부동산전세를 놓기 전에 모르면 손해보는 것들
2022.03.06콘텐츠 4

부동산 투자를 하면서 가장 고민될 때가 전세가 빨리 나가지 않을 때이죠. 지금 임차인이 이사나가야 하는 날은 다가오는데, 집을 보러 오는 사람 한명이 없다면 정말 생각만해도 식은땀이 납니다. 실제로 주변에 부동산투자를 고민하는 사람들 중에서도 "전세가 안나가면 대체 어떻게 해야되나요?"라고 묻는 분들도 많이 계셨어요.

전세와 월세를 여러번 놓아본 제 경험을 토대로 몇 가지 꿀팁을 드려볼까 해요. 참고로 저는 한 번도 제 날짜에 전세금을 못 돌려준 적이 없고 제 집은 항상 다른 집에 비해서 빠르게 임차인을 구할 수 있었습니다.

전세가 안 나갈 때 알아두면 좋은
2가지 팁

먼저, 전세가 나가지 않는 이유를 파악하는 것이 가장 급선무입니다. 이유는 크게 2가지 정도인데요. 첫번째로는 임차인이 집을 보여주지 않아서 실거주해야하는 예비임차인들이 계약을 꺼리는 경우입니다. 이때는 임차인께 "바쁘신 와중에 집을 보여주는 일까지 부담을 드려 죄송하다"고 먼저 양해를 구해보세요. 그리고 "편한 시간을 정해주시면 그 때 예비임차인들이 한꺼번에 방문할 수 있도록 하겠다"고 해보세요. 그리고 사실 저는 죄송함의 의미로 치킨이나 커피 등의 기프티콘을 보내드리곤 합니다. 이런 경우에 보통 임대인의 어려움을 이해해주시고 부드럽게 일이 진행된 경우가 많았습니다.

둘째로는 집의 내부상태가 좋지 않아서입니다. 화장실, 싱크대가 너무 낡고 더럽거나, 베란다에 결로가 있어서였던 적이 많습니다. 특히 흡족하게 집을 둘러보다가 베란다에 결로 때문에 계약이 파토난 적이 몇 차례 있었습니다. 이 경우는 집 수리가 필요하기 때문에 특약에 집 수리를 한다는 조건으로 계약이 가능합니다.

처음부터 전세가 잘 나갈 집을 사면
이런 고민을 덜 수 있습니다

부동산 투자에 있어서 가장 중요한 포인트는 처음부터 세가 잘 나갈 집을 사야 한다는 것입니다. 저는 처음부터 직주근접, 초등학교가 가까운 집 등의 포인트를 정해서 집을 매수합니다. 특히 요새는 맞벌이 부부의 증가로 학원가가 가까워서 따로 라이딩을 하지 않아도 되는 입지가 인기가 많습니다.

그리고 만약 자금의 여유가 된다면 처음에 집을 아예 손을 보고 임차인을 받는 것이 좋습니다. 저는 도배와 장판, 그리고 전체 방의 LED등, 베란다의 결로여부 등은 미리 손을 보는 편이고요. 필요하면 싱크대나 화장실도 인테리어를 합니다. 이렇게 하면 빠르고 좋은 가격에 거래가 가능합니다.

전세금은 돌려줄 돈이고,
인테리어비는 비용인데요?
꼭 그렇게 고쳐야 하나요?

관점의 차이이겠지만 저는 집의 상태를 업그레이드하고 전세금을 조금 더 받는 편을 선호하는 편입니다. 가장 큰 이유는 나중에 전세를 낀 채로 매도를 한다고 해도 매도가 쉽습니다. 예를 들어 10억에 매도를 하려는데 전세가 6억이 들어있는 집과 7억이 들어있는 집 중에 어느쪽이 더 매도가 쉬울까요? 당연히 7억이 들어있는 집입니다. 3억의 차익만 지불하면 집을 살 수 있기 때문에 투자금 한 푼이 아쉬운 매수자로서는 당연히 7억이 들어있는 집을 선택합니다. 보통 급매라고 해서 전화를 해보면 월세가 껴있는 집인 경우가 많죠? 같은 이치라고 보시면 됩니다.

또 전세금을 많이 받으면 향후에 5% 연장을 지속적으로 할 때 그게 앵커(닻)이 되어서 더 많은 투자금을 확보할 수 있습니다. 전세금을 올려받아서 원금 훼손이 전혀 없는 공모주 투자만 해도 인테리어비용을 뽑고도 남습니다.

임차인이 전세자금대출을 받는다는데요,
집주인인 저는 뭘 주의해야할까요?

만약 임차인이 전세자금대출을 받는다고 한다면 임대인은 무엇을 주의해야 할까요? 보통 이런 경우에는 전세자금대출 담당하는 은행이나 관련 업체에서 전화가 옵니다. 공문을 보낼테니 그대로 이행하라고요. 내용인즉슨 "나중에 임대차만료시에 전세입자에게 전세금을 돌려주지 말고 일부 또는 전부(금액이 공문에 써있습니다)를 은행으로 입금해라"라는 내용입니다. 이대로만 하면 아무 문제가 없습니다. 꼭 공문을 잘 보관하시고, 전세금을 돌려주기 전에 시중은행 해당지점 담당자에게 전화를 걸어서 계좌 등의 내용을 확인하고 나서 전세금을 입금하신다면 문제가 없다는 점을 말씀드립니다.

그리고 많은 분들이 궁금하신 것 두가지 말씀드릴게요. 등기부에 전세자금대출 여부가 나오는지인데요. 전혀 나오지 않습니다. 그리고 임차인이 전세자금대출을 얼마 받았는지 임대인이 알 수 있는 방법은 없습니다.
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