판례 해설 임차인의 주민등록과 건물의 점유는 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장하기 위한 요건임과 동시에 제3자에 대해 임차권의 존재를 알리는 공시의 역할을 한다. 따라서 임차인이 대항력을 주장하기 위해 필요한 대항요건은 단지 임대차 개시 시점뿐만 아니라 이후에도 계속 유지하고 있어야 하는바, 만약 두 가지 요건 중 하나라도 상실했다면 그 시점부터 대항력을 상실하고, 나중에 그 요건을 다시 충족한 경우에는 이를 충족한 시점부터 새로운 대항력을 갖게 되는 것이지, 이전의 대항력이 소급해서 유효해지는 것은 아니다. 따라서 임차인이 대항력을 상실한 후에 그 주택에 대하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 임차인으로서의 대항력을 주장할 수 없다. 다만 임차인의 점유는 임대차 계약을 체결한 당사자 뿐만 아니라 그의 배우자나 자녀의 주민등록으로도 인정될 수 있는바, 따라서 임대차 계약을 체결한 임차인만 다른 곳으로 전출하였다고 하더라도 그의 가족의 주민등록이 유지되고 있다면 여전히 대항력이 인정된다. 민법 제195조에서는 가사, 영업 등의 관계에 의하여 타인의 지시로 물건을 점유하는 경우에는 그 타인만을 점유자로 보는바, 대법원의 판단은 이러한 점유보조자의 법리에 근거한 타당한 판결이다. 법원 판단 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시 신청에 따라 서...

판례 해설 주택임대차보호법상 대항력을 인정받기 위한 요건 중 주민등록이 있다. 이는 제3자로 하여금 해당 주택에 임차인이 존재함을 알 수 있도록 공시하는 역할을 한다. 따라서 그 공시가 부적법하다면 대항요건을 충족하지 못한 것이 되어 대항력을 주장할 수 없게 된다. 그런데 이 사건에서는 근저당권자가 임차인이 거주하고 있는 부동산에 근저당권을 설정했기 때문에 자신이 임차인보다 후순위로 배당될 것을 알고 있었을 뿐만 아니라, 저당권을 설정한 당시에 임차인의 주민등록상 주소와 등기부상의 주소가 다르다는 것을 알고 있었는바, 과연 근저당권자가 임차인의 대항요건 흠결을 지적하는 것이 신의칙상 허용 가능한지가 문제되었다. 이에 대하여 법원은, 근저당권자가 임차인의 주민등록이 잘못되었음을 알면서 이를 악용한 것이 입증된다면 이러한 근저당권자의 주장은 신의칙에 반하여 허용될 수 없지만, 단지 임차인의 주민등록상 주소와 등기부등본 상의 주소가 다르다는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 임대차 관계는 등기부에 기재되지 않기 때문에 오로지 주민등록과 점유로 인정되는 점을 볼 때, 신의칙의 적용을 까다롭게 판단한 법원의 판단은 지극히 타당하다. 법원 판단 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 ...

판례 해설 있어서는 안 되는 일이지만, 간혹 임차인의 주민등록이 자신도 모르게 말소되는 경우가 있다. 이 경우, 임차인은 행정청에 이의신청을 해서 주민등록을 회복할 수 있는바, 그렇다면 임차인이 기존에 갖추었던 대항력은 어떻게 될까. 이에 대해 법원은 말소된 주민등록이 이의신청으로 회복된 경우에는 말소된 때로 소급하여 대항력이 회복된다고 판단하면서도, 이 경우 주민등록이 말소된 사이에 해당 건물에 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다고 판단하였다. 나아가 여기서 선의의 제3자의 범위에 있어서 주민등록이 직권말소되기 전에 해당 부동산에 대한 매각허가결정을 받은 사람은 포함되지 않는다고 판단하였는바, 이 사건에서 주민등록이 말소되었던 임차인은 다행히 보증금을 회수할 수 있게 되었다. 법원 판단 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고, 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문개정되...

판례 해설 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해서는 주민등록과 건물의 점유를 해야 하며, 이는 계속 존속하고 있어야 한다. 그렇다면 임차인도 모르게 주민등록이 시장이나 군수, 구청장에 의해서 직권말소되는 경우에는 그 대항력이 어떻게 될까. 이에 법원은 임차인의 주민등록이 직권말소된 후에 당사자가 이의신청을 함으로써 주민등록이 회복되었다면 그의 대항력은 소급하여 유효하다고 판단하였다. 다만, 이 경우 주민등록이 말소되고 이의신청으로 회복되기 전에 해당 건물에 대하여 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 판단하여 혹시나 발생할 수 있는 권리의 충돌을 정리하였다. 물론 이의신청으로 주민등록이 회복되기 전에 선의의 제3자가 발생한 경우 임차인은 억울할 수도 있겠다. 그러나 등기와는 다르게 임대차의 경우에는 주민등록 및 점유가 제3자에 대한 공시의 역할을 하기 때문에 임차인의 존재를 모르고 건물에 대한 이해관계를 맺은 선의의 제3자의 권리 역시 보호되어야 하는바, 결국 이 경우 임차인은 행정처리상의 과실을 이유로 국가배상으로 해결해야 할 것이다. 법원 판단 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악...

판례 해설 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 주택을 점유하고 주민등록만 마친 것으로 담보물권에 준하는 강력한 대항력을 갖는다. 그러나 이는 주민등록 이외에 등기 같은 공시 방법이 없기 때문에, 이에 법원은 주택의 점유 및 주민등록이 대항력 취득 당시는 물론, 계속해서 유지되고 있어야만 대항력을 인정할 수 있다고 판단한다. 주택임대차보호법이 일반 민법상의 채권 관계와는 다르게 임차인의 주거 안정을 위하여 특별히 마련된 법임을 고려할 때, 대항력의 성립 및 유지에 대해서 조금은 엄격하게 판단하는 법원의 판단은 지극히 타당하다. 따라서 임차인은 대항력을 취득할 때에만 대항요건을 갖추어서는 안 되고 이를 계속해서 유지하고 있어야 하는바, 아무리 대항요건을 모두 갖추기 이전에 확정일자를 받은 경우라고 하더라도 주택의 점유나 주민등록 중 하나라도 결여된 경우에는 대항력을 인정받지 못하니 주의해야 한다. 법원 판단 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택 임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라...

판례 해설 지역주택조합사업의 위험성에 대해서 걱정하는 경우가 많다 보니, 조합 측에서 '사업무산 시, 납입금 100% 보장', 혹은 '추가부담금 없는 확정분양가'라는 문구로 조합가입을 유도하는 경우가 적지 않다. 조합계약서에도 이러한 내용을 기재하기 때문에 가입을 체결하는 일반인들은 당연히 이를 믿고 안심하겠지만, 이는 사실 조합의 총유물에 관한 관리 및 처분행위에 해당하기 때문에 총회 결의를 거쳐야만 비로소 적법하다고 할 것이다. 따라서 총회를 거치지 않은 확정부담금 조항은 모두 무효이다. 다만, 대상판결은 일반인으로서는 '추가분담금 없는 확정분양가'라는 문구가 없었을 경우 계약을 과연 체결하였을 것인지는 예측하기 어렵다고 보아 조합원은 본 계약을 취소할 수 있고, 기지급한 금액 모두를 반환받을 수 있었다. 원고의 주장 1. 주위적 청구원인 피고는 위 임시총회 결의 및 이에 따른 위 조합가입계약서 변경 요구를 통하여 이 사건 확정부담금 조항에 따른 의무이행을 거절한다는 의사를 명백히 표시하였으므로 원고는 이 사건 소장 송달을 통하여 이 사건 조합가입계약을 해제하였다. 따라서 원상회복금으로 피고는 원고에게 기지급 받은 부담금 및 이에 법정이자와 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2. 예비적 청구원인 가사 이 사건 확정부담금 조항이 무효라고 하더라도 이 경우 이 사건 조합가입계약 자체가 무효로 되므로, 부당이득반환금으로 피고는 원고에게...

판례 해설 지역주택조합은 일반적인 재건축·재개발 조합과 달리, 조합원을 모집하고 이들과 조합계약을 체결함으로써 그 관계가 형성된다. 이러한 특성 때문에, 모집된 조합원들은 조합의 내부 사정을 충분히 알지 못한 채 계약을 체결하는 경우가 종종 발생하는데, 특히 일반적인 계약처럼 모든 조건을 명확히 이해하지 못한 상태에서 계약에 서명하는 사례도 빈번하다. 문제는 이러한 상황에서 기망이나 착오를 이유로 계약을 취소하는 것이 매우 어렵다는 점이다. 이 사건에서 원고는 조합 계약을 체결할 당시, 자신이 원하는 아파트의 동호수를 배정받을 수 있다는 거짓 설명을 들었으며, 이후 수년이 지났음에도 불구하고 아파트 착공은 커녕 토지 확보 절차조차 진행되지 않았다는 이유로 계약 취소 또는 해제를 청구하였다. 하지만 법원은 조합계약서에 동호수가 변동될 수 있다는 내용이 이미 명시되어 있었고, 계약서의 말미에 "지역주택조합의 상품 설명을 충분히 들었다"는 항목에 체크 표시가 되어 있는 점을 근거로 사기나 착오를 이유로 한 취소를 받아들이지 않았다. 결론적으로, 지역주택조합과 같은 계약을 체결할 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 충분한 정보를 바탕으로 계약을 진행하는 것이 중요하다. 원고의 주장 (가) 피고는 지역주택조합에 관하여 알지 못하는 원고에게 이 사건 사업에 관하여 제대로 설명하지 않은 채 사업계획승인 이전에는 동, 호수를 정할 수 없음에도 마...

판례 해설 대상판결에서는 계약 당시 지역주택조합이 사업을 진행할 토지의 90% 이상을 이미 확보했다고 설명하면서, 2017년 10월에 착공 예정이며 지상 29층 건물을 건설할 것이라고 홍보한 사건에 대해 다루었다. 그러나 실제로 계약 시점에서 확보된 토지는 약 80%에 불과했고, 건물이 7층 이하로 건축될 가능성도 배제할 수 없는 상황이었다. 법원은 이러한 사실을 근거로, 이를 기망(사기)으로 인정하기 어렵다고 판단하였다. 이 정도의 내용은 단순 과장 광고에 해당할 수 있으며, 향후 상황이 불확실하기 때문에 상급심에서도 원심 판결이 쉽게 뒤집히지 않을 것으로 예상된다. 원고의 주장 원고는 피고로부터 아래 사항에 관하여 기망당하여 이 사건 계약을 체결하였는바, 민법 제110조에 의하여 이 사건 계약을 취소하고, 원상 회복으로 계약금 및 업무대행용역비의 반환을 구한다. ① 피고는 이 사건 계약 체결을 권유하면서 '이미 85%의 토지사용동의서를 확보하였고, 2017년 10월 착공한다'고 하였으나, 당시 피고는 50% 이하의 토지사용동의서만 확보하였고, 공사착공시도 이미 도과하였다. ② 피고는, 이 사건 계약 당시 분양공급가(34평형 16층 이상)가 5억 3,100만 원 확정금액이고, 제4차 계약금으로 조합설립신청 후 15일 이내 3,290만 원을 납입하면 된다고 고지하였는데, 조합설립신청이 이루어지지도 않은 2018. 5. 10. 경 임시...

판례 해설 대상판결은 다른 판결들과 달리 조합원 계약 체결 당시에는 분양권 홍보나 광고에 필요한 사업부지를 확보하지 못하였으나, 계약 체결 후 해당 사업부지를 확보했음에도 불구하고 기망에 의한 계약 취소가 인정되었다는 점에서 차별화된다. 그러나 뒤이은 판례들에서는 조합계약 체결 시 사업부지 확보율이 다소 과장되었더라도, 변론 종결 시점에서 사업부지를 이미 확보하여 사업진행이 가능하다면, 분양계약 당시 사기 행위가 있었더라도 이는 치유된 것으로 간주하여 계약 취소를 인정하지 않았다. 하지만 계약 체결 과정에서 기망이 있었다면, 이후 추인이 이루어지기 위해서는 그 기망 내용을 충분히 인식하고 이에 동의한다는 명시적 의사가 필요하므로, 대상판결의 결론이 오히려 타당하다고 할 수 있다. 피고들 주장 요지 '토지 100% 확보'의 문구는 이 사건 사업부지 전체를 매입했다는 것이 아니라 토지 소유자들로부터 사용승낙을 받았거나 토지 소유자들과의 협의가 이루어졌다는 의미에 불과하고, 피고 조합은 2015. 말까지 이 사건 사업부지 중 85.84%(국공유지에 대한 동의가 없다고 볼 경우) 또는 94. 6%(국공유지에 대한 동의가 있다고 볼 경우)의 사용권원을 확보하였으므로, 피고 조합이 이 사건 각 조합가입계약 당시 원고들에게 이 사건 사업 각 조합가입계약 당시 원고들에게 이 사건 사업부지 확보 여부를 기망하였다고 할 수 없다. 법원 판단 가. 판단...

판례 해설 조합 계약도 계약의 일종이기 때문에 한쪽이 계약 내용을 이행하지 못하면 이행지체로 인해 계약 해제가 가능하며, 더 나아가 계약 자체가 이행불능이라면 지체 여부 및 최고와 상관없이 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있다. 대상판결에서는 조합 측이 사업 대지를 확보하지 못해 계약 이행이 불가능하다고 판단하여 계약 해제를 인정하였다. 조합은 추후 부지를 확보할 가능성이 있으므로 이행불능이 아니라고 주장했으나, 법원은 이행불능의 의미가 절대적·물리적으로 불가능한 경우뿐만 아니라 사회적 경험과 거래 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행을 기대할 수 없는 경우도 포함된다고 판시하면서 원고의 손을 들어주었다. 이 사건에서 지역주택조합의 사업 부지는 관청이 요구한 주거형 대상 면적 30만㎡에 비해 턱없이 부족한 11만㎡만 확보되었고, 지구단위계획구역 지정 신청 시까지 추가적인 토지 확보에 실패했다. 이에 따라 관청은 사업 부지 지정 신청을 반려했고, 1심 변론 종결 시점까지도 지구단위계획 지정 신청이 이루어지지 않았다. 결국 법원은 이행불능 상태를 이유로 원고의 계약 해제 주장을 받아들였다. 결국 지역주택조합의 가장 큰 과제는 사업 부지의 확보이며, 이를 확보하지 못한 경우 계약 해제의 위험성이 항상 존재한다. 당사자의 주장 1) 원고들 2020 파주도시기본계획은 물론, 2030 파주도시기본계획에 의하더라도 이 사건 사업부지에는 인구...

판례 해설 채무자는 자신의 채무를 변제하기 위해 부동산을 매도할 수 있다. 하지만 이를 적절하게 증명하지 못한다면, 해당 매매행위가 사해행위로 간주되어 상대방은 취소를 당하고 소유권을 잃을 수 있다. 이 사건 채무자는 자신의 유일한 재산인 부동산을 매도하여 현금으로 바꾸었고, 법원은 이를 사해행위로 판단했다. 하지만 판례에 따르면 상대방, 즉 수익자가 사해행위에 대해 선의일 경우 매매행위는 유효하다고 본다. 문제는 채무자의 사해행위가 인정되면 수익자의 의사가 악의로 추정되어, 수익자는 자신이 선의임을 증명해야 하는 증명책임을 부담하게 되는데, 이는 모든 소송에서 증명책임을 누가 부담하느냐에 따라 소송의 승패에 큰 영향을 미치기 때문에, 아무것도 모르고 부동산을 구입한 수익자 입장에서는 매우 당황스러운 상황이 될 수 있다. 대상판결에서는 수익자가 채무자와 친척관계일 경우, 지나치게 저렴하게 부동산을 매입한 경우 등에 악의를 쉽게 추정하고, 그 추정을 번복하지 않은 비대상판결에서도 채무자가 자신의 자녀에게 부동산을 매도하거나 증여하였고, 법원은 이를 근거로 수익자를 악의라고 평가하였다. 법원 판단 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸거나 타인에게 무상으로 이전하여 주는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를 매수하거...

판례 해설 대법원은 대물변제로 인한 변제가 정당한 가격으로 평가되었는지 여부와 관계없이 원칙적으로 이를 사해행위로 판단하고 있다. 이는 전체 채권자 중 특정 채권자에게 우선권을 부여하기 때문이라는 것이 법원의 입장이다. 그러나 변제를 채권 소멸 원인의 하나로 볼 때, 금전 변제는 사해행위로 평가하지 않으면서 대물변제에 대해서만 사해행위로 보는 것은 논란의 여지가 있다. 대물변제를 사해행위로 평가하는 이유는 채무자가 특정 채권자에게 변제를 함으로써 채권자 평등의 원칙에 반하기 때문이라고 하는데, 부동산으로 변제할 때는 사해행위가 되고 금전으로 변제할 때는 사해행위가 되지 않는다는 것이 아이러니하지 않을 수 없다. 다만, 대상 판결에서는 400만 원에 불과한 체납 금액과 해당 부동산 이전 시 세금이 발생하지 않았다는 이유로 사해행위를 인정한 원심 판결을 파기하였다. 법원 판단 채권자취소권의 주관적 요건인 채무자가 채권자를 해함을 안다는 이른바 채무자의 악의, 즉 사해의사는 채무자의 재산처분 행위에 의하여 그 재산이 감소하여 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한 층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하는 것을 의미하고, 채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우에 채무자가 그의 유일한 재산인 부동산을 무상 양도하거나 일부채권자에게 대물변제로 제공하...

판례 해설 특별한 사정이 없는 한 채무초과 상태에 있는 채무자가 자신의 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하는 행위는 다른 채권들에 대해 사해행위에 해당한다고 할 것이다. 그러나 대상판결에서 계속적인 거래관계에 있는 구입처로부터 외상매입대금채무에 대한 담도를 제공하지 않으면 사업에 필요한 물품 공급을 중단하겠다는 통보를 받고, 물품을 공급받아 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 물품을 공급받았다면, 이 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권 설정 행위는 사해행위에 해당하지 않는다고 판시하였다. 그러나 사업의 계속 추진과 관계없는 기존 채무를 피담보채무 범위에 포함시켰다면, 그 부분에 대해서는 사해행위에 해당한다고 보았다. 법원 판단 채무초과 상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다. 다만 계속적인 거래관계에 있는 구입처로부터 외상매입대금채무에 대한 담보를 제공하지 않으면 사업에 필요한 물품의 공급을 중단하겠다는 통보를 받고 물품을 공급받아 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 물품을 공급받기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 물품을 공급...

판례 해설 채권자 취소권은 채무자의 법률 행위가 채권자를 해할 수 있다고 판단될 경우 해당 행위를 취소하는 것이며, 이는 채무자로 하여금 자력을 유지하게 하여 채권자를 보호하기 위해 만들어진 제도이다. 그러나 특정 상황에서는 이러한 취소권의 적용이 예외 될 수 있다. 일반적으로 채무자가 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하는 행위를 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에게 사해행위에 해당된다. 그러나 채무자가 담보를 설정하는 행위가 현재의 어려운 상황을 타개하기 위한 것으로서 장래에 전체 채권자에게 이익이 될 수 있는 상황이라면 이는 사해행위에 해당하지 않다고 보아, 채무자 취소권이 적용되지 않는다고 할 것이다. 법원 판단 채무초과 상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다(대법원 1986. 9. 23. 선고 86다카83판결, 1989. 9. 12. 선고 88다카23186 판결, 1997. 9. 9. 선고 97다10864 판결 등 참조) 고 할 것이나, 이 사건과 같이 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 자금을 융통하거나 사업을 계속하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공...

판례 해설 부동산 매매에서 주로 발생하는 부정행위 중 가장 흔한 사례는 부동산을 거의 무효로 매입하는 경우이다. 이에 대해 민법 제108조의 통모에 의한 무효를 주장할 수 있겠지만, 이는 실제로 증명하기 매우 어렵기 때문에 대신 민법 제406조에 따라 사해행위로 인한 취소를 요구하는 것이 더 쉽다. 다시 말해, 부동산 거래에서 채무자가 무자력 상태라고 주장한다면 실제로 적절한 대가를 받았다 해도 부정행위가 추정되며, 수익자가 자신의 선의를 입증하지 못하는 한 이는 사해행위가 될 가능성이 크다, 특히 매매대금을 전혀 받지 않거나 매우 적은 경우에는 수익자의 악의가 추정되기 쉬우며 선의를 입증하기가 더욱 어려워질 것이다. 결국 부동산 거래에서 부정행위를 주장할 때, 매매가격이 시장가와 얼마나 다른지에 따라 수익자의 선의나 악의를 입증하는 정도가 달라질 수 있다. 법원 판단 그리고 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 채무자인 소외 경○○은 이미 채무초과에 빠져 있는 상태에서 채권자 중 한 사람인 피고와 통모하여 피고만 우선적으로 채권의 만족을 얻도록 할 의도로 자기 소유의 중요한 재산인 이 사건 섬유 공장 건물 및 그 대지를 피고에게 매각하되, 피고는 경○○에 대한 기존의 채권과 대등액에서 상계하고, 경○○이 위 대지를 담보로 은행으로부터 대출받은 융자금의 반환채무를 피고가 인수하면, 그 나머지 금원은 위 공장 건물을 위 경○○이 다시...

판례 해설 재건축 사업구역 안의 임차인의 지위는 위태롭다. 재건축 사업구역 내 임차인에게는 손실보상규정이 준용되지 않을 뿐만 아니라 아무리 임대차 계약 기간이 남아 있다고 하더라도 관리처분계획 인가일 이후에 임대차 계약을 체결했다면 관리처분계획의 인가를 받은 후에는 더이상 임차 부동산을 사용하거나 수익할 수 없기 때문이다(도시정비법 제44조 제5항). 이 사건에서도 임차인들은 손실보상금의 지급과 더불어 임대차 계약 기간이 남아있기 때문에 임차 부동산을 인도할 수 없다고 주장했다. 그러나 공익적인 성격이 강한 재개발 사업과는 달리 재건축 사업은 사적 자치의 원칙이 우선적으로 적용되고, 그에 따라 토지수용법이 준용되지 않기 때문에 이러한 주장은 인정될 수 없었다. 법원 판단 손실보상금 지급 주장 및 판단 피고 D, E는 원고가 서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례 제42조의 5에 따른 협의체를 구성하여 손실보상금 지급을 이행하지 않는 이상 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다. 그러나 ① 구 도시정비법상 재건축정비사업 시행자가 직접 사업구역 내의 임차인에게 주거 및 이주대책을 수립해 줄 의무가 있다고 볼 명시적인 규정이 없는 점, ② 도시정비법은 정비사업의 유형별로 공공성, 공익성 및 강제성이 상대적으로 미약한 점, ③ 주택재개발 사업의 수용보상금이 개발이익을 배제한 수용 당시의 공시지가에 따른 것과 달리 주택재건축사업의 매도청구권 ...

판례 해설 재건축 사업에 있어서는 관리처분계획 인가 고시가 있을 경우 종전의 토지 또는 건축물을 사용할 수 없는바, 사업시행 토지 내에 있는 임차인 역시 주임법의 적용을 받지 못한 채 계약기간이 남아있다고 하더라도 임대차 기간은 강제로 종료되고 건물을 인도하여야만 한다. 더 나아가 임차인의 입장에서 도정법상 재개발조합에서 준용하고 있는 공익법상 영업보상을 받을 수 있는 여부가 문제되는바, 공익목적인 재개발 사업과 달리 재건축 사업은 공익 목적이 미미하고 오히려 사적 자치가 적용되는 영역에 해당하는 바, 도정법 제81조 제1항 단서라든지 토지보상법이 준용되기는 어렵기 때문에 영업보상 청구는 인정될 수 없다. 법원 판단 종전의 토지 또는 건축물의 임차권자 등 권리자는 관리처분계획 인가의 고시가 있는 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 본문). 특별한 사정이 없는 한 피고는 위 정비구역 내 건축물인 별지 목록 기재 건물의 임차인으로서 위 관리처분계획 인가 고시에 따라 정비사업자인 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도할 의무가 있다. 피고는 임대차 기간이 2020. 6. 16.까지이므로 위 임대차 기간 만료시까지는 별지 목록 기재 건물을 점유할 수 있다고 주장한다, 도시정비법제 제81조 제1항 본문은 관리처분계획 인가의 고시가 있는 때에는 재건축 사업의 ...

판례 해설 주택재건축사업과 재개발사업은 같은 도정법에서 규율하고 있음에도 그 사업의 성격은 근본적으로 다르다. 즉 주택 재건축 사업은 ‘정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선할 목적’으로 시행하는 것으로서 ‘정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시기능의 회복 등을 목적’으로 하는 주택재개발사업에 비하여 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약할 뿐만 아니라 이와 같은 이유로 사적자치가 우선적으로 적용되는 영역에 해당한다. 이러한 이유로 재개발사업에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 준용되어 토지 수용 및 이에 따른 손실보상으로 사업이 진행되고, 재건축사업의 경우 도정법상의 예외 조항을 제외하고 공익사업법을 준용하지 않기 때문에 매도청구제도를 두고 있는 한편 임차인에 대한 손실보상 등이 준용되지 않는다. 대상판결에서는 이와 같은 차이를 분명히 하여 주택재건축사업에는 도정법에서 준용하는 공익사업법 조항이 적용되지 않으므로, 재건축 사업부지 내 임차인에 해당하는 자에게 손실보상 규정이 적용될 수 없다고 판단한 것이다. 나아가 임차권자가 토지등소유자에 대해 보증금반환채권을 가지고 있는 경우에 한정하여 법 제70조 제2항에 따라 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구할 수 있다고 판시하였다. 법원 판단 [1] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제...

수용보상금 분쟁도 권형필 변호사에게 맡기세요 판례 해설 구 토지수용법 제25조의3 제3항에서 지연가산금 청구에 관하여 규정하고 있고, 현재는 도시정비법 제73조 제3항에 규정하고 있다. 이전에 살펴보았듯이, 사적 자치의 원칙이 더 강하게 적용되는 재건축 조합과 관련된 청산금 청구 소송은 민사소송으로 진행되지만, 공공 복리의 성격이 강한 재개발 조합을 상대로 제기하는 청산금 청구 소송은 행정소송으로 제기해야 한다. 그러나 지연가산금 청구는 일반적으로 민사상 손해배상 청구 소송으로 제기되는바, 그렇다면 수용재결에 대한 지연가산금 청구는 민사소송으로 제기해야 할까, 행정소송으로 제기해야 할까. 그러나 수용재결에 대한 지연가산금의 성격은 손해배상이 아니라 수용재결금액의 증가 또는 감소와 관련된 것이다. 따라서 민사상 손해배상 청구가 아니라 행정소송으로 제기해야 하고, 만약 그렇지 않으면 부적법 각하되니 주의해야 한다. 법원 판단 직권으로 보건대, 토지수용법 제25조의3 제3항이 정한 지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는 것이므로 이에 대한 불복은 수용보상금에 대한 불복절차에 의함이 상당할 뿐 아니라, 토지수용법시행령 제16조의3은 "법 제25조의3 제3항의 규정에 의하여 가산하여 지급할 금액은 관할 토지수용위원회가 재결서에 기재하여야 하며, 기업자는 수용 시기까지 보상금과 함께 이를 지급하여야 한다."라고 하여 지연가...

판례 해설 도정법상 사업시행자는 토지수용위원회가 재결로 정한 수용 개시일까지 그 보상금을 지급하거나 공탁을 하여야 하고, 이로써 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하게 된다. 따라서 그 이후 수용보상금을 증액되는 사정이 발생한다고 하더라도 이와 같은 이유로 소유권취득시기가 변경되지 않고, 결국 소유권 또는 사용수익권 취득일 기준으로 사업시행자가 아닌 구 소유자가 지속적으로 사용수익을 하였다면 부당이득반환의 대상이 된다. 반대로 사업시행자가 사용수익하였다고 하더라도 구 소유자의 입장에서는 부당이득반환청구를 할 수 없다고 할 것이다. 법원 판단 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제40조 제1항에 의하여 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여 준용되는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)에 의하면, ① 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고(제45조 제1항) 토지소유자 등은 수용 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 하나(제43조), ② 한편 사업시행자는 수용 개시일까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하여야 하며(제40...

판례 해설 물건에 일정한 가치를 투여한 자가 부당하게 손실을 입는 것을 방지하는 동시에 물건의 소유자 또는 채무자에 대하여 가치 상승분만큼의 부당한 이득을 방지하고자 '유치권'을 제도화하였다. 이러한 취지를 구현하고자 유치권의 피담보채권은 당해 물건에 관하여 생긴 채권일 것을 성립 요건으로 본다. 이 사건에서는 유치권을 주장하는 자재업자는 비록 건물의 신축을 위하여 건축 자재를 제공하였다고 하나, 그것은 매매대금 채권에 해당할 뿐, 해당 건물 자체에 관하여 생긴 채권은 아니라고 할 것이므로 자재업자가 행사한 유치권은 부적법하다고 보았다. 유치권 제도의 취지를 생각해 볼 때, 견련관계를 "건물의 가치를 직접적으로 상승시킨 경우"로 한하여 유치권의 피담보채권을 인정하는 것은 타당하다고 본다. 원심 판단 먼저, 원고의 위 ① 주장에 관하여 보건대, 민법 제320조 제1항에서 규정한 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환 청구권과 동일한 법률관계나 사실 관계로부터 발생한 경우를 포함하는 것인 바, 피고가 이 사건 부동산의 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고, 위 공사자재들이 공사에 사용되어 이 사건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건축 자재 대금 채권은 이 사건 부동산과의 견련관계가 인정...

판례 해설 이 판결은 법리적으로 당연한 결론을 도출한 사례에 불과하다. 즉, 채무자가 채권자로부터 받을 금액이 있다면, 채무자는 이를 상계하여 변제효과를 누릴 수 있고, 그 결과 채권자의 채권은 상계된 금액만큼 소멸한다. 따라서 채권자는 소멸된 채권을 전제로 어떠한 권리도 행사할 수 없다. 다만 유치권과 관련된 사건에서는 상대방이 유치권을 주장할 경우 신속히 해결해야 한다. 이러한 상황이 장기화되면, 소송에서 이기더라도 실질적으로 패소한 것과 같은 결과가 발생할 수 있다. 예를 들어, 추가 공사 지연으로 인한 손실이나 건물을 사용하지 못해 발생하는 금적적 손실이 상당한 경우가 발생할 수 있다. 이 사건의 유치권 주장자인 피고도 다른 유치권자들처럼 공사장을 먼저 점거한 후 소송이 진행되었다. 이로 인해 발생한 유무형적 비용은 상당할 것으로 보인다. 원고가 이번 소송에서 승소할 수 있었던 이유는 다른 사건에서 이미 피고에 대한 피담보채권을 명확히 확인받았기 때문이며, 만약 그렇지 않았다면 공사대금 채권과 오시공 및 미시공으로 인한 손해배상 청구가 얽힌 복잡한 소송이 되었을 가능성이 크다. 법원 판단 1. 도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는바(민법 제667조), 이들 청구권은 수급인의 공사대금채권...

판례 해설 유치권이 성립하려면 점유가 적법해야 하며, 불법행위로 인해 시작된 점유는 유치권이 성립될 수 없다. 또한 점유가 처음에는 적법했더라도, 나중에 불법점유로 변한 경우에도 민법 제320조 제2항에 따라 유치권이 성립할 수 없다. 대상판결에서는 임차인 동시이행항변권을 상실한 상황에서도 목적물 반환을 거부하여 유치권을 주장한 경우, 이는 적어도 과실에 의한 점유로 불법행위에 해당한다고 보았다. 더 나아가, 임차인에게 피담보채권이 인정되지 않기 때문에 유치권도 인정되지 않는다고 판단했다. 법원 판단 한편 임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다 204253 판결 등 참조). 본 증거들과 을 제19호 증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 단전을 당한 2015. 11. 3. 이후로도 이 사건 건물 곳곳에 '유치권 행사 중'이라는 표시를 붙여두고 이를 점유하면서 원고에게 그 반환을 거부하던 끝에 2017. 4. 28. 인도 집행이 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 반소로 구하는 손해배상청구권 등의 주장도 인정할 수 없는 이상, 피고가 적법한 유치권을 가지고 있...

판례 해설 유치권은 자신이 가치를 상승시킨 물건에 대해 권리를 주장하는 물권이다. 그러나 유치권의 대상이 철거될 예정인 경우, 유치권이 인정될 수 있는지 검토가 필요하다. 판결에 따르면 유치권자는 토지가 아닌 건물에 대해서만 권리를 주장할 수 있다. 만약 공사가 중단되어 정착물이 독립된 건물이 되지 못했다면, 이는 토지의 부합물에 불과하여 유치권을 인정받을 수 없다. 법원 판단 1. 유치권의 성립을 주장하는 재항고 이유에 대하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물...

판례 해설 유치권의 성립요건 중 하나인 견련성에 대한 의미를 정확하게 지적한 판결이다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 점유하고 있는 부동산에 견련성이 있어야 한다. 즉, 해당 부동산의 가치를 상승시켰어야 한다는 의미이다. 대상판결은 토지공사 관련 공사업자가 유치권을 주장한 사건으로, 토목공사의 일부인 기초공사가 건물 건축의 기본 전제로 시공되었더라도, 이는 토지와의 관계에서만 견련성이 인정될 뿐 건물과는 별개의 문제로 판단하여, 토지 관련 공사업자에게만 견련관계가 있다고 보았다. 이는 모래, 자갈 등을 공급한 공사업체가 건물의 가치 상승에 기여했다고 주장과 관련하여, 공급업체는 공사를 직접 시공한 공사업자를 통해 이루어진 것에 불과하며, 사실상 매매대금 채권에 지나지 않는다고 판시한 판례와 유사한 사안이다. 대상판결은 유치권의 견련관계에 대해 엄격한 판단을 내린 대법원의 태도를 보여주는 사례라 할 수 있다. 법원 판단 1. 원심 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들은 종합하여 판시 사실을 인정한 후, 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트...

관리단 분쟁 해결의 권위자! 권형필 변호사의 관리단 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 지난 칼럼에서는 관리단이나 관리업체의 불법적인 방해행위로 건물을 사용, 수익하지 못했다면 그 기간동안 관리비를 납부할 의무가 없음을 살펴보았다. 그렇다면 건물에 소방 안전상의 위험이 존재하여 입주를 하지 못했다면, 이 경우에도 관리비를 지급하지 않아도 될까. 이 사건에서 관리단은 관리비를 미납한 구분소유자들을 상대로 관리비 청구 소송을 제기하였는데, 이에 피고들은 건물의 안전성이 보장되지 않아 입주를 하지 못했기 때문에 그동안 발생한 관리비를 지급할 수 없다고 항변하였다. 그러나 법원은 피고들의 주장대로 건물의 안전성을 이유로 관리비 납부를 거부할 수 있으려면, 그 건물의 위험이 단지 추상적인 위험이 아니라 구체적이고 직접적으로 그 위험을 확인할 수 있어야 하는데, 이 사건 건물의 경우 소방안전법상의 위험이 존재하여 시정조치를 받기는 했지만, 그 기간동안 피고들을 제외한 다른 구분소유자들은 입주 및 영업을 하였던 점 등을 고려할 때, 피고들이 주장하는 것과 같이 이 사건 건물에 구체적이고 직접적인 위험이 있다고 볼 수 없다고 판단하였다. 피고 주장 이 사건 건물 중 피고들이 구분소유하고 있는 건물 부분(이하 ‘이 사건 판매시설’이라 한다)은 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률(2015. 1. 20. 법률 제13062호로 화재예방, 소방시설 설...

아파트 입주자대표회의 분쟁 해결의 권위자! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 아파트 입주자대표회의로서는 관리소장이 업무 수행을 소홀히 하거나 나아가 업무태만할 경우에는 관리업체에 그의 교체를 요구하지만, 관리업체로서는 이러한 요청을 모두 수용할 수는 없다. 그러나 문제는 관리업체가 관리소장 교체 요구를 수용하지 않을 경우, 입주자대표회의가 이를 이유로 위탁관리계약을 해지하는 경우가 발생하는 것이다. 과연 이러한 일방적인 계약 해지가 적법할까. 원칙적으로 위탁관리계약은 민법상 위임계약이기 때문에, 당사자 일방은 계약 기간이 만료되기 전이라도 자유롭게 계약을 해지할 수 있다. 그러나 대상판결은 아파트 입주자대표회의가 위임 계약의 법리를 이용하는 형태에 제동을 걸었다. 즉, 관리소장 교체 요구에 불응했다는 사정은 계약 해지 사유로 명시되어 있지 않을 뿐만 아니라 중대한 의무 불이행이라고 보기도 어려운 점, 나아가 이러한 상황에서 입주자대표회의의 일방적인 계약 해지를 인정할 경우 오히려 입주민의 권리를 해칠 우려가 있음을 지적하면서 사소한 요구사항을 이행하지 않았다는 사정만으로는 입주자대표회의가 위탁관리 계약을 해지할 수 없다고 판단하였다. 법원 판단 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 해지의 적법 여부 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도 해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로...

아파트 분쟁 해결사! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 본 변호사가 각 구청 및 아파트 관리소장 등을 대상으로 하는 강의를 할 때마다 장기수선충당금은 손을 떨면서 사용해야 한다고 강조한다. 일반적으로 아파트 입주자대표회의나 관리주체가 일반적인 관리비를 사용할 경우에는 그 사용 목적이 아파트의 관리를 위하거나 또는 결과적으로 아파트에 이익이 되는 것이라면 큰 문제가 되지는 않는다. 이는 관리 외 수입에도 동일한바, 이를 예비비로 귀속시키고 입주자대표회의 결의 등의 적법한 절차를 거쳐서 예비비를 사용했다면 횡령죄가 성립할 가능성은 극히 낮다. 그러나 장기수선충당금은 아무리 그 사용 목적이 아파트를 위한 것이라고 하더라도 원래 정해진 목적 외의 용도로 사용되거나 절차를 제대로 거치지 않은 경우에는 반드시 문제가 된다. 따라서 장기수선충당금은 반드시 사전에 정해진 장기수선계획에 따라 사용되거나, 주택법 시행령 등에서 정하고 있는 사항과 절차를 따라서 집행해야 한다. 특히 장충금을 용도 외 목적으로 사용한 경우에는 형법 제355조 제1항에 따라 횡령죄가 성립되는바, 이는 아무리 사항이 급박하다거나 입주자대표회의의 의결을 거쳤는지에 관계 없이 형사처벌 대상이다. 이 사건에서는 이렇게 용도가 특정되어 있는 장기수선충당금을 입대의 임원 등의 명절 선물비로 사용했는바, 두말할 것 없이 처벌을 받았던 것이다. 법원 판단 C...

아파트 입주자대표회의 분쟁 해결사! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 아파트의 장기수선충당금을 정해진 용도 이외의 목적으로 사용한다면 이는 대부분 횡령죄로 처벌받는다. 이는 장기수선충당금의 성격을 볼 때 지극히 당연하지만, 일부 소규모 아파트에서는 예산이 부족한 경우 부득이 장기수선충당금 중 일부를 관리비에 충당하는 경우가 있었는바, 이러한 경우에도 동일하게 횡령죄로 처벌되었다. 횡령죄의 구성요건에서 가장 중요한 것은 불법영득의사이다. 즉, 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 타인의 재물을 보관하는 사람이 그 위탁받은 취지를 무시하고 보관하고 있는 재물을 마치 자신의 것처럼 처분하면 불법영득의사가 인정된다. 그러나 이 사건과 같이 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 것은 인정되지만 그 목적이 입대의 회장이나 제3자의 이익을 위한 것이 아니라 결과적으로 장충금을 위탁한 입주민 및 아파트 전체를 위하여 사용한 경우에도 단지 ‘용도 외 목적으로 사용’되었다는 이유만으로 불법영득의사를 가지고 장충금을 횡령한 사람들과 동일하게 횡령죄로 처벌하는 것은 다소 부당한 느낌이 있었다. 이에 대상판결은 형법상 증명책임을 근거로 피고인에게 유리한 판결을 내렸다. 즉, 용도가 특정된 재물을 용도 외 목적으로 사용하였다고 하더라도 이를 소유자를 위해 사용한 것이라면 불법영득의사를 인정할 수 있을만큼 충분한 증거가 인정되지 않...

아파트 분쟁 해결사 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 대상판결은 관리단에 대한 내용이지만, 아파트 입주자대표회의에도 적용될 수 있는 법리이다. 집합건물 관리단은 구분소유자 전원으로 당연히 실립되지만, 관리규약을 제정하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의가 필요하기 때문에 이러한 요건을 갖추지 못한 관리단에서는 관리규약 없이 관리비를 부과하는 경우가 있다. 이처럼 관리규약이 없는 경우에도 집합건물법 제17조에 따라 공용부분에 대한 관리비는 청구할 수 있는바, 대상판결의 사안에서는 공용부분에 대한 관리비를 넘어서 장기수선충당금과 예비비, 그리고 관리업무비까지 세부항목에 포함해서 청구하여 문제되었다. 이에 대해서 법원은 공용부분 관리비는 해당 건물의 공용부분을 유지, 관리하기 위해서 당연히 청구할 수 있다고 판단하면서도, 장기수선충당금이나 예비비는 사용처가 명확하게 특정되지 않은 채 단지 관리비가 부족할 경우를 예정하여 미리 보충하기 위한 측면인 점을 이유로, 관리업무비 역시 그 항목이 나타나있지 않고 사용처가 명확하지 않은 점을 이유로 공용부분 관리비로 볼 수 없다고 판단하였다. 법령에 규정되어 있지 않은 금원을 입주자 또는 구분소유자에게 청구하기 위해서는 적어도 해당 건물의 관리규약에 그 근거가 사전에 규정되어 있어야 하는바, 만연히 공용부분 관리비와 함께 세부적인 항목을 청구할 수...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 도급 계약 관계에서는, 수급인이 기한 내에 공사를 마무리하지 못할 경우를 대비하여 지체상금을 약정한다. 이 경우 수급인으로서는 약정한 날까지 공사를 완성하지 못하면 그 다음 날부터 공사를 실제로 완성한 날까지 사전에 약정한 비율에 따른 지체상금을 부담하게 된다. 그런데 이 사건에서는 수급인 회사가 부도처리되어 더 이상 공사의 진행 및 완성을 기대할 수 없게 되자 도급인이 수급인과의 도급계약을 해지 또는 해제하고 새로운 수급인을 선정하여 공사를 진행하였는바, 이 경우 기존 수급인이 부담하게 되는 지체상금은 언제부터 언제까지를 기준으로 산정해야 하는지가 문제되었다. 이에 원심 법원은 사안을 기계적으로 판단하여 수급인이 부담해야 하는 지체상금에 대해서, 도급계약이 해제된 시점부터 원고가 새롭게 공사를 진행한 시점까지라고 판단하였다. 그러나 대법원은 도급인이 실제로 계약의 해지통보를 한 때가 아니라, 수급인의 상황을 알고 계약을 해제할 수 있었던 시점부터라고 판단하였다. 나아가 그 기간 중에도 수급인이 책임질 수 없는 사유로 발생한 기간은 제외해야 한다고 판단함으로써 수급인의 과중한 책임을 덜어주었다. 법원 판단 원심은, 소외 회사가 1997. 12.말경 이 사건 골프장 건설 공사를 중단한 후 부도로 인하여 더 이상 공사를 수행할 수 없게 되자, ...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 이전 칼럼들을 통해서 도급계약을 체결할 때 지체상금과 더불어 계약이행보증금을 약정했을 때, 특별한 사정이 없는 한 계약이행보증금은 지체상금과 동일한 성격의 손해배상액의 예정으로 해석되므로 이를 중복해서 청구할 수 없음을 살펴보았다. 그렇다면 지체상금 외에, 부실공사에 대한 손해배상을 예정했을 경우에는 어떻게 될까. 이에 대해 대법원은 부실공사에 대한 손해배상과 계약이행보증금을 다르게 판단하였다. 즉, 공사가 완성되었지만 그 완성이 미흡하여 손해가 발생했다면, 비록 지체상금이 약정되어 있어도 그 존재나 금액과는 상관없이 약정된 손해배상액을 청구할 수 있다는 것이다. 따라서 도급인은 대상판결을 숙지하여 계약을 체결할 때 지체상금 외에 하자가 발생할 경우를 대비하여 그에 대한 손해배상액을 함께 약정하는 것이 유익할 것이다. 법원 판단 원고와 피고는 이 사건 건물신축공사에 관한 도급계약을 체결함에 있어서 건설교통부 고시 제2000-56호의 `민간건설공사 표준도급계약 일반조건`을 그 계약의 일부로 편입하기로 합의하였다. 그런데 위 일반조건의 제27조는 `지체상금`이라는 표제 아래 그 제1항 본문에서 '수급인이 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금률[이는 별도로 0.1%로 약정되었다]을 곱하여 산출한 금액을 ...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 지체상금은 당사자 사이에 약정한 기간까지 공사를 완성하지 못했을 경우, 공사 지연 사실만으로 수급인이 부담해야 하는 손해배상액이다. 이 경우, 도급인은 실제로 손해가 발생했는지, 그로 인한 손해액이 얼마인지를 주장, 증명할 필요 없이, 당사자 사이에 약정한 지체상금을 준공예정일 다음 날부터 실제 공사를 완성한 날까지 청구할 수 있다. 그러나 이 사건에서는 수급인이 공사를 완성하지 못해서 지체상금 책임이 발생한 상황에서 도급계약이 해제되었는바, 이 경우 지체상금의 종기를 언제로 보아야 하는지가 문제되었다. 이에 법원은 도급인이 실제로 공사를 해제한 날이 아니라, 도급인이 공사를 해제할 수 있는 때가 지체상금의 종기일이라고 판단하였다. 앞서 말했듯이 지체상금은 손해배상액의 예정으로서 도급인이 실제로 발생한 손해를 입증할 필요가 없는바, 만약 지체상금 종기일을 도급인이 실제로 계약을 해제한 때라고 한다면 수급인이 과중한 부담을 지게 된다는 점을 고려할 때 대법원의 판단은 지극히 타당하다. 법원 판단 수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 공사를 중단하고 계약이 해제된 결과 완공이 지연된 경우에 있어서 지체상금은 약정 준공일 다음날부터 발생하되 그 종기는 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 공사도급계약을 해제할 수 있...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 기본적으로 지체상금은 수급인의 과실을 전제로 한다. 따라서 예정된 기간까지 공사를 완성하지 못한 경우에는 그 사실 자체만으로 수급인에게 손해배상 책임이 인정된다. 그런데 이 사건에서는 수급인이 아니라 도급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되었는바, 이 경우 도급인이 지체상금을 청구할 수 있는 기간을 언제부터 언제까지로 보아야 하는지가 문제되었다. 이에 법원은 ‘도급인의 귀책사유가 없었다면 수급인이 공사를 완성할 수 있었을 때’를 기준으로 지체상금 책임이 발생한다고 판단하였다. 결국 도급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되었다고 하더라도 수급인에게 지체상금을 청구할 수 있지만, 이에 대한 입증책임은 도급인에게 있다고 함으로써 도급인과 수급인 사이에 형평을 맞추었다. 따라서 도급인으로서는 자신의 잘못으로 도급계약이 해제되었다고 하더라도, 자신의 잘못과 상관 없이 공사가 지연되었음을 입증한다면 지체상금을 청구할 수 있다고 할 것이다. 법원 판단 도급계약에 있어서 지체상금 약정의 적용 범위를 정하는 것은 도급계약에 나타난 당사자 의사의 해석 문제로서, 당사자 의사가 명확하지 아니한 경우 그 약정의 내용과 약정이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 이로써 달성하려는 목적, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 보고, 특히 건설공사 도급계약의 경우 지체상...

판례 해설 시공사와의 공사도급계약을 변경하는 경우, 특별 다수의 동의요건인 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는 것이 원칙이다. 그러나, 물가 변동 등으로 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위에서 건축 비용의 개산액을 변경하는 것은, 당초 재건축 결의 내용을 변경하는 것이 해당하지 않으므로 특별 다수의 동의 요건을 요하지 않는다. 법원 판단 - 공사도급계약 변경 체결 승인 결의 무효확인 청구 부분에 관한 판단 도시정비법에 의한 재건축조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 '시공자와의 계약서에 포함될 내용'에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우, 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 재건축 결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는, 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하나(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결 참조), 물가의 변동 등 건축 경기의 상황 변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 건축 비용의 개산액을 변경하는 것은 당초의 재건축결의의 내용을 변...

판례 해설 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우, 재개발 조합은 새로운 사업시행계획을 수립하여 관할관청에 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립해야 한다. 이와 같이 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획을 수립하여 인가를 받았다면, 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하여 조합원의 지위를 상실한 자도, 그때 분양신청을 함으로써 분양받을 기회가 생길 수 있으므로 사업시행계획에 대해 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 할 것이다. 법원 판단 - 조합원 지위 상실로 인하여 원고적격이 없다는 주장에 대하여 주택재개발사업에 대한 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우에는 재개발사업조합은 사업시행계획을 새로이 수립하여 관할관청에게서 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다. 따라서 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으로 인해 구 도시정비법 제47조 및 조합 정관 규정에 의하여 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자도 그때 분양신청을 함으로써 건축물 등을 분양받을 수 있으므로 사업시행계획의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2008두18342 판결 참조). 위 법리에 따르면, 원고들이 이 사건 사업시행인가 이후 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않아 조합원의 지위를 상실...

판례 해설 관리처분계획을 수립하거나 변경할 때 조합 총회 의결과 행정청의 인가 절차 등을 요구하는 취지는, 관리처분계획은 조합원에 대한 소유권 이전 등 권리귀속 및 비용 부담에 관한 사항을 확정하는 행정처분이기 때문에, 자신의 권리·의무 및 법적 지위에 큰 영향을 받게 되는 조합원의 의사가 충분히 반영되어야 할 필요가 있기 때문이다. 그러나 관리처분계획의 경미한 사항을 변경할 때에는, 이러한 필요성이 다소 적기 때문에 행정청에 신고하는 것으로 충분하다고 규정하고 있는 것이다. 법원 판단 구도시 및 주거환경 정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제24조 제3항 제10호, 제48조 제1항, 제49조의 각 규정에 의하면, 사업시행자는 분양신청 기간이 종료한 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 조합 총회에서 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결한 뒤 토지 등 소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거쳐 시장·군수의 인가를 받아야 하고 이는 관리처분계획을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지이다. 다만 도시정비법 제48조 제1항 단서는 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 위와 같은 조합 총회의 의결 및 시장·군수의 인가 절차를 거치지 아니하고 단순히 시장·군수에게 신고함으로써 관리처분계획을 변경할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 도시정비법...

판례 해설 재개발 조합이 수립한 사업시행계획 및 관리처분계획에 관하여, 관할 행정청의 인가·고시가 있게 되면 해당 사업시행계획 및 관리처분계획은 행정처분으로서의 효력이 발생한다. 따라서 조합 총회를 거쳐 사업시행계획 및 관리처분계획이 성립되고 인가처분까지 완료되었다면, 사업시행계획 및 관리처분계획이라는 행정처분에 이르는 절차적 요건인 총회 자체만을 따로 떼어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 확인의 이익이 없다. 법원 판단 1. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)에 기초하여 주택재개발정비 사업조합이 수립한 사업시행계획 및 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있게 되면, 사업시행계획 및 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생한다. 이 경우에 사업시행계획 및 관리처분계획이라는 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나로서 해당 총회 결의에 하자가 있다 하더라도, 행정처분인 사업시행계획 및 관리처분계획에 대하여 항고소송의 방법으로 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 해당 총회 결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 아니한다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결, 대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정 등 참조). 따라서 당초 주택재개발정비사업조합의 조합원 총회에서 사업시행...

판례 해설 토지수용 보상액 산정 시, 인근유사토지의 보상 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다. 여기서 말하는 정상적인 가격이란, 개발이익이 포함되지 않은 가격을 말하는데, 그렇다면 개발이익을 포함하고 있는 경우에는 이를 무조건 참작할 수 없는 것일까? 이에 대해 법원은 그 보상 사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아니라고 하더라도, 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있는 경우라면, 그러한 방법에 의하여 보정한 보상 사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정하면서 이를 참작할 수 있다고 판단하였다. 법원 판단 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 인근유사토지의 보상 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '정상적인 가격'이란 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래로 형성되지 아니한 가격을 말한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결 등 참조). 그러나 그 보상 사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상 사례의 가격은 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 이를 참작할 수 있다. ...

노후 주택 등에 대한 정부의 규제가 서서히 풀리면서 재개발, 재건축은 물론 지역주택조합 사업에도 활기가 돌고 있습니다. 특히 지역주택조합 아파트는 서민들이 내 집 마련의 꿈을 실현시킬 수 있는 수단 중 하나인데요. 관련된 기사를 보더라도 대부분 좋은 점만 부각시키고, 장미빛 미래만 보여주고 있습니다. 하지만 조금만 찾아보더라도 지역주택조합 사업 진행 과정 중에 여러 문제가 발생하고, 그로 인해 최종적으로 성공하는 지역주택조합은 극히 일부라는 사실을 알 수 있습니다. 대체 지역주택조합 사업은 왜 이렇게 잡음이 많을까요? 그 이유는 바로 지역주택조합 사업이 오랜 시간 동안 지속되고, 그 사이에 여러 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 이제부터 지역주택조합 사업에서 가장 많이 발생하는 문제점에 대해 살펴보겠습니다. 첫 번째로, 지역주택조합 사업은 시작부터 어렵습니다. 지역주택조합이 설립인가를 받으려면 사업부지의 80% 이상의 토지 사용권원을 확보해야 하고, 15% 이상의 토지 소유권을 확보해야 합니다(주택법 제11조 제2항 제1호 및 제2호). 또한 95% 이상의 사용권원을 확보했다면 나머지 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 매도청구권을 행사할 수도 있습니다(주택법 제22조 제1항). 결국 토지 사용권원을 얼마나 확보했는지에 따라 지역주택조합 사업의 성패가 갈린다고 해도 과언이 아닌데요. 문제는 토지 사용권원의 80% 이상을 확보...

지역주택조합 조합원 지위 확인은 권형필 변호사와 함께 하세요 법무법인(유)로고스 권형필 변호사의 승소사례 인천지방법원 2021. 10. 06.자 2021카합104** 결정 효력정지가처분 사실 관계 1. 채무자 조합은 인천 연수구 일대에서 지역주택조합 사업을 위해 설립된 조합으로, 2016년 8월 경 조합설립인가를 받고 2020년 7월부터 입주를 시작했다. 2. 채권자는 소외인 1로부터 채무자 조합원으로서의 일체의 권리 및 의무를 승계한 자로, 계속해서 세대주 지위를 유지하다가 2019년 11월 26일부터 2019년 11월 27일, 단 하루 동안 세대주 지위를 상실하였다. 3. 채무자 조합은 이를 이유로 채권자에게 세대주 자격 상실로 인한 조합원 자격 자동상실 및 조합가입계약 해지를 통보하였고, 이에 채권자는 채무자를 상대로 위 통보에 대한 효력정지 가처분을 신청하였다. 소송 수행 1. 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 세대주 자격을 계속 유지해야 한다(구 주택법 시행령 제38조 제1항). 그러나 구 주택법 시행령 제38조 제2항에서는 '주택조합의 조합원이 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 1항의 규정에 의한 조합원 자격이 있는 것으로 본다'고 규정하고 있다. 또한 조합원이 부득이한 사유로 인해 세대주 자격을...

판례 해설 지역주택조합에서 사업을 진행하는 중 조합원들이 탈퇴하면 조합 사업이 원활하게 진행되는 것이 어렵기 때문에 조합에서는 조합원의 임의 탈퇴를 인정하지 않는다. 그렇다면 조합원이 임의로 조합원 지위를 상실함으로써 조합을 탈퇴하는 것이 인정될 수 있을까. 이에 대해 법원은 임의 탈퇴 조항과 자동상실 조항이 구분되는 점, 또한 조합 규약에서는 고의로 조합을 탈퇴하려는 것과 그렇지 않은 사람을 구분하고 있지 않은 점 등을 이유로 조합원 지위를 임의로 상실함으로써 조합을 탈퇴하는 것이 가능하다고 판단하였다. 따라서 어느 정도의 손실을 감수하더라도 부득이 지역주택조합을 탈퇴하려는 조합원으로서는 임의로 조합원 지위를 상실함으로써 지역주택조합을 탈퇴할 수 있다고 할 것이다. 법원 판단 원고의 배우자가 아파트의 소유권을 취득함으로써 원고는 이 사건 규약 제8조 제1항에서 규정한 조합원 자격요건을 갖추지 못하게 되었으므로, 이 사건 규약 제12조 제2항에 따라 피고 조합의 조합원 지위를 자동으로 상실하였다. 이에 대하여 피고는, 원고가 조합원의 자격요건을 유지해야 할 의무를 부담하고 있음에도 피고 조합에서 임의로 탈퇴하기 위하여 고의적으로 세대주 요건을 결여하였으므로 조합원 자격이 상실되지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 ① 피고 조합의 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없으나(이 사건 규약 제12조 제1항), 이 사건에서 문제 되는 것은 원...

지역주택조합 분쟁도 권형필 변호사와 함께 하면 이길 수 있습니다. 법무법인(유)로고스 권형필 변호사의 승소사례 인천지방법원 2021. 6. 25. 선고 2020가합592** 판결 조합원 지위 확인의 소 등 사실 관계 1. 피고는 인천에서 아파트 및 부대복리시설 건설을 목적으로 구 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이고, 원고는 피고와 2016. 5. 28.에 지역주택조합아파트 가입 계약(이하 '이 사건 계약')을 체결한 조합원이다. 2. 원고는 피고와 이 사건 계약을 체결하기 전에 경기도 용인시에 전입신고를 마쳤고, 이후 2019. 6. 10.까지 계속해서 세대주 지위를 유지하는데, 2019. 6. 11.무렵 인천 남동구에 있는 친척의 세대원으로 전입신고를 하여 세대주 지위를 상실하였다가 약 4개월 후에 인천 미추홀구의 주소로 전입신고를 하면서 다시 세대주 지위를 회복하였다. 3. 피고 지역주택조합은 2020. 7. 15. 원고에게 세대주 지위 상실을 이유로 조합원 자격 및 지위의 자동 상실과 이 사건 계약의 자동 해지를 통보하였다. 4. 원고는 피고를 상대로 위 통보에 대한 효력정지가처분을 신청하여 인용 결정을 받았고, 이후 조합원 지위 확인을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다. 소송 수행 1. 원고가 2019. 6. 11.부터 2019. 10. 24. 사이에 친척의 세대원으로 전입신고를 함으로써 세대주 지위를 상실한 것은 사실이다....

지역주택조합 조합원 지위 확인 소송도 권형필 변호사와 함께 하면 이길 수 있습니다. 법무법인(유)로고스 권형필 변호사의 승소사례 인천지방법원 2021. 6. 25. 선고 2020가합597** 판결 조합원 지위 확인의 소 등 사실 관계 1. 피고는 인천에서 아파트 및 부대복리시설 건설을 사업 목적으로 하여 2016년에 조합설립인가를 받은 지역주택조합이다. 원고는, 피고와 조합 가입계약을 체결한 소외인 A와 아파트 분양권 매매(양도)계약을 체결하여 피고 조합원으로서의 권리 및 의무를 승계한 자이다. 2. 원고는 2011년에 인천시 남동구 소재 빌라로 전입신고를 한 후 2019년 11월 28일까지 세대주의 지위를 유지하고 있었는데, 2019년 11월 29일에 장인의 세대원으로 전입신고가 되어 세대주 지위를 상실하였다가 약 2개월 후에 다른 주택으로 전입신고를 하면서 다시 세대주 지위를 회복하였다. 3. 피고는 2020년 7월 경, 원고의 세대주 지위 상실을 이유로 조합원 자격 및 조합원 지위 자동 상실과 지역주택조합 가입 계약이 자동으로 해지되었다는 내용의 통보를 하였고, 이러한 통보에 대해 원고는 효력정지가처분을 신청하여 인용 결정을 받았다. 이어서 원고는 피고를 상대로 여전히 원고가 피고의 조합원이라는 확인을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다. ↓ 이 사건 효력정지 가처분 결정 승소사례 보러 가기 ↓ 배우자의 질병 치료 과정에서 일시적...

판례 해설 대상판결은 항소심 판결이 선고되었을 때 큰 이슈가 된 판례이다. 해당 판례에서 쟁점이 된 부분은 집합건물법 제18조에 의하여 구분소유권을 새로이 취득한 자는 전 소유자의 연체관리비 중 공용부분에 관한 관리비를 승계하도록 하였다. 연체 관리비에 관하여 일반적으로 관리업체나 관리단은 수차례에 걸쳐 차임을 독촉하거나 이와 동시에 연체 차임에 대해 지급명령 또는 소 제기 등을 하여 관리비 채권에 대한 시효를 중단시킨다. 이때 만약 관리업체 또는 관리단이 연체 관리비에 대해서 전 소유자에게 시효중단의 조치를 취하였다고 하더라도 소유권이 이전된다면 새로운 소유자에게도 이 시효 중단의 효력이 미치게 될까. 시효중단 효력이 새로운 구분소유자에게 미치지 않는다면 집합건물법 제18조는 실질적인 효력이 없어, 유명무실화될 것이다. 이에 대상판결은 시효중단의 효력이 특정승계인이 새 구분소유자에게도 미친다고 보았다. 이는 집합건물법 제18조의 취지를 고려했을 때 타당하다. 특별승계인의 관리비 부담 범위는? 당사자 주장 1. 피고는 원고가 피고에 대하여 구하는 관리비 중 이 사건 소 제기일로부터 역산하여 3년이 넘는 부분은 시효기간이 경과하여 소멸하였다고 주장한다. 2. 이에 대하여 원고는, 전 구분소유자 A를 상대로 위 기간 동안의 관리비를 구하는 소송을 제기하여 그 판결이 확정되었으므로 그때부터 10년간 소멸시효가 연장되었고, 피고는 A의 승계...

판례 해설 대상판결에서는 상가나 아파트에서 전 구분소유자가 관리비를 체납하고 나갔을 경우, 특별승계인이 부담해야 할 의무는 전 소유자가 부담하지 않은 관리비 중 "공용부분"에 한정된다. 그러나 현실적으로 일부 아파트나 관리단에서는 이러한 규정을 무시하고, 전 소유자의 모든 체납 관리비를 특별승계인에게 납부하도록 강요하는 경우가 있다. 이 경우, 특별승계인은 이사 등의 절차를 진행하기 위해 어쩔 수 없이 전 소유자가 체납한 모든 관리비를 납부하고, 이후 부당이득반환청구를 제기하는 상황에 놓이게 된다. 대상판결에서도 관리사무소는 전 소유자가 체납한 관리비 중 "공용부분"에 해당하는 부분만으로 수령해야 했으나, 이를 무시하고 모든 체납 관리비를 특별승계인에게 요구하였다. 특별승계인은 이사를 진행해야 하는 상황이었기 때문에 부득이하게 모든 체납 관리비를 납부한 후, 법원에 부당이득반환청구를 제기하였으나, 법원은 특별승계인의 의무 없는 부분에 대한 지급이라는 주장을 증거가 없다는 이유로 받아들이지 않고, 민법 제742조의 비채변제(의무 없음을 알면서도 임의로 지급한 경우 반환청구 불가)에 해당한다고 보아 원고의 청구를 기각했다. 이 판결이 타당한지에 대해서는 의문이 제기될 수 있다. 대부분의 경우, 이사 과정에서 관리비 납부를 강요받는 상황에서, 이사를 막는 관리사무소의 조치로 인해 특별승계인은 현실적으로 선택의 여지가 없는 상황에 처한다. ...

판례 해설 아파트 입주자대표회의는 일반인으로 구성되어 있어 관리업무에 대한 전문성이 부족할 수 있다. 이를 보완하기 위해 위탁관리계약을 체결하거나 자치관리를 선택하여 관리소장을 선임하는 경우가 많다. 결국 관리업무의 책임은 관리주체에게 있으며, 그중 가장 중요한 업무 중 하나가 관리비의 부과 및 징수이다. 만약 이 업무를 소홀히 하여 일부 입주민의 관리비 채권이 소멸시효로 인해 상실된다면, 이는 아파트에 경제적 손해를 끼친 것으로 간주되고, 이에 법원은 이러한 경우 관리주체에게 손해배상 책임을 인정한 것이다. 따라서 관리주체는 이러한 손해배상 책임을 피하기 위해, 소멸시효가 임박한 관리비 채권에 대해 입주자대표회의에 충분히 설명하고, 적절한 조치를 취할 수 있도록 해야 한다. 또한, 입주자대표회의의 의결을 얻어 소송을 진행함으로써 소멸시효를 중단시키는 것이 필요하다. 1. 정기적인 관리비 채권 점검 및 보고 관리주체는 정기적으로 관리비 채권을 점검하고 이를 입주자대표회의에 보고하여 채권의 현황과 소멸시효 임박 여부를 확인, 이를 통해 미납 관리비가 발생할 가능성을 사건에 파악할 수 있다. 2. 관리비 채권 회수 계획 수립 소멸시효가 임박한 관리비 채권에 대해서는 조속히 회수 계획을 수립하고, 입주자대표회의와 협의하여 적절한 조사를 취할 수 있도록 한다. 이 계획에는 채권의 회수 방법, 시기, 필요한 법적 조치 등이 포함되는 것이 좋다...

판례 해설 집합건물법 제18조는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"고 규정하고 있다. 이는 사적자치의 원칙 중 하나인 자기책임의 원칙에 반할 수 있으나, 집합건물의 원활한 운영을 위해 공익적으로 반드시 필요하다. 현재 법원에서는 이 규정을 완화하여 해석하고 있으며, 대상 판결에서는 관리비 청구서에 공용부분으로 규정된 것 외에 전유부분과 공용부분이 명확히 구분되지 않는 경우 승계되는 공용부분으로 판단하여 입증책임을 승계인에게 넘긴 사안이다. 그러나 이 조문이 공익을 위해 부득이하게 도입된 점과 다른 사람의 책임을 전가하는 측면을 고려할 때, 엄격하게 해석하고 원고가 입증책임을 부담하는 것이 타당하다고 할 것이다. 법원 판단 1) 집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 대법원 판결 등에서 설시된 법리에 의하면, 구분소유 건물의 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여 특별승계인은 이를 승계한다. 2) 원고가 청구하는 공용부분에 관한 체납관리비의 항목은 공용부분과 전유부분이 혼재되어 있으나, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결에서 설시된 법리에 의하면 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 ...

판례 해설 공유자가 공용부분에 대해 다른 공유자에게 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있다. 이는 공용부분이 모든 공유자의 이익을 위해 존재하고, 이를 공동으로 유지 · 관리하기 위해 필요한 경비에 대한 채권을 보호하려는 취지에서, 특별승계인의 의사와 관계없이 청구할 수 있도록 한 것이다. 특별승계인이 승계하게 되는 전 소유자의 연체된 관리비 채무는 일반적으로 전유부분에 대한 연체금을 제외한 공용부분에 한정되는데, 문제는 이러한 공용부분에 해당하는 관리비 항목을 어떻게 정하느냐이다. 대상판결에서는 공용부분에 해당하는 관리비를 단순히 항목 상에 "공용부분 관리비"라고 명시된 것뿐만 아니라, 명백히 입주자 각자의 개별적인 이익을 위해 현실적 · 구체적으로 귀속되는 부분으로 구분되는 비용을 제외한 모든 비용을 포함한다고 판시하여 특별승계인이 승계해야 하는 채무 범위를 확정하였다. 법원 판단 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지 · 관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지 · 관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승...

판례 해설 채권자가 강제집행을 신청하는 경우 "강제집행에 필요한 비용'은 채권확보를 위하여 필수적이고 다른 모든 채권자를 위한 비용이라는 점을 고려하여 민사집행법 제53조 제1항에서는 매각대금 중 최우선변제를 인정하고 있다. 대상 판결은 이에 관한 인정 범위와 관련된 사건이다. 대상판결에서는 이보다 더하여 강제집행의 전제가 된 본안사건 비용까지 모두 집행비용에 포함될 수 있는지가 문제되었다. 즉 본안사건 자체가 사해행위 취소소송이고 사해행위 취소소송의 기본 원칙은 모든 채권자를 위하여 필요한 소송이기 떄문에 원심과 같이 판단할 수 있으나 어떠한 특정 부동산에 관한 실제 집행 절차 즉 여러 채권자들이 (당장의)집행이 가능하도록 환경을 조성한 신청 비용은 해당 부동산 채권자들에게 실질적 만족을 주는 비용이고 더불어 본안사건과 집행 사건은 전혀 별개의 절차일 뿐이다. 더욱이 본안사건이 모든 채권자를 위한 신청이 그 취지인 사해행위소송이라고 하더라도 본안소송이 종료되고 그 부동산에 실재 집행이 들어가는 것 또한 별개의 문제이기 때문에 본안사건의 소송비용까지 우선변제 형식으로 배당을 받는 것은 다른 채권자를 해하는 것으므로 인정하지 않은 것이 타당하다고 본다. 법원 판단 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다(민사집행법 제53조 제1항). 집행비용은 집행권원 없이도 배당채단으로부터 각 채권액에 우...

판례 해설 민사 집행법 제87조 제1항과 제2항에서는 이중경매신청에 대해서 규정하고 있다. 즉, 면저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되었다면 법원은 법 규정에 어긋나지 않는 범위 내에서 후속 경매개시결정에 따른 절차를 진행해야 한다. 그렇다면 이중 경매 신청이 이뤄진 상황에서 선행 경매가 취하되었다면 선행 결매 절차에서 진행된 절차 가운데 어디까지 유효하게 인정될 수 있을까? 이에 대해서 법원은 선행 경매절차에서 배당요구를 한 채권자가 후행 경매절차에서 다시 배당요구를 하지 않아도 된다는 의미를 판단하면서도, 그에 따른 배당요구 효력에 부동산에 대한 처분금지효와 같은 압류의 일반적인 효력이 포함되는 것은 아님을 분명하게 나타냈다. 법원 판단 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 저당권설정등기가 이루어지고 그 후 다른 채권자로부터 또다시 강제경매신청이 있어 이중경매개시결정을 한 경우에 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 법원이 민사집행법 제91조제1항 의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 때에는 위 저당권설정등기는 후행 경매개시결정에 의한 압류에 대항할 수 있다. 한편 위와 같이 이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 후행 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행 경매절차를 인계하여...

판례 해설 건물은 당연히 대지의 사용을 수반하기 때문에 주택임대차보호법은 임차 주택은 물론 그 건물의 대지에도 함께 적용된다. 그런데 이 사건에서는 이미 대지에 저당권을 설정한 후에 그 위에 건물이 지어졌고, 이후 다시 건물에 대해서도 저당권이 설정된 상황에서 임대차 계약이 체결되었다. 이후 건물과 대지에 대하여 일괄 경매가 진행되었는바, 건물의 임차인이 건물 및 대지에 대해서도 소액임차인으로서 최우선 변제권을 행사할 수 있는지가 문제되었다. 이에 대하여 법원은 건물의 임차인은 건물에 대해서만 소액임차인으로써 최우선변제를 받을 수 있을 뿐, 건물의 대지에 대해서는 최우선변제권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 이는 건물 임차인이 건물과 대지가 일괄경매될 때 대지의 배당금에 대해서도 최우선변제권을 갖는다는 대법원 판례와 배치되는 것으로 생각할 수도 있다. 그러나 이 사건은 대지에 저당권이 설정될 당시에는 그 대지 위에 건물이 존재하지 않았는바, 대지의 저당권자가 저당권을 설정할 때 임차인의 존재를 예상할 수 없었기 때문에 이러한 판단을 내린 것으로 보인다. 법원 판단 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의...

판례 해설 임대차보호법이 제정되기 전의 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가지지 못함은 물론이거니와 집행권원을 갖고 있지 않은 이상 배당 채권자도 될 수 없었다. 그러나 이로 인해 임대인이 임차 목적물의 소유권을 넘기거나, 임차 목적물에 대해 경매가 진행되어 소유자가 변경된 경우, 아무 잘못 없는 임차인이 속수무책으로 쫓겨나게 되자 입법자는 주택임대차보호법을 제정하였고, 이에 따라 보호받는 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 갖게 되었다. 그렇다면 임차인은 언제까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 위와 같은 권리를 가질 수 있을까? 이에 대해 법원은 배당요구 종기를 넘어서 최종 낙찰 기일까지 위 요건을 갖추어야 한다고 판단하였다. 따라서 임대차보호법의 보호를 받으려는 임차인은 끝까지 안심하지 말고 최종 낙찰 기일까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 한다. 법원 판단 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매...

판례 해설 주택임대차보호법상 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 배당요구 채권자이다. 그렇다면 임차인이 집행권원을 가지고 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 배당요구를 해야 할까? 이 사건에 대해 원심 법원은 집행절차의 안정성에만 치중한 나머지, 스스로 강제경매를 신청한 임차인을 일반 채권자로 취급하였고, 배당요구를 하지 않았다면 우선변제를 받을 수 없다고 판단하였다. 그러나 대법원은 주택임대차보호법상 임차인이 판결문 등 집행권원을 가지고 강제경매를 신청한 경우에는 임차인의 권리 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것이고, 나아가 이미 법원 현황조사서 등에 임차인으로 기재되어 있기 때문에 다른 채권자들도 충분히 임차인의 존재를 알 수 있었을 것이라고 보아 배당요구를 할 필요가 없다고 판단하였다. 법원 판단 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환하기 위하여 보증금 반환 청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차 주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집...

판례 해설 유치권의 성립요건 중 하나인 견련성에 대한 의미를 정확하게 지적한 판결이다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 점유하고 있는 부동산에 견련성이 있어야 한다. 즉, 해당 부동산의 가치를 상승시켰어야 한다는 의미이다. 대상판결은 토지공사 관련 공사업자가 유치권을 주장한 사건으로, 토목공사의 일부인 기초공사가 건물 건축의 기본 전제로 시공되었더라도, 이는 토지와의 관계에서만 견련성이 인정될 뿐 건물과는 별개의 문제로 판단하여, 토지 관련 공사업자에게만 견련관계가 있다고 보았다. 이는 모래, 자갈 등을 공급한 공사업체가 건물의 가치 상승에 기여했다고 주장과 관련하여, 공급업체는 공사를 직접 시공한 공사업자를 통해 이루어진 것에 불과하며, 사실상 매매대금 채권에 지나지 않는다고 판시한 판례와 유사한 사안이다. 대상판결은 유치권의 견련관계에 대해 엄격한 판단을 내린 대법원의 태도를 보여주는 사례라 할 수 있다. 법원 판단 1. 원심 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들은 종합하여 판시 사실을 인정한 후, 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트...

판례 해설 유치권이 인정되지 않는 경우 흔한 이유 중 하나는 유치권의 피담보채권인 공사대금의 소멸시효가 완료된 경우이다. 유치권은 공사대금을 받기 위해 주장하는 권리이므로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 공사대금 채권은 3년의 소멸시효를 가지고 있기 때문에 유의해야 할 것이다. 소멸시효는 권리를 행사하지 않는 사람을 보호하지 않겠다는 취지에서 만들어진 제도이다. 따라서 권리를 행사하면 해당 소멸시효가 "중단"되며, 그때부터 다시 소멸시효가 기산된다. 일반적으로 가장 쉬운 권리 행사 방법은 소송을 제기하거나 지급명령을 요청하는 것이 있다. 대상판결은 유치권이 존재하는 건물을 낙찰받았으나 그 건물에 대한 피담보채권인 공사대금을 소멸시효가 이미 중단되었다는 것이 문제가 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 및 시효이익 포기와 같은 특수한 상황이 아니라면 낙찰자도 소멸시효의 중단 효과를 받게 되어 더는 소멸시효를 주장할 수 없고, 피담보채권으로 인한 유치권을 인수하게 된다. 그러므로 시효가 소멸되었다고 해도 당사자 사이에 소송이나 지급명령이 있을 수 있으므로 경매에 참여하기 전에는 신중한 검토가 요구된다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 할 것이나, 매...

판례 해설 행정법상 인가의 의미는 어떠한 법률행위에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위이다. 그리고 대상 판결은 이미 인가처분이 발효된 경우 인가처분을 다투는 방법에 관한 법리이다. 이 사건에서는 이미 인가된 관리처분계획에 대하여 법률행위인 인가처분을 다투기 위해서는 인가처분 자체에 하자가 존재해야 하고, 그렇지 않고 관리처분계획이라는 기본행위에 하자가 있는 경우에는 기본행위 자체를 다투어야 한다. 기본행위 즉 관리처분계획의 하자를 이유로 하여 인가처분에 대하여 다툴 수는 없는 것이다. 법원 판단 가. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 기초하여 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)이 수립한 관리처분계획은 그것이 인가·고시를 통해 확정되면 이해관계인에 대한 구속적 행정계획으로서 독립적인 행정처분에 해당한다. 이러한 관리처분계획을 인가하는 행정청의 행위는 조합의 관리처분계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위이다. 따라서 기본행위가 적법·유효하고 보충행위인 인가처분 자체에 흠이 있다면 그 인가처분의 무효나 취소를 주장할 수 있다. 그러나 인가처분에 흠이 없다면 기본행위에 흠이 있다고 하더라도 따로 기본행위의 흠을 다투는 것은 별론으로 하고 기본행위의 흠을 내세워 바로 그에 대한 인가처분의 무효확인 또는 취소를 구할 수는 없으므로, 그 당부에 관하여 판단할 필요 없이 해당 부분 청구를 기각하여...

판례 해설 근저당권 설정 당시에 법정지상권의 기본적 요건은 다음과 같이 두 가지이다. ⓐ 건물이 존재하여야 하고, ⓑ 해당 건물과 토지의 소유권이 일치하여야 한다. 따라서 근저당권 설장 당시에는 토지 위에 건물이 없었지만 이후 근저당권 설정자가 건물을 건축했다면, 비록 소유자가 동일하더라도 건물의 존재라는 요건을 충족하지 못했기 때문에 법정지상권이 부정된다. 법원 판단 건물이 없는 토지에 대한 저당권이 설정된 후에 저당권 설정자가 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 토지와 건물이 다른 소유자로 넘어갔을 경우, 민법 제366조에 정한 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 인정되지 않는다(대법원 1993. 6. 25. 선고 92다 20330 판결 참조). 따라서 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 토지 및 건물에 대항 재항고인 앞으로 원심 판시 각 근저당권이 설정된 이후에 이 사건 토지상에 이 사건 미등기건물이 건축된 것이라면, 위 각 근저당권의 실행을 위한 이 사건 경매 절차에서 경매로 인하여 이 사건 토지와 이 사건 미등기건무르이 소유자가 달라진다고 하여 이 사건 미등기건물을 위하여 민법 제366조 소정의 법정지상권뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니할 것이므로, 그러한 법정지상권이 인정될 것임을 전제로 펼치는 논지는 어느 것이나 받아들일 수 없다.

판례 해설 임대차보증금 반환채권에 대한 대항력 또는 우선변제권을 행사하기 위해서는 상가건물 임대차보호법의 규정에 따라 특정 요건을 충족해야 한다. 우선 임차인은 상가건물을 인도받은 후 사업자등록을 완료하면 그다음 날부터 상가건물 임대차보호법상의 대항요건을 갖추게 된다. 그러나, 대상판결에서는 임차인이 사업자등록을 마치고 영업을 하지 않거나 영업을 영위할 수 없는 부득이한 경우, 전차인이 대신 건물을 사용하는 경우에도 해당 대항력을 유지할 수 있는지가 문제 되었다. 이에 법원은 사업자등록은 대항력 및 우선변제권의 취득 요건뿐만 아니라 존속 요건이기도 하여 임차인이 폐업으로 인해 사업자등록증을 상실하고, 전차인 또한 사업자등록을 하지 않았을 경우에는 더 이상 대항력을 존속하지 않는다고 보았다. 법원 판단 상가 건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되...