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판례 해설 임차인의 주민등록과 건물의 점유는 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장하기 위한 요건임과 동시에 제3자에 대해 임차권의 존재를 알리는 공시의 역할을 한다. 따라서 임차인이 대항력을 주장하기 위해 필요한 대항요건은 단지 임대차 개시 시점뿐만 아니라 이후에도 계속 유지하고 있어야 하는바, 만약 두 가지 요건 중 하나라도 상실했다면 그 시점부터 대항력을 상실하고, 나중에 그 요건을 다시 충족한 경우에는 이를 충족한 시점부터 새로운 대항력을 갖게 되는 것이지, 이전의 대항력이 소급해서 유효해지는 것은 아니다. 따라서 임차인이 대항력을 상실한 후에 그 주택에 대하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 임차인으로서의 대항력을 주장할 수 없다. 다만 임차인의 점유는 임대차 계약을 체결한 당사자 뿐만 아니라 그의 배우자나 자녀의 주민등록으로도 인정될 수 있는바, 따라서 임대차 계약을 체결한 임차인만 다른 곳으로 전출하였다고 하더라도 그의 가족의 주민등록이 유지되고 있다면 여전히 대항력이 인정된다. 민법 제195조에서는 가사, 영업 등의 관계에 의하여 타인의 지시로 물건을 점유하는 경우에는 그 타인만을 점유자로 보는바, 대법원의 판단은 이러한 점유보조자의 법리에 근거한 타당한 판결이다. 법원 판단 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시 신청에 따라 서...

판례 해설 주택임대차보호법상 대항력을 인정받기 위한 요건 중 주민등록이 있다. 이는 제3자로 하여금 해당 주택에 임차인이 존재함을 알 수 있도록 공시하는 역할을 한다. 따라서 그 공시가 부적법하다면 대항요건을 충족하지 못한 것이 되어 대항력을 주장할 수 없게 된다. 그런데 이 사건에서는 근저당권자가 임차인이 거주하고 있는 부동산에 근저당권을 설정했기 때문에 자신이 임차인보다 후순위로 배당될 것을 알고 있었을 뿐만 아니라, 저당권을 설정한 당시에 임차인의 주민등록상 주소와 등기부상의 주소가 다르다는 것을 알고 있었는바, 과연 근저당권자가 임차인의 대항요건 흠결을 지적하는 것이 신의칙상 허용 가능한지가 문제되었다. 이에 대하여 법원은, 근저당권자가 임차인의 주민등록이 잘못되었음을 알면서 이를 악용한 것이 입증된다면 이러한 근저당권자의 주장은 신의칙에 반하여 허용될 수 없지만, 단지 임차인의 주민등록상 주소와 등기부등본 상의 주소가 다르다는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 임대차 관계는 등기부에 기재되지 않기 때문에 오로지 주민등록과 점유로 인정되는 점을 볼 때, 신의칙의 적용을 까다롭게 판단한 법원의 판단은 지극히 타당하다. 법원 판단 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 ...

판례 해설 있어서는 안 되는 일이지만, 간혹 임차인의 주민등록이 자신도 모르게 말소되는 경우가 있다. 이 경우, 임차인은 행정청에 이의신청을 해서 주민등록을 회복할 수 있는바, 그렇다면 임차인이 기존에 갖추었던 대항력은 어떻게 될까. 이에 대해 법원은 말소된 주민등록이 이의신청으로 회복된 경우에는 말소된 때로 소급하여 대항력이 회복된다고 판단하면서도, 이 경우 주민등록이 말소된 사이에 해당 건물에 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다고 판단하였다. 나아가 여기서 선의의 제3자의 범위에 있어서 주민등록이 직권말소되기 전에 해당 부동산에 대한 매각허가결정을 받은 사람은 포함되지 않는다고 판단하였는바, 이 사건에서 주민등록이 말소되었던 임차인은 다행히 보증금을 회수할 수 있게 되었다. 법원 판단 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고, 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문개정되...

판례 해설 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해서는 주민등록과 건물의 점유를 해야 하며, 이는 계속 존속하고 있어야 한다. 그렇다면 임차인도 모르게 주민등록이 시장이나 군수, 구청장에 의해서 직권말소되는 경우에는 그 대항력이 어떻게 될까. 이에 법원은 임차인의 주민등록이 직권말소된 후에 당사자가 이의신청을 함으로써 주민등록이 회복되었다면 그의 대항력은 소급하여 유효하다고 판단하였다. 다만, 이 경우 주민등록이 말소되고 이의신청으로 회복되기 전에 해당 건물에 대하여 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 판단하여 혹시나 발생할 수 있는 권리의 충돌을 정리하였다. 물론 이의신청으로 주민등록이 회복되기 전에 선의의 제3자가 발생한 경우 임차인은 억울할 수도 있겠다. 그러나 등기와는 다르게 임대차의 경우에는 주민등록 및 점유가 제3자에 대한 공시의 역할을 하기 때문에 임차인의 존재를 모르고 건물에 대한 이해관계를 맺은 선의의 제3자의 권리 역시 보호되어야 하는바, 결국 이 경우 임차인은 행정처리상의 과실을 이유로 국가배상으로 해결해야 할 것이다. 법원 판단 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악...

판례 해설 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 주택을 점유하고 주민등록만 마친 것으로 담보물권에 준하는 강력한 대항력을 갖는다. 그러나 이는 주민등록 이외에 등기 같은 공시 방법이 없기 때문에, 이에 법원은 주택의 점유 및 주민등록이 대항력 취득 당시는 물론, 계속해서 유지되고 있어야만 대항력을 인정할 수 있다고 판단한다. 주택임대차보호법이 일반 민법상의 채권 관계와는 다르게 임차인의 주거 안정을 위하여 특별히 마련된 법임을 고려할 때, 대항력의 성립 및 유지에 대해서 조금은 엄격하게 판단하는 법원의 판단은 지극히 타당하다. 따라서 임차인은 대항력을 취득할 때에만 대항요건을 갖추어서는 안 되고 이를 계속해서 유지하고 있어야 하는바, 아무리 대항요건을 모두 갖추기 이전에 확정일자를 받은 경우라고 하더라도 주택의 점유나 주민등록 중 하나라도 결여된 경우에는 대항력을 인정받지 못하니 주의해야 한다. 법원 판단 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택 임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라...

판례 해설 우리 민법에서는 점유의 유형을 직접점유와 간접점유로 구분한다. 직접 점유란 점유자가 직접 점유물을 점유하는 것을 말하고, 간접 점유는 점유자가 다른 사람을 통해서 점유물을 점유하는 것을 말한다. 즉, 물리적으로 점유자가 점유하는 것은 아니지만, 일정한 요건을 갖추었다면 유효한 점유로 인정하는 것이다. 임차인은 기본적으로 임차한 건물을 점유해야 하고, 특히 대항요건 중 하나가 건물의 인도(점유)이다. 그렇다면 주택임대차보호법상 임차인 역시 간접점유가 가능한지, 만약 전차인 등을 통한 간접점유가 인정된다면 주택임대차보호법상 대항요건은 누구를 기준으로 판단해야 하는지가 문제된다. 이에 법원은 임차인이 임차한 주택을 직접 점유하지도 않고, 주민등록도 하지 않은 상황에서 임대인의 동의를 받아서 임차 주택을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 주민등록 및 주택의 인도를 받아 점유하고 있는 경우에는 그 주택에 임차권이 존재함을 제3자가 알 수 있기 때문에 해당 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있다고 판단하였다. 여기서 주의해야 할 점은, 전차인이 임차 주택을 점유할 뿐만 아니라 전차인의 이름으로 주민등록을 했을 때 비로소 임차인에게 주택임대차보호법상 대항력이 발생한다는 사실이다. 만약 이와 달리 전차인이 점유만 하고 있고, 임차인의 이름으로 주민등록을 했다면 임차인은 물론 전차인 모두에게 주택임대차보호법이 적용되지 않으니 꼭...

판례 해설 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건을 모두 갖추어야 하는바, 대항요건은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)를 말한다. 여기서 주민등록 신고의 효력 발생 시기가 중요한바, 이는 경매절차에 있어서 우선변제의 순위를 결정함은 물론, 저당권과 같은 말소기준권리보다 주민등록 신고의 효력이 이후에 발생했다면 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없게 되기 때문이다. 그렇다면 주민등록 신고의 효력은 신고 자체만으로 발생할까, 아니면 그 신고가 행정청에 의해 수리된 때에 발생할까. 이에 대법원은, 주민등록을 함으로써 임대차 관계를 외부에 공시하는 효과가 있음을 설시하면서, 결국 주민등록 신고 내용을 행정청이 수리한 때 그 효과가 발생한다고 판단하였다. 결국 주민등록을 신고하였다가 수리 전에 그 내용을 수정했다면 수정한 내용에 따라 전입신고가 이뤄지는 것이고, 설령 그 신고가 공무원의 요거에 따른 것이었다고 하더라도 동일하다. 법원 판단 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 보아야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고...

판례 해설 기본적으로 임대차 계약은 채권이지만, 임차인이 주택임대차보호법의 적용을 받을 경우에는 기존 임대인은 물론 제3자에게도 대항할 수 있는 강력한 물권적인 지위를 가지게 된다. 일반적으로 물권적 지위가 부여되려면 제3자가 이를 인지할 수 있도록 그 권리에 대한 내용이 공시되어야 한다. 대표적인 공시의 방법으로는 등기가 있다. 그런데 주택임대차보호법에서는 단지 주민등록과 건물의 인도만으로 제3자에 대한 공시 기능을 맡기고 있다. 이에 법원은 기본적으로 임차인의 권리가 채권인 점, 나아가 등기보다 공시의 정도가 약한 점 등을 이유로 주택임대차보호법의 적용에 대해 보다 엄격하게 판단하는 경향이 있다. 대상판결도 위와 같은 법원의 경향이 반영된 사안으로, 담당 공무원이 착오로 주민등록 서류에 잘못된 지번을 기재하고 동·호수를 삭제한 경우에는 제3자가 임차권의 존재를 명확하게 알 수 없기 때문에 공무원에게 과실이 있는지에 관계없이 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단하였다. 이러한 대법원 판결은 공시 기능이 오로지 제3자를 위한 것임을 고려하면 정당한 것으로 보인다. 물론 당사자의 경우 억울한 부분이 없지 않으나, 해당 공무원을 상대로 손해배상 청구를 하는 것으로 발생한 문제를 해결해야만 할 것이다. 법원 판단 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차...

판례 해설 구 출입국법상 거소신고는 주택임대차보호법에서 요구하는 주민등록이 아니라는 이 사건의 원심 판결이 선고되었을 때, 주민등록의 범위를 이렇게까지 제한할 필요가 있을까 하는 생각이 들면서도, 다른 한편으로는 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인은 민법의 적용을 받는 임차인보다 상당한 특권을 갖는 점을 볼 때 그 법의 적용과 해석은 엄격할 필요가 있다는 점에서 원심 판결이 타당하다고 생각하였다. 그러나 대법원은 위와 같은 원심 판결을 파기하고, 구 출입국법상 거소신고 역시 주택임대차보호법에서 요구하는 주민등록과 동일한 효과가 발생한다고 판단하였고, 결국 이에 따른 대항력을 인정하였다. 앞에서도 살짝 언급했지만 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 기존 임대인은 물론 제3자에 대한 대항력과, 배당 절차에서 우선변제권까지 가지는데, 이러한 권리를 가지는 요건은 주택의 인도와 주민등록일 뿐이다. 결국 법원에서는 이러한 요건을 충족했는지에 대해서 엄격하게 해석하여 왔고, 이에 따라 대상판결 이전의 판결들에서는 주민등록이 불일치한 경우 등에 있어서 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단하였다. 만약 기존 판례의 경향이 이 사건에 그대로 적용되었다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 가능성이 높다. 그러나 재외동포의 경우에는 주민등록을 하기 어려운 점, 또한 거소신고나 체류 변경신고는 행정상 주민등록과 동일한 효과가 발생하는 점, 나아가 ...

판례 해설 임대차보호법이 제정되기 전의 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가지지 못함은 물론이거니와 집행권원을 갖고 있지 않은 이상 배당 채권자도 될 수 없었다. 그러나 이로 인해 임대인이 임차 목적물의 소유권을 넘기거나, 임차 목적물에 대해 경매가 진행되어 소유자가 변경된 경우, 아무 잘못 없는 임차인이 속수무책으로 쫓겨나게 되자 입법자는 주택임대차보호법을 제정하였고, 이에 따라 보호받는 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 갖게 되었다. 그렇다면 임차인은 언제까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 위와 같은 권리를 가질 수 있을까? 이에 대해 법원은 배당요구 종기를 넘어서 최종 낙찰 기일까지 위 요건을 갖추어야 한다고 판단하였다. 따라서 임대차보호법의 보호를 받으려는 임차인은 끝까지 안심하지 말고 최종 낙찰 기일까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 한다. 법원 판단 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매...

판례 해설 일반적으로 임대인은 임차 목적물의 소유자만 될 수 있다고 생각한다. 그러나 임대차는 다른 사람에게 임차 목적물을 사용, 수익하게 하고 그에 대한 대가를 받는 법률행위이므로, 일반적으로 소유자가 임대인이 되지만, 소유자가 아닌 사람도 임차 목적물을 사용하거나 수익하게 할 권한을 부여할 수 있다면 그 또한 임대인이 될 수 있다. 반대로 사용, 수익하게 할 권한이 없는 사람이 임대인인 것처럼 가장하여 임대차 계약을 체결했다면, 그 계약은 무효가 되고, 결국 임차인은 쫒겨나는 것은 물론이거니와 임대차보호법의 적용을 받기도 어렵다. 이 사건에서는 경매절차에서 최고가 낙찰자로 선정된 사람이 임대인으로서 임대차 계약을 체결했다. 물론 최고가 낙찰자로 선정된 사람이 매각대금을 완납했다면 그 목적물에 대한 사용, 수익하게 할 수 있는 권한을 가진다. 그러나 문제는 이 사건에서 최고가 낙찰자가 경매대금을 완납하지 않았는바, 결국 그와 임대차 계약을 체결한 임차인은 적법한 임대권한을 가지지 않은 사람과 계약을 체결한 것이 되어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되었다. 법원 판단 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. ...

판례 해설 주택임대차보호법상 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 배당요구 채권자이다. 그렇다면 임차인이 집행권원을 가지고 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 배당요구를 해야 할까? 이 사건에 대해 원심 법원은 집행절차의 안정성에만 치중한 나머지, 스스로 강제경매를 신청한 임차인을 일반 채권자로 취급하였고, 배당요구를 하지 않았다면 우선변제를 받을 수 없다고 판단하였다. 그러나 대법원은 주택임대차보호법상 임차인이 판결문 등 집행권원을 가지고 강제경매를 신청한 경우에는 임차인의 권리 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것이고, 나아가 이미 법원 현황조사서 등에 임차인으로 기재되어 있기 때문에 다른 채권자들도 충분히 임차인의 존재를 알 수 있었을 것이라고 보아 배당요구를 할 필요가 없다고 판단하였다. 법원 판단 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환하기 위하여 보증금 반환 청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차 주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집...

판례 해설 주택임대차보호법은 서민의 주거생활을 안정시키기 위함이기 때문에, 주거용 건물이 아닌 건물에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다. 물론 이제는 상가건물임대차보호법이 있기 때문에 상가 임차인들은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있지만, 만약 상가건물임대차보호법에서 요구하는 요건을 갖추지 못하여 어쩔 수 없이 주택임대차보호법의 적용을 받고자 한다면 반드시 해당 임차 건물을 주거용으로 사용하고 있어야 한다. 물론 임차 건물이 주거용 건물인지 여부는 등기부 등 서류상의 표시만으로 판단하는 것은 아니고, 그 실제 목적이 주거용 목적인지, 특히 임차인이 그 임차 건물을 주거용 목적으로 사용하는지에 따라 판단하게 된다. 이 사건에서 임차인은 임차 건물 대부분을 다방 운영을 위해 사용하고 있었는바, 비록 일부 부분을 주방 등으로 사용했다고 하더라도 이를 가지고 임차 건물 자체를 주거용 건물로 인정할 수는 없었기 때문에 주택임대차보호법의 적용을 받지 못했다. 판례 해설 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일...

판례 해설 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임차한 건물이 주거용으로 사용되어야 한다. 만약 해당 건물이 주거용 건물이 아니라면 아무리 주택임대차계약을 체결하고 대항요건을 갖추었다고 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수는 없고, 단지 민법상 임대차 계약으로 취급될 뿐이다. 그렇다면 주거용 건물인지에 대해서는 단지 등기부에 주거 내지 주택으로 표시되어 있으면 충분할까. 이에 대해 법원은 단지 표시만 주거 건물로 표시되는 것을 넘어서 실질적으로 주거 목적으로 사용되어야 한다고 말하고 있다. 그런데 이 사건 건물은 주거 목적과 영업 목적이 혼재되어 있었는바, 이 경우에는 임차한 부분의 절반 이상이 주거 목적으로 사용된다면 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 판단하였다. 물론 이제는 상가임대차보호법도 함께 시행되고 있기 때문에 주거 목적인지 영업 목적인지가 큰 문제가 되지는 않지만, 이 당시에는 상가임대차보호법이 아직 제정되지 않았는바, 대상판결은 실질적인 주택 임차인을 가급적 보호하려는 법원의 태도를 살펴볼 수 있다. 법원 판단 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건...

판례 해설 임차인이 주택의 점유와 더불어 주민등록을 갖추면 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있다. 이때 대항력이 언제 발생했느냐는 배당절차에서 우선순위로 이어지기 때문에 매우 중요한 문제인바, 임차인의 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날에 생긴다. 대체 임차인의 대항력은 왜 대항요건을 갖춘 바로 그 날이 아니라 그 다음 날에 발생하는 걸까. 이는 등기를 완료한 저당권자와의 우선순위를 정리하기 위함이다. 만약 임차인의 대항력이 대항요건을 갖춘 날에 발생한다면 같은 날에 등기 절차를 마친 저당권자와의 우선순위가 문제되기 때문이다. 대상판결은 이러한 법리에서 한 발 더 나아가 해당 법리가 우선변제권의 순위 결정에도 동일하게 적용된다고 판단하였는바, 결국 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 물론 우선변제권 역시 대항요건을 갖춘 그 다음날에 발생한다고 할 것이다. 법원 판단 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 ...

판례 해설 주택임대차보호법은 서민의 주거 생활 안정을 위해 일반적인 임대차 관계보다 임차인을 두텁게 보호하는바, 이에 아무리 주임법에서 요구하는 소액임차인의 요건을 갖추었다고 하더라도 그가 진정한 임차인이 아니라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 이 사건에서는 기존 채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해서 채무자와 임대차 계약을 체결하고 채무자 소유 부동산에 전입신고를 마친 후, 실제로 거주하였는바, 이렇게 주택임대차보호법의 적용을 받는 소액임차인의 지위를 갖추고 실제로 거주한 경우에는 임차인으로서의 지위를 인정해야 하는지가 문제되었다. 이에 법원은 주택임대차보호법의 취지를 설시하면서, 아무리 채권자가 주택임대차보호법상의 임차인으로서의 요건을 갖추었다고 하더라도 그 목적이 주택의 사용 및 수익에 있지 않고 채권 회수에 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받는 소액임차인으로 볼 수 없다고 명확하게 판단하였다. 다만 이 사건에서는 채권자에게 채권 회수의 목적이 있기는 했지만 그보다도 주거 사용에 더 큰 목적이 있었다고 인정되어 소액임차인으로 인정되었다. 따라서 경매 물건을 낙찰받으려는 사람으로서는 대상판결을 적절하게 적용한다면 소액임차인의 지위를 부정하고 손쉽게 경매 물건을 낙찰받을 수 있다. 법원 판단 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조)...

판례 해설 하나의 건물을 사용하고 수익하는 사람이 예를 들어 전세권과 임차권과 같이 두 개의 권리를 가지고 있는 경우, 이 중 하나의 권리에 대한 소멸통고는 실질적으로 두 개의 권리 모두에 대한 소멸통고이다. 따라서 위와 같은 사람이 임차권에 기해 배당요구를 했다면 이는 실질적으로 전세권에 대한 소멸통고로 보는 것이 맞다. 그러나 대법원은 이를 형식적인 통고로 보아 임차권에 기한 배당요구를 했더라도 이를 전세권자의 지위에서 배당요구를 한 것이 아니라고 보아 전세권은 그대로 인수된다고 판단하였다. 법원 판단 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라...

국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다 동영상 강의 판례 해설 대상판결은 낙찰자와 임차인 모두가 숙지해야 하는 판결이다. 이전 칼럼에서도 살펴보았듯이, 임차권은 채권인 반면 전세권은 물권으로 그 성질이 다르다. 따라서 한 사람이 임차권과 전세권을 모두 갖추고 있다고 하더라도 이는 별개의 권리이므로 둘 중 하나의 권리가 소멸했다고 하더라도 다른 권리가 함께 소멸하는 것은 아니다. 반대로 이 사건과 같이 전세권설정등기를 마친 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하였다면, 여전히 전세권이 유효하게 존재한다고 하더라도 임차권이 소멸하였으므로 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없게 된다. 법원 판단 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다. 이러한 차이와 더불어, 주택임차인이 그 지위를 강화하고...

국내 최대 경매정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다! 동영상 강의 판례 해설 일단 임대차 계약을 체결하고 임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면, 기존 계약의 내용이 실질적으로 변경되지 않는 한 임대차 계약이 갱신되어도 임차인은 기존의 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있다. 그렇다면 임차인이 갱신한 확정일자를 기준으로 배당요구를 했다가 나중에 최초 임대차 계약 시기를 기준으로 정정할 수 있을까. 이에 대하여 원심 법원은 최초 계약 시기로 정정할 수 있다고 판단하였지만, 대법원은 이러한 원심 판단을 파기하였다. 즉, 경매에 있어서 절차의 안정은 무엇보다 중요한 부분이므로, 임차인이 잘못된 확정일자를 기준으로 배당요구를 하였다고 하더라도 나중에 이를 정정할 수는 없다는 것이다. 따라서 임차인으로서는 순간의 실수로 인하여 보증금에 대한 우선변제권을 주장할 수 없게 되고, 선순위권자들에게 모두 배당이 되었다면 보증금 일부도 회수할 수 없을 수 있으므로 각별히 주의해야 한다. 법원 판단 기록에 의하면, 이 사건 경매절차에서 원고들의 배당요구에 앞서 2011. 2. 10. 집행관이 작성ㆍ제출한 부동산 현황조사서에 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 원고들도 배당요구를 하면서 앞서 본 바와 같이 배당요구 신청서에 임대차 계약일ㆍ임대차 보증금 및 확정일...

국내 최대 경매 정보 사이트 (주)지지옥션 자문 권형필 변호사의 권리분석이 먼저다! 동영상 강의 판례 해설 유치권이 성립하기 위해서는 가장 먼저 피담보채권이 존재해야 한다. 나아가 피담보채권은 그 변제기가 도래해야 청구할 수 있는바, 유치권 역시 채권의 변제기가 도래해야 적법하게 성립한다. 이 사건에서는 경매개시결정이 이루어지기 전부터 점유가 유지되었지만, 채권의 변제기가 도래하지 않았기 때문에 유치권 성립이 부정되었다. 법원 판단 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조). 피고 XX건설이 이 사건 토지에 대한 경매개시결정 이후 이 사건 건물에 대한 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 이 사건 건물에 ‘유치권 행사 중’이라고 기재된 현수막을 건 사실은 앞서 본 바와 같으나, 나아가 직원을 상주시키는 등의 추가적인 사정을 인정할 증거는 없는 바, 피고 XX건설이 단순히 현수막을 걸어두었다는 사정만으로는 이 사건 건물에 대한 경매개시결정의 기입등기 전부터 이 사건 건물을 실질적으로 점유하고 있었다고 쉽사리 단정하기 어렵다. 또한, 피고...