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판례 해설 물건에 일정한 가치를 투여한 자가 부당하게 손실을 입는 것을 방지하는 동시에 물건의 소유자 또는 채무자에 대하여 가치 상승분만큼의 부당한 이득을 방지하고자 '유치권'을 제도화하였다. 이러한 취지를 구현하고자 유치권의 피담보채권은 당해 물건에 관하여 생긴 채권일 것을 성립 요건으로 본다. 이 사건에서는 유치권을 주장하는 자재업자는 비록 건물의 신축을 위하여 건축 자재를 제공하였다고 하나, 그것은 매매대금 채권에 해당할 뿐, 해당 건물 자체에 관하여 생긴 채권은 아니라고 할 것이므로 자재업자가 행사한 유치권은 부적법하다고 보았다. 유치권 제도의 취지를 생각해 볼 때, 견련관계를 "건물의 가치를 직접적으로 상승시킨 경우"로 한하여 유치권의 피담보채권을 인정하는 것은 타당하다고 본다. 원심 판단 먼저, 원고의 위 ① 주장에 관하여 보건대, 민법 제320조 제1항에서 규정한 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환 청구권과 동일한 법률관계나 사실 관계로부터 발생한 경우를 포함하는 것인 바, 피고가 이 사건 부동산의 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고, 위 공사자재들이 공사에 사용되어 이 사건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건축 자재 대금 채권은 이 사건 부동산과의 견련관계가 인정...

판례 해설 이 판결은 법리적으로 당연한 결론을 도출한 사례에 불과하다. 즉, 채무자가 채권자로부터 받을 금액이 있다면, 채무자는 이를 상계하여 변제효과를 누릴 수 있고, 그 결과 채권자의 채권은 상계된 금액만큼 소멸한다. 따라서 채권자는 소멸된 채권을 전제로 어떠한 권리도 행사할 수 없다. 다만 유치권과 관련된 사건에서는 상대방이 유치권을 주장할 경우 신속히 해결해야 한다. 이러한 상황이 장기화되면, 소송에서 이기더라도 실질적으로 패소한 것과 같은 결과가 발생할 수 있다. 예를 들어, 추가 공사 지연으로 인한 손실이나 건물을 사용하지 못해 발생하는 금적적 손실이 상당한 경우가 발생할 수 있다. 이 사건의 유치권 주장자인 피고도 다른 유치권자들처럼 공사장을 먼저 점거한 후 소송이 진행되었다. 이로 인해 발생한 유무형적 비용은 상당할 것으로 보인다. 원고가 이번 소송에서 승소할 수 있었던 이유는 다른 사건에서 이미 피고에 대한 피담보채권을 명확히 확인받았기 때문이며, 만약 그렇지 않았다면 공사대금 채권과 오시공 및 미시공으로 인한 손해배상 청구가 얽힌 복잡한 소송이 되었을 가능성이 크다. 법원 판단 1. 도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는바(민법 제667조), 이들 청구권은 수급인의 공사대금채권...

판례 해설 유치권이 성립하려면 점유가 적법해야 하며, 불법행위로 인해 시작된 점유는 유치권이 성립될 수 없다. 또한 점유가 처음에는 적법했더라도, 나중에 불법점유로 변한 경우에도 민법 제320조 제2항에 따라 유치권이 성립할 수 없다. 대상판결에서는 임차인 동시이행항변권을 상실한 상황에서도 목적물 반환을 거부하여 유치권을 주장한 경우, 이는 적어도 과실에 의한 점유로 불법행위에 해당한다고 보았다. 더 나아가, 임차인에게 피담보채권이 인정되지 않기 때문에 유치권도 인정되지 않는다고 판단했다. 법원 판단 한편 임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다 204253 판결 등 참조). 본 증거들과 을 제19호 증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 '유치권 행사 중'이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도 집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있...

판례 해설 유치권은 자신이 가치를 상승시킨 물건에 대해 권리를 주장하는 물권이다. 그러나 유치권의 대상이 철거될 예정인 경우, 유치권이 인정될 수 있는지 검토가 필요하다. 판결에 따르면 유치권자는 토지가 아닌 건물에 대해서만 권리를 주장할 수 있다. 만약 공사가 중단되어 정착물이 독립된 건물이 되지 못했다면, 이는 토지의 부합물에 불과하여 유치권을 인정받을 수 없다. 법원 판단 1. 유치권의 성립을 주장하는 재항고 이유에 대하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물...

판례 해설 유치권의 성립요건 중 하나인 견련성에 대한 의미를 정확하게 지적한 판결이다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 점유하고 있는 부동산에 견련성이 있어야 한다. 즉, 해당 부동산의 가치를 상승시켰어야 한다는 의미이다. 대상판결은 토지공사 관련 공사업자가 유치권을 주장한 사건으로, 토목공사의 일부인 기초공사가 건물 건축의 기본 전제로 시공되었더라도, 이는 토지와의 관계에서만 견련성이 인정될 뿐 건물과는 별개의 문제로 판단하여, 토지 관련 공사업자에게만 견련관계가 있다고 보았다. 이는 모래, 자갈 등을 공급한 공사업체가 건물의 가치 상승에 기여했다고 주장과 관련하여, 공급업체는 공사를 직접 시공한 공사업자를 통해 이루어진 것에 불과하며, 사실상 매매대금 채권에 지나지 않는다고 판시한 판례와 유사한 사안이다. 대상판결은 유치권의 견련관계에 대해 엄격한 판단을 내린 대법원의 태도를 보여주는 사례라 할 수 있다. 법원 판단 1. 원심 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들은 종합하여 판시 사실을 인정한 후, 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트...

판례 해설 유치권이 인정되지 않는 경우 흔한 이유 중 하나는 유치권의 피담보채권인 공사대금의 소멸시효가 완료된 경우이다. 유치권은 공사대금을 받기 위해 주장하는 권리이므로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 공사대금 채권은 3년의 소멸시효를 가지고 있기 때문에 유의해야 할 것이다. 소멸시효는 권리를 행사하지 않는 사람을 보호하지 않겠다는 취지에서 만들어진 제도이다. 따라서 권리를 행사하면 해당 소멸시효가 "중단"되며, 그때부터 다시 소멸시효가 기산된다. 일반적으로 가장 쉬운 권리 행사 방법은 소송을 제기하거나 지급명령을 요청하는 것이 있다. 대상판결은 유치권이 존재하는 건물을 낙찰받았으나 그 건물에 대한 피담보채권인 공사대금을 소멸시효가 이미 중단되었다는 것이 문제가 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 및 시효이익 포기와 같은 특수한 상황이 아니라면 낙찰자도 소멸시효의 중단 효과를 받게 되어 더는 소멸시효를 주장할 수 없고, 피담보채권으로 인한 유치권을 인수하게 된다. 그러므로 시효가 소멸되었다고 해도 당사자 사이에 소송이나 지급명령이 있을 수 있으므로 경매에 참여하기 전에는 신중한 검토가 요구된다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 할 것이나, 매...

판례 해설 유치권자 건물의 공사대금을 허위로 주장하거나 과장할 경우 경매입찰방해죄가 성립하며, 적법한 유치권자가 점유한 건물 출입문을 용접을 해제하여 권리를 방해할 경우에는 권리행사방해죄가 성립한다. 나아가 유치권자가 건조물 내에 있었다면 형법상 건조물 침입죄까지 성립할 수 있다. 다만, 유치권자의 장기 미점유로 인해 유치권이 소멸하게 되면, 이러한 상태에서 낙찰자가 자신이 낙찰받은 건조물에 들어갔다는 사정만으로는 형법상 범죄가 성립하지 않고 증거에 따라 유치권이 명확히 인정되어야 권리행사방해죄가 성립한다. 대상판결에서는 사안이 구체적으로 나타나 있지 않기 때문에 정확하게는 알 수 없으나 대상판결 내용의 정도로 소유자에 대하여 권리행사방해죄 정도가 성립하기 위해서는 최소한 유치권이 외관상 명확하게 인정되었어야 할 것이다. 법원 판단 형법 제232조의 권리행사방해죄에 있어서의 타인의 점유라 함은 권원으로 인한 점유, 즉 정당한 원인에 기하여 물건을 점유하는 것을 의미하지만, 반드시 본권에 기한 점유만을 말하는 것이 아니라 유치권 등에 기한 점유도 여기에 해당한다. 원심이 인정한 바와 같이 공소외 주식회사가 이 사건 주택의 유치권자로서 그 유치권 행사를 위하여 주택을 점유하고 있었다면, 피고인이 그 소유자인 처와 함께 유치권자의 권리행사를 방해한 것은 형법 제323조에 해당한다고 할것이므로, 같은 취지의 원심과 판단은 정당하다. 상고 이...

판례 해설 민법상 유치권의 성립 요건 중 하나는 유치물의 소유권이 타인의 것임을 요구한다. 따라서 소유권은 물권법정주의에 따라 법적 측면에서 고려되어야 한다. 유치권을 주장하는 대부분의 공사업자들은 타인의 물건에 대해 유치권을 행사한다. 그러나 대상 판결에서는 건물을 건축한 수급인이 소유권을 원시취득하였고, 자신의 물건에 대해 유치권을 행사할 수 없기 때문에 유치권 성립을 인정하지 않았다. 민법상 도급의 법리에 따르면 수급인이 자신의 비용과 노력을 투입하여 건물을 건축하는 경우, 해당 건물에 대한 소유권은 원시적으로 수급인에게 귀속된다. 이 사건에서도 공사업자가 직접 노력과 비용을 들여 공사를 진행하여 소유권을 스스로 취득하게 된 것이다. 그러나 이 법리는 주로 건축 중이거나 소유권 보전등기가 되기 이전의 건물에만 적용될 수 있고, 소유권 보존등기가 명확히 존재하는 경우에는 이 법리는 적용될 수 없다. 법원 판단 건물신축공사의 진행 중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 해제 당시 골조공사를 비롯한 상당한 부분이 이미 완성된 상태였다면 원상회복이 중대한 사회적 · 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다고 할 것이므로 도급인은 수급인에게 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다. 해당 사건은 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우...

판례 해설 대법원은 건물의 원시취득자에게 건물 점유자가 유치권이 있다고 하더라도, 만약 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 된다면 해당 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 일관되게 판시해왔다. 건물 유치권은 건물 자체에 근거하며, 타인의 재산(물건)에 대한 권리로 그 재산의 가치 상승분에 상응하는 권리를주장할 수 있도록 하는 것이다. 하지만 만약 그 가치가 상승한 물건이 다른 사람에 대한 불법행위로 인해 생겼다면 불법행위를 당한 자에 대해서는 해당 유치권을 주장할 수 없다. 대상판결은 해당 건물의 존재 및 점유가 토지 소유자에 대하여 불법행위가 되는지를 법률적으로 "점유권한이 존재하는지"에 따라 판단하였는바, 특히 이 사건에서는 피고 대리인이 유치권자와 토지 소유자 간에 일정한 합의가 있었다고 주장했지만(입증은 되지 않음), 불법행위가 되지 않은 정도의 합의라면 적법한 점유권원 정도의 합의를 요하고, 합의가 적법한 점유권을 인정받을 만큼 충분하지 않다면 "합의"가 있었다고 보기 어렵다고 보았다. 당사자 주장 가. 원고는 B건물이 A토지 소유권을 침해하고 있으므로 B건물의 각 전유부분을 점유하고 있는 피고들은 각 점유하고 있는 B건물에서 퇴거할 의무가 있다고 주장한다. 나. 피고들은 ① 주식회사 C가 B 건물의 신축을 수급받아 공사를 진행하다가 A 토지에 관한 경매때문에 공사를 중단한 후 공사대금을 지급받기 위하여 피...

판례 해설 일반인의 시각에서는 소송을 제기하거나 주장하는 쪽이 그 증명책임을 지는 것으로 생각하기 쉽다. 그러나 민사소송에서는 법률관계의 존재 사실에 관해서는 그 사실을 주장하는 쪽이 증명책임을 지면, 존재 사실의 멸각, 소멸 사유는 상대방이 증명해야 한다. 마찬가지로 유치권 부존재 확인소송에서도 소를 제기한 측이 유치권의 부존재를 증명하는 것이 아니라, 유치권의 존재를 주장하는 상대방인 피고가 유치권과 관련된 요건사실을 입증하여야 한다. 따라서 이러한 상황에서는 정확한 공사대금 기타의 사항을 모두 유치권자가 다소 어려운 증명책임을 부담하고 있는 형국이다. 법원 판단 소극적 확인소송에 있어서는, 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 그 권리관계의 요건 사실에 관하여 주장 · 입증책임을 부담하므로 이 사건 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장 · 입증하여야 한다. 피고는 소외인과 체결한 도급계약서를 근거로 2008. 3. 31. 부터 2010. 5. 10. 경까지 수회에 결쳐 총 4,086,348,300원의 공사대금채권이 남아 있다고 주장하고 있다. 그런데 ① 피고는 2008. 4. 18. 경 토목공사에 관하여 산업재해보상보험에 가입하면서 공사금액을 343,636,363원으로 신고한 반면 이 사건에서는 합계 93...

판례 해설 공사업자가 공사대금을 받지 못할 경우 소송 등을 제기하는 방법이 있지만 가장 효과적이며 최후의 수단은 바로 유치권 행사일 것이다. 공사업자는 채무자에게 공사대금을 청구할 수 있지만, 만약 채무자가 지급할 공사대금이 없다면 공사업자는 새로운 소유자나 낙찰자에게 공사대금을 받아야 한다. 이러한 경우 법적으로는 새로운 소유자나 낙찰자가 공사계약의 당사자가 아니기 때문에 공사대금을 직접 청구할 수 없지만, 공사업자가 유치권을 주장하며 점유해왔다면 새로운 소유자 등은 공사대금을 지급해야만 온전한 점유를 회복할 수 있다. 유치권은 공사업자에게 가장 많이 사용되는 방법이지만 새로운 소유자 등의 권리를 침해하는 권리이기 때문에 법원에서는 유치권의 성립요건을 엄격하게 판단하여 인정되지 않을 수 있다는 위험이 존재한다. 또한 새로운 소유자나 다른 당사자들은 유치권 포기 각서를 받아두는 경우도 적지 않다. 그러나 공사업자가 유치권 포기 각서를 작성할 경우, 포기 각서의 효력이 당사자가 아닌 자에게도 미쳐 유치권을 주장할 수 없게 되므로 신중하게 생각해야 할 것이다. 당사자 주장 피고 B는 2011년 12월경 K와 제2토지 외 필지 등을 1차 매매의 목적물로 하고, 제1토지 등을 2차 매매의 목적물로 하는 매매계약을 체결하고 1·2차 매매의 계약금은 각 1억 원으로 하고 위 계약금은 2012. 12. 21.에 지급하기로 하는 등의 내용이 포함된...

판례 해설 경매 절차에서 유치권의 유무는 매우 복잡한 문제이다. 최근에는 유치권 여부와 관계없이 입찰을 성공한 후에도 문제가 발생하는 경우가 종종 있는데, 특히 공사 계약서 등이 신뢰되지 않은 상황에서는 더욱 그렇다. 이런 경우에는 유치권이 실제로 존재하는지 여부를 판단하기가 쉽지 않기 때문이다. 예를 들어, 대상판결은 원고가 유치권자임을 주장하며 공사 계약서 등 일부를 제출했지만, 공사 계약서에 공사금액이 이례적으로 큰 금액으로 기재되어 있었고, 계약금만 받은 상태에서도 상당한 공사를 진행했다는 점에서 재판부는 해당 공사를 믿을 수 없다고 판단하여 유치권 존재를 부정하였다. 이 사례를 통해 알 수 있는 것은 유치권의 형식적인 측면을 갖춘 것만으로는 충분하지 않다는 것이다. 공사계약서에는 공사대금과 기간만 기재되어 있고, 지불 방법 등에 대한 명시가 없는 경우 혹은 공사 설명서 등이 첨부되어 있지 않은 경우에는 공사의 내용을 명확히 파악하기 어렵다. 따라서 유치권의 존재를 확인하기 위해서는 상세한 검토가 필요하다 할 것이다. 법원 판단 1. 이 사건 공사도급계약서에는 공사대금(계약금), 공사기간 등이 기재되어 있을 뿐 일반적인 공사계약서와 달리 기성고 지급시기 및 방법, 지체상금 등에 관하여는 전혀 정함이 없는데, 이는 공사대금이 16억 원을 초과한다는 점을 고려할 때 상당히 이례적인 계약으로 보인다. 만일 원고가 그 주장과 같이 계...

판례 해설 유치권은 유치권자에게는 너무나 유익한 권리이지만, 다른 담보권자들 특히 유치권보다 먼저 성립한 담보권자들에게는 눈엣가시와 같은 존재이다. 즉, 담보를 설정할 때에는 유치권이 없는 상태에서 부동산의 가치만을 보고 담보액을 평가하는데, 이후에 담보설정 당시에는 예상하지 못한 유치권이 성립하였다면 사실상 선순위 담보권자보다 유치권자가 우선하여 변제를 받기 때문이다. 특히 이는 '시간에 앞선 자가 권리에도 앞선다'는 기본적인 담보물권의 원칙을 깨기 때문에 법원은 유치권의 성립 요건은 물론, 그 권리 행사가 신의칙에 반하지 않는지에 대해서도 엄격하게 판단한다. 이 사건에서는 2순위 담보권자가 채무자와 임대차 계약을 체결하고 점유를 인도받아서 유치권을 주장하였고, 이에 1순위 담보권자는 2순위 담보권자를 상대로 유치권 부존재 확인 소송을 제기하였다. 이에 법원은, 이미 채무자가 채무 초과 상태에 있는 상황에서 2순위 담보권자가 그와 임대차 계약을 체결하고 점유를 인도받아 의도적으로 유치권을 성립시킨 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없는 권리행사라고 판단하였고, 나아가 다른 담보권자가 위 유치권에 대하여 부존재 확인을 청구할 수 있다고 판단하였다. 다만, 유치권 역시 우리 법에서 적법하게 인정하고 있는 권리인바, 대상판결에서는 채무자가 이미 채무초과 상태에 있던 점이 핵심적인 요소로 작용한 것으로 보인다. 따라서 대상판결을 함부로 원용...

국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 형법 제315조에서는 경매, 입찰의 방해라는 표제 하에 “위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다.”고 규정하고 있다. 이 사건의 피고인은 자신이 직접 공사를 하지 않았음은 물론, 실제로 공사를 진행한 공사업자들도 유치권 현장을 점유하고 있음이 확인되지 않는 등 유치권이 성립될 가능성이 극히 낮았다. 그럼에도 피고인은 공사업자 및 하도급업자의 의사를 확인하지도 않고 유치권을 신고하였고, 이후 유치권으로 인해 부동산의 가치가 하락되자 본인이 경매절차에 참여하여 낙찰을 받았다. 특히 이 사건의 피고인은 유치권을 신고하면서 그 피담보채권인 공사대금을 약 8억 원이라고 기재하였는바, 이와 같이 허위의 유치권으로 경매절차를 흔드는 자들에 대한 처벌은 보다 강화할 필요가 있다고 생각한다. 법원 판단 피고인들 및 변호인은, 실제로 위 토지에 공사가 이루어졌는데 편의상 시공사로 선정되어 있던 F 주식회사의 이름으로 유치권 신고를 한 것이므로, 허위 유치권을 신고하여 경매를 방해한 것이 아니라고 주장하나, 이 사건 각 증거들에 의하여 인정되는 바와 같이 F 주식회사가 위 토지에 관한 공사를 하지 않았음은 분명한 점, 실제로 공사를 실시한 공사업자들도 위 토지를 점유하...