네이버

관리단 분쟁 해결의 권위자! 권형필 변호사의 관리단 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 지난 칼럼에서는 관리단이나 관리업체의 불법적인 방해행위로 건물을 사용, 수익하지 못했다면 그 기간동안 관리비를 납부할 의무가 없음을 살펴보았다. 그렇다면 건물에 소방 안전상의 위험이 존재하여 입주를 하지 못했다면, 이 경우에도 관리비를 지급하지 않아도 될까. 이 사건에서 관리단은 관리비를 미납한 구분소유자들을 상대로 관리비 청구 소송을 제기하였는데, 이에 피고들은 건물의 안전성이 보장되지 않아 입주를 하지 못했기 때문에 그동안 발생한 관리비를 지급할 수 없다고 항변하였다. 그러나 법원은 피고들의 주장대로 건물의 안전성을 이유로 관리비 납부를 거부할 수 있으려면, 그 건물의 위험이 단지 추상적인 위험이 아니라 구체적이고 직접적으로 그 위험을 확인할 수 있어야 하는데, 이 사건 건물의 경우 소방안전법상의 위험이 존재하여 시정조치를 받기는 했지만, 그 기간동안 피고들을 제외한 다른 구분소유자들은 입주 및 영업을 하였던 점 등을 고려할 때, 피고들이 주장하는 것과 같이 이 사건 건물에 구체적이고 직접적인 위험이 있다고 볼 수 없다고 판단하였다. 피고 주장 이 사건 건물 중 피고들이 구분소유하고 있는 건물 부분(이하 ‘이 사건 판매시설’이라 한다)은 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률(2015. 1. 20. 법률 제13062호로 화재예방, 소방시설 설...

아파트 입주자대표회의 분쟁 해결의 권위자! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 아파트 입주자대표회의로서는 관리소장이 업무 수행을 소홀히 하거나 나아가 업무태만할 경우에는 관리업체에 그의 교체를 요구하지만, 관리업체로서는 이러한 요청을 모두 수용할 수는 없다. 그러나 문제는 관리업체가 관리소장 교체 요구를 수용하지 않을 경우, 입주자대표회의가 이를 이유로 위탁관리계약을 해지하는 경우가 발생하는 것이다. 과연 이러한 일방적인 계약 해지가 적법할까. 원칙적으로 위탁관리계약은 민법상 위임계약이기 때문에, 당사자 일방은 계약 기간이 만료되기 전이라도 자유롭게 계약을 해지할 수 있다. 그러나 대상판결은 아파트 입주자대표회의가 위임 계약의 법리를 이용하는 형태에 제동을 걸었다. 즉, 관리소장 교체 요구에 불응했다는 사정은 계약 해지 사유로 명시되어 있지 않을 뿐만 아니라 중대한 의무 불이행이라고 보기도 어려운 점, 나아가 이러한 상황에서 입주자대표회의의 일방적인 계약 해지를 인정할 경우 오히려 입주민의 권리를 해칠 우려가 있음을 지적하면서 사소한 요구사항을 이행하지 않았다는 사정만으로는 입주자대표회의가 위탁관리 계약을 해지할 수 없다고 판단하였다. 법원 판단 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 해지의 적법 여부 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도 해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로...

아파트 분쟁 해결사! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 본 변호사가 각 구청 및 아파트 관리소장 등을 대상으로 하는 강의를 할 때마다 장기수선충당금은 손을 떨면서 사용해야 한다고 강조한다. 일반적으로 아파트 입주자대표회의나 관리주체가 일반적인 관리비를 사용할 경우에는 그 사용 목적이 아파트의 관리를 위하거나 또는 결과적으로 아파트에 이익이 되는 것이라면 큰 문제가 되지는 않는다. 이는 관리 외 수입에도 동일한바, 이를 예비비로 귀속시키고 입주자대표회의 결의 등의 적법한 절차를 거쳐서 예비비를 사용했다면 횡령죄가 성립할 가능성은 극히 낮다. 그러나 장기수선충당금은 아무리 그 사용 목적이 아파트를 위한 것이라고 하더라도 원래 정해진 목적 외의 용도로 사용되거나 절차를 제대로 거치지 않은 경우에는 반드시 문제가 된다. 따라서 장기수선충당금은 반드시 사전에 정해진 장기수선계획에 따라 사용되거나, 주택법 시행령 등에서 정하고 있는 사항과 절차를 따라서 집행해야 한다. 특히 장충금을 용도 외 목적으로 사용한 경우에는 형법 제355조 제1항에 따라 횡령죄가 성립되는바, 이는 아무리 사항이 급박하다거나 입주자대표회의의 의결을 거쳤는지에 관계 없이 형사처벌 대상이다. 이 사건에서는 이렇게 용도가 특정되어 있는 장기수선충당금을 입대의 임원 등의 명절 선물비로 사용했는바, 두말할 것 없이 처벌을 받았던 것이다. 법원 판단 C...

아파트 입주자대표회의 분쟁 해결사! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 아파트의 장기수선충당금을 정해진 용도 이외의 목적으로 사용한다면 이는 대부분 횡령죄로 처벌받는다. 이는 장기수선충당금의 성격을 볼 때 지극히 당연하지만, 일부 소규모 아파트에서는 예산이 부족한 경우 부득이 장기수선충당금 중 일부를 관리비에 충당하는 경우가 있었는바, 이러한 경우에도 동일하게 횡령죄로 처벌되었다. 횡령죄의 구성요건에서 가장 중요한 것은 불법영득의사이다. 즉, 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 타인의 재물을 보관하는 사람이 그 위탁받은 취지를 무시하고 보관하고 있는 재물을 마치 자신의 것처럼 처분하면 불법영득의사가 인정된다. 그러나 이 사건과 같이 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 것은 인정되지만 그 목적이 입대의 회장이나 제3자의 이익을 위한 것이 아니라 결과적으로 장충금을 위탁한 입주민 및 아파트 전체를 위하여 사용한 경우에도 단지 ‘용도 외 목적으로 사용’되었다는 이유만으로 불법영득의사를 가지고 장충금을 횡령한 사람들과 동일하게 횡령죄로 처벌하는 것은 다소 부당한 느낌이 있었다. 이에 대상판결은 형법상 증명책임을 근거로 피고인에게 유리한 판결을 내렸다. 즉, 용도가 특정된 재물을 용도 외 목적으로 사용하였다고 하더라도 이를 소유자를 위해 사용한 것이라면 불법영득의사를 인정할 수 있을만큼 충분한 증거가 인정되지 않...

아파트 분쟁 해결사 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 대상판결은 관리단에 대한 내용이지만, 아파트 입주자대표회의에도 적용될 수 있는 법리이다. 집합건물 관리단은 구분소유자 전원으로 당연히 실립되지만, 관리규약을 제정하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의가 필요하기 때문에 이러한 요건을 갖추지 못한 관리단에서는 관리규약 없이 관리비를 부과하는 경우가 있다. 이처럼 관리규약이 없는 경우에도 집합건물법 제17조에 따라 공용부분에 대한 관리비는 청구할 수 있는바, 대상판결의 사안에서는 공용부분에 대한 관리비를 넘어서 장기수선충당금과 예비비, 그리고 관리업무비까지 세부항목에 포함해서 청구하여 문제되었다. 이에 대해서 법원은 공용부분 관리비는 해당 건물의 공용부분을 유지, 관리하기 위해서 당연히 청구할 수 있다고 판단하면서도, 장기수선충당금이나 예비비는 사용처가 명확하게 특정되지 않은 채 단지 관리비가 부족할 경우를 예정하여 미리 보충하기 위한 측면인 점을 이유로, 관리업무비 역시 그 항목이 나타나있지 않고 사용처가 명확하지 않은 점을 이유로 공용부분 관리비로 볼 수 없다고 판단하였다. 법령에 규정되어 있지 않은 금원을 입주자 또는 구분소유자에게 청구하기 위해서는 적어도 해당 건물의 관리규약에 그 근거가 사전에 규정되어 있어야 하는바, 만연히 공용부분 관리비와 함께 세부적인 항목을 청구할 수...

권형필 변호사의 횡령·배임 동영상 강의 판례 해설 타인으로부터 용도나 목적이 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 허용된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용한 경우 횡령죄가 성립한다. 따라서 법원은 사안에서 관리회사가 구분소유자들과 체결한 관리계약 및 그에 기초하여 제정한 관리규정에 따라 건물의 유지관리에 지출된 금액으로서 징수하는 일반 관리비와는 별도로 항목을 구별하여 장기적 유지보수와 노후부분의 대체를 위하여 별도로 수립된 장기수선계획에 따라 특별수선충당금을 징수하였다면, 이러한 특별수선충당금은 건물의 노후화로 인하여 필연적으로 발생하는 주요설비 등의 교체 및 보수에 사용하도록 용도와 목적이 특정된 자금에 해당되므로 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 임의 사용하였다면 횡령죄가 성립한다고 판단하였다. 법원 판단 1. 특별수선충당금 횡령의 점에 대한 판단 원심은, 피고인 1, 피고인 3, 피고인 4가 제 1빌딩의 구분소유자들로부터 받아 업무상 보관중이던 특별수선충당금을 임의로 사용하여 횡령하였다는 이 부분 공소사실에 대하여, 그 거시 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 사실관계를 기초로 제 1빌딩의 구분소유자들이 제 1빌딩의 관리회사인 공소외 주식회사에 납부한 특별수선충당금은 관리위탁계약에 의하여 관리업무의 대가로 교부한 것이므로 공소외 주식회사에게 소유권이 귀속되어 그 업무집행방법에 따라 처리될 성질의 돈...