안녕하세요, 권형필 변호사입니다.
내 집 마련에 관심이 있는 분이라면 지역주택조합이 익숙하실 텐데요.
지역주택조합이란 조합의 구성원인 조합원들이 주택을 위해 설립한 조합을 말합니다.
주변 시세에 비해 저렴한 가격으로 입주권을 가질 수 있는 장점이 있지만, 사업 기간이 워낙 길고, 조합 사업을 진행하는 과정에서 발생하는 여러 변수로 인해 사업 진행이 지지부진해지거나, 답보상태에 빠질 가능성이 높다는 단점이 존재합니다.
아래에서 소개할 글에서는 지역주택조합 가입 전에 꼭 확인해야 하는 사항과, 이미 가입한 조합을 탈퇴하는 방법, 그리고 그 반대로 조합으로부터 일방적으로 부적격 통보를 받은 조합원의 구제 대책을 소개하려고 합니다
어떤 지역주택조합이
안전한가요?
위 영상에서는 '이 내용만 확인하면 사기 조합은 피할 수 있다'는 것을 소개하고 있는데요.
그렇다면 사기 조합만 거르면 안전한 지역주택조합일까요? 그 대답은 "No"입니다.
지역주택조합 사업은 많은 조합원을 모을수록 조합원들이 내는 분담금으로 원활하게 사업을 진행할 수 있기 때문에, 조합원을 모집할 때에는 이미 사업부지를 충분히 확보했다거나, 지금 가입하지 않으면 손해라는 등으로 광고합니다.
문제는, 대부분의 조합이 조합원을 모집할 때에는 조합설립인가를 받을 수준의 토지를 확보하지 못했다는 점입니다. 이 경우, 토지 확보에 많은 시간이 소요되고, 그만큼 조합 사업은 더디게 진행될 수밖에 없겠죠?
그렇다면 사기 조합만 거르면 안전한 지역주택조합일까요? 그 대답은 "No"입니다.
지역주택조합 사업은 많은 조합원을 모을수록 조합원들이 내는 분담금으로 원활하게 사업을 진행할 수 있기 때문에, 조합원을 모집할 때에는 이미 사업부지를 충분히 확보했다거나, 지금 가입하지 않으면 손해라는 등으로 광고합니다.
문제는, 대부분의 조합이 조합원을 모집할 때에는 조합설립인가를 받을 수준의 토지를 확보하지 못했다는 점입니다. 이 경우, 토지 확보에 많은 시간이 소요되고, 그만큼 조합 사업은 더디게 진행될 수밖에 없겠죠?
지역주택조합이 조합 가입 당시에
토지확보비율을 허위로 고지했는데,
기망에 의한 계약 취소가 안 된다구요?
위 영상에서 소개해드린 사례에서는 다행히 토지확보 비율에 대한 과장이 기망으로 인정되어 계약 해제가 가능했습니다.
그러나 법원에서도 지역주택조합 사업에 여러 변수가 있는 것을 알고 있기 때문에, 조합원 모집 당시 설명한 토지 확보비율과 실제로 확보한 비율에 다소 차이가 있다거나, 사소한 계약 사항이 변경되었다는 사정만으로는 기망으로 판단하지 않는 것이 현실입니다.
특히 지역주택조합은 조합원이 납부한 분담금을 가지고 사업을 진행합니다. 만약 조합원이 조합을 탈퇴한다면 해당 조합원에게는 분담금을 반환해줘야 합니다.
조합을 탈퇴하려는 조합원이 한 두명 정도라면 별 문제가 되지 않겠지만, 조합원들이 연이어 탈퇴한다면 이는 조합으로서는 조합 사업을 추진할 수 있는 자금이 줄어들게 되므로, 결국 조합에서는 조합원들의 임의 탈퇴를 인정하지 않습니다.
그러나 조합에서 탈퇴를 인정하지 않는다고 해서 언제 완성될지도 모르는 조합 사업에 그렇다면 어떻게 해야 조합을 탈퇴할 수 있을까요?
그러나 법원에서도 지역주택조합 사업에 여러 변수가 있는 것을 알고 있기 때문에, 조합원 모집 당시 설명한 토지 확보비율과 실제로 확보한 비율에 다소 차이가 있다거나, 사소한 계약 사항이 변경되었다는 사정만으로는 기망으로 판단하지 않는 것이 현실입니다.
특히 지역주택조합은 조합원이 납부한 분담금을 가지고 사업을 진행합니다. 만약 조합원이 조합을 탈퇴한다면 해당 조합원에게는 분담금을 반환해줘야 합니다.
조합을 탈퇴하려는 조합원이 한 두명 정도라면 별 문제가 되지 않겠지만, 조합원들이 연이어 탈퇴한다면 이는 조합으로서는 조합 사업을 추진할 수 있는 자금이 줄어들게 되므로, 결국 조합에서는 조합원들의 임의 탈퇴를 인정하지 않습니다.
그러나 조합에서 탈퇴를 인정하지 않는다고 해서 언제 완성될지도 모르는 조합 사업에 그렇다면 어떻게 해야 조합을 탈퇴할 수 있을까요?
지역주택조합 탈퇴,
이렇게 할 수 있습니다!
지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 전부터 입주 가능 시까지 무주택 요건과 세대주 요건을 유지해야 합니다.
만약 입주 가능 전까지 법에서 정한 이외의 사유로 그 요건을 상실했다면 조합원 지위를 자동 상실하게 되는데요.
물론 지역주택조합에서는 조합원이 임의로 세대주 또는 무주택 요건을 상실한 경우에는 조합원 자격이 상실되지 않는다고 주장하지만, 이에 대한 법원의 판단은 "가능하다"입니다.
결국 일정 부분의 손해를 감수하더라도 조합을 탈퇴하고 싶은 조합원으로서는 이 방법을 사용하시면 됩니다.
만약 입주 가능 전까지 법에서 정한 이외의 사유로 그 요건을 상실했다면 조합원 지위를 자동 상실하게 되는데요.
물론 지역주택조합에서는 조합원이 임의로 세대주 또는 무주택 요건을 상실한 경우에는 조합원 자격이 상실되지 않는다고 주장하지만, 이에 대한 법원의 판단은 "가능하다"입니다.
결국 일정 부분의 손해를 감수하더라도 조합을 탈퇴하고 싶은 조합원으로서는 이 방법을 사용하시면 됩니다.
지역주택조합 탈퇴는 했는데
분담금이 너무 많이 공제됐다면?
조합원이 지역주택조합을 탈퇴하려는 최종적인 목적은 "분담금 반환"입니다.
지역주택조합을 탈퇴할 경우, 일반적으로 '업무대행용역비와 공동부담금을 제외한 나머지 분담금'을 반환받게 됩니다.
그런데 조합에서는 조합원들의 이탈을 막고, 사업 추진비의 부족을 막기 위해 최대한 많은 금액을 공제하고 싶어 합니다. 이를 위해 조합 총회를 개최하여 공제 범위를 늘리는 결의를 하는데요.
문제는 이미 탈퇴한 조합원에게도 변경 결의에 따른 분담금 공제를 주장하는 조합이 있다는 것입니다.
지역주택조합을 탈퇴할 경우, 일반적으로 '업무대행용역비와 공동부담금을 제외한 나머지 분담금'을 반환받게 됩니다.
그런데 조합에서는 조합원들의 이탈을 막고, 사업 추진비의 부족을 막기 위해 최대한 많은 금액을 공제하고 싶어 합니다. 이를 위해 조합 총회를 개최하여 공제 범위를 늘리는 결의를 하는데요.
문제는 이미 탈퇴한 조합원에게도 변경 결의에 따른 분담금 공제를 주장하는 조합이 있다는 것입니다.
지역주택조합은 사업이 잘 안 되도 문제,
사업이 잘 되면 더 문제?!
앞서 소개해드린 사례들은 지역주택조합 사업이 답보상태에 빠졌을 때의 문제인데요.
그렇다면 조합 사업이 잘되면 아무 문제가 없을까요? 전혀 그렇지 않습니다.
조합 사업이 잘되면, 조합에서는 해당 세대를 일반에 분양하여 더 큰 이익을 얻고자 합니다. 이 경우 조합에서는 조합원들이 조합 사업 기간 중에 세대주 요건이나 무주택 요건을 상실하지는 않았는지를 조사하고, 해당 사유에 해당하는 조합원들에게 조합원 부적격 통보 및 조합 가입계약 해제 통보를 합니다.
그러나 지역주택조합은 사업 기간이 워낙 길기 때문에 그 사이에 조합은 물론 조합원에게도 여러 변수가 존재할 수 있죠? 이에 주택법에서는 일시적으로, 부득이한 사유로 조합원 지위를 상실한 사람에게는 조합원 지위를 인정하도록 하는 예외 규정을 두고 있습니다.
나아가 조합원들이 낸 납입금으로 조합 사업을 진행해놓고, 입주를 앞두고서야 더 큰 이익을 얻기 위해 조합원들을 내팽개치는 조합의 행태는 절대 허용되어서는 안 됩니다.
그렇다면 조합 사업이 잘되면 아무 문제가 없을까요? 전혀 그렇지 않습니다.
조합 사업이 잘되면, 조합에서는 해당 세대를 일반에 분양하여 더 큰 이익을 얻고자 합니다. 이 경우 조합에서는 조합원들이 조합 사업 기간 중에 세대주 요건이나 무주택 요건을 상실하지는 않았는지를 조사하고, 해당 사유에 해당하는 조합원들에게 조합원 부적격 통보 및 조합 가입계약 해제 통보를 합니다.
그러나 지역주택조합은 사업 기간이 워낙 길기 때문에 그 사이에 조합은 물론 조합원에게도 여러 변수가 존재할 수 있죠? 이에 주택법에서는 일시적으로, 부득이한 사유로 조합원 지위를 상실한 사람에게는 조합원 지위를 인정하도록 하는 예외 규정을 두고 있습니다.
나아가 조합원들이 낸 납입금으로 조합 사업을 진행해놓고, 입주를 앞두고서야 더 큰 이익을 얻기 위해 조합원들을 내팽개치는 조합의 행태는 절대 허용되어서는 안 됩니다.
오늘은 권형필 변호사와 함께 지역주택조합에서 발생할 수 있는 문제에 대해 살펴봤는데요.
이 글에 설명하지 않은 문제들이 너무나도 많습니다😥
네이버 블로그와 유튜브 채널에서는 지역주택조합을 비롯한 각종 법률 분쟁과 그 해결 방법을 알려드리고 있으니, 급하신 분들은 채널을 방문해주시고,
저는 다음 시간에도 유익하고 알찬 정보를 가지고 찾아오겠습니다😄
이 글에 설명하지 않은 문제들이 너무나도 많습니다😥
네이버 블로그와 유튜브 채널에서는 지역주택조합을 비롯한 각종 법률 분쟁과 그 해결 방법을 알려드리고 있으니, 급하신 분들은 채널을 방문해주시고,
저는 다음 시간에도 유익하고 알찬 정보를 가지고 찾아오겠습니다😄
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