상가 임대차하면 무조건 '임대차 기간 10년 보장'이라고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 상가임대차보호법이 적용되는 환산보증금 이내의 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
그러나 주택 임대인과 마찬가지로 상가 임대인도 계약갱신 요구를 거절하거나, 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
임대차 기간(존속기간) 및 묵시적갱신, 계약갱신요구권에 대해 알아보고, 실제사례 판례를 살펴보겠습니다.
- 상가 임대차는 1년 단위로 계약하며, 임차인은 1년 미만의 계약도 1년으로 주장 가능
- 상가 임대차의 묵시적 갱신은 임대인이 계약 연장 의사를 표시하지 않은 경우에 한함
- 상가 임대차의 계약 갱신 요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 가능
- 상가 임차인의 계약 갱신 요구는 정당한 사유 없이 거절 불가
- 상가 임대차의 계약 갱신 시 차임 또는 보증금의 5% 이상 증액 불가
- 상가 환산보증금이 일정 금액 이상이면, 임대인과 임차인 모두 계약 해지 가능
대법원의 판결을 기준으로 상가 계약갱신청구권을 정리하자면
임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 '묵시적 갱신'이 되는 것은 임대인에게 해당하는 사항이므로 상가 임대인은 재계약을 원치 않을 시에는 계약만료일 6개월 전부터 1개월까지 갱신거절 통지를 해야 합니다.
상가 임차인의 갱신 거절 통지 기간은 상가임대차보호법에 별도로 규정하고 있지 않으므로 임차인이 계약만료 1일 전에 갱신거절을 통지해도 계약 해지 효력이 발생합니다.
상가건물임대차보호법 10조 1항 상가 계약갱신청구권은 '임차인의 계약갱신 요구권을 인정하는 것이지 임차인의 갱신거절 통지 기간을 제한하지 않는다'고 합니다.
