안녕하세요. 인천과 부천에서 상가전문으로 부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 미스터리공인중개사입니다. 이번에는 지난 시간에도 한번 간단하게 알아보았던 우선변제와 관련한 내용으로 소액임차인들에게 해당하는 최우선변제금액에 대해서 알아보려고 합니다. 아마 알고 계신 분들이 많겠지만 모르고 계신 분이시라면 꼭 알아두어야 하는 내용이므로 오늘은 이에 대해서 간단히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 최우선변제금액은 임차인 누구에게나 해당하는 것은 아니며, 소액임차인들에게만 해당되는 내용이라고 합니다. 우리가 흔히 최우선 변제권으로 알고 있는 것이 이것인데 법률 용어에서는 최우선변제권이 아니라 소액임차인의 우선변제권이라고 명시되어 있다고 합니다. 우리가 흔히 말하는 우선변제권과 용어는 같을지라도 그 의미가 완전히 다르다라고 생각하시면 됩니다. 우리가 말하는 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖추었을 때 후순위보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말하지만 법률에서 말하는 우선변제권 즉, 최우선변제권은 소액임차인들이 비록 화정일자가 늦어 후순위보다 선순위로 변제를 먼저 받지 못하더라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추었다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 뜻한다고 합니다. 이때, 우선 변제 받는 금액이 바로 최우선변제금액이라고 하는데요. 이때, 최우선변제...

안녕하세요. 부천에서 상가를 전문으로 중개하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 오전에 한 고객님께서 인터넷을 보고 저에게 상담문의 전화를 주셨는데요. 그 내용이 소액임차인의 우선변제권이었습니다. 전세사기 관련해서 민감한 부분이 있어서 연락주신 것 같은데요. 누구든지 고민이 있으시다면 언제든 미스터리를 찾아주세요. 이와 관련한 내용은 제 블로그에 찾아보시면 나오니까 참고하시구요. 그럼 이 내용은 각설하고 오늘은 몇달 후면 곧 다가올 재산세 납부기간에 대해서 간단하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 자~ 재산세 납부기간을 알아보기 전에 이것이 어떠한 세금인지부터 짚고 넘어가야 할 것 같은데요. 이는 매년 6월1일 과세기준일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유한 자에 대하여 과세되는 세목이라고 합니다. 토지는 매년 9월, 건축물은 매년 7월에 부과되며 주택은 매년 7월과 9월에 1/2씩 나누어서 부과가 된다고 합니다. 또한 선박과 항공기는 매년 7월에 부과된다고 하는데요. 앞서 언급드렸듯이 6월1일은 재산세의 과세기준일에 해당한다고 합니다. 그렇기 때문에 만약 6월1일자에 부동산 거래로 이를 새로 취득한 경우 매수자에게 그 납세의무가 있다고 하는데요. 그럼 만약 6월2일에 매도 또는 양도하였다면 매도자 또는 양도자가 6월1일 현재 소유한 상태였기 때문에 매도자 또는 양도자가 ...

안녕하세요. 인천과 부천에서 상가전문으로 부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 제 블로그를 구독해주시는 분 중에서 매매사업자와 관련한 내용 문의를 해주셔서 친절하게 상담을 해드렸답니다. 블로그를 구독해주셔서 정말 감사합니다. 부동산을 공부하고 저처럼 현업에 있다보면 정말 다양한 정보와 지식을 쌓게 되는데요. 이것을 저 혼자만 알기보다는 타인과 공유하니 너무 행복한 것 같습니다. 그래서 오늘은 허가받아야 할 부동산 매매에서 중요한 개념 중 하나인 토지거래허가구역에 대해서 간단하게 정리해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 토지거래허가구역이란 무엇을 의미하는 것일까요? 이는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행 또는 지가가 급격하게 상승하는 지역 그리고 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관하여 허가를 받아야 하는 구역을 말한다고 합니다. 이를 줄여서 '허가구역' 이라고 일컫기도 한다고 합니다. 그렇다면 토지거래허가구역 내의 토지거래시에는 어디에 허가를 받아야 할까요? 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하고 있는 시장, 군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 한다고 합니다. 이때, 거래 당사자들이 공동...

안녕하세요. 미스터리부동산공인중개사사무소를 운영하는 대표 공인중개사 미스터리입니다. 여러분들은 부동산매매사업자에 대해서 알고 계신가요? 이는 말 그대로 부동산의 매매를 업으로 하는 분들이 내는 사업자라고 생각하시면 간단한데요. 그런데 이들이 왜 사업자를 내고 업으로 하는 것일까요? 너무 쉬운 질문이었을까요? 오늘은 이에 대해서 간단하게 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 부동산매매사업자는 왜 하는 것일까요? 부동산 매매를 사업자를 내고 하는 이유는 무엇일까요? 이는 바로 세금 때문이라고 하는데요. 그 이유는 개인이 단기에 매도를 함에 있어서 그에 따르는 양도세 부담이 너무 커질 수 있다고 합니다. 이는 최대 77%의 양도세를 부담하게 될 수도 있다고 하는데요. 그러나 부동산 매매를 함에 있어서 사업자를 내고 한다면 양도세가 아니라, 사업소득세로 간주되어 과세표준에 따라 6~45%의 세율이 적용되기에 개인으로 할 때보다 그 부담이 적고 그 수익률은 커지기 때문이라고 합니다. 그러다 이 부분과 관련해서는 부동산매매사업자가 무조건적으로 유리하다고 볼 수는 없기 때문에 개인, 개인사업자, 법인사업자 그 장단점을 잘 살피어 진행하시는 것이 좋다고 합니다. 부동산 매매를 업으로 함에 있어서 어떠한 상황에서 어떠한 유리한 점이 있을까요? 이를 아주 간단하게 설명드리면 첫번째로 단기매매 세율 적용시에 유리하다고 합니다. 두번째로는 이자비용이 많...

안녕하세요. 서툴러도 공인중개사 카페를 운영하고 있는 미스터리부동산의 미스터리입니다. 오늘은 누가 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 알아보는 시간을 가져볼텐데요. 저의 경우는 솔직히 이 세금의 과세대상이 되고 싶습니다. 어찌보면 그 만큼 재산이 있다는 반증이기도 하니까 말이죠. 허나, 누군가에게는 너무 과하게 부과되어 고통을 주기도 하는 세금인 것이죠. 이는 무엇일까요? 지금부터 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 종합부동산세 과세대상에 대해서 알아보기 전에 앞서 이것이 어떠한 세금인지부터 알아보아야 할 것 같은데요. 이는 흔히 우리가 종부세라고 줄여서 부르기도 합니다. 이는 개인이 소유한 부동산의 공시가격 합계액이 과세기준액을 조과하게 되는 경우 그 초과분에 대해서 과세하는 세금이라고 하는데요. 과세기준일 현재 인별로 전국에 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 기본공제액을 초과하는 경우에 부과하는 세금을 뜻한다고 합니다. 그럼 종합부동산세 과세대상은 어떻게 될까요? 이는 과세기준일 현재 공시가격 기준으로 다주택자의 경우 보유주택 가격 합이 9억원 이상일 때 납부하게 되고, 1세대 1주택자의 경우에는 주택가격이 12억원 이상인 경우에 이를 납부해야 하는 과세대상에 해당하게 된다고 합니다. 이는 과거 22년까지만 하더라도 과세대상이 되는 기준액이 다주택자의 경우 6억원 1세대1주택자의 경우 11억원이었지만 24년 현재 다주택...

안녕하세요. 부천에서 상가를 전문으로 중개하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 저도 공인중개사 자격증을 공부하기 전에는 개념이 모호했던 용어 중 하나에 대해서 알아보려고 하는데요. 바로 다가구 다세대 차이입니다. 비슷한듯 다른듯 한데요. 아마 공부 좀 해보신 분들은 잘 아시겠지만 모르시는 분들도 많으실 것이라 생각합니다. 그래서 지금부터 이에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 다가구 다세대 차이를 알아보기 전에 앞서 아마 단독주택과 공동주택이라는 개념은 잘 알고 계실 것이라 생각합니다. 그런데 많은 분들이 단독주택이라 하면 흔히 동네에서 보는 한옥이라거나, 혹은 부자집 등을 생각하기 쉬운데요. 이 단독주택에는 여러가지가 포함된다고 합니다. 단독주택 안에는 단독주택 뿐만 아니라, 다중주택, 다가구주택, 공관 등이 포함된다고 합니다. 이는 건축법상 내용인데 주택법에서는 공관은 제외된다고 합니다. 그럼 공동주택은 어떻게 될까요? 이는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 기숙사 등이 포함되는데 위와 마찬가지로 이는 건축법상 내용이며 주택법에서는 기숙사는 제외된다고 합니다. 자~ 그럼 눈치가 빠르신 분들은 대충 다가구 다세대 차이에 대해서 눈치를 채셨을 것 같은데요. 맞습니다. 다가구는 단독주택, 다세대는 공동주택으로 분류가 된다고 합니다. 자~ 그럼 다가구 다세대 차이에 대해서 일목요연하게...

안녕하세요. 부천 소호사무실에서 상가전문부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 저는 공인중개사 공부할 때 가장 까다롭게 생각한 것이 있다면 바로 세법이었는데요. 학창시절에도 계산이라면 치를 떨었기 때문이기도 합니다. 그런데 그러한 세법에서도 가장 어려웠던 것을 찾으라고 한다면 양도 소득에 대한 세금이 아니었을까 하는데요. 오늘은 그 중에서도 양도시 비과세를 받을 수 있는 1가구 1주택 양도소득세 비과세와 관련한 내용을 간단하게 정리해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 1가구 1주택 양도소득세 비과세에 대해서 본격적으로 알아보기 전에 앞서 이것이 어떠한 세금인지부터 그 개념을 잡아보아야 할 것 같은데요. 이는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대해서 부과하는 국세를 말한다고 합니다. 그렇다면 여기서 양도라는 개념도 알아야 할 것 같은데요. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 합니다. 즉, 유상으로 이전하지 않는 것은 양도로 볼 수 없다는 의미이기도 합니다. 이 부분이 중요한 부분이니, 체크해두시는 것이 좋겠죠? 이로써 예외도 존재하는 것이니 말이죠. 조금 더 부가적인 설명이 필요하지만 너무 복잡하게 들어가면 머리아파지니, 개념 부분은...

안녕하세요. 미스터리부동산공인중개사사무소를 운영하고 있는 대표 공인중개사 미스터리입니다. 요즘 최근에 알게 된 직업이 있는데요. 왜 지금까지 몰랐는지 모르겠습니다. 그것은 바로 가맹거래사라는 직업인데요. 저는 이전에는 단지 프랜차이즈전문가 정도로 알고 있었는데 그것과 매우 유사하지만 엄밀하게 따지면 그 이상의 직업인 것 같습니다. 분석능력과 상당한 언어능력이 요구되는 직업이라고 하는데요. 오늘은 이에 대해서 간단하게 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 가맹거래사를 간단하게 요약해서 말씀드리면 가맹본부와 가맹점사업자를 대상으로 하여 경영 및 법률 자문을 비롯해 정보공개서와 가맹계약서 및 기타 특약 등을 작성하고 수정하며 분쟁조정의 신청을 대리하는 전문자격사라고 하는데요. 단순히 프렌차이즈 영업을 하는 분들과는 다소 다르다는 것이 느껴지시죠? 가맹거래사는 대졸자 정도의 학력이 요구되는 것으로 알려져 있으며, 이는 자격사를 득한 이후에도 2년에서 4년 정도의 숙련기간이 요구될 만큼의 다소 전문적인 자격사 중 하나라고 합니다. 앞서 말씀드렸다시피 가맹본부와 가맹점사업자를 대상으로 하여 가맹사업의 사업성을 검토하는 것 뿐만 아니라 자문하는 역할을 담당한다고 하는데요. 가맹본부의 사업현황, 임원경력, 가맹점사업자의 부담, 영업활동의 조건, 가맹점사업자에 대한 교육과 지도 그리고 가맹계약의 해제 및 갱신, 기타 해당 가맹사업에 관하여 책자로 ...

안녕하세요. 부천에서 상가전문으로 중개를 하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 소득세법 상 그 사업과 관련한 모든 거래 사실을 객관적으로 파악할 수 있도록 복식부기를 해야 하는 의무자들에 대해서 알아보려고 하는데요. 이들은 소득 금액에 대해서 증빙서류 또한 비치하여야 한다고 합니다. 아마 알고 계신 분들도 있겠지만 이것을 찾아 검색하셨다는 것은 모르시기 때문이겠죠? 그래서 미스터리부동산의 블로그를 찾아주신 만큼 미스터리가 복식부기의무자에 대해서 간단하게 설명드리도록 하겠습니다. 복식부기의무자란 무엇을 의미할까요? 이에 대하여 사전적인 의미부터 알아보면 이는 소득세법 시행령에 의해서 소득금액에 관한 증빙서류를 비치하고 그 사업을 함에 있어 그에 따른 모든 거래 사실을 객관적으로 파악할 수 있도록 복식부기의 방식으로 회계 장부를 기록하고 관리해야 하는 사업자를 뜻한다고 합니다. 그렇다면 복식부기의무자가 되는 기준은 무엇일까요? 이는 직전연도 업종별 수입 금액을 기준으로 하게 된다고 합니다. 허나, 예외적으로 전문직 사업자의 경우에는 수입 금액 규모에 상관없이 복식부기의무자에 해당한다고 하는데요. 그럼 직전연도 업종별 수입 금액을 기준으로 이에 해당하는 만큼 그 분류에 대해서 알아보아야겠죠? 복식부기의무자 기준 - 업종별 수입 금액 기준에 따른 분류 농업, 임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(...

안녕하세요. 부천에서 상가전문으로 중개하고 있는 부동산 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘 알아볼 것은 미스터리가 공인중개사 공부를 할 때 과목 중 부동산학개론이라는 과목이 있는데 거기에 나온 용어 중 하나입니다. 사실 지금도 정확하게 이해는 안되는 단어이기 때문에 이번 기회에 정리를 해볼까 합니다. 그 단어는 바로 메자닌금융입니다. 아시는 분들은 아시겠지만 모르시는 분들도 있으실 것이라 생각하기에 저와 함께 이번 기회에 정리를 해보시죠~! 메자닌금융이란 기업의 자금을 조달하는 방법 중 하나를 의미한다고 하는데요. 이는 일반적으로 주식과 부채 사이의 중간 형태를 띠고 있다고 합니다. 여기서 '메자닌'은 건물의 중간층을 의미하는 건축용어에서 유래되었다고 합니다. 금융에서 전통적인 부채를 뜻하는 채권과 주식 자본 사이의 중간 형태를 의미하는 말이라고 합니다. 메자닌금융의 주요 특징에 대해서 간단하게 알아보면 이는 채권과 주식의 성격을 모두 가지고 있는 하이브리드 금융상품으로 일반적인 채권보다 높은 이자를 제공하지만 그 만큼 높은 리스크를 반영한다고 합니다. 하지만 그만큼 높은 수익률을 제공한다고 하는데요. 그리고 기업의 필요와 투자자의 요구에 맞춰 구조를 조정할 수 있는 유연한 구조를 하고 있다고 합니다. 그리고 이러한 메자닌금융의 장점은 기존 부채 금융보다 자본 비용이 낮을 수 있어 기업이 주식 발행을 ...

안녕하세요. 부천상가전문부동산 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 복지제도 중 하나에 대해서 알아보려고 하는데요. 바로 우리나라 저출산율을 반증이라도 하듯이 출산을 장려하기 위한 복지정책으로 한정된 기간 내에 출산을 한 경우 지원해주는 제도인 신생아 취득세 감면 정책입니다. 아마 잘 알고 계신 분들도 있으시겠지만 이를 잘 모르고 계신 분들을 위해서 이에 대해서 간단하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 신생아 취득세 감면 제도는 어떠한 제도일까요? 이는 최초 1회 500만원 한도에서 부동산 취득세를 감면해주는 세제 지원제도로 이에 해당하는 대상은 2024년 1월1일부터 2025년 12월31일까지 아이를 출산한 가정이라고 합니다. 이 기간동안에 출산을 하였다거나 출산예정이 있는 가구는 이 제도의 혜택을 받을 수 있다고 하는데요. 이에 대해서 정리하면 신생아 취득세 감면 제도는 2024년 1월1일부터 시행되었으며, 2024년 출생 신생아부터 적용가능하며 1가구 1주택에 한한다고 합니다. 또한 2024년 취득한 주택으로 실거주 목적의 주택이어야 하며, 출산가구가 주택을 취득한 경우 최대 500만원 한도 내에서 100% 면제된다고 합니다. 또한 출산 후 5년 이내 매수한 주택인 경우이거나 주택 취득 후 1년 이내에 출산한 경우에 한하여 이 제도의 혜택을 받을 수 있다고 하는데요. 그렇다면 신생아 취득세...

안녕하세요. 미스터리부동산공인중개사사무소 대표 미스터리입니다. 현재 많은 분들이 하고 계시는 부동산 직거래에 대해서 장점과 단점에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보는 시간을 가져보려고 하는데요. 사실 공인중개사로써는 지양하는 방식이기도 합니다. 사실 공인중개사를 통해서 중개한다고 하더라도 사고가 발생할 수 있지만 만약 사인 간의 거래를 하게 된다면 그 위험성은 더욱 커지지 않을까요? 만약 거래 당사자들이 이에 대해서 잘 알고 주의한다면 모르지만 말이죠. 그럼 지금부터 이에 대해서 어떠한 장단점이 있는지 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 많은 분들이 부동산 직거래를 하는 이유가 무엇일까요? 그것은 무엇보다 중개수수료 때문이 아닐까 합니다. 필자의 경우 역시도 공인중개사가 되기 전에는 공인중개사가 하는 일이 뭐 있어? 별것 없는데 돈만 많이 받아간다고~ 생각하고 중개보수를 주는 것이 너무 아깝게 느껴졌었습니다. 하지만 막상 공인중개사의 일을 시작하고 난 뒤 부터는 겉으로 보이는 것이 전부가 아니구나~ 라는 사실을 알게 되었죠. 백조가 호수에서 우아하게 떠있기 위해서 물 아래에서는 발을 미친듯이 구르는 것처럼 말이죠. 한 건의 계약을 위해서 미리 준비하고 기회를 기다리고 있다가 손님이 찾아오면 바로 실행할 수 있어야 하니까 말이죠. 운이 좋으면 물건 한두개 보여주고 바로 계약하는 경우도 있지만 그러기 위해서 좋은 물건을 물색하고 접수받고...

안녕하세요. 부천에서 상가전문으로 부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산공인중개사사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 조금은 어려운 세법에서 나오는 개념을 알아보려고 하는데요. 저의 경우 이것이 처음에 왜 그렇게 생소하게 느껴지는지 모르겠습니다. 바로 부담부증여가 그것인데요. 증여는 들어보셨죠? 그와 연결되는 개념인데 이것이 무엇인지 저처럼 모르셨던 분들을 위해서 이에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 부담부증여란 무엇일까요? 이는 수증자가 증여를 받는 것과 동시에 일정한 부담을 지는 것으로 다시 말해서, 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담하는 것을 부관(조건을 말함)으로 하는 증여계약을 의미한다고 합니다. 쉽게 말하면, 증여받을 때 그 빚 또한 함께 증여받는다는 것인데요. 즉, 빚을 물려받는거지요. 하지만 이것이 꼭 불리한 것이 아니기 때문에 부동산지식에서 알아두면 유용한 개념이라고 할 수 있습니다. 허나, 여기에서 빚이란 즉, 채무란 단순히 금전적인 것만을 말하는 것이 아니라, 일정한 조건을 의미하는 것이라고 합니다. 예를들면 100평의 토지를 증여하는데 있어, 그중 30평 정도는 증여자의 자동차 주차장으로 사용하거나, 선박을 1척 증여하는데 있어서 매달 1회씩 무료로 증여자의 운송물을 선적하게 하는 것 등도 일정한 채무 정리하면, 조건에 해당하며 이러한 것을 부담부증여에 있어서 부담해야 할 채무를 의미한...

안녕하세요. 인천상가와 부천상가를 전문적으로 중개하는 부동산 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 미스터리공인중개사는 부동산을 처음 접하였을 때 한가지 개념이 잘 이해가 되지 않았는데요. 바로 분양권 전매라는 개념입니다. 누군가는 이것이 왜 어렵냐고 반문하실 수도 있지만 자세하게 들어가면 조금 까다라운 것이기도 하죠. 왜냐하면 이는 자칫 투기성으로 비춰질 수 있기 때문이기도 합니다. 그렇기에 이에 대하여 국가에서는 여러가지 제약을 두기도 하죠. 허나, 2023년 4월7일부로 분양권 전매에 관한 해제 및 완화를 시행하고 있다고 합니다. 이는 부동산 경기가 불경기에 접어들었다는 의미이기도 한데요. 하여튼 오늘은 이러한 아파트 분양권 전매제한에 대해서 간단하게 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 아파트 분양권 전매제한에 대해서 알아보기 전에 앞서 여기서 전매제한이라는 개념을 잠깐 살펴보면 이는 무엇을 의미하는 용어일까요? 이는 주택을 일정기간 동안 타인에게 전매(매매 및 증여)하거나 전매를 알선할 수 없도록 하는 것을 의미한다고 합니다. 이는 분양권 매매가 성행하게 됨으로 하여 실수요자들이 피해를 볼 수 있기 때문에 호경기에는 입주시에 프리미엄 증가 등으로 피해를 보지 않도록 정부에서 마련한 규제 정책이라고 합니다. 특히 우리나라의 경우 대부분 아파트 분양권 전매가 일어나기 때문에 이에 대한 제한 정책이 마련되...

안녕하세요. 미스터리부동산공인중개사사무소를 운영하고 있는 대표 공인중개사 미스터리입니다. 공인중개사 공부할 때 처음에 이것이 무엇인가 하고 이해가 잘 안되었던 용어가 있습니다. 세법에서 나오는 용어인데 바로 간주임대료입니다. 임대료면 임대료지,, 무엇을 간주한다는 것인지 생소했는데요. 그래도 알고 계신 분들은 알고 계시겠죠? 제가 그렇게 무식했답니다. 저같은 사람도 공인중개사 자격증을 땄으니, 아마 이글을 보시는 분들은 모두 공인중개사 자격증을 따실 수 있는 능력을 갖추신 겁니다. ㅎㅎ 무슨 말인지 모르겠지만~ 각설하고 이 용어가 무엇을 의미하는지 살펴보도록 하겠습니다. 간주임대료란 무엇을 의미할까요? 이는 임대업자가 부동산을 빌려주고 전세금 또는 보증금을 받았을 때 이 돈에 대하여 이자소득이 발생하는데 이를 수입으로 간주하고 과세표준에 포함하는 것을 의미한다고 합니다. 현재 시중은행 정기예금 이자율을 기준으로 하여 보증금에 대해 일정한 이율을 곱하여 계산하게 된다고 합니다. 임대인이 받는 전세금 또는 임대 보증금에 대하여 정기 예금 이자에 해당하는 금액을 뜻하는 간주임대료를 임대 용역의 공급 대가를 보고 보증금에 대하여 일정률의 부가가치세를 부담해야 한다고 합니다. 월정 임대료에 대한 부가가치세는 입주자가 부담하도록 명시되어 있다고 하는데요. 허나, 실상은 이에 대해서 누가 부가가치세를 부담해야 할 것이냐에 대한 것은 쌍방의 합의에...

안녕하세요. 부천 소호사무실에서 상가전문부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 저는 공인중개사 공부할 때 가장 까다롭게 생각한 것이 있다면 바로 세법이었는데요. 학창시절에도 계산이라면 치를 떨었기 때문이기도 합니다. 그런데 그러한 세법에서도 가장 어려웠던 것을 찾으라고 한다면 양도 소득에 대한 세금이 아니었을까 하는데요. 오늘은 그 중에서도 양도시 비과세를 받을 수 있는 1가구 1주택 양도소득세 비과세와 관련한 내용을 간단하게 정리해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 1가구 1주택 양도소득세 비과세에 대해서 본격적으로 알아보기 전에 앞서 이것이 어떠한 세금인지부터 그 개념을 잡아보아야 할 것 같은데요. 이는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대해서 부과하는 국세를 말한다고 합니다. 그렇다면 여기서 양도라는 개념도 알아야 할 것 같은데요. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 합니다. 즉, 유상으로 이전하지 않는 것은 양도로 볼 수 없다는 의미이기도 합니다. 이 부분이 중요한 부분이니, 체크해두시는 것이 좋겠죠? 이로써 예외도 존재하는 것이니 말이죠. 조금 더 부가적인 설명이 필요하지만 너무 복잡하게 들어가면 머리아파지니, 개념 부분은...

안녕하세요. 부천에서 상가전문 부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 법적용어를 알아보는 시간을 가져보려고 하는데요. 그에 따른 용어는 한번쯤 들어보셨을법한 채권소멸시효입니다. 아마 이는 채권이라는 권리의 소멸시효는 말하는 것인데요. 여기서 소멸시효란 어떠한 권리의 소멸을 인정하는 제도를 의미한다고 합니다. 어떠한 권리를 정해진 기간동안 행사할 수 있음에도 그것을 행사하지 않는 경우가 지속되는 경우 법적 질서의 유지와 사회질서의 안정 그리고 증거보전의 곤란구제, 마지막으로 과태벌적 제재 및 권리행사의 촉구를 위해서 제정된 규정이 바로 소멸시효라고 하는데요. 이러한 소멸시효의 기간의 경우 단축이나 경감은 가능하지만, 이를 배제하거나 연장 또는 가중할 수는 없다고 합니다. 그럼 채권소멸시효는 어떻게 될까요? 채권이란 국가나 지방 자치 단체, 은행, 회사 등이 필요한 자금을 차입하는 경우에 발행하는 공채나 사채 따위의 유가증권을 의미한다고 합니다. 유가증권에 대한 내용은 저번에 간단하게 살펴본 바 있으니, 참고하시면 되세요.^^ 아마 잘 알고 계시겠지만요. 채권이란 단순히 금전채권만을 의미하는 것이 아니라, 경제적 가치를 지니고 있는 물건, 서비스 혹은 금전 등을 모두 일컫는다고 합니다. 이러한 채권에 대해서 소멸시효가 법적으로 존재한다는 것인데요. 채권소멸시효에서 일반채권은 10년(민법 제162조)...

안녕하세요. 부천에서 상가전문으로 부동산을 운영하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 부동산에 관심이 조금이라도 있으신 분이시라면 왠만한 부동산 관련 용어들은 습득하고 계실텐데요. 그 중에서도 지상권이라는 용어는 매우 익숙하실 것이라 생각됩니다. 돈을 벌려면 이에 대해서 공부하라는 말이 있을 정도이니까 말이죠. 그런데 그 중에서도 구분지상권이라는 용어가 있는데요. 아마 이에 대해서는 정확한 개념을 모르시는 분들도 계실 것이라는 생각이 듭니다. 그래서 오늘은 이에 대해서 간단하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 구분지상권이란 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 타인 토지의 지상 또는 지하의 공간에 범위를 특정하여 사용하는 지상권의 일종을 의미한다고 합니다. 이는 (민법 제289조의2)에서 정의하고 있다고 하는데요. 민법은 토목기술의 발달과 도시의 과밀화 지가의 상승 등으로 토지의 입체적 이용의 필요성이 커짐에 따라 토지소유자의 토지이용을 전면적으로 배제하지 않고 지상 또는 지하의 일정한 범위만 이용을 제한하고 나머지 부분의 경우에는 토지소유자가 그상태 그대로 사용할 수 있도록 이를 신설하였다고 합니다. 이러한 구분지상권을 설정하기 위해서는 당사자 사이의 합의와 등기를 하여야 한다고 합니다. 또한 이를 설정하기 위해서는 토지의 상하 범위를 등기하여야 하는 것은 물론, 토지 위에 또다른 배타성 있는 ...

안녕하세요. 부천에서 상가를 전문으로 중개하고 있는 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 오늘은 오전에 한 고객님께서 인터넷을 보고 저에게 상담문의 전화를 주셨는데요. 그 내용이 소액임차인의 우선변제권이었습니다. 전세사기 관련해서 민감한 부분이 있어서 연락주신 것 같은데요. 누구든지 고민이 있으시다면 언제든 미스터리를 찾아주세요. 이와 관련한 내용은 제 블로그에 찾아보시면 나오니까 참고하시구요. 그럼 이 내용은 각설하고 오늘은 몇달 후면 곧 다가올 재산세 납부기간에 대해서 간단하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 자~ 재산세 납부기간을 알아보기 전에 이것이 어떠한 세금인지부터 짚고 넘어가야 할 것 같은데요. 이는 매년 6월1일 과세기준일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유한 자에 대하여 과세되는 세목이라고 합니다. 토지는 매년 9월, 건축물은 매년 7월에 부과되며 주택은 매년 7월과 9월에 1/2씩 나누어서 부과가 된다고 합니다. 또한 선박과 항공기는 매년 7월에 부과된다고 하는데요. 앞서 언급드렸듯이 6월1일은 재산세의 과세기준일에 해당한다고 합니다. 그렇기 때문에 만약 6월1일자에 부동산 거래로 이를 새로 취득한 경우 매수자에게 그 납세의무가 있다고 하는데요. 그럼 만약 6월2일에 매도 또는 양도하였다면 매도자 또는 양도자가 6월1일 현재 소유한 상태였기 때문에 매도자 또는 양도자가 ...

안녕하세요. 미스터리 부동산의 미스터리입니다. 아마 대한민국에 거주하고 계시고 건축물이나 토지 등 부동산을 소유하고 계신 분들이라면 누구나 납부해야 하는 세금이 있습니다. 그것은 바로 재산에 대한 세금인데요. 이는 매년 주기적으로 내야 하는 세금 중에 하나라고 합니다. 오늘은 이러한 재산세 부과기준에 대해서 간단하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 재산세 부과기준에 대해서 알아보기 전에 앞서 이는 어떠한 세금을 의미하는 것일까요? 간단히 말씀드리면 기본적으로 토지와 건물 등 재산에 부과되는 조세를 뜻한다고 합니다. 이 세금의 경우 주로 지방정부의 재원을 조달하는데 있어 이용된다고 하는데요. 납세액은 재산에 대한 순액을 의미하는 것이 아니라, 부채를 고려하지 않은 재산총액에 대해서 부과된다고 합니다. 현재 이에 대한 과세기준일은 6월1일 현재 재산을 소유한 사람에게 부과된다고 합니다. 그럼 재산세 부과기준은 어떻게 될까요? 현재 대한민국에서는 재산에 대한 세금은 과세기준일 6월1일을 기준으로 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등을 소유한 자에 대하여 지방세 형태로 부과하고 있다고 하는데요. 특정부동산에 대한 지역자원시설세 및 지방교육세가 한장의 고지서에 같이 고지되고 있다고 합니다. 재산세 부과기준에 대한 과세표준으로는 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기 마다 달라질 수 있다고 하는데요. 토지의 경우 개별공시지가를 기준으로...

안녕하세요. 인천상가와 부천상가를 전문적으로 중개하는 부동산 미스터리부동산공인중개사사무소의 대표 공인중개사 미스터리입니다. 미스터리공인중개사는 부동산을 처음 접하였을 때 한가지 개념이 잘 이해가 되지 않았는데요. 바로 분양권 전매라는 개념입니다. 누군가는 이것이 왜 어렵냐고 반문하실 수도 있지만 자세하게 들어가면 조금 까다라운 것이기도 하죠. 왜냐하면 이는 자칫 투기성으로 비춰질 수 있기 때문이기도 합니다. 그렇기에 이에 대하여 국가에서는 여러가지 제약을 두기도 하죠. 허나, 2023년 4월7일부로 분양권 전매에 관한 해제 및 완화를 시행하고 있다고 합니다. 이는 부동산 경기가 불경기에 접어들었다는 의미이기도 한데요. 하여튼 오늘은 이러한 아파트 분양권 전매제한에 대해서 간단하게 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 아파트 분양권 전매제한에 대해서 알아보기 전에 앞서 여기서 전매제한이라는 개념을 잠깐 살펴보면 이는 무엇을 의미하는 용어일까요? 이는 주택을 일정기간 동안 타인에게 전매(매매 및 증여)하거나 전매를 알선할 수 없도록 하는 것을 의미한다고 합니다. 이는 분양권 매매가 성행하게 됨으로 하여 실수요자들이 피해를 볼 수 있기 때문에 호경기에는 입주시에 프리미엄 증가 등으로 피해를 보지 않도록 정부에서 마련한 규제 정책이라고 합니다. 특히 우리나라의 경우 대부분 아파트 분양권 전매가 일어나기 때문에 이에 대한 제한 정책이 마련되...