9판례 해설 채권자가 강제집행을 신청하는 경우 "강제집행에 필요한 비용'은 채권확보를 위하여 필수적이고 다른 모든 채권자를 위한 비용이라는 점을 고려하여 민사집행법 제53조 제1항에서는 매각대금 중 최우선변제를 인정하고 있다. 대상 판결은 이에 관한 인정 범위와 관련된 사건이다. 대상판결에서는 이보다 더하여 강제집행의 전제가 된 본안사건 비용까지 모두 집행비용에 포함될 수 있는지가 문제되었다. 즉 본안사건 자체가 사해행위 취소소송이고 사해행위 취소소송의 기본 원칙은 모든 채권자를 위하여 필요한 소송이기 떄문에 원심과 같이 판단할 수 있으나 어떠한 특정 부동산에 관한 실제 집행 절차 즉 여러 채권자들이 (당장의)집행이 가능하도록 환경을 조성한 신청 비용은 해당 부동산 채권자들에게 실질적 만족을 주는 비용이고 더불어 본안사건과 집행 사건은 전혀 별개의 절차일 뿐이다. 더욱이 본안사건이 모든 채권자를 위한 신청이 그 취지인 사해행위소송이라고 하더라도 본안소송이 종료되고 그 부동산에 실재 집행이 들어가는 것 또한 별개의 문제이기 때문에 본안사건의 소송비용까지 우선변제 형식으로 배당을 받는 것은 다른 채권자를 해하는 것으므로 인정하지 않은 것이 타당하다고 본다. 법원 판단 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다(민사집행법 제53조 제1항). 집행비용은 집행권원 없이도 배당채단으로부터 각 채권액에 우...
9판례 해설 민사 집행법 제87조 제1항과 제2항에서는 이중경매신청에 대해서 규정하고 있다. 즉, 면저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되었다면 법원은 법 규정에 어긋나지 않는 범위 내에서 후속 경매개시결정에 따른 절차를 진행해야 한다. 그렇다면 이중 경매 신청이 이뤄진 상황에서 선행 경매가 취하되었다면 선행 결매 절차에서 진행된 절차 가운데 어디까지 유효하게 인정될 수 있을까? 이에 대해서 법원은 선행 경매절차에서 배당요구를 한 채권자가 후행 경매절차에서 다시 배당요구를 하지 않아도 된다는 의미를 판단하면서도, 그에 따른 배당요구 효력에 부동산에 대한 처분금지효와 같은 압류의 일반적인 효력이 포함되는 것은 아님을 분명하게 나타냈다. 법원 판단 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 저당권설정등기가 이루어지고 그 후 다른 채권자로부터 또다시 강제경매신청이 있어 이중경매개시결정을 한 경우에 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 법원이 민사집행법 제91조제1항 의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 때에는 위 저당권설정등기는 후행 경매개시결정에 의한 압류에 대항할 수 있다. 한편 위와 같이 이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 후행 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행 경매절차를 인계하여...
9판례 해설 건물은 당연히 대지의 사용을 수반하기 때문에 주택임대차보호법은 임차 주택은 물론 그 건물의 대지에도 함께 적용된다. 그런데 이 사건에서는 이미 대지에 저당권을 설정한 후에 그 위에 건물이 지어졌고, 이후 다시 건물에 대해서도 저당권이 설정된 상황에서 임대차 계약이 체결되었다. 이후 건물과 대지에 대하여 일괄 경매가 진행되었는바, 건물의 임차인이 건물 및 대지에 대해서도 소액임차인으로서 최우선 변제권을 행사할 수 있는지가 문제되었다. 이에 대하여 법원은 건물의 임차인은 건물에 대해서만 소액임차인으로써 최우선변제를 받을 수 있을 뿐, 건물의 대지에 대해서는 최우선변제권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 이는 건물 임차인이 건물과 대지가 일괄경매될 때 대지의 배당금에 대해서도 최우선변제권을 갖는다는 대법원 판례와 배치되는 것으로 생각할 수도 있다. 그러나 이 사건은 대지에 저당권이 설정될 당시에는 그 대지 위에 건물이 존재하지 않았는바, 대지의 저당권자가 저당권을 설정할 때 임차인의 존재를 예상할 수 없었기 때문에 이러한 판단을 내린 것으로 보인다. 법원 판단 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의...
9판례 해설 임대차보호법이 제정되기 전의 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가지지 못함은 물론이거니와 집행권원을 갖고 있지 않은 이상 배당 채권자도 될 수 없었다. 그러나 이로 인해 임대인이 임차 목적물의 소유권을 넘기거나, 임차 목적물에 대해 경매가 진행되어 소유자가 변경된 경우, 아무 잘못 없는 임차인이 속수무책으로 쫓겨나게 되자 입법자는 주택임대차보호법을 제정하였고, 이에 따라 보호받는 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 우선변제권을 갖게 되었다. 그렇다면 임차인은 언제까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 위와 같은 권리를 가질 수 있을까? 이에 대해 법원은 배당요구 종기를 넘어서 최종 낙찰 기일까지 위 요건을 갖추어야 한다고 판단하였다. 따라서 임대차보호법의 보호를 받으려는 임차인은 끝까지 안심하지 말고 최종 낙찰 기일까지 대항요건과 확정일자를 갖추어야 한다. 법원 판단 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매...
9판례 해설 주택임대차보호법상 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 배당요구 채권자이다. 그렇다면 임차인이 집행권원을 가지고 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 배당요구를 해야 할까? 이 사건에 대해 원심 법원은 집행절차의 안정성에만 치중한 나머지, 스스로 강제경매를 신청한 임차인을 일반 채권자로 취급하였고, 배당요구를 하지 않았다면 우선변제를 받을 수 없다고 판단하였다. 그러나 대법원은 주택임대차보호법상 임차인이 판결문 등 집행권원을 가지고 강제경매를 신청한 경우에는 임차인의 권리 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것이고, 나아가 이미 법원 현황조사서 등에 임차인으로 기재되어 있기 때문에 다른 채권자들도 충분히 임차인의 존재를 알 수 있었을 것이라고 보아 배당요구를 할 필요가 없다고 판단하였다. 법원 판단 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환하기 위하여 보증금 반환 청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차 주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집...
9판례 해설 임차인이 주택임대차 보호법에 의거하여 우선변제를 받기 위해서는 당연히 배당요구를 하여야 하고 그렇지 않을 경우 배당을 받지도 못하고 부당이득반환청구도 할 수 없다. 더 나아가 주택임대차보호법상 소액임차인 역시 이와 동일한 법리가 적용된다. 대상판결은 임차인임에도 불구하고 임차권등기명령에 기하여 경매개시결정 등기 전에 이미 등기가 경료된 임차인에 관련된 사안이다. 통상 경매개시결정 등기 전 등기가 경료된 자들은 배당요구를 할 필요 없이 배당을 받을 수 있고 더불어 배당이의 및 부당이득반환청구를 할 수 있다. 대상판결은 경매개시결정 등기 전 임차인 등기가 된 자에 대하여도 이와 같은 법리가 적용될 수 있느냐의 여부에 관하여 판단한 것으로서 이미 등기가 경료된 임차인에 대하여는 이와 동일한 법리가 적용되고 따라서 굳이 배당요구가 없다고 하더라도 최우선변제권이 소멸하는 것은 아니라고 판단한 것이다. 배당요구가 필요 없는 채권자들은 대부분 경매개시 전 이미 등기된 자로서 그 지위가 명확하여 절차의 안정성을 해할 가능성의 크지 않다는 점에서 배당요구가 필요 없다고 인정한 취지를 고려하여 보면 이미 임차권 등기가 되어있는 임차인은 더 이상 배당요구가 필요 없다고 판시한 대법원의 태도는 충분히 이해된다. 법원 판단 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한...
10부동산 배당이의는 권형필 변호사에게 맡기세요. 판례 해설 주택임대차보호법이 만들어지기 전에는 임대차계약에 관하여 민법이 적용되었는바, 임대차계약 자체가 채권계약일 뿐이므로 임차인은 채권적 효력만을 가지고 있을 뿐이었다. 결국, 채권적 효력 즉 상대적 효력만 인정되는 임차인은 해당 건물의 소유자가 변경되면 보증금은 고사하고 속수무책으로 쫒겨날 수 밖에 없었던 사정 까닭에 주택임대차보호법이 생긴 것이다. 당연히 존재하지 않은 권리를 특별히 인정한 것이기 때문에 법원에서는 그 법 해석을 엄격하게 하여 실질적으로 사용수익하게 할 권리만 있다고 한다면 임대인으로서 지위가 인정되고 그 임대차 관계는 적법하다고 판시한 바도 있으나, 대상판결에서는 그와 같은 태도와는 약간 상이하게 판시한 것이다. 즉 주택임대차보호법의 적용을 받으려는 임차인은 주택의 소유자는 아니더라도 그 건물에 관하여 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한이 있는 자와 임대차 계약을 체결해야 한다는 것이다. 이 사건이 문제된 이유는 임차인이 해당 주택의 최고가매수신고인과 임대차 계약을 체결했기 때문이었다. 즉, 최고가매수신고인은 아직 낙찰대금을 납부하지 않아 소유권을 갖고 있지 않기 때문에 적법한 임대권한을 갖지 못하였고, 결국 그와 임대차 계약을 체결했다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다는 것이다. 다소 의아한 판례일 수는 있지만 주택임대차보호법의 취지 및 다른 배당권자를 ...
7판례 해설 임차인이 주택의 점유와 더불어 주민등록을 갖추면 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있다. 이때 대항력이 언제 발생했느냐는 배당절차에서 우선순위로 이어지기 때문에 매우 중요한 문제인바, 임차인의 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날에 생긴다. 대체 임차인의 대항력은 왜 대항요건을 갖춘 바로 그 날이 아니라 그 다음 날에 발생하는 걸까. 이는 등기를 완료한 저당권자와의 우선순위를 정리하기 위함이다. 만약 임차인의 대항력이 대항요건을 갖춘 날에 발생한다면 같은 날에 등기 절차를 마친 저당권자와의 우선순위가 문제되기 때문이다. 대상판결은 이러한 법리에서 한 발 더 나아가 해당 법리가 우선변제권의 순위 결정에도 동일하게 적용된다고 판단하였는바, 결국 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 물론 우선변제권 역시 대항요건을 갖춘 그 다음날에 발생한다고 할 것이다. 법원 판단 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 ...
8판례 해설 당해세란 매각 부동산 자체에 대하여 부과된 조세와 가산금을 의미한다. 예를 들면 경매에 붙여진 부동산 그 자체에 부과된 재산세는 당해세가 된다. 이와 같은 당해세는 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로 담보된 채권보다 우선하는 데 이를 “당해세 우선의 원칙”이라 한다. 다만 당해세라고 하더라도 배당요구와 관련된 일반적 법리가 적용되기 때문에 대상판결에서 보는 바와 같이 배당요구 종기까지 배당요구(정확하게 교부청구)하지 않는다면 배당을 받을 수도 없고 배당이의 및 부당이득반환청구도 할 수 없다. 즉 배당요구 종기까지 교부청구한 금액만을 배당받을 뿐이다. 법원 판단 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없고, 이는 추가로 배당요구를 하지 아니한 채권이 이자 등 부대채권이라 하더라도 마찬가지이다. 다만 경매신청서 또는 배당요구종기 이전에 제출된 배당요구서에 배당기일까지...
8판례 해설 하나의 건물을 사용하고 수익하는 사람이 예를 들어 전세권과 임차권과 같이 두 개의 권리를 가지고 있는 경우, 이 중 하나의 권리에 대한 소멸통고는 실질적으로 두 개의 권리 모두에 대한 소멸통고이다. 따라서 위와 같은 사람이 임차권에 기해 배당요구를 했다면 이는 실질적으로 전세권에 대한 소멸통고로 보는 것이 맞다. 그러나 대법원은 이를 형식적인 통고로 보아 임차권에 기한 배당요구를 했더라도 이를 전세권자의 지위에서 배당요구를 한 것이 아니라고 보아 전세권은 그대로 인수된다고 판단하였다. 법원 판단 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라...
