임대업을 하면서 가장 힘들때는 임대료가 연체될 때입니다. 주택은 2기, 상가는 3기에 달하는 월세가 밀린 경우에는 명도소송을 할 수 있습니다.
그렇지만 대부분의 임대인들은 명도소송보다는 세입자와 좋게 해결하고 싶어합니다.
소송은 비용은 물론 감정소모가 크기 때문에 보증금이 남아 있을때 미납 월세는 보증금에서 공제하고, 세입자를 내보내는 방법을 선호하게 됩니다. 솔직히 이 방법이 명도소송보다 빨리 해결하는 방법이기도 합니다.
그러나 월세 미납 세입자를 내보기 위해서 어르고 달랬지만 연체된 월세도 지불하지 않고, 자진 퇴거도 하지 않는다면 이제부터는 본격적으로 법으로 대응해야 합니다.
- 월세 한 달 미납시 임차인에게 연체 사실을 통보
- 세입자에게 미납 월세 독촉 문자
- 월세 미납으로 인한 계약해지 문자
- 월세 미납 사유로 계약 해지와 퇴거요청 문자
임대인이 법적인 절차를 밟기 전에 가능한 해결방법이 세입자에게 읍소하고, 독촉문자를 보내서 월세를 받아내거나 계약해지와 퇴거를 통보할 수 밖에 없는게 안타깝지만 그래도 이 방법으로 해결된다면 그나마 다행인 것입니다.
제 경험상 법적 절차를 통한 문제 해결은 다른 모든 방법이 실패했을 때 고려하는 마지막 수단이 되는 것이 바람직하다고 봅니다. 오늘의 포스팅이 월세 미납 문제를 원만하게 해결하는데 도움이 되었으면 합니다.
월세를 2기 이상 미납한 세입자가 월세를 낼 의지도 없고, 연락 두절된 경우에는 지체 없이 바로 명도소송을 제기하고, 강제집행을 집행해야 합니다.
그러나 세입자가 미납 월세를 납부할 의지가 있고, 연락도 원활하게 된다면 월세 변제 확약서를 받고, 확약서 내용을 이행하지 못할 시에는 명도를 한다는데 동의를 구하는 문서를 작성하는 것도 월세 미납을 해결하는 방법 중 하나입니다.
저는 지금까지 3명의 세입자에게 월세 변제 확약서를 받아봤는데, 3명 다 결국에는 자발적으로 퇴거를 했고, 퇴거 시점에 보증금도 남아있는 상태였으므로 금전적인 손실도 없었습니다. 확약서에 사인하는 세입자는 경제적으로 어려워서 월세는 못내는 경우가 대부분이지 인성이 나쁜 경우는 없었습니다.
- 내용증명은 월세 미납 임차인에게 임대차계약 해지를 통보하기 위한 수단으로 사용됨
- 내용증명은 법적 효력이 없지만, 분쟁이나 소송을 대비하기 위해 상황을 정리하거나 증거를 남기는 데 이용됨
- 내용증명 발송만으로 월세 연체 임차인이 미납 월세를 납부하거나 퇴거하는 경우도 있음
- 내용증명은 법적 분쟁의 사실과 그 분쟁에 대한 발송인의 주장이 수신인에게 전달되었다는 증거로 재판 과정에서 인정됨
- 내용증명 작성은 육하원칙에 따라 사실관계를 정리하고, 발신인과 수신인 정보를 기재하면 됨
- 내용증명 발송 시 수신자와 발신자 정보가 일치해야 함
- 인터넷 우체국을 이용하면 쉽게 내용증명을 발송할 수 있음
- 월세 미납 세입자에 대한 법적인 조치와 순서
- 명도소송 비용은 법원실비, 집행실비, 변호사 수임료로 구성
- 명도소송 소요 기간은 내용증명~강제집행까지 6개월~1년
- 임차인이 송달을 받고 무대응할 경우 2~3개월 소요
- 법원의 진행속도는 느리기 때문에 각오하고 시작해야 함
- 명도소송은 비용도 많이 들고, 기간도 길어서 마지막 수단으로 사용 권장
- 대화와 타협으로 문제를 해결하는 노력 필요
