안녕하세요, 권형필 변호사입니다.
높은 집값 때문에 내 집 마련이 어렵다보니, 전세나 임대차 계약을 체결하는 경우가 많은데요. 우리나라의 경우, 보증금 액수가 워낙 크다 보니 전세 사기, 전세금 먹튀나 깡통전세 등의 문제도 많이 발생합니다.
이전에는 임차인의 지위가 매우 열악했지만, 주택임대차보호법의 제정으로 인해 일정한 요건을 갖춘 임차인은 임차 보증금에 대하여 우선변제권 및 최우선 변제권을 주장할 수 있게 되었는데요.
오늘은 임대차 계약 체결 시 주의사항과, 주택임대차보호법의 적용을 주장하려는 임차인이 반드시 알아야 하는 사항에 대해서 살펴보겠습니다😄
임대차 계약 체결 전
체크 포인트!
전세 사기. 이제 더 이상 낯선 단어가 아닌데요.
처음 전세 계약을 체결할 때는 좋은 전세집을 찾는 것도 힘든데, 사기 물건도 피해야 하기 때문에 이런저런 고민과 걱정이 많아집니다. 특히 등기부등본을 처음 볼 때는 어느 부분을 중점적으로 봐야 하는지, 나중에 문제가 될 수 있는 사항은 무엇인지 혼란스럽기만 한데요.
아래 영상에서는 전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본에서 반드시 확인해야 하는 사항을 알려드립니다.
처음 전세 계약을 체결할 때는 좋은 전세집을 찾는 것도 힘든데, 사기 물건도 피해야 하기 때문에 이런저런 고민과 걱정이 많아집니다. 특히 등기부등본을 처음 볼 때는 어느 부분을 중점적으로 봐야 하는지, 나중에 문제가 될 수 있는 사항은 무엇인지 혼란스럽기만 한데요.
아래 영상에서는 전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본에서 반드시 확인해야 하는 사항을 알려드립니다.
주택임대차보호법이 적용되는
'주거용 건물'의 판단 기준은?
주택임대차보호법의 적용을 받으려면 임차한 건물을 주거용으로 사용하고 있어야 합니다.
그러나 등기부등본이나 공부(公簿)에 '주거용 건물'이라고 표시되어 있다고 해서 무조건 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 이는 임차 건물의 실제 사용 목적으로 판단하게 되는데요.
예를 들어 공부에는 상업용 건물로 표시되어 있다고 하더라도 주로 주거 목적으로 사용했다면 주택임대차보호법의 적용 대상이지만, 주거용 건물을 임차했다고 하더라도 실제로 그 건물에서 생활하지 않았다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.
아래 영상에서는 법원이 주거용 건물에 대해 어떻게 판단하는지를 살펴볼 수 있습니다.
그러나 등기부등본이나 공부(公簿)에 '주거용 건물'이라고 표시되어 있다고 해서 무조건 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 이는 임차 건물의 실제 사용 목적으로 판단하게 되는데요.
예를 들어 공부에는 상업용 건물로 표시되어 있다고 하더라도 주로 주거 목적으로 사용했다면 주택임대차보호법의 적용 대상이지만, 주거용 건물을 임차했다고 하더라도 실제로 그 건물에서 생활하지 않았다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.
아래 영상에서는 법원이 주거용 건물에 대해 어떻게 판단하는지를 살펴볼 수 있습니다.
대항력과 우선변제권 행사를 위한
대항요건,
언제까지 유지해야 할까?
임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 주장하기 위해서는 대항요건을 갖추어야 합니다. 여기서 대항요건은 주택의 점유와 주민등록(전입신고)을 말합니다. 이 두 가지 요건을 모두 갖춘 임차인은 그다음 날 0시부터 대항력을 갖게 되는데요. 여기까지는 많이들 알고 계시죠?
그렇다면 이 대항요건은 언제까지 유지해야 할까요? 살다 보면 잠시 전입신고를 다른 곳에 해야 할 수도 있고, 주민등록은 남겨뒀지만 다른 곳에서 지내야 할 때도 있잖아요. 이런 경우에는 기존의 대항력이 그대로 유지될까요?
아래 영상을 통해 위 질문에 대한 대답을 찾을 수 있으니, 임차인이라면 꼭 끝까지 확인하시기 바랍니다.
그렇다면 이 대항요건은 언제까지 유지해야 할까요? 살다 보면 잠시 전입신고를 다른 곳에 해야 할 수도 있고, 주민등록은 남겨뒀지만 다른 곳에서 지내야 할 때도 있잖아요. 이런 경우에는 기존의 대항력이 그대로 유지될까요?
아래 영상을 통해 위 질문에 대한 대답을 찾을 수 있으니, 임차인이라면 꼭 끝까지 확인하시기 바랍니다.
임대인이 은행 대출을 위해
잠시 전출을 요청한다면?
대항요건을 모두 갖추고, 나아가 확정일자까지 받은 임차인은 새로운 소유자나 낙찰자 등 제3자에 대해서도 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있고, 나아가 우선변제권까지 행사할 수 있습니다.
그러나 대항요건을 다 갖춘 임차인에게 임대인이 자신의 사정을 설명하며 잠시 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 기존 주소로 다시 재전입신고를 해 달라고 요청하는 경우가 있습니다.
물론 을의 지위에 있는 임차인으로서는 이러한 임대인의 요청을 무시하기란 쉽지 않은 일입니다. 나아가 임대인과 합의로 잠시 주소를 이전하는 것이기 때문에 문제가 없을 거라고 생각할 수도 있는데요. 법적인 관점에서 봤을 때 이런 요구는 절.대.로. 들어주시면 안 됩니다. 대항력이 리셋되기 때문입니다.
아래 영상에서는 위 사안에 해당하는 임차인의 상황과, 그에 대한 법원 판단을 설명하고 있습니다.
그러나 대항요건을 다 갖춘 임차인에게 임대인이 자신의 사정을 설명하며 잠시 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 기존 주소로 다시 재전입신고를 해 달라고 요청하는 경우가 있습니다.
물론 을의 지위에 있는 임차인으로서는 이러한 임대인의 요청을 무시하기란 쉽지 않은 일입니다. 나아가 임대인과 합의로 잠시 주소를 이전하는 것이기 때문에 문제가 없을 거라고 생각할 수도 있는데요. 법적인 관점에서 봤을 때 이런 요구는 절.대.로. 들어주시면 안 됩니다. 대항력이 리셋되기 때문입니다.
아래 영상에서는 위 사안에 해당하는 임차인의 상황과, 그에 대한 법원 판단을 설명하고 있습니다.
저당권 설정 후에
임차 보증금을 증액했다면?
임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 문제는, 대항요건과 확정일자라는 간단한 요건만을 갖추면 되기 때문에, 실제로는 임차인이 아님에도 불구하고 임차인의 형식만 갖춰서 우선변제권을 주장하려는 채권자는 물론, 원래 주장할 수 있는 임차보증금을 더 증액하려는 임차인이 등장합니다.
만약 임대차 계약을 체결한 부동산에 저당권이 설정된 상황에서 이후 임대인과 임차인이 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있는 범위는 어디까지일까요?
아래 영상에서 이에 대한 해답과 그 이유를 확인하실 수 있습니다.
만약 임대차 계약을 체결한 부동산에 저당권이 설정된 상황에서 이후 임대인과 임차인이 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있는 범위는 어디까지일까요?
아래 영상에서 이에 대한 해답과 그 이유를 확인하실 수 있습니다.
오늘은 주택임대차보호법과 관련한 주의사항과 법률적 쟁점에 대해 살펴봤습니다. 오늘 준비한 토픽이 많은 도움이 되면 좋겠네요.
네이버 블로그와 유튜브에 더 많은 정보가 있으니 더 많은 정보가 필요하시다면 첨부한 링크를 클릭해주세요.
그럼 다음에도 좋은 주제를 가지고 찾아오겠습니다😄
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