생업을 하다가 이후 공사대금이 미지급된 공사현장에 대한 경매절차가 진행된다는 말을 듣고 허겁지겁 공사현장으로 다시 복귀하여 유치권을 주장하는 경우가 있다. 그러나 경매 개시 이후 유치권자가 점유를 개시하였다면 이는 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉된다는 이유로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 결국 유치권을 인정받기 위해서는 경매개시 전후 유치권자가 해당 목적물을 점유하고 있음이 확인되어야 비로소 가능한 바, 경매가 언제 진행될지 모르는 상황에서 이와 같이 지속적으로 점유하는 것은 사실상 불가능하지만, 최소한의 점유 개시 가능성의 방법은 구비해 두어야 할 것이다. 법원 판단 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생항 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당...
8판례 해설 민법상 유치권이 인정되기 위해서는 타인의 물건을 점유해야 하고, 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 실질적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있어야 한다. 이때 반드시 물리적, 현실적으로 지배하는 것을 요건으로 하지 않고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 조합적으로 판단하여야 할 것이다. 해당 사건은 건물의 앞에 컨테이너 박스를 두고 점유를 통한 유치권을 주장하였다. 위에서 봤듯이 유치권이 성립하기 위해서는 타인 점유 · 지배를 배타적으로 배제할 수 있어야 하는데, 해당 사건은 유치권을 주장하는 자가 컨테이너 박스를 두고 왕래를 했다고는 하나, 이미 임차인이 그곳에서 점유하고 있었다는 점을 고려해 볼 때 배타적 점유는 인정되지 않는 것이 합당하다고 할 것이다. 법원 판단 원심결정의 이유에 의하면, 원심은 이 사건 부동산 경매절차에서 최고가 매수신고인으로 매각허가결정을 받아 매각대금을 납부한 재항고인의 ○○종합건설 주시회사에 대한 부동산 인도명령신청에 대하여, 상대방이 이 사건 부동산인 공장건물에 관한 공사대금청구권을 피담보채권으로 하는 유치권에 기하여 이를 점유하고 있는 사실을 인정된다는 이유를 들어 재항고인의 항고를 기각하였다. 민법상 유치권 성립의 요건이 되는 물건에 대한 점유라고 함은 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객...
6판례 해설 물건에 일정한 가치를 투여한 자가 부당하게 손실을 입는 것을 방지하는 동시에 물건의 소유자 또는 채무자에 대하여 가치 상승분만큼의 부당한 이득을 방지하고자 '유치권'을 제도화하였다. 이러한 취지를 구현하고자 유치권의 피담보채권은 당해 물건에 관하여 생긴 채권일 것을 성립 요건으로 본다. 이 사건에서는 유치권을 주장하는 자재업자는 비록 건물의 신축을 위하여 건축 자재를 제공하였다고 하나, 그것은 매매대금 채권에 해당할 뿐, 해당 건물 자체에 관하여 생긴 채권은 아니라고 할 것이므로 자재업자가 행사한 유치권은 부적법하다고 보았다. 유치권 제도의 취지를 생각해 볼 때, 견련관계를 "건물의 가치를 직접적으로 상승시킨 경우"로 한하여 유치권의 피담보채권을 인정하는 것은 타당하다고 본다. 원심 판단 먼저, 원고의 위 ① 주장에 관하여 보건대, 민법 제320조 제1항에서 규정한 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환 청구권과 동일한 법률관계나 사실 관계로부터 발생한 경우를 포함하는 것인 바, 피고가 이 사건 부동산의 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고, 위 공사자재들이 공사에 사용되어 이 사건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건축 자재 대금 채권은 이 사건 부동산과의 견련관계가 인정...
판례 해설 이 판결은 법리적으로 당연한 결론을 도출한 사례에 불과하다. 즉, 채무자가 채권자로부터 받을 금액이 있다면, 채무자는 이를 상계하여 변제효과를 누릴 수 있고, 그 결과 채권자의 채권은 상계된 금액만큼 소멸한다. 따라서 채권자는 소멸된 채권을 전제로 어떠한 권리도 행사할 수 없다. 다만 유치권과 관련된 사건에서는 상대방이 유치권을 주장할 경우 신속히 해결해야 한다. 이러한 상황이 장기화되면, 소송에서 이기더라도 실질적으로 패소한 것과 같은 결과가 발생할 수 있다. 예를 들어, 추가 공사 지연으로 인한 손실이나 건물을 사용하지 못해 발생하는 금적적 손실이 상당한 경우가 발생할 수 있다. 이 사건의 유치권 주장자인 피고도 다른 유치권자들처럼 공사장을 먼저 점거한 후 소송이 진행되었다. 이로 인해 발생한 유무형적 비용은 상당할 것으로 보인다. 원고가 이번 소송에서 승소할 수 있었던 이유는 다른 사건에서 이미 피고에 대한 피담보채권을 명확히 확인받았기 때문이며, 만약 그렇지 않았다면 공사대금 채권과 오시공 및 미시공으로 인한 손해배상 청구가 얽힌 복잡한 소송이 되었을 가능성이 크다. 법원 판단 1. 도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는바(민법 제667조), 이들 청구권은 수급인의 공사대금채권...
5판례 해설 유치권이 성립하려면 점유가 적법해야 하며, 불법행위로 인해 시작된 점유는 유치권이 성립될 수 없다. 또한 점유가 처음에는 적법했더라도, 나중에 불법점유로 변한 경우에도 민법 제320조 제2항에 따라 유치권이 성립할 수 없다. 대상판결에서는 임차인 동시이행항변권을 상실한 상황에서도 목적물 반환을 거부하여 유치권을 주장한 경우, 이는 적어도 과실에 의한 점유로 불법행위에 해당한다고 보았다. 더 나아가, 임차인에게 피담보채권이 인정되지 않기 때문에 유치권도 인정되지 않는다고 판단했다. 법원 판단 한편 임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다 204253 판결 등 참조). 본 증거들과 을 제19호 증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 '유치권 행사 중'이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도 집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있...
8판례 해설 유치권은 자신이 가치를 상승시킨 물건에 대해 권리를 주장하는 물권이다. 그러나 유치권의 대상이 철거될 예정인 경우, 유치권이 인정될 수 있는지 검토가 필요하다. 판결에 따르면 유치권자는 토지가 아닌 건물에 대해서만 권리를 주장할 수 있다. 만약 공사가 중단되어 정착물이 독립된 건물이 되지 못했다면, 이는 토지의 부합물에 불과하여 유치권을 인정받을 수 없다. 법원 판단 1. 유치권의 성립을 주장하는 재항고 이유에 대하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물...
7판례 해설 유치권의 성립요건 중 하나인 견련성에 대한 의미를 정확하게 지적한 판결이다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 점유하고 있는 부동산에 견련성이 있어야 한다. 즉, 해당 부동산의 가치를 상승시켰어야 한다는 의미이다. 대상판결은 토지공사 관련 공사업자가 유치권을 주장한 사건으로, 토목공사의 일부인 기초공사가 건물 건축의 기본 전제로 시공되었더라도, 이는 토지와의 관계에서만 견련성이 인정될 뿐 건물과는 별개의 문제로 판단하여, 토지 관련 공사업자에게만 견련관계가 있다고 보았다. 이는 모래, 자갈 등을 공급한 공사업체가 건물의 가치 상승에 기여했다고 주장과 관련하여, 공급업체는 공사를 직접 시공한 공사업자를 통해 이루어진 것에 불과하며, 사실상 매매대금 채권에 지나지 않는다고 판시한 판례와 유사한 사안이다. 대상판결은 유치권의 견련관계에 대해 엄격한 판단을 내린 대법원의 태도를 보여주는 사례라 할 수 있다. 법원 판단 1. 원심 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들은 종합하여 판시 사실을 인정한 후, 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트...
8판례 해설 유치권이 인정되지 않는 경우 흔한 이유 중 하나는 유치권의 피담보채권인 공사대금의 소멸시효가 완료된 경우이다. 유치권은 공사대금을 받기 위해 주장하는 권리이므로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 공사대금 채권은 3년의 소멸시효를 가지고 있기 때문에 유의해야 할 것이다. 소멸시효는 권리를 행사하지 않는 사람을 보호하지 않겠다는 취지에서 만들어진 제도이다. 따라서 권리를 행사하면 해당 소멸시효가 "중단"되며, 그때부터 다시 소멸시효가 기산된다. 일반적으로 가장 쉬운 권리 행사 방법은 소송을 제기하거나 지급명령을 요청하는 것이 있다. 대상판결은 유치권이 존재하는 건물을 낙찰받았으나 그 건물에 대한 피담보채권인 공사대금을 소멸시효가 이미 중단되었다는 것이 문제가 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 및 시효이익 포기와 같은 특수한 상황이 아니라면 낙찰자도 소멸시효의 중단 효과를 받게 되어 더는 소멸시효를 주장할 수 없고, 피담보채권으로 인한 유치권을 인수하게 된다. 그러므로 시효가 소멸되었다고 해도 당사자 사이에 소송이나 지급명령이 있을 수 있으므로 경매에 참여하기 전에는 신중한 검토가 요구된다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 할 것이나, 매...
8판례 해설 유치권자 건물의 공사대금을 허위로 주장하거나 과장할 경우 경매입찰방해죄가 성립하며, 적법한 유치권자가 점유한 건물 출입문을 용접을 해제하여 권리를 방해할 경우에는 권리행사방해죄가 성립한다. 나아가 유치권자가 건조물 내에 있었다면 형법상 건조물 침입죄까지 성립할 수 있다. 다만, 유치권자의 장기 미점유로 인해 유치권이 소멸하게 되면, 이러한 상태에서 낙찰자가 자신이 낙찰받은 건조물에 들어갔다는 사정만으로는 형법상 범죄가 성립하지 않고 증거에 따라 유치권이 명확히 인정되어야 권리행사방해죄가 성립한다. 대상판결에서는 사안이 구체적으로 나타나 있지 않기 때문에 정확하게는 알 수 없으나 대상판결 내용의 정도로 소유자에 대하여 권리행사방해죄 정도가 성립하기 위해서는 최소한 유치권이 외관상 명확하게 인정되었어야 할 것이다. 법원 판단 형법 제232조의 권리행사방해죄에 있어서의 타인의 점유라 함은 권원으로 인한 점유, 즉 정당한 원인에 기하여 물건을 점유하는 것을 의미하지만, 반드시 본권에 기한 점유만을 말하는 것이 아니라 유치권 등에 기한 점유도 여기에 해당한다. 원심이 인정한 바와 같이 공소외 주식회사가 이 사건 주택의 유치권자로서 그 유치권 행사를 위하여 주택을 점유하고 있었다면, 피고인이 그 소유자인 처와 함께 유치권자의 권리행사를 방해한 것은 형법 제323조에 해당한다고 할것이므로, 같은 취지의 원심과 판단은 정당하다. 상고 이...
9판례 해설 민법상 유치권의 성립 요건 중 하나는 유치물의 소유권이 타인의 것임을 요구한다. 따라서 소유권은 물권법정주의에 따라 법적 측면에서 고려되어야 한다. 유치권을 주장하는 대부분의 공사업자들은 타인의 물건에 대해 유치권을 행사한다. 그러나 대상 판결에서는 건물을 건축한 수급인이 소유권을 원시취득하였고, 자신의 물건에 대해 유치권을 행사할 수 없기 때문에 유치권 성립을 인정하지 않았다. 민법상 도급의 법리에 따르면 수급인이 자신의 비용과 노력을 투입하여 건물을 건축하는 경우, 해당 건물에 대한 소유권은 원시적으로 수급인에게 귀속된다. 이 사건에서도 공사업자가 직접 노력과 비용을 들여 공사를 진행하여 소유권을 스스로 취득하게 된 것이다. 그러나 이 법리는 주로 건축 중이거나 소유권 보전등기가 되기 이전의 건물에만 적용될 수 있고, 소유권 보존등기가 명확히 존재하는 경우에는 이 법리는 적용될 수 없다. 법원 판단 건물신축공사의 진행 중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 해제 당시 골조공사를 비롯한 상당한 부분이 이미 완성된 상태였다면 원상회복이 중대한 사회적 · 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다고 할 것이므로 도급인은 수급인에게 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다. 해당 사건은 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우...
10판례 해설 대법원은 건물의 원시취득자에게 건물 점유자가 유치권이 있다고 하더라도, 만약 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 된다면 해당 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 일관되게 판시해왔다. 건물 유치권은 건물 자체에 근거하며, 타인의 재산(물건)에 대한 권리로 그 재산의 가치 상승분에 상응하는 권리를주장할 수 있도록 하는 것이다. 하지만 만약 그 가치가 상승한 물건이 다른 사람에 대한 불법행위로 인해 생겼다면 불법행위를 당한 자에 대해서는 해당 유치권을 주장할 수 없다. 대상판결은 해당 건물의 존재 및 점유가 토지 소유자에 대하여 불법행위가 되는지를 법률적으로 "점유권한이 존재하는지"에 따라 판단하였는바, 특히 이 사건에서는 피고 대리인이 유치권자와 토지 소유자 간에 일정한 합의가 있었다고 주장했지만(입증은 되지 않음), 불법행위가 되지 않은 정도의 합의라면 적법한 점유권원 정도의 합의를 요하고, 합의가 적법한 점유권을 인정받을 만큼 충분하지 않다면 "합의"가 있었다고 보기 어렵다고 보았다. 당사자 주장 가. 원고는 B건물이 A토지 소유권을 침해하고 있으므로 B건물의 각 전유부분을 점유하고 있는 피고들은 각 점유하고 있는 B건물에서 퇴거할 의무가 있다고 주장한다. 나. 피고들은 ① 주식회사 C가 B 건물의 신축을 수급받아 공사를 진행하다가 A 토지에 관한 경매때문에 공사를 중단한 후 공사대금을 지급받기 위하여 피...
8판례 해설 일반인의 시각에서는 소송을 제기하거나 주장하는 쪽이 그 증명책임을 지는 것으로 생각하기 쉽다. 그러나 민사소송에서는 법률관계의 존재 사실에 관해서는 그 사실을 주장하는 쪽이 증명책임을 지면, 존재 사실의 멸각, 소멸 사유는 상대방이 증명해야 한다. 마찬가지로 유치권 부존재 확인소송에서도 소를 제기한 측이 유치권의 부존재를 증명하는 것이 아니라, 유치권의 존재를 주장하는 상대방인 피고가 유치권과 관련된 요건사실을 입증하여야 한다. 따라서 이러한 상황에서는 정확한 공사대금 기타의 사항을 모두 유치권자가 다소 어려운 증명책임을 부담하고 있는 형국이다. 법원 판단 소극적 확인소송에 있어서는, 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 그 권리관계의 요건 사실에 관하여 주장 · 입증책임을 부담하므로 이 사건 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장 · 입증하여야 한다. 피고는 소외인과 체결한 도급계약서를 근거로 2008. 3. 31. 부터 2010. 5. 10. 경까지 수회에 결쳐 총 4,086,348,300원의 공사대금채권이 남아 있다고 주장하고 있다. 그런데 ① 피고는 2008. 4. 18. 경 토목공사에 관하여 산업재해보상보험에 가입하면서 공사금액을 343,636,363원으로 신고한 반면 이 사건에서는 합계 93...