7판례 해설 유치권의 성립요건 중 하나인 견련성에 대한 의미를 정확하게 지적한 판결이다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 점유하고 있는 부동산에 견련성이 있어야 한다. 즉, 해당 부동산의 가치를 상승시켰어야 한다는 의미이다. 대상판결은 토지공사 관련 공사업자가 유치권을 주장한 사건으로, 토목공사의 일부인 기초공사가 건물 건축의 기본 전제로 시공되었더라도, 이는 토지와의 관계에서만 견련성이 인정될 뿐 건물과는 별개의 문제로 판단하여, 토지 관련 공사업자에게만 견련관계가 있다고 보았다. 이는 모래, 자갈 등을 공급한 공사업체가 건물의 가치 상승에 기여했다고 주장과 관련하여, 공급업체는 공사를 직접 시공한 공사업자를 통해 이루어진 것에 불과하며, 사실상 매매대금 채권에 지나지 않는다고 판시한 판례와 유사한 사안이다. 대상판결은 유치권의 견련관계에 대해 엄격한 판단을 내린 대법원의 태도를 보여주는 사례라 할 수 있다. 법원 판단 1. 원심 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들은 종합하여 판시 사실을 인정한 후, 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트...
8판례 해설 유치권이 인정되지 않는 경우 흔한 이유 중 하나는 유치권의 피담보채권인 공사대금의 소멸시효가 완료된 경우이다. 유치권은 공사대금을 받기 위해 주장하는 권리이므로, 공사대금을 청구할 권리가 없다면 유치권도 주장할 수 없다. 공사대금 채권은 3년의 소멸시효를 가지고 있기 때문에 유의해야 할 것이다. 소멸시효는 권리를 행사하지 않는 사람을 보호하지 않겠다는 취지에서 만들어진 제도이다. 따라서 권리를 행사하면 해당 소멸시효가 "중단"되며, 그때부터 다시 소멸시효가 기산된다. 일반적으로 가장 쉬운 권리 행사 방법은 소송을 제기하거나 지급명령을 요청하는 것이 있다. 대상판결은 유치권이 존재하는 건물을 낙찰받았으나 그 건물에 대한 피담보채권인 공사대금을 소멸시효가 이미 중단되었다는 것이 문제가 되었다. 경매개시 이후 시효 중단 및 시효이익 포기와 같은 특수한 상황이 아니라면 낙찰자도 소멸시효의 중단 효과를 받게 되어 더는 소멸시효를 주장할 수 없고, 피담보채권으로 인한 유치권을 인수하게 된다. 그러므로 시효가 소멸되었다고 해도 당사자 사이에 소송이나 지급명령이 있을 수 있으므로 경매에 참여하기 전에는 신중한 검토가 요구된다. 법원 판단 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 할 것이나, 매...
6판례 해설 행정법상 인가의 의미는 어떠한 법률행위에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위이다. 그리고 대상 판결은 이미 인가처분이 발효된 경우 인가처분을 다투는 방법에 관한 법리이다. 이 사건에서는 이미 인가된 관리처분계획에 대하여 법률행위인 인가처분을 다투기 위해서는 인가처분 자체에 하자가 존재해야 하고, 그렇지 않고 관리처분계획이라는 기본행위에 하자가 있는 경우에는 기본행위 자체를 다투어야 한다. 기본행위 즉 관리처분계획의 하자를 이유로 하여 인가처분에 대하여 다툴 수는 없는 것이다. 법원 판단 가. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 기초하여 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)이 수립한 관리처분계획은 그것이 인가·고시를 통해 확정되면 이해관계인에 대한 구속적 행정계획으로서 독립적인 행정처분에 해당한다. 이러한 관리처분계획을 인가하는 행정청의 행위는 조합의 관리처분계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위이다. 따라서 기본행위가 적법·유효하고 보충행위인 인가처분 자체에 흠이 있다면 그 인가처분의 무효나 취소를 주장할 수 있다. 그러나 인가처분에 흠이 없다면 기본행위에 흠이 있다고 하더라도 따로 기본행위의 흠을 다투는 것은 별론으로 하고 기본행위의 흠을 내세워 바로 그에 대한 인가처분의 무효확인 또는 취소를 구할 수는 없으므로, 그 당부에 관하여 판단할 필요 없이 해당 부분 청구를 기각하여...
5판례 해설 근저당권 설정 당시에 법정지상권의 기본적 요건은 다음과 같이 두 가지이다. ⓐ 건물이 존재하여야 하고, ⓑ 해당 건물과 토지의 소유권이 일치하여야 한다. 따라서 근저당권 설장 당시에는 토지 위에 건물이 없었지만 이후 근저당권 설정자가 건물을 건축했다면, 비록 소유자가 동일하더라도 건물의 존재라는 요건을 충족하지 못했기 때문에 법정지상권이 부정된다. 법원 판단 건물이 없는 토지에 대한 저당권이 설정된 후에 저당권 설정자가 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 토지와 건물이 다른 소유자로 넘어갔을 경우, 민법 제366조에 정한 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 인정되지 않는다(대법원 1993. 6. 25. 선고 92다 20330 판결 참조). 따라서 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 토지 및 건물에 대항 재항고인 앞으로 원심 판시 각 근저당권이 설정된 이후에 이 사건 토지상에 이 사건 미등기건물이 건축된 것이라면, 위 각 근저당권의 실행을 위한 이 사건 경매 절차에서 경매로 인하여 이 사건 토지와 이 사건 미등기건무르이 소유자가 달라진다고 하여 이 사건 미등기건물을 위하여 민법 제366조 소정의 법정지상권뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니할 것이므로, 그러한 법정지상권이 인정될 것임을 전제로 펼치는 논지는 어느 것이나 받아들일 수 없다.
8판례 해설 임대차보증금 반환채권에 대한 대항력 또는 우선변제권을 행사하기 위해서는 상가건물 임대차보호법의 규정에 따라 특정 요건을 충족해야 한다. 우선 임차인은 상가건물을 인도받은 후 사업자등록을 완료하면 그다음 날부터 상가건물 임대차보호법상의 대항요건을 갖추게 된다. 그러나, 대상판결에서는 임차인이 사업자등록을 마치고 영업을 하지 않거나 영업을 영위할 수 없는 부득이한 경우, 전차인이 대신 건물을 사용하는 경우에도 해당 대항력을 유지할 수 있는지가 문제 되었다. 이에 법원은 사업자등록은 대항력 및 우선변제권의 취득 요건뿐만 아니라 존속 요건이기도 하여 임차인이 폐업으로 인해 사업자등록증을 상실하고, 전차인 또한 사업자등록을 하지 않았을 경우에는 더 이상 대항력을 존속하지 않는다고 보았다. 법원 판단 상가 건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업 개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되...
9판례 해설 민법상 채권에 불과한 임대차는 원칙적으로 상대적 효력 즉, 계약의 당사자 사이에서만 인정되는 효력이 존재할 뿐, 제3자에 대하여는 계약의 효력을 주장할 수 없다. 그러나 임차인의 불리한 지위, 상인들의 점유권 안정 등을 고려하여 입법자는 주택임대차보호법과 유사한 상가건물임대차보호법을 만들었고 본 법에서 비로소 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하였다. 그러나 제3자에게 대항할 수 있기 위해서는 공시의 기능이 중요한바, 물권에서의 등기나 점유와는 달리 채권 자체는 공시의 기능을 따로 나타내는 도구가 없어, 이를 대신하여 상가건물 임차권의 대항력의 요건으로 사업자등록을 마련하였다. 사업자등록을 함으로써 거래의 안정을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 대하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 되었다. 그러나 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미치므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업자에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 사업자는 종전의 사업자에 대하여 취득한 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다. 원고의 주장 원고는, 자신이 이 사건 건물을 인도받아 2001. 2. 27. 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 있는 상가 임차인이고, 2005.8. 10. 임차권등기...
9판례 해설 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 즉, 상가건물임대차보호법에 의해서 대항력이 인정되기 위해서는 임차관계가 적법하게 성립되고 해당 건물에 정확히 점유하고 있는지가 특정되어서 이를 제3자가 인식할 수 있어야 한다는 것이다. 여기서 주의할 점은 상가건물임대차보호법에 의한 대항력은 사실상 임대차 계약서와 점유만으로 발생하고, 이를 통해 제3자에게 대항할 수 있기 때문에 그러한 특정은 등기에 버금가도록 정확해야 할 것이다. 이 사건에서 임차인은 상가 건물의 일부를 임차하여 영업을 하고 있었음에도 그 일부에 대한 특정을 정확히 하지 않고 이를 생략한 채 임대차 계약서 등을 제출하여 사업자등록을 받았는바, 법원에서는 공시 방법을 적절히 갖추지 않았다고 하여 임차인의 주장을 받아들이지 않았다. 법원 판단 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할...
8판례 해설 간혹 다세대 주택이기는 하나 대지사용권이 존재하지 않은 건물들이 종종 있고 특히 경매 목적물 중에 이와 같은 건물이 심심치 않게 발생하고 있다. 이와 같은 건물이 생기는 이유는 이미 성립한 집합건물에 임의로 증축하여 새로운 전유부분이 생긴 것으로 이는 해당 집합건물의 다른 구분소유자들과 대지사용권에 관한 충분한 논의 없이 증축된 건물이다. 이와 같이 문제가 된 건물의 대지사용권에 관하여 본 대상판결에서는 명확히 선을 그었다. 즉 건물의 일부 증축으로 새로이 생긴 전유부분에 대하여는 대지사용권은 존재하지 않고 결국 해당 전유부분은 대지사용권이 존재하지 않은 채로 남아있으며 추후 매매 등을 할 때에도 여전히 대지 사용권이 존재하지 않기 때문에 언제든지 철거의 운명이 있을 수 있고 특히 재개발이나 재건축 당시 대지지분권이 없기 때문에 그 가치는 형편없이 감정된다는 것이다. 이 점을 유의하여 대상판결과 같은 상황 즉 기존 건물에 임의로 증축하여 대지사용권이 없는 전유부분을 매수하거나 경매건으로 낙찰을 받을 경우에는 특히 주의하여야 할 것이다. 법원 판단 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2...
10판례 해설 전유부분의 소유자는 대지 지분에 관하여 자신의 명의로 되어 있지 않더라도 20년동안 평온 공연하게 점유하고 있었다면 해당 대지지분에 관하여 점유취득시효를 인정받을 수 있다고 판단된 사례이다. 원고의 주위적 청구는 자신에게 분양을 한 재개발재건축 조합을 대위하여 한국주택공사에 대하여 대지지분을 반환하도록 요청하였던 것이었는데 재개발재건축 조합은 대지 지분을 취득하거나 취득할 수 있는 지위에 있지 않다는 이유로 동 청구는 배척당하였다. 결국 원고는 최후의 수단으로 점유취득 시효를 주장하였는데 동 주장이 받아들여져 대지 지분권을 가져오게 되었다. 그러나 본 판결은 부득이하게 인정된 판결로서 이 사건 자체가 한국주택공사가 무슨 이유로 대지 지분을 이전해주지 않았는지도 의문이고 더불어 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 또는 분리되는 상황을 어떻게든 방지하기 위하여 부득이 대법원에서 점유취득시효를 가지고와서 인정한 것으로 보인다. 결국 대상판결의 법리는 경매절차에서 대지권이 없는 상태에서 아파트 전유부분이 매각목적물로 나왔을 경우 점유취득 시효기간을 고려하여 경매 낙찰자가 원용할 수 있다는데 그 의의가 있다. 법원 판단 건물은 일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않고 있더...
11국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 본 판례는 실무적으로 주의해야할 판례 중 하나이다. 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다. 다만 등기절차를 마쳐줄 것을 위와 같이 구하게 되면 분양자가 너무 불리할 수 있는데 그래서 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있도록 하고 있다. 그러나 본 판례는 수분양자가 잔금을 지급하지 않았을 때 문제되는 법리로서 통상 잔금을 모두 지급하여야만 비로소 소유권이 이전되는 점을 고려한다면 실무상 그리 흔한 상황으로는 보이지 않는다. 덧붙여, 이 판례의 법리는 경매 낙찰자가 수분소유자의 지위를 승계하는 것으로 법리가 구성되었는 바 이는 아마 수분양자의 지위가 말소기준권리보다 우선하여 발생하였다고 이해해야만 다른 경매 법리와 충돌되지 않는다. 법원 판단 집합건물의 분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 ...
10국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 최근 대법원은 가압류나 압류가 경료 되었던 부동산에 관하여 토지와 건물의 소유권 일치시기를 경락 당시가 아닌 가압류 또는 압류가 있었으면 해당 권리가 성립될 당시를 기준으로 토지와 건물의 소유자 동일 여부를 파악하여야 한다고 정리하였다. 여기에 더 나아가 대상 판결은 강제 경매된 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 토지와 건물 소유자의 일치시기를 경락 당시가 아닌 근저당권 설정 시기를 기준으로 법정 지상권의 성립을 판단하여야 한다고 판시하였다. 민법 제366조에 규정된 법정 지상권의 성립 요건이 근저당권 설정 당시에 동일인 소유였던 건물과 토지가 이후 임의 경매로 인하여 소유자가 변동되었을 것을 요구하고 있기 때문에, 경매 개시 원인에 따라 소유자 동일성의 판단 시기를 다르게 보는 것은 불합리하다고 판단하여 대상 판결과 같은 선고를 하였던 것으로 보인다. 다시 언급한다면 근저당권과 압류, 가압류 등이 혼재된 특정 부동산에 근저당권자가 경매 절차를 진행하였을 경우에는 근저당권 설정 당시를 기준으로 하고 그렇지 않고 일반채권자가 강제 경매를 진행하였을 경우 경락 당시를 기준으로 소유자 동일 여부를 파악하였을 경우에는 불합리한 결과가 발생할 수 있다고 판단하여 최근 이와 같이 정리하였던 것이다. 법원 판단 동일인의 소유에 속하였던 ...
12국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 기존의 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 먼저 경락 당시에 토지와 건물이 동일한 사람의 소유여야 하고, 이후 매매나 경매 등의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 하며, 마지막으로 토지와 건물 소유자 사이에 토지 위의 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 그런데 이 사건을 통해 대법원은 토지와 건물의 소유자가 동일한지를 판단하는 시기에 대해 경락 당시 또는 경락대금 완납 당시가 아니라 강제경매 개시결정이 내려져서 압류의 효력이 발생한 시기로 변경하였다. 즉, 압류 이후에는 채무자의 처분행위가 제한될 뿐만 아니라 이는 이해관계인에게도 매우 중요한 시점인 점을 볼 때 강제경매 개시결정이 내려져서 압류의 효력이 발생한 시기를 기준으로 토지와 건물의 소유자가 동일한지를 판단해야 한다는 것이다. 생각건대, 경매에 있어서는 절차의 안정성이 최우선되어야 하는바, 만약 채무자의 매매 행위로 관습법상 법정지상권의 성립이 인정된다면 이는 심각하게 부당한 결과를 야기하기 때문에 이와 같이 판례를 변경한 대법원의 판단은 타당하다고 본다. 법원 판단 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자 가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에...
10국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 대상판결은 경매에 관심이 있는 대부분의 일반인도 알고 있는 판례로, 법정지상권이 성립되는 토지를 낙찰 받은 건물 소유자가 2년분 이상에 해당하는 지료를 납부하지 않으면 토지소유자는 위 지상권 소멸을 청구할 수 있다는 법리를 인용한 것이다. 더욱이 이 사안은 토지 소유자가 이미 법정지상권자를 상대로 지료를 청구하였고, 그 청구가 화해권고 결정으로 확정된 상태였다. 이와 같은 상황에서 화해권고 결정 전 지연된 지료를 포함하여 2년분의 지료가 지체되었다고 한다면 지료 소멸 청구가 가능하다는 것이다. 주의할 점은, 대상판결과 유사한 사안이지만 적용된 법리는 전혀 다른 대법원 판결과 구분하여야 한다. 즉 그 판결은 토지소유자가 변경된 경우 전 소유자의 지연기간 및 지료는 합산할 수 없다는 내용으로서, 토지 소유자의 변경이 없는 상태에서 지속적으로 지료가 연체되어 2년분에 다다를 때에만 민법 제287조에 의하여 지상권소멸청구를 할 수 있다. 법원 판단 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 피고(선정당사자)를 상대로 지료지급청구를 한 종전 소송에서의 제1심, 제2심 재판 진행 과정이나 제2심에서 재판상 화해가 이루어진 경위에 비추어, 화해조서에 이 사건 지료의 기준기간이나 지료액이 명시되지는 않았다고 하더...
10국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 대상판결과 같은 판단이 나온 이유는, 토지 소유자의 지위에서 건물 소유자에 대하여 지료를 청구하기 위해서는 지료가 결정되어야 한다는 기존 대법원 판결 때문이다. 지료의 결정은 민사소송법상 형성의 소로써 일반 민사 소송과는 다소 차이가 있다. 즉 형성의 소는 법률관계의 변동을 요구하는 소송으로, 이전까지 존재하지 않았던 새로운 법률관계의 발생, 기존의 법률관계의 변경·소멸을 내용으로 하는 판결을 말한다. 건물 소유자는 현재 지료가 결정 되지 않아 토지 소유자의 지료 미지급에 의한 지상권 소멸 청구가 효력이 없다고 주장하였으나, 해당 판결은 법원이 일정한 지료를 결정할 것을 전제로 한 지료 청구를 할 수 있으므로, 지료 미지급에 따른 토지 소유자의 지상권 소멸 통고는 적법하다고 판단하였던 것이다. 실제 일반인의 입장에서는 다소 이해하기 어려울 수도 있지만, 상식선에서 판단한 법원의 판단은 지극히 타당하다고 보인다. 법원 판단 피고 2, 3, 4, 6 내지 10의 상고에 대하여 법정지상권 또는 관습에 의한 지상권이 발생하였을 경우에 토지의 소유자가 지료를 청구함에 있어서 지료를 확정하는 재판이 있기 전에는 지료의 지급을 소구할 수 없는 것은 아니고, 법원에서 상당한 지료를 결정할 것을 전제로 하여 바로 그 급부를 구하는 청구를 할 수 있...
12국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 민법 제287조에 따라 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 지상권 설정자로서는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 이때 지상권 소멸청구는 형성권이기 때문에 의사표시가 있어야 가능하다. 즉, 지상권자가 2년 이상 지료를 연체한 사실만으로 그의 지상권이 소멸하는 것이 아니라, 토지 소유자가 지상권자에게 지상권 소멸청구의 의사표시를 해야만 지상권이 소멸하게 된다. 따라서 지상권자로서는 2년 이상의 지료를 연체했다고 하더라도 아직 토지 소유자가 지상권 소멸청구를 하지 않았다면 일부라도 지료를 납부해야 하며, 만약 이를 토지 소유자가 별다른 이의 없이 수령했다면 기존에 지료를 연체한 사실로는 지상권 소멸 청구권을 행사할 수 없게 된다. 반대로 토지 낙찰자는 대상판결을 숙지하여 지상권자가 2년의 지료를 연체하면 그 즉시 지상권 소멸을 내용으로 하는 내용증명을 발송하여야 할 것이다. 법원 판단 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있으나(민법 제287조), 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구하지 않고 있는 동안 지상권자로부터 연체된 지료의 일부를 지급받고 이를 이의 없이 수령하여 연체된 지료가 2년 미만으로 된 경우에는 지상권설정자는 종전에 지상권자가 2년분의 지료를 연체하였다는 ...
8국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 우리 법원은 주임법의 대항요건 중 하나인 주민등록이 임차인 자신도 모르게 말소되었을 경우, 행정청에 이의신청을 하여 주민등록이 회복되었다면 불법 말소된 때로부터 소급하여 대항력이 발생한다고 보았으며, 다만 이 경우 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 판단하였다. 대상판결은 여기서 “선의”의 3자의 개념과 관련하여 직권말소 “이전”에 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받은 자는 선의의 제3자에 포함되지 않는다고 판단하여 이 경우 보증금 반환 채무를 인정하였다. 법원 판단 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조), 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여...
8국내 최대 경매정보사이트 (주)지지옥션 자문변호사 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 주장하기 위해서는 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 마쳐야 한다. 여기서 주민등록 신고의 효력 발생시기가 매우 중요하다. 그 신고 시기에 따라서 경매절차에서의 우선변제효과의 순위가 결정되고, 나아가 근저당권 등과 같은 말소기준권리와의 배당 순위가 좌우되기 때문이다. 이 사건에서 임차인들은 처음에 전입신고를 하면서 호수를 누락하였거나, 기재했던 호수를 삭제하였다. 그 이유는 해당 부동산에 대한 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 할 당시에는 그 부동산에 대한 등기부나 건축물 관리대장이 작성되어 있지 않았기 때문이었다. 이후 그 부동산에 대하여 근저당권이 설정되었는데, 문제는 해당 근저당권이 설정된 후에 호수까지 기재한 수정된 전입신고서가 수리된 것이다. 이러한 상황에서 해당 부동산에 대한 경매절차가 진행되었고, 근저당권자는 자신이 건물에 대한 매각대금 배당에서 제외되자 임차인들에 대한 배당액 전부에 대해 이의하고 배당이의 소를 제기하였다. 이에 대해서 법원은 임차인의 대항력이 발생하는 시기는 제3자가 이를 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 설시하면서, 주민등록의 효력 발생시기는 행정청에 신고한 시점이 아니라 그 신고서가 수리된 때라고 판단하였다. 나아가 담당 공무원의 요구로 전입신고서를 ...
8국내 최대 경매정보사이트 (주)지지옥션 자문변호사 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 임대차는 다른 사람으로 하여금 어떠한 물건을 사용 또는 수익하게 하고, 그 대가를 받는 법률행위를 말한다. 따라서 소유자 뿐만 아니라 해당 물건을 타인에게 사용, 수익하게 할 수 있는 권한을 가진 사람 역시 임대인이 될 수 있다. 그러나 권한 없는 자가 임대인으로서 임대차 계약을 체결했다면, 해당 계약은 무효 또는 채무불이행이 되고, 결국 부적법한 자와 계약을 체결한 임차인이 쫒겨남은 물론, 주택임대차보호법의 적용을 받기도 어렵다. 이 사건에서 임차인과 임대차 계약을 체결한 임대인은 경매 절차에서 최고가 낙찰금액을 기재한 매수신고인이었다. 그러나 경매 대금을 납부하지 않은 최고가 매수신고인은 해당 목적물에 대한 아무런 권한을 갖지 못하는바, 결국 이 사건 임대차 계약은 적법한 권한을 갖지 못한 자와 체결한 것으로서 주임법의 적용을 받지 못하였다. 법원 판단 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의...
10국내 최대 경매 정보 사이트 (주)지지옥션 자문 변호사 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다! 동영상 강의 판례 해설 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 해당 건물이 주거용 건물이어야 한다. 만약 임차인이 건물의 인도와 주민등록을 마쳐서 대항력을 갖추었다고 하더라도 해당 건물이 주거용으로 사용되고 있지 않다면 주임법의 적용대상이 될 수 없다. 그렇다면 주임법의 적용은 건물에 한정될까, 임차건물의 대지까지 포함될까. 이 사건의 당사자는 임차 건물만 주택임대차보호법의 적용 대상일 뿐, 그 대지는 적용대상이 아니라고 주장하였다. 그러나 건물은 토지 사용을 전제로 하는바, 법원은 임차 건물이 주임법의 적용을 받는다면 그에 수반되는 토지 역시 주임법의 적용을 받는다고 판단하였다. 생각건대, 건물은 당연히 토지의 사용을 전제로 할 뿐만 아니라, 건물과 토지를 분리해서 법을 적용한다면 경매절차 또한 분리되어 절차 진행에 어려움이 생기고, 임차주택 환가로 임차보증금을 회수하는 것 역시 복잡해지는바, 대상판결은 지극히 타당하다. 법원 판단 주택임대차보호법(이하 '법'이라고 한다) 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2 제1항 의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바,...
10부동산 경매·집행·배당 및 채권 추심 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다! 동영상 강의 판례 해설 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 법에서 정한 요건을 갖추어야 한다. 즉, 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마쳐 대항력을 취득하고, 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권까지 갖게 된다. 그러나 이 모든 것의 전제는 해당 건물이 주거용 건물이어야 한다. 만약 주거용 건물이 아니라면 주임법이 아닌 민법이 적용되므로 주임법상 어떠한 권리도 주장할 수 없다. 그렇다면 건물의 용도는 무엇으로 판단할 수 있을까. 이에 대하여 법원은 주거용 건물인지 아닌지에 대한 판단은 단순히 해당 건물의 공부상 표시로 단정할 수 없다고 보았다. 즉, 그 건물을 임차하여 사용하는 목적이 무엇인지에 따라 판단해야 한다는 것이다. 따라서 이 사건처럼 건물 일부를 임차하였으나, 그 사용 목적이 비주거용 목적보다 주거용 목적이 더 크다면 이는 주임법상의 적용 대상이라고 판단하였다. 특히 이 사건 건물은 근린생활시설을 임차하여 미용실 점포로 사용하고 있었음에도 공부방, 화장실, 부턱 등 주거용으로 사용한 부분이 절반 이상임을 이유로 주거용 건물이라고 판단하였음에 의미 있는 판결이다. 법원 판단 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이...