#점유취득시효 #분묘기지권 #대법원판단 #자주점유 안녕하세요, 대한변호사협회 인증 부동산 및 건설법 전문 권형필 변호사입니다. '점유취득시효'라는 말 들어보신 적 있으신가요? 오랜 기간 동안 부동산이나 동산을 점유한 사람이 일정 요건을 충족했을 때 소유권을 취득할 수 있는 제도를 말합니다. 부동산의 경우, 자신에게 소유권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있는 경우에는 10년, 그 외의 경우에는 소유의 의사(이른바 자주점유)를 가지고 평온하고 공연하게 20년을 점유하면 소유권을 취득할 수 있는데요. 이는 오랜 시간을 소유의 의사로 점유한 사람을 보호하면서, 법적 안정성과 사회 질서를 유지하기 위해 인정되는 제도입니다. 이와 유사한 권리로 '분묘기지권'이 있습니다. 타인의 토지에 분묘(무덤)를 설치하고 20년 이상 평온 · 공연하게 유지되었다면 그 사용권을 인정해주는 것을 말합니다. 분묘기지권은 토지 일부를 사요할 수 있는 권리이지만, 토지 소유자의 소유권을 침해한다는 논란이 끊이지 않았습니다. 결국 「장사 등에 관한 법률」에 따라서 2001년 1월 13일 이후에 설치하는 분묘에 대해서는 더 이상 분묘기지권이 인정되지 않습니다. 다만 법 시행 전에 설치된 분묘에 대해서는 여전히 분묘기지권이 인정됩니다. 그렇다면 타인의 토지에 분묘를 설치하고 20년 이상 평온·공연하게 점유했다면 점유취득시효에 따라 소유권을 취득할 수 있을까요? 아래에서...

#임대차보호법 #계약갱신청구권 #임대차계약연장 #손해배상 안녕하세요, 대한변호사협회 인증 부동산 및 건설법 전문변호사, 권형필 변호사입니다. 지난 2020년에 임대차보호법이 개정되면서 임차인에게는 ‘계약 갱신 청구권’이라는 강력한 권리가 부여되었습니다. 보통 주택 임대차 계약 기간은 2년이지만, 법 개정을 통해서 최대 4년까지 늘어날 수 있게 되었는데요. 이로 인해 임차인은 안정적으로 주거 생활을 누릴 수 있게 된 반면, 임대인으로서는 보증금이나 월세를 5% 이내에서만 증액할 수 있기 때문에 재산권 행사에 제한을 받게 됩니다. 그래서 일부 임대인은 ‘실거주’를 이유로 계약 갱신을 거절하고 다른 사람과 새로운 임대차 계약을 체결하는 꼼수를 쓰기도 했는데요. 법 시행 이후 4년이 지난 지금, 이와 관련한 판결이 계속해서 나오고 있습니다. 일반적으로 계약갱신 거절은, 임대인이 임차인으로부터 계약 갱신 청구를 받은 후에 이뤄집니다. 그런데 오늘 소개해드릴 사안에서는 임차인의 계약 갱신 청구가 이뤄지기 전에 임대인이 먼저 실거주하겠다고 통보했기 때문에 임차인의 계약 갱신 청구가 이뤄지지 않았는데요. 이에 대해 법원은 어떻게 판단했을까요? 아래에서는 구체적인 사실관계와 법원의 판단을 소개해 드리겠습니다. 선제적으로 계약 갱신 거절한 임대인 A씨 vs. 그로 인해 계약 갱신 청구 못한 임차인 B씨?! 임대인 A 씨는 계약 기간이 만료되기 6개월 ...

판례 해설 임차인의 주민등록과 건물의 점유는 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장하기 위한 요건임과 동시에 제3자에 대해 임차권의 존재를 알리는 공시의 역할을 한다. 따라서 임차인이 대항력을 주장하기 위해 필요한 대항요건은 단지 임대차 개시 시점뿐만 아니라 이후에도 계속 유지하고 있어야 하는바, 만약 두 가지 요건 중 하나라도 상실했다면 그 시점부터 대항력을 상실하고, 나중에 그 요건을 다시 충족한 경우에는 이를 충족한 시점부터 새로운 대항력을 갖게 되는 것이지, 이전의 대항력이 소급해서 유효해지는 것은 아니다. 따라서 임차인이 대항력을 상실한 후에 그 주택에 대하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 임차인으로서의 대항력을 주장할 수 없다. 다만 임차인의 점유는 임대차 계약을 체결한 당사자 뿐만 아니라 그의 배우자나 자녀의 주민등록으로도 인정될 수 있는바, 따라서 임대차 계약을 체결한 임차인만 다른 곳으로 전출하였다고 하더라도 그의 가족의 주민등록이 유지되고 있다면 여전히 대항력이 인정된다. 민법 제195조에서는 가사, 영업 등의 관계에 의하여 타인의 지시로 물건을 점유하는 경우에는 그 타인만을 점유자로 보는바, 대법원의 판단은 이러한 점유보조자의 법리에 근거한 타당한 판결이다. 법원 판단 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시 신청에 따라 서...

판례 해설 주택임대차보호법상 대항력을 인정받기 위한 요건 중 주민등록이 있다. 이는 제3자로 하여금 해당 주택에 임차인이 존재함을 알 수 있도록 공시하는 역할을 한다. 따라서 그 공시가 부적법하다면 대항요건을 충족하지 못한 것이 되어 대항력을 주장할 수 없게 된다. 그런데 이 사건에서는 근저당권자가 임차인이 거주하고 있는 부동산에 근저당권을 설정했기 때문에 자신이 임차인보다 후순위로 배당될 것을 알고 있었을 뿐만 아니라, 저당권을 설정한 당시에 임차인의 주민등록상 주소와 등기부상의 주소가 다르다는 것을 알고 있었는바, 과연 근저당권자가 임차인의 대항요건 흠결을 지적하는 것이 신의칙상 허용 가능한지가 문제되었다. 이에 대하여 법원은, 근저당권자가 임차인의 주민등록이 잘못되었음을 알면서 이를 악용한 것이 입증된다면 이러한 근저당권자의 주장은 신의칙에 반하여 허용될 수 없지만, 단지 임차인의 주민등록상 주소와 등기부등본 상의 주소가 다르다는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 임대차 관계는 등기부에 기재되지 않기 때문에 오로지 주민등록과 점유로 인정되는 점을 볼 때, 신의칙의 적용을 까다롭게 판단한 법원의 판단은 지극히 타당하다. 법원 판단 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 ...

판례 해설 있어서는 안 되는 일이지만, 간혹 임차인의 주민등록이 자신도 모르게 말소되는 경우가 있다. 이 경우, 임차인은 행정청에 이의신청을 해서 주민등록을 회복할 수 있는바, 그렇다면 임차인이 기존에 갖추었던 대항력은 어떻게 될까. 이에 대해 법원은 말소된 주민등록이 이의신청으로 회복된 경우에는 말소된 때로 소급하여 대항력이 회복된다고 판단하면서도, 이 경우 주민등록이 말소된 사이에 해당 건물에 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다고 판단하였다. 나아가 여기서 선의의 제3자의 범위에 있어서 주민등록이 직권말소되기 전에 해당 부동산에 대한 매각허가결정을 받은 사람은 포함되지 않는다고 판단하였는바, 이 사건에서 주민등록이 말소되었던 임차인은 다행히 보증금을 회수할 수 있게 되었다. 법원 판단 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고, 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문개정되...

#지역주택조합 #조합설립인가 #계약체결 #분담금반환청구 #부당이득 안녕하세요 지역주택조합 분쟁 해결사 권형필 변호사입니다. 지역주택조합은 주택의 공동 개발을 목적으로 다수의 조합원이 모여 형성되는 단체로, 그 운영과 관련된 법적 관계는 주택법, 민법 및 조합의 정관 등에 의해 규율됩니다. 그러나 조합원이 지역주택조합을 탈퇴하고자 할 경우, 가장 중요한 문제 중 하나는 탈퇴 후 분담금의 반환 문제입니다. 이는 단순히 금전적 반환에 그치지 않고, 조합의 사업 진행 상황, 탈퇴 시점, 정관에 따른 규정 등 여러 요소에 따라 달라질 수 있기 때문에 법적 해석이 중요한 사안입니다. 오늘 소개해드릴 사건 역시 지역주택조합 가입계약과 관련된 분담금 반환 청구에 관한 것인데요. 원고는 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 상태에서 이 사건 가입계약을 체결하였고, 피고의 지역주택조합설립인가 신청일인 특정 시점까지도 조합원 자격을 취득하지 못한 상황에서 계약에 따라 일정 금액의 분담금을 납부한 것인데요. 원고는 조합원 자격을 얻지 못했으므로 기 납부한 분담금 반환을 요구하는 사안이었습니다. 기초 사실 A 씨는 2017년 1월 B 조합과 조합원 가입 계약을 체결하였고, B 조합은 2017년 8월 조합설립 인가를 받았습니다. 이후 A 씨는 2018년 9월 B 조합에 분담금 46,570,000원을 납부하였습니다. 그러나 A 씨는 지역주택조합 가입계약은 B 조합...

판례 해설 지역주택조합에서 조합원이 탈퇴할 때, 반환금에서 공제되는 금액의 번위가 탈퇴를 막는 중요한 요인으로 작용할 수 있습니다. 자유롭게 탈퇴할 수 있는 권리가 보장되어야 하지만, 반환금에서 공제되는 금액이 지나치게 많으면 실질적으로 탈퇴가 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 대상판결은 이러한 문제에 대해 제동을 건 판결이라고 할 수 있습니다. 피고 조합은 탈퇴하는 조합원에게 반환금에서 토지 매입비와 건축비를 제외한 모든 비용을 공제해야 하고, 여기에는 조합 운영비와 탈퇴로 인한 추가 부담금 등도 포함된다고 주장하였습니다. 그러나 법원은 피고 조합의 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 추진비에 대해 구체적인 내역이 명확히 규정되지 않았고, 탈퇴 시점에서까지 조합이 지출한 비용을 전부 계산하는 것이 현실적으로 어렵다고 판단하였습니다. 즉, 공제되어야 할 추진비에 대해 조합 규약에 명확한 규정이 없으면 이를 공제할 수 없다고 본 것입니다. 네이버 TV 본문으로 바로가기 NAVER TV 메뉴 홈 생중계 클립 구독 My 최근 좋아요 나중에 탐색 TOP100 급상승 뉴스 스포츠 드라마 예능 더 많은 영상 방송관 다크 모드로 변경 다크 검색창 영상 업로드 로그인 tv.naver.com 법원 판단 우선 이 사건 변경결의가 원고에게 효력을 미칠 수 없다는 것은 앞에서 판단한 바이다. 또 앞에서 든 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정 즉...

판례 해설 대상판결은 지역주택조합의 조합원 자격 상실을 둘러싼 분쟁에서 중요한 법리적 판단이라고 볼 수 있습니다. 조합원 자격 상실 사유를 이유로 한 탈퇴가 과연 신의성실 원칙에 위배되는지 여부가 핵심 쟁점이 된 사안입니다. 조합 사업의 진행이 부진해 이에 불만을 품은 조합원들이 고의로 세대주 요건이나 주거면적 요건을 미충족시켜 자경을 상실하고, 그에 따라 분담금 반환을 청구한 것인데, 이에 대해 지역주택조합은 탈퇴가 고의적이며, 이를 통해 잔존 조합원들에게 손해를 끼친다고 주장했습니다. 법원은 조합 가입계약과 규약에서 자격 상실 사유를 명확히 규정하고 있으며, 자격 상실은 임의 탈퇴와 달리 외부 요건에 따라 결정된다고 판시했습니다. 또한 자격 상실에 따른 금액 반환에서 사업 추진비를 제외한 나머지 금액만 환급되므로 해당 조합원에게 상당한 불이익이 발생한다는 점에서, 이를 악의적인 탈퇴로 보지 않았습니다 따라서 조합원들의 자격 상실을 통한 탈퇴가 신의성실 원칙에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 이 판결은 탈퇴에 대한 법적 정당성을 인정하면서도, 지역주택조합이 자격 상실 조건을 명확히 규정하는 것이 중요하다는 점을 시사하고 있습니다. https://tv.naver.com/v/68746106 네이버 TV 본문으로 바로가기 NAVER TV 메뉴 홈 생중계 클립 구독 My 최근 좋아요 나중에 탐색 TOP100 급상승 뉴스 스포츠 드라마 예능...

판례 해설 요즘 경기 불황으로 인해 사업의 안정화와 빠른 진행이 어려워짐에 따라 기존에도 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합사업은 증가하는 조합원 탈퇴로 인해 더욱이 골머리를 앓고 있습니다. 특히 최근에는 일부 조합원들이 임의로 자격 탈퇴 사유를 만들어 조합원 자격을 자동상실시키고, 이에 따라 분담금 반환을 요청하는 경우가 늘고 있습니다. 이에 대해 조합 측은 조합원의 임의적인 방법으로 자격이 상실되는 것은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하며, 탈퇴를 인정하지 않거나 분담금 반환을 거부를 주장하는 것이 일반적입니다. 민법 제2조(신의성실) ① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 그러나 대상판결에서는 이러한 행위가 신의칙 위반에 해당하지 않다고 판단하였습니다. 법원은 조합원 자격 상실이 관계 법령과 조합 규약에 명시된 요건에 따라 이루어져야 한다고 보고, 조합원의 신뢰를 보호하는 방향으로 판결을 내렸습니다. 이 판결은 지역주택조합과 같은 공동체적 사업에서 조합원들이 납입한 금액의 반환 문제에 있어 신뢰 보호 원칙을 강조한 것이라고 볼 수 있습니다. ↓ 지역주택조합 탈퇴 관련 글 보러 가기 ↓ 지역주택조합 계약 해제 가능한가요? 지역주택조합 가입 당시에 '더 이상의 추가분담금은 없다'라는 말만 듣고 계약을 체결하신 분들... blog.naver.com 또한, 세대주 변경과 같은 개별적인 사안에서 신의칙 위반을 ...

지역주택조합 가입 당시에 '더 이상의 추가분담금은 없다'라는 말만 듣고 계약을 체결하신 분들이 많으실 텐데요. 하지만 사업을 진행하다 보면 조합 총회 결의를 통해 추가 분담금이 발생하게 되어 탈퇴를 고려하게 되는 경우도 적지 않습니다. 지역주택조합사업은 워낙에 변화 가능성이 높기 때문에 처음부터 확정분담금이 정해져 유지되는 것은 사실상 불가능에 가까운 일입니다. 오늘 소개해 드릴 사례 역시 지역주택조합 최초 가입 당시의 설명과는 다르게 계속적인 추가분담금 납부를 요구하여 결국에는 일반분양금에 가까운 분담금이 발생하게 된 사례입니다. 이 경우에 해당 조합원은 지역주택조합 계약을 해제하고 그동안 납부한 분담금을 돌려받을 수 있을까요? 조합원 S 씨의 사례 저는 2022년경 경기도 A지역주택조합에 가입했습니다. 가입 당시 조합 측에서 "확정분담금이고 추가부담금은 없다"라고 설명하면서, 안심보장증서도 발급해 준다고 하여 이를 믿고 가입 계약을 체결했습니다. 그런데 갑자기 총회를 개최해 중도금 선납 안건을 통과시키면서 중도금을 2기 체납하면 조합에서 제명하겠다고 말을 바꿨습니다. 그래도 가입 이후 많이 오른 집값을 생각하면 나쁘지 않은 조건이라고 생각에 중도금을 선납했습니다. 그런데 중도급 선납한지 1년도 채 안 되어, 또 기존 분담금의 약 20%인 추가분담금을 납부하기로 하는 총회 결의를 한 것입니다. 저는 확정분담금을 보장하는 안심보장증서...

#사해행위취소 #불법원인급여 #차용증 #도박자금 #보증채무 안녕하세요 권형필 변호사입니다. 이 사건은 불법원인급여와 그로 인한 채무 반환 약정의 효력에 관한 법리를 다룬 사건입니다. 사건의 핵심은 원고가 E에게 도박자금 명목으로 금액을 대여했으며, E는 이를 반환하기로 약정했으나, 이후 해당 금원은 불법원인급여에 해당하고 원고의 반환청구권이 인정되지 않는다고 주장한 사안입니다. 기초 사실 원고는 E에게 2021년 5월 4일 "5,000만 원을 차용하고 2021년 8월 20일까지 변제한다"는 내용의 차용증을 받았습니다. 이후, E의 아버지인 D는 E의 채무를 보증하는 보증서를 작성했습니다. 해당 금원을 반환하지 않은 채, 며칠 뒤 D 씨는 B 씨 등에게 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고는는 D 씨가 B 씨 등에게 한 부동산 증여가 사해행위에 해당한다고 주장하며 사해행위 취소소송을 B 씨 등에 제기하였습니다. 법원 판단 대법원 2024. 12. 24. 선고 2024다2729** 판결 [사해행위취소소송] 대법원은 원심의 판단이 잘못되었음을 지적하고, 불법원인급여 후 급부를 반환하기로 하는 약정이 사회질서에 반하지 않는 한 유효하다는 법리를 설명했습니다. (1) 불법원인급여의 효력 대법원은 불법원인급여가 이루어진 경우에도 그 후 별도의 반환약정을 체결한 경우, 이 약정이 사회질서에 반하지 않는 한 유효하다고 판시했습...

#경매절차 #경매배당 #경매방해죄 #허위의임대차 #임대차계약서 안녕하세요 권형필 변호사입니다. 최근 전세사기, 경제난, 부동산 시장의 불안정성 등으로 인해 많은 사람들이 경매 절차를 겪고 있습니다. 특히 경매 과정에서 불법적인 방법으로 배당금을 얻으려는 시도나 경매의 공정성을 방해하는 행위가 증가하고 있는데, 이는 경매 절차에서 발생하는 법적 분쟁의 중요한 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 이와 관련해서 오늘 소개할 사례는 경매방해죄와 관련된 사건으로, 피고인들이 허위의 임차권 신고서를 제출하여 경매의 공정성을 방해하려 했다는 혐의를 받은 사안입니다. 이 사건은 경매 절차에서 허위 신고가 실제로 경매 결과에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 그것이 법적으로 경매방해죄가 성립하는지를 알아보도록 하겠습니다. 피고인 A는 2009년 10월 C 빌라 두 채를 D로부터 매매계약을 통해 구매하여 소유하고 있었습니다. 그러나 2016년 12월, 매매계약이 사해행위로 취소되면서 소유권이 D에게 다시 돌아갔습니다. D의 공사대금 채권자인 E 씨는 2017년 1월, 자신의 공사대금 채권에 관한 판결이 확정되자 강제경매를 신청했고, C 씨에 대한 또 다른 공사대금 채권자인 F도 법원에 배당요구 신청서를 제출했습니다. 그런데 A 씨와 B 씨 등은 '2011년 9월 B 씨가 A 씨를 임대인으로 하는 전세보증금 6천만 원 상당의 임대차계약을 체결했다'는 내용의 허위의...

판례 해설 일반적으로 채무자가 책임재산을 감소시키는 행위를 함으로써 일반 채권자들을 위한 공동담보의 부족상태를 유발 또는 심화시킨 경우에 그 해우이가 채권자 취소의 대상인 사해행위에 해당한다. 그러나 이를 단순히 판단해서는 안 되고, 목적물이 채무자의 전체 책임재산 가운데에서 차지하는 비중, 무자력의 정도, 법률행위의 경제적 목적이 갖는 정당성 및 그 실현수단인 당해 행위의 상당성, 행위의 의무성 또는 상황의 불가피성, 채무자와 수익자 간 통모의 유무와 같은 공동담보의 부족 위험에 대한 당사자의 인식의 정도 등 행위에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 그 행위를 궁극적으로 일반 채권자를 해하는 행위로 볼 수 있는지에 따라 최종 판단하여야 한다. 법원 판단 채무자가 책임재산을 감소시키는 행위를 함으로써 일반 채권자들을 위한 공동담보의 부족상태를 유발 또는 심화시킨 경우에 그 행위가 채권자취소의 대상인 사해행위에 해당하는지 여부는, 그 목적물이 채무자의 전체 책임재산 가운데에서 차지하는 비중, 무자력의 정도, 법률행위의 경제적 목적이 갖는 정당성 및 그 실현수단인 당해 행위의 상당성, 행위의 의무성 또는 상황의 불가피성, 채무자와 수익자 간 통모의 유무 등 공동담보의 부족 위험에 대한 당사자의 인식의 정도, 기타 그 행위에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 궁극적으로 그 행위가 일반 채권자를 해하는 행위라고 볼 수 있는지 ...

판례 해설 채무자의 담보설정행위가 지속적인 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 주식회사가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하게 하는 것이 채무 변제력을 가지는 최선의 방법이라고 판단되어 이루어진 경우는 사해행위가 될 수 없다는 것이 원심의 판단이다. 채무자의 사업 지속을 위해 특정 채권자에게 담보 제공을 했다면 이는 사해행위에 해당할까? 판례 해설 특별한 사정이 없는 한 채무초과 상태에 있는 채무자가 자신의 부동산을 특정 채권자에게 담보로... blog.naver.com 특정채권자에 대한 담보 제공했음에도 사해행위 성립이 부정된 사례 ▲ 그러나 이 사건에서는 특정채권자에 대한 담보의 설정 행위가 단지 변제를 피하고 유예하기 위한 것에 불과하고, 더 나아가 신규 자금 융통이 전혀 없다고 한다면 이러한 행위는 다른 채권자들보다 특정 채권자에게 우선권을 준 것에 불과하기 때문에 이는 사해행위에 해당한다고 보았다. 법원 판단 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 원고의 소외 1 주식회사에 대한 신용보증 제공과 그 구상채무에 관한 소외 2(제1심에서 공동피고이었다)의 연대보증 경위와 내용, 소외 1 주식회사의 보증사고 발생으로 인한 원고의 대위변제와 이로 인하여 소외 1 주식회사와 소외 2가 부담하게 된 구상채무의 범위, 소외 2가 이 사건 임야에 관하여 피고와 체결한 근저당권설정계약의 내용과 이에 따른 등기의...

판례 해설 해당 사건의 판결요지만 본다면 물상보증행위가 사해행위로 보이지만, 원심 판결이 파기된 이유를 고민하게 만드는 사례이다. 채무자의 입장에서 무자력 상태에서 자신의 재산에 대해 물상보증을 설정하는 행위는 자력을 감소시키는 결과를 초래하기 때문에, 통상적으로 사해행위에 해당한다고 판단될 수 있다. 그러나 원심에서는 이 사건에서 사해행위가 성립하지 않는다고 보았다. 그 이유는 원고가 이미 가압류권자였고 피고는 그 이후에 발생한 근저당권자였기 때문이다. 즉, 원고는 피고보다 배당에서 후순위였기 때문에 피고가 근저당권을 취득하더라도 원고를 실질적으로 해하는 행위는 아니라고 판단한 것이다(원심은 피고가 후순위 근저당권자이기 때문에 우선변제권을 행사할 수 없다고 보았고, 따라서 이를 사해행위로 보지 않았다). 그러나 대법원은 이와 다른게 판시하였다. 채무자가 무자력 상태에서 물상보증행위, 즉 근저당권을 설정하는 행위가 그 자체로 채무자의 자력을 저하시키며, 그 결과로 다른 채권자들의 배당에 영향을 미친다고 보고, 결과적으로 이러한 행위는 사해행위로 인정될 수 있다고 판단하여 원심을 파기하였다. 이 판례는 물상보증행위가 사해행위로 평가되는 기준에 대해 원칙적인 접근과 예외적인 상황을 모두 고려할 필요성을 보여준다. 법원 판단 원심은 판시 채택 증거를 종합하여, 원고는 소외 1과 소외 2, 3 등에게 판시 구상금 채권이 있고, 그 보전을 위...

판례 해설 재건축 사업구역 안의 임차인의 지위는 위태롭다. 재건축 사업구역 내 임차인에게는 손실보상규정이 준용되지 않을 뿐만 아니라 아무리 임대차 계약 기간이 남아 있다고 하더라도 관리처분계획 인가일 이후에 임대차 계약을 체결했다면 관리처분계획의 인가를 받은 후에는 더이상 임차 부동산을 사용하거나 수익할 수 없기 때문이다(도시정비법 제44조 제5항). 이 사건에서도 임차인들은 손실보상금의 지급과 더불어 임대차 계약 기간이 남아있기 때문에 임차 부동산을 인도할 수 없다고 주장했다. 그러나 공익적인 성격이 강한 재개발 사업과는 달리 재건축 사업은 사적 자치의 원칙이 우선적으로 적용되고, 그에 따라 토지수용법이 준용되지 않기 때문에 이러한 주장은 인정될 수 없었다. 법원 판단 손실보상금 지급 주장 및 판단 피고 D, E는 원고가 서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례 제42조의 5에 따른 협의체를 구성하여 손실보상금 지급을 이행하지 않는 이상 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다. 그러나 ① 구 도시정비법상 재건축정비사업 시행자가 직접 사업구역 내의 임차인에게 주거 및 이주대책을 수립해 줄 의무가 있다고 볼 명시적인 규정이 없는 점, ② 도시정비법은 정비사업의 유형별로 공공성, 공익성 및 강제성이 상대적으로 미약한 점, ③ 주택재개발 사업의 수용보상금이 개발이익을 배제한 수용 당시의 공시지가에 따른 것과 달리 주택재건축사업의 매도청구권 ...

판례 해설 재건축 사업에 있어서는 관리처분계획 인가 고시가 있을 경우 종전의 토지 또는 건축물을 사용할 수 없는바, 사업시행 토지 내에 있는 임차인 역시 주임법의 적용을 받지 못한 채 계약기간이 남아있다고 하더라도 임대차 기간은 강제로 종료되고 건물을 인도하여야만 한다. 더 나아가 임차인의 입장에서 도정법상 재개발조합에서 준용하고 있는 공익법상 영업보상을 받을 수 있는 여부가 문제되는바, 공익목적인 재개발 사업과 달리 재건축 사업은 공익 목적이 미미하고 오히려 사적 자치가 적용되는 영역에 해당하는 바, 도정법 제81조 제1항 단서라든지 토지보상법이 준용되기는 어렵기 때문에 영업보상 청구는 인정될 수 없다. 법원 판단 종전의 토지 또는 건축물의 임차권자 등 권리자는 관리처분계획 인가의 고시가 있는 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 본문). 특별한 사정이 없는 한 피고는 위 정비구역 내 건축물인 별지 목록 기재 건물의 임차인으로서 위 관리처분계획 인가 고시에 따라 정비사업자인 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도할 의무가 있다. 피고는 임대차 기간이 2020. 6. 16.까지이므로 위 임대차 기간 만료시까지는 별지 목록 기재 건물을 점유할 수 있다고 주장한다, 도시정비법제 제81조 제1항 본문은 관리처분계획 인가의 고시가 있는 때에는 재건축 사업의 ...

판례 해설 주택재건축사업과 재개발사업은 같은 도정법에서 규율하고 있음에도 그 사업의 성격은 근본적으로 다르다. 즉 주택 재건축 사업은 ‘정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선할 목적’으로 시행하는 것으로서 ‘정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시기능의 회복 등을 목적’으로 하는 주택재개발사업에 비하여 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약할 뿐만 아니라 이와 같은 이유로 사적자치가 우선적으로 적용되는 영역에 해당한다. 이러한 이유로 재개발사업에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 준용되어 토지 수용 및 이에 따른 손실보상으로 사업이 진행되고, 재건축사업의 경우 도정법상의 예외 조항을 제외하고 공익사업법을 준용하지 않기 때문에 매도청구제도를 두고 있는 한편 임차인에 대한 손실보상 등이 준용되지 않는다. 대상판결에서는 이와 같은 차이를 분명히 하여 주택재건축사업에는 도정법에서 준용하는 공익사업법 조항이 적용되지 않으므로, 재건축 사업부지 내 임차인에 해당하는 자에게 손실보상 규정이 적용될 수 없다고 판단한 것이다. 나아가 임차권자가 토지등소유자에 대해 보증금반환채권을 가지고 있는 경우에 한정하여 법 제70조 제2항에 따라 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구할 수 있다고 판시하였다. 법원 판단 [1] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제...

수용보상금 분쟁도 권형필 변호사에게 맡기세요 판례 해설 구 토지수용법 제25조의3 제3항에서 지연가산금 청구에 관하여 규정하고 있고, 현재는 도시정비법 제73조 제3항에 규정하고 있다. 이전에 살펴보았듯이, 사적 자치의 원칙이 더 강하게 적용되는 재건축 조합과 관련된 청산금 청구 소송은 민사소송으로 진행되지만, 공공 복리의 성격이 강한 재개발 조합을 상대로 제기하는 청산금 청구 소송은 행정소송으로 제기해야 한다. 그러나 지연가산금 청구는 일반적으로 민사상 손해배상 청구 소송으로 제기되는바, 그렇다면 수용재결에 대한 지연가산금 청구는 민사소송으로 제기해야 할까, 행정소송으로 제기해야 할까. 그러나 수용재결에 대한 지연가산금의 성격은 손해배상이 아니라 수용재결금액의 증가 또는 감소와 관련된 것이다. 따라서 민사상 손해배상 청구가 아니라 행정소송으로 제기해야 하고, 만약 그렇지 않으면 부적법 각하되니 주의해야 한다. 법원 판단 직권으로 보건대, 토지수용법 제25조의3 제3항이 정한 지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는 것이므로 이에 대한 불복은 수용보상금에 대한 불복절차에 의함이 상당할 뿐 아니라, 토지수용법시행령 제16조의3은 "법 제25조의3 제3항의 규정에 의하여 가산하여 지급할 금액은 관할 토지수용위원회가 재결서에 기재하여야 하며, 기업자는 수용 시기까지 보상금과 함께 이를 지급하여야 한다."라고 하여 지연가...

판례 해설 도정법상 사업시행자는 토지수용위원회가 재결로 정한 수용 개시일까지 그 보상금을 지급하거나 공탁을 하여야 하고, 이로써 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하게 된다. 따라서 그 이후 수용보상금을 증액되는 사정이 발생한다고 하더라도 이와 같은 이유로 소유권취득시기가 변경되지 않고, 결국 소유권 또는 사용수익권 취득일 기준으로 사업시행자가 아닌 구 소유자가 지속적으로 사용수익을 하였다면 부당이득반환의 대상이 된다. 반대로 사업시행자가 사용수익하였다고 하더라도 구 소유자의 입장에서는 부당이득반환청구를 할 수 없다고 할 것이다. 법원 판단 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제40조 제1항에 의하여 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여 준용되는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)에 의하면, ① 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고(제45조 제1항) 토지소유자 등은 수용 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 하나(제43조), ② 한편 사업시행자는 수용 개시일까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하여야 하며(제40...

#유치권 #건물유치권 #토지소유자 #경매낙찰 판례 해설 건물 점유자가 건물의 원시취득자에 대한 유치권이 존재하더라도, 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 "불법행위"에 해당된다면, 해당 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없습니다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다타3073 판결 등) 건물의 유치권은 건물 자체에서 발생한 권리로, 유치권의 입법 취지는 타인의 물건에 관한 채권, 즉, 타인의 물건 자치를 상승시킨 만큼 그 권리를 주장할 수 있습니다. 그러나 문제는 이처럼 가치가 상승한 건물의 존재가 누군가에게 불법행위가 된다면, 불법행위의 상대방에게는 그 유치권을 주장할 수 없게 됩니다. 이 사건에서 법원은 해당 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는지를 법적으로 "점유권한 존재 여부"를 기준으로 판단하였습니다. 즉, 건물을 점유할 권리가 없다면 토지소유자에게 불법행위가 성립한다고 본 것입니다. 만약, 본인 토지에 점유 권원 없이 점유하고 있다면 유치권 성립은 자처하고 무단점유로 인한 명도소송을 당할 수도 있게 되어 더욱 어려운 상황에 처할 수도 있습니다. 해당 사건에서 피고 대리인은 유치권자와 토지소유자 간의 합의가 성립되었기 때문에, 합의 이후에는 불법행위가 성립하지 않는다고 주장하였습니다(입증 불가). 그러나 불법행위가 성립되지 않기 위해서는 적법한 점유권원 정도의 합의를 요하며, 그렇지 않은 경우에는 합의...

수원고등법원 2024.11.15. 선고 2024나155** 판결 제3자이의 #임의경매개시 #유치권분쟁 #임야경매 #승소사례 안녕하세요, 부동산 경매 일타 변호사 권형필입니다. 오늘 소개해 드릴 승소 사례는 경매와 유치권, 두 가지 법적 개념이 얽혀 복잡한 분쟁을 만들어낸 사건인데요, 경매에서 낙찰받은 부동산에 대해 유치권을 주장하는 피고와의 법적 다툼은 그 자체로 중요한 쟁점을 내포한다고 할 수 있습니다. 이 사건은 단순한 부동산 분쟁을 넘어, 경매절차와 유치권 법리가 어떻게 맞물리는지에 대한 중요한 법적 쟁점을 확인할 수 있는 사례입니다. 기초 사실 원고들은 화성시에 위치한 임야 690㎡의 각 1/6지분에 관하여, 2022. 2. 7. 임의경매절차에서 낙찰받아 같은 해 2. 28. 소유권이전등기를 마친 공동소유자들이고, 피고는 이 사건 토지 지상에 철근콘크리트조 제2종 근리생활시설을 원시취득한 자로서, 이 사건 미등기 주택 소유자였습니다. 피고는 2022. 4. 29. 위 지급명령정본의 공사대금 채권의 변제를 위해 이 사건 토지에 대한 유치권에 기한 경매를 신청한 자입니다. 소송 진행 피고가 주장하는 유치권의 성립 여부! 유치권은 타인의 물건 또는 목적물을 적법하게 점유하고 있고, 그 목적물에 관하여 생기 채권이 변제기에 있으며, 유치권 배제특약이 없는 경우에 비로소 성립합니다. 민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는...

판례 해설 당사자 사이에 약정에 의해서 공사대금 중 70%를 지급하기로 하고 이를 지급하지 않을 경우 유치권을 주장할 수 있다고 약정하였더라도 해당 공사비 내에는 건물의 가치 상승을 위한 금액 외에 다른 금액도 포함되어 있기 때문에 결국 견련관계가 인정될 수 없고 유치권이 성립되지 않는다. 무엇보다도 당사자 사이에 약정에 의해 유치권을 인정하기로 했다고 하더라도 유치권 자체는 법정담보물권에 해당하므로 당사자 약정으로 인정될 수 없다. 결국 유치권을 주장하는 자는 피담보채권이 건물의 가치 상승을 위하여 투입한 비용이라는 것을 명확히 증명하여야 한다는 것을 강조한 판결에 해당한다. 특히 이 사건에서는 공사비를 지급하지 않으면 유치권을 인정하겠다고 약정한 것이 문제되었는데, 유치권은 당사자 사이에 약정에 의해서 성립하는 것이 아닌 법정담보물권 즉 민법의 요건에 의해서 성립한다는 물권 법정주의를 확인한 판결로도 그 의의가 있다. 법원 판단 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 '임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.'는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 전부 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하...

판례 해설 유치권이 인정되지 않는 주요 이유 중 하나는 공사대금의 소멸시효가 완성된 경우이다. 유치권은 공사대금을 지급받기 위한 수단으로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 특히, 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되기 때문에 더욱 주의가 필요하다. 소멸시효 제도는 권리를 행사하지 않는 자를 보호하지 않겠다는 취지로 마련되었다. 따라서 권리를 행사하면 소멸시효가 "중단"되고, 그 시점부터 다시 소멸시효가 기산된다. 권리를 행사하는 것, 즉 소멸시효를 중단시키는 가장 쉬운 방법은 소송 제기나 지급명령이 있다. 대상판결에서는 낙찰자가 유치권이 존재하는 건물을 경매로 낙찰받았지만, 유치권의 피담보채권인 공사대금채권의 소멸시효가 이미 중단된 경우 그 효력이 낙찰자에게도 미치는지 여부가 쟁점이 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 또는 시효이익 포기와 같은 특별한 상황이 아니라면, 낙찰자는 시효 중단의 효력을 받게 되어 소멸시효를 주장할 수 없게 된다. 따라서 피담보채권이 시효중단으로 여전히 존재한다면 유치권까지 인수하게 된다. 따라서 경매 물건을 낙찰받기 전에 소멸시효가 완성된 것으로 보이더라도 당사자 간의 소송이나 지급명령 등이 존재할 수 있으므로 이에 대한 철저한 검토가 필요하다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받...

경매를 통하여 토지를 매입하고 이에 따라 가압류 및 근저당권이 말소되었고 경매배당금을 배당받았음에도 공사대금을 받지 못하였다며 본인이 적법한 유치권자라고 주장한 사안에서 유치권을 존재하지 않음을 밝혀 승소한 사례 유치권 분쟁, 소송 진행했다 하면 90% 이상 승소! 수원지방법원 2024. 03. 27. 선고 2022가단5495** 제3자이의 법무법인 (유한) 로고스 권형필 변호사의 승소사례 기초 사실 1. 피고는 건설업을 하던 개인사업자로서 이 사건 토지의 소유자인 주식회사 D개발 사이에, 공사도급계약을 체결하였고, 이후 이 사건 토지에 근저당권자로써 근저당권설정등기를 마쳤다. 그러나 이후 D개발이 약정 당시 말소하기로 한 이 사건 토지에 근저당권을 말소해 주지 않았고, 이 사건 토지에 관하여 청구금액을 5억원으로 한 가압류결정을 받아 2012. 4. 5. 가압류등기를 마쳤다(이후 강제경매개시결정 취소 및 기각 결정). 2. 피고와 혼인하였다가 2012. 2. 1. 법률상 이혼한 A씨는 2010년 무렵 피고나 D개발 측에 이 사건 계약에 따른 공사비용 등과 관련하여 돈을 지급한 바 있고 이 사건 건물 전체를 임차하기로 하는 내용의 임대차계약서를 작성한 후, 2015. 8. 26. 이 사건 건물 소재지에 전입신고 후 현재까지 거주 중이다. 3. A씨는 이 사건 근저당권에 의거하여 수원지방법원 2020타경623**호로 이 사건 토지에 관...

관리단 분쟁 해결의 권위자! 권형필 변호사의 관리단 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 지난 칼럼에서는 관리단이나 관리업체의 불법적인 방해행위로 건물을 사용, 수익하지 못했다면 그 기간동안 관리비를 납부할 의무가 없음을 살펴보았다. 그렇다면 건물에 소방 안전상의 위험이 존재하여 입주를 하지 못했다면, 이 경우에도 관리비를 지급하지 않아도 될까. 이 사건에서 관리단은 관리비를 미납한 구분소유자들을 상대로 관리비 청구 소송을 제기하였는데, 이에 피고들은 건물의 안전성이 보장되지 않아 입주를 하지 못했기 때문에 그동안 발생한 관리비를 지급할 수 없다고 항변하였다. 그러나 법원은 피고들의 주장대로 건물의 안전성을 이유로 관리비 납부를 거부할 수 있으려면, 그 건물의 위험이 단지 추상적인 위험이 아니라 구체적이고 직접적으로 그 위험을 확인할 수 있어야 하는데, 이 사건 건물의 경우 소방안전법상의 위험이 존재하여 시정조치를 받기는 했지만, 그 기간동안 피고들을 제외한 다른 구분소유자들은 입주 및 영업을 하였던 점 등을 고려할 때, 피고들이 주장하는 것과 같이 이 사건 건물에 구체적이고 직접적인 위험이 있다고 볼 수 없다고 판단하였다. 피고 주장 이 사건 건물 중 피고들이 구분소유하고 있는 건물 부분(이하 ‘이 사건 판매시설’이라 한다)은 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률(2015. 1. 20. 법률 제13062호로 화재예방, 소방시설 설...

아파트 입주자대표회의 분쟁 해결의 권위자! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 아파트 입주자대표회의로서는 관리소장이 업무 수행을 소홀히 하거나 나아가 업무태만할 경우에는 관리업체에 그의 교체를 요구하지만, 관리업체로서는 이러한 요청을 모두 수용할 수는 없다. 그러나 문제는 관리업체가 관리소장 교체 요구를 수용하지 않을 경우, 입주자대표회의가 이를 이유로 위탁관리계약을 해지하는 경우가 발생하는 것이다. 과연 이러한 일방적인 계약 해지가 적법할까. 원칙적으로 위탁관리계약은 민법상 위임계약이기 때문에, 당사자 일방은 계약 기간이 만료되기 전이라도 자유롭게 계약을 해지할 수 있다. 그러나 대상판결은 아파트 입주자대표회의가 위임 계약의 법리를 이용하는 형태에 제동을 걸었다. 즉, 관리소장 교체 요구에 불응했다는 사정은 계약 해지 사유로 명시되어 있지 않을 뿐만 아니라 중대한 의무 불이행이라고 보기도 어려운 점, 나아가 이러한 상황에서 입주자대표회의의 일방적인 계약 해지를 인정할 경우 오히려 입주민의 권리를 해칠 우려가 있음을 지적하면서 사소한 요구사항을 이행하지 않았다는 사정만으로는 입주자대표회의가 위탁관리 계약을 해지할 수 없다고 판단하였다. 법원 판단 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 해지의 적법 여부 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도 해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로...

아파트 분쟁 해결사! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 본 변호사가 각 구청 및 아파트 관리소장 등을 대상으로 하는 강의를 할 때마다 장기수선충당금은 손을 떨면서 사용해야 한다고 강조한다. 일반적으로 아파트 입주자대표회의나 관리주체가 일반적인 관리비를 사용할 경우에는 그 사용 목적이 아파트의 관리를 위하거나 또는 결과적으로 아파트에 이익이 되는 것이라면 큰 문제가 되지는 않는다. 이는 관리 외 수입에도 동일한바, 이를 예비비로 귀속시키고 입주자대표회의 결의 등의 적법한 절차를 거쳐서 예비비를 사용했다면 횡령죄가 성립할 가능성은 극히 낮다. 그러나 장기수선충당금은 아무리 그 사용 목적이 아파트를 위한 것이라고 하더라도 원래 정해진 목적 외의 용도로 사용되거나 절차를 제대로 거치지 않은 경우에는 반드시 문제가 된다. 따라서 장기수선충당금은 반드시 사전에 정해진 장기수선계획에 따라 사용되거나, 주택법 시행령 등에서 정하고 있는 사항과 절차를 따라서 집행해야 한다. 특히 장충금을 용도 외 목적으로 사용한 경우에는 형법 제355조 제1항에 따라 횡령죄가 성립되는바, 이는 아무리 사항이 급박하다거나 입주자대표회의의 의결을 거쳤는지에 관계 없이 형사처벌 대상이다. 이 사건에서는 이렇게 용도가 특정되어 있는 장기수선충당금을 입대의 임원 등의 명절 선물비로 사용했는바, 두말할 것 없이 처벌을 받았던 것이다. 법원 판단 C...

아파트 입주자대표회의 분쟁 해결사! 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 아파트의 장기수선충당금을 정해진 용도 이외의 목적으로 사용한다면 이는 대부분 횡령죄로 처벌받는다. 이는 장기수선충당금의 성격을 볼 때 지극히 당연하지만, 일부 소규모 아파트에서는 예산이 부족한 경우 부득이 장기수선충당금 중 일부를 관리비에 충당하는 경우가 있었는바, 이러한 경우에도 동일하게 횡령죄로 처벌되었다. 횡령죄의 구성요건에서 가장 중요한 것은 불법영득의사이다. 즉, 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 타인의 재물을 보관하는 사람이 그 위탁받은 취지를 무시하고 보관하고 있는 재물을 마치 자신의 것처럼 처분하면 불법영득의사가 인정된다. 그러나 이 사건과 같이 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 것은 인정되지만 그 목적이 입대의 회장이나 제3자의 이익을 위한 것이 아니라 결과적으로 장충금을 위탁한 입주민 및 아파트 전체를 위하여 사용한 경우에도 단지 ‘용도 외 목적으로 사용’되었다는 이유만으로 불법영득의사를 가지고 장충금을 횡령한 사람들과 동일하게 횡령죄로 처벌하는 것은 다소 부당한 느낌이 있었다. 이에 대상판결은 형법상 증명책임을 근거로 피고인에게 유리한 판결을 내렸다. 즉, 용도가 특정된 재물을 용도 외 목적으로 사용하였다고 하더라도 이를 소유자를 위해 사용한 것이라면 불법영득의사를 인정할 수 있을만큼 충분한 증거가 인정되지 않...

아파트 분쟁 해결사 권형필 변호사의 입주자대표회의 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 대상판결은 관리단에 대한 내용이지만, 아파트 입주자대표회의에도 적용될 수 있는 법리이다. 집합건물 관리단은 구분소유자 전원으로 당연히 실립되지만, 관리규약을 제정하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의가 필요하기 때문에 이러한 요건을 갖추지 못한 관리단에서는 관리규약 없이 관리비를 부과하는 경우가 있다. 이처럼 관리규약이 없는 경우에도 집합건물법 제17조에 따라 공용부분에 대한 관리비는 청구할 수 있는바, 대상판결의 사안에서는 공용부분에 대한 관리비를 넘어서 장기수선충당금과 예비비, 그리고 관리업무비까지 세부항목에 포함해서 청구하여 문제되었다. 이에 대해서 법원은 공용부분 관리비는 해당 건물의 공용부분을 유지, 관리하기 위해서 당연히 청구할 수 있다고 판단하면서도, 장기수선충당금이나 예비비는 사용처가 명확하게 특정되지 않은 채 단지 관리비가 부족할 경우를 예정하여 미리 보충하기 위한 측면인 점을 이유로, 관리업무비 역시 그 항목이 나타나있지 않고 사용처가 명확하지 않은 점을 이유로 공용부분 관리비로 볼 수 없다고 판단하였다. 법령에 규정되어 있지 않은 금원을 입주자 또는 구분소유자에게 청구하기 위해서는 적어도 해당 건물의 관리규약에 그 근거가 사전에 규정되어 있어야 하는바, 만연히 공용부분 관리비와 함께 세부적인 항목을 청구할 수...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 도급 계약 관계에서는, 수급인이 기한 내에 공사를 마무리하지 못할 경우를 대비하여 지체상금을 약정한다. 이 경우 수급인으로서는 약정한 날까지 공사를 완성하지 못하면 그 다음 날부터 공사를 실제로 완성한 날까지 사전에 약정한 비율에 따른 지체상금을 부담하게 된다. 그런데 이 사건에서는 수급인 회사가 부도처리되어 더 이상 공사의 진행 및 완성을 기대할 수 없게 되자 도급인이 수급인과의 도급계약을 해지 또는 해제하고 새로운 수급인을 선정하여 공사를 진행하였는바, 이 경우 기존 수급인이 부담하게 되는 지체상금은 언제부터 언제까지를 기준으로 산정해야 하는지가 문제되었다. 이에 원심 법원은 사안을 기계적으로 판단하여 수급인이 부담해야 하는 지체상금에 대해서, 도급계약이 해제된 시점부터 원고가 새롭게 공사를 진행한 시점까지라고 판단하였다. 그러나 대법원은 도급인이 실제로 계약의 해지통보를 한 때가 아니라, 수급인의 상황을 알고 계약을 해제할 수 있었던 시점부터라고 판단하였다. 나아가 그 기간 중에도 수급인이 책임질 수 없는 사유로 발생한 기간은 제외해야 한다고 판단함으로써 수급인의 과중한 책임을 덜어주었다. 법원 판단 원심은, 소외 회사가 1997. 12.말경 이 사건 골프장 건설 공사를 중단한 후 부도로 인하여 더 이상 공사를 수행할 수 없게 되자, ...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 이전 칼럼들을 통해서 도급계약을 체결할 때 지체상금과 더불어 계약이행보증금을 약정했을 때, 특별한 사정이 없는 한 계약이행보증금은 지체상금과 동일한 성격의 손해배상액의 예정으로 해석되므로 이를 중복해서 청구할 수 없음을 살펴보았다. 그렇다면 지체상금 외에, 부실공사에 대한 손해배상을 예정했을 경우에는 어떻게 될까. 이에 대해 대법원은 부실공사에 대한 손해배상과 계약이행보증금을 다르게 판단하였다. 즉, 공사가 완성되었지만 그 완성이 미흡하여 손해가 발생했다면, 비록 지체상금이 약정되어 있어도 그 존재나 금액과는 상관없이 약정된 손해배상액을 청구할 수 있다는 것이다. 따라서 도급인은 대상판결을 숙지하여 계약을 체결할 때 지체상금 외에 하자가 발생할 경우를 대비하여 그에 대한 손해배상액을 함께 약정하는 것이 유익할 것이다. 법원 판단 원고와 피고는 이 사건 건물신축공사에 관한 도급계약을 체결함에 있어서 건설교통부 고시 제2000-56호의 `민간건설공사 표준도급계약 일반조건`을 그 계약의 일부로 편입하기로 합의하였다. 그런데 위 일반조건의 제27조는 `지체상금`이라는 표제 아래 그 제1항 본문에서 '수급인이 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금률[이는 별도로 0.1%로 약정되었다]을 곱하여 산출한 금액을 ...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 지체상금은 당사자 사이에 약정한 기간까지 공사를 완성하지 못했을 경우, 공사 지연 사실만으로 수급인이 부담해야 하는 손해배상액이다. 이 경우, 도급인은 실제로 손해가 발생했는지, 그로 인한 손해액이 얼마인지를 주장, 증명할 필요 없이, 당사자 사이에 약정한 지체상금을 준공예정일 다음 날부터 실제 공사를 완성한 날까지 청구할 수 있다. 그러나 이 사건에서는 수급인이 공사를 완성하지 못해서 지체상금 책임이 발생한 상황에서 도급계약이 해제되었는바, 이 경우 지체상금의 종기를 언제로 보아야 하는지가 문제되었다. 이에 법원은 도급인이 실제로 공사를 해제한 날이 아니라, 도급인이 공사를 해제할 수 있는 때가 지체상금의 종기일이라고 판단하였다. 앞서 말했듯이 지체상금은 손해배상액의 예정으로서 도급인이 실제로 발생한 손해를 입증할 필요가 없는바, 만약 지체상금 종기일을 도급인이 실제로 계약을 해제한 때라고 한다면 수급인이 과중한 부담을 지게 된다는 점을 고려할 때 대법원의 판단은 지극히 타당하다. 법원 판단 수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 공사를 중단하고 계약이 해제된 결과 완공이 지연된 경우에 있어서 지체상금은 약정 준공일 다음날부터 발생하되 그 종기는 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 공사도급계약을 해제할 수 있...

대한변호사협회 등록 건설법 전문 권형필 변호사의 건설, 하도급 분쟁사례 동영상 강의 판례 해설 기본적으로 지체상금은 수급인의 과실을 전제로 한다. 따라서 예정된 기간까지 공사를 완성하지 못한 경우에는 그 사실 자체만으로 수급인에게 손해배상 책임이 인정된다. 그런데 이 사건에서는 수급인이 아니라 도급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되었는바, 이 경우 도급인이 지체상금을 청구할 수 있는 기간을 언제부터 언제까지로 보아야 하는지가 문제되었다. 이에 법원은 ‘도급인의 귀책사유가 없었다면 수급인이 공사를 완성할 수 있었을 때’를 기준으로 지체상금 책임이 발생한다고 판단하였다. 결국 도급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되었다고 하더라도 수급인에게 지체상금을 청구할 수 있지만, 이에 대한 입증책임은 도급인에게 있다고 함으로써 도급인과 수급인 사이에 형평을 맞추었다. 따라서 도급인으로서는 자신의 잘못으로 도급계약이 해제되었다고 하더라도, 자신의 잘못과 상관 없이 공사가 지연되었음을 입증한다면 지체상금을 청구할 수 있다고 할 것이다. 법원 판단 도급계약에 있어서 지체상금 약정의 적용 범위를 정하는 것은 도급계약에 나타난 당사자 의사의 해석 문제로서, 당사자 의사가 명확하지 아니한 경우 그 약정의 내용과 약정이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 이로써 달성하려는 목적, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 보고, 특히 건설공사 도급계약의 경우 지체상...

판례 해설 시공사와의 공사도급계약을 변경하는 경우, 특별 다수의 동의요건인 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는 것이 원칙이다. 그러나, 물가 변동 등으로 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위에서 건축 비용의 개산액을 변경하는 것은, 당초 재건축 결의 내용을 변경하는 것이 해당하지 않으므로 특별 다수의 동의 요건을 요하지 않는다. 법원 판단 - 공사도급계약 변경 체결 승인 결의 무효확인 청구 부분에 관한 판단 도시정비법에 의한 재건축조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 '시공자와의 계약서에 포함될 내용'에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우, 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 재건축 결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는, 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하나(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결 참조), 물가의 변동 등 건축 경기의 상황 변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 건축 비용의 개산액을 변경하는 것은 당초의 재건축결의의 내용을 변...

판례 해설 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우, 재개발 조합은 새로운 사업시행계획을 수립하여 관할관청에 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립해야 한다. 이와 같이 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획을 수립하여 인가를 받았다면, 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하여 조합원의 지위를 상실한 자도, 그때 분양신청을 함으로써 분양받을 기회가 생길 수 있으므로 사업시행계획에 대해 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 할 것이다. 법원 판단 - 조합원 지위 상실로 인하여 원고적격이 없다는 주장에 대하여 주택재개발사업에 대한 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우에는 재개발사업조합은 사업시행계획을 새로이 수립하여 관할관청에게서 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다. 따라서 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으로 인해 구 도시정비법 제47조 및 조합 정관 규정에 의하여 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자도 그때 분양신청을 함으로써 건축물 등을 분양받을 수 있으므로 사업시행계획의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2008두18342 판결 참조). 위 법리에 따르면, 원고들이 이 사건 사업시행인가 이후 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않아 조합원의 지위를 상실...

판례 해설 관리처분계획을 수립하거나 변경할 때 조합 총회 의결과 행정청의 인가 절차 등을 요구하는 취지는, 관리처분계획은 조합원에 대한 소유권 이전 등 권리귀속 및 비용 부담에 관한 사항을 확정하는 행정처분이기 때문에, 자신의 권리·의무 및 법적 지위에 큰 영향을 받게 되는 조합원의 의사가 충분히 반영되어야 할 필요가 있기 때문이다. 그러나 관리처분계획의 경미한 사항을 변경할 때에는, 이러한 필요성이 다소 적기 때문에 행정청에 신고하는 것으로 충분하다고 규정하고 있는 것이다. 법원 판단 구도시 및 주거환경 정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제24조 제3항 제10호, 제48조 제1항, 제49조의 각 규정에 의하면, 사업시행자는 분양신청 기간이 종료한 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 조합 총회에서 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결한 뒤 토지 등 소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거쳐 시장·군수의 인가를 받아야 하고 이는 관리처분계획을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지이다. 다만 도시정비법 제48조 제1항 단서는 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 위와 같은 조합 총회의 의결 및 시장·군수의 인가 절차를 거치지 아니하고 단순히 시장·군수에게 신고함으로써 관리처분계획을 변경할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 도시정비법...

판례 해설 재개발 조합이 수립한 사업시행계획 및 관리처분계획에 관하여, 관할 행정청의 인가·고시가 있게 되면 해당 사업시행계획 및 관리처분계획은 행정처분으로서의 효력이 발생한다. 따라서 조합 총회를 거쳐 사업시행계획 및 관리처분계획이 성립되고 인가처분까지 완료되었다면, 사업시행계획 및 관리처분계획이라는 행정처분에 이르는 절차적 요건인 총회 자체만을 따로 떼어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 확인의 이익이 없다. 법원 판단 1. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)에 기초하여 주택재개발정비 사업조합이 수립한 사업시행계획 및 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있게 되면, 사업시행계획 및 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생한다. 이 경우에 사업시행계획 및 관리처분계획이라는 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나로서 해당 총회 결의에 하자가 있다 하더라도, 행정처분인 사업시행계획 및 관리처분계획에 대하여 항고소송의 방법으로 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 해당 총회 결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 아니한다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결, 대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정 등 참조). 따라서 당초 주택재개발정비사업조합의 조합원 총회에서 사업시행...

판례 해설 토지수용 보상액 산정 시, 인근유사토지의 보상 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다. 여기서 말하는 정상적인 가격이란, 개발이익이 포함되지 않은 가격을 말하는데, 그렇다면 개발이익을 포함하고 있는 경우에는 이를 무조건 참작할 수 없는 것일까? 이에 대해 법원은 그 보상 사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아니라고 하더라도, 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있는 경우라면, 그러한 방법에 의하여 보정한 보상 사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정하면서 이를 참작할 수 있다고 판단하였다. 법원 판단 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 인근유사토지의 보상 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '정상적인 가격'이란 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래로 형성되지 아니한 가격을 말한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결 등 참조). 그러나 그 보상 사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상 사례의 가격은 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 이를 참작할 수 있다. ...

수원지방법원 2024. 11. 15. 선고 2023가단558** 판결 관리비 #미납관리비 #집합건물법 #관리권한 #임대인의부담의무 안녕하세요 집합건물 분쟁 일타 변호사 권형필입니다. 오늘 소개해 드릴 사례는 집합건물 관리업무를 맡고 있는 업체가 임차인이 관리비를 체납하여 소송을 통해 관리비를 청구하였으나, 실질적인 집행이 어렵게 되자 임대인인 구분소유자들에게 미납관리비를 청구한 사안입니다. 기초 사실 원고는 수원시에 위치한 집합건물의 시행사인 A 씨 외 1인으로부터 건물 관리위탁계약을 체결한 후, 관리업무를 수행해온 자입니다. 피고는 이 사건 집합건물의 각 점포 구분소유자들로서, 2021년 10월경 각 점포를 B 씨에게 임대하였고, 그로부터 B 씨는 병원을 운영해왔습니다. 하지만 B 씨가 관리비를 체납하였고, 원고는 B 씨를 상대로 관리비 소송을 제기하여 승소 판결을 받았음에도 불구하고, B 씨가 피고들로부터 보증금을 반환받은 후 잠적하여 집행이 어려워지자, 구분소유자들을 상대로 관리비 청구 소송을 제기한 사건입니다. 소송 진행 원고: 분양자로부터 관리권한 수여받아 정당한 관리업무 개시한 것! 원고는 집합건물의 관리단이 관리비의 부과 및 징수를 포함한 관리업무를 위탁 관리회사에 포괄적으로 위임한 경우, 관리비 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여받았다고 주장하였습니다. 그러나 분양자는 집합건물법 제9조 제3항에 따라 '관리단 관리 개...

안녕하세요. 집합건물 분쟁 자타공인 국내 일인자, 권형필 변호사입니다. 집합건물이나 아파트에서 소유자나 임차인 등이 내는 관리비는 자신이 사용한 만큼 내는 전용 부분에 대한 관리비도 있지만, 주차장이나 복도 등 공용부분을 잘 유지 관리하기 위해서 내는 관리비도 있습니다. 그렇기 때문에 관리비를 지속적으로 미납한다면 그 만큼 집합건물 또는 아파트의 손해가 발생하여 관리의 어려움을 겪거나, 경우에 따라서는 다른 구분소유자들이 미납액만큼을 더 부담해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 그래서 관리단이나 입주자대표회의에서는 관리비를 징수하기 위해 소유자나 실사용자에게 관리비 독촉 문자나 내용증명을 보내기도 하는데요. 이러한 조치에도 관리비를 장기 미납할 경우, 주차장 사용 제한과 같은 직접적인 제재를 가하기도 합니다. 그렇다면 관리비 장기 미납을 이유로 주차장 사용을 제한하는 것은 법적으로 문제가 없을까요? 오늘은 이와 관련하여 실제 사례와 법원의 판단을 소개해 드리겠습니다. 4년 넘게 관리비 미납한 A씨, 되려 적반하장? A 씨는 무려 4년 넘게 관리비를 미납하고 있었습니다. 이에 해당 건물의 관리단은 A 씨에게 지속적으로 문자나 내용증명을 보내 미납된 관리비를 납부할 것을 촉구했지만, A 씨는 묵묵부답이었는데요. 결국 관리단은 정기회의에서 관리비 장기 미납 세대에 대해 주차장 사용 제한과 지급명령 신청을 의결했습니다. 이어서 A 씨에게...

판례 해설 공동주택의 관리주체는 자금 관리의 투명성을 위해 월별로 관리비, 사용료, 장기수선충당금의 징수·사용·보관·예치에 관한 장부를 작성하고 증빙자료와 함께 보관해야 하며, 잡수입으로 발생한 당기순이익은 관리비 부족분을 충당하는 예비비로 적립하고, 잔액은 장기수선충당금으로 적립해야 합니다. 따라서 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체나 보수에만 사용해야 하고, 만약 아파트를 위한 사용이라고 하더라도 용도가 특정된 금원을 임의로 사용하였다면 명백한 위법행위로 횡령죄가 성립될 수 있기 때문에 특히 주의하셔야 합니다. ↓ 장기수선충담금 바로 알기 ↓ 권형필 변호사 /건설/집합건물/조합/경매배당 : 네이버 블로그 - 대한변호사협회 인증 건설법 및 부동산 전문 - 재개발·재건축 조합장 해임 절차 자문 - 지역주택조합 탈퇴 및 부적격 통보 대응 - 집합건물(아파트, 관리단, 주상복합 건물 등) - 부동산 경매·배당 및 사해행위 취소 blog.naver.com 법원 판단 상고이유(상고이유서 제출기간이 지나 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고 이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 원심은, 피고인들이 판시 아파트의 관리소장과 입주자대표회의 회장으로 근무하던 중, 아파트 주민복지관 내 실내골프연습장과 헬스장 임대료 수입을 장기수선충당금으로 적립하지 않고 다른 명목으로 적립하다가 위 각 시설의 비품 및 기존시설을 인수하는...

판례 해설 관리단 또는 입주자대표회의에서 소송을 진행할 경우 반드시 대표자는 적법한 절차에 따라 선출되어야 하고, 그렇지 않은 경우에는 소송의 내용과는 상관없이 부적법 각하 판결을 받을 수 있다. 이러한 본질적인 절차를 이해하지 못하는 일반인들은 소송이 다퉈지기도 전에 각하된 부분에 대해서 억울해 하지만 소송의 요건의 필수적인 전제요건이기 때문에 어쩔 수 없는 부분이다. 그러나 아예 방도가 없는 것은 아니다. 소 제기 당시에 대표자 선출에 있어서 하자가 있었다고 하더라도, 소송 진행 중에 다시 적법한 관리단집회를 소집하여 관리인을 선출하고, 추가로 소송 제기에 대한 추인(사후 승낙)을 받았다면 이는 그 하자가 치유된다. 따라서 적법하게 추인된 이후에는 소송의 상대방이 당사자 적격에 대해 더 이상 문제를 제기할 수 없다. 더 나아가 본안에 대해서도 판단 받을 수 있게 된다. 이 사건 원고는 입주자대표회의의 명의로 소송을 제기하였으나, 그 실질이 관리단에 해당하였고, 더불어 대표자 역시 집합건물법에서 정한 절차에 따라 선출되지 않은 채로 소를 제기한 상태였다. 이에 소송 상대방은 원고의 당사자 적격을 문제 삼아 소송 자체가 부적법하다고 주장하였다. 그러나 소송 도중 이를 보완하기 위하여 적법한 관리단집회를 개최하여 적법하게 대표자 즉 관리인을 선출하고, 나아가 소 제기 및 소송행위까지 추인을 받는 결의까지 진행하여 소송 중 모든 하자가 ...

안녕하세요, 아파트 입주자대표회의 분쟁 일타 변호사, 권형필 변호사입니다. 어느 곳이던 돈을 관리하는 사람은 다양한 유혹을 받게 됩니다. 물론 대부분의 사람들은 자신이 맡은 일에 최선을 다하고 정도를 지키지만, 일부 사람들은 그 유혹에 넘어가기도 합니다. 그래서인지 아파트 내 경리 직원의 횡령 사실을 종종 뉴스에서 볼 수 있습니다. 대부분 경리 직원은 아파트 관리업체에 소속되어 있기 때문에, 횡령 사실이 확인되면 일단 관리업체는 직원이 횡령한 금액을 아파트 입대의에 손해배상으로 지급합니다. 이후 횡령한 직원에게 구상권을 행사하는데요. 그렇다면 아파트 경리 직원의 횡령에 대해 관리소장도 같이 책임을 져야 할까요? 오늘은 이와 관련한 법원 판단을 소개해 드리겠습니다. “아파트 경리의 횡령... 관리사무소장도 연대책임? A 아파트에서 경리로 근무하던 B 씨는 장기수선충당금 중 일부를 자신이 사용하고 이를 입금된 것처럼 회계처리를 하는 등 약 10년에 걸쳐서 5억 6천만 원을 횡령했습니다. B 씨는 자신의 횡령 사실을 숨기는 것에 탁월한 능력을 보였는데요. A 아파트에서 두 차례나 실시한 자체 내부감사에서 B 씨의 횡령이나 위조 사실이 발견되지 않았습니다. 그러나 꼬리가 길면 잡히는 법. A 아파트를 관리하는 C 위탁사는 B 씨의 횡령 사실을 알게 되었고, 소속 직원인 B 씨의 횡령에 대한 책임으로 B 씨가 횡령한 5억 6천만 원을 손해배상...

노후 주택 등에 대한 정부의 규제가 서서히 풀리면서 재개발, 재건축은 물론 지역주택조합 사업에도 활기가 돌고 있습니다. 특히 지역주택조합 아파트는 서민들이 내 집 마련의 꿈을 실현시킬 수 있는 수단 중 하나인데요. 관련된 기사를 보더라도 대부분 좋은 점만 부각시키고, 장미빛 미래만 보여주고 있습니다. 하지만 조금만 찾아보더라도 지역주택조합 사업 진행 과정 중에 여러 문제가 발생하고, 그로 인해 최종적으로 성공하는 지역주택조합은 극히 일부라는 사실을 알 수 있습니다. 대체 지역주택조합 사업은 왜 이렇게 잡음이 많을까요? 그 이유는 바로 지역주택조합 사업이 오랜 시간 동안 지속되고, 그 사이에 여러 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 이제부터 지역주택조합 사업에서 가장 많이 발생하는 문제점에 대해 살펴보겠습니다. 첫 번째로, 지역주택조합 사업은 시작부터 어렵습니다. 지역주택조합이 설립인가를 받으려면 사업부지의 80% 이상의 토지 사용권원을 확보해야 하고, 15% 이상의 토지 소유권을 확보해야 합니다(주택법 제11조 제2항 제1호 및 제2호). 또한 95% 이상의 사용권원을 확보했다면 나머지 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 매도청구권을 행사할 수도 있습니다(주택법 제22조 제1항). 결국 토지 사용권원을 얼마나 확보했는지에 따라 지역주택조합 사업의 성패가 갈린다고 해도 과언이 아닌데요. 문제는 토지 사용권원의 80% 이상을 확보...

지역주택조합 조합원 지위 확인은 권형필 변호사와 함께 하세요 법무법인(유)로고스 권형필 변호사의 승소사례 인천지방법원 2021. 10. 06.자 2021카합104** 결정 효력정지가처분 사실 관계 1. 채무자 조합은 인천 연수구 일대에서 지역주택조합 사업을 위해 설립된 조합으로, 2016년 8월 경 조합설립인가를 받고 2020년 7월부터 입주를 시작했다. 2. 채권자는 소외인 1로부터 채무자 조합원으로서의 일체의 권리 및 의무를 승계한 자로, 계속해서 세대주 지위를 유지하다가 2019년 11월 26일부터 2019년 11월 27일, 단 하루 동안 세대주 지위를 상실하였다. 3. 채무자 조합은 이를 이유로 채권자에게 세대주 자격 상실로 인한 조합원 자격 자동상실 및 조합가입계약 해지를 통보하였고, 이에 채권자는 채무자를 상대로 위 통보에 대한 효력정지 가처분을 신청하였다. 소송 수행 1. 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 세대주 자격을 계속 유지해야 한다(구 주택법 시행령 제38조 제1항). 그러나 구 주택법 시행령 제38조 제2항에서는 '주택조합의 조합원이 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 1항의 규정에 의한 조합원 자격이 있는 것으로 본다'고 규정하고 있다. 또한 조합원이 부득이한 사유로 인해 세대주 자격을...

판례 해설 지역주택조합에서 사업을 진행하는 중 조합원들이 탈퇴하면 조합 사업이 원활하게 진행되는 것이 어렵기 때문에 조합에서는 조합원의 임의 탈퇴를 인정하지 않는다. 그렇다면 조합원이 임의로 조합원 지위를 상실함으로써 조합을 탈퇴하는 것이 인정될 수 있을까. 이에 대해 법원은 임의 탈퇴 조항과 자동상실 조항이 구분되는 점, 또한 조합 규약에서는 고의로 조합을 탈퇴하려는 것과 그렇지 않은 사람을 구분하고 있지 않은 점 등을 이유로 조합원 지위를 임의로 상실함으로써 조합을 탈퇴하는 것이 가능하다고 판단하였다. 따라서 어느 정도의 손실을 감수하더라도 부득이 지역주택조합을 탈퇴하려는 조합원으로서는 임의로 조합원 지위를 상실함으로써 지역주택조합을 탈퇴할 수 있다고 할 것이다. 법원 판단 원고의 배우자가 아파트의 소유권을 취득함으로써 원고는 이 사건 규약 제8조 제1항에서 규정한 조합원 자격요건을 갖추지 못하게 되었으므로, 이 사건 규약 제12조 제2항에 따라 피고 조합의 조합원 지위를 자동으로 상실하였다. 이에 대하여 피고는, 원고가 조합원의 자격요건을 유지해야 할 의무를 부담하고 있음에도 피고 조합에서 임의로 탈퇴하기 위하여 고의적으로 세대주 요건을 결여하였으므로 조합원 자격이 상실되지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 ① 피고 조합의 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없으나(이 사건 규약 제12조 제1항), 이 사건에서 문제 되는 것은 원...

지역주택조합 분쟁도 권형필 변호사와 함께 하면 이길 수 있습니다. 법무법인(유)로고스 권형필 변호사의 승소사례 인천지방법원 2021. 6. 25. 선고 2020가합592** 판결 조합원 지위 확인의 소 등 사실 관계 1. 피고는 인천에서 아파트 및 부대복리시설 건설을 목적으로 구 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이고, 원고는 피고와 2016. 5. 28.에 지역주택조합아파트 가입 계약(이하 '이 사건 계약')을 체결한 조합원이다. 2. 원고는 피고와 이 사건 계약을 체결하기 전에 경기도 용인시에 전입신고를 마쳤고, 이후 2019. 6. 10.까지 계속해서 세대주 지위를 유지하는데, 2019. 6. 11.무렵 인천 남동구에 있는 친척의 세대원으로 전입신고를 하여 세대주 지위를 상실하였다가 약 4개월 후에 인천 미추홀구의 주소로 전입신고를 하면서 다시 세대주 지위를 회복하였다. 3. 피고 지역주택조합은 2020. 7. 15. 원고에게 세대주 지위 상실을 이유로 조합원 자격 및 지위의 자동 상실과 이 사건 계약의 자동 해지를 통보하였다. 4. 원고는 피고를 상대로 위 통보에 대한 효력정지가처분을 신청하여 인용 결정을 받았고, 이후 조합원 지위 확인을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다. 소송 수행 1. 원고가 2019. 6. 11.부터 2019. 10. 24. 사이에 친척의 세대원으로 전입신고를 함으로써 세대주 지위를 상실한 것은 사실이다....

지역주택조합 조합원 지위 확인 소송도 권형필 변호사와 함께 하면 이길 수 있습니다. 법무법인(유)로고스 권형필 변호사의 승소사례 인천지방법원 2021. 6. 25. 선고 2020가합597** 판결 조합원 지위 확인의 소 등 사실 관계 1. 피고는 인천에서 아파트 및 부대복리시설 건설을 사업 목적으로 하여 2016년에 조합설립인가를 받은 지역주택조합이다. 원고는, 피고와 조합 가입계약을 체결한 소외인 A와 아파트 분양권 매매(양도)계약을 체결하여 피고 조합원으로서의 권리 및 의무를 승계한 자이다. 2. 원고는 2011년에 인천시 남동구 소재 빌라로 전입신고를 한 후 2019년 11월 28일까지 세대주의 지위를 유지하고 있었는데, 2019년 11월 29일에 장인의 세대원으로 전입신고가 되어 세대주 지위를 상실하였다가 약 2개월 후에 다른 주택으로 전입신고를 하면서 다시 세대주 지위를 회복하였다. 3. 피고는 2020년 7월 경, 원고의 세대주 지위 상실을 이유로 조합원 자격 및 조합원 지위 자동 상실과 지역주택조합 가입 계약이 자동으로 해지되었다는 내용의 통보를 하였고, 이러한 통보에 대해 원고는 효력정지가처분을 신청하여 인용 결정을 받았다. 이어서 원고는 피고를 상대로 여전히 원고가 피고의 조합원이라는 확인을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다. ↓ 이 사건 효력정지 가처분 결정 승소사례 보러 가기 ↓ 배우자의 질병 치료 과정에서 일시적...

판례 해설 채권자가 강제집행을 신청하는 경우 "강제집행에 필요한 비용'은 채권확보를 위하여 필수적이고 다른 모든 채권자를 위한 비용이라는 점을 고려하여 민사집행법 제53조 제1항에서는 매각대금 중 최우선변제를 인정하고 있다. 대상 판결은 이에 관한 인정 범위와 관련된 사건이다. 대상판결에서는 이보다 더하여 강제집행의 전제가 된 본안사건 비용까지 모두 집행비용에 포함될 수 있는지가 문제되었다. 즉 본안사건 자체가 사해행위 취소소송이고 사해행위 취소소송의 기본 원칙은 모든 채권자를 위하여 필요한 소송이기 떄문에 원심과 같이 판단할 수 있으나 어떠한 특정 부동산에 관한 실제 집행 절차 즉 여러 채권자들이 (당장의)집행이 가능하도록 환경을 조성한 신청 비용은 해당 부동산 채권자들에게 실질적 만족을 주는 비용이고 더불어 본안사건과 집행 사건은 전혀 별개의 절차일 뿐이다. 더욱이 본안사건이 모든 채권자를 위한 신청이 그 취지인 사해행위소송이라고 하더라도 본안소송이 종료되고 그 부동산에 실재 집행이 들어가는 것 또한 별개의 문제이기 때문에 본안사건의 소송비용까지 우선변제 형식으로 배당을 받는 것은 다른 채권자를 해하는 것으므로 인정하지 않은 것이 타당하다고 본다. 법원 판단 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다(민사집행법 제53조 제1항). 집행비용은 집행권원 없이도 배당채단으로부터 각 채권액에 우...

판례 해설 민사 집행법 제87조 제1항과 제2항에서는 이중경매신청에 대해서 규정하고 있다. 즉, 면저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되었다면 법원은 법 규정에 어긋나지 않는 범위 내에서 후속 경매개시결정에 따른 절차를 진행해야 한다. 그렇다면 이중 경매 신청이 이뤄진 상황에서 선행 경매가 취하되었다면 선행 결매 절차에서 진행된 절차 가운데 어디까지 유효하게 인정될 수 있을까? 이에 대해서 법원은 선행 경매절차에서 배당요구를 한 채권자가 후행 경매절차에서 다시 배당요구를 하지 않아도 된다는 의미를 판단하면서도, 그에 따른 배당요구 효력에 부동산에 대한 처분금지효와 같은 압류의 일반적인 효력이 포함되는 것은 아님을 분명하게 나타냈다. 법원 판단 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 저당권설정등기가 이루어지고 그 후 다른 채권자로부터 또다시 강제경매신청이 있어 이중경매개시결정을 한 경우에 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 법원이 민사집행법 제91조제1항 의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 때에는 위 저당권설정등기는 후행 경매개시결정에 의한 압류에 대항할 수 있다. 한편 위와 같이 이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 후행 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행 경매절차를 인계하여...

판례 해설 건물은 당연히 대지의 사용을 수반하기 때문에 주택임대차보호법은 임차 주택은 물론 그 건물의 대지에도 함께 적용된다. 그런데 이 사건에서는 이미 대지에 저당권을 설정한 후에 그 위에 건물이 지어졌고, 이후 다시 건물에 대해서도 저당권이 설정된 상황에서 임대차 계약이 체결되었다. 이후 건물과 대지에 대하여 일괄 경매가 진행되었는바, 건물의 임차인이 건물 및 대지에 대해서도 소액임차인으로서 최우선 변제권을 행사할 수 있는지가 문제되었다. 이에 대하여 법원은 건물의 임차인은 건물에 대해서만 소액임차인으로써 최우선변제를 받을 수 있을 뿐, 건물의 대지에 대해서는 최우선변제권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 이는 건물 임차인이 건물과 대지가 일괄경매될 때 대지의 배당금에 대해서도 최우선변제권을 갖는다는 대법원 판례와 배치되는 것으로 생각할 수도 있다. 그러나 이 사건은 대지에 저당권이 설정될 당시에는 그 대지 위에 건물이 존재하지 않았는바, 대지의 저당권자가 저당권을 설정할 때 임차인의 존재를 예상할 수 없었기 때문에 이러한 판단을 내린 것으로 보인다. 법원 판단 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의...

판례 해설 임대차보호법이 제정되기 전의 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가지지 못함은 물론이거니와 집행권원을 갖고 있지 않은 이상 배당 채권자도 될 수 없었다. 그러나 이로 인해 임대인이 임차 목적물의 소유권을 넘기거나, 임차 목적물에 대해 경매가 진행되어 소유자가 변경된 경우, 아무 잘못 없는 임차인이 속수무책으로 쫓겨나게 되자 입법자는 주택임대차보호법을 제정하였고, 이에 따라 보호받는 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 갖게 되었다. 그렇다면 임차인은 언제까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 위와 같은 권리를 가질 수 있을까? 이에 대해 법원은 배당요구 종기를 넘어서 최종 낙찰 기일까지 위 요건을 갖추어야 한다고 판단하였다. 따라서 임대차보호법의 보호를 받으려는 임차인은 끝까지 안심하지 말고 최종 낙찰 기일까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 한다. 법원 판단 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매...

판례 해설 주택임대차보호법상 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 배당요구 채권자이다. 그렇다면 임차인이 집행권원을 가지고 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 배당요구를 해야 할까? 이 사건에 대해 원심 법원은 집행절차의 안정성에만 치중한 나머지, 스스로 강제경매를 신청한 임차인을 일반 채권자로 취급하였고, 배당요구를 하지 않았다면 우선변제를 받을 수 없다고 판단하였다. 그러나 대법원은 주택임대차보호법상 임차인이 판결문 등 집행권원을 가지고 강제경매를 신청한 경우에는 임차인의 권리 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것이고, 나아가 이미 법원 현황조사서 등에 임차인으로 기재되어 있기 때문에 다른 채권자들도 충분히 임차인의 존재를 알 수 있었을 것이라고 보아 배당요구를 할 필요가 없다고 판단하였다. 법원 판단 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환하기 위하여 보증금 반환 청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차 주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집...

판례 해설 유치권의 성립요건 중 하나인 견련성에 대한 의미를 정확하게 지적한 판결이다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 점유하고 있는 부동산에 견련성이 있어야 한다. 즉, 해당 부동산의 가치를 상승시켰어야 한다는 의미이다. 대상판결은 토지공사 관련 공사업자가 유치권을 주장한 사건으로, 토목공사의 일부인 기초공사가 건물 건축의 기본 전제로 시공되었더라도, 이는 토지와의 관계에서만 견련성이 인정될 뿐 건물과는 별개의 문제로 판단하여, 토지 관련 공사업자에게만 견련관계가 있다고 보았다. 이는 모래, 자갈 등을 공급한 공사업체가 건물의 가치 상승에 기여했다고 주장과 관련하여, 공급업체는 공사를 직접 시공한 공사업자를 통해 이루어진 것에 불과하며, 사실상 매매대금 채권에 지나지 않는다고 판시한 판례와 유사한 사안이다. 대상판결은 유치권의 견련관계에 대해 엄격한 판단을 내린 대법원의 태도를 보여주는 사례라 할 수 있다. 법원 판단 1. 원심 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들은 종합하여 판시 사실을 인정한 후, 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트...

판례 해설 유치권이 인정되지 않는 경우 흔한 이유 중 하나는 유치권의 피담보채권인 공사대금의 소멸시효가 완료된 경우이다. 유치권은 공사대금을 받기 위해 주장하는 권리이므로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 공사대금 채권은 3년의 소멸시효를 가지고 있기 때문에 유의해야 할 것이다. 소멸시효는 권리를 행사하지 않는 사람을 보호하지 않겠다는 취지에서 만들어진 제도이다. 따라서 권리를 행사하면 해당 소멸시효가 "중단"되며, 그때부터 다시 소멸시효가 기산된다. 일반적으로 가장 쉬운 권리 행사 방법은 소송을 제기하거나 지급명령을 요청하는 것이 있다. 대상판결은 유치권이 존재하는 건물을 낙찰받았으나 그 건물에 대한 피담보채권인 공사대금을 소멸시효가 이미 중단되었다는 것이 문제가 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 및 시효이익 포기와 같은 특수한 상황이 아니라면 낙찰자도 소멸시효의 중단 효과를 받게 되어 더는 소멸시효를 주장할 수 없고, 피담보채권으로 인한 유치권을 인수하게 된다. 그러므로 시효가 소멸되었다고 해도 당사자 사이에 소송이나 지급명령이 있을 수 있으므로 경매에 참여하기 전에는 신중한 검토가 요구된다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 할 것이나, 매...

판례 해설 행정법상 인가의 의미는 어떠한 법률행위에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위이다. 그리고 대상 판결은 이미 인가처분이 발효된 경우 인가처분을 다투는 방법에 관한 법리이다. 이 사건에서는 이미 인가된 관리처분계획에 대하여 법률행위인 인가처분을 다투기 위해서는 인가처분 자체에 하자가 존재해야 하고, 그렇지 않고 관리처분계획이라는 기본행위에 하자가 있는 경우에는 기본행위 자체를 다투어야 한다. 기본행위 즉 관리처분계획의 하자를 이유로 하여 인가처분에 대하여 다툴 수는 없는 것이다. 법원 판단 가. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 기초하여 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)이 수립한 관리처분계획은 그것이 인가·고시를 통해 확정되면 이해관계인에 대한 구속적 행정계획으로서 독립적인 행정처분에 해당한다. 이러한 관리처분계획을 인가하는 행정청의 행위는 조합의 관리처분계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위이다. 따라서 기본행위가 적법·유효하고 보충행위인 인가처분 자체에 흠이 있다면 그 인가처분의 무효나 취소를 주장할 수 있다. 그러나 인가처분에 흠이 없다면 기본행위에 흠이 있다고 하더라도 따로 기본행위의 흠을 다투는 것은 별론으로 하고 기본행위의 흠을 내세워 바로 그에 대한 인가처분의 무효확인 또는 취소를 구할 수는 없으므로, 그 당부에 관하여 판단할 필요 없이 해당 부분 청구를 기각하여...

판례 해설 근저당권 설정 당시에 법정지상권의 기본적 요건은 다음과 같이 두 가지이다. ⓐ 건물이 존재하여야 하고, ⓑ 해당 건물과 토지의 소유권이 일치하여야 한다. 따라서 근저당권 설장 당시에는 토지 위에 건물이 없었지만 이후 근저당권 설정자가 건물을 건축했다면, 비록 소유자가 동일하더라도 건물의 존재라는 요건을 충족하지 못했기 때문에 법정지상권이 부정된다. 법원 판단 건물이 없는 토지에 대한 저당권이 설정된 후에 저당권 설정자가 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 토지와 건물이 다른 소유자로 넘어갔을 경우, 민법 제366조에 정한 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 인정되지 않는다(대법원 1993. 6. 25. 선고 92다 20330 판결 참조). 따라서 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 토지 및 건물에 대항 재항고인 앞으로 원심 판시 각 근저당권이 설정된 이후에 이 사건 토지상에 이 사건 미등기건물이 건축된 것이라면, 위 각 근저당권의 실행을 위한 이 사건 경매 절차에서 경매로 인하여 이 사건 토지와 이 사건 미등기건무르이 소유자가 달라진다고 하여 이 사건 미등기건물을 위하여 민법 제366조 소정의 법정지상권뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니할 것이므로, 그러한 법정지상권이 인정될 것임을 전제로 펼치는 논지는 어느 것이나 받아들일 수 없다.

판례 해설 임대차보증금 반환채권에 대한 대항력 또는 우선변제권을 행사하기 위해서는 상가건물 임대차보호법의 규정에 따라 특정 요건을 충족해야 한다. 우선 임차인은 상가건물을 인도받은 후 사업자등록을 완료하면 그다음 날부터 상가건물 임대차보호법상의 대항요건을 갖추게 된다. 그러나, 대상판결에서는 임차인이 사업자등록을 마치고 영업을 하지 않거나 영업을 영위할 수 없는 부득이한 경우, 전차인이 대신 건물을 사용하는 경우에도 해당 대항력을 유지할 수 있는지가 문제 되었다. 이에 법원은 사업자등록은 대항력 및 우선변제권의 취득 요건뿐만 아니라 존속 요건이기도 하여 임차인이 폐업으로 인해 사업자등록증을 상실하고, 전차인 또한 사업자등록을 하지 않았을 경우에는 더 이상 대항력을 존속하지 않는다고 보았다. 법원 판단 상가 건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되...