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고양이는 A씨에게 아래와 같은 질문을 받았어요. 야옹! 성셈 안녕하세요! 항상 좋은 내용 가득 담은 포스팅 잘 보고 있습니다. 다름이 아니라 아래 내용으로 질문이 생겨 댓글 남기게 되었습니다. 제가 가진 부채 x억원을 부모님으로부터 현금 증여를 받아 상환하려고 합니다. 저 혼자 x억원 증여를 받는 것(증여세 x.x억원) 보다 배우자와 나눠서 받으면 세금이 적어져 이렇게 증여 받아 상환하는 방법으로 진행하려고 생각하던 중 해당 방법이 우회 증여로 추정될 수 있다는 이야기를 보았습니다. 저의 부채이지만 부인을 통해서 증여 받은 금액을 부부가 같이 부채상환에 사용하였을 경우 문제가 될 수 있을지요? 문제가 된다면,이렇게 부모님으로부터 각각 증여 받은 금액은 어디까지 부부가 같이 사용할 수 있는지 아니면 오로지 부인이 개인을 위해 사용하여야하는 것인지도 궁금합니다. 그래서 고양이는 리서치도 하고요! 야옹! 다른 고양이들이랑 야옹? 야옹! 하면서 상의도 했어요. 고양이의 결론은요? 시나리오 1 해당 플랜을 동시에 혹은 짧은 시간애에 할 경우. 예를 들면, A씨가 혼자 x억원을 부친으로부터 증여를 받지 않고 (A씨 증여세 1.31억원~1.69억원) 배우자와 x억원씩 나눠서 받은 뒤 (A씨와 배우자의 증여세 합계 1.05억원~1.24억원) A씨의 채무 x억원을 즉시 상환하는 경우 [ 고양이 검토 의견 ] - 아래의 판단근거 1~4 를 고려할 때 ...

성셈님 항상 부동산스터디에서 답글 달아주시는거 잘 보고 있습니다. 한가지 질문좀 드리려합니다. 현재 아파트 시세 13억정도 전세 5.5억 들어가있어요. 단독명의 인데 공동명의로 변경하려고 합니다. 부부간증여시 6억까지 비과세로 알고 있는데요. 전세가 5.5억들어가있으면 순자산은 7.5억인데, 단독명의 > 공동명의로 변경하면서 1/2를 증여할 예정입니다. 여기서 7.5억에서 1/2을 하는 금액을 증여로 보는건지? 그렇게 되면 3.75억만 증여인데 이러면 증여세는 없는건가요? 어떻게 되는지 간략하게 설명해주시면 감사하겠습니다. 고양이의 결론은요? 1. 부담부증여란? (1) 해당 팬이 고양이에게 문의한 내용은 부담부증여를 의미하시는 것처럼 보인다. 부담부증여란 부동산을 증여자가 수증자에게 증여할 때 전세보증금이나 금융기관 채무 등을 포함하여 증여하는 것이다. 해당 채무액은 유상양도에 해당하고 양도소득세 과세대상이고 증여재산가액에서 제외된다. 따라서 증여자는 채무 분 상당액에 대한 양도소득세를 부담하고 수증자는 잔여 상당액에 대한 증여세를 부담한다. 당연히 수증자는 유상양도 및 증여재산분에 대해 모두 취득세를 부담한다. 단, 취득세율이 달라질 수 있다. (2) 배우자 및 자녀 등 특수관계인간 부담부증여는 원래 해당 채무액이 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정한다. 수증자에게 객관적으로 채무가 인수된 것으로 증거를 통해서 입증이 되면 증여재...

증여란 뭘까? A씨는 본인이 보유하고 있는 아파트를 다음과 같이 자녀 B씨에게 증여하고자 한다. 증여일(증여계약서 작성일)은 2023.5.1이고 자녀 B씨는 해당 아파트를 2023.5.13에 소유권이전등기 접수("증여세에서 증여시기")를 했다. A씨는 고양이에게 해당 증여와 관련된 세무상 쟁점들에 대해서 알려 달라고 요청했다. A씨의 행위는 세법상 증여에 해당할까? 세법상 증여란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 따라서 A씨의 행위는 세법상 증여에 해당한다. 세법상 증여는 변칙적인 부의 무상이전에 대하여 사전 대처하기 위하여 민법상 증여와 구분한다. 민법상 증여(계약)과 세법상 증여는 아래와 같이 개념상 다르다. 팬하기를 통해 포스팅 소식을 다른 사람보다 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax 고양이는 이미 당신의 팬이예요~~ 상속과 증여는 뭐가 다를까? 자산을 유상으로 이전하면 양도라고 한다. 양도는 매매 등을 통해 유상으로 사실상 자산의 소유권이 이전되는 것으로 무상이전인 상속과 증여와 다르다. 자산의 무상이전이면서도 상속과 증여도 다르다. 증여는 타인에게 무상으로 재산 또는 이익을 이전하는 것...

오늘은 고양이와 같이 부부공동명의 부동산 유상취득과 양도시 어떤 것을 고려해야 하는지 알아볼까요? 야옹! 양도소득세에서 부부공동명의로 취득할 때 증여세 문제도 고려해야 할까? 반드시 증여세문제를 고려해 봐야 한다. 본인과 배우자가 50:50으로 시가 16억짜리 주택을 취득한다고 가정해 보자. 본인이 8억, 배우자가 8억원을 매도자에게 지급해야 한다. 본인의 경우 근로소득 있는 직장이라면 급여가 자금의 출처가 될 수 있다. 혹은 기존의 본인명의 전세자금도 8억의 자금출처가 될 수 있다. 배우자의 경우는 어떨까? 배우자가 사업소득이 있거나 급여소득이 있으면 8억의 자금출처가 될 수 있다. 만약, 배우자가 소득이 없다면 어떻게 될까? 배우자는 8억의 자금출처를 어떻게 설명할 수 있을까? 배우자가 합리적으로 자금의 출처를 설명할 수 없다면 본인이 배우자에게 증여한 것으로 볼 수도 있다. 본인이 배우자에게 증여한 경우 6억까지는 증여세 공제를 받을 수 있다. 그럼 8억에서 6억을 뺀 나머지 2억은 어떻게 될까? 부부공동명의 부동산 취득은 단순하게 접근할 문제가 아니다. 그럼에도 불구하고 부동산 취득시 왜 50:50 부부공동명의로 하지 않았냐고 부부싸움하는 경우도 있다고 한다. 세금을 잘 이해하면 가정도 행복해 질 수 있다. 팬하기를 통해 포스팅 소식을 다른 사람보다 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax...

오늘은 고양이와 같이 아파트 분양권의 1/2를 배우자에게 증여한 후 고려해야 하는 증여세, 취득세, 양도세 등 세무상의 문제를 같이 검토해 봐요. 야옹~ I. 結論 1. 증여세: 없음 (1) 분양권 1/2 배우자 증여(1차 증여) - 분양권 프리미엄을 포함한 배우자 증여시 6억원의 배우자 증여재산공제로 인해 증여세 과세 가액이 “0”이므로 증여세 없음 - 분양권 배우자 증여 후 증여재산가액 산정시 분양권 프리미엄은 증여재산가액에 포함됨 (2) 잔금 1/2 배우자 증여(2차 증여) 분양권 (사전증여) 및 잔금을 포함한 배우자 증여시 6억원의 배우자 증여재산공제로 인해 증여세 과세 가액 “0”이므로 증여세 없음 (3) 배우자 증여시 분양권 프리미엄 감정평가수수료: 1군데서 약 5십만원~1백만원 정도. 부동산 기준시가가 10억원 이하인 경우 1개의 감정평가기관이 평가한 감정가액을 사용할 수 있음. (4) 향후 양도소득세 신고를 감안하면 2번의 증여세 신고필요 (5) 배우자 증여시 분양권 계약서 수정절차를 공급자와 상의 필요 2. 취득세: 26백만원 ~ 29백만원 (1) 분양권 배우자 증여시 증여취득세는 없음 (2) 주택이 완공될 때 주택분 취득세가 적용되어 A씨와 A씨 배우자가 각각 납부하여야 함. 총 취득세는 26백만원~29백만원 추정. (3) 생애 첫 주택 취득세 감면대상 여부: 적용되지 않음 (4) 분양권 배우자 증여 후 아파트 준공...

조정대상지역내 1세대 1주택을 보유한 A씨는 전용면적 85㎡이상 아파트를 무주택자인 배우자에게 증여할지 고민하고 있어요. 그리고 배우자 일부증여후 종합부동산세 및 건강보험료는 어떻게 되는지 궁금해하고 있어요. A씨는 이 모든 것이 알쏭달쏭했어요. A씨는 2022년7월에 발표된 세제개편안에 의하면 2023년도부터는 배우자·직계존비속 이월과세 관련하여 적용기간을 5년에서 10년으로 연장한다는 것도 친구한테 들어서 알고 있어요. 고양이는 최근 10년 내에 배우자에게 사전 증여한 재산가액이 없다고 가정했어요. 팬하기를 통해 포스팅 소식을 다른 사람보다 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax 고양이는 이미 당신의 팬이예요~~ A 씨는 조정대상지역인 강남 대치동에 아파트 1개를 본인 명의로 가지고 있어요. 전용면적 85㎡이상인 해당 아파트를 무주택자인 배우자에게 증여를 할지, 증여하게 되면 얼마나 할지 고민을 하고 있었어요. (1) A씨는 배우자 증여세 면제한도가 6억인 것을 알고 있어요. (2) 특히 2023년도부터는 주택과 아파트 등을 무상 취득하면 (즉. 증여 취득시) 과세표준이 기준시가인 주택공시가격에서 시가인정액으로 변경된다고 해서 더 머리가 아팠어요. 그런데 주변 사람들이 A 씨에게 시나리오별로 무주택자인 배우자의 증여세와 취득세가 얼마나 나오는지를 알고 의사결정하는 게 좋다고 하면서 사전에 고...

A씨는 직장이 서울이 아닌 부산에 있어요. 이번에 아이들 교육문제도 있고 해서 서울에 전세집을 구할려고 해요. 확정일자 등 임대차보호법상 대항력때문에 A씨의 아내명의로 임대인과 전세계약을 체결했어요. 전세자금 5억원은 A씨 명의의 부동산에 담보대출을 받아서 아내계좌로 입금했어요. 그리고 나서 A씨의 아내는 임대인과 전세계약을 체결한 뒤 임대인 계좌로 전세자금 5억원을 입금했어요. 아내와 아이들은 서울로 이사를 가고 A씨 본인은 부산에서 자취를 했어요. A씨는 6개월 후 서울로 직장을 옮겨서 다시 가족이 화목하게 살았어요. 그렇지만 A씨는 전입신고는 바로 하지 않고 전세재계약을 할 때쯤 했어요. 전세 재계약을 할때는 전세금 5천만원이 줄어서 임대인은 아내에게 5천만원을 송금했어요. 임대인이 A씨가 아닌 아내계좌로 송금한 이유는? 돈 주인이 A씨가 아닌 아내라고 믿기 때문이예요. 아내는 바로 5천만원을 A씨에게 계좌이체했고 A씨는 부동산 대출 5천만원을 즉시 상환했어요. A씨는 사랑하는 아내계좌에 전세금 5억원을 입금한 것이 증여인지와 전세재계약을 할 때 반환된 전세금 5천만원을 사랑하는 아내가 A씨 부동산 담보대출 상환목적으로 A씨 계좌로 입금한 것이 증여인지 여부가 궁금했어요. 팬하기를 통해 포스팅 소식을 다른 사람보다 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax 고양이는 이미 당신의 팬이예요~~ 고...

부부인 배우자에게 아파트분양권을 일반증여시 사전증여재산가액 변동에 따른 증여세 계산은 어떻게 해요? A씨는 조정지역에 A 주거용 아파트 1채와 B 아파트 분양권 1개를 가지고 있어요. 최근에 배우자에게 B 아파트 분양권의 50%를 일반증여하기로 했어요. 그런데 주변사람들이 일반증여시 분양권 사전증여재산가액 변동에 따라서 배우자 증여세와 취득세가 얼마인지 알고 결정했냐면서 사전에 고양이랑 확인해 보래요. 팬하기를 통해서 나에게 꼭 필요한 포스팅 소식을 다른 사람보다 가장 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax 고양이는 이미 당신의 팬이예요~~ 야옹^^ 해당 B 아파트 분양권관련 조건은 아래와 같았어요. - 증여일: 2020년 4월 15일 - 취득일: 2017년 8월 11일 - 분양계약금 지급액: 3억원 - 1차 중도금 납부금액: 3억 - 배우자에게 일반증여시 분양권 프리미엄 감정평가액: 6억원 분양권 평가액: 12억 분양권 증여비율: 50% 배우자 증여재산가액: 6억 (=12억 * 50%) - 분양권 감정평가수수료: 5백만원 - 배우자 사전증여재산가액 (10년내): 2억 (추정치) A씨는 지금으로부터 10년 이내에 배우자에게 증여를 한 적이 있는 데 정확히 얼마를 증여했는지 기억이 나지 않아서 고양이에게 사전증여재산가액 변동에 따른 증여세 시나리오분석을 요청했어요. A씨는 고양이가 요구한 대로 빨...

조정대상지역내 1세대 2주택을 보유한 다주택자인 재건축 신축 아파트를 제3자엑 양도할 지, 배우자에게 부부간 증여할 지, 부담부증여할 지 고민하고 있어요. 지금부터 1년간 다주택자 중과세가 제외된다고 하는데요. 각 사안별로 양도소득세, 증여세 및 취득세를 알고 빠른 의사결정을 하고 싶어요. 신축아파트를 전세 22억에 임대하고 보유하고 있는 다른 아파트로 이사하기로 결정했어요. 최근 10년 내에 배우자에게 부부간 사전 증여한 재산가액이 있다고 가정했어요. 팬하기를 통해 포스팅 소식을 다른 사람보다 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax 고양이는 이미 당신의 팬이예요~~ A 씨는 조정지역에 기존 강남 서초동에 아파트 1개와 반포동에 재건축 후 신축된 아파트를 1개등 2개 모두 본인 명의로 가지고 있어요. A 씨는 조정지역의 재건축 후 신축된 아파트의 승계조합원이 아닌 원조합원이예요. 최근에 정부가 1세대 2주택인 경우에도 양도소득세 중과세를 2022.5.10부터 2023.5.9까지 적용하지 않기로 하자 재건축 후 거주 중인 신축아파트를 제3자에게 양도해야 할 지, 배우자에게 부부간 증여를 해야 할지, 부담부증여를 할 지 고민을 하고 있었어요. 일단은 양도하기 위해서 부동산에 매매를 알아봐달라고 한지 약 2개월이 지났는데 미국의 한국의 자이언트스텝으로 인한 가파른 금리상승으로 인해서 아파트를 매수하겠...

조정지역내 1세대 2주택을 보유한 다주택자인 재건축 신축 아파트를 제3자엑 양도할 지, 배우자에게 부부간 증여할 지, 부담부증여할 지 고민하고 있어요. 지금부터 1년간 다주택자 중과세가 제외된다고 하는데요. 각 사안별로 양도소득세, 증여세 및 취득세를 알고 빠른 의사결정을 하고 싶어요. 신축아파트를 전세 22억에 임대하고 보유하고 있는 다른 아파트로 이사하기로 결정했어요. 최근 10년 내에 배우자에게 부부간 사전 증여한 재산가액이 없다고 가정했어요. 팬하기를 통해 포스팅 소식을 다른 사람보다 먼저 받아 볼 수 있어요. https://in.naver.com/sungtax 고양이는 이미 당신의 팬이예요~~ A 씨는 조정지역에 기존 강남 서초동에 아파트 1개와 반포동에 재건축 후 신축된 아파트를 1개등 2개 모두 본인 명의로 가지고 있어요. A 씨는 조정지역의 재건축 후 신축된 아파트의 승계조합원이 아닌 원조합원이예요. 최근에 정부가 1세대 2주택인 경우에도 양도소득세 중과세를 2022.5.10부터 2023.5.9까지 적용하지 않기로 하자 재건축 후 거주 중인 신축아파트를 제3자에게 양도해야 할 지, 배우자에게 부부간 증여를 해야 할지, 부담부증여를 할 지 고민을 하고 있었어요. 일단은 양도하기 위해서 부동산에 매매를 알아봐달라고 한지 약 2개월이 지났는데 미국의 한국의 자이언트스텝으로 인한 가파른 금리상승으로 인해서 아파트를 매수하겠다는...